Ontwikkelstrategie Logiessector

Transcriptie

1 1 Ontwikkelstrategie Logiessector Gemeente Zwolle 2017-R-157/ maart 2019 Samenstellers Guido Verschoor Hans van Spronsen Michiel Dröge David Maartense

2 1. Inleiding 2

3 Inleiding 3 Inleiding Als onderdeel van het onderzoek naar de gewenste horecastructuur is het advies voor de logiessector in deze aparte rapportage uitgewerkt. Om te komen tot de toekomstvisie en het uitbreidingspotentieel van hotelkamers voor de toekomst wordt in eerste instantie de huidige markt in beeld gebracht. In hoofdstuk 2 van deze studie wordt het aanbod op de huidige hotelmarkt van Zwolle en omgeving geanalyseerd. Aanvullend wordt in hoofdstuk 3 ook de vraag geanalyseerd en ontstaat inzicht in het huidige aantal overnachtingen en de huidige hotelkamerbezetting. Deze huidige situatie geldt als uitgangspositie is voor de toekomstvisie, het tweede deel van deze rapportage. Hierbij wordt op basis van toekomstig verwachte ontwikkelingen bepaald in welke mate er ruimte is voor uitbreiding van het aanbod, welk type uitbreiding gewenst en de wijze waarop nieuwe initiatieven getoetst kunnen worden Van Spronsen & Partners horeca-advies. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiden en de gemeente Zwolle, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg AD Leiden, Telefoon: , Fax: , info@spronsen.com. Website:

4 2. Logiesaanbod 4

5 2. Logiesaanbod 2.1 Onderzoeksgebied hotelvisie 5 Onderzoeksgebied Teneinde een goed beeld te vormen van de lokale en regionale hotelmarkt is een onderzoeksgebied vastgesteld. Hierbij is gekeken naar de gemeente Zwolle en de omliggende gemeenten. Vestigingsplaats De gemeente Zwolle met circa inwoners. Zwartewaterland: inwoners Staphorst: inwoners Omliggende gemeenten Staphorst: circa inwoners; Dalfsen: circa inwoners; Raalte: circa inwoners; Olst-Wijhe: circa inwoners; Heerde: circa inwoners; Oldebroek: circa inwoners; Kampen: circa inwoners; Zwartewaterland: circa inwoners; Hattem: circa inwoners. Kampen: inwoners Zwolle: inwoners Dalfsen: inwoners In totaal wonen in de omliggende gemeenten circa inwoners. Vergelijkbare gemeenten Een geografische beperking tot alleen Zwolle en omliggende gebieden zou afbreuk doen aan de kwaliteit van de aanbod- en vraaganalyse. Daarom wordt tevens een vergelijking getrokken met het aanbod in gemeenten die qua inwonersaantal, toeristisch karakter en regionale functie enigszins vergelijkbaar zijn: Amersfoort met circa inwoners; Leiden met circa inwoners; Leeuwarden met circa inwoners. De vergelijkbare gemeenten hebben gemiddeld circa inwoners. Oldebroek: inwoners Heerde: inwoners Olst-Wijhe: inwoners Hattem: inwoners Raalte: inwoners Bron: Google Maps

