Onderwerp Prestatieafspraken Intermaris, huurdersvereniging De Boog en gemeente Hoorn 2019

Transcriptie

1 HTS GEMEENTE Onderwerp Prestatieafspraken Intermaris, huurdersvereniging De Boog en gemeente Hoorn 2019 Agendering Ter besluitvorming Bijlagen 1 Prestatieafspraken Intermaris, huurdersvereniging De Boog en gemeente Hoorn 2019 Gevraagd besluit De prestatieafspraken tussen de gemeente Hoorn, Intermaris en huurdersvereniging De Boog voor de jaarschijf 2019 vast te stellen met als kernpunten: De voorraad sociale huurwoningen tot 2021 met 250 woningen uit te breiden; De bestaande voorraad verder verduurzamen en bijdragen aan de energietransitie; Het verbeteren van de leefbaarheid op kwetsbare plekken. Samenvatting Intermaris, huurdersvereniging De Boog en de gemeente Hoorn hebben de prestatieafspraken voor de periode tot en met 2021 geactualiseerd en de jaarschijf 2019 toegevoegd. Met deze prestatieafspraken geven Intermaris, huurders en de gemeente Hoorn invulling aan de woonvisie van de gemeente Hoorn. Kernpunten van de prestatieafspraken zijn het uitbreiden van de voorraad sociale huurwoningen, het verder verduurzamen van het bezit van Intermaris, het realiseren van de energietransitie, het verbeteren van de leefbaarheid op kwetsbare plekken en het huisvesten van bijzondere doelgroepen. De gemeente Hoorn, Intermaris en huurdersvereniging De Boog vinden dat zij met deze prestatieafspraken uitvoering geven aan de ambities en opgaven en een goede basis vormen voor samenwerking. De raad wordt gevraagd de prestatieafspraken vast te stellen zodat de betrokken partijen verder uitvoering kunnen geven aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente Hoorn. 1. Inleiding: reden van het voorstel Aanleiding Huurdersvereniging De Boog, Intermaris en de gemeente Hoorn hebben de afgelopen periode gesprekken gevoerd om tot een actualisatie van de prestatieafspraken te komen. Op grond van de Woningwet voeren woningcorporatie, huurders en gemeente jaarlijks gesprekken en stellen zij jaarlijks nieuwe afspraken op. Belang Prestatieafspraken borgen de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid en bevatten wederzijdse afspraken tussen huurders, woningcorporatie en gemeente. 1/8

2 njv) GEMEENTE Centrale vraag Welke afspraken wil de gemeenteraad maken met Intermaris en de huurders? 2. Beoogd maatschappelijk resultaat Het hogere doel van de prestatieafspraken is uitvoering geven aan de opgaven uit de woonvisie en bijdragen aan de opgaven die er op dit moment zijn in Hoorn met als beoogd resultaat een evenwichtige sociale huurwoningmarkt in de gemeente Hoorn. 3. Bijdrage aan de duurzaamheidsambitie Intermaris, huurdersvereniging De Boog en de gemeente Hoorn zien de energietransitie als een belangrijke gemeenschappelijke opgave en geven hier de komende jaren gezamenlijk uitvoering aan. Elke partij pakt hierin zijn eigen rol en waar mogelijk versterken de partijen elkaar. Met de prestatieafspraken zetten Intermaris, de gemeente Hoorn en huurdersvereniging de Boog in op verdere verduurzaming in de sociale huursector. Dat leidt tot meer comfort, een lager verbruik en lagere woonlasten. Intermaris brengt haar bezit in 2020 op gemiddeld label B heeft en in 2030 op gemiddeld label A. Vanaf 2020 wordt nieuwbouw (conform Bouwbesluit) nagenoeg energieneutraal opgeleverd. Intermaris renoveert in 2019 en 2020 bestaande woningen door het aanbrengen van onder andere verbeterde isolatie en zuinigere installaties. De gemeente Hoorn start in 2019 met het opstellen van de transitievisie warmte. Dat betekent dat de gemeente investeert in uitbreiding van capaciteit en kwaliteit op dit terrein. Intermaris heeft in 2018 haar visie op verduurzaming tot 2050 opgesteld. In 2019 wordt deze vertaald naar de effecten op complexniveau. Beide partijen zijn stakeholder en daarmee gesprekspartner bij eikaars plan. Daarnaast wordt ingezet op sociale duurzaamheid door te sturen op een gebalanceerde samenstelling van wijken en buurten. Gecombineerd met diverse leefbaarheidsactiviteiten draagt dit er aan bij dat onze inwoners veilig en zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. 