EEN GESLAAGD EXPERIMENT

Transcriptie

1 WOG. Terugblik op vijf jaar WOG: EEN GESLAAGD EXPERIMENT In de praktijk: EEN UITGELEZEN KANS OM DE SITUATIE TE VERBETEREN

2 2 3 Voorwoord Inhoudsopgave Voorwoord... 3 Terugblik... 4 Werkwijze... 6 In t kort... 9 De praktijk van WOG: casus Een uitgelezen kans: casus Samen aan de slag: casus Een flinke opsteker: casus De initiatiefnemers Column Eelco Eikenaar Colofon De Stichting Waardebehoud Onroerend Goed is de afgelopen vijf jaar ontzettend actief geweest in het opkopen en opknappen van panden in de regio Oost-Groningen. Het nadelige effect dat panden met een negatieve uitstraling op de omgeving hebben op het totale regionale woon- en leefklimaat, vormt een maatschappelijk probleem. De stichting heeft in de afgelopen jaren een prominente plek ingenomen als het gaat om het vergroten van de leefbaarheid in onze regio. De stichting heeft fantastische resultaten geboekt en in dit magazine gaan we uitgebreid in op de manier waarop de stichting dat heeft bereikt en hoe dat in de praktijk heeft uitgepakt. We kunnen stellen dat we de ambities van dit experiment ruimschoots hebben gerealiseerd. We zijn gestart met het voornemen om drie tot vijf panden per jaar aan te pakken. Maar in vijf jaar tijd zijn dat er uiteindelijk 49 geworden. Veel meer dan we hadden kunnen voorspellen. Een prachtig resultaat. Een resultaat dat voor een groot deel afhankelijk is geweest van het enthousiasme, het sterk empathische vermogen en de zakelijke kijk op onroerend goed van de betrokken projectleiders en bestuursleden. Veel van de eigenaren van de panden die we op het oog hadden, bevonden zich in financieel uitzichtloze situaties en zaten letterlijk gevangen in hun woning. Onze projectleiders en bestuursleden bleken uitstekend in staat om het vertrouwen van de eigenaren te winnen, hen perspectief te geven en te motiveren om deel te nemen aan het project. En dat zie ik als minstens zo n belangrijk resultaat. Ik kijk met een trots gevoel terug op de samenwerking met alle betrokken partijen. Het project, de werkwijze en de resultaten zijn het meer dan waard om gedeeld te worden en door andere partijen weer opgepakt te worden. Het vraagstuk wat onder het project Waardebehoud Onroerend Goed ligt, is met dit experiment natuurlijk niet opgelost. We hebben enkel laten zien welke resultaten er met deze aanpak geboekt kunnen worden. Het is dan ook mooi om te zien dat er nieuwe initiatieven ontstaan, zoals het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen. Maar het project is zeker ook interessant voor andere regio s met vergelijkbare problematiek. Uiteraard blijft de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed bereid en beschikbaar om kennis en ervaringen te delen. Akke Groenewoud Voorzitter Stichting Waardebehoud Onroerend Goed Adjunct-directeur VNO-NCW MKB Noord

3 4 5 Door: Jakko Zwartsenburg, bestuurslid Stichting WOG Terugblik op vijf jaar Waardebehoud Onroerend Goed Een geslaagd experiment Het project is opgezet als experiment: er zijn diverse typen ingrepen uitgeprobeerd om kennis en ervaring op te kunnen doen rond de aanpak van krimpproblematiek vanuit een economisch perspectief. Nu, vijf jaar later, kijken we terug op de wijze waarop de stichting haar doelstellingen heeft weten te bereiken. De start Ruim vijf jaar geleden heeft een aantal betrokken bestuurders in de regio het plan opgevat om iets te doen aan de verpaupering van panden in een gebied dat sociaal economisch kwetsbaar is en waar de effecten van de bevolkingsdaling (krimp) zichtbaar werden. Het ging dan vooral om particulier woningbezit de ervaring leerde dat invloed op die panden het lastigst te bewerkstelligen was. De afgelopen vijf jaar is de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed in de regio Oost-Groningen aan de slag geweest met het opknappen of uit de markt nemen van panden met een (latent) negatieve invloed op onroerend goed in de omgeving. In dezelfde periode nam de provincie Groningen het initiatief om experimenten te faciliteren die een antwoord konden geven op de aanpak van krimp. Het project Waardeboud Onroerend Goed is één van de experimenten geworden. Uniek concept Het project Waardebehoud Onroerend Goed is een uniek concept waarbij de financiers van het project (de initiatiefnemers en de provincie Groningen) hebben durven loslaten. Er is een stichting gevormd waarbij het bestuur van de stichting de vrijheid had om de beschikbare middelen - 1,5 miljoen euro - in te zetten zonder ingewikkelde besluitvormingstrajecten bij de financiers van de stichting. Dat gaf de stichting de ruimte onafhankelijk te besluiten en snel te handelen. Daarnaast was de stichting zelf verantwoordelijk voor het realiseren van de doelstellingen. De keuze van panden die aangepakt zouden moeten worden is door de stichting