6 2. Logiesaanbod 2.2 Kwantitatieve analyse logiesaanbod 6 Hotelaanbod en -dichtheid Om een beeld te krijgen van het logiesaanbod in het onderzoeksgebied is op basis van HorecaDNA een vergelijking gemaakt, met een bewerking voor het complete beeld op sterren niveau. Het logiesaanbod is in te delen in twee categorieën: Geclassificeerd aanbod van hotels met een sterclassificatie van één of meer sterren (Nederlandse Hotel Classificatie). Niet geclassificeerd aanbod: met name Bed & Breakfast en pension- en hostelbedrijven. Geclassificeerd aanbod Zwolle heeft 11 geclassificeerde hotels met in totaal 614 kamers. Het kameraanbod bestaat voornamelijk uit viersterrenkamers (76%). Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten (66%) is het 4-sterren aandeel relatief hoog. Het 3-sterren kameraanbod is relatief zeer laag (15% vs. 30%). De geclassificeerde hotels zijn relatief groot (gemiddeld 61 kamers) ten opzichte van het aanbod in vergelijkbare gemeenten (gemiddeld 54 kamers). Hotelaanbod 2017 Aanbod per sterclassificatie Hotels Kamers Aandeel Hotels Kamers Aandeel Hotels Kamers Aandeel Eénsterren aanbod 0 0 0% 0 0 0% 1 4 0% Tweesterren aanbod % 0 0 0% % Driesterren aanbod % % % Viersterren aanbod % % % Vijfsterren aanbod % 0 0 0% 0 0 0% Totaal geclassificeerd % % % Overig aanbod % % % Totaal % % % Gemiddelde hotelomvang Aantal inwoners Kamers per inwoners Aantal arbeidsplaatsen Kamers per arbeidsplaatsen 36 Zwolle Omliggend Vergelijkbaar Bron: HorecaDNA 2018, bewerkt Niet-geclassificeerd aanbod Het aantal kamers (34) ligt ongeveer gelijk aan het gemiddelde in de vergelijkbare gemeenten (38). De overige aanbieders in Zwolle zijn relatief klein (5 kamers) in vergelijking met het aanbod in de vergelijkbare gemeenten (10 kamers). Totaal hotelkameraanbod Een gemiddeld hotel in Zwolle (38) is relatief klein ten opzichte van hotels in vergelijkbare gemeenten (45). Dit wordt veroorzaakt door relatief veel kleine nietgeclassificeerde hotels. Het aantal kamers per arbeidsplaatsen is relatief zeer laag (66) ten opzichte van de vergelijkbare gemeenten (110). Zwolle telt overigens relatief veel arbeidsplaatsen. Figuur 1: Kamerverdeling per segment Conclusies Het aantal kamers per arbeidsplaatsen is relatief zeer laag (66) vergeleken met de vergelijkbare gemeenten (110). Zwolle telt ruim 25% minder kamers dan de vergelijkbare gemeenten. Het aantal 3- en 4-sterren hotelkamers per arbeidsplaatsen (59) is tevens relatief zeer laag ten opzichte van vergelijkbare gemeenten (101).

7 2. Logiesaanbod 2.3 Ontwikkeling logiesaanbod 7 Nevenstaande tabel geeft de 5-jaars ontwikkeling weer in Zwolle, de omliggende en vergelijkbare gemeenten. Zwolle In Zwolle is in de afgelopen vijf jaar het 4-sterren aanbod verdubbeld. Vergeleken met de vergelijkbare gemeenten (+27%) is dit een zeer forse stijging. Gezien het huidige aanbod betreft dit overduidelijk een inhaalslag. Het 3-sterren aanbod is fors afgenomen (-45%). Dit aanbod is verschoven naar het vier-sterren segment. Dit betreft een overname van het voormalige Postillion hotel door Mercure hotels (nu 72 kamers). Het overige aanbod is relatief gezien fors toegenomen, echter is dit slechts 6% van de totale ontwikkeling, vergelijkbaar met de ontwikkeling in vergelijkbare gemeenten. De totale ontwikkeling van het aantal hotelkamers is bovengemiddeld (+34%). Ontwikkeling Zwolle Omliggend Vergelijkbaar Aanbod per classificatie Hotels Kamers % Hotels Kamers % Hotels Kamers % Eénsterren aanbod - - 0% - - 0% % Tweesterren aanbod - - 0% % % Driesterren aanbod % - - 0% - - 0% Viersterren aanbod % - - 0% % Vijfsterren aanbod - - 0% - - 0% - - 0% Overig aanbod % % % Totaal % % % Bron: HorecaDNA 2018 Regio In de omliggende gemeenten is de afgelopen vijf jaar het aanbod in het 2-sterren segment verdwenen. In het niet-geclassificeerde segment heeft een relatief sterke stijging plaatsgevonden (+53%). De totale ontwikkeling in de regio is relatief laag. Met name het geclassificeerde aanbod is relatief fors afgenomen. Conclusies Het hotelkameraanbod in Zwolle is de afgelopen vijf jaar fors gestegen, met name binnen het 4-sterren segment. Gezien het relatief lage huidige aantal, beschouwen wij dit als een inhaalslag ten opzichte van vergelijkbare gemeenten. Het 3-sterren segment is zeer fors afgenomen, waar deze in vergelijkbare gemeenten gelijk is gebleven. In de regio is het aanbod relatief zwak gestegen. Een bovengemiddelde groei van het overige aanbod lijkt het verdwenen 2-sterren segment te compenseren.

