Notities bij implementatie RJ 645: Marktwaarde en bedrijfswaarde

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Notities bij implementatie RJ 645: Marktwaarde en bedrijfswaarde"

Transcriptie

1 Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade AP Rotterdam Postbus CA Rotterdam Nederland Tel: Fax: Notities bij implementatie RJ 645: Marktwaarde en bedrijfswaarde Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

2 2/34 Inhoud 1. Samenvatting te nemen stappen en hulpmiddelen Deloitte 3 2. Notitie werkwijze waardering marktwaarde 4 3. Notitie- Voorbeeld controleprotocol bedrijfswaarde Handreiking kostenverdeling woningcorporaties Kostenverdeelstaat woningcorporaties RJ

3 3/34 1. Samenvatting te nemen stappen en hulpmiddelen Deloitte

4 4/34 2. Notitie werkwijze waardering marktwaarde Inleiding Indien uw woningcorporatie het besluit heeft genomen het vastgoed (of een deel daarvan) in de jaarrekening te waarderen als vastgoedbelegging (actuele waarde) volgens RJ 213, betekent dit dat het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat in uw balans zal worden opgenomen. In deze notitie wordt beschreven hoe deze marktwaarde tot stand komt. Hieronder is schematisch de classificatie, de kwalificatie en de keuze van waardering na eerste verwerking van de onroerende zaken in exploitatie weergegeven. De gele vlakken hebben betrekking op de waardering tegen marktwaarde. In bijlage 1 worden de belangrijkste verschillen tussen waardering tegen historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde weergegeven. De actuele waarde wordt bepaald volgens RJ :Indien gekozen is het commercieel vastgoed en/of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuelewaardemodel van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen te worden toegepast, waarbij voor sociaal vastgoed alinea 509c. van toepassing is. De marktwaarde kan worden gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn (art. 4 BAW). Aanbevolen wordt de marktwaarde te bepalen op basis van de waardering door een onafhankelijke taxateur (RJ ).

5 5/34 De reële waarde wordt bepaald op basis van de geschatte transactieprijs, indien het onroerend goed daadwerkelijk verkocht zou worden. Deze waarde dient met de kennis en informatie van de feiten en omstandigheden zoals bekend op balansdatum te worden vastgesteld. Als benadering van de reële waarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd. Marktwaarde bij commercieel vastgoed De marktwaarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige ontroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (RJ ). Omdat er vaak geen sprake is van een actieve markt, kan de waardering van het commercieel vastgoed plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende brutoaanvangsrendementen en/of netto-aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille. De marktwaarde wordt idealiter vastgesteld door een onafhankelijk en deskundige taxateur. Indien de waardering van een commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, plaatsvinden. Gebruikelijke methode voor de bepaling van de contante waarde is het Discounted Cashflow (DCF)-model. Hierbij worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken. Marktwaarde bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging Hierbij geldt dat veelal geen courante prijzen op een actieve markt beschikbaar zijn. RJ 645 verwijst vervolgens naar RJ waarbij wordt uitgegaan van genormeerde kasstromen. De DCF-benadering is hierbij het meest gebruikelijke model voor de bepaling van de contante waarde van de kasstromen. Bij het tot stand komen van de waarderingen wordt in deze notitie zoveel mogelijk aangesloten bij de methode die IPD hanteert voor het bepalen van de waarderingen voor de IPD aedex Corporatie Vastgoedindex. Er zijn meer methoden om tot een juiste waardering te komen. In deze notitie wordt volstaan met deze methode. Als bijlage 2 bij deze notitie is een procesbeschrijving marktwaarde opgenomen waarin de te nemen stappen in het proces worden behandeld. Als bijlage 3 is een controleprotocol marktwaarde opgenomen welke zowel de accountant als de woningcorporatie kan ondersteunen bij het controleren van de marktwaarde. In dit controleprotocol worden diverse analyses en toetsen beschreven die de woningcorporatie bij het opstellen van de marktwaarde kan uitvoeren. De analyses en toetsen dienen ervoor om de kwaliteit van de bepaalde waarde te waarborgen. Daarnaast kunnen deze analyses en toetsen dienen als onderbouwing van de gepresenteerde waarde aan de externe accountant en kunnen worden opgenomen in het balansdossier.

6 6/34 Waardebegrip Bij het waarderen van de materiële vaste activa in exploitatie volgens RJ 213 (als vastgoedbelegging) wordt het begrip marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de hand van mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en de omvang van de te realiseren vermogensopbrengsten bepaald. Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt voornamelijk bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie samenhangende cashflows. Indien de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt aangeboden. Het object wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet verkocht maar opnieuw verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Hiermee is dan eveneens sprake van een waardering volgens het waardebegrip marktwaarde in verhuurde staat. Rekenmethodiek De waarderingen worden bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige verwachte exploitatiekasstromen. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van een rekenmodel (bijvoorbeeld het model dat IPD beschikbaar stelt ten behoeve van de waarderingen van de IPD aedex Corporatie Vastgoedindex). Het waardebegrip van de Marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de marktwaarde te bepalen maakt het rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven (op basis van marktuitgangspunten) worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar.

7 7/34 De DCF-formule bij doorexploiteren die hierbij wordt gehanteerd kan als volgt worden weergegeven: Formule 1. DCF voor 15 jaar exploitatie; in plaats van één inflatiepercentage kunnen er ook afzonderlijke percentages voor de ontwikkeling van de huurprijs en de diverse kostencomponenten gehanteerd worden. Daarnaast wordt aan het einde van de in de DCF betrokken beschouwingperiode een eindwaarde aan de hand van een exit yield ingerekend ter grootte van: Formule 2. Eindwaarde; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet minus inflatie Naast het scenario van doorexploiteren kan de eindwaarde in de DCF ook worden berekend volgens een uitpondscenario. Bij dit scenario is er sprake van zowel een (afnemende) exploitatiekasstroom als van een verkoopkasstroom. Voor de exploitatiekasstroom geldt in principe hetzelfde als bij het scenario doorexploiteren. De exploitatieopbrengsten en -kosten worden voor een periode van 15 jaar geschat. Bij het uitpondscenario is het aantal woningen waarvoor vorenstaande berekend wordt, door verkoop bij mutatie, een afnemende reeks. Voor het aantal niet verkochte woningen na de DCFperiode van 15 jaar vindt conform het scenario doorexploiteren, een eindwaardebepaling plaats op basis van een exit yield. De verkoopkasstroom is gebaseerd op de mutatiegraad en de leegwaarde van de individuele woningen. De exploitatiekasstroom, eindwaarde en verkoopkasstroom worden aan de hand van een disconteringsvoet berekend naar de waarde op het waarderingsmoment (contant gemaakt). De DCF-formule voor de bepaling van de marktwaarde bestaat uit de netto contante waarde van de kasstromen uit exploitatie plus verkopen bij mutatie in de beschouwde periode van vijftien jaar en een eindwaarde voor de ultimo het 15e jaar nog niet verkochte woningen. De eindwaarde wordt gebaseerd op de rendementseis (exit yield) die een marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF periode wil kopen.

8 8/34 De formule voor de exploitatie en verkopen in de beschouwde periode van vijftien jaar luidt dan: Formule 3. DCF waarde bij uitponden bij de beschouwingsperiode van 15 jaar De formule voor de eindwaarde luidt dan: Formule 4. eindwaarde voor het gedeelte bij uitponden dat nog niet verkocht is; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet bij uitpondenminus inflatie De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening onderscheiden: 1. Huur 2. Onderhoud 3. Verhuur & beheerlasten 4. Directe exploitatielasten 5. Eindwaarde. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario s: doorexploitatie en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario s. In het rekenmodel worden vier parameters jaarlijks door IPD voorgeschreven en in het rekenmodel verwerkt. Dit betreft de prijsinflatie, de looninflatie, de bouwkostenindex en de IRS (risicovrije rentevoet), die als basis voor de disconteringsvoet geldt. De overige parameters komen middels taxatie tot stand (marktuitgangspunten). De waarderingen vinden plaats op het niveau van Aedexcluster (deze kan afwijken van de feitelijke (meer zuivere) clustering). Door corporatie moet evalueren wat de impact van de Aedexclustering is op de waardering). Dit is een clusterindeling die speciaal voor de IPD aedex Vastgoedindex is samengesteld. In deze clusterindeling worden woningen gegroepeerd op basis van bouwperiode, bouwvorm en wijk. Hierdoor ontstaat een uniforme complexindeling voor het gehele bezit. In bijlage 4 tot en met 6 zijn de waarderingsparameters zoals opgenomen in het rekenmodel nader uitgewerkt. De waarderingsparameters zijn gebaseerd op marktuitgangspunten.

