Voorwoord tweede herziene druk. Voorwoord eerste druk. Van de auteur tweede herziene druk. Van de auteur eerste druk

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Voorwoord tweede herziene druk. Voorwoord eerste druk. Van de auteur tweede herziene druk. Van de auteur eerste druk"

Magdalena Verbeek
4 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Inhoud Voorwoord tweede herziene druk XVII Voorwoord eerste druk XX Van de auteur tweede herziene druk XXII Van de auteur eerste druk XXIV 1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1 2 Bouwen of verwerven Algemeen DAEB Niet-DAEB Grondposities 14 3 Financieren Algemeen Niet-DAEB-activiteiten Verbindingen Financiële derivaten 18 4 Verhuren Algemeen Verhuur van woongelegenheden aan de doelgroep op grond van het aantal eenheden Verhuur van woongelegenheden aan de doelgroep op grond van de kale huurprijs (passend toewijzen) Overige aspecten van verhuur 24 VII

2 5 Onderhouden Onderhouden 26 6 Verkopen Verkopen 28 7 Bijkomende activiteiten Algemeen Leveringen en diensten Leefbaarheid Wooncoöperaties Beheerwerkzaamheden voor andere TI s Overige 40 8 Administratief organisatorische processen Inleiding Toelatingseisen Verbindingen Werkzaamheden Algemeen Relatie met de gemeente Het gebied van de volkshuisvesting Diensten van algemeen economisch belang Compensatie Niet-diensten van algemeen economisch belang Scheiding van administratie en vermogen Scheiden van administratieve vastlegging tegen de achtergrond van de staatssteun Administratieve scheiding Juridische splitsing Beoordelingskader (voorstellen tot) scheiding van activiteiten Fusie Splitsing Visitatie 76 VIII

3 8.10 Bedrijfsvoering Sanering en projectsteun Inschakelen WSW bij saneringen Subsidies voor financiële sanering Subsidies voor werkzaamheden (projectsteun) Bekostiging van subsidies voor financiële sanering en projectsteun Algemene-, overgangs- en slotbepalingen 83 9 (Be)sturen Inleiding Bestuur Voorschriften omtrent de geschiktheid en betrouwbaarheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur Beheersen Inleiding Reglement financieel beleid en beheer Algemeen Doel Strategie Administratieve organisatie en interne beheersing Investeren Financieren Beleggen Verbindingen Toezicht Inwerkingtreding reglement financieel beleid en beheer Overige reglementen Verantwoorden Inleiding Jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag Waarderingsgrondslag van de onroerende zaken 110 IX

4 Waarde is een relatief begrip Waardering op basis van het verleden Waardering op basis van de toekomst Waardering op basis van de markt Overweging Toezicht houden Inleiding Intern toezicht, raad van commissarissen Extern toezicht, Onze Minister Borgingsvoorziening (WSW) Afsluiting De klant Inleiding Het klantperspectief De bevoegdheden van de klant Management van de klant(contacten) 134 Bijlagen 135 Bijlage 1 Passend toewijzen 135 Bijlage Regulier met de gemeente uit te wisselen informatie 138 Bijlage Gebouwen met een maatschappelijke bestemming 142 Bijlage Gebouwen met een maatschappelijke bestemming: extra 143 Bijlage Voor een fusie relevante wetsartikelen 144 X

5 Bijlage Geschiktheid voor het bestuur of de raad van commissarissen 147 Bijlage Betrouwbaarheid van het bestuur of de raad van commissarissen 153 Bijlage Zienswijze (her)benoeming bestuurder en commissaris 163 Bijlage Motivering (her)benoeming bestuurder Motivering (her)benoeming commissaris 173 Bijlage Geschiktheidsmatrix Autoriteit woningcorporaties 178 Bijlage Betrouwbaarheidsonderzoek bestuurder en commissaris 183 Bijlage Modelbalansen Balans (geconsolideerde verbindingen) Balans (enkelvoudig) Balans (geconsolideerd) 202 Bijlage Model winst- en verliesrekeningen Winst- en verliesrekening functioneel model (geconsolideerde verbindingen) Winst- en verliesrekening functioneel model (enkelvoudig) Winst- en verliesrekening functioneel model (geconsolideerd) 210 XI