8 2. Logiesaanbod 2.4 Kwalitatieve hotelanalyse 8 Hotelaanbod Nevenstaande kaarten geven een overzicht van het geclassificeerde hotelaanbod binnen Zwolle. De prijzen betreffen gemiddelde prijzen in maart, april, mei en juni voor een standaard kamer op Booking.com exclusief ontbijt, voor een boeking met mogelijkheid te annuleren. Voor beide gemiddelden zijn vier data gemeten in maart, april, mei en juni. De weekendprijs is gemeten op zaterdagen en betreft een gemiddelde voor een tweepersoonsverblijf. De weekprijs betreft een gemiddelde prijs gemeten op vier woensdagen en is het gemiddelde voor een éénpersoonsverblijf. Een uitgebreidere specificatie van de hotels is toegevoegd in de bijlagen. 2 7 Geclassificeerd aanbod Ruim 90% van het kameraanbod valt onder hotels die onderdeel van een hotelketen zijn. Alle hotels zijn gelegen op een goed bereikbare locatie met ruime parkeervoorziening in de buurt. Drie van de 11 hotels beschikken over fitnessfaciliteiten. Twee hiervan bieden tevens wellness faciliteiten aan. Alle hotels behalve Campanile richten zich met hun restaurant op de hotelgast en de externe markt. Alleen Campanile beschikt niet over vergaderfaciliteiten. Met name het 4-sterren segment beschikt over ruime vergaderruimtes (gemiddeld 9) met ruimte voor gemiddeld 570 gasten. Er zijn geen hotels die appartementen voor long-stay aanbieden. 4 3 Prijsniveau Bij de Librije is het prijsniveau in het weekend bijna tweemaal zo hoog als het prijsniveau doordeweeks. De gemiddeld gewogen weekprijs in het 4-sterren segment is relatief hoog vergeleken met de weekendprijs. In het 3-sterren segment zijn de gemiddeld gewogen prijzen nagenoeg gelijk. 8 Nr. Bedrijfsnaam Keten Hotelkamers Hotelsterren Locatie Prijs weekend Prijs week 1 De Librije Nee 20 5 Centrum Van der Valk Zwolle Van der Valk Snelweg Hotel Lumen PEC Zwolle Stadion Hampshire Rand Centrum Mercure Hotel Zwolle Mercure 72 4 Snelweg Bilderberg Grand Hotel Wientjes Bilderberg 57 4 Station Pillows Grand Hotel Ter Borch Pillows 41 4 Station De Koperen Hoogte Nee 17 4 Snelweg Totaal 4-sterren segment 490 Gem. gewogen kamerprijs: Campanile Hotel Zwolle Campanile 68 3 Rand centrum Hotel Fidder n.v.t Rand centrum Hanze hotel Zwolle n.v.t Centrum Hotel Oldenborg n.v.t. 4 3 Centrum Totaal 3-sterren segment 104 Gem. gewogen kamerprijs: Grand totaal 614 Gem. gewogen kamerprijs: Bronnen: Google Maps

9 Laag segment: De weekendprijs bedraagt 54,- de weekprijs 33,-. Het lage segment (13%) is met name gevestigd in woonwijken. Het betreft veelal kleine kamers met een relatief traditionele uitstraling. 2. Logiesaanbod 2.5 Kwalitatieve analyse overig logiesaanbod 9 Overig logiesaanbod Nevenstaande kaarten en tabellen geven een overzicht van het overige logiesaanbod in Zwolle. Het overzicht is tot stand gekomen door de data uit de kwantitatieve analyse aan te vullen met onderzoek op internet naar Bed & Breakfast (B&B) bedrijven via onder andere Het totale overige kameraanbod (60) wijkt fors af van het aanbod in het HorecaDNA (34). Deze afwijking is ook zichtbaar op landelijk niveau. Bed & Breakfast aanbod Binnen het B&B aanbod is een segmentatie gemaakt op basis van de kamerprijzen. De prijzen zijn gemeten op vier weekdagen en weekenddagen in maart, april en mei en zijn inclusief ontbijt. Het hoge segment betreft B&B kamers met een gemiddelde prijs boven de 75,-, middensegment het aanbod met prijzen tussen 50,- en 75,- en het lage segment het aanbod met prijzen onder de 50,-. Hoog segment: De weekendprijs bedraagt 103,-, de weekprijs 92,-. Het hoge segment (57% van het totaalaanbod) is met name gevestigd in het stadscentrum of in een recreatieve omgeving. Het betreft met name moderne kamers met moderne badkamervoorzieningen. Een groot aandeel betreft compleet te huren woningen (24%). De gemiddelde gewogen kamerprijs van het hoge segment B&B ligt hoger dan het niveau van 3-sterren kamers, maar is inclusief ontbijt. Middensegment: De weekendprijs bedraagt 81,-, de weekprijs 73,-. Het middensegment (30%) is met name gevestigd in een goed bereikbaar gebied net buiten of in de woonwijken. Het betreft veelal kleine kamers met ruime voorzieningen zoals een moderne badkamer en keukenvoorziening Bronnen: Google Maps Nr. Naam Aantal kamers Locatie Prijs weekend Prijs week 1 Apart! 5 Centrum B&B Onder de Peperbus 5 Centrum B&B Bij de Sassenpoort 5 Centrum B&B In de Hoogstraat 4 Centrum In de Kromme Jak 3 Centrum De Langenlee 2 Buitengebied Klein Vreugderijk 2 Buitengebied Op de Kuyerlatten 1 Buitengebied Theetuin Stadsland 1 Buitengebied Kort Jakje 1 Centrum B&B In het Assendorpje 1 Rand centrum De Pelsertoren 3 Centrum De Haersterstee 1 Buitengebied Totaal hoog segment Groepsacc. Vecht en Zo 8 Buitengebied B&B 'Aan de IJssel' 4 Snelweg Het Kleine Veer 2 Buitengebied Bed & Brood Zwolle 2 Buitengebied Rozenhage 1 Buitengebied B&B Holland 1 Woonwijk B&B De PC Hooft 3 Woonwijk B&B Zwolle 1 Woonwijk Bee & Bee 1 Woonwijk Blokhut 't Hazenleger 1 Woonwijk De Duijventil 2 Rand centrum Sloet van Oldruitenborgh 1 Buitengebied Totaal midden segment Het Ekkelhof 4 Woonwijk B&B het Beukenhofje 3 Woonwijk AA Landen 1 Woonwijk Totaal laag segment Grand totaal

10 2. Logiesaanbod 2.5 Kwalitatieve analyse Airbnb 10 Airbnb aanbod (meetmoment zomer 2018) Het Airbnb aanbod binnen verschillende prijsklassen is in de tabel hiernaast weergegeven. De gemiddelde prijs voor een kamer bedraagt 66,-. Er is een beperkt aantal aanbieders dat extra service aanbiedt zoals ontbijt, fietsverhuur, parkeerplekken in de stad of bijvoorbeeld een bijzondere badkamervoorziening. Het betreft voornamelijk verhuurders die één kamer verhuren met een enkel of tweepersoonsbed (72%). Prijsklasse in Aanbod AirbnB Slaapplekken Aandeel bedden % % % % > % Totaal % Bron: Airbnb.nl op

11 2. Logiesaanbod 2.6 Toekomstige hotelontwikkelingen en locaties 11 Plannen In nevenstaande kaart zijn de bekende plannen voor nieuwe hotels en de potentiele locaties voor hotels weergegeven. Rood omkaderd betreffen de locaties die door de gemeente zijn aangewezen, met enige kwalitatieve richtlijnen. Daarnaast zijn er voor twee bestaande hotels vanuit bestemming uitbreidingsmogelijkheden, echter zijn hier nog geen concrete aanvragen voor ingediend. Er gaan daarnaast geluiden op over mogelijke plannen voor een Chinees hotel, een hostel of Student Hotel. Dit is echter niet concreet. Een hostel kan in onze optiek grotendeels gezien worden als een additioneel concept Dinoland wil een groepsaccommodatie realiseren, dit zien wij echter niet als hotelfunctie. 2. Logiesaanbod 2.6 Hotelplannen & locaties In en rond de binnenstad: - S-Klein en onderscheidend - Nichemarkten - Levendigheid in openbare ruimte nodig - Turfmarkt, Drijbersingel, Noordereiland Zwart waterzone: - Misschien niet zo klein als in de binnenstad, maar voorwaarde is levendigheid in de openbare ruimte en het betrekken van de buurt. Spoorzone A + B: - Mix use. - Creëren van dynamiek en ontmoeting door passende gebiedsontwikkeling en het mixen van stedelijke functies

12 3. Hotelvraag 12

13 3. Hotelvraag 3.1 Nederland & Overijssel 13 Hotelsegmenten De vraag naar hotelkamers wordt onderverdeeld in vijf segmenten: Individuele zakelijke hotelgasten; Zakelijke groepen, of het MICE segment (Meetings, Incentives, Conferences, Events); Individuele toeristische hotelgasten; Toeristische groepen; Overig (bijvoorbeeld zorgtoerisme). Seizoens- en weekinvloeden De vraag naar Nederlandse hotels is overwegend seizoensgebonden: Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden februari juni en september - november. Toeristisch verblijf concentreert zich in de lente- en zomermaanden. Een soortgelijke spreiding bestaat op weekbasis: Zakelijk verblijf vindt met name plaats van maandag tot en met donderdag. Toeristisch verblijf (buiten Amsterdam) vindt met name plaats op vrijdag en zaterdag. Segmentverdeling Nederland In verband met de seizoens- en weekinvloeden is een gebalanceerde verdeling van segmenten noodzakelijk om een gezonde bezetting te halen. Idealiter geldt hierdoor dat 45% van de vraag wordt gegenereerd door de zakelijke segmenten en 55% door de toeristische segmenten. Het segment overig is hierbij evenredig over de segmenten verdeeld. Door de economische crisis namen zowel zakelijke als toeristische hotelovernachtingen af. Omdat de zakelijke vraag harder afnam dan de toeristische is de segmentatie uit balans geraakt en is de hotelbezetting nog verder onder druk komen te staan. De huidige kamerbezetting (buiten Amsterdam) bedraagt 72%, een forse stijging ten opzichte van 2013 (61%). De balans tussen toeristisch en zakelijk ligt nog niet op het ideale beeld en verschuift zelfs. De verdeling van zakelijk en toeristisch is momenteel circa 40%-60%. Bron: CBS Bron: Hosta 2018

14 3. Hotelvraag 3.2 Zwolle Zakelijk individueel 14 Individuele zakelijke overnachtingen Deze overnachtingen komen hoofdzakelijk voort uit de lokale bedrijvigheid. Voor hotels zijn met name grootschalige bedrijven en bedrijven uit de branches handel en zakelijke dienstverlening van belang, omdat deze bedrijven en instellingen relatief veel gebruik maken van hotels. Onderstaand een analyse van de huidige zakelijke vraag in Zwolle en omgeving. Zwolle Het aantal arbeidsplaatsen ten opzichte van de bevolking (78%) ligt in Zwolle zeer hoog vergeleken met vergelijkbare gemeenten (57%) en het landelijk gemiddelde (47%). Dit is positief voor de hotelvraag. Bedrijven in Zwolle zijn relatief zeer groot (8,7) vergeleken met vergelijkbare gemeenten (6,5) en Nederland (5,3). Dit is positief voor de hotelvraag. De werkgelegenheid is zeer fors gegroeid in de afgelopen vijf jaar (+9%). In vergelijkbare gemeenten heeft per saldo nagenoeg geen ontwikkeling plaatsgevonden. Vergeleken met Nederland (+2%) is de groei tevens zeer fors. Dit is positief voor de hotelvraag. De lokale zakelijke individuele vraag is zeer goed. Zakelijke vraag (2017) Zwolle Omliggende gemeenten Vergelijkbare gemeenten Nederland Inwoners Bedrijvigheid Bedrijven Bedrijven per inwoners Arbeidsplaatsen Aantal arbeidsplaatsen Gemiddelde bedrijfsgrootte 8,7 4,8 6,5 5,3 Arbeidsplaatsen t.o.v. inwoners 78% 41% 57% 47% Ontwikkeling arbeidsplaatsen 9,0% 6,6% 0,1% 2,0% Capaciteit bedrijventerreinen Zwolle (ha) Netto opp bedrijventerreinen (ha) Uitgeefbaar gemeente eigendom Terstond uitgeefbaar gemeente eigendom Bron: Gemeente, LISA, KvK Bedrijventerreinen In Zwolle is circa 50 hectare bedrijventerrein terstond uitgeefbaar. Er is derhalve ruime uitbreidingscapaciteit voor de komende jaren. Omliggende regio Het aantal arbeidsplaatsen ten opzichte van de bevolking ligt in omliggende gemeenten relatief laag (41%) ten opzichte van het landelijk gemiddelde. De gemiddelde bedrijfsgrootte is relatief klein (4,8) ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen is fors (+6,6%). De regionale zakelijke vraag is matig. Het beperkte zakelijke karakter van de regio vergeleken met het sterk zakelijke karakter van Zwolle bevestigt de zakelijke regiofunctie van Zwolle. De omliggende gemeenten lijken mee te liften op de sterke ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen in Zwolle. Bron: Elsevier Ondanks dat Zwolle qua inwoners een middelgrote stad is, doet zij het zakelijk gezien bovengemiddeld

15 3. Hotelvraag 3.3 Zwolle Zakelijke groepen 15 Zakelijke zaalaanbieders De hiernaast weergegeven tabel geeft de zaalaanbieders weer die zich richten op zakelijke bijeenkomsten met een capaciteit van minimaal 150 gasten. De locaties geschikt voor congressen (> 5 zalen, capaciteit > 100 personen) zijn met name gelegen in het centrum van Zwolle. Zwolle vervult een regiofunctie voor congressen en grootschalige zakelijke bijeenkomsten. Volgens een onderzoek van het NBTC geeft een gemiddelde zakenreiziger per zakenreis naar Nederland tussen de 725,- en 760,- euro uit, waarvan het grootste gedeelte aan de lokale economie, zoals hotels en restaurants. Het aantrekken van grootschalige congressen en andere zakelijke bijeenkomsten zijn mede daarom van grote toegevoegde waarde. Congresregio Zwolle De Congresregio Zwolle fungeert als intermediair voor de congrescentra in Zwolle. Zij en het NBTC beschikken niet over cijfers over congressen en congresbezoekers in Zwolle. Bedrijf Aantal Capaciteit zalen grootste zaal IJsselhallen Lumen Hotel & Events Theather De Spiegel Nieuwe Buitensociëteit Van der Valk Hotel Zwolle Schouwburg Odeon Dominicanenklooster Wijkcentrum S.I.O Hogeshool Windesheim Hotel Mercure Bilderberg Grand Hotel Wientjes De Koperen hoogte Totaal