9 9/34 Taxaties Om te komen tot de waardering worden in het rekenmodel de waarderingsparameters ingevuld. Deze zijn voor een deel (bijvoorbeeld mutatiegraden) afkomstig uit de eigen administratie van de woningcorporatie en worden voor het overige deel bepaald door een externe erkende en onafhankelijke taxateur. De afspraken met de taxateur en verantwoordelijkheden worden vastgesteld in een offerte/opdrachtbevestiging. In deze offerte worden daarnaast de relevante (RICS en IVS) standaarden benoemd. In dit kader verwijzen wij ook naar het consultatiedocument dat is uitgebracht door het NBA waarin 27 aanbevelingen zijn opgenomen voor taxeren en taxatierapporten. Woningen De taxateur doet in het kader van het waarderingsproces een uitspraak over aan aantal waarderingsparameters. Hierbij beoordeelt de taxateur jaarlijks ten minste een derde deel van het bezit door middel van een taxatie. Voor het overige 2/3e deel van het bezit wordt indien aanwezig - gebruik gemaakt van omslagaannames ten opzichte van de parameters van het voorgaande jaar. De taxateur stelt hiervoor een omslagdocument op gebaseerd op de marktontwikkelingen in de betreffende regio( s). De selectie van de steekproef van de complexen wordt onderbouwd. In het eerste jaar van deelname is een representatief deel van de complexen geselecteerd en de jaren daarna is hetzelfde gebeurd. Nieuw toegevoegde objecten worden gewaardeerd in het jaar van oplevering. De delen van de steekproef bevatten allemaal een representatief deel van de eventuele verschillende vestigingen, gemeenten, bouwperioden en bouwvormen.

10 10/34 Voorbeeld samenstelling steekproef woningen: Samenstelling Steekproef Totaal Aantal woningen Vestiging X Aantal woningen Vestiging Y Aantal woningen Vestiging Z Aantal woningen gestapeld Aantal woningen niet-gestapeld Aantal complexen Vestiging X Aantal complexen Vestiging Y Aantal complexen Vestiging Z Aantal complexen bouwperiode A Aantal complexen bouwperiode B Aantal complexen bouwperiode C Gemiddelde actuele huurprijs BOG Voor de waardering van het commercieel en maatschappelijk vastgoed kan een afwijkende benadering gelden. Gezien het mogelijk unieke karakter van het commercieel vastgoed worden alle contracten op contractniveau, en dus niet op complexniveau beoordeeld door de taxateur. Het BOG-bezit is te splitsen in twee categorieën: - Bergingen, stallingen en andere kleine eenheden. - De bedrijfsmatige eenheden: het daadwerkelijke maatschappelijk en commercieel vastgoed. Een aanpak kan zijn dat voor 2012 de gehele tweede categorie van waarderingsparameters wordt voorzien. Voor de eerste categorie wordt indien beschikbaar gebruik gemaakt van de gegevens van vorig jaar die worden geactualiseerd middels een omslagdocument dat de taxateur hiervoor opstelt waarin de relevante parameters en uitgangspunten zijn opgenomen.

11 11/34 Parkeergelegenheden Aan de hand van deze taxatiegegevens en de basisinformatie van het vastgoed wordt de marktwaarde bepaald. Rapportage Op de marktwaarde wordt door de taxateur een taxatierapport of (in het geval van de IPD/aeDex methode) een aannemelijkheidsverklaring afgegeven. In de aannemelijkheidsverklaring beperkt de taxateur zich tot een uitspraak over de aannemelijkheid van de gemaakte waarderingen. Daar waar de taxateur geen onderzoek verricht moet de accountant dit in elk geval zelf doen. Hierbij worden een aantal veronderstellingen gedaan die ook terug te lezen zijn in de aannemelijkheidsverklaring, zoals bijvoorbeeld: - Er is geen sprake van bodemvervuiling noch de aanwezigheid van asbest. - De bestemming is conform het vigerend gebruik. - Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden. - Er zijn geen waardebeperkende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen etc. - Er is geen sprake van significant achterstallig onderhoud. - De door de opdrachtgever gehanteerde oppervlaktegegevens ten behoeve van de aan de waardering van woningen ten grondslag liggende leegwaarden zijn juist. - De door de opdrachtgever voor het BOG gehanteerde actuele huurgegevens zijn juist. - De door de opdrachtgever voor het BOG gehanteerde actuele huurgegevens zoals contracthuren, ingangsdata van de huurcontracten en de looptijden zijn juist. Dataverzameling De bovenstaande waarderingsparameters zijn samen met de basisgegevens van het vastgoed de basis voor de waardering. De basisgegevens betreffen de kenmerken van het vastgoed en de informatie die in de huurcontracten vastligt. De te waarderen eenheden worden bepaald op basis van de activa-administratie. Ook de basisgegevens van het vastgoed die van belang zijn voor de waarderingen, zoals huurprijzen, maximale huurprijzen, en leegstand worden gebaseerd op de basisadministratie. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van de meerjarige historische gegevens van de mutaties per complex. In overleg met de taxateur wordt een verwachte ontwikkeling hiervan in de toekomst bepaald. Voor de contractgegevens van de BOG-portefeuille worden verschillende bronnen (zoals huurcontracten en plattegronden) gehanteerd. Het gaat om met name de volgende informatie: - Looptijd huurcontract. - Oppervlakte (BVO en VVO).

12 12/34 Beklemmingen Bij het waarderen van het vastgoed op marktwaarde wordt uitgegaan van opbrengstmaximalisatie. Er wordt derhalve niet aangesloten op het interne beleid van de woningcorporatie. Vanuit het interne beleid zal de maximale opbrengst veelal lager zijn dan de marktwaarde. RJ 213 gaat uit van een zuivere objectieve marktbenadering. Er kunnen echter ook bindende afspraken in het beleid vastgelegd zijn die het voor de corporatie niet mogelijk maken de maximale opbrengst op dit moment te realiseren. We spreken hier van beperkingen of beklemmingen. Deze beperkingen kunnen direct op een specifiek vastgoedobject rusten (bijvoorbeeld de afspraak dat een specifiek complex beschikbaar blijft voor een specifieke doelgroep) of indirect waarbij er algemene afspraken worden gemaakt over een volkshuisvestelijke opdracht binnen een gemeente. De beperkingen kunnen zijn vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeente(n), erfpachtcontracten of andere overeenkomsten. De beperkingen worden onderzocht door de bestaande prestatieafspraken met de gemeente(n) te beoordelen, de erfpachtafspraken met de gemeente(n) te inventariseren en specifieke beperkingen die er op het te voeren exploitatiebeleid van het vastgoed rusten te inventariseren. Op basis van deze inventarisatie wordt een notitie opgesteld waarin alle beperkingen, de omvang en de voorgestelde verwerking zijn opgenomen. Vervolgens wordt vastgesteld welke beklemmingen in de waardering van het vastgoed tot uitdrukking moeten worden gebracht. Publicaties Meer informatie en achtergrond over RJ 645, marktwaarde en taxatie is te vinden in diverse publicaties: Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties-vragen en antwoorden Goed gewaardeerd vastgoed - 27 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten. Daarnaast is informatie te vinden op de website Bijlagen: 1. Verschillen historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde 2. Procesbeschrijving Marktwaarde 3. Controleprotocol Marktwaarde 4. Waarderingsparameters woningen 5. Waarderingsparameters BOG 6. Waarderingsparameters parkeergelegenheden