zelf gedaan. Daarbij is uiteraard gebruik gemaakt van de gebiedskennis van gemeenten en andere instellingen in het gebied. Een projectleider van de stichting heeft een portfolio opgesteld van de panden die aan de criteria van de stichting voldeden. Dat is de basis geweest voor de panden die daadwerkelijk zijn opgepakt. De stichting heeft telkens vastgehouden aan haar eigen selectie en keuze van panden die aangepakt zijn. Die onafhankelijkheid maakt dat de stichting geen verlengstuk was van bijvoorbeeld een gemeente die graag zou zien dat sommige panden aangepakt zouden worden. De aanpak: blijven experimenteren De stichting heeft een model ontwikkeld waarbij we laagdrempelig, maar ook direct onze ondersteuning konden aanbieden. We hebben expliciet gekozen voor het vasthouden aan het experiment. Onze visie was, en is, dat er niet één aanpak is, maar dat er verschillende mogelijkheden zijn om de doelstellig van de stichting te realiseren. We wilden ook leren welke interventies het meest succesvol waren en wat de kosten en opbrengsten (gemiddelde waardestijging omgeving) per interventie waren. Per casus hebben we dan ook een elke keer bepaald wat de beste interventie zou kunnen zijn en in een logboek het gehele verloop bijgehouden. Om u een inzicht te geven van de interventies; verkoopbemiddeling, onderhoudsbemiddeling, sloopbemiddeling, op koop en sloop en woningruil. De projectleider heeft letterlijk bij de beoogde panden aangebeld en toegelicht waarom de stichting de bewoner(s) wilde ondersteunen bij het opknappen, verkopen of slopen van de woning. Bijzonder was het om te constateren dat heel veel bewoners graag wilden meewerken. Juist het persoonlijke en directe contact maakt dat er mogelijkheden ontstaan die er anders niet waren geweest. De stichting vraagt overigens ook altijd een bijdrage van de bewoner. Dat kan een financiële bijdrage zijn, een bijdrage in het beschikbaar stellen van materiaal, het afsluiten van een onderhoudscontract, zelfwerkzaamheid etc. In een aantal situaties hebben ook buren meegeholpen om een pand op te knappen om daarmee het kwaliteitsbeeld van de omgeving te verbeteren. Drie en twee jaar De verwachting was dat na drie jaar de beschikbare middelen uitgegeven zouden zijn en dat we 15 interventies hadden kunnen doen. We merkten als snel dat de gekozen aanpak ertoe leidde dat we veel meer interventies konden uitvoeren. Uiteindelijk heeft de stichting vijf jaar kunnen werken met de financiële middelen en zijn er bijna vijftig interventies gedaan. Een geslaagd experiment Terugkijkend durf ik te stellen dat de Stichting Waardeboud Onroerend Goed heeft laten zien dat een aanpak die lokaal gericht is (elkaar kennen), waarin bij de interventies het experiment niet geschuwd wordt en waarbij er ruimte van handelen is (de financiers die durven los te laten), werkt om een bijdrage te leveren aan de opgave die we hebben in de particuliere woningmarkt in krimpgebieden. Het zou mooi zijn als de werkwijze en de ervaringen die in de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed zijn opgebouwd ook gebruikt gaan worden in andere (krimp)gebieden in onze provincie of daarbuiten.

4 6 7 Werkwijze Onroerend Goed Het project Waardebehoud Onroerend Goed is opgezet als experiment. Er zijn diverse typen ingrepen uitgeprobeerd om kennis en ervaring op te kunnen doen rond de aanpak van krimpproblematiek vanuit een economisch perspectief. De interventies zijn uitgevoerd met ondersteuning van KAW Architecten en Adviseurs. Verkoopbemiddeling Met de ingreep verkoopbemiddeling heeft de stichting de eigenaar van het pand op gang geholpen en/of begeleid bij de verkoop van het pand. De ondersteuning bestaat bijvoorbeeld uit het inschakelen van makelaars, het laten uitvoeren van taxaties, of het verrichten van kleine werkzaamheden aan het pand of het perceel om het pand beter verkoopbaar te maken. Ook is op basis van een actuele taxatie of bouwkundig onderzoek gekeken of de verkoopprijs van lang te koop staande panden realistisch is en misschien bijstelling behoeft. Onderhoudsbemiddeling Bij de ingreep onderhoudsbemiddeling is de eigenaar van het pand desgewenst ondersteund bij het onderhoud aan het pand met het doel om de negatieve invloed van het pand op de omgeving weg te nemen. Deze hulp bestaat uit het geven van advies over het te voeren onderhoud, het aanvragen van offertes, ondersteuning bij de uitvoering door de inzet van klusteams (bestaande uit werkzoekende vakmensen) aan te bieden en / of bouwbedrijven in te schakelen. Uitgangspunt bij deze ingreep is dat de eigenaar zelf meehelpt en / of meebetaalt aan de werkzaamheden. Sloopbemiddeling Bij de ingreep sloopbemiddeling heeft de stichting eigenaren begeleid bij de sloop van het pand. Zo zijn diverse eigenaren geadviseerd ten aanzien van de sloop en ondersteund bij het aanvragen van sloopoffertes en het uitvoeren van asbestinventarisaties. In enkele gevallen is een bijdrage geleverd aan de sloopkosten. Opkoop & Sloop Met deze ingreep zijn enkele leegstaande panden op beeldbepalende plaatsen in de regio opgekocht en gesloopt. De gronden zijn -na aanpassing van de bestemming van de grond tot openbaar groen of tuingrond- overgenomen door de gemeente of door de eigenaren van omliggende percelen. Deze ingreep is kostbaar en heeft als business case per pand een negatief rendement, maar heeft net zoals bij sloopbemiddeling bij elk pand geleid tot een aanzienlijke waardestijging van het onroerend goed in de omgeving. Woningruil Bij de ingreep woningruil is de eigenaar ondersteund in de overstap van de oorspronkelijke woning naar een andere (huur)woning. De eerste woning wordt daarbij gesloopt en de grond wordt verkocht aan de eigenaren van omliggende percelen of de gemeente. Met het op gang brengen van dergelijke bewegingen gaan veel kosten gemoeid. architecten en adviseurs KAW werkt vanuit locaties in Groningen, Rotterdam en Eindhoven aan de vernieuwing en verbetering van de woonomgeving van mensen in buurten, wijken en dorpen. In het project Waardebehoud Onroerend Goed werken wij vanuit onze ambitie en passie aan het verbeteren van de woon- en leefomstandigheden van mensen die hier zelf moeilijk in kunnen voorzien. Wij vinden het belangrijk om naast het geven van strategisch en bouwkundig advies ook echt resultaat en vooruitgang te boeken; in het veld en samen met de mensen waar het om gaat, de bewoners. KAW heeft in het project Waardebehoud Onroerend Goed het bestuur ondersteund bij het opstellen van de selectiecriteria, het selecteren van de panden, het leggen van contacten met de eigenaren, het opstellen van contracten over woningverbetering, woningaankoop of woningruil, het opzetten van klusteams en het adviseren en begeleiden van de verbetertrajecten. We hebben hierbij zoveel mogelijk het lokale netwerk van bouwbedrijven, makelaars, taxateurs en bedrijfsleven betrokken. We hebben met veel motivatie en interesse als projectleider voor Stichting Waardebehoud Onroerend Goed geacteerd en we zijn trots op de behaalde resultaten. Freek Apperloo / Remko Visser, projectleiders Waardebehoud Onroerend Goed (KAW Architecten en Adviseurs)

5 8 9 DOELSTELLING Panden met een (latent) negatieve invloed op onroerend goed in de omgeving op te knappen of uit de markt te nemen. Onstwedderweg 40 voor ingreep WOG 5 JAAR ACTIEF Gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde. 5 INGREPEN Budget Ieder pand vraagt om een specifieke aanpak die aansluit bij de desbetreffende situatie. De ingrepen waarmee is geëxperimenteerd, kunnen ingedeeld worden in 5 categorieën: VERKOOPBEMIDDELING ONDERHOUDSBEMIDDELING SLOOPBEMIDDELING OPKOOP EN SLOOP WONINGRUIL PROJECTEN 13 PROJECTEN 27 PROJECTEN 4 PROJECTEN 3 PROJECTEN 2 GEMIDDELDE KOSTEN PER INGREEP GEMIDDELDE KOSTEN PER INGREEP GEMIDDELDE KOSTEN PER INGREEP GEMIDDELDE KOSTEN PER INGREEP GEMIDDELDE KOSTEN PER INGREEP GEMIDDELDE WAARDESTIJGING OMGEVING GEMIDDELDE WAARDESTIJGING OMGEVING GEMIDDELDE WAARDESTIJGING OMGEVING GEMIDDELDE WAARDESTIJGING OMGEVING GEMIDDELDE WAARDESTIJGING OMGEVING Onstwedderweg 40 na ingreep WOG 49 AANTAL BEOOGDE 15 PROJECTEN GEREALISEERDE PROJECTEN

6 10 11 De praktijk van WOG De casus die door Stichting Waardebehoud Onroerend Goed de afgelopen jaren zijn behandeld zijn zeer divers. In de gesprekken die door de stichting met bewoners zijn gevoerd is veelal naar voren gekomen dat er in zekere mate sprake was van een of meerdere sociaal economische problemen. Mensen waren zich hier vaak beperkt van bewust; ze wisten het wel maar zagen geen kans om de problemen het hoofd te bieden en negeerden of verdrongen de problemen. Aan de hand van vier adressen die door de stichting in de afgelopen jaren zijn aangepakt, wordt inzicht gegeven in de praktijk van waardebehoud van onroerend goed in de regio. Sloop en nieuwe hoop In de casus Hoofdstraat 1 te Lintdorp* is sprake van meerdere problemen, welke opgestapeld, hebben geleid tot een onhoudbare situatie. De problemen hebben zich onder andere vertaald in een slechte uitstraling van de woning en de tuin. De woning viel op door de algehele negatieve uitstraling. Het schilderwerk van kozijnen, deuren, windveren en goten zag er slecht uit en de tuin was verwilderd. Na bespreking van de woning in de bestuursvergadering is besloten om contact met de bewoners op te nemen. De woning werd bewoond door familie De Jong*, bestaande uit vader Koos, eind veertig, moeder Anja, midden veertig, en hun twee puberende kinderen Matthijs en Angelique. De gezinssituatie was in beginsel normaal. Koos had een vaste baan met een passend salaris. Anja werkte niet en was veel thuis. De kinderen gingen naar school. Bijzonder binnen het gezin was de aandacht voor de gezondheid van Angelique. Door een chronische ziekte had zij continue zorg nodig. Dit zorgde voor een flinke structurele belasting van Koos en Anja. Indirect uitte dit zich onder andere in achterblijvend onderhoud van de woning en de tuin. Hypotheek en financiële situatie Koos en Anja hebben de woning rond 2000 gekocht. De woning moest toen al flink worden opgeknapt. Dit is toen gedeeltelijk gedaan. Voor financiering is contact gezocht met een tussenpersoon. Er is destijds een hypotheek afgesloten van om en nabij ,-. Het bedrag vertegenwoordigde de aankoop van de woning, de kosten koper en een bouwdepot. Terugkijkend is de woning te hoog getaxeerd, waar- CASUS 1 door de mogelijkheid ontstond om een veel hoger bedrag te lenen dan de woningwaarde in de markt vertegenwoordigde. De hypotheeklasten waren aanzienlijk voor een gezin met één kostwinner. Vanwege de ligging van de woning in het buitengebied en de ziekte van Angelique was een deugdelijke auto belangrijk. Reparaties aan de auto vielen een aantal keren flink tegen, met hoge kosten als gevolg. Dergelijke tegenvallers kwamen hard aan. De financiële situatie van Koos en Anja was niet direct problematisch, maar er was weinig financiële ruimte. Opties In de gesprekken met Koos kwam naar voren dat hij de uitstraling van de woning en de tuin wel wilde verbeteren. Het werd ook duidelijk dat hij niet bij machte was om het onderhoud van de woning en de tuin zelf goed op peil te houden. De combinatie van de zware belasting van Koos en Anja vanwege hun chronisch zieke dochter, en de sobere financiële situatie waren voor hen reden voor verandering. Een kleinere goedkopere woning met een kleinere tuin en minder onderhoud zou voor hen een verlichting op meerdere vlakken betekenen. In eerste instantie zijn pogingen gedaan om een andere woning te financieren met de bestaande hypotheek. Door wijzigingen in de hypotheekregelgeving en een te lage marktwaarde van hun eigen woning bleek dit niet mogelijk. Zodoende is gekeken naar mogelijkheden voor verkoop en het afronden van de lopende hypotheek. van de woning slecht was. De waarde viel met ,- veel lager uit dan de hypotheekwaarde. De lage taxatiewaarde stelde Koos en Anja en stichting WOG voor een flink dilemma. Blijven wonen zou mogelijk leiden tot een verder verslechterende situatie binnen het gezin en verder verval van de woning, met alle mogelijke gevolgen van dien. Verkoop van de woning zou leiden tot een flinke restschuld. Daar kwam bij dat de marktwaarde zodanig laag was dat de woning mogelijk gekocht zou worden door iemand met beperkte financiële draagkracht. Onderhoud van de woning en de tuin zou dan mogelijk wederom op een laag pitje kunnen komen te staan. Dit was vanuit het oogpunt van de stichting niet wenselijk. Zodoende is door het bestuur van de stichting besloten om Koos en Anja aan te bieden om de woning tegen taxatiewaarde aan te kopen. Zij zijn hiermee akkoord gegaan. Verhuizing Belangrijk onderdeel van het traject was het vinden van een nieuwe woning. Gezien de financiële situatie was de keuze beperkt; het zou een sociale huurwoning worden. Woningcorporatie Lefier heeft zich ingezet om snel een woning beschikbaar te stellen. Vanwege de financiële situatie en de zorg voor dochter Angelique is met voorrang een woning toegewezen. Sloop De algehele slechte staat van de woning bood onvoldoende handvat voor verbetering van de uitstraling van de woning op redelijke termijn en met redelijke middelen. Zodoende is besloten om de woning te slopen en de woonbestemming van de grond te wijzigen zodat in de toekomst niet opnieuw kan worden gebouwd op het desbetreffende perceel. Door de verkoop van de woning aan de stichting en de verhuizing naar een huurwoning hebben Koos en Anja een opening gecreëerd om tot verandering van hun leefsituatie te komen. * wegens privacy redenen zijn de namen en adres gefingeerd. Taxatie woning Om inzicht te krijgen in de waarde van de woning is een taxatie uitgevoerd. Bij de taxatie bleek dat de algehele staat

7 12 13 Een uitgelezen kans om de situatie te verbeteren Een van de gerealiseerde projecten is de sloop van een woning aan de Schoolstraat in Musselkanaal. Dit pand stond al enige tijd te koop, was gedateerd en voorzien van asbest. Tevens was er bodemvervuiling aanwezig. Gezien het werk en de kosten die gemaakt zouden moeten worden in verhouding tot de waarde van de woning was dit voor een particulier geen interessante woning om te kopen en op te knappen. De woning had een negatieve invloed op de omliggende panden en is daarom door WOG geselecteerd voor opkoop en sloop. CASUS 2 Situatie voor ingreep WOG Het braakliggende perceel wat resteerde is vervolgens overgedragen aan de eigenaren van de aangrenzende percelen. Een van de eigenaren is Bouwonderneming Benus BV. Paul Benus licht toe dat na de sloop van de betreffende woning er nog iets moest gebeuren voor behoud van waarde van de naastgelegen panden: Naast de lege kavel staat nog een twee-onder-één kap woning op een smalle, diepe kavel. Voor de waarde van deze twee woningen zou uitbreiding van eigen grond, bredere kavels, positief uitpakken. Daarom is in gezamenlijkheid besloten dat Bouwonderneming Gebr. Benus een gedeelte van eigen gronden ruilt met de naast gelegen woningen, zodat deze buren een brede kavel krijgen. De buren leveren een gedeelte van de achterzijde van hun percelen in. Deze gronden richt bouwonderneming Gebr. Benus in als opslagterrein. Om dit te realiseren moest ook de toegang tot het perceel van Bouwonderneming Gebr. Benus worden verplaatst. Deze toegang loopt via het perceel van de gesloopte woning. Al met al is dit voor alle betrokken de beste oplossing aldus Paul Benus. Bovendien is de ontsluiting naar de doorgaande weg verbeterd voor het verkeer van en naar de woningen. De gesloopte woning was een rotte appel in het straatbeeld. Dit was een uitgelezen kans om de situatie voor de omgeving te verbeteren waarmee iedereen zeer content is. Situatie na ingreep WOG

8 14 15 Samen aan de slag De sloopkogel, dat is de beste optie voor mijn huis, aldus Jan* uit Ter Apelkanaal Oost. Hij heeft een oud vrijstaand huisje, dat steeds verder achteruit gaat, op een forse lap grond langs één van de Oost-Groninger kanalen. Eén keer per week gaat Jan op de brommer op pad voor zijn boodschappen. Een keer extra er op uit zit er niet in omdat hij de extra brandstof niet kan betalen. In zijn huis heeft hij het gas laten afsluiten; stoken op gas werd voor Jan onbetaalbaar. Het huis wordt nu op hout gestookt; hout dat gesprokkeld wordt op zijn eigen stukje grond. Weg uit zijn huis en van zijn plekje wil Jan eigenlijk niet. Een andere woning kopen zit er vanuit financieel oogpunt niet in. En in een rijtjeshuis in de sociale huur mist hij teveel zijn vrijheid en kan hij niet meer om zijn eigen huis heen lopen. Het wegwerken van achterstallig onderhoud aan zijn eigen huis was voor Jan bijna een onmogelijke opgave. Simpelweg omdat hij niet goed wist waar hij moest beginnen en omdat hij niet alles zelf kon doen. Daarnaast kon hij zich met enkel een AOW uitkering, aangevuld met een zeer klein pensioen, weinig veroorloven en geen werkzaamheden tegen betaling laten uitvoeren. reden heeft om zijn bed uit te komen. Het opknappen van de woning betekent veel voor hem. Jan is inmiddels actief bij de buurtvereniging en ziet het leven weer een stuk positiever. * Wegens privacy redenen is de naam gefingeerd. Samen met de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed zijn onder andere de mogelijkheden verkend om de overstap te maken naar een sociale huurwoning. Aangezien dit voor Jan geen uitkomst kon bieden, is de eigenaar samen met een timmerman van de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed aan de slag gegaan om zijn eigen huis op te knappen. Jan geeft aan dat hij door het opknappen van zijn huis is geactiveerd en weer een CASUS 3

9 16 17 Een flinke opsteker Midden in Esdorp staat aan de Kerkstraat 2* een grote boerderij. Het voorhuis van de boerderij bevindt zich in een slechte staat. Daarbij staat het gras hoog in de tuin en zijn de struiken uitgegroeid. Door de locatie in het dorp, de omvang van het pand en het grote perceel heeft de slechte uitstraling van het pand en de tuin negatieve invloed op de directe omgeving. Het aanzicht van de boerderij en het erf zijn volledig hersteld Het pand wordt bewoond door het echtpaar Smit*. Zij zijn beiden 75 jaar oud en hebben de boerderij als vijftigers eind jaren 90 gekocht. Gezien de huidige slechte staat was het voorhuis bij aankoop waarschijnlijk al aan onderhoud toe. Dit is echter nooit uitgevoerd. In het gesprek met de heer Smit werd niet meteen duidelijk wat de oorzaak van het achtergebleven onderhoud was. Financieel was er geen probleem. Het lijkt er op dat de oorzaak een combinatie is van de grote omvang van het pand en het perceel, de hoge leeftijd van de heer en mevrouw Smit en hun minder goede fysieke gesteldheid. Tijdens de gesprekken met de heer Smit ontstond de indruk dat er weinig contact was tussen de heer en mevrouw Smit en hun dorpsgenoten. Mogelijk hebben de heer en mevrouw Smit moeite gehad om aansluiting te vinden bij de gemeenschap en heeft dat een actieve houding ten aanzien van onderhoud van het pand mede in de weg gestaan. Om het tij te keren en het pand voor Esdorp te behouden is door stichting Waardebehoud Onroerend Goed aan de heer Smit voorgesteld om te participeren in de financiering die nodig is voor groot onderhoud van het voorhuis. De stichting heeft voorgesteld om 60% van de kosten voor haar rekening te nemen. Het resterende deel was voor de heer Smit. De heer Smit was in de eerste gesprekken wat onverschillig ten aanzien van CASUS 4 het plegen van onderhoud. Het aangaan van een samenwerking met de stichting en daarmee een verplichting voor het doen van een flinke investering was voor hem een flinke stap buiten zijn comfortzone. Hij liet het liever op zijn beloop en vanwege zijn leeftijd zag hij de toegevoegde waarde van groot onderhoud niet in. Hij zou er niet meer van kunnen profiteren. Door de stichting is naar voren gebracht dat de heer Smit als pandeigenaar een verantwoordelijkheid draagt voor de uitstraling van zijn pand op de omgeving. Dat geldt voor elk pand en voor een midden in het dorp gelegen boerderij in het bijzonder. Hij kon zich uiteindelijk vinden in deze redenering en besefte zich ook dat een verdere aftakeling van het pand een verlies voor de directe omgeving en het dorp zou betekenen. Er zijn concrete afspraken gemaakt en budget vrijgemaakt om de werkzaamheden aan het voorhuis uit te voeren. Goten, kozijnen en deuren zijn vervangen, schilderwerk is gedaan en lekkages zijn verholpen. Voor tuinonderhoud zijn afspraken gemaakt met Wedeka. Het aanzicht van de boerderij en het omliggende erf zijn hiermee volledig hersteld. Dit betekent een flinke opsteker voor Esdorp! * Wegens privacy redenen zijn het adres en de namen gefingeerd. De stichting neemt 60 procent van de kosten voor haar rekening

10 18 19 Acantus, Lefier, VNO NCW Noord, Rabobank Zuid en Oost Groningen, de gemeente Stadskanaal en de (voormalige) gemeente Vlagtwedde, met ondersteuning van de Provincie Groningen, stonden aan de wieg van het project Waardebehoud Onroerend Goed. Wat zijn de redenen dat deze organisaties betrokken zijn en wat zien zij als de grootste toegevoegde waarde van het project? De leden van de Raad van Toezicht van WOG lichten deze vragen toe. Als corporatie zien we als geen ander dat een slechte woning grote invloed kan hebben op de omgeving. In het werkgebied van Acantus zijn koopwoningen voor mensen met lagere inkomens bereikbaar. Veel koopwoningen zijn van slechtere kwaliteit dan onze sociale huurwoningen. De koopwoningen met een slechte kwaliteit in dit gebied hebben grote gevolgen voor de waarde van omliggende huurén koophuizen. Wij vinden het voor deze regio belangrijk dat de waarde van huur- én koophuizen behouden blijft. De initiatiefnemers Corporaties zijn opgericht om mensen te huisvesten die daar zelf moeite mee hebben. Het is onze missie dat deze mensen zich thuis voelen in hun woning en buurt. Voor onze huurders is dat in een sociale huurwoning. Het WOG heeft onderzocht welke maatregelen we kunnen nemen om bewoners van slecht onderhouden koopwoningen te helpen, zodat ook zij in goede huisvesting zijn voorzien en zich thuis voelen. Dit leidde tot hele uiteenlopende inzichten en oplossingen, bijvoorbeeld dat woonlasten belangrijker zijn dan de kwaliteit van de woning. In een aantal cases was de woning sterk verslechterd, maar zagen de bewoners geen andere oplossing dan blijven wonen in hun woning. Zelfs hun gezondheid of die van huisgenoten werd hier ondergeschikt aan gemaakt. We zijn trots dat we als één van de initiatiefnemers mochten bijdragen aan dit maatschappelijke experiment. Dat we de kennis die is opgedaan kunnen delen. Dat we de waarde van een aantal woningen in dit gebied hebben verbeterd. En bovenal dat we bijna 50 huishoudens konden helpen, zodat ook zij voorzien zijn van goede huisvesting en zich thuis voelen in hun woning. We zullen ons in het vervolg met de kennis en kunde blijven inzetten om samen met inwoners en collega-organisaties de woningmarkt in Oost- Groningen goed te houden. De ambitie om te streven naar waardebehoud van het onroerend goed in een krimpgebied als Zuidoost Groningen, was een vernieuwende gedachte bij de oprichting van de Stichting WOG. De effecten van bevolkingskrimp waren nog slecht in beeld en werden nog slecht begrepen. De stichting heeft enorm aan dat begrip bijgedragen door te begrijpen waar waardedaling zich concentreert, door te begrijpen waarom juist daar, door te begrijpen, dat onderhoud noch sloop voor de bewoners van slechte woningen in krimpgebieden vanzelfsprekend zijn, door te begrijpen, waarom die bewoners het geld daar niet voor hebben en niet voor over hebben, door te begrijpen, dat voor veel eigenaar bewoners lage woonlasten en slechte kwaliteit te prefereren zijn boven goede kwaliteit in een huurwoning, door te begrijpen waar wij als instanties, gemeente, woningcorporatie of bank, iets aan kunnen doen en waar wij zelf problemen veroorzaken. Het was kortom een in alle opzichten leerzaam aan nuttig traject. Een voorbeeld ook van hoe we in het Noorden samen kunnen en moeten werken tussen partijen. Ook in dat opzicht hoop ik dat er een leereffect van is uitgegaan, al zien we daar in de praktijk van alle dag te weinig van terug. Kwaliteit van leven in economisch zwakkere regio s kunnen we alleen bereiken als we er samen de schouders onder zetten en dat hebben we met WOG gedaan! Ik heb ervan genoten. Lex de Boer, bestuurder Lefier en lid RvT WOG Rabobank Zuid en Oost Groningen ziet het als haar missie een bijdrage te leveren aan het welzijn en de welvaart in de regio. Onze lokale activiteiten sluiten aan op de invulling van de maatschappelijke agenda. We benutten daarbij maximaal de kennis en kracht van onze medewerkers, omdat zij als geen ander weten wat de omgeving nodig heeft en al jaren bekend en actief zijn in de regio. Daarnaast ondersteunen we vanuit ons coöperatief dividend allerlei initiatieven die de lokale leefomgeving versterken. Duurzaam wonen in een leefbare omgeving is één van de thema s waaraan Rabobank een bijdrage levert. Het project Waardebehoud Onroerend Goed maakt hiervan een belangrijk onderdeel uit. Immers, door het uit de markt nemen of opknappen van panden die een negatieve uitstraling op de omgeving hebben, is de waardeontwikkeling in de regio Oost-Groningen positief beïnvloed. Daarmee is ook de leefbaarheid en vitaliteit in onze regio versterkt. Een geslaagd experiment derhalve! Het project sluit prima aan bij onze ambitie: Growing a better world together!. Harry Scholte, directievoorzitter - Rabobank Zuid en Oost Groningen en lid RvT WOG Anita Tijsma, directeur-bestuurder van woningcorporatie Acantus en lid RvT WOG

11 20 21 Als gerespecteerd belangenbehartiger van bedrijven zet VNO-NCW Noord zich in voor een aantrekkelijk ondernemersklimaat met een scherp oog voor het ondernemersbelang. Voor een aantrekkelijk ondernemingsklimaat is de woonen leefbaarheid in een gebied van wezenlijk belang. In de combinatie van krimp, een teruglopende vraag op de woningmarkt, de grote particuliere woningvoorraad en de beperkte mate waarin privaat onroerend goed onderhouden lijkt te worden, schuilt een potentiële bedreiging voor het vestigingsklimaat en daarmee het ondernemingsklimaat. Reden voor VNO-NCW Noord om te participeren in het project Waardebehoud Onroerend Goed. Het project is een prachtig voorbeeld van een instrument waarmee op kleine schaal en met relatief weinig middelen positieve invloed uitgeoefend is op het vestigingsklimaat en de leefbaarheid in de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde. Lambert Zwiers, directeur VNO NCW Noord en voorzitter RvT De gemeente Stadskanaal hecht veel waarde aan het behoud en versterken van de leefbaarheid in haar wijken en dorpen. Het gaat daarbij om zowel de fysieke leefbaarheid als om de sociale leefbaarheid. De gemeente staat voor en goed leefklimaat en leefomgeving. Een leefomgeving die schoon en veilig is. Waar voldoende kwalitatieve voorzieningen zijn. De gemeente speelt actief in op demografische veranderingen en stemt woning- en voorzieningen aanbod daarop af, rekening houdend met het karakter van de wijken- en dorpen. We zoeken actief samenwerking op met onze partners om te werken aan de gewenste leefbaarheid. Dat maakt dat we participeren in de stichting Waardebehoud Onroerend Goed. Door middel van de experimenten leren we welke oplossingen het best passend zijn om leefbare dorpen en wijken te houden. We leren niet alleen, maar kunnen het vervolgens in de stichting ook meteen toepassen en daarmee een daadwerkelijke bijdrage leveren aan leefbaarheid. Peter Gelling, wethouder gemeente Stadskanaal en lid RvT WOG Als wethouder van de voormalige gemeente Vlagtwedde, inmiddels de gemeente Westerwolde, kijk ik met voldoening terug op de activiteiten van de stichting Waardebehoud Onroerend Goed. Door een goede samenwerking gebaseerd op vertrouwen en gunnen, een praktische aanpak en een grote creativiteit, zijn met relatief weinig middelen prima resultaten bereikt. Deze resultaten gingen verder dan alleen het verbeteren van de woning en de directe woonomgeving, ook werden de problemen die vaak achter de voordeur leefden opgepakt. Hiermee is door de stichting WOG een belangrijke bijdrage geleverd aan de leefbaarheid in onze gemeente. De ervaringen die met het WOG zijn opgedaan, zijn meegenomen bij het opstellen van het uitvoeringsplan van de stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheid Oost Groningen, waar ik gedurende een aantal jaren voorzitter van mocht zijn. Zo is de opgedane kennis en ervaring opgedaan door het WOG benut, te favure van onze gehele regio. Een belangrijk gegeven dat aansluit bij een van de oorspronkelijke doelstellingen va het WOG. Ik hoop van harte dat ook de bestuurlijke samenwerking van bij de woningmarkt betrokken partijen wordt gecontinueerd, want er moet nog heel veel gebeuren om deze markt in onze krimpregio toekomst proof te maken! Poststraat 3 Stadskanaal voor ingreep WOG Seine Lok, wethouder voormalige gemeente Vlagtwedde Poststraat 3 Stadskanaal na ingreep WOG

12 22 23 Door: Eelco Eikenaar, gedeputeerde leefbaarheid provincie Groningen Leefbaarheid in krimpgebieden Daarom is het van belang dat publieke en private partijen samen met de eigenaren tot oplossingen komen. Er zijn al verschillende initiatieven om in samenwerking tot gerichte investeringen te komen waarmee de leefomgeving wordt verbeterd. Naast sloop van woningen worden rotte kiezen opgeknapt en de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van woningen op een hoger niveau gebracht. Oosterstraat 45 Stadskanaal voor ingreep WOG Oosterstraat 45 Stadskanaal na ingreep WOG De leefbaarheid in krimpgebieden staat onder druk. Als gevolg van de bevolkingsdaling verdwijnen voorzieningen en is er sprake van leegstand van winkels en woningen. Er is een overschot aan maatschappelijk vastgoed en vraag en aanbod van de woningvoorraad matchen niet meer. Hier ligt een grote opgave voor gemeenten, corporaties, ondernemers en woningeigenaren. In de huursector worden goede slagen gemaakt om tot een goede balans te komen. Boventallige oude woningvoorraad is/wordt vervangen door woningen die passen binnen de toekomstige bevolkingsaantallen en -samenstelling. Gemeenten en corporaties maken regionale afspraken over de woningvoorraad waarbij ook nadrukkelijk afspraken worden gemaakt over het uit de markt nemen van voorraad. In de huursector hebben grote herstructureringsoperaties al tot resultaten geleid en wordt de woningvoorraad op basis van behoeftenonderzoek al steeds meer toekomstgericht ontwikkeld. Daarbij moet ook een grote slag gemaakt worden om de huizen energiezuiniger te maken. Een hele grote opgave ligt daarnaast in de aanpak van de particuliere woningvoorraad. In onze provincie staan als gevolg van bevolkingsdaling steeds meer particuliere woningen leeg. De prognose is dat zonder ingrijpen in 2040 circa koopwoningen in de krimpgebieden leeg staan. Als we niks doen, is bijna 1 op de 5 woningen dan niet meer bewoond. Leegstand en onderhoudsachterstand van de particuliere voorraad hebben grote gevolgen voor de leefbaarheid en waardeontwikkeling van de overige (particuliere) woningen. De financiële ruimte van een deel van de particuliere eigenaren is onvoldoende om de problematiek op te lossen. En de markt pakt dit ook niet uit zichzelf op. Het project Waardebehoud Onroerend Goed heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van het instrumentarium Gronings Gereedschap. Bij de aanpak van de particuliere woningvoorraad is er niet één aanpak die overal werkt. De opgave, de plek, de eigenaar, het soort vastgoed, de actoren en de benodigde middelen verschillen per situatie. Een aanpak vergt altijd maatwerk waar bij de oplossing naast de financiële problematiek ook het sociale aspect nadrukkelijk wordt betrokken. De opgedane ervaring in de aanpak van het project Waardebehoud Onroerend Goed is hierbij blijvend van groot belang. In aansluiting op het ontwikkelde instrumentarium Gronings Gereedschap heeft de provincie Groningen vanuit het Leefbaarheidsprogramma in 2016 een Transitiefonds Particuliere Woningvoorraad ingesteld. Het transitiefonds is bedoeld om aanvullend op bestaande fondsen en regelingen ingrepen in de particuliere woningvoorraad een extra zet te geven. Er vindt overleg plaats over aanvullende financiering van andere partners en verbreding van het fonds. Om de woningvoorraad in balans te brengen is veel geld nodig. Bestaande fondsen zijn daarvoor ontoereikend. Op dit moment wordt samen met de andere krimpprovincies een lobby gevoerd richting het Rijk om ook als landelijke overheid hierin verantwoordelijkheid te nemen. Dit blijkt in de praktijk een proces van lange adem, maar inzet en betrokkenheid van alle partners is nodig om een verbeterslag te kunnen maken. Een toekomstbestendige woningvoorraad is essentieel voor de leefbaarheid van onze regio. Onze inzet is erop gericht dat al onze inwoners prettig en veilig kunnen wonen. Daarom blijven wij ons sterk maken voor de samenwerking van alle betrokkenen op dit terrein.

13 Colofon Februari 2018 De WOG. is een eenmalige uitgave ter gelegenheid van de afronding van het project Waardebehoud Onroerend Goed. De Stichting Waardebehoud Onroerend Goed heeft zich de afgelopen vijf jaar ingespannen om panden met een negatieve invloed op onroerend goed op te knappen of uit de markt te nemen. In dit magazine zijn artikelen opgenomen waarin het werk van de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed naar voren komt. Eindredactie: Anne Kok Willemiek Everts Met bijdrages van: Akke Groenewoud Jakko Zwartsenburg Freek Apperloo Remko Visser Willemiek Everts Anita Tijsma Lex de Boer Harry Scholte Lambert Zwiers Peter Gelling Seine Lok Eelco Eikenaar Meer informatie en contact: