Analyse individuele waarderingshandboeken. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn

Transcriptie

1 Analyse individuele waarderingshandboeken Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn December 2014

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Samenvatting Methodologie Typen vastgoed (Woningen, BOG/MOG, parkeren en zorg) Periode van ingerekende kasstromen Doorexploiteren en uitponden Woningen Vastgoedgegevens Complexdefinitie Oppervlakte Markthuur Leegwaarde Exploitatiekosten Instandhoudingonderhoud Achterstallig onderhoud Mutatieonderhoud Beheerkosten Belasting en verzekeringen Erfpacht Servicekosten eigen rekening Verhuurderheffing Huurstijging Inkomensafhankelijke huurverhoging Huurderving oninbaar Mutatiegraad Uitpondparameters Splitsingskosten Verkoopkosten Maximaal aantal te verkopen eenheden Disconteringsvoet Exit yield Overdrachtskosten Beklemmingen / sociale contracten BOG/MOG Methodologie Doorexploiteren en uitponden Toetsing aan de markt Oppervlakte en normen per m Huurbegrippen BOG/MOG Verhuurproces Wederverhuur Huurindexering Huurherziening Exploitatiekosten

3 5.4.1 Instandhoudingsonderhoud Achterstallig onderhoud Mutatieonderhoud Beheerkosten Verkoopkosten Belasting en verzekeringen Erfpachtkosten Splitsingskosten Financiële parameters BOG/MOG Disconteringsvoet Exit yield Parkeren Methodologie Doorexploiteren en uitponden Leegwaarde Exploitatiekosten Instandhoudingsonderhoud Achterstallig onderhoud Mutatieonderhoud Beheerkosten Verkoopkosten Belastingen en verzekeringen Erfpacht Financiële parameters parkeren Disconteringsvoet Exit yield Zorg Economische uitgangspunten Prijsinflatie Loonstijging Bouwkostenstijging Leegwaardestijging Bijlage: lijst van deelnemende corporaties

4 1 Inleiding In de Novelle voor de Herzieningswet (artikel 35, lid 2) is aangegeven dat corporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (marktwaarde verhuurd) dienen te waarderen. Voor de nadere uitwerking hiervan, heeft de minister het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verzocht hem te adviseren. Het CFV heeft Ortec Finance gevraagd om een bijdrage te leveren aan het advies van het CFV aan de minister over de uitwerking van de marktwaarde verhuurd ten behoeve van de jaarrekening. Een onderdeel van de werkzaamheden van Ortec Finance is een analyse van de wijze waarop corporaties momenteel de waardering op marktwaarde verhuurd voor de jaarrekening uitvoeren. Deze corporaties doen dat vrijwillig op basis van de Richtlijnen voor de jaarrekening (RJ 213). Bij de jaarrekening voor 2013 waren er 38 corporaties die al hun vastgoed op marktwaarde hebben gewaardeerd. In deze rapportage doen we verslag van het onderzoek bij deze groep corporaties. Alle 38 corporaties zijn aangeschreven om medewerking te verlenen. De corporaties is verzocht om de interne waarderingshandboeken, waarin de onderbouwingen van de gebruikte waarderingsparameters uiteen zijn gezet, beschikbaar te stellen. Indien mogelijk is ook verzocht om de exportbestanden van de waarderingsparameters toe te sturen. Uiteindelijk hebben 25 corporaties hun medewerking verleend aan het onderzoek. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de deelnemende corporaties. 4

5 2 Samenvatting In de Novelle voor de Herzieningswet (artikel 35, lid 2) is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. Het CFV heeft Ortec Finance gevraagd om een bijdrage te leveren aan het advies van het CFV aan Minister Blok over de uitwerking van de marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening. Ortec Finance levert onder andere een bijdrage door in een analyse uiteen te zetten op welke wijze corporaties momenteel de waardering op marktwaarde in verhuurde staat voor de jaarrekening 2013 uitvoeren. Bij de analyse wordt gebruik gemaakt van de interne waarderingshandboeken en aanvullende waarderingsparameters van 25 corporaties. Deze corporaties waarderen momenteel al hun volledige vastgoed op marktwaarde in de jaarrekening. Als gevolg van verslagleggingsrichtlijn RJ c gebruiken nagenoeg alle corporaties in het onderzoek een rekenmodel dat gebruik maakt van de Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel de Discounted Cashflow Methode (DCF) genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende (o.a. huuropbrengsten) en uitgaande kasstromen (o.a. onderhoud en beheer) aan de hand van een disconteringsvoet voor de DCF-periode (veelal 15-jaar) contant gemaakt naar het heden, inclusief de eindwaarde. Via de DCF-methode worden twee scenario s bepaald: het doorexploiteerscenario en uitpondscenario. Het doorexploiteerscenario gaat er vanuit dat het volledige bezit gedurende de gehele DCF-periode in bezit blijft. Het uitpondscenario daarentegen, veronderstelt dat individuele eenheden zo snel mogelijk worden verkocht. De maximale waarde van de twee scenario s bepaalt de uiteindelijke waarde. Bij het gebruik van de DCF-methode wordt door de corporaties onderscheid gemaakt naar verschillende modellen afhankelijk van welke type vastgoed dient te worden gewaardeerd: woningen, BOG/MOG, parkeren of zorg. Duidelijk wordt dat niet overal consequent wordt omgegaan met het te hanteren model. Daarbij geldt eveneens dat grote onduidelijkheid bestaat, nog meer dan bij woningen, BOG/MOG en parkeren, over de waardering van zorgvastgoed. Omdat gebruik wordt gemaakt van verschillende modellen voor de verschillende vastgoedvormen, wordt de analyse ook afzonderlijk voor de verschillende typen vastgoed uiteengezet. Woningen Het woningenmodel wordt gebruikt voor de waardering van woningen. Corporaties liggen redelijk op één lijn voor wat betreft de uiteenzetting en de methodologie van het aantal eenheden, de verschillende typen eenheden, het bouwjaar en de onderverdeling naar zelfstandige en onzelfstandige eenheden. Echter, bij enkele vastgoedgegevens zoals oppervlakte, markthuur, leegwaarde en of een eenheid verkoopbaar is, liggen de uitgangspunten veel meer uiteen. Daarbij geldt dat veelal meerdere definitievormen worden gebruikt en dat vaak niet transparant wordt gemaakt hoe een parameter wordt opgebouwd. Bij het gebruik van de oppervlakte blijkt bijvoorbeeld dat de gehanteerde oppervlaktedefinities erg uiteen lopen. Daarnaast geldt dat, ongeacht welke definitie wordt gehanteerd, de oppervlakte bij geen van de corporaties een direct onderdeel uit maakt van het rekenmodel, maar wel wordt gebruikt om enkele andere inputparameters te bepalen, zoals de markthuur, leegwaarde of onderhoud. Omdat verschillende definities worden gehanteerd blijkt eveneens dat het niveau van de markthuur sterk uiteen lopen. De gemiddelde hoogte van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van een corporatie loopt tussen de verschillende corporaties sterk uiteen van 4,6% tot 7,2% van de WOZ-waarde. Na bestudering van de exportbestanden van de waarderingsparameters blijkt dat de gemiddelde hoogten van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van de corporatie, redelijk regio gebonden zijn. Dit komt overeen met de verwachting dat markthuren als percentage van de WOZ-waarde in verschillende regio s in Nederland van elkaar verschillen onder meer als gevolg van de mate van schaarste op de woningmarkt. 5