13 13/34 Bijlage 1: Verschillen historische kostprijs, bedrijfswaarde, marktwaarde Historische kostprijs (cf RJ212) Actuele waarde: bedrijfswaarde (cf RJ212) Actuele waarde: reële waarde (cf RJ213) Historisch bepaald, jaarlijkse afschrijving o.b.v. verwachte levensduur Bedrijfswaarde: kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters conform eigen beleid Taxatiewaarde / Kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters zoals in de markt gebruikelijk Jaarlijks impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar Wijziging van eigen beleid kan invloed hebben op de waardering (impairment) Wijziging van eigen beleid heeft wel invloed op waardering Wijziging van eigen beleid heeft zeer beperkt invloed op waardering Eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit bezit Eigen vermogen geeft inzicht in toekomstige verdiencapaciteit op basis van exploitatiebeleid van de corporatie Eigen vermogen geeft inzicht in de werkelijke waarde van het vastgoed op de huidige markt en geeft inzicht in de mogelijk opgeofferde waarden

14 14/34 Bijlage 2: Procesbeschrijving Marktwaarde Indien de woningcorporatie het besluit heeft genomen haar vastgoed (of een deel daarvan) in de jaarrekening 2012 te waarderen als vastgoedbelegging volgens RJ 213, betekent dit dat de activa in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat in de balans zal worden opgenomen. In de jaarrekening 2012 is daarmee sprake van een stelselwijziging. In een separate notitie marktwaarde is beschreven hoe deze marktwaarde tot stand komt. Daarnaast is dit controleprotocol marktwaarde beschikbaar welke de woningcorporatie en de accountant kan ondersteunen bij de aandachtspunten van en bij het controleren van de marktwaarde.

15 15/34

16 16/34

17 17/34

18 18/34 Bijlage 3: Controleprotocol Marktwaarde Indien de woningcorporatie het besluit heeft genomen haar vastgoed (of een deel daarvan) in de jaarrekening 2012 te waarderen als vastgoedbelegging volgens RJ 213, betekent dit dat de activa in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat in de balans zal worden opgenomen. In de jaarrekening 2012 is daarmee sprake van een stelselwijziging. In een separate notitie marktwaarde is beschreven hoe deze marktwaarde tot stand komt. Als bijlage bij deze notitie hoort de procesbeschrijving marktwaarde waarin de stappen in het proces worden behandeld. Daarnaast is dit controleprotocol marktwaarde beschikbaar welke de woningcorporatie en de accountant kan ondersteunen bij de aandachtspunten van en bij het controleren van de marktwaarde. Toetsen kwaliteit van de marktwaardewaardering Om de kwaliteit van de marktwaardewaardering te waarborgen zijn de volgende toetsen en analyses op hoofdlijnen van belang: 1. Vaststellen dat de basisgegevens die gehanteerd worden juist en volledig zijn. (input) 2. Toetsen ingerekende parameters en uitgangspunten. (input) 3. Toetsen aanpak taxaties en verwerking gegevens in het rekenmodel. (input) 4. Het analyseren van de uitkomsten. (output) De bovenstaande toetsen en analyses worden in de komende pagina s verder uitgewerkt.

19 19/34

20 20/34

21 21/34 Bijlage 4: Waarderingsparameters woningen 1 Exit yield Het percentage dat de resultante is van de breuk waarbij de verwachte jaarhuur van (het resterende aantal niet-verkochte eenheden in) het complex/object per het einde van de DCF-periode, wordt gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) van datzelfde moment en de uitkomst vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100%. Onderscheid wordt gemaakt in een exit yield na uitponden en een exit yield na doorexploiteren. De exit-yield zelf wordt gewaardeerd (het percentage en dus niet de variabelen in de breuk die tot het percentage moeten leiden). De exit yield doorexploiteren is een wezenlijk andere parameter dan de exit yield uitponden. Reden hiervoor is dat ingeval van doorexploiteren aan het einde van de DCF-periode nog een onaangebroken complex resteert. Onaangebroken complexen worden door de bank genomen vaak hoger gewaardeerd door de markt dan complexen waaruit al is uitgepond. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gevormd door de IRS, verhoogd met een risico opslag voor: Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico; En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Vrije verkoopwaarde De gemiddelde verkoopprijs kosten koper (vrij van huur en overige lasten) van de in huurexploitatie zijnde woningen op het moment van waardebepaling. Verkoopwaarde stijging De verwachte ontwikkeling van de verkoopprijs begin DCF, met inachtneming van alle daarvoor relevante invloeden, zoals de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt(en) in de voorliggende periode, de verwachting ten aanzien van de algemene prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt(en) en de verwachte prijsontwikkeling voor het betreffende complex/woningsegment. Stijging markthuur Het percentage waarmee de markthuur van het object/complex zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen en waarin onder meer de positionering van het complex/object in de huurwoningmarkt tot uitdrukking komt. Het toepassen van de parameter stijging markthuur wordt begrensd door wat uit de Huurprijzenwet Woonruimte voortvloeit, te weten de maximale huurstijging zoals die jaarlijks wordt vastgesteld en datgene wat als maximaal redelijke huur geldt. De markthuurstijging wordt uitgedrukt in een percentage ten opzichte van de prijsinflatie, zoals opgenomen onder het tabblad aannames. 1 Ontleend aan Informatiemap IPD-aeDex Corporatie Vastgoedindex 2011

22 22/34 Onderhoud Bij onderhoud gaat het enkel om het zogeheten instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen, die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Tot het onderhoud wordt ook gerekend het zogeheten incidenteel of klachtenonderhoud. Mutatie onderhoud staat daar los van. Mutatie onderhoud Het per mutatie per woning te besteden bedrag terzake van het enkel en alleen als gevolg van die mutatie voor rekening van de eigenaar/verhuurder van die eenheid komende onderhoud. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar het mutatie-onderhoud in het kader van uitponding (eenheden worden bij vrijkomen van huur vanuit de optiek van onderhoud verkoopklaar gemaakt) en in het kader van doorexploiteren (de eenheden blijven door de corporatie verhuurd). Beheerkosten Waardering van de beheerkosten vindt plaats overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is (lòs van de door de woningcorporatie uit dien hoofde zelf gemaakte kosten). Dit betekent dat hiervoor uitgegaan behoort te worden van in de markt onderkende referentiecijfers, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur (inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten wordt derhalve vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outscourcingsscenario. Splitsingskosten De, ingeval dat juridisch noodzakelijk is voor het individueel verkopen en overdragen van woningen uit het complex/object, met de splitsing van het complex verbonden kosten, zoals de aan de gemeente uit hoofde van een splitsingsverordening verschuldigde vergoeding en de in verband met splitsing te maken notaris en kadaster-kosten. Tot de splitsingskosten worden ook gerekend de onderhoudsuitgaven die moeten worden gemaakt in het kader van door de gemeente aan de verlening van de splitsingsvergunning te stellen nadere voorwaarden. Splitsingskosten zijn dus de kosten die worden moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in kadaster en bestemmingsplan te splitsen zodat het per VHE kan worden uitgepond. Verkoopkosten Interne handlingskosten en/of externe makelaarskosten gerelateerd aan het aantal, afhankelijk van de mutatiegraad, per jaar te verkopen woningen. Aangezien voorondersteld wordt dat de uitpondtransacties op basis van kosten koper plaatsvinden worden kosten terzake van overdrachtsbelasting, kadaster en notariële akte(n), geacht niet voor rekening van de corporatie komen en worden deze derhalve niet in de waardering betrokken. De verkoopkosten moeten als enige kostencategorie in het rekenmodel voor woningen per VHE worden opgegeven.