16 3. Hotelvraag 3.4 Zwolle Toeristische vraag 16 Huidige toeristische vraag De toeristische hotelvraag komt op hoofdlijn voort uit acht bezoekmotieven, waarbij ieder motief eigen wensen en verwachtingen stelt aan een verblijf. De potentie van de verschillende bezoekmotieven is afhankelijk van de faciliteiten in de omgeving en/of faciliteiten van hotels zelf. In de meeste gevallen komst de toeristische vraag voort uit een combinatie van verschillende bezoekmotieven. Zorgtoerisme vormt een uitzondering en combineert qua signatuur niet met andere bezoekmotieven (mono segmentatie). Dit segment wordt buiten beschouwing gelaten. Natuur & Movement Op circa 20 minuten afstand ligt Nationaal park Weerribben/Wieden. Geschat wordt dat jaarlijks circa 1,5 miljoen mensen het gebied aan doen. De bezoekers geven het park gemiddeld een 8,2 als rapport cijfer.. De omgeving van Zwolle biedt een mooie mogelijkheid tot fietsen langs bijvoorbeeld het Zwarte Water, de IJssel, de Overijsselse Vecht, de Wijde AA of langs één of meerdere Hanzesteden. Het rondje Zwolle geeft een mooi inzicht in de natuur die Zwolle te bieden heeft. In de omgeving zijn er geen Natuurpoorten of TOP (Toeristische Opstappunten). In Zwolle zijn meer dan 20 verschillende stadswandelingen. Steeds meer Nederlandse bezoekers geven aan dit als activiteit te ondernemen bij een bezoek aan Zwolle. Dit is met 9%-punt toegenomen van 2012 t/m Evenementen & attracties Zwolle kent met de IJsselhallen een grote evenementenlocatie. Verder geeft de gemeente aan dat grote evenementen, indien voldaan wordt aan de gestelde eisen, plaats kunnen vinden aan het Grote Kerkplein, de Grote Markt, de Melkmarkt, het Rodetorenplein, Park de Wezenlanden, de Wijthemerplas en de Hessenpoort. Tot slot vinden er ook nog rond de 400 evenementen plaats in Poppodium Hedon. Hedon biedt plaats aan maximaal 850 bezoekers in de grote zaal en 200 in de kleine zaal. Het aanbod bestaat vooral uit Nederlandse pop/hip hopmuziek en kleine buitenlandse upcoming bands. De IJsselhallen bieden een breed programma aan evenementen, met nationale en internationale aantrekkingskracht. Muziek events zoals Remember the 90 s, de Nacht van Holland en Bierpop trekken soms bijna bezoekers. Ook worden er internationale sport evenementen, zoals Jumping Zwolle (indoor paardensport), gehouden, en is het dit jaar het decor voor een concert van bijvoorbeeld de internationale band Slayer. Ook biedt het ruimte aan het IJsbeelden festival, welke bezoekers in 2016 en bezoekers in 2017 trok. Tot slot worden er verschillende (vak)beurzen georganiseerd, ook met internationale aantrekkingskracht zoals de Karperbeurs, een vogelbeurs, een trendexpo en een bio-beurs. Qua imago op het gebied van evenementen scoort Zwolle laag. In een benchmark met 17 gemeentes in het Toeristisch Imago Onderzoek van LaGroup 2018, staat Zwolle op een 11 e plek met een 6,3. Van alle Nederlandse bezoekers aan de stad Zwolle bezoekt in % een evenement. Dit percentage is na een dip in 2015 en 2016 weer sterk toegenomen in Vanuit de gemeente zelf worden er ook meerdere grote evenementen georganiseerd zoals de blauwvingerdagen (450 kraampjes en jaarlijks meer dan bezoekers), het straten festival met bezoekers, De Vliegende Vrienden (+/ bezoekers), Carnaval, Kingdance ( bezoekers), Stadsfestival Zwolle met echter een afnemend aantal bezoekers (van in 2013 tot in 2018), Zwolle Unlimited ( bezoekers in 2017 met enige internationale interesse) en Bevrijdingsdag waarbij Bevrijdingsfestival Overijssel en Dance4Liberation er bij elkaar voor zorgen dat meer dan bezoekers de stad bezochten op 5 mei Nabij station Zwolle is Dinoland gevestigd. Deze attractie is opende in 2016 en sloot dat seizoen direct af met bezoekers. Culinair Zwolle herbergt één van de drie 3-sterren restaurants van Nederland, de Librije. Buiten de bijzondere status die het restaurant heeft, is de Librije ook een vijfsterrenhotel met 19 luxe suites, er worden ook kookcursussen en workshops georganiseerd. Begin 2019 wordt restaurant Brass Boer geopend in Zwolle, een bistro bedacht door Jonnie Boer, geïnspireerd op de Caribische keuken. De binnenstad van Zwolle kent verder nog 2, door Michelin aangemerkte, kwaliteitsvolle keuken. t Pestengasthuys en restaurant Os&Peper. Net buiten het centrum kan er worden gedineerd op ruim 55 meter hoogte in de Koperen Hoogte. Zwolle kent meerdere culinaire evenementen, waaronder Zwolle culinair. Dit evenement vindt normaliter plaats in de zomer, maar is dit jaar afgeblazen omdat er te weinig deelnemende restaurants waren, vanwege een personeelstekort.