6 Bij bestudering van de opbouw van de disconteringsvoet bij de verschillende corporaties wordt duidelijk dat de opbouw nagenoeg gelijk is: een risicovrije rentevoet en een opslag voor het vastgoedrisico, het risico van het marktsegment en het objectrisico. Echter na bestudering van de totale disconteringsvoet blijkt vervolgens dat deze behoorlijk uiteen ligt bij de verschillende corporaties verspreid over Nederland, een bandbreedte van 7,5% tot 10,6% voor de gemiddelde disconteringsvoet per corporatie wordt aangetroffen. Daarbij geldt dat de invloed van de regio enigszins aanwezig is, maar beperkt. Als wordt gekeken naar de hoogte van de gehanteerde exit yields, dan blijkt dat er een bandbreedte van 6,3% tot 10,3% is. In tegenstelling tot de hoogte van de disconteringsvoet lijkt de hoogte van exit yield niet of nauwelijks door de regio te worden beïnvloed. BOG/MOG Corporaties hanteren in de basis een afzonderlijk rekenmodel voor de bepaling van de waarde van BOG/MOG. Het rekenmodel voor BOG/MOG komt in veel opzichten overeen met het model voor woningen. Zo maakt het rekenmodel eveneens gebruik van de Discounted Cashflow Methode. Wel zijn enkele verschillende specifieke verschillen te onderkennen in het rekenmodel van BOG/MOG. Zo vindt de schatting van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen voor BOG/MOG slechts plaats aan de hand van één scenario: het doorexploiteerscenario. Daarnaast geldt dat bij BOG/MOG het huurcontract een belangrijke rol speelt. De berekening van de huurkasstromen is bij BOG/MOG afhankelijk van de onderliggende huurcontracten en de kans dat dit contract wordt verlengd of wordt wederverhuurd tegen markthuur. Eveneens geldt dat bij BOG/MOG nog meer dan bij woningen, de nadruk wordt gelegd op toetsing van de waarde van BOG/MOG aan de markt. BOG/MOG contracten zijn minder homogeen dan woningen, waardoor een modelwaarde frequenter zal moeten worden getoetst aan de markt. Verschillende corporaties hebben de waardering van BOG/MOG volledig uitbesteed aan een taxateur. De definitie en theoretische opbouw van de disconteringsvoet voor BOG/MOG sluit aan bij de definitie van de disconteringsvoet geldend voor woningen. Voor BOG/MOG geldt daarbij het uitgangspunt dat de disconteringsvoet hoger ligt, als de marktwaarde per m2 hoger is. De uiteindelijke disconteringsvoet komt veelal op basis van een staffel tot stand. Verschillende corporaties geven aan dat de staffel wordt getoetst aan gerealiseerde verkopen van BOG/MOG eenheden op basis van voorgaande jaren. Daarnaast blijkt dat door vage of ontbrekende onderbouwingen niet duidelijk wordt hoe de exit yield is opgebouwd. Voor BOG/MOG is nog minder informatie voorhanden dan voor woningen en zijn onderbouwingen veelal onvolledig of zelfs afwezig. Afwezigheid van informatie leidt er toe dat een goede vergelijking tussen de gehanteerde exit yields voor BOG/MOG niet is te maken. Parkeren Duidelijk wordt dat verschillende corporaties voor BOG/MOG en parkeren hetzelfde rekenmodel gebruiken en dat geen apart model voor parkeren wordt gebruikt. Voor parkeren geldt dan net als voor BOG/MOG dat alleen het doorexploiteerscenario wordt bepaald Daarnaast geven enkele andere corporaties aan dat juist wel wordt gewerkt met een specifiek rekenmodel voor parkeren. In dat geval wordt gewerkt met een kortere exploitatietermijn in het uitpondscenario: een periode minder dan 15 jaar. De definitie voor de te hanteren disconteringsvoet voor parkeren sluit aan bij die voor woningen en BOG/MOG. Duidelijk wordt dat verschillende corporaties de disconteringsvoet bepalen op basis van een staffel of dat corporaties in overleg met de externe taxateur tot de hoogte van de disconteringsvoet komen. Ook de definitie van de exit yield zoals deze wordt gebruikt voor parkeerplaatsen, sluit aan bij de definitie van de exit yield opgenomen in het model voor woningen en voor BOG/MOG. Verschillende corporaties geven aan dat de exit yield in overleg met de taxateur tot stand komt. Andere corporaties geven aan dat de exit yield intern wordt berekend en vervolgens wordt voorgelegd aan de taxateur. 6

7 Zorg Doordat niet inzichtelijk wordt gemaakt hoe corporaties omgaan met eenheden die als zorgvastgoed worden bestempeld, laat de uiteindelijke waarde van deze eenheden zich dan ook logischerwijs lastig tot niet vergelijken. Economische uitgangspunten Voor de marktwaardeberekening zijn naast de verschillende kenmerken van de typen vastgoed, ook verschillende generieke uitgangspunten nodig, onder andere prijsinflatie, loonstijging en bouwkostenstijging. Duidelijk wordt dat, ondanks dat het niveau van de parameters redelijk op één lijn liggen, in de onderbouwing van de parameter wel verschillen worden aangetroffen. Enerzijds hanteren verschillende corporaties een 20-jaars historisch gemiddelde en anderzijds wordt gewerkt met een lange termijn verwachting conform het streven van de Europese Centrale Bank. Als laatste belangrijke aandachtspunt kan worden gesteld dat in het DCF-model beklemmingen aanwezig zijn. Eventuele aanwezige beklemmingen leiden er toe dat de maximaal theoretische doorexploiteer- en/of uitpondwaarde niet volledig kan worden gerealiseerd. 7

