Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors

Transcriptie

1 Dutch Capital Markets Outlook 2010 Institutional Investors

2 2 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors

3 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 3 Voorwoord Foreword Het afgelopen jaar kenmerkte zich door stabilisatie op de financiële markten. Bovendien zijn de recente economische groeicijfers positief. Toch blijft er sprake van aanhoudende onzekerheid over het economisch herstel en is er wisselvalligheid op de financiële markten. Dit wordt met name veroorzaakt door de aangekondigde bezuinigingsmaatregelen van de verschillende Europese overheden en de bezorgdheid over de staatsschulden in Europa. Daarnaast worden banken geconfronteerd met nieuwe regels en is er een golf van aflopende leningen op komst. Er zijn bovendien grote verschillen in het herstel op de Europese vastgoedmarkten waar te nemen. Op de Nederlandse vastgoedmarkt is er sinds medio 2009 een toenemende activiteit op de beleggingsmarkt zichtbaar. Dat neemt niet weg dat de dynamiek op de gebruikersmarkt nog altijd laag is en het herstel onevenwichtig verloopt. Wij interpreteren deze signalen als het begin van een nieuw tijdperk. Een tijdperk met andere marktomstandigheden en een blijvend andere kijk op marktrisico s. Er is sprake van een trendbreuk ten opzichte van het verleden, waardoor het onwaarschijnlijjk is dat de situatie op de vastgoedmarkt zich volledig herstelt tot die van vóór de crisis. Daarnaast vormen thema s als wet- en regelgeving, toegang tot de kapitaalmarkt, demografische trends, duurzaamheid en polarisatie gezamenlijk de nieuwe norm voor de vastgoedbeleggingsmarkt. In deze Dutch Capital Markets Outlook wordt inzicht gegeven in hoe de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen omgaan met de veranderende markt. Voor de negentiende keer is onderzoek gedaan naar hun beleggingsbeleid en hun visie op de toekomst. Hierbij willen wij de deelnemers aan dit onderzoek bedanken voor hun medewerking. Bovendien beschrijven wij in de vooruitblik de contouren van het nieuwe tijdperk, evenals de nieuwe uitdagingen die het voor alle spelers met zich meebrengt. Hoewel de toekomst onzeker is, wordt morgen vandaag bedacht. De institutionele beleggers en vastgoedfondsen kunnen daarbij een belangrijke voortrekkersrol spelen en zo de winnaars zijn van het nieuwe tijdperk. Wij denken graag mee over het aangaan van die uitdaging. The past year was characterised by stabilisation in the financial markets, while recent economic growth figures are positive. Nevertheless, there is continuing uncertainty as to when the economy will recover. Furthermore, the financial markets are still fluctuating. This is caused in particular by the announced austerity measures of the various European governments and the concern about national debts in Europe. In addition, banks are faced with new rules and many loans are about to expire. On top of that, there are great differences in the rate of recovery on the European property markets. On the Dutch property market, an increase in activity on the investment market could be perceived from mid This does not alter the fact that there is still little dynamism on the occupier market and that the recovery is not evenly balanced. We interpret these signals as the beginning of a new area, an era with different market conditions and a permanently altered view of market risks. We can see a clear break in the trend in comparison with the past. Therefore, it is unlikely that the situation on the property market will return to the way it was before the crisis. In addition, themes such as laws and regulations, access to the capital market, demographic trends, sustainability and polarisation together determine the new normal for the property investment market.. This Dutch Capital Markets Outlook will explain how Dutch institutional investors and property funds are dealing with the changing market. This is the 19 th time a survey was carried out in review of their investment policies and their views of the future. We would like to thank those who participated in this survey for their cooperation. Furthermore, this report describes the contours of the new era, as well as the new challenges it presents for all players. Although the future is uncertain, tomorrow s world is shaped today. The institutional investors and property funds can play an important pioneering role in that context and thus become the winners of the new era. We are happy to help them meet that challenge. Eric de Clercq Zubli Marijn Snijders Ruben Langbroek Managing Director Chairman Head of Research

4 4 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Thema institutionele beleggers en vastgoedfondsen Voor de negentiende keer heeft Jones Lang LaSalle in samenwerking met de Universiteit van Amsterdam onderzoek gedaan naar het beleggingsbeleid van de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Door middel van een vragenlijst en een aantal interviews zijn het huidige beleggingsbeleid van de respondenten, alsmede hun verwachtingen voor de toekomst in kaart gebracht. In totaal hebben 23 Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen aan het onderzoek meegewerkt. Het totale belegde vermogen van de participanten (de totale beleggingsportefeuille inclusief aandelen, obligaties en overige beleggingen) bedroeg ultimo 2009 ruim 384 miljard. Hiervan is 82,6 miljard belegd in vastgoed, waarvan 39,9 miljard in direct vastgoed. Van de in het onderzoek participerende institutionele beleggers en vastgoedfondsen investeert 45% alleen in direct vastgoed, dit is vrijwel gelijk met vorig jaar. Ook het aandeel respondenten dat uitsluitend investeerde in indirect vastgoed is met 23% nagenoeg onveranderd gebleven. Huidige situatie directvastgoedportefeuille In 2009 investeerden de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen circa 550 miljoen in Nederlands vastgoed. Die beleggingen vormden ruim 10% van het totale Nederlandse beleggingsvolume ( 5,3 miljard). In de eerste helft van 2010 bedroeg het totale beleggingsvolume bijna 2,6 miljard. Voor bijna een derde deel waren institutionele beleggers en vastgoedfondsen hiervoor verantwoordelijk. Het totale beleggingsvolume ligt daarmee aanmerkelijk hoger in vergelijking tot de eerste helft van vorig jaar. Theme institutional investors and property funds For the 19th time, Jones Lang LaSalle, in collaboration with the University of Amsterdam, has surveyed the investment policies of Dutch institutional investors and property funds. Through a questionnaire and a number of interviews, a picture was obtained of the respondents current investment policies and their expectations for the future. As in 2009, respondents were again explicitly asked for their views on sustainability. A total of 23 Dutch institutional investors and property funds participated in the survey. The participants total invested capital (i.e. the total investment portfolio including shares, bonds and other investments) was well over 384 billion at the end of Of this amount, 82.6 billion was invested in property of which 39.9 billion in direct property. Of the institutional investors and property funds taking part in the survey, 45% invested exclusively in direct property, an increase of 1% compared with the previous year. The number of respondents investing exclusively in indirect property remained virtually the same in relation to the previous year (23%). Current situation in the direct property portfolio In 2009, Dutch institutional investors and property funds invested around 550 million in Dutch property. These investments constituted more than 10% of the total Dutch investment volume ( 5.3 billion). In the first half of 2010, the total investment volume was nearly 2.6 billion. Institutional investors and property funds accounted for nearly one third of this amount. The total investment volume was substantially higher than in the first half of last year. Table 1: Distribution real estate portfolios Distribution real estate portfolio Direct real estate 43% 50% 48% 44% 45% Indirect real estate 22% 21% 19% 22% 23% Both 35% 29% 33% 33% 32% Distribution direct real estate portfolio Domestic 47% 36% 31% 35% 71% Cross border 53% 64% 69% 65% 29%

5 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 5 Opvallend is dat het aandeel van institutionele beleggers en vastgoedfondsen bijna verdubbelde vergeleken met de eerste helft van vorig jaar. Desondanks waren beleggers in het afgelopen half jaar nog altijd aanmerkelijk minder actief vergeleken met het langjarig gemiddelde. Het echte dieptepunt in de economische groei is geweest, maar de toekomstige groei zal matig zijn. D. van Hal - Bouwinvest De relatief lage activiteit op de beleggingsmarkt werd veroorzaakt door de economische onzekerheid en de strenge voorwaarden aan kredietverstrekking voor nieuwe beleggingen. Bovendien hadden beursgenoteerde vastgoedfondsen afgelopen jaar weinig belegbaar vermogen beschikbaar door het voornemen de huidige portefeuille te de-leveragen. Dit maakte dat beschikbare liquide middelen werden gebruikt om leningen af te lossen. Daarnaast waren er in de eerste helft van 2009 relatief weinig nieuwe aandelenemissies, omdat de aandelen van beursgenoteerde vastgoedfondsen tegen een lagere prijs dan de intrinsieke waarde van de onderliggende vastgoedportefeuille werden verhandeld. Aandelenuitgifte is in die situatie niet in het belang van de bestaande aandeelhouders en zal dan ook worden vermeden als de financiële positie dit toelaat. Door de sterke waardestijging op de diverse beursen gedurende 2009, daalde het disagio waartegen de aandelen werden verhandeld en hiermee ook de weerstand tegen nieuwe aandelenemissies. Dit had als als resultaat dat verschillende vastgoedfondsen het afgelopen halfjaar nieuwe aandelen hebben uitgegeven om de eigenvermogenspositie op de balans verder te versterken en acquisities te kunnen doen. Kenmerkend voor de huidige situatie op de binnenlandse vastgoedmarkt is het verschil tussen de verhuurmarkt en de beleggingsmarkt. Met uitzondering van de woningmarkt, kampen de verhuurmarkten in 2010 met oplopende leegstand en huurprijzen die onder druk staan. Dankzij toenemende activiteit van beleggers in met name het topsegment van de vastgoedmarkt, vertonen de gerealiseerde verkoopprijzen binnen dit segment weer een licht positieve trend. What is also striking is that the share of institutional investors and property funds nearly doubled in comparison with the first half of last year. Nevertheless, investors still were considerably less active in the last six months compared with the long-term average. We are past the worst of the downturn, but future growth will be moderate D. van Hal - Bouwinvest The relatively low activity rate on the investment market was caused by the economic insecurity and the strict conditions associated with lending for new investments. In addition, listed property funds had little investable capital at their disposal because of the intention to de-leverage the current portfolio. As a result, the available liquid resources were used for [the repayment of] loans. In addition, there were relative few new share issues in the first half of 2009, because the shares of these funds were traded in the market at a discount to net asset value of the underlying property portfolio. If the share is traded at a discount, a share issue is not in the interest of the existing shareholders and will therefore be avoided where the financial position allows this. Because of the strong value increase on the various stock exchanges in 2009, the discount at which the shares were traded decreased and thereby also the resistance against new share issues. This had the effect that various property funds issued new shares in the past six months in order to make acquisitions. The current situation in the domestic property market is characterised by the difference between the letting market and the investment market. With the exception of the residential market, the letting markets in 2010 are facing increasing vacancy levels and pressure on rent levels. Owing to increasing investor activity, particularly in the high end of the property market, the sales prices realised within this segment are showing slightly positive developments again.

6 6 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Figure 1: Vacancy development direct real estate portfolios Figure 2: Solutions to drive back vacancy 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Offices Retail Residential Warehousing Increase incentives Disposition of vacant objects Increase sustainability Redevelopment Lower asking rent Transformation Other 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Groei aandeel Nederlands direct vastgoed Eind 2009 bestonden de direct vastgoedportefeuilles van de respondenten gemiddeld voor 71% uit Nederlands onroerend goed. Het aandeel Nederlands vastgoed is hiermee toegenomen ten opzicht van vorig jaar. Hiervoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Enerzijds geven de institutionele beleggers en vastgoedfondsen aan zich in toenemende mate te concentreren op de Nederlandse markt. Anderzijds is de grotere afwaardering op buitenlands vastgoed, ten opzichte van vastgoed binnen de landsgrenzen, hier oorzaak van. Bij de helft van de respondenten nam het afgelopen jaar het aandeel van direct vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille af. De verhoudingen binnen de portefeuilles van de overige respondenten bleven ongewijzigd. Waardedalingen en strategische dispositie werden genoemd als belangrijkste oorzaken van het gedaalde aandeel direct vastgoed. Leegstand Het afgelopen jaar bestonden er onder de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen grote verschillen in de leegstandpercentages van de portefeuilles. In grote lijnen was ten opzichte van een jaar eerder over de verschillende sectoren een toename van de leegstand te zien. Alleen de leegstand binnen de woningportefeuille van de respondenten daalde licht. Het leegstandpercentage was het hoogst binnen de kantorenportefeuille (8,2%), gevolgd door de bedrijfsruimteportefeuille (6,8%). De leegstand binnen de retail- en woningportefeuille bedroeg gemiddeld respectievelijk 3,6% en 2,2%. De respondenten voorzien voor komend jaar een aanzienlijk verdere stijging van het leegstandpercentage binnen de kantorenportefeuille. Beleggers toonden zich voornamelijk bezorgd over de leegstand in verouderde kantoorgebouwen en op secundaire locaties. Growth of share of Dutch direct property At the end of 2009, Dutch property accounted for an average of 71% of the respondents direct property portfolio. This means that the share of Dutch property went up in comparison with the previous year. The cause of this growth is twofold. On the one hand, the institutional investors and property funds indicated that they increasingly concentrated on the Dutch market. On the other hand, the shift is attributable to the greater write-down on foreign property in comparison with property situated in the Netherlands. For half of the respondents, the share of direct property within the total investment portfolio declined in the past year. The ratios within the other respondents portfolios remained unchanged. Decreases in value and strategic sales were mentioned as the principal causes of the fall in the share of direct property. Vacancy rates In the past year, vacancy rates varied greatly among the portfolios of the Dutch institutional investors and property funds. Broadly speaking, an increase in vacancy could be perceived across the sectors in comparison with the previous year. It was only within the residential portfolio that vacancy levels fell slightly. Vacancy rates were highest in the office portfolio (8.2%), followed by the warehousing portfolio (6.8%). The average vacancy rates in the retail and residential portfolios were 3.6% and 2.2% respectively. The respondents anticipated a substantial further increase of vacancy levels in their office portfolios for the coming year. In particular, investors were concerned about vacancies in outdated office buildings and secondary locations.

7 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 7 Binnen de kantorensector wordt geanticipeerd op een verdere toename van de leegstand van 70 basispunten tot 8,9%. Minder negatief zijn de verwachtingen voor de leegstand binnen de drie overige sectorportefeuilles. De meerderheid van de respondenten verwacht dat het leegstandpercentage binnen de bedrijfsruimtesector in 2011 slechts licht zal oplopen. Binnen de woningsector wordt een stabiel verloop verondersteld. Het leegstands percentage in de retailsector loopt volgens de respondenten in 2011 zelfs terug. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn vooral voornemens de leegstand binnen de portefeuille terug te dringen door het bieden van incentives aan huurders in de vorm van huurvrije periodes en huurkortingen. Andere veelvuldig genoemde opties zijn verkoop van structureel leegstaandegebouwen, overgaan tot herontwikkeling hiervan, of het neerwaarts bijstellen van de vraaghuur. Ook verduurzaming wordt genoemd als middel om leegstand tegen te gaan. Transformatie is door huidige regelgeving niet haalbaar; in de binnensteden waar er markt is kan het niet, en op de overige locaties waar het wel kan is er geen markt. H. Jagersma - Syntrus Achmea Ruim een derde van de respondenten doet investeringen om het vastgoed te verduurzamen om huurders te trekken of te behouden. In voorgaand onderzoek bedroeg dit aandeel nog een vijfde. In tegenstelling tot vorig jaar zien respondenten ook in transformatie een mogelijkheid om leegstand tegen te gaan. Mogelijke oorzaak hiervoor kan toenemende bewustwording zijn van het overaanbod aan verouderd kantoorvastgoed. Opvallend is wel dat geen van de respondenten aangeeft sloop van het structureel leegstaande vastgoed te overwegen om de leegstand te verkleinen. Binnenlandse en buitenlandse beleggingen Evenals vorig jaar vormt de retailsector dit jaar de belangrijkste beleggingscategorie binnen de Nederlandse vastgoedportefeuille van de respondenten. Wel daalde het aandeel van retail naar een gemiddelde van ruim 36% naar 32% van de totale portefeuille. De kantorensector is met een aandeel van 29% eveneens goed voor een groot deel van de beleggingen in Nederlands direct vastgoed en is evenals vorig jaar de tweede grootste beleggingscategorie. 26% van het belegd vermogen is gealloceerd naar de woningsector. Beleggingen in bedrijfsruimte vormen ongeveer 10% van de Nederlandse directvastgoedportefeuille. Within the offices sector, the vacancy rate is expected to go up by another 70 basis points, to 8.9%. Vacancy expectations for the other three sector portfolios were less negative. The majority of respondents only foresaw a slight increase in vacancies within the warehousing sector in Within the residential sector, stable development is expected. According to the respondents, the vacancy rate in the retail sector will even decrease in Institutional investors and property funds intend especially to reduce vacancy rates within their portfolios by offering lessees incentives in the form of rent-free periods and rent discounts. Other frequently mentioned options were the sale of structurally vacant buildings, the redevelopment of such buildings and adjusting into a lower asking rent. Sustainability was also mentioned as a means to counteract vacancy. Current regulations make transformation not feasible; in the inner cities there is market but no possibilities, while on other locations where it is possible there is no market. H. Jagersma - Syntrus Achmea Over one third of the respondents made investments to increase the sustainability of the property in order to attract or retain tenants. In the previous survey, this share was still one fifth. Unlike last year, respondents also regard transformation as an option to tackle vacancy rates. This may be caused by rising awareness of the oversupply of outdated office buildings. It is striking that none of the respondents indicated that they would consider demolishing structurally vacant property in order to reduce vacancy. Domestic and foreign investments Like last year, the retail sector constituted the main investment category this year within the respondents' Dutch property portfolio. However, the share of the retail sector fell from over 36% to an average of 32% of the total portfolio. With a share of 29%, the offices sector also accounted for a large part of the investments in Dutch direct property and, like last year, was the second largest investment category. 26% of the invested capital was allocated to the retail sector. Investments in warehousing property constituted around 10% of the Dutch direct property portfolio.

8 8 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Figure 3: Distribution domestic direct real estate portfolio Figure 4: Distribution cross border direct real estate portfolio 10% 3% 32% 6% 5% 2% 26% 29% 58% 29% Retail Offices Residential Warehousing Other Retail Offices Residential Warehousing Other De beleggers geven aan als alternatieve beleggingscategorie voornamelijk te investeren in parkeervoorzieningen, maar ook zorgvastgoed en kinderdagverblijven zijn in toenemende mate interessante beleggingsmogelijkheden. Deze alternatieve sectoren vormen samen de overige 3% van de direct vastgoedportefeuilles van de respondenten. De buitenlandse portefeuille vertoont een andere verdeling van sectoren dan de Nederlandse portefeuille. Ook in het buitenland is de grootste beleggingscategorie de retailsector, maar het aandeel is met 58% van de totale buitenlandse portefeuille fors groter. De kantorensector vertegenwoordigt bijna een derde van de totale beleggingen en is ook in het buitenland een sector waarin veel wordt geïnvesteerd. De woningsector is met ongeveer 6% aanzienlijk minder vertegenwoordigd en beslaat een relatief klein deel van de buitenlandse portefeuille. De bedrijfsruimtesector omvat 5% van de buitenlandse portefeuille en is hiermee net als voor de binnenlandse portefeuille het kleinst. Gevraagd naar de geografische allocatie van de vastgoedbeleggingen, blijken de respondenten voornamelijk actief te zijn op de Franse en Italiaanse vastgoedmarkt. Naast beleggingen in deze landen is een substantieel deel van het buitenlandse direct vastgoed naar België, Spanje en Scandinavië gealloceerd. Vooral de grote vastgoedfondsen zijn actief op de internationale vastgoedmarkten, de institutionele beleggers richten zich meer op de binnenlandse markt. The investors indicated that, as an alternative investment category, they invested primarily in parking facilities, with healthcare facilities and day nurseries being increasingly viewed as interesting investment property. These alternative sectors together constitute the other 3% of the respondents direct property portfolios. In other countries, the distribution of the respondents portfolios among the various sectors differs from that of the Dutch portfolio. Although the retail sector is the largest investment category in other countries as well, at 58% its share is significantly larger. The offices sector represents nearly one third of total investments and attracts much investment in other countries too. At around 6%, the residential sector has a considerably smaller share and comprises a relatively small part of the foreign portfolio. The warehousing sector accounts for 5% of the foreign portfolio and is therefore the smallest, just like in the domestic portfolio. When asked about the geographical allocation of their property investments, the respondents appeared to be primarily active in the French and Italian property markets. In addition to investments in these countries, a substantial part of the direct foreign property was allocated to Belgium, Spain and Scandinavia. Large property funds in particular are active in the international property markets; the institutional investors tend to focus more on the domestic market.

9 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 9 Figure 5: Current cross border direct real estate portfolio France Italy Belgium Spain Scandinavia United States Turkey United Kingdom 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Vorig jaar was Spanje na Frankrijk nog het land waar het meeste vermogen van de respondenten in direct vastgoed was belegd. Drastisch verslechterde marktomstandigheden hebben geleid tot verkopen en negatieve herwaarderingen, wat de afname van het aandeel Spaans vastgoed verklaart. Toch zijn de internationaal opererende vastgoedfondsen meer dan vorig jaar bereid tot het doen van acquisities in het buitenland. Toen was de buitenlandse activiteit zeer beperkt en gaven beleggers aan terughoudend te zijn in het doen van nieuwe buitenlandse beleggingen. Zij wilden zich wat betreft direct vastgoed vooral concentreren op Nederlands vastgoed Nederland blijft aantrekkelijk voor vastgoedbeleggers, want we hebben de meest gereguleerde woning- en retailmarkt van Europa. H. Jagersma - Syntrus Achmea Last year, Spain was after France the country where most of the respondents capital invested in direct property was allocated to. A dramatic deterioration in market conditions resulted in sales and negative revaluation, which explains the declining share of Spanish property. Nevertheless, the internationally operating property funds are more prepared to make cross border acquisitions than they had been the year before. At that time, foreign activity was very limited and investors declared themselves reluctant to make new foreign investments. They wanted to focus primarily on the Dutch market where direct property was concerned. The Netherlands will remain attractive to property investors, because we have the most regulated housing and retail market in Europe. H. Jagersma - Syntrus Achmea Dit jaar gaven respondenten aan meer financiële middelen te hebben gereserveerd voor buitenlandse acquisities. Een aantal zegt alleen bereid te zijn tot het doen van acquisities als zich uitzonderlijke kansen in de markt voordoen. Hierbij lijkt vooral de combinatie van aantrekkelijk geprijsd vastgoed en goede timing de doorslag te geven. Andere respondenten zijn juist proactief en gericht op zoek naar nieuwe beleggingsobjecten in specifieke regio s en sectoren waarin zij om strategische redenen willen beleggen. Hierbij geven beleggers aan vooral het belang op de Franse, Spaanse en Italiaanse vastgoedmarkt te willen uitbreiden. De respondenten willen tevens meer investeren in de Turkse vastgoedmarkt. This year, respondents indicated that they had reserved more financial resources for foreign acquisitions. A number of them are only prepared to make acquisitions if presented with exceptional opportunities in the market. In this context, the combination of attractively priced property and the right timing seems to be particularly decisive. This is in contrast to other respondents, who are looking in a pro-active and targeted manner for new investments in specific regions and sectors, in which they want to invest for strategic reasons. In this respect, investors indicated that they especially wished to expand their interests in the French, Spanish and Italian property markets. The respondents also wanted to invest more in the Turkish property market.

10 10 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Figure 6: Financing used by property funds Secured Unsecured Bond issue Privately placed loan Revolving credit facility Securitisation 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Financiering De deelnemende institutionele beleggers geven aan bij investeringen enkel gebruik te maken van eigen vermogen. De gemiddelde Loanto-Value onder de vastgoedfondsen bedraagt 38%. Dat is een daling van 200 basispunten ten opzichte van vorig jaar. De de-leveraging - strategieën om het vreemd vermogen binnen de portefeuille terug te brengen, blijken hiervan de hoofdoorzaak. Ook waardetoename van vastgoed binnen de portefeuille draagt bij aan een toename van het eigen vermogen en leidt daarmee tot een lagere Loan-to-Value-ratio. Ook blijken aangescherpte eisen van vastgoedfinanciers remmend te werken op het kunnen aantrekken van nieuwe vastgoedleningen. Met name de lagere bevoorschotting van banken vraagt om een groter aandeel eigen vermogen. Banken financieren wel weer, maar selectief. De kwaliteit van de balans, het vastgoed en de reputatie telt wederom van mee. H. Pars - Wereldhave In de meeste gevallen betreft de financiering van vastgoedfondsen een hypothecaire lening ( secured ). Daarnaast wordt veelvuldig gebruikgemaakt van een bancaire lening ( unsecured ). Vorig jaar gaf nog de meerderheid van de respondenten aan gebruik te maken van een bancaire lening. Deze verandering komt voort uit het verlangen van banken naar meer zekerheden en minder risico. Van de Nederlandse vastgoedfondsen gebruikt ruim 85% meer dan één financieringsvorm. Drie kwart van de respondenten geeft aan strengere eisen van banken te ondervinden ten opzichte van een jaar eerder. Ook neemt het due dilligence proces meer tijd in beslag. Financing The institutional investors taking part indicated that they only used equity capital for their investments. The average loan-to-value among the property funds was 38%. This is a decrease of 200 basis points compared with last year. This turned out to be primarily attributable to de-leveraging strategies, designed to reduce the proportion of debt capital within the portfolio. The value increase of property in the portfolio also contributed to an increase in equity capital, thereby resulting in a lower loan-to-value ratio. In addition, the stricter conditions imposed by property financiers appeared to inhibit the ability to attract new loans. The lower advance financing by banks in particular requires a larger share of equity capital. Banks are financing again, but selectively. The quality of the balance sheet, portfolio and reputation are afresh important. H. Pars - Wereldhave In most cases, property funds used secured mortgage loans to finance acquisitions. Unsecured bank loans were also quite frequently used. Last year, the majority of respondents indicated that they used bank loans. This change finds its origin in the desire of banks for more security and less risk. Of the Dutch property funds, over 85% used more than one form of financing. Three quarters of the respondents indicated that they were experiencing stricter requirements from banks in comparison with the previous year. In addition, the due diligence process took more time than in the past.

11 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 11 Figure 7: Development total annual return on domestic direct real estate portfolio 20% 15% 10% 5% Table 2: Returns realised on domestic direct real estate portfolio Income return 5.6% 4.7% 5.0% 5.7% 4.9% Capital growth 4.3% 5.3% 5.6% -1.3% -6.6% Total return 9.8% 10.0% 10.6% 4.4% -1.7% Table 3: Returns realised on domestic and foreign indirect real estate portfolio 0% -5% Domestic investments 13.9% 33.5% 4.7% 0.4% 20.9% Cross border investments 18.2% 29.2% -3.7% -12.2% 8.4% Gemiddeld wordt een stijging van de rente van 30 basispunten gerapporteerd ten opzichte van vorig jaar. Hoewel de basisrente historisch laag is, verwacht slechts een enkel vastgoedfonds dat de rente op korte termijn weer zal oplopen. Oorzaak hiervan is volgens de respondenten een geringe economische groei en de onzekerheid op de kapitaalmarkt, als gevolg van structurele begrotingstekorten van vooral Zuid-Europese landen. Ook de prognose van lage inflatie in de Eurozone op de korte tot middellange termijn speelt een rol in deze verwachtingen van respondenten. Bovendien wordt algemeen aangenomen dat banken terughoudend blijven in de kredietverstrekking, mede door de verscherpte regelgeving omtrent kapitaaleisen die aan banken worden gesteld. Gerealiseerde rendementen Het totaalrendement op de Nederlandse directvastgoedportefeuille van de respondenten bedroeg, gewogen naar portefeuilleomvang, in 2009 gemiddeld -1,7%. Sinds 1993 was het totaalrendement niet eerder negatief. De sterke terugloop in het totaalrendement wordt voornamelijk veroorzaakt door afwaarderingen als gevolg van verslechterde marktomstandigheden en daling van transactieprijzen. On average, an increase in interest rates of 30 basis points was reported in comparison with the year before. Although the basic interest rate was at an historic low, only a few property funds expected interest rates to rise again in the near future. According to the respondents, this was because of a modest economic growth and the insecurity on the capital market, owing to the structural budget deficits especially of southern European countries. The respondents expectations were also influenced by the forecast of low inflation in the Eurozone in the short to medium term. Moreover, it was generally assumed that banks would remain reluctant to extend loans, partly in view of the forthcoming stricter regulations on the capital requirements made by banks. Returns achieved The average total return on the Dutch direct property portfolios of the respondents, weighted according to portfolio size, was -1.7% in The total return had not been negative since The strong decline in total return was caused primarily by write-downs resulting from deteriorating market conditions as well as a fall in transaction prices. Het directe rendement is met 4,9% ten opzichte van vorig jaar gedaald, als gevolg van een toename in de leegstand en huurprijzen die onder neerwaartse druk staan. Het indirecte rendement was vorig jaar ook al negatief, maar zakte dit jaar verder weg (-6,8%). Dit negatieve beeld is gelijk aan de verwachtingen van de institutionele beleggers en vastgoedfondsen van vorig jaar. De performance van de directvastgoedportefeuille van de respondenten is hiermee nagenoeg in lijn met de performance volgens de Nederlandse ROZ/IPD Vastgoedindex. At 4.9%, the income return went down in comparison with the previous year, owing to an increase in vacancies and pressure on rent levels. The capital growth, already negative last year, fell even further this year (-6.8%). This negative picture corresponds to last year s expectations of the institutional investors and property funds. Thus, the performance of the respondents direct property portfolio was more or less in line with the performance of the dutch ROZ/IPD Property Index.

12 12 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Op buitenlandse directvastgoedbeleggingen werden vergelijkbare rendementen behaald. Het totaalrendement op buitenlands vastgoed bedroeg -1,4%. Hier waren eveneens vooral afwaarderingen op het vastgoed verantwoordelijk voor een negatief indirect resultaat (-7,1%), tegenover een relatief stabiel direct rendement (5,7%). De goed renderende jaren in het vastgoed komen voorlopig niet terug. Het gaat nu juist om rendementsoptimalisatie in plaats van rendementsmaximalisatie. D. van Hal - Bouwinvest International direct property investments generated comparable returns. The total return on foreign property amounted to -1.4%. Here, too, write-downs on the property were the main cause of a negative capital growth result (-7.1%), as opposed to a relatively stable income return (5.7%). The profitable years in real estate will not return in the short run. Currently, the focus should be on return optimisation instead of return maximisation. D. van Hal - Bouwinvest Het totale gewogen gemiddelde rendement op indirect vastgoed was het afgelopen jaar aanzienlijk beter dan de rendementen op direct vastgoed. Op indirect vastgoed (zowel beursgenoteerd als nietbeursgenoteerd in binnen- en buitenland) werd afgelopen jaar door de respondenten een gemiddeld rendement behaald van 11,6%. Nederlands indirect vastgoed droeg in grote mate bij aan dit positieve rendement. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de gerealiseerde rendementen van institutionele beleggers en vastgoedfondsen op indirecte beleggingen onderling sterk verschillen. Timing en geografische allocatie zijn hiervoor belangrijke verklarende factoren. De verdeling tussen beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed was afgelopen jaar nagenoeg gelijk. De proportie beursgenoteerd vastgoed verklaart ten dele het positieve rendement, omdat ook die vastgoedaandelen sterk hebben geprofiteerd van het positieve sentiment op de beurzen in de laatste drie kwartalen van Gehanteerde aanvangsrendementen De gehanteerde bruto aanvangsrendementen (kosten koper) zijn in vergelijking tot een jaar eerder in alle sectoren niet substantieel veranderd. Op de kantorenmarkt steeg het gehanteerde bruto aanvangsrendement op A-locaties binnen de Randstad met 10 basispunten tot 7,3%. Op A-locaties buiten de Randstad steeg het gehanteerde bruto aanvangsrendement met 50 basispunten tot 8,4%. Beleggers hanteren voor overige kantoorlocaties, zowel binnen als buiten de Randstad, eveneens hogere aanvangsrendementen. In the past year, the total weighted average return on indirect property was considerably better than the returns on direct property. In the past year, the respondents achieved an average return of 11.6% on indirect property (both listed and unlisted property in the Netherlands and abroad). Dutch indirect property made a major contribution to this positive return. It should be noted that there were great differences in the returns achieved on indirect investments by institutional investors and property funds. Timing and geographical allocation are important explanatory factors here. The distribution between listed and unlisted property remained virtually the same in the past year. The proportion of listed property partly explains the positive return, because the positive sentiment on the stock exchanges in the last three quarters of 2009 was greatly beneficial to those property shares as well. Initial yields applied Compared to the previous year, there was no substantial change in the average applied gross initial yield (purchasing price payable by the purchaser). In the offices market, the average applied gross initial yield at category A locations within the Randstad area went up by 10 basis points to 7.3%. The gross initial yield at category A locations outside the Randstad area rose by 50 basis points to 8.4%. Investors also applied higher initialyield for other office locations within and outside the Randstad area.

13 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 13 Veel vastgoed dat in voorgaande jaren is gekocht, is nog steeds overgefinancierd. Dit komt mede doordat de vastgoedwaardes in veel gevallen niet meer actueel zijn. H. Pars - Wereldhave Het gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement voor winkelunits op A-locaties binnen de Randstad bleef afgelopen jaar onveranderd (6,6%). Buiten de Randstad steeg de rendementseis met 40 basispunten tot 7,4%. De gehanteerde aanvangsrendementen voor winkellocaties van mindere kwaliteit, op locaties zowel binnen als buiten de Randstad, toonden een vergelijkbare ontwikkeling. De gehanteerde bruto aanvangsrendementen van woningen in de Randstad binnen het primesegment zijn licht aangescherpt. Binnen de Randstad daalden deze met 20 basispunten tot gemiddeld 5,3%, terwijl buiten de Randstad het door beleggers gehanteerde aanvangsrendement voor woningen steeg naar 6,3%. Bruto aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte op toplocaties binnen de Randstad zijn met 20 basispunten gedaald tot 8,3%. Het gehanteerde aanvangsrendement buiten de Randstad bedraagt evenals in het voorgaande onderzoek 9,0%. Ook hier blijkt dat locatie en kwaliteit van bedrijfsruimte en logistiek vastgoed van toenemend belang zijn voor het gehanteerde aanvangsrendement. Dit daalde voor kwalitatief hoogstaand vastgoed op goede locaties. We zien een terugkomst van prijsstabiliteit, onder andere veroorzaakt door andere kopers op de beleggingsmarkt. H. Jagersma - Syntrus Achmea A large amount of property purchased in previous years is still overfunded. This is partly because in many cases, property values are not up to date. H. Pars - Wereldhave The average gross initial return for retail units at category A locations within the Randstad area remained unchanged in the past year (6.6%). Outside the Randstad area, the required return went up by 40 basis points to 7.4%. A similar development could be perceived in the initial returns applied for lower-quality locations, both within and outside the Randstad area. The gross initial returns on residential property in the Randstad area within the prime segment decreased slightly. Within the Randstad area, these returns fell by 20 basis points to an average of 5.3%, while outside the Randstad area the initial yield applied by investors for residential property went up to 6.3%. Gross initial returns for warehousing property at prime locations within the Randstad area fell by 20 basis points to 8.3%. As in the previous survey, the initial return outside the Randstad area was 9.0%. Here, too, it appeared that location and quality of warehousing and logistics property are of increasing significance for the initial return applied. Initial returns decreased for high-quality property at good locations. We see a return of price stability, amongst others caused by new types of buyers in the investment market. H. Jagersma - Syntrus Achmea Table 4: Gross initial yields applied (purchasing price payable by the purchaser) Within Randstad region Outside Randstad region Offices Prime locations 6.25% % 6.75% % 7.00% % 7.50% % Non-prime locations 6.90% % 7.50% % 7.25% % 7.50% % Retail Prime unit shops 5.75% % 5.80% % 6.20% % 6.30% % Retail parks 7.00% % 7.00% % 7.00% % 7.00% % Residential Prime locations 4.50% % 4.50% % 5.00% % 5.40% % Warehousing Prime locations 7.75% % 7.50% % 8.00% % 7.50% %

14 14 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Figure 8: Planned investments direct real estate 2010/2011 per sector compared to 2009 Figure 9: Planned purchases and sales 2010/2011 per sector 70% 20% 60% 18% 16% 50% 14% 40% 30% 12% 10% 8% 20% 10% 6% 4% 2% 0% Offices Retail Residential Warehousing 0% Offices Retail Residential Warehousing Other Increase Stable Decrease Purchases Sales Naast de algemene trend van dalende bruto aanvangsrendementen binnen een aantal sectoren, valt op dat de rendementseis binnen de Randstad sneller daalt dan daarbuiten. Deze ontwikkeling wordt zonder uitzondering in de vier beschouwde vastgoedsectoren waargenomen. Toekomstige ontwikkelingen beleggingsmarkt De helft van de respondenten geeft aan in 2010 meer vermogen beschikbaar te hebben voor nieuwe beleggingen in direct vastgoed. Voor een viertal respondenten is de bestedingsruimte afgenomen, het acquisitiebudget van vijf respondenten bleef onveranderd. De beleggers verwachten in 2010 en 2011 circa 2,3 miljard aan direct vastgoed aan te kopen en voor ruim 1,7 miljard aan direct vastgoed te verkopen. Hiermee liggen zowel het beoogde acquisitievolume als het geplande dispositievolume ruim boven het niveau van vorig jaar en lijkt de dynamiek in de markt zich voorzichtig te herstellen. Ondanks verschillende toekomstige huisvestingstrends, zal locatie uiteindelijk doorslaggevend blijven in de gebruikerskeuze voor gebouwen. J. Bomhoff - Unibail-Rodamco In addition to the general trend of declining gross initial returns across various sectors, it is noticeable that the required return fell more sharply within the Randstad area than it did outside this area. This development could be perceived across all four considered sectors, without exception. Future developments in the investment market Half of the respondents indicated that in 2010 they had more capital available for new investments in direct property. Four respondents had seen a decrease in available funds, while the acquisition budget of five respondents had remained unchanged. The investors expected that in 2010 and 2011 they would buy around 2.3 billion in direct property and sell over 1.7 billion in direct property. Accordingly, both the envisaged acquisition volume and the planned disposition volume are well above last year s levels, thus providing a tentative recovery in market dynamics. Despite various future accomodation trends, the location will eventually still prevail in occupier's choice of buildings. J. Bomhoff - Unibail-Rodamco De respondenten verwachten in 2010 en 2011 vooral aankopen te doen binnen de retailsector. Daarnaast is er de intentie gemiddeld een derde deel van de bestedingsruimte te beleggen in woningen. Uitgedrukt in beleggingsvolumes vinden voorgenomen verkopen vooral plaats binnen de woning- en kantorenportefeuille. Per saldo verwachten de institutionele beleggers en vastgoedfondsen het belegd vermogen binnen de twee laatstgenoemde sectoren te verkleinen. The respondents expected to buy primarily within the retail sector in 2010 and In addition, they intend to invest on average one third of available funds in residential property. In terms of investment volumes, the proposed sales will occur primarily in the residential and office portfolios. The institutional investors and property funds expect to reduce the net amount of capital invested within the two latter sectors.

15 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 15 Figure 10: Changes in allocation indirect real estate 2009 and future expectations 2010 and 2011 Figure 11: Expected recovery prime office occupier and investment market 50% 60% 45% 40% 50% 35% 30% 40% 25% 30% 20% 15% 20% 10% 5% 10% 0% % > Increase Stable Decrease Occupier market Investment market De respondenten gaven aan vooral minder te willen beleggen in het duurdere woningsegment vanwege de relatief slechtere verhuurbaarheid in vergelijking tot goedkopere woningen. Tevens zal een wezenlijk deel van de bedrijfsruimteportefeuille worden afgestoten. De winkelmarkt is voor beleggers het meest aantrekkelijk vanwege de gunstige rendement/risico-verhouding. Het winkellandschap verandert, al gebeurt dat slechts langzaam. De huidige markt kijkt nog te optimistisch naar de retailsector. D. van Hal - Bouwinvest Indirectvastgoedportefeuille Het positieve sentiment op de aandelenbeurzen heeft vorig jaar zijn uitwerking op de waarde van de genoteerde vastgoedfondsen niet gemist. Ook niet-beursgenoteerd vastgoed behaalde een positief resultaat in Zoals vermeld werd afgelopen jaar een gemiddeld rendement van 11,6% behaald, waarbij vooral Nederlands indirect vastgoed goed presteerde. Mede door de positieve rendementen is het aandeel van indirect vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille toegenomen. Het beleid van institutionele beleggers en vastgoedfondsen is voor zowel 2010 als 2011 verdeeld te noemen. Bijna de helft van de beleggers geeft aan in 2010 het aandeel indirect vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille te willen vergroten, terwijl bijna een even groot aantal het aandeel indirect vastgoed wil afbouwen. The respondents indicated that in particular they wanted to invest less in residential properties in the more expensive segment, on account of their relatively poor leasability compared with cheaper properties. In addition, a substantial part of the warehousing portfolio will be sold. The retail market is the most attractive for investors because of the favourable risk/return ratio. The retail landscape is changing, albeit slowly. The current market still considers the retail sector too optimistic. D. van Hal - Bouwinvest Indirect property portfolio The positive sentiment on the stock exchanges last year had a knock-on effect on the value of the listed property funds. Unlisted property also generated a positive result in As stated earlier, an average return of 11.6% was achieved last year, with Dutch indirect property in particular performing well. Partly because of the positive returns, the share of indirect property in the total investment portfolio increased. The policies of institutional investors and property funds for both 2010 and 2011 can be called divided. Nearly half of the investors indicated that in 2010 they wished to increase the proportion of indirect property within the total investment portfolio, while a group of nearly the same size intends to reduce this proportion.

16 16 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Volgens de respondenten is een minder aantrekkelijk rendement/risico-profiel van deze beleggingscategorie een reden voor de strategische keuze om het aandeel indirect vastgoed te verkleinen. De volatiliteit van beursgenoteerd vastgoed kan hiervoor een verklaring zijn. Het vergroten van het aandeel indirect vastgoed wordt veelal vanuit een strategisch oogpunt gedaan. Bovendien worden opbrengsten van verkopen binnen de directvastgoedportefeuille tijdelijk belegd in indirect vastgoed, totdat aantrekkelijke objecten zijn gevonden voor de versterking van de directvastgoedportefeuille. Verwacht herstel per vastgoedsector Verduurzaming van de voorraad en een drastische terugval in het aantal nieuwbouwontwikkelingen wordt door de respondenten gezien als positieve ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Daarentegen is ook de nasleep van de economische crisis duidelijk merkbaar op de kantorenmarkt. Dit uit zich voornamelijk in een toename van de leegstand, als gevolg van een dalende vraag vanuit kantoorgebruikers die zich concentreren op consolidatie en inkrimping. Bovendien is het gemiddeld aantal maanden huurvrij op een standaardcontract van vijf plus vijf jaar toegenomen. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen reageren op deze ontwikkelingen door de kantoorportefeuille af te bouwen en binnen de kantorenmarkt de focus op het prime segment te leggen. Beleggers omschrijven de prime kantorenmarkt als redelijk goed, terwijl de overgrote meerderheid het secundaire segment als slecht karakteriseert. Het overaanbod op de kantorenmarkt verdwijnt niet vanzelf. Partijen moeten eerst verlies nemen. Vervolgens is er een belangrijke rol voor de overheid weggelegd. D. van Hal - Bouwinvest Vanaf 2012 wordt door de respondenten een definitief herstel van zowel de beleggingsmarkt als de verhuurmarkt voor kantoren voorzien. Herstel van de markt voor secundair kantoorvastgoed op mindere locaties wordt pas later verwacht. According to the respondents, the strategic choice to reduce the share of indirect property had been prompted by a less attractive risk/return profile of this investment category. The volatility of listed property could explain this. The decision to increase the proportion of indirect property is often prompted by strategic motives. In addition, the proceeds from sales within the direct property portfolio are temporarily invested in indirect property, until attractive property has been found to strengthen the direct property portfolio. Expected recovery per property sector The respondents regard greater sustainability of the stock and a drastic reduction in the number of new developments as positive trends in the offices market. On the other hand, the offices market is also clearly affected by the aftermath of the economic crisis. This is expressed primarily as an increase in vacancies, due to falling demand among office occupiers who focus on consolidation and space reductions. Furthermore, the average number of rent-free months under a standard contract of five plus five years has gone up. Institutional investors and property funds respond to these developments by downsizing the office portfolio and focusing on the prime segment within the offices market. Investors described the prime offices market as fairly good, with the greater majority regarding the secondary market as bad. "The oversupply in the office market won t disappear automatically. Firstly, parties should take their loss. Subsequently, there is an important role for the government. D. van Hal - Bouwinvest The respondents expect the definitive recovery of both the investment market and the letting market to begin in The market for secondary office property at lesser locations is expected to recover at a later stage.

17 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 17 Figure 12: Attractiveness of retail investments per segment 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prime unit shops Urban district shopping centre District shopping centre Good Reasonable Moderate Poor Retail parcs Institutionele beleggers en vastgoedfondsen zien de retailmarkt als een relatief aantrekkelijke sector en verwachten de komende twee jaar acquisities te doen binnen deze markt. In vergelijking tot andere sectoren wordt binnen de retailsector de cashflow uit huurinkomsten als zeer stabiel ervaren. Zo vertonen de huurinkomsten binnen de kantorensector meer volatiliteit door meer fluctuatie van de huurprijzen en meer leegstand. Andere positieve aspecten van retailvastgoed zijn de schaarste aan prime beleggingen en de toetreding van internationale winkelketens op de Nederlandse retailmarkt. Retailvastgoed is interessant, omdat de waarde is gekoppeld aan de retailomzet. Daar kan je als eigenaar invloed op uitoefenen. H. Pars - Wereldhave De dalende detailhandelsomzet wordt daarentegen gezien als een bedreiging voor retailbeleggingen. Ten grondslag aan de teruglopende omzet liggen onder meer een dalende koopkracht onder consumenten en de (toekomstige) demografische krimp. De bouw van grootschalige perifere winkellocaties is in het verleden als een negatief aspect ervaren binnen de retailsector. De negatieve effecten van online shopping worden minder dan voorheen genoemd, mogelijk door het vertrouwen dat online shopping het fun shopping in stadscentra moeilijk kan vervangen. De respondenten hebben het aantrekken van de markt voor prime retailvastgoed in de eerste helft van dit jaar al geconstateerd en verwachten verder herstel van de verhuurmarkt in Er is echter ook sprake van polarisatie binnen de retailsector. A1-locaties en stadsdeelcentra worden als aantrekkelijke beleggingslocaties aangemerkt, terwijl op korte termijn positieve rendementen op beleggingen in secundair retailvastgoed nog niet erg waarschijnlijk zijn. Perifere winkellocaties worden door de respondenten als onaantrekkelijk ervaren. Institutional investors and property funds regard the retail market as a relatively attractive sector and expect to make acquisitions within this market in the next two years. Unlike other sectors, the cash flow from rental income is regarded as very stable in the retail sector. For example, rental income within the office sector displays greater volatility because of greater fluctuation in rent levels and higher vacancy rates. Other positive aspects are the scarcity of prime retail property and the entry of international retail chains on the Dutch retail market. "Retail is interesting, because its property value is linked to retail sales. Owners are able to exert influence on this. H. Pars - Wereldhave On the other hand, the falling retail turnover is regarded as a threat to retail investments. The decline in turnover can be attributed inter alia to decreasing purchasing power among consumers and (future) demographic shrinkage. In the past, the construction of large-scale peripheral retail locations was felt to be a negative aspect within the retail sector. The effect of online shopping was mentioned less than before, possibly because of the confidence that online shopping is a poor substitute for fun shopping in city centres. The respondents noticed already in the first half of this year that the market for prime retail property was picking up, and expect a further recovery of the letting market in However, a polarisation can be perceived within the retail sector: A1 locations and district shopping centres are classified as attractive investment locations, whereas investments in secondary retail property are unlikely to generate positive returns in the near future. The respondents consider peripheral retail locations to be unattractive.

18 18 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Beleggers ervaren de lage leegstand en de aanhoudende vraag naar woningen als positieve aspecten binnen de woningsector. Aanhoudende onzekerheid over het politieke beleid omtrent de regulering van de woningmarkt wordt als negatief ervaren. Ondanks de aanhoudende vraag naar huurwoningen constateren de respondenten een toename van het risico op beleggingen in het duurdere huursegment. Wel verwachten de meeste respondenten een herstel van zowel de beleggings- als de verhuurmarkt voor woningen in de tweede helft van dit jaar. Als gevolg van de aanhoudende vraag naar woningen noemen beleggers zowel de markt voor bestaande bouw als voor nieuwbouw redelijk goed. De woningmarkt is ernstig verstoord door een te groot aandeel sociale huurwoningen. De komende jaren ontstaat er een nog groter gebrek aan huurwoningen in de vrije sector. H. Jagersma - Syntrus Achmea De bedrijfsruimtemarkt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw wordt door respondenten over het algemeen omschreven als matig tot slecht. Volgens de respondenten hebben zich de afgelopen periode weinig positieve ontwikkelingen voorgedaan op deze markt. Overaanbod en moeizame verhuur van vooral bestaande bouw worden veelvuldig genoemd als negatieve aspecten van deze sector. Respondenten geven aan herstel van de beleggings- en gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte te verwachten in Beleggingsbeleid ten aanzien van duurzaamheid Institutionele beleggers en vastgoedfondsen staan veelal open voor maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Van de respondenten heeft 85% hierover al een visie en/of doelstelling opgesteld. Daarnaast werkt ongeveer 10% momenteel aan de implementatie van die visie of doelstelling om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Terwijl respondenten vorig jaar nog unaniem van mening waren dat investeringen in duurzaamheid tot een hoger rendement leiden, is dit jaar nog maar driekwart hiervan overtuigd. Respondenten die niet overtuigd zijn van een hoger rendement geven echter wel aan dat het uitblijven van duurzame investeringen het rendement op termijn wel negatief kan beïnvloeden. Hoewel respondenten van mening zijn dat de terugverdientijd van duurzame investeringen in hoge mate afhankelijk is van de soort investering, wordt een gemiddelde terugverdientijd voorzien van tussen de acht en tien jaar. Investors experience low vacancy levels and sustained demand for residential property as positive aspects within the residential sector. Continuing uncertainty about government policy on the regulation of the housing market is regarded as negative. Despite the sustained demand for rental homes, the respondents noticed an increase in the risk attached to investments in the more expensive rental segment. Nevertheless, most respondents expect both the investment market and the letting market for residential property to recover in the second half of this year. As a result of the continuing demand for homes, investors rated both the market for existing properties and the market for new developments as reasonably good. The housing market is seriously distorted by a disproportionate share of social housing. The next few years there will be an even greater lack of rental houses in the non-regulated sector. H. Jagersma - Syntrus Achmea In general, the respondents described the warehousing market for both existing properties and new developments as mediocre to poor According to the respondents, there had been few positive developments on this market in recent times. Oversupply and the difficulty to let existing properties in particular were often mentioned as negative aspects of this sector. The respondents indicated that they expected the investment market and the occupier market for warehousing property to recover in Investment policy in relation to sustainability Institutional investors and property funds are often receptive to corporate social responsibility (CSR). Of the respondents, 85% have formulated a vision and/or objective in this respect. In addition, around 10% are currently working on the implementation of a vision or objective to ensure corporate social responsibility. While last year the respondents unanimously believed that investments in sustainability would produce a higher return, this year only three quarters endorsed this view. However, several respondents who were not convinced of higher returns did indicate that not making sustainable investments could have a negative effect on returns in the future. Although respondents indicated that the payback time of sustainable investments greatly depended on the type of investment, an average payback time ranging between eight and ten years was anticipated.