23 23/34 Bijlage 5: Waarderingsparameters BOG Mutatieleegstand (maanden) Na afloop van het contract zijn er twee opties. Of de bestaande huurder sluit een nieuw contract af, of er zal een nieuwe huurder moeten worden gevonden. In het tweede geval zal er een periode zijn waarin er geen huur wordt ontvangen omdat niet meteen een huurder zal worden gevonden, of er aanpassingen aan het vastgoed moeten worden gedaan. De periode waarin geen huur wordt ontvangen moet worden ingeschat in aantal maanden leegstand. Mutatiekosten (technisch) De kosten die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder terzake van technische maatregelen aan het gehuurde moet maken om het object/complex tegen het dan geldende markthuurniveau opnieuw te kunnen verhuren. De mutatiekosten technisch kunnen derhalve zowel maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud (wettelijk afdwingbaar) alsook (bij)investeringen ten behoeve van het behoud of de bevordering van de markthuur omvatten. Mutatiekosten (marketing) De kosten die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder terzake van de marketing/het aan de man brengen van het object gericht op het opnieuw verhuren ervan moet maken. Het betreft hier zowel de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken, alsook de kosten van de makelaar die de verhuurder hiertoe zal inschakelen. De mutatiekosten marketing zijn gelinkt aan de parameter mutatierisico/-kans. Markthuur per m2 VVO De op het peilmoment getaxeerde markthuur uitgedrukt in euro per vierkante meter VVO. Deze markthuur wordt opgegeven per complex. Markthuurprijsaanpassing jaar 1 t/m 5 In het rekenmodel kan voor de eerste vijf jaren elk apart een percentage worden opgegeven in de tabel markthuuraanpassing. Markthuurprijsaanpassing vanaf jaar 6 Het percentage waarmee de markthuur van het complex vanaf jaar 6 tot en met jaar 15 van de DCFperiode zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen waarin onder meer de positionering van het complex in de markt tot uitdrukking komt. Beheerkosten als % van de markthuur Waardering van de beheerkosten vindt plaats overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. Dit betekent dat hiervoor uitgegaan behoort te worden van in de markt onderkende referentiecijfers, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten wordt derhalve vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outscourcingsscenario. De beheerkosten moeten worden weergegeven als een % van de markthuur. Het rekenmodel neemt gedurende de DCF-periode steeds een % van de dan geldende markthuur.

24 24/34 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gevormd door de IRS, verhoogd met een risico-opslag voor: - Een opslag voor algemene onroerende zaak risico s - Een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico s die specifiek voortvloeien uit het gebied - Een risico-opslag voor het segment waartoe het object behoort (dit laatste voor zover die risico s - niet reeds tot uitdrukking komen in de parameters die overigens voor de DCF-waardering uitdrukkelijk zijn benoemd, zoals bijvoorbeeld leegstand) Exit yield Het percentage dat de resultante is van de breuk waarbij de verwachte markthuur per jaar van (het aantal verhuurde eenheden in) het betreffende complex op het moment van complexgewijze verkoop aan een derde per het einde van de DCF-periode, wordt gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) van datzelfde moment en de uitkomst vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100%. De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCFperiode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen. Onderhoud Bij onderhoud gaat het enkel om instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Het onderhoud wordt op het niveau van het te waarderen complex/object ingegeven.

25 25/34 Bijlage 6: Waarderingsparameters parkeergelegenheden Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gevormd door de IRS, verhoogd met een risico opslag voor: - Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet; - Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico; - En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Exit yield Het percentage dat de resultante is van de breuk waarbij de verwachte markthuur per jaar van (het aantal verhuurde eenheden in) het betreffende complex op het moment van complexgewijze verkoop aan een derde per het einde van de DCF-periode, wordt gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) van datzelfde moment en de uitkomst vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100%. De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCF-periode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen. Leegwaarde De gemiddelde verkoopprijs (vrij van huur en overige lasten) van de in huurexploitatie zijnde parkeergelegenheden op het moment van waardebepaling. Het gaat hier om de leegwaarde per parkeergelegenheid en geen cumulatief, in het geval van meerdere identieke parkeergelegenheden onder 1 contract. Leegwaardestijging De verwachte ontwikkeling van de leegwaarde, met inachtneming van alle daarvoor relevante invloeden, zoals de prijsontwikkeling op de markt in de voorliggende periode, de verwachting ten aanzien van de algemene prijsontwikkeling op de markt en de verwachte prijsontwikkeling voor het betreffende segment. Kosten (Parkeergelegenheden) In deze tabel worden alle verwachte kosten voor parkeergelegenheden ingevuld. Alle kosten moeten als een totaal per jaar per complex worden ingevuld, met uitzondering van de verkoopkosten. Deze laatste moeten per VHE worden ingevuld. Beheerkosten Waardering van de beheerkosten vindt plaats overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is (dus niet van de door de deelnemer uit dien hoofde zelf gemaakte kosten). Dit betekent dat hiervoor uitgegaan behoort te worden van in de markt onderkende referentiecijfers, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur (inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten wordt derhalve vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outscourcingsscenario.

26 26/34 Onderhoudskosten Bij onderhoud gaat het enkel om instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Vanwege het bijzondere uitpondscenario dat wordt gehanteerd bij het waarderen//taxeren van parkeergelegenheden is het mogelijk om de onderhoudskosten ingeval van doorexploiteren en ingeval van uitponden verschillend in te schatten. Dit omdat welllicht verwacht kan worden dat ingeval van uitponden in drie jaar minder aan onderhoud wordt uitgegeven. Het rekenmodel zal de onderhoudskosten automatisch laten toenemen met de bouwkostenindex. Splitsingskosten De in geval dat juridisch noodzakelijk is voor het individueel verkopen en overdragen van woningen uit het complex/object, met de splitsing van het complex verbonden kosten, zoals de aan de gemeente uit hoofde van een splitsingsverordening verschuldigde vergoeding en de in verband met splitsing te maken notaris en kadaster-kosten. Tot de splitsingskosten worden ook gerekend de onderhoudsuitgaven die moeten worden gemaakt in het kader van door de gemeente aan de verlening van de splitsingsvergunning te stellen nadere voorwaarden. De kadasterkosten voor het inschrijven van de splitsing zijn voor rekening van de verkopende partij. Splitsingskosten zijn dus de kosten die worden moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in kadaster en bestemmingsplan te splitsen zodat het per VHE kan worden uitgepond. Verkoopkosten Interne handelingskosten en/of externe makelaarskosten gerelateerd aan het aantal, afhankelijk van de mutatiegraad, per jaar te verkopen woningen. Aangezien voorondersteld wordt dat de uitpondtransacties op basis van kosten koper plaatsvinden worden kosten terzake van overdrachtsbelasting, kadaster en notariële akte(n), geacht niet voor rekening van de corporatie komen en worden deze derhalve niet in de waardering opgenomen.

27 27/34 3. Notitie- Voorbeeld controleprotocol bedrijfswaarde 2012 Controle bedrijfswaarde 1. Beoordeel de (meerjaren)begroting en de uitgangspunten (input) a. Begroting (basis voor de bedrijfswaarde) Betreft de (meerjaren)begroting de door de RvC/RvB goedgekeurde begroting? Zijn de normbedragen welke gehanteerd worden reëel en onderbouwd? Hoe verhouden de normbedragen zich met de meest recente CiP van het CFV? Zijn incidentele kosten/opbrengsten geëlimineerd? Is de (meerjaren)begroting rekenkundig juist? Is de (meerjaren)begroting een redelijke benadering voor de realisatie (begroting vorig jaar kan hiervoor naast de werkelijke cijfers gelegd worden)? Bovenstaande zijn de eerste werkzaamheden welke uitgevoerd worden op de (meerjaren)begroting. Hieronder is de controle op de uitgangspunten zoals parameters weergegeven. b. Algemeen Is de restant levensduur van de woningen conform inschatting van het management? Hoe is deze inschatting gemaakt (uitgangspunten/verwachtingen)? Sluiten de verwachte levensduren aan met de administratie? Zijn alle vhe s in de bedrijfswaardeberekeningen betrokken? Bij waardering tegen historische kostprijs: zijn de samenstelling en de keuze van Produkt-Markt- Combinaties (PMC's) conform het strategische voorraadbeleid? Heeft uw corporatie afwijkende parameters voor bijvoorbeeld BOG (bedrijfsonroerendgoed) en parkeerplaatsen aannemelijk gemaakt en onderbouwd? c. Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de huurstijging Is de parameter voor huurstijging voor het eerste jaar (2013) conform het vastgestelde beleid van uw corporatie en het inflatiepercentage 2012? Is de parameter voor huurstijging voor het tweede tot en met het vijfde jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter voor huurstijging na het vijfde jaar conform de parameter van het WSW (2,0%)? Zo nee, is de parameter voor huurstijging na het vijfde jaar in overeenstemming met het vastgestelde beleid van uw corporatie? d. Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de stijging van de overige variabele lasten: Is de parameter voor overige variabele lasten voor de eerste periode van vijf jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter voor overige variabele lasten na het vijfde jaar conform de parameter van het WSW (3,0%)? Zo nee, is de parameter voor overige variabele lasten na het vijfde jaar in overeenstemming met het vastgestelde beleid van uw corporatie?