4. Kaders Woningwet (herziening 2015) Op 1 juli 2015 is de herziene Woningwet in werking getreden. De Woningwet stelt het maken van prestatieafspraken verplicht en bepaalt dat deze gesloten moeten worden tussen drie partijen: de gemeente, de corporatie en de huurders. De nieuwe Woningwet stelt ook een nieuwe systematiek vast waarmee de prestatieafspraken een logische plek krijgen binnen de beleidscyclus. De corporatie beperkt zich tot haar kerntaak: het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Gemeenten krijgen meer mogelijkheden tot het opvragen van informatie en stellen het werkgebied van de corporaties vast. Op bepaalde activiteiten, zoals het verkopen van woningen, is een zienswijze van de gemeente huurders nodig. Huisvestingswet (2014) De Huisvestingswet gaat over het verdelen en toewijzen van sociale huurwoningen. In deze Wet staat dat er alleen gestuurd mag worden op verdeling van woningen als er aantoonbaar schaarste is. Onderzoeksbureau RIGO heeft in 2015 aangetoond dat hier geen sprake is van schaarste in de zin van 2/8

3 IA» de Huisvestingwet. Of dit zo blijft monitoren we. In de Huisvestingswet staat verder dat alleen mag worden gestuurd door middel van een huisvestingsverordening (en als er schaarste is). In prestatieafspraken mogen geen afspraken meer worden opgenomen die gaan over de verdeling en toewijzing van sociale huurwoningen. Woonvisie gemeente Hoorn (Herziening 2015) De woonvisie is in maart 2015 door de raad vastgesteld en bevat doelstellingen en ambities ten aanzien van het wonen in de gemeente Hoorn. Een van deze doelstellingen is het waarborgen van een goede beschikbaarheid aan betaalbare woonruimte en een eerlijke verdeling hiervan. Voor zover dat binnen de mogelijkheden van de woningcorporatie ligt draagt zij bij aan de doelstellingen van de gemeentelijke woonvisie: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Energieakkoord (2013) Het Energieakkoord is een afspraak tussen de overheid en ruim 40 organisaties over het behalen van doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. Onder andere gemeenten, provincies, woningcorporaties en huurders zijn aangesloten. De doelstellingen van het Energieakkoord komen terug in het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid en de duurzaamheidsambities van Intermaris en vormen een van de thema's van de prestatieafspraken. Raadsbesluit opvang en huisvesting vluchtelingen (2016) In het kader van de verhoogde asielinstroom heeft de raad op 8 maart 2016 een besluit genomen over het opvangen en huisvesten van vluchtelingen. Door de verhoogde instroom valt ook een verhoogde druk op de goedkope woningvoorraad te verwachten. Daarom is afgesproken de voorraad sociale huurwoningen uit te breiden met minimaal 250 woningen. De prestatieafspraken geven hier uitvoering aan. 5. Argumenten De prestatieafspraken zijn als bijlage bij dit voorstel opgenomen. In dit voorstel licht het college de speerpunten toe en de context waarbinnen de prestatieafspraken zijn gemaakt. De prestatieafspraken vormen het resultaat van gesprekken tussen Intermaris, huurdersvereniging De Boog en de gemeente Hoorn waarin elke partij zijn ambities en opgaven heeft ingebracht. In de voorliggende prestatieafspraken is gekozen voor een bepaalde balans tussen 1) uitbreiding van de voorraad, 2) renovatie en verduurzaming en 3) huurmatiging. De beslisruimte zit hem in de balans tussen deze drie onderwerpen. Prestatieafspraken en de Woningwet De Woningwet bepaalt dat gemeenten, corporaties en huurders samen prestatieafspraken moeten maken. Uitgangspunt van de nieuwe Woningwet is dat de gemeente, corporatie en huurders als gelijke partijen aan tafel zitten. De Woningwet geeft aan dat de prestatieafspraken een logische plek moeten krijgen in het beleid. De Woningwet geeft aan dat de gemeentelijke woonvisie het beginpunt vormt en leidend is hierin. 3/8

4 GEMEEN y ^ De cyclus prestatieafspraken is zichtbaar gemaakt in onderstaand schema. Daarin is de systematiek te zien van het voorbereiden, uitbrengen en bespreken van het bod van de woningcorporatie op de woonvisie. 4/5-jaarlijkse cycles Jaarlijkse cycles Gereed i juli Gereed 15 december Gereed 1 mei Initiatief & vaststelling: gemeente Participeren: stakeholders, corporaties en huurdersorganisaties Initiatief: corporatie In samenwerking met eigen huurders organisatie Initiatief: corporatie Uitnodiging: corporatie In samenwerking met alle huurdersorganisaties en gemeente Initiatief: corporatie Zienswijze: huurdersorganisaties en gemeente De huidige prestatieafspraken lopen tot 15 december De prestatieafspraken zijn kaderafspraken voor de periode Elk jaar actualiseren we de eerstvolgende jaarschijf. Na vijfjaar worden ook de kaderafspraken herzien op basis van een nieuwe woonvisie. Dat doen we voor het eerst in Dit jaar ligt de jaarschijf 2019 voor. Intermaris heeft dit jaar opnieuw een bod uitgebracht op de gemeentelijke woonvisie. Op basis van dat bod zijn gemeente, huurders en Intermaris het gesprek aangegaan. De gemeente Hoorn start in 2019 met traject om een woonvisie op te stellen voor de periode Investeringscapaciteit en beslisruimte In de woonvisie van de gemeente Hoorn worden een aantal speerpunten benoemd zoals betaalbaarheid, duurzaamheid en het belang van voldoende sociale huurwoningen. Aan de hand van deze speerpunten heeft Intermaris haar bod samengesteld. Aansluitend op de kaderafspraken die in 2016 zijn opgesteld (en waarvan partijen nu de jaarschijf 2019 invullen), willen partijen zowel de voorraad sociale huurwoningen uitbreiden als investeren in woonkwaliteit en verduurzaming en betaalbaarheid borgen. Het college, Intermaris en de huurders staan achter deze set afspraken en zijn tevreden met de gevonden balans. Het college kiest ervoor om de gemeenteraad te betrekken bij dit onderwerp. De raad heeft hierdoor de mogelijkheid om te toetsen of de uitvoering van de Hoornse woonvisie voldoende geborgd is. De gemeenteraadsleden zijn in een informatieve bijeenkomst op 12 november bijgepraat over de context waarbinnen deze prestatieafspraken gemaakt worden en welke beweegruimte Intermaris heeft. Binnen de prestatieafspraken is er sprake van communicerende vaten. Dat wil zeggen dat meer van het één, minder van iets anders als gevolg heeft. Jaarlijks wordt door het ministerie bekend gemaakt wat de 4/8

5 GEMEENTE investeringscapaciteit van woningcorporaties is. De investeringscapaciteit van Intermaris is helaas verder beperkt door o.a. de verhuurdersheffing en belastingmaatregelen. Intermaris zoekt voor de komende jaren de grenzen op van de (financiële) mogelijkheden. Voor nieuwe investeringen moet Intermaris geld aantrekken. Via het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) kunnen gemeenten garant staan, dit maakt een lagere rente mogelijk voor Intermaris waardoor meer investeringen kunnen worden gedaan. Het WSW stelt wel voorwaarden aan de financiële huishouding