8 3 Methodologie Op basis van de verslagleggingsrichtlijn RJ 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting zijn er al verschillende corporaties die de waardering van de onroerende zaken in exploitatie op de balans in de jaarrekening op basis van de marktwaarde uitvoeren. Dit geldt voor zowel sociaal als commercieel vastgoed in exploitatie. Als gevolg van verslagleggingsrichtlijn RJ c gebruiken nagenoeg alle corporaties die de materiële vaste activa (MVA) op de balans in de jaarrekening waarderen op marktwaarde, een rekenmodel dat gebruik maakt van de Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel de Discounted Cashflow Methode (DCF) genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende (o.a. huuropbrengsten) en uitgaande kasstromen (o.a. onderhoud en beheer) aan de hand van een disconteringsvoet contant gemaakt naar het heden, inclusief de eindwaarde, die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario s: het doorexploiteer- en het uitpondscenario. Daarbij geldt dat het doorexploiteerscenario ervan uitgaat dat het volledige bezit gedurende de gehele DCF-periode in bezit blijft. Het uitpondscenario daarentegen, veronderstelt dat individuele eenheden zo snel mogelijk worden verkocht. Op basis van marktconforme uitgangspunten worden kosten en opbrengsten ingeschat. Binnen de DCF-berekening wordt opbrengstenmaximalisatie nagestreefd. Daarbij wordt niet gekeken naar de gerealiseerde kosten uit het verleden, maar naar de marktconforme kosten. Verschillende corporaties geven aan dat het niet mogelijk is om al het vastgoed modelmatig via de DCF-methode te waarderen, bijvoorbeeld in het geval van bijzonder bezit zoals monumenten. Voor dit vastgoed wordt daarom een getaxeerde waarde van de taxateur opgenomen. 3.1 Typen vastgoed (Woningen, BOG/MOG, parkeren en zorg) Bij het gebruik van de DCF-methode wordt door de corporaties onderscheid gemaakt naar verschillende modellen afhankelijk van welke type vastgoed dient te worden gewaardeerd: woningen, BOG/MOG, parkeren of zorg. Duidelijk wordt dat niet overal consequent wordt omgegaan met het te hanteren model. Een duidelijk voorbeeld wordt gevormd door het gebruik van het model van BOG/MOG in de waardering van parkeervoorzieningen (zie ook hoofdstuk 6 Parkeren ) en de onduidelijkheid die bestaat over het te gebruiken model voor zorgvastgoed (zie ook hoofdstuk 7 Zorg ). 3.2 Periode van ingerekende kasstromen Het aantal jaren toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen dat contant wordt gemaakt naar het heden en dus in de marktwaarde wordt ingerekend, is bij vrijwel al het vastgoed en bij alle corporaties 15 jaar. Indien er specifiek gebruik wordt gemaakt van een apart model voor parkeren, dan wordt een kortere beschouwingsperiode gehanteerd. In hoofdstuk 6 Parkeren wordt hier verder op ingegaan. 3.3 Doorexploiteren en uitponden Zoals aangegeven, maken corporaties in de totstandkoming van de waarde van eenheden gebruik van twee scenario s: het doorexploiteer- en het uitpondscenario. Het doorexploiteerscenario gaat ervan uit dat eenheden worden doorverhuurd en er wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke huur indien de woning van huurder wisselt. In het uitpondscenario wordt er vanuit gegaan dat woningen 8

9 direct worden aangeboden aan de huidige huurder of dat de woning bij mutatie leeg wordt verkocht. Nadat de waarderingen op basis van beide scenario s zijn uitgevoerd, leidt de hoogste waarde van de twee scenario s uiteindelijk tot de definitieve marktwaarde van de eenheid. De uiteindelijke waarde van de portefeuille van de corporatie, wordt dus bepaald door de hoogste waarde van de twee scenario s van alle individuele eenheden in de totale portefeuille. Daardoor wordt duidelijk dat afwijkend gebruik van inputparameters tussen de corporaties kan leiden tot een afwijkend maximum van de twee scenario s per individuele eenheid. Uiteindelijk leidt dit tot verschillen in de waardebepaling van de totale portefeuille van de corporaties. 9

10 4 Woningen In dit hoofdstuk worden de gehanteerde gegevens en uitgangspunten van de waardebepaling van woningen uiteengezet. Voor de waardebepaling wordt onderscheid gemaakt tussen de vastgoedgegevens en de gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast spelen ook de huurgegevens nog een belangrijke rol in de waardering. De beschrijving van de huurgegevens is te vinden in het onderdeel huurstijging. 4.1 Vastgoedgegevens Bij vastgoedgegevens is een feitelijke meting mogelijk van het onderdeel op het peilmoment van de waardering. Deze gegevens zijn over het algemeen op het individuele verhuurbare eenheidsniveau beschikbaar. Uit de handboeken blijkt dat corporaties redelijk op één lijn liggen voor wat betreft de uiteenzetting en de methodologie van het aantal eenheden, de verschillende typen eenheden, het bouwjaar en de onderverdeling naar zelfstandige en onzelfstandige eenheden. Echter, bij gegevens zoals oppervlakte, markthuur, leegwaarde en of een eenheid verkoopbaar is, liggen de uitgangspunten veel meer uiteen. Daarom is ervoor gekozen om hierna eerst een definitielijst op te nemen van de verschillende vastgoedgegevens waar minder twijfel bestaat over de definitie, onderbouwing en de uiteindelijke bepaling van de parameter. Daarna wordt afzonderlijk per subhoofdstuk in gegaan op de totstandkoming van de vastgoedgegevens waar duidelijk grotere verschillen naar voren komen. Aantal eenheden Corporaties bepalen het aantal verhuurbare eenheden dat zij ter beschikking hebben, veelal per 31 december van het meetjaar (peilmoment waardering). Om tot een bepaling van het aantal beschikbare verhuurbare eenheden te komen, maken corporaties gebruikt van de data in exploitatie en einde exploitatie die in het primaire systeem worden geregistreerd. Eenheden die per 31 december van het meetjaar zijn verkocht, maar nog niet zijn opgeleverd lopen in de meeste gevallen mee in het totaal aantal eenheden waarover de corporatie de beschikking heeft. Voor een groot aantal corporaties geldt dat op de peildatum (31 december van het meetjaar) een controle wordt uitgevoerd aan de hand van de vhe-bestanden die zijn gebruikt voor de dpi-opgave en de totstandkoming van de bedrijfswaardebepaling ten behoeve van de jaarrekening. Uit analyse wordt duidelijk dat het aantal eenheden waarover corporaties de beschikking hebben, veelal op gelijke wijze wordt bepaald. Doordat voor de bepaling gebruik wordt gemaakt van het primaire systeem, wordt de accurate verwerking van gegevens in dit systeem extra onderstreept. Immers, de theoretisch uiteengezette methodiek mag dan voor verschillende corporaties gelijk zijn, door gebrek aan controleerbaarheid van primaire systemen wordt niet duidelijk of elke corporatie hetzelfde kwaliteitsniveau nastreeft in de (nauwkeurige) verwerking van gegevens in het primaire systeem. Typen Ten behoeve van de marktwaardewaardering kan voor het aantal eenheden dat op 31 december van het meetjaar aanwezig is, een complexindeling worden aangemaakt op basis van de typen eenheden die voorkomen. Nadat de eenheden zijn ondergebracht in een specifieke complexindeling wordt in combinatie met het type eenheid vastgesteld of de eenheid wordt gekenmerkt als woning, BOG/MOG parkeren of zorg. Zo wordt duidelijk volgens welke waarderingsmethodiek de eenheid zal lopen. Indien een parkeerplaats bij een woning hoort, dan geldt dat enkele corporaties deze parkeerplaats wel en anderen deze niet verwerken in de huurwaarde en in de WOZ-waarde van de woning. Als de parkeerplaatsen in de huurwaarde en WOZ-waarde zijn opgenomen, waardeert de corporatie de 10