28 28/34 e. Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de stijging van onderhoud Is de parameter voor onderhoud voor de eerste periode van vijf jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter voor onderhoud na het vijfde jaar conform de parameter van het WSW (3,0%)? Zo nee, is de parameter voor onderhoud na het vijfde jaar in overeenstemming met het vastgestelde beleid van uw corporatie? f. Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de huurharmonisatie Indien uw corporatie huurharmonisatie heeft ingerekend, is de parameter voor huurharmonisatie voor de eerste periode van vijf jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting en is deze gebaseerd op een reële mutatiegraad? g. Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de huurderving Is de parameter voor huurderving (uitgangspunt voor de berekening) conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting en is deze acceptabel? h. Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de disconteringsvoet Is de disconteringsvoet (uitgangspunt voor de berekening) conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter conform de parameter van het WSW (5,25%)? Zo nee, is de afwijkende disconteringsvoet voldoende onderbouwd? 2. Voer een cijferbeoordeling uit (output) Cijferbeoordeling Zijn de uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen intern vergeleken met die van vorig jaar? Heeft uw corporatie de aandacht vragende afwijkingen per complex/pmc verklaard? Kunt u zich o.g.v. de cijferanalyse vinden in de uitkomsten? 3. Beoordeling van de bedrijfswaardeberekeningen Bedrijfswaardeberekeningen U kunt de volgende algemene checks uitvoeren: Is het juiste startjaar gehanteerd? Is de wijze van contant maken (medio numerando) consistent in de berekening meegenomen? De volgende punten kunt u controleren voor nader te bepalen een aantal complexen (bijvoorbeeld: top x van het totale aantal complexen, nieuwbouwcomplexen, grote renovatiecomplexen, etc.). Belangrijk is om de controle zichtbaar uit te voeren. Checks: Zijn de volgende parameters juist en volledig in de bedrijfswaardeberekeningen toegepast: o de jaarlijkse huurstijging, o de variabele lasten, o de jaarlijkse onderhoudsstijging, o rentepercentage/de disconteringsvoet, o de huurharmonisatie en de huurderving.

29 29/34 Is voor de huurwoningen die tijdelijk leegstaan, vanwege mutatie, de streefhuur gehanteerd vanaf het moment dat naar verwachting de woning weer verhuurd zal worden? Zijn de overige variabele lasten (kosten algemeen beheer en administratie, belastingen, verzekeringen en erfpacht) juist en volledig bepaald en juist en volledig in de bedrijfswaardeberekeningen verwerkt? Is bij de bepaling van de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met incidentele/eenmalige baten en lasten, zoals visitatie- en fusiekosten? Is bij de bepaling van de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met de winstbelasting? Is bij de bepaling van de bedrijfswaarde alleen de eerste tranche (2013) van de heffing huurtoeslag (bezitsheffing) opgenomen? Zijn de overige bedrijfsopbrengsten (doorberekende kosten wegens onderhoud, algemeen beheer e.d.) juist en volledig in de bedrijfswaardeberekeningen verwerkt? De toerekenbare indirecte overige exploitatielasten dienen op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend te worden (kostenverdeelstaat). Sluiten de in de bedrijfswaardeberekeningen verantwoorde huren aan met de huuradministratie (juistheid en volledigheid)? Stemmen de toekomstige huurstijgingen per complex/pmc in de bedrijfswaardeberekeningen overeen met het huurbeleidsplan? Is in de bedrijfswaardeberekeningen per complex/pmc gerekend met de toekomstige onderhoudskosten volgens de vastgestelde onderhoudsbegroting? Zijn de in de bedrijfswaardeberekeningen opgenomen kasstromen van woningverkopen (voor maximaal 5 jaar) acceptabel en onderbouwd? De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op een actuele biedprijs, dan wel de prijs van de meest recente transactie (RJ ) met een indexatie naar het geschatte moment van verkoop. Kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de verkoop en nodig zijn om de verkoop te realiseren worden betrokken bij het bepalen van de verwachte opbrengstwaarde. Zijn de effecten van verkoop en sloop voor de huuropbrengst verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de effecten van verkoop en sloop voor het onderhoud verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de effecten van verkoop en sloop voor de variabele lasten verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de opgeleverde nieuwbouwprojecten juist verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de aankopen juist verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Is de juiste werking van de berekeningsprogrammatuur vastgesteld? Zijn de in de bedrijfswaardeberekening opgenomen kasstromen inzake de juridische verplichtingen van desinvesteringen (complex- gewijze verkoop, sloop en herverkaveling/ruil) alsmede investeringen (woningverbeteringen en na-investeringen) onderbouwd? Verbeteringen worden in beginsel geactiveerd vanaf het moment dat de investering is gerealiseerd. Wanneer de verbeteringen niet geheel kunnen worden terugverdiend uit toekomstige (huur)opbrengsten wordt een verlies verantwoord voor het onrendabele deel van de investering. Is de restwaarde acceptabel (huidige waarde kosten, bestemmingswijziging, besluit tot vervreemding)?

30 30/34 Wijziging in RJ645 met betrekking tot de bedrijfswaarde Mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting De bepaling aangaande de verwerking van de verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen, is vervallen. De totale bedrijfswaarde moet wel worden toegelicht in de jaarrekening (RJ ). Zowel bij waardering tegen marktwaarde als tegen historische kostprijs dient de bedrijfswaarde te worden toegelicht in de jaarrekening. Indien toegelaten instellingen een mutatieoverzicht bedrijfswaarde willen opnemen in de jaarrekening is dat uiteraard toegestaan. Het standpunt van Deloitte hierin is dat wij sterk adviseren om het mutatieoverzicht op te nemen. Het mutatieoverzicht geeft namelijk inzicht in de totstandkoming van de bedrijfswaarde t.o.v. voorgaand jaar n.a.v. de diverse wijzigingen zoals de parameterwijziging. Daarnaast is het mutatieoverzicht een belangrijk startpunt voor de controle van de bedrijfswaarde. Rentabiliteitswaardecorrectie (RWC) Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Overigens dient de RWC in het kader van de dvi nog wel te worden bepaald. Discontering De disconteringsvoet moet worden bepaald in overeenstemming met hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa en is de basis voor het berekenen van de bedrijfswaarde.

31 31/34 4. Handreiking kostenverdeling woningcorporaties De herziene Richtlijn 645 vereist dat woningcorporaties de kostenverdeling tussen sociaal en commercieel vastgoed en haar andere activiteiten in kaart brengen. Deze kostenverdeling is vooral van belang voor de berekening van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed en bij toepassing van het functionele model. Bedrijfswaarde sociaal vastgoed: Voor het sociaal vastgoed kunnen uitsluitend de lasten toerekenbaar aan de kasstroomgenererende eenheden worden ingerekend in de bedrijfswaarde. De in te rekenen lasten zijn gebaseerd op de corporatie specifieke verwachtingen zoals bijvoorbeeld ontleend aan de verdeelsleutels/uitgangspunten op basis van de begroting van de corporatie. De begroting dient daarbij inzicht te geven in de: direct toerekenbare lasten; en indirect toerekenbare lasten. De toerekenbare indirecte (overige exploitatie)lasten moeten hierbij op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend worden. Deze toerekening kan bijvoorbeeld plaatsvinden op basis van aantal verhuureenheden, vierkante meters, omzet, fte s/tijdschrijfgegevens etc. Lasten die betrekking hebben op bijvoorbeeld projectontwikkelingsactiviteiten, verkoop van (commercieel) vastgoed, verhuur van commercieel vastgoed, treasury, sponsoring etc. mogen hierbij niet meegenomen worden aangezien deze geen directe relatie hebben met de exploitatie van het sociaal vastgoed. Er ontstaat hierbij dus een toerekenings- dan wel verdelingsvraagstuk. Een kostenverdeelstaat geeft inzicht in de wijze waarop kosten direct en indirect zijn toegerekend aan de verschillende activiteiten van de woningcorporatie. Functionele model: Voor de indeling van de winst-en-verliesrekening zijn een tweetal varianten mogelijk: de functionele indeling en de categoriale indeling. Op basis van wettelijke bepalingen moet de keuze van het model van de winst-en-verliesrekening en de hierin gedefinieerde indeling, worden gebaseerd op het model dat het beste past bij de aard van het bedrijf.