van Intermaris. De financiële huishouding is gezond, maar door de ambities en opgaven wordt wel de limiet benaderd. Intermaris is van plan om de beschikbare middelen weer te investeren in de sociale huursector en kiest hierin voor een bepaalde balans tussen nieuwbouw, betaalbaarheid en renovatie. Kort samengevat kan Intermaris de beschikbare middelen als volgt inzetten: o o o o Duurzaamheid Huurmatiging Nieuwbouw Renovatie De beslisruimte zit in het sturen op de hiervoor genoemde onderwerpen. Het college en Intermaris blijven onverminderd inzetten op verdere verduurzaming van sociale huurwoningen en werken aan verdere kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad door renovatie. De uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen krijgt vorm door diverse herstructurerings- en nieuwbouwplannen. Hier is wederkerigheid echter van groot belang, de gemeente moet op haar beurt locaties beschikbaar stellen. Tevens is, om de beschikbaarheid op peil te houden, het verkoopprogramma verder teruggebracht. Geheel terugbrengen van het verkoopprogramma is niet wenselijk zo vinden Intermaris, de huurdersvereniging en het college. Verkoop stelt woningzoekenden met een kleinere portemonnee in staat om een eigen woning te kopen en dit levert bovendien ruimte op voor nieuwe investeringen Het college, Intermaris en huurdersvereniging De Boog vinden met de voorliggende afspraken een goede balans gevonden te hebben tussen duurzaamheid, huurmatiging, nieuwbouw en renovatie. Intermaris is en blijft op zoek naar een gezonde balans tussen investeren en het voeren van een goede financiële huishouding. De huidige prestatieafspraken zijn daar een vertaling van. Elk jaar kijken we wat mogelijk is en herijken we de afspraken. Uitbreiding sociale voorraad Met de prestatieafspraken geven Intermaris, gemeente en huurders invulling aan de opgave uit de kaderafspraken voor het realiseren van 250 extra sociale huurwoningen. Het uitbreiden van de voorraad is nodig om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen op peil te houden. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen loopt eerst terug voordat deze per saldo weer toe gaat nemen. In de prestatieafspraken is de voorraadontwikkeling weergegeven op pagina 9. Voor Intermaris betekent dit een aanzienlijke opgave omdat deze 250 woningen nog eens bovenop de reeds geplande sloop-nieuwbouw en renovaties komt. Intermaris heeft in haar bod aangegeven dat het realiseren van deze extra woningen tot de mogelijkheden behoort maar dat de (financiële) mogelijkheden van Intermaris zich op dit moment beperken tot een uitbreiding van 250 woningen voor de periode tot en met 5/8

6 GEMEENTE Voor de langere termijn (tot 2030) ziet Intermaris mogelijkheden om de voorraad uit te breiden met 450 woningen. Dit heeft als consequentie dat Intermaris niet volledig kan bijdragen aan de ambities van de gemeente Hoorn. De door de gemeente gevraagde uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen met 250 tot 450 woningen voor de periode tot 2022 kan op dit moment niet volledig door Intermaris gerealiseerd worden. Intermaris committeert zich aan de (in de kaderafspraken ) overeengekomen uitbreiding van 250 woningen. De belangrijkste opgave ligt echter in de bestaande voorraad, Intermaris is en blijft hierin de belangrijkste partij. Voor de benodigde uitbreiding van de voorraad is het college momenteel in gesprek met andere woningcorporaties. Prestatieafspraken zijn wederkerige afspraken, dat maakt dat de gemeente Hoorn zich inspant om locaties beschikbaar te stellen voor sociale woningbouw. Dit heeft inmiddels geleid tot een aantal nieuwe ontwikkelingen ten opzichte van de