11 parkeerplaatsen niet volgens een aparte waarderingsmethodiek. In dat geval is het uitgangpunt dat de woning en parkeerplaats niet als gescheiden worden verhandeld. In andere gevallen worden de parkeerplaatsen, ondanks dat deze in meerdere gevallen bij een woning horen, via het parkeermodel gewaardeerd. Aanvullend kan nog worden gesteld dat niet iedere corporatie dezelfde definitie voor een zelfde type eenheid hanteert. Er bestaat veel onduidelijkheid en derhalve veel verschil in de interpretatie van een type eenheid. De uiteindelijk gebruikte waarderingsmethodiek kan daardoor verschillen, waardoor de waarden niet altijd vergelijkbaar zijn. Bouwjaar Evenals het aanmaken van een complexindeling op basis van de typen eenheden die op 31 december van het meetjaar voorkomen, kan een complexindeling worden aangemaakt op basis van de bouwperiode van de eenheden. De bouwperiode wordt geregistreerd in het primaire systeem. Duidelijk wordt dat in verschillende gevallen de gegevens in het primaire systeem niet altijd up-to-date zijn en dat er achterstallig onderhoud in de systemen wordt aangetroffen. Als gevolg van deze hiaten in de primaire systemen, komt het meermalen voor dat de bouwjaren niet overal zijn ingevuld en dat er veel met benaderingen en aannames wordt gewerkt. Dit leidt tot een gebrek aan transparantie en bemoeilijkt de uiteindelijke vergelijking van de waardering. Zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden Corporaties maken in de basis gebruik van nagenoeg dezelfde definities voor zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden. Verschillende corporaties stellen dat zelfstandige woongelegenheden eenheden zijn die over een eigen toegangsdeur beschikken, die van binnen en buiten op slot kan. Daarnaast beschikken deze eenheden over verschillende aanvullende kenmerken. De volgende kenmerken worden door verschillende corporaties genoemd: een eigen woon(slaap)kamer, een eigen keuken (inclusief aanrecht, aan-en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel) en een eigen toilet met waterspoeling. De zelfstandige woongelegenheden staan geregistreerd in het bevolkingsregister van de gemeente. Corporaties stellen eveneens dat onzelfstandige woongelegenheden, eenheden zijn waarvan de woningen niet als zelfstandige woning kunnen worden verhuurd of verkocht. Het gaat hier om kamerbewoning of om onzelfstandige HAT eenheden in groepsverband. Duidelijk wordt dat sommige corporaties ten behoeve van de waardering van onzelfstandige woongelegenheden, bijvoorbeeld in het geval van kamerverhuur, één contract kennen, waardoor de waardebepaling van de afzonderlijke kamers ook vaak achterwege wordt gelaten. Per contract wordt dan de waarde bepaald. Echter in de praktijk wordt geconstateerd dat onzelfstandige woongelegenheden meermalen onterecht als zelfstandige woongelegenheden worden bestempeld, waardoor er geen transparante vergelijking kan worden gemaakt tussen de verschillende corporaties. De onjuiste indeling komt veelal voort uit fouten in de verwerking in het primaire systeem Complexdefinitie De definitie van een complex heeft veel effect op de uiteindelijke waarde. Niet alleen bepaalt deze definitie voor een groot gedeelte de bepaling van het niveau van de uitgangspunten, de definitie heeft ook effect op het maximum van het doorexploiteer- en uitpondscenario. De gehanteerde aannames voor de bepaling van de complexdefinitie zijn uiteenlopend en verschillen per corporatie. In verschillende gevallen wordt een intern sturingscomplex gebruikt, dat aansluit op de complexindeling zoals deze voorkomt in het primaire systeem. Daarnaast kan een complexindeling tot stand komen op basis van de verschillende eigenschappen die het bezit kent: Om wat voor soort eenheden gaat het. Is sprake van zelfstandige woningen, onzelfstandige eenheden, bedrijf onroerend goed, parkeren, zorg of overige ruimten? 11

12 Wat is de geografische ligging van de eenheden. Er kan voor worden gekozen om de eenheden te clusteren op viercijferig postcodeniveau. Wat is de gebouwtypologie van de eenheden. Gaat het om eengezinswoningen, meergezinswoningen of hoogbouw. Wanneer zijn de eenheden ontwikkeld, ofwel wat is de bouwperiode. Is er wel of niet sprake van historische verkopen. Uit de analyse wordt duidelijk dat de complexdefinitie zeer verschillend is. Doordat eenduidige richtlijnen ontbreken, lijkt de marktwaarde niet transparant tot stand te komen. Dit leidt er toe dat de marktwaarde tussen de corporaties moeilijker vergelijkbaar is Oppervlakte De gehanteerde oppervlaktedefinitie is zeer divers. Vaak wordt gebruik gemaakt van de verhuurbare oppervlakte (VVO), welke de basis vormt voor de toetsing van de leegwaarde en de marktwaarde. De verhuurbare oppervlakte is gebaseerd op het gebruiksoppervlakte van de woningen. Sommige corporaties verkrijgen gegevens over de gebruikersoppervlakte door middel van een koppeling met het Basisbestand Adressen en Gebouwen (BAG). De gegevens uit het Basisbestand Adressen en Gebouwen zijn vergeleken met oppervlakte gegevens uit de woningwaardering. Indien gegevens in het Basisbestand Adressen en Gebouwen ontbreken dan worden gegevens over de gebruikersoppervlakte uit alternatieve bronnen gehaald. Verder maken enkele corporaties gebruik van de oppervlaktedefinitie gebruiksoppervlakte (GO) en WWS-oppervlakte. Gebruikersoppervlakte wordt omschreven als de oppervlakte die naar verwachting efficiënt, of ook wel nuttig kan worden gebruikt. De WWS-oppervlakte sluit aan bij de gehanteerde oppervlakte in de bepaling van de WWS-punten. Daarnaast geldt dat de oppervlaktetermen ook vaak worden gecombineerd, zo wordt bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte van de woningen bepaald op basis van de vastgestelde afmetingen op basis van het WWS-puntenstelsel. Uit de analyse wordt duidelijk dat de gehanteerde oppervlaktedefinities erg uiteen lopen. Daarnaast geldt dat, ongeacht welke definitie wordt gehanteerd, de oppervlakte bij geen van de corporaties een direct onderdeel uit maakt van het rekenmodel. De oppervlakte wordt bij enkele corporaties wel gebruikt om inputparameters te bepalen, zoals de markthuur, leegwaarde of onderhoud Markthuur De markthuur is de (kale) huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, behaald zou worden op het moment van de waardebepaling. Verschillende corporaties geven aan dat een markthuur tot stand komt aan de hand van de meest biedende geïnteresseerde. De bepaling van de markthuur voor geliberaliseerde eenheden, vindt plaats door een percentage van de leegwaarde te hanteren. Voor de totstandkoming van de markthuur worden verschillende methoden gebruikt: Methode 1: Op basis van een database, waarin grote aantallen transactiegegevens voorhanden zijn, wordt aan de hand van een modelmatige berekening de markthuur per eenheid bepaald. Bij de modelmatige berekening wordt rekening gehouden met meerdere kenmerken, o.a. woningtype, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, gemeente (stedelijkheid) en leegwaarde. Methode 2: Als richtlijn voor de totstandkoming van de markthuur wordt een percentage van de leegwaarde gebruikt. De hoogte van het gehanteerde percentage is uiteindelijk afhankelijk van de verschillende plaatsen waar de corporatie bezit in heeft, de hoogte van de leegwaarde in klassen en daarnaast ook het woningtype. 12