32 32/34 In het functionele model wordt het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen uitgesplitst. Hierbij worden de opbrengsten en kosten vaak weergegeven naar de verschillende te onderkennen bedrijfsfuncties: exploitatie vastgoed, resultaat vastgoed ontwikkeling, resultaat verkoop vastgoedportefeuille, waardeverandering vastgoedportefeuille, netto resultaat overige activiteiten, overige organisatie kosten, leefbaarheid en financiële baten en lasten. Indien in overeenstemming met de aard van het bedrijf de categoriale indeling de voorkeur heeft, dan wordt het categoriale model voor de winst-en-verliesrekening als uitgangspunt gekozen voor de jaarverslaggeving. Hierbij worden de kosten weergegeven per kostensoort (huuropbrengsten, lonen en salarissen, sociale lasten, afschrijvingen etc.). CorpoData heeft recentelijk besloten dat de komende dvi over verslagjaar 2012 de modellen voor de balans zal bevatten van de nieuwe RJ 645, hierbij is voor wat betreft de winst-enverliesrekening gekozen voor de categoriale indeling. Met ingang van verslagjaar 2013 zullen CFV/BZK gegevens gaan opvragen op basis van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. De functionele indeling van de winst-enverliesrekening geeft volgens CFV/BZK meer en betere informatie over de samenstelling van het resultaat. Het WSW blijft vooralsnog uitgaan van een uitvraag op basis van de categoriale indeling. De categoriale indeling sluit volgens het WSW voor de werkzaamheden van WSW beter aan op de uitvoering van haar taken. Door deze verschillende gegevens uitvraag, maar ook al door de toerekening van lasten naar commercieel en sociaal vastgoed, zal met ingang van het verslagjaar 2013 bij de jaarlijkse opvraag van verantwoordingsgegevens door de betreffende instanties voor de winst-enverliesrekening rekening moeten worden gehouden met het kunnen verzamelen en verantwoorden naar beide indelingen (dus categoraal en functioneel). Corporaties zullen over verslagjaar 2013 dus beide indelingen moeten opgeven in de dvi. Middels een kostenverdeling en een kostenverdeelstaat kan de relatie tussen beide modellen in kaart worden gebracht.

33 33/34 Model kostenverdeelstaat: Bijgaand model voor de opzet en uitwerking van een kostenverdeelstaat kan een hulpmiddel zijn in de wijze waarop woningcorporaties de indirecte kosten kunnen toerekenen aan de verschillende activiteiten. En waarbij de relatie tussen de functionele inrichting en de categoriale indeling van de winst- en verliesrekening in beeld gehouden kan worden. De verdere uitwerking voor een individuele woningcorporatie is afhankelijk van de inrichting van de Planning & Control systematiek, activiteiten, informatiebehoeften, aard en omvang van het soort van vastgoed en de inrichting van het grootboek van de woningcorporatie. Do s and don ts: Een belangrijke afweging bij de verdere uitwerking, inrichting en ontwerp van de kostenverdeelsystematiek is vraag: welk nauwkeurigheidsniveau wenst u te bereiken en welke administratieve lasten van de methodiek brengt dit met zich mee. Naar mate een hogere nauwkeurigheid bereikt en gewenst wordt zullen ook de administratieve lasten hoger zijn, uiteraard afhankelijk van de huidige uitgangssituatie van kostenallocatie en de inrichting en reproduceerbaarheid via uw systemen. Het is van belang om vooraf een gewenst optimum te bepalen tussen de gewenste nauwkeurigheid en de administratieve lasten. Aandachtspunten hierbij zijn: bepaling van de te hanteren methodiek. Bijvoorbeeld: opslagmethode, kostenplaatsenmethode, activity based costing, overige methodieken; bepaling van de te hanteren verdeelsleutels, zoals aantal verhuureenheden, vierkante meters, omzet, fte s/tijdschrijfgegevens etc. Enkele tips en tricks zijn: kijk kritisch naar de indirecte kosten of een deel mogelijk als directe kosten aan een activiteit kunnen worden toegerekend; hanteer een overzichtelijke en eenvoudige systematiek van doorbelastingen. Bijvoorbeeld geen systematiek waarbij verschillende afdelingen onderling naar elkaar kosten doorbelasten; kies eenduidige grondslagen voor de verdeelsleutels, waarbij de brongegevens op eenvoudige wijze zijn te verkrijgen en die ook niet veelvuldig wijzigen (gedurende het boekjaar).

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties

De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties Woningcorporaties hebben voor de jaarrekening 2012 te maken gehad met ingrijpende wijzigingen in de voorschriften voor de jaarverslaggeving.

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

Stappenplan voor de implementatie van de Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties Aan de slag!

Stappenplan voor de implementatie van de Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties Aan de slag! Stappenplan voor de implementatie van de Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties Aan de slag! Rotterdam, november Inhoudsopgave Samenvatting te nemen stappen 2 Classificatie

Nadere informatie

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen.

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen. Training Marktwaarde Woningcorporaties Het routeboek van de te nemen stappen. Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: Woningen BOG Parkeerplaatsen Herontwikkelingsprojecten:

Nadere informatie

Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk Deloitte Accounting & Auditing Center Wilhelminakade 1 3072 AP ROTTERDAM Tel: (088) 288 18 02 Fax: (088) 288 99 24 www.deloitte.nl December

Nadere informatie

Verschil waardering woningen basis versie handboek 2015->2016

Verschil waardering woningen basis versie handboek 2015->2016 NOTITIE Verschil waardering woningen basis versie handboek 2015->2016 Aan: Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Datum: 30 mei 2017 Kenmerk: Postbus 30188 3001 DD Rotterdam E info@fakton.com

Nadere informatie

Visie ABN AMRO op woningcorporaties

Visie ABN AMRO op woningcorporaties Visie ABN AMRO op woningcorporaties 1december 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties De nieuwe bank: het beste van twee werelden LOGO KLANT binnen dit kader Op 1 juli 2010 zijn Fortis

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces

Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces Corporatie Taxaties Een gestroomlijnd proces Joosje Lugard 21 december 2016 drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT National director 16 jaar werkzaam DTZ/ Verantwoordelijk voor woningwaarderingen Ervaring met

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Roermond CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2016

STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2016 STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN 24 1621 DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2016 Handelsregister Kamer van Koophandel Nederland, dossiernummer 41235850 Het RSIN-nummer is 801310830. INHOUDSOPGAVE

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Apeldoorn CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam RJ-Comm. 1148 Brief uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0689 Ridderkerk CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0689 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0921 Almelo CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0921 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0692 Haarlem CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0692 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L1962 Eindhoven CFV 2012 Corporatie in Perspectief L1962 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L1560 Texel CFV 2012 Corporatie in Perspectief L1560 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Verschillenanalyse stap 3 t/m 5 en rw correctie

Verschillenanalyse stap 3 t/m 5 en rw correctie Verschillenanalyse stap 3 t/m 5 en rw correctie Inleiding/algemeen. U heeft een verslagstaat in Excel met uitkomsten en een workspace van ons ontvangen met daarin een aantal varianten van de stappen 1

Nadere informatie

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Samenvatting... 4 3 Achtergrond... 7 4 Methodologie...