6 Bijlage Model kasstroomoverzichten Kasstroomoverzicht DAEB in TI (in 1.000) Kasstroomoverzicht Niet-DAEB in TI (in 1.000) Kasstroomoverzicht TI (in 1.000) Kasstroomoverzicht Niet-DAEB in verbindingen (in 1.000) 222 Bijlage 15 - Handboek modelmatig waarderen marktwaarde; actualisatie peildatum 31 december Vooraf Inleiding Juridisch kader Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants Algemene uitgangspunten Gebruik full versie Taxatiecyclus full waardering Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO) Beschikbaarheid WOZ-gegevens Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking Jaarlijkse actualisatie Nadere kaderstelling Doel van de waardering Typen vastgoed en overig vastgoed Marktwaarde en markthuur Waarderingsmethodiek Inleiding Contante waarde bij medio jaar Indexeren Fractioneel muteren en uitponden Lineair versus exponentieel uitponden en muteren Verdere toelichting rekenwijze Waarderingscomplex Door-exploiteer- en uitpondscenario Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen Macro-economische parameters 249 XII

7 Inleiding Prijsinflatie Loonstijging Bouwkostenstijging Leegwaardestijging Woongelegenheden Inleiding Objectgegevens Modelparameters Inleiding Leegwaarde Markthuur van woningen Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden Exploitatiekosten Inleiding Instandhoudingsonderhoud Mutatieonderhoud Achterstallig onderhoud Beheerkosten Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten Huurstijging Inleiding Boveninflatoire huurverhoging Huursprong bij mutatie Bevriezing liberalisatiegrens Huurderving oninbaar Aanvangsleegstand Mutatiekans Inleiding Mutatiekans bij door-exploiteren Mutatiekans bij uitponden Minimale en maximale mutatiekans Mutatieleegstand Omgaan met indexatie huurkasstromen 271 XIII

8 Splitsingskosten Verkoopkosten Erfpacht Disconteringsvoet Eindwaarde Inleiding Eindwaarde in het door-exploiteerscenario Eindwaarde in het uitpondscenario Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd Overdrachtskosten Overige punten Nadere toetsing Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Inleiding Objectgegevens Modelparameters Inleiding Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Inleiding Instandhoudingsonderhoud Mutatieonderhoud Achterstallig onderhoud Beheerkosten Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten Erfpacht Aanvangsleegstand Mutatieleegstand Disconteringsvoet Eindwaarde Overdrachtskosten Overige punten Nadere toetsing 301 XIV

9 15.7 Parkeergelegenheden Inleiding Objectgegevens Modelparameters Inleiding Leegwaarde Markthuren Mutatiekans Huurinkomsten en huurstijging Exploitatiekosten Inleiding Instanthoudingsonderhoud Beheerkosten Belastingen en verzekeringen Splitsingskosten Verkoopkosten Aanvangsleegstand Mutatieleegstand Erfpacht Disconteringsvoet Eindwaarde Overdrachtskosten Overige punten Nadere toetsing Intramuraal zorgvastgoed Inleiding Objectgegevens Modelparameters Inleiding Markthuren Huurinkomsten en huurstijging Verlenging Opzegging Exploitatiekosten Inleiding 317 XV

10 Instandhoudingsonderhoud Mutatiekosten Achterstallig onderhoud Beheerkosten Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten Aanvangsleegstand Mutatieleegstand Erfpacht Disconteringsvoet Eindwaarde Overdrachtskosten Overige punten Nadere toetsing Full versie Inleiding Vrijheidsgraden Inleiding Schematische vrijheid Markthuur (stijging) Exit yield Leegwaarde(stijging) Disconteringsvoet Onderhoud Technische splitsingskosten Mutatie- en verkoopkans Bijzondere uitgangspunten Erfpacht De rol van en de opdrachtverlening aan de externe taxateur Bijlage Definities Bijlage Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden Bijlage Overzicht basis - full en taxatiecyclus Bijlage XVI

11 Rapportage vereisten vanuit NRTV Bijlage Voorbeelden eindwaardeberekening 350 Bijlage Begripsomschrijvingen 354 Recensies 368 Door: Ben Spelbos 368 Door: Jan van der Moolen 370 Door: Arjan Deutekom 371 Trefwoordenregister 373 XVII

Vergelijkbare documenten

1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1

Inhoud Voorwoord V 1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1 2 Bouwen of verwerven 11 2.1 Algemeen 11 2.2 DAEB 11 2.3 Niet-DAEB 13 2.4 Grondposities 14 3 Financieren