13 Methode 3: Aan de hand van het NVM-uitwisselingssysteem, worden referentietransacties in de huursector opgezocht. Op basis van deze referentiegegevens, worden de markthuren vastgesteld. Daarnaast kan aanvullend gebruik worden gemaakt van methode 1: een database, waarin grote aantallen transactiegegevens voorhanden zijn, wordt als vergelijkingsmateriaal gebruikt. Methode 4: De bepaling van de markthuur wordt uitbesteed aan taxateurs of adviseurs. Daarnaast bestaat grote onduidelijkheid over welk minimum, de maximale huur of de markthuur, wordt gebruikt indien een woning onder of boven de huurgrens komt te liggen bij mutatie. Indien een woning niet geliberaliseerd is na mutatie, dan geldt dat, indien de markthuur hoger ligt dan de maximale huur, geen hogere huur dan de maximale huur kan worden gevraagd. Echter, als een woning na mutatie op basis van het aantal punten kan worden geliberaliseerd, dan geldt dat verschillende corporaties ten onrechte de maximale huur van het WWS-stelsel aanhouden. In dat geval zou de maximale huur mogen worden genegeerd, zodat eventuele ruimte boven de maximale huur tot aan de markthuur kan worden benut. Verschillende corporaties houden hier nu ten onrechte geen rekening mee. Uit de analyse wordt duidelijk dat de bepaling van de markthuur en het niveau van de markthuur sterk uiteen lopen. Er kan worden gesteld dat de gemiddelde hoogten van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van een corporatie, tussen de verschillende corporaties sterk uiteenlopen van 4,6% tot 7,2% van de WOZ-waarde. In tabel 1 is de gemiddelde markthuur op portefeuilleniveau als percentage van de leegwaarde van dertien verschillende corporaties opgenomen. Corporatie Locatie Markthuur als % van de leegwaarde 1 Midden Nederland 5,63% 2 West Nederland 5,41% 3 West Nederland 5,58% 4 West Nederland 5,23% 5 West Nederland 6,17% 6 Midden Nederland 4,88% 7 Noord Nederland 7,20% 8 Noord Nederland 7,22% 9 Oost Nederland 5,07% 10 Oost Nederland 5,28% 11 Oost Nederland 4,59% 12 Oost Nederland 4,71% 13 Zuid Nederland 5,04% Tabel 1: Markthuur als % van de leegwaarde Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde hoogten van de gehanteerde markthuren in de gehele portefeuille van de corporatie, redelijk regio gebonden zijn. Dit komt overeen met de verwachting dat markthuren als percentage van de WOZ-waarde in verschillende regio s in Nederland van elkaar verschillen onder meer als gevolg van de mate van schaarste op de woningmarkt. Duidelijk is dat verschillende corporaties gebruik maken van verschillende methoden om te komen tot een markthuur. Doordat daarnaast transparantie in de onderbouwing van de gehanteerde parameters ontbreekt, is nauwelijks na te gaan waardoor de markthuren sterk verschillen. 13

14 4.1.4 Leegwaarde Corporaties omschrijven de leegwaarde als de verkoopprijs kosten koper, die vrij is van huur en alle overige lasten. Ofwel, de leegwaarde wordt gezien als de opbrengst die binnen de taxatie wordt ingerekend in het uitpondscenario, zodra zich een mogelijkheid tot verkoop van een woning voordoet. Daarbij geldt dat een gemiddelde leegwaarde wordt gehanteerd voor een gemiddelde eenheid uit een complex. Er wordt dus gewerkt met standaard eenheden indien sprake is van homogene complexen. De mate van homogeniteit van het complex wordt bepaald aan de hand van meerdere kenmerken, o.a.: Woningtype. Locatie. Oorspronkelijk bouwjaar. Grondregime (erfpacht/geen erfpacht). Niet homogene complexen, waarin verschillende eenheden voorkomen en waarin niet wordt gewerkt met standaard eenheden, kennen een gemiddelde leegwaarde per afwijkende eenheid (type) binnen het complex. Om de hoogte van de leegwaarde te bepalen, wordt door de meeste corporaties gebruik gemaakt van de WOZ-waarde als uitgangspunt. Nadat op basis van de WOZ-waarde de waarde tot stand is gekomen, wordt deze onderworpen aan een nadere analyse. Bij deze analyse wordt gekeken naar de ontwikkeling van de WOZ-waarde in vergelijking met vergelijkbare verkopen en met beschikbare marktgegevens van de specifieke corporatie. Voor de waardering van het bezit per wordt door de verschillende corporatie in beginsel gebruik gemaakt van de WOZ-waarde voor belastingjaar Daarnaast geven verschillende corporaties aan dat zij per gemeente bekijken of de WOZ-waarde voor de waardeontwikkeling van de eenheden gedurende het lopende jaar (01-01 tot en met 31-12) moet worden gecorrigeerd. Enkele corporaties geven aan dat wordt gewerkt met een WOZ-waarde per m2 gebruikersoppervlak (GO). Indien een GO ontbreekt, dan zal deze worden vervangen door de BAG. Indien de vastgestelde WOZ-waarde met peildatum 2013 niet voorhanden is, dan wordt voor de bepaling van de leegwaarde gebruik gemaakt van de WOZ-waarden van belastingjaar In dat geval geldt dat wordt gewerkt met peildatum 2012 en geldt dat de waarden worden geïndexeerd op basis van de regiorapportage van de NVM. Als laatste geven enkele corporaties aan dat een toetsing van de leegwaarde op aannemelijkheid door een externe taxateur, een onderdeel uitmaakt van de waardering van de marktwaarde. Echter, verschillende corporaties maken gebruik van verschillende taxateurs. Doordat gebruik wordt gemaakt van verschillende taxateurs, is niet duidelijk of de toets op aannemelijkheid goed vergelijkbaar is. Daarbij geldt ook dat grote onduidelijkheid bestaat over de verschillende toetsen. Eveneens geldt net als bij de markthuur, dat de leegwaarde moet worden getoetst aan de markt door onder meer transactiegegevens. De onderbouwing van de transactiegegevens is echter niet volledig transparant. 4.2 Exploitatiekosten De inschatting van de exploitatiekosten bestaat voor een belangrijk deel uit de onderhoudskosten, bestaande uit instandhoudingonderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Naast de onderhoudskosten worden er kosten ingerekend voor beheer, belasting en verzekering en, indien van toepassing, erfpacht en eventuele servicekosten voor eigen rekening. De kostensoorten worden hierna toegelicht. 14

15 4.2.1 Instandhoudingonderhoud Het instandhoudingonderhoud wordt gezien als het onderhoud dat tijdens de 15-jarige DCF-periode nodig is om een eenheid in dezelfde technische staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Verschillende corporaties geven aan dat onder het instandhoudingonderhoud ook het onderhoud valt dat nodig is om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen. Investeringen in de verhuurbare eenheid die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de eenheid, vallen niet onder het instandhoudingsonderhoud. Instandhoudingsonderhoud leidt dus niet tot een huurverhoging van de verhuurbare eenheid. Uit de analyse blijkt dat corporaties veelal vasthouden aan gepubliceerde normen en dat hier alleen in incidentele gevallen van wordt afgeweken. Dit betekent echter niet dat de normen tussen de corporaties daadwerkelijk vergelijkbaar zijn. Immers, voor de gebruikte normen worden verschillende bronnen gebruikt: 1. Vastgoed Exploitatiewijzer 2. Vastgoed Taxatiewijzer De normen zoals deze worden gepubliceerd in de Vastgoed Exploitatiewijzer en in de Vastgoed Taxatiewijzer zijn niet één op één naast elkaar te leggen. Duidelijk wordt dat de daadwerkelijke gebruikte bedragen in beginsel verschillen per type woning en het bijbehorende bouwjaar. In de praktijk wordt duidelijk dat de bedragen naast het type woning en bouwjaar, op veel meer onderdelen verschillen. Denk daarbij aan o.a. type kozijnen en type installaties. Naast het gebruik van verschillende bronnen, bestaat dus ook grote subjectiviteit in het gebruik van eenzelfde bron. Uit de analyse wordt eveneens duidelijk dat meermalen een correctie wordt doorgevoerd op de basisnorm op advies van een externe taxateur. Verschillende taxateurs geven aan dat zij de normen in de Vastgoedexploitatie- of taxatiewijzer niet toereikend vinden en dat deze moeten worden bijgesteld. Hoe wordt bepaald dat een norm niet toereikend is en derhalve zal moeten worden bijgesteld, wordt niet duidelijk toegelicht. Transparantie hierover ontbreekt. Het aantal gebruikte normen is zeer divers, de normen komen niet altijd consistent tot stand en eventuele aanvullingen op gebruikte normen zijn niet duidelijk onderbouwd Achterstallig onderhoud Naast de subjectiviteit in het instandhoudingonderhoud, speelt diversiteit ook een rol bij het inrekenen van achterstallig onderhoud. Immers uit de analyse wordt duidelijk dat achterstallig onderhoud bij verschillende corporaties niet voorkomt. Bij corporaties die aangeven wel achterstallig onderhoud in te rekenen zien we overeenkomsten in de gebruikte methodiek. Deze corporaties nemen het onderhoud als een eenmalige last, die aan het begin van de DCF-periode in de waarde wordt ingerekend. Eveneens stellen zij dat achterstallig onderhoud wordt toegepast bij complexen die de komende jaren in aanmerking komen voor renovatie of sloop volgens het huidige (des)investeringsprogramma. Het beleid van de corporaties lijkt hier dus ook een rol te kunnen spelen in de waardering. Het zou echter zoveel mogelijk vermeden moeten worden om afhankelijk van het beleid, te kiezen voor het wel of niet inrekenen van achterstallig onderhoud. Aansluitend speelt de gehanteerde WOZ-waarde ook een rol bij het opnemen van achterstallig onderhoud. In de bepaling van de WOZ-waarde kan achterstallig onderhoud al reeds zijn verwerkt, waardoor dit ook in de marktwaarde tot uitdrukking komt in het uitpondscenario. Tot slot geven verschillende corporaties aan dat de bepaling van achterstallig onderhoud plaats vindt door gebruik te maken van externe taxateurs. Duidelijk wordt dus dat corporaties niet consequent omgaan met achterstallig onderhoud: wel of niet inrekenen. Daarnaast wordt duidelijk dat ook diversiteit aanwezig is in de verwerking van achterstallig onderhoud, indien er voor wordt gekozen om dit wel in te rekenen. 15

16 4.2.3 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt omschreven als het onderhoud dat voortkomt uit het muteren van een individuele eenheid. Het gehele onderhoudsbedrag dat hiervoor begroot is, wordt toegekend aan de verhuurder van de muterende eenheid. Tussen mutatieonderhoud in een uitpondscenario en mutatieonderhoud in een doorexploiteerscenario bestaat een verschil. Immers mutatieonderhoud in het kader van uitponden, is het onderhoud dat wordt besteedt aan een eenheid die bij het vrijkomen van huur, klaar wordt gemaakt voor verkoop. Mutatieonderhoud in het kader van doorexploiteren, is het onderhoud dat de corporatie laat uitvoeren aan eenheden die zullen worden blijven verhuurd. Uit bestudering van de gegevens blijkt dat er verschillen bestaan tussen corporaties in de hoogte van het mutatieonderhoud dat wordt gehanteerd. Voor de gebruikte onderhoudsnormen, wordt door verschillende corporaties een staffel opgesteld en deze staffel wordt afgestemd met de taxateur. Doordat gebruik wordt gemaakt van verschillende staffels én verschillende taxateurs, laat mutatieonderhoud zich lastig vergelijken. Het gebrek aan transparantie leidt er toe dat niet duidelijk wordt waar grote verschillen door worden veroorzaakt Beheerkosten Beheerkosten zijn de kosten die nodig zijn voor het beheer van verhuurbare eenheden. Deze definitie wordt door de corporaties vervolgens op twee manieren vorm gegeven: Methode 1: De meeste corporaties hanteren het uitgangspunt dat kosten worden gemaakt ten behoeve van het beheer van ieder object. Daarbij geldt dat de feitelijke kosten van huurherziening en de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het object worden meegenomen, maar dat de niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten niet worden meegenomen. Methode 2: Daarnaast omschrijven enkele andere corporaties dat de beheerkosten gelijk zijn aan de hoogte wat de markt als aannemelijk ziet, waarbij de daadwerkelijke kosten, gemaakt door de corporatie, dus worden losgelaten. Voor het vaststellen van marktconforme beheerskosten wordt in de basis aangesloten bij de VTW/VEX-norm, welke is ontleend aan de Vastgoedexploitatie- of de taxatiewijzer. Belangrijk is om op te merken dat de VTW/VEX-normen in de verschillende bronnen, niet per definitie aan elkaar gelijk hoeven te zijn. Daarnaast dient de basisnorm te worden getoetst aan de marktconforme exploitatie en uitgangspunten, welke kenmerkend zijn voor de verschillende typen vastgoed. Deze toetsing (mede met taxateur) kan leiden tot een correctie op de VTW/VEX-normen. Zo hebben een aantal corporaties de gepubliceerde normen met een vast percentage opgehoogd. Ondanks dat uit de analyse blijkt dat veel corporaties hebben aangesloten bij een gepubliceerde norm, wordt zoals aangegeven, duidelijk dat de gepubliceerde normen en de interpretaties van de normen verschillen. Tevens geldt dat de definitie van algemene kosten op dit moment niet duidelijk is geformuleerd in de handboeken, waardoor hierover geen informatie kan worden verstrekt Belasting en verzekeringen Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen die van toepassing zijn op de verschillende individuele eenheden. Daarbij geldt dat voor onder andere de OZB, de rioolheffingen, de verontreiningsheffing en de waterschapsbelasting wordt gerekend met de verschillende tarieven die de verschillende gemeenten hanteren en dat daarnaast wordt gekeken naar de WOZ-waarde van de eenheden. De wettelijk vastgestelde WOZ-waarde vormt de basis voor de vaststelling van de eigenaarslasten en daar wordt verder mee gerekend. Vrijwel alle corporaties werken met deze lastentoewijzing en dit is vergelijkbaar met hetgeen zij hanteren bij het opstellen van de meerjarenbegroting. 16