prestatieafspraken voor jaarschijf 2018 zoals mogelijke sociale woningbouw op de locatie Hockeyvelden en uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen in het Holenkwartier. Het realiseren van 250 extra woningen is een langetermijninvestering. De prestatieafspraken bevatten daarom een aantal acties voor de korte termijn en een planning voor de lange termijn. Het overzicht nieuwbouw-sloop-vernieuwbouw actualiseren gemeente en Intermaris jaarlijks en maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken. Dit vindt u in bijlage 1 van de prestatieafspraken. Verduurzaming en energietransitie De energietransitie vormt een van de belangrijkste opgaven voor Intermaris en de gemeente Hoorn. Hoewel Intermaris en de gemeente Hoorn verschillende ambities kennen met elk een ander tijdspad, staat het verduurzamen van woningen en afbouwen van afhankelijkheid van het gas als energiebron centraal waarbij het afkoppelen van het gas een opgave is voor de lange termijn en Intermaris op de kortere termijn vooral inzet op energiebesparing en daarmee besparing van woonlasten. Intermaris is een van de weinige corporaties in Nederland die de doelstellingen van het Energieakkoord gesloten door Aedes, het Rijk en de Woonbond behaald heeft door vooruitlopend op 2020 al gemiddeld label B te realiseren. Duurzaamheid en het behalen van de klimaatdoelstelling vormen een belangrijke doelstelling van de gemeente Hoorn. Intermaris deelt het belang van verduurzaming en maakt hier met de gemeente afspraken over. Met Intermaris en huurders kiest de gemeente ervoor om in te zetten op verdere verduurzaming door groot onderhoud en aanvullende duurzaamheidsmaatregelen zoals het plaatsen van zonnepanelen bij mutatie en het vervangen van enkel glas door dubbel glas bij schilderwerkzaamheden. Intermaris en de gemeente Hoorn geven uitvoering aan het Energieakkoord. In 2019 start de gemeente Hoorn met het opstellen van een transitievisie warmte. Intermaris heeft in 2018 haar energieambitie tot 2050 bepaald en brengt in 2019 de gevolgen per complex in beeld. Gemeente en Intermaris trekken hier samen in op en proberen waar mogelijk slim projecten te combineren, bijvoorbeeld in het kader van de wijkgerichte aanpak van de gemeente Hoorn. 6/8

7 HTS GEMEENTE Betaalbaarheid en beschikbaarheid Om de beschikbaarheid op peil te houden brengt Intermaris het verkoopprogramma tot en met 2021 verder terug. Er worden nu maximaal 20 woningen per jaar verkocht. Twee jaar geleden bevatte het verkoopprogramma nog maximaal 80 woningen per jaar. Bij verkoop wordt ingezet op woningen die niet langer passen in de langetermijnstrategie- en behoefte. Zo zal vanwege de vergrijzing en individualisering het aantal eengezinswoningen langzaam worden teruggebracht en zullen meer kleinere en goedkopere appartementen worden toegevoegd. Verkoop maakt extra middelen beschikbaar en kan ook dienen om bijv. starters aan een eerste woning te helpen. Intermaris kiest ervoor om huishoudens met lage inkomens zoveel mogelijk te ontzien door een gematigd huurbeleid te hanteren. Dat wil zeggen dat Intermaris niet de grenzen opzoekt van wat wettelijk mogelijk is. Dit is één van de knoppen waar aan gedraaid kan worden ten aanzien van de beschikbare investeringscapaciteit. De huurdersvereniging stemt in met dit huurbeleid. Betaalbaarheid wordt daarnaast ook geborgd door verduurzaming. Hoewel er wettelijk nog geen sprake is van een echte woonlastenbenadering, zorgt dit wel voor lagere energielasten en dus meer besteedbaar inkomen voor de huurders. Huisvesting van bijzondere doelgroepen en spoedzoekers In 2018 zijn in regionaal verband afspraken gemaakt over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Voor de periode tot 2021 wordt uitvoering gegeven aan een pilot uitstroom kwetsbare inwoners. Doelstelling is mensen die nu woonachtig zijn in beschermd wonen en uitstroom klaar zijn, door te laten stromen naar zelfstandige huisvesting. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met de Westfriese woningcorporaties en betrokken zorg- en welzijnspartijen. Intermaris neemt verantwoordelijkheid voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen in de gemeente Hoorn. De pilot wordt daarnaast gebruikt om inzicht te krijgen in de vraag zodat na afloop van de pilot structurele afspraken gemaakt kunnen worden. In de prestatieafspraken jaarschijf 2018 is een afspraak opgenomen over flexwonen. Het college en Intermaris zijn van mening dat flexwonen (in de zin van tijdelijke wooneenheden) geen haalbare en wenselijke oplossing is. Intermaris, huurdersvereniging. Partijen willen werken aan een structurele oplossing. Intermaris, huurdersvereniging De Boog en de gemeente Hoorn signaleren dat spoedzoekers op de woningmarkt, dat wil zeggen woningzoekenden die onverwacht en acuut woonruimte nodig hebben, onvoldoende aan bod komen in het bestaande woonruimteverdeelsysteem. Wij zien ruimte om hier (tijdelijk, vooruitlopend op permanente uitbreiding) in de woonruimteverdeling een oplossing voor te vinden. Dit voornemen gaan we de komende periode verder uitwerken en in 2019 implementeren. Intermaris en de gemeente Hoorn gaan het huidige woonruimtverdelingssysteem nader analyseren en op basis van de uitgangspunten maatregelen treffen om spoedzoekers structureel helpen. Tot slot Het college, Intermaris en huurdersvereniging De Boog zijn van mening dat er een set prestatieafspraken ligt die een goede basis vormen voor verdere samenwerking en die optimaal invulling geven aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave en ambitie. 7/8

8 17$ GEMEENTE 6. Maatschappelijk draagvlak Zowel Intermaris als de huurdersvereniging De Boog hebben reeds te kennen gegeven de huidige set prestatieafspraken te ondersteunen. In het geval van Huurdersvereniging de Boog kan dit gezien worden als inbreng, betrokkenheid en draagvlak van de huurders van Intermaris in het proces. 7. Financiële consequenties Een aantal onderdelen van de prestatieafspraken vragen om een nader te bepalen investering vanuit de gemeente Hoorn. Voor een deel zijn deze investeringen geborgd binnen de bestaande programma's en projecten. Het monitoren en vervolg van het woningbehoefteonderzoek valt onder het programma volkshuisvesting en RO. In het kader hiervan is structureel werkbudget gereserveerd. Het realiseren van 250 extra sociale huurwoningen vraagt mogelijk om een inspanning van de gemeente Hoorn. Bijvoorbeeld het (sociaal) beschikbaar stellen van grond of een ander financieel instrument. Hier gaat het college graag met u over in gesprek in Communicatie Na besluitvorming zullen de prestatieafspraken worden ondertekend. Er zal een persbericht worden opgesteld. De betrokken partijen zullen hun achterban informeren. 9. Realisatie Na besluitvorming door de gemeenteraad zal er een officieel tekenmoment volgen waarmee de gemeente Hoorn, Intermaris en huurdersvereniging De Boog van start zullen gaan met de uitvoering. Gedurende de uitvoering zullen de betrokken partijen aan tafel blijven en de voortgang bespreken, monitoren en desgewenst bijsturen. Het college en Intermaris zullen de raad regelmatig via parallelle sessies gaan bijpraten over de uitvoering van de prestatieafspraken en relevante onderwerpen in het kader van de sociale huisvesting. Hoorn,, 3 N0V, 2018 het college van burgemeester en wethouders van Hoorn de secretaris, de burgemeeste 8/8