17 3. Hotelvraag 3.4 Zwolle Toeristische vraag 17 Cultuur Zwolle scoort een ruime voldoende als het aankomt op het imago van het culturele aanbod. In de gepubliceerde ranglijsten van het Toeristisch Imago Onderzoek 2018 van La Group, komt Zwolle overwegend uit in de middenmoot. Alleen op het gebied van cultuurhistorie valt het onderaan de ranglijst uit de toon. Het museum bezoek van Nederlandse bezoekers als activiteit is landelijk toegenomen met 5%-punt van 2012 tot In Zwolle is deze stijging echter nog sterker, in totaal steeg het met 12%-punt. Ook is een museumbezoek als bezoekmotief explosief gestegen van 1% naar 9%. Het theater bezoek van Nederlandse bezoekers aan Zwolle is van 2012 tot 2017 gestegen van 1% tot 7%. Dit is een plaatselijke groei, landelijk is er namelijk geen groei waar te nemen. Van 2012 tot 2017 is ook het theater bezoek als bezoekmotief sterk gestegen met 2%-punt. Uit de cultuurnota van de gemeente Zwolle valt op te maken dat Zwolle wil gaan inzetten op verbetering van het huidige culturele klimaat van de stad. De stad vindt zelf dat het een hoogwaardig en gevarieerd aanbod aanbiedt, maar wil dit waar mogelijk versterken. Ze willen hierbij het culturele klimaat meer een gezicht gaan geven, en actief bijdragen aan ondernemers en organisaties om deze meer ruimte en faciliteiten geven. Zwolle heeft twee theaters, Odeon en de Spiegel. Gezamenlijk trekken zij zo n bezoekers jaarlijks. Buiten theater herbergt de stad ook een filmtheater, een Pathé bioscoop en poppodium Hedon. Poppodium Hedon liet in bezoekers aantal een groei zien van bezoekers in 2016 naar bezoekers in De stad kent met museum de Fundatie een heuse trekpleister. Ondanks een bezoekers terugloop van 21% van 2015 t/m 2017 trok het museum in 2017 toch nog bezoekers.. De binnenstad van Zwolle kent ook enkele monumenten, zoals de Sassenpoort, de St. Michaelskerk, het Dominicanenklooster, de Peperbus en de Basiliek van Onze Lieve Vrouw. Waanders in de Broeren trekt als boekwinkel in een monumentaal pand ook veel toeristisch publiek. Sport De stad Zwolle organiseert de halve marathon van Zwolle, hierbij namen in 2017 zo n mensen deel en stonden er toeschouwers langs de hekken. Bij de Stadshagen Run in Zwolle doen er zo n deelnemers mee. Zwolle biedt ook golf voorzieningen, zowel professioneel op Golfclub Zwolle als toegankelijk voor beginners bij de Golftuin Zwolle. De Golfclub Zwolle heeft 18 holes en een NGF A-status. Deze baan is niet zomaar toegankelijk voor beginners. Shoppen & stad Het aantal unieke Nederlandse bezoekers aan Zwolle is van 2012 t/m 2017 met ruim 15% toegenomen. Dit percentage is o.a. te verklaren door de vernieuwde methode die gebruikt is in het Continue Vakantie Onderzoek Het totaal aantal bezoekers is hiermee met een stijging van 60% naar geklommen. De bezoekfrequentie is van 2.1 naar 3.0 gestegen. Shoppen was in 2012 nog voor 54% van de Nederlandse bezoekers het bezoekmotief. Dit percentage is tot 2017 echter met 17%-punt afgenomen. Dit is vergelijkbaar met de afname van het percentage Nederlandse bezoekers die shoppen puur als activiteit bij het bezoek aan Zwolle zien (-20%). De gemiddelde besteding bij stadsbezoek nam toe met 5% tot ruim 46. Landelijk steeg de besteding met 18% naar 50. De retail bestedingen zijn in de loop van deze periode gedaald, terwijl de horecabesteding gestegen is (in Zwolle naar ruim 15). Het winkelaanbod van Zwolle wordt op basis van het Toeristisch Imago Onderzoek van LaGroup (2018) beoordeeld als redelijk. Bij beoordeling van de grootte (7,0), kwaliteit (6,8) en variatie in het aanbod (6,9) belandt Zwolle steevast in de middenmoot. Vanuit de gemeente Zwolle is er sterk de behoefte het huidige winkelaanbod te verbeteren. Dit blijkt onder andere uit de Kadernota detailhandel Hierin wordt het winkelaanbod in de binnenstad (2013) op 350 geraamd met een gezamenlijke oppervlakte van m². Het doel van de gemeente is om d.m.v. variatie in het aanbod en een toevoeging van m² bvo, 1,6 miljoen bezoekers en 3 miljoen passanten meer te trekken. Hiermee zou het van de 12 e plek in de ranglijst toeristisch bezoek moeten klimmen naar de 5 e plek in In 2017 stond 7% van het aantal winkels in Zwolle leeg, ondanks dat dit een verdubbeling is van de leegstand in 2010 is dit nog steeds onder het landelijk gemiddelde van 9,2% (Locatus). Health & wellness Saunabedrijven zijn in te delen in klein (1 tot 2 cabines), middelgroot (3 tot 5 cabines, groot (5 tot 10 cabines) en landelijk (meer dan 10 cabines). Uitsluitend zeer grote wellnessbedrijven hebben een landelijke aantrekkingskracht en genereren ook hotelvraag. In en om Zwolle heen (<30 min) zijn er 3 wellnessbedrijven gevestigd die vanuit hun markpositie voor afgeleide vraag kunnen zorgen: De Veluwse Bron, De Zwaluwhoeve en Thermen Bussloo