17 Voor de verzekeringen wordt gebruik gemaakt van de werkelijke betaalde premies conform de meerjarenbegroting. Indien de werkelijke premies niet bekend zijn, dan wordt een verzekeringspremie per eenheid aangehouden die gebaseerd is op de VTW/VEX-norm of op een standaardtarief van x % van de geldende huurinkomsten. Uit de analyse wordt duidelijk dat wat betreft het inrekenen van belastingen en verzekeringen nagenoeg geen verschillen tussen corporaties zijn te constateren Erfpacht Erfpachtkosten zijn kosten die voortkomen uit het erfpachtcontract. In de 15-jarige DCF-periode worden erfpachtkosten, afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, op verschillende wijzen verwerkt. De erfpachtkosten vallen daarbij in twee onderdelen uiteen: De vergoeding die aan de erf-verpachter wordt afgedragen als de bestemming in het erfpachtcontract wordt gewijzigd. De vergoeding die de erf-verpachter moet afdragen als gevolg van een noodzakelijke verlenging van het bestaande erfpachtcontract, indien de looptijd van het contract nog slechts zeer beperkt is. Verschillende corporaties stellen dat afhankelijk van de gemaakte erfpachtafspraken, sprake zal zijn van een aan het begin van de DCF-periode te betalen vergoeding als bedrag ineens, danwel aan het einde van de DCF-periode een vergoeding van de daadwerkelijk verkochte eenheden. Verondersteld kan worden dat de volgende methoden worden gebruikt: In het uitpondscenario wordt uitgegaan van afkoop van het erfpacht aan het begin van de DCF-periode. In het doorexploiteerscenario wordt de afkoop van het erfpacht aan het einde van het lopende erfpachttijdvak ingerekend. Daarbij geven deze corporaties aan dat wordt verondersteld dat de partij die de eenheid koopt, voor minimaal de eerstvolgende dertig jaar niet met verplichtingen wordt geconfronteerd voortkomend uit de omzetting van de bestemming of de verlenging van het erfpachtcontract. Omdat de grondsituatie van een woning invloed heeft op de waarde van een woning, hanteren verschillende corporaties het uitgangspunt dat een woning op eigen grond meer waard is dan dezelfde woning op erfpacht, ook als men de erfpacht voor een langere periode heeft afgekocht. Een woning die niet op eigen grond staat, dient volgens deze corporaties een correctie te krijgen voor de berekende taxatiewaarde. De correctie is gebaseerd op een benadering van de kosten die gepaard gaan met het eeuwig afkopen van het erfpachtcanon. De correctie kan op de volgende wijze worden vormgegeven in de erfpachtmethoden: Uitpondscenario: De canon van de woning wordt voor x jaar afgekocht (bijvoorbeeld 50 jaar). Bovendien geldt dat indien het moment van uitponden later valt dan dat de afgekochte periode van de canon verloopt, vanaf deze periode tot aan het moment van uitponden, een herziening van de canon (grondwaarde maal canon percentage) wordt berekend. Doorexploiteerscenario: De canon van de woning wordt opnieuw voor x jaar afgekocht (bijvoorbeeld 50 jaar) wanneer de afgekochte periode afloopt. Tevens geldt dat op het herzieningsmoment van de canon deze opnieuw voor een periode van x jaar wordt afgekocht. Corporaties waarbij een zeer groot deel van hun bezit staat op grond die in erfpacht is uitgegeven (bijvoorbeeld in de gemeente Amsterdam), hanteren twee verschillende erfpachtregimes, te weten: Erfpachtvoorwaarden voor corporaties. Particuliere erfpachtvoorwaarden. Daarbij geldt dat tussen deze corporaties en de betreffende gemeenten een Aanvullend Convenant Erfpacht is afgesloten. Een belangrijk component uit dit convenant is dat er vaste tarieven worden gehanteerd, die jaarlijks worden geïndexeerd, voor de afkoopsom van sociale huurwoningen afhankelijk van bouwjaarklasse. 17

18 De analyse onderstreept de complexiteit van erfpacht. Ondanks dat de definities van de erfpachtelementen vaak wel overeen lijken te komen, kunnen de erfpachtafspraken zeer divers zijn. Doordat niet volledig wordt onderbouwd hoe de erfpachtafspraken tot stand komen, kan een andere afhandelingswijze ontstaan en derhalve een afwijkende totstandkoming van erfpacht. Duidelijk wordt wel dat corporaties die te maken hebben met erfpacht in de betreffende gemeente, veelal in werkgroepen tot afspraken en adviezen komen. Hoe uiteindelijk wordt omgegaan met erfpacht, is afhankelijk van elke corporatie afzonderlijk Servicekosten eigen rekening Uit de handboeken blijkt dat servicekosten worden verhaald op de huurders van de verhuurbare eenheden. Indien servicekosten niet kunnen worden verhaald op de huurders, dan geldt dat het nietverhaalbare gedeelte als kosten ten laste van de verhuurder in de DCF-berekening worden meegenomen. Hier vallen dan onder andere de niet-inbare servicekosten onder, als gevolg van tijdelijke leegstand van de eenheden. Corporaties waarvoor geldt dat toetsing uitwijst dat de leegstandspercentages minimaal zijn, worden met slechts minimale servicekosten eigen rekening geconfronteerd. Derhalve wordt gesteld dat bij zeer geringe leegstandspercentages, de servicekosten eigen rekening niet hoeven worden opgenomen. Uit de analyse blijkt dat nagenoeg geen servicekosten voor eigen rekening door de corporaties worden ingerekend Verhuurderheffing Nagenoeg alle corporaties hebben de verhuurderheffing ingerekend in de waardering. Echter de wijze van inrekenen verschilt per corporatie. Verschillende corporaties rekenen de heffing alleen voor de jaren tot en met 2017 in (0.381%, 0,449%, 0,491% en 0,536%), waarbij het risico van de heffing na 2017 als opslag in de disconteringsvoet wordt ingerekend. De hoogte van de opslag verschilt tussen de corporaties. Zo loopt de opslag uiteen van 0,15% tot 0,50%. Verder is bij verschillende corporaties niet duidelijk of een extra risico in de opslag wordt meegenomen. Daarnaast zijn er corporaties die de verhuurderheffing volledig in de kasstroom tot en met het einde van de DCF-periode inrekenen, waarbij voor de jaren na 2017 het tarief van 2017 is genomen. De analyse maakt duidelijk dat de wijze waarop verhuurderheffing wordt ingerekend, verschilt. Er bestaat onder de corporaties onduidelijkheid over de juiste methodiek om de verhuurderheffing in te rekenen in de waardering. Hierdoor is er geen goede onderlinge vergelijkbaarheid. 4.3 Huurstijging De bepaling van het verloop van de huur wordt bij nagenoeg alle corporatie op dezelfde wijze uitgevoerd. Voor de totstandkoming van het verloop hanteren corporaties meerdere huurbegrippen, die veelal overeen komen: Verschillende huurbegrippen Contracthuur: de contracthuur is de werkelijke huur per meetdatum. Markthuur: de markthuur is de huurprijs die behaald zou worden op het moment van waardebepaling, indien verondersteld wordt dat er sprake is van optimale marketing en verhuur. Zie hoofdstuk Markthuur. Maximale huur of reguleringshuur: de maximale huur of de reguleringshuur is de huur die maximaal kan worden gevraagd, gegeven het aantal punten conform het Woningwaardering-puntenstelsel. 18