19 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 19 Figure 13: Reasons to invest in sustainable developments Figure 14: Added value sustainability per property sector Positive property value development End user demand Image / Reputation Lower service costs tenant Environmental aspects Higher lease prices 13% 10% Shareholder satisfaction Employement satisfaction / Increase productivity Other 26% 51% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Offices Residential Retail Warehousing De vraag naar duurzame huisvesting wordt onder meer gestimuleerd door MVO-doelstellingen van huurders ten aanzien van hun huisvesting. Daarnaast wordt van de overheid volgens de respondenten een verdere stimulans verwacht om de vastgoedsector verder te verduurzamen. Belangrijke redenen om de portefeuille te verduurzamen zijn imago/reputatie en lagere energiekosten. Negatieve aspecten van duurzaamheid worden dit jaar niet genoemd. Dit duidt op de toenemende wil tot het doen van duurzame investeringen binnen de vastgoedportefeuilles. The demand for sustainable accomodation is stimulated among other things by tenants objectives in their CSR policy regarding their accommodation. In addition, the respondents expect the government to stimulate further sustainability of the property sector. Important reasons for making the portfolio more sustainable are image/reputation and lower service charges. No negative aspects of sustainability were mentioned. This suggests an (increasing) willingness to promote sustainable developments within the property portfolios. Duurzame ontwikkelingen in de kantorenmarkt hebben volgens institutionele beleggers en vastgoedfondsen de grootste toegevoegde waarde. Daarnaast wordt de woningsector als interessante markt gezien als het duurzame investeringen betreft. De respondenten achten het doen van duurzame investeringen in de retail- en bedrijfsruimtemarkt minder geschikt, mede omdat de potentiële voordelen op het gebied van energiebesparing en milieutechnische aspecten beperkter zijn. De opvatting dat duurzame nieuwbouw duurder is, is onzin. Wel zijn juiste ontwerpcriteria van doorslaggevend belang voor de terugverdientijd. J. Bomhoff - Unibail-Rodamco According to institutional investors and property funds, sustainable developments in the office market have the greatest added value. The residential sector is also regarded as an interesting market in terms of sustainable investments. The respondents consider the retail and warehousing markets to be less suitable for making sustainable investments, partly because the potential benefits with regard to energy savings and environmental aspects are more limited. The belief that costs for sustainable construction are higher is nonsense. Proper design criteria are crucial for the payback period though. J. Bomhoff - Unibail-Rodamco Ruim de helft van de respondenten ziet de meeste potentie voor duurzame investeringen in bestaande gebouwen. Bijna een kwart van de beleggers ziet voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw veel potentie voor duurzame investeringen. In hun ogen ontloopt de toegevoegde waarde van verduurzaming in beide segmenten elkaar weinig. Volgens een minderheid van de respondenten ligt de meeste toegevoegde waarde binnen het nieuwbouwsegment. More than half of the respondents see the greatest potential for sustainable investments in existing buildings. Nearly a quarter of the investors see much potential for sustainable investments in both existing buildings and new developments. In their view, there is little difference between the two segments in terms of the added value of greater sustainability. According to a minority of respondents, the greatest added value lies within the new development segment.

20 20 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Certificering Circa twee derde van de respondenten die beleggen in direct vastgoed maakt momenteel gebruik van certificering van duurzame gebouwen. De meest voorkomende certificeringsvormen zijn energielabels en BREEAM. Deze laatste certificeringsvorm is een meetinstrument om duurzaamheid te bepalen aan de hand van negen categorieën. Een aantal respondenten geeft aan op termijn gebruik te gaan maken van certificering en verdiept zich momenteel in de diverse mogelijkheden. Benchmarking is één van de meest genoemde redenen voor duurzaamheidcertificering. Door certificering kunnen zowel individuele gebouwen als gehele portefeuilles beter met elkaar worden vergeleken; bijvoorbeeld op het gebied van energieverbruik. Hierdoor kan worden bepaald waar de mogelijkheden liggen voor verdere verduurzaming van het vastgoed. De respondenten geven eveneens aan van certificering gebruik te maken omdat gebruikers hier concreet naar vragen. Op de koopwoningmarkt zijn energielabels mislukt. Toch biedt deze sector vanuit energiebesparingen zeker potentieel. D. van Hal - Bouwinvest Als meest genoemde acties om het vastgoed binnen de huidige portefeuille te verduurzamen worden genoemd: toepassing van WKO-installaties, extra isolatie van gebouwen door onder meer energiezuinigere beglazing en de installatie van zonnepanelen op daken. Daarnaast worden voorbeelden genoemd als grasdaken, warmtepompen, keuze voor minder milieubelastende materialen en herontwikkeling in plaats van nieuwbouw. Driekwart van de beleggers is van mening dat de overheid meer stimulans voor verdere verduurzaming van vastgoed moet bieden. Volgens beleggers kan dit het beste gebeuren door aanpassing van wet- en regelgeving, bijvoorbeeld door het stellen van strengere eisen aan CO2-emissies. Ook subsidiëring van duurzame investeringen en eisen ten aanzien van de huisvesting van de overheid zelf zorgen volgens de respondenten voor meer stimulans van verdere verduurzaming van de vastgoedsector. Verduurzaming van de vastgoedsector hangt vooral af van nieuwe regelgeving vanuit de overheid. Dit kan voor een stroomversnelling zorgen. H. Pars - Wereldhave Certification Around two thirds of the respondents investing in direct property currently make use of certification of sustainable buildings. The most common forms of certification are energy labels and BREEAM. This latter form of certification is an assessment tool for determining sustainability on the basis of nine categories. A number of respondents indicated that they would use certification in due course and were presently investigating the various options. Benchmarking is one of the most frequently mentioned reasons for sustainability certification. Certification will enable a better comparison of both individual properties and whole portfolios, for example in terms of energy consumption. Thus, the opportunities for making the property even more sustainable can be identified. The respondents also indicated that they were using certification because occupiers had specifically asked for this. On the market for owner-occupied homes, energy labels failed. However, this sector certainly offers potential due to energy savings. D. van Hal - Bouwinvest The most frequently mentioned concrete actions for improving the sustainability of the property within the current portfolio were TES installations, additional building insulation, for instance with more energy-efficient window glazing, and the installation of rooftop solar panels. Other examples included grass roofs, heat pumps, the selection of less polluting materials and redevelopment rather than new development. Three quarters of the investors take the view that the government should offer greater incentives for making property even more sustainable. According to investors, the best way to do this is to amend laws and regulations, for instance by setting stricter CO2 emission standards. The respondents also believe that subsidies for sustainable investments and requirements regarding government accommodation will provide greater incentive for improving the sustainability of the property sector. Improving the sustainability of the property sector is largely dependant on new regulations from the government. These could provide momentum for the industry. H. Pars - Wereldhave

21 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 21 Waarderen van duurzaamheid Een overgrote meerderheid van de respondenten is van mening dat de effecten van duurzame investeringen in de waardering dienen te worden opgenomen. Volgens de respondenten biedt duurzaam vastgoed een concrete kostenbesparing door een lager energieverbruik. Een deel van die besparing zou via bijvoorbeeld green leases verrekend kunnen worden in een hogere huurprijs voor de huurder. Dit heeft voor de belegger een positief effect op de waarde, terwijl de totale huisvestingskosten voor de huurder lager uitvallen als gevolg van de besparing op energiekosten. Bovendien kunnen investeringen in onder meer het binnenklimaat leiden tot een verhoogde arbeidsproductiviteit voor de huurder. Door huurders een besparing op hun energiekosten te kunnen aanbieden, zijn huurders volgens de respondenten ook eerder bereid een langjarig huurcontract aan te gaan. Green leases in de retail sector zijn vooral gericht op het uitwisselen van informatie over energieverbruik tussen huurder en verhuurder. J. Bomhoff - Unibail-Rodamco Tot slot verwachten de respondenten dat duurzaam vastgoed tevens leidt tot een betere verhuurbaarheid en daarmee tot een lager leegstandsrisico. Beleggers verwachten bovendien dat duurzaam vastgoed op termijn een hogere restwaarde oplevert dan nietduurzaam vastgoed. Duurzaamheid levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de waardevastheid van vastgoedbeleggingen. Putting a price on sustainability The overwhelming majority of respondents acknowledge that the effects of sustainable investments should be taken into account in the property valuation. The respondents indicated that sustainable property delivers concrete savings through lower energy consumption. Part of the savings could be charged in a higher rent for the tenant, for example via green leases. For the investor, this results in a positive effect in value, while the total occupier costs for the tenant are lower due to savings in energy costs. Furthermore, investments in matters such as the indoor climate can lead to increased labour productivity. If tenants can be offered future savings on their energy bills, according to the respondents they will also be more likely to enter into a long-term lease. Green leases in the retail sector are mainly aimed at exchanging information on energy consumption between landlord and tenant. J. Bomhoff - Unibail-Rodamco The respondents indicated that sustainable investments resulted in particular in improved lettability and thus in a lower risk of vacancy. Furthermore, investors expect that sustainable properties will lead to a higher residual value than non-sustainable properties. Sustainability thus gives an important support in the value preservation of property investments.