Nadere informatie

STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2015

STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2015 STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN 24 1621 DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2015 Handelsregister Kamer van Koophandel Nederland, dossiernummer 41235850 Het RSIN-nummer is 801310830. INHOUDSOPGAVE

Nadere informatie

SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING

SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING Corporaties waren vroeger verzot op hun zorgvastgoed. Een stabiele huurder, stevige inkomsten en een langjarig contract. Geen omkijken naar. Hoe anders is het

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2014

STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2014 STICHTING MUSEUM VAN DE TWINTIGSTE EEUW KRENTENTUIN 24 1621 DG HOORN PUBLICATIERAPPORT 2014 Handelsregister Kamer van Koophandel Nederland, dossiernummer 41235850 Het RSIN-nummer is 801310830. INHOUDSOPGAVE

Nadere informatie

Financieel verslag Stichting De Nijensteen, Heerde

Financieel verslag Stichting De Nijensteen, Heerde Financieel verslag 2015 Stichting De Nijensteen, Heerde Inhoud Jaarrekening 3 Balans per 31 december 2015 (na voorgestelde resultaatbestemming) 4 Staat van baten en lasten over 2015 5 Grondslagen van waardering

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

AEFIDES INSPIRATIS I BV TE GRONINGEN. Jaarverslag 2011 25 april 2012

AEFIDES INSPIRATIS I BV TE GRONINGEN. Jaarverslag 2011 25 april 2012 AEFIDES INSPIRATIS I BV TE GRONINGEN Jaarverslag 2011 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG 1 Opdracht 2 2 Algemeen 3 3 Resultaat 4 4 Financiële positie 5 5 Directieverslag 6 JAARREKENING 1 Balans per 31 december

Nadere informatie

Stichting Woontij L1560

Stichting Woontij L1560 Stichting Woontij L156 Versie IV, april 215 verslagjaar 213 Colofon Versie 214-IV, april 215 Verslagjaar 213 Den Haag, december 214 Benchmark Centrum Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief

Nadere informatie

Betreft: Commentaar RJ-Uiting 2010-3: Herziene ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting

Betreft: Commentaar RJ-Uiting 2010-3: Herziene ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting RJ-Comm. 1147 Raad voor de Jaarverslaggeving Per e-mail (rj@rjnet.nl) Raad voor de Jaarverslaggeving Antonio Vivaldistraat 2-8 1083 HP AMSTERDAM Rotterdam, 1 december 2010 Betreft: Commentaar RJ-Uiting

Nadere informatie

RAPPORT. Stichting Expertise en Logeercentrum Friesland te Hardegarijp. Inzake Jaarrekening 2013. Uitgebracht aan

RAPPORT. Stichting Expertise en Logeercentrum Friesland te Hardegarijp. Inzake Jaarrekening 2013. Uitgebracht aan RAPPORT Inzake Jaarrekening 2013 Uitgebracht aan Stichting Expertise en Logeercentrum Friesland te Hardegarijp 1.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na verwerking van het resultaat) ACTIVA 31 december 2013

Nadere informatie

Finquiddity Vermogensbeheer B.V., Hilversum Nummer kamer van koophandel: Gegenereerd op 10:40 25 mei 2016

Finquiddity Vermogensbeheer B.V., Hilversum Nummer kamer van koophandel: Gegenereerd op 10:40 25 mei 2016 31/12/2015 31/12/2014 Balans Balans voor of na resultaatbestemming Na Activa Vaste activa Materiële vaste activa 2.130 13.323 Vaste activa 2.130 13.323 Vlottende activa Vorderingen 781.596 683.707 Liquide

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0740 Menterwolde CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0740 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

De invulling van de actuele waarde bij woningcorporaties

De invulling van de actuele waarde bij woningcorporaties De invulling van de actuele waarde bij woningcorporaties Notitie ten behoeve van de Raad voor de Jaarverslaggeving namens de delegatie van gebruikers van de werkgroep Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

Nadere informatie

BIJLAGE 2 BIJ ARTIKEL 14 VAN DE REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015

BIJLAGE 2 BIJ ARTIKEL 14 VAN DE REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 BIJLAGE 2 BIJ ARTIKEL 14 VAN DE REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Vooraf Dit waarderingshandboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde

Nadere informatie

Woningbouwvereniging Bergopwaarts L1226

Woningbouwvereniging Bergopwaarts L1226 Woningbouwvereniging Bergopwaarts L1226 Versie I, januari 217 verslagjaar Colofon Versie I, januari 217 Verslagjaar Den Haag, januari 217 Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief (CiP) is

Nadere informatie

1 Balans per 31 december 2013 (ná verwerking voorstel resultaatbestemming) ACTIVA

1 Balans per 31 december 2013 (ná verwerking voorstel resultaatbestemming) ACTIVA Stichting Modus te Drunen 1 Balans per 31 december 2013 (ná verwerking voorstel resultaatbestemming) ACTIVA Vlottende activa 31 december 2013 31 december 2012 Vorderingen overige vorderingen en overlopende

Nadere informatie

CTOUCH Europe B.V. Het Schakelplein GR Eindhoven. Publicatierapport 2015

CTOUCH Europe B.V. Het Schakelplein GR Eindhoven. Publicatierapport 2015 CTOUCH Europe B.V. Het Schakelplein 20 5651 GR Eindhoven Publicatierapport 2015 Handelsregister Kamer van Koophandel voor Eindhoven, dossiernummer 17175918 Vastgesteld door de Algemene Vergadering van

Nadere informatie

SPECIALISTERREN B.V. KOBALTWEG CE UTRECHT PUBLICATIERAPPORT 2016

SPECIALISTERREN B.V. KOBALTWEG CE UTRECHT PUBLICATIERAPPORT 2016 SPECIALISTERREN B.V. KOBALTWEG 11 3542CE UTRECHT PUBLICATIERAPPORT 2016 Handelsregister Kamer van Koophandel voor Woerden, dossiernummer 24396392. Vastgesteld door de algemene vergadering d.d. 14 augustus

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0762 Hardenberg CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0762 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Analyse individuele waarderingshandboeken. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn

Analyse individuele waarderingshandboeken. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn Analyse individuele waarderingshandboeken Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn December 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 4 2 Samenvatting... 5 3 Methodologie... 8 3.1 Typen vastgoed (Woningen,

Nadere informatie

Stichting De Leeuw van Putten L1896

Stichting De Leeuw van Putten L1896 Stichting De Leeuw van Putten L1896 Versie 214-1, december verslagjaar 213 Colofon Versie 214-I Verslagjaar 213 Den Haag, december 214 Benchmark Centrum Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief

Nadere informatie

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)

Nadere informatie

Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister

Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister Informatie ten behoeve van het deponeren van de rapportage bij het Handelsregister Classificatie van de rechtspersoon

Nadere informatie

De Sleutels Jaarrekening 2014

De Sleutels Jaarrekening 2014 De Sleutels Jaarrekening 2014 Inhoudsopgave pagina Kengetallen 3-4 Jaarrekening 2014 Balans per 31 december 2014 5-6 Winst- en verliesrekening over 2014 7 Kasstroomoverzicht 8 Waarderingsgrondslagen 9-16

Nadere informatie

Stichting Vrienden van het Mauritshuis te s-gravenhage

Stichting Vrienden van het Mauritshuis te s-gravenhage BALANS PER 31 DECEMBER 2016 (na verwerking van het resultaat) ACTIEF 31.12.2016 31.12.2015 MATERIËLE VASTE ACTIVA 5.184.551 4.292.292 VOORRADEN 362.102 439.375 VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA 175.528

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0582 Hardinxveld-Giessendam CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0582 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0676 Gaasterlân-Sleat CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0676 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0672 Wijk bij Duurstede CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0672 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit:

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0928 Tilburg CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0928 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Actualisatie peildatum 31 december 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Actualisatie peildatum 31 december 2015 Bijlage 2 bij de Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 3 december 2015, nr. 2015-0000624698, houdende wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 Bijlage 2

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L1777 Moerdijk CFV 2010 Corporatie in Perspectief L1777 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L2070 Amsterdam CFV 2010 Corporatie in Perspectief L2070 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Wijziging waardering vastgoed in het MKB. Per boekjaar 2016

Wijziging waardering vastgoed in het MKB. Per boekjaar 2016 Wijziging waardering vastgoed in het MKB Per boekjaar 2016 2017 Koninklijke NBA Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in

Nadere informatie

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Inhoudsopgave pagina Jaarrekening Balans per 31 december 2010 2 Algemene toelichting 3 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 4 Grondslagen

Nadere informatie

± < > < < < > > < > > < < < > > < > > < < < > < > < >= < >= < >= < >= < >= < >= . Periode . < 20,0 15,0 Solvabiliteit 2,4 2,2 Rentedekkingsgraad percentage 10,0 5,0 ratio

Nadere informatie

Wonen Noordwest Friesland L0003

Wonen Noordwest Friesland L0003 Wonen Noordwest Friesland L3 Versie IV, april 215 verslagjaar 213 Colofon Versie 214-IV, april 215 Verslagjaar 213 Den Haag, december 214 Benchmark Centrum Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief

Nadere informatie

2

2 2 ij ij ij ij ij ij Nettogerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde

Nadere informatie

Stichting Vrienden Toon Hermans Huis te Amersfoort

Stichting Vrienden Toon Hermans Huis te Amersfoort te Amersfoort Rapport inzake jaarstukken 2016 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARREKENING 1 Balans per 31 december 2016 5 2 Staat van baten en lasten over 2016 6 3 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopgarant

Taxatie-instructie Koopgarant Taxatie-instructie Koopgarant 1 oktober 2016 1. Inleiding Deze taxatie-instructie is met name afgestemd op de situatie dat de woningcorporatie of ontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van

Nadere informatie

Implementatie marktwaarde

Implementatie marktwaarde Implementatie marktwaarde Spreker: Martin van Zuilekom Msc RA Datum: 17-06-2015 Agenda 1) Introductie Portaal 2) Van huur- naar vastgoedadministratie 3) Organisatie van de vastgoedwaardering 4) Waarderingsprotocol

Nadere informatie

Geconsolideerde. jaarrekening

Geconsolideerde. jaarrekening 9 Geconsolideerde jaarrekening 73 9.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 na voorgestelde resultaatbestemming (x 1.000) VASTE ACTIVA 31-12-2012 31-12-2011 Materiële vaste activa 1.1 Onroerende

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2103 Amsterdam CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2103 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

1. Vastgoedwaardering en de mkbaccountant

1. Vastgoedwaardering en de mkbaccountant 1. Vastgoedwaardering en de mkbaccountant Doelstelling onderzoek: aangeven van concrete handvatten voor de mkb-accountant die bij samenstelopdracht of advisering te maken krijgt met de waardering van vastgoed

Nadere informatie

Interim-management en advies Financiële specialisten voor de overheid en not for profit

Interim-management en advies Financiële specialisten voor de overheid en not for profit Aan de slag met de Normatieve Huisvestingscomponent Interim-management en advies Op 1 januari 2012 is de normatieve huisvestingscomponent AWBZ (hierna: NHC) ingevoerd. Uw instelling moet mogelijk in de

Nadere informatie

Geconsolideerde. jaarrekening

Geconsolideerde. jaarrekening 9 Geconsolideerde jaarrekening 69 9.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 na voorgestelde resultaatbestemming (x 1.000) ACTIVA 31-12-2014 31-12-2013 VASTE ACTIVA 1.1 Onroerende en roerende zaken

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1979 Rotterdam CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1979 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L0079 Rotterdam CFV 2009 Corporatie in Perspectief L0079 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

2011 Deloitte The Netherlands

2011 Deloitte The Netherlands Herziene Richtlijn Jaarverslaggeving (RJ) 645 Vergadering Raad van Commissarissen Inhoudsopgave Aanleiding De nieuwe RJ-645: de belangrijkste wijzigingen De nieuwe RJ-645:

Nadere informatie

Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties. vragen en antwoorden

Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties. vragen en antwoorden Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties vragen en antwoorden Inhoud Voorwoord 3 1. Inleiding 4 2. Hoe classificeert, kwalificeert en waardeert u uw vastgoed? 6 2.1 Bedrijfsmiddel

Nadere informatie

Jaarrekening Stichting Openbare Bibliotheek Zoetermeer

Jaarrekening Stichting Openbare Bibliotheek Zoetermeer Jaarrekening 2015 Stichting Openbare Bibliotheek Zoetermeer Zoetermeer, juni 2016 Inhoudsopgave Bladzijde JAARREKENING Balans 31 december 2015 Staat van baten en lasten 2015 Toelichting grondslagen 1 2

Nadere informatie

213.1 Hoofdstuk 213 / Vastgoedbeleggingen

213.1 Hoofdstuk 213 / Vastgoedbeleggingen 213.1 Hoofdstuk 213 / Vastgoedbeleggingen artikel 11 Besluit actuele waarde; en artikel 2:390 BW. Definities 104 De volgende begrippen worden in dit hoofdstuk gebruikt. De betekenis van deze begrippen

Nadere informatie

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2011

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2011 Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: inzake tussentijds bericht per 30 juni 2011 25 augustus 2011 Barendrecht INHOUDSOPGAVE Pagina Balans per 30 juni 2011 2 Winst- en verliesrekening over

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1061 Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw Ede CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1061 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag-

Nadere informatie

RJ-Uiting : Actuele kostprijs

RJ-Uiting : Actuele kostprijs RJ-Uiting 2017-2: Actuele kostprijs Algemeen Met RJ-Uiting 2016-11 Actuele kostprijs heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) enige wijzigingen voorgesteld om nadere duiding te geven over het begrip

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L0108 Amsterdam CFV 2009 Corporatie in Perspectief L0108 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L0160 Aalten CFV 2009 Corporatie in Perspectief L0160 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering van

Nadere informatie

Toelichting dpi-plus. Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Toelichting dpi-plus. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Toelichting dpi-plus Waarborgfonds Sociale Woningbouw Eind 2012 heeft WSW haar missie en strategie herijkt, dit heeft gevolgen voor onze risicomonitoring. De nieuwe risicobeoordeling door WSW omvat een

Nadere informatie

Jaarrekening 2014. Gewoon goed wonen. in Baarn, Blaricum, Bunschoten, Bussum, Hilversum en Wijdemeren. Het Gooi en Omstreken

Jaarrekening 2014. Gewoon goed wonen. in Baarn, Blaricum, Bunschoten, Bussum, Hilversum en Wijdemeren. Het Gooi en Omstreken Jaarrekening 2014 Het Gooi en Omstreken Gewoon goed wonen in Baarn, Blaricum, Bunschoten, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Jaarrekening 2014 Dit jaarverslag is vastgesteld door de directeur-bestuurder en

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP INSINGER DE BEAUFORT BEHEER B.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2014. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP INSINGER DE BEAUFORT BEHEER B.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2014. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP INSINGER DE BEAUFORT BEHEER B.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2014 Balans per 30 juni 2014 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2014 31 december 2013 Vlottende activa

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP BEHEER B.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP BEHEER B.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP BEHEER B.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2016 Balans per 30 juni 2016 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2016 31 december 2015 Vaste activa Immateriële vaste activa

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L1990 Huizen CFV 2010 Corporatie in Perspectief L1990 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie fysieke

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0079 Rotterdam CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0079 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L1910 Oldenzaal CFV 2010 Corporatie in Perspectief L1910 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2012

Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: Vinc Vastgoed Management I B.V. inzake. tussentijds bericht per 30 juni 2012 Uitgebracht aan de directie en aandeelhouder van: inzake tussentijds bericht per 30 juni 2012 28 augustus 2012 Barendrecht INHOUDSOPGAVE Pagina Balans per 30 juni 2012 2 Winst- en verliesrekening over

Nadere informatie

Kingdom Ministries De heer A. van der Laak Klaproosstraat WD OMMEN Publicatiebalans 2014

Kingdom Ministries De heer A. van der Laak Klaproosstraat WD OMMEN Publicatiebalans 2014 Kingdom Ministries De heer A. van der Laak Klaproosstraat 49 7731 WD OMMEN Publicatiebalans 2014 Vastgesteld op de bestuursvergadering d.d. 30 december 2016. Kingdom Ministries De heer A. van der Laak

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0124 Amsterdam CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0124 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

RJ-Uiting 2010-1: 'Ontwerp-Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting

RJ-Uiting 2010-1: 'Ontwerp-Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting RJ-Uiting 2010-1: 'Ontwerp-Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting Inleiding RJ-Uiting 2010-1 bevat ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Raad voor de Jaarverslaggeving

Nadere informatie

S N H Partners. Impairment wees voorbereid! Inleiding op impairment

S N H Partners. Impairment wees voorbereid! Inleiding op impairment Inleiding op impairment Impairment wees voorbereid! Het wijzigen van de bekostigingssystematiek voor vastgoed (verdwijnen van de nacalculatie en de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponent) brengt

Nadere informatie

INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW

INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW Vastgesteld: 23 november 2016 INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW 1. Inleiding De Governancecode Woningcorporaties 2015 beveelt aan dat woningcorporaties beschikken

Nadere informatie