19 Monumentenhuur: sinds 2013 wordt anders omgegaan met monumenten. Meerdere corporaties geven aan dat de huur van monumenten boven de maximale huur mag uitkomen. Echter, ter aanvulling wordt door een aantal corporaties het volgende gemeld: Voor rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten gelegen in een beschermd stad-dorpsgezicht zijn in 2013 nieuwe regels van kracht, hierdoor maken deze monumenten nu deel uit van de puntentelling in de woningwaardering en is de opslag op de maximaal redelijke huur komen te vervallen. Verschillende corporaties definiëren de monumenthuur daarom als de huur van een niet-geliberaliseerde woning volgens het WWS-puntenaantal met een opslag uitgedrukt in een percentage. Bepaling huurverloop Bij de bepaling van de huurkasstromen voor doorexploiteren, gaan corporaties uit van de contracthuur, waarbij deze jaarlijks wordt verhoogd met de basisinflatie uit de economische uitgangspunten. Daarnaast bestaat onduidelijkheid over de huur die de corporaties na mutatie van een eenheid doorrekenen aan de nieuwe huurder. Daarbij geldt dat sprake kan zijn van twee situaties: 1. Een woning is bij mutatie niet te liberaliseren (maximale huur onder 700 euro). 2. Een woning is bij mutatie te liberaliseren (maximale huur boven 700 euro). In situatie 1 geldt dat indien de markthuur hoger ligt dan de maximale huur, de huur na mutatie niet hoger dan de maximale huur mag liggen. Immers dit is het wettelijke plafond dat mag worden gevraagd. Uit analyse wordt duidelijk dat alle corporaties situatie 1 correct doorvoeren en dus na mutatie geen hogere huur dan de maximale huur vragen. In situatie 2 kan de maximale huur bij mutatie worden genegeerd en mag de huur altijd naar de markthuur worden verhoogd, ook als de markthuur hoger ligt dan de maximale huur. Bij verschillende corporaties geldt dat in situatie 2 toch de maximale huur van het WWS-stelsel wordt aangehouden en wordt dus niet de maximale ruimte tot aan de markthuur gebruikt Inkomensafhankelijke huurverhoging De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt in de waardering meegenomen als een opslag op de inflatoire huurverhoging. De methode voor het inrekenen van de opslag loopt bij de corporaties uiteen. Veel corporaties hanteren een opslag voor de laagste inkomens van 1,5% en rekenen deze tot en met 2017 in. Aangegeven wordt dat deze opslag tot stand komt omdat in de markt geen informatie beschikbaar is over de inkomensverdeling en dat daardoor voor het meest zekere tarief wordt gekozen. Toch wordt in enkele gevallen wel een hogere opslag gekozen door rekening te houden met de inkomensverdeling. Verder geldt dat in een aantal waarderingen de opslag alleen in het eerste jaar wordt meegenomen. Uit analyse blijkt dat corporaties verschillend om gaan met de aftopping van huurgrenzen, daarbij komen de volgende methoden naar voren: Methode 1: De huurstijging wordt door het rekenmodel beperkt door de gehanteerde bovengrenzen als markthuur of maximale huur. Methode 2: De corporatie kiest zelf per eenheid of complex of een huurstijging kan worden doorgevoerd door de marge in de huurpotentie te beoordelen (bijvoorbeeld alleen opslag toepassen als huur nog verder dan 5% kan stijgen). Methode 3: Per complex wordt beoordeeld of en welke opslag wordt doorgevoerd. 19

20 4.4 Huurderving oninbaar Huurderving oninbaar is het percentage van de jaarhuur dat wegens wanbetaling niet incasseerbaar is. Het gaat hierbij om de huur die naar verwachting wegens wanbetaling, tijdelijke leegstand of anderszins niet te incasseren valt. Daarbij geldt dat eventuele structurele leegstand hierbij wordt opgenomen. Vrijwel alle corporaties geven aan dat zij hiervoor werken met een norm die is afgeleid vanuit de markt. Het gaat dus niet om een eigen norm. Doordat er veel variatie bestaat in de interpretatie van de markt, leidt dit tot sterk uiteenlopende gemiddelde percentages: 0,8% tot 2%. Over de inhoudelijke onderbouwingen wordt in de analyse niets duidelijk. Daar blijft dus grote onduidelijkheid over bestaan. 4.5 Mutatiegraad De mutatiegraad geeft aan hoeveel eenheden gedurende het jaar muteren, ofwel het gaat om die eenheden die te maken hebben met een beëindiging van het huurcontract. Daarbij geldt een correctie voor de eenheden die een beëindiging van het huurcontract kennen, als gevolg van het uit exploitatie gaan van de eenheden. Eenheden die worden verkocht aan de zittende bewoners of eenheden die te maken krijgen met een herstructurering, dragen niet bij aan de mutatiegraad. Corporaties maken onderscheid tussen mutatiegraad doorexploiteren en mutatiegraad uitponden. Mutatiegraad doorexploiteren In het doorexploiteerscenario wordt voor de gehele DCF-periode (15-jaar) een vaste mutatiegraad gehanteerd. Dit vaste percentage geeft het natuurlijk verloop van de huurders weer. Om te voorkomen dat invloeden uit een specifiek jaar te sterk doorwerken, wordt een historische periode van vijf jaar genomen voor de berekening van de gemiddelde mutatiegraad. Uitschieters worden zo geëlimineerd. Mutatiegraad uitponden De mutatiegraad uitponden is het maximaal te verwachten percentage eenheden dat per jaar kan worden verkocht. De historische mutatiegraad vormt de basis voor de mutatiegraad uitponden. Daarnaast geldt vervolgens dat de geldende historische mutatiegraad wordt vergeleken met de mutatiegraad die marktconform als acceptabel kan worden gezien. De marktconforme mutatiegraad wordt gedefinieerd als de mutatiegraad welke elke willekeurige derde, na aankoop van een complex, zou kunnen realiseren in de markt. In tegenstelling tot de mutatiegraad in het doorexploiteerscenario, wordt de mutatiegraad in het uitpondscenario niet voor ieder jaar van de gehele DCF-periode (15 jaar) eenzelfde percentage bepaald. Duidelijk wordt dat verschillende corporaties tot en met jaar 5 eenzelfde percentage hanteren, waarbij in de tweede periode een afslag wordt doorgevoerd op de mutatiegraad omdat de kans dan verder afneemt. Daarnaast geldt dat enkele corporaties in het eerste jaar de reguliere mutatiegraad (huurmutatiegraad) veelal verhogen met de verkoop-mutatiegraad (de verkoopmutatie aan zittende huurders in jaar 1) indien er nog niet wordt uitgepond. Verder passen corporaties aan de hand van de mutatiegraad ook de kans op uitponden nog aan. Zij verhogen de mutatiegraad, waardoor de kans op verkoop afneemt. Welke onderbouwing wordt gebruikt voor de aanpassing van de kans op uitponden, wordt niet duidelijk. 4.6 Uitpondparameters Voor het scenario uitponden zijn naast de exploitatiekosten nog een aantal aanvullende kosten opgegeven door de corporaties. Voor nagenoeg alle corporaties geldt dat zij een uitspraak doen over de splitsingskosten en verkoopkosten. In een aantal gevallen wordt nog gesproken over het verminderen van de verkoopkans in specifieke situaties. Hier is geen verdere informatie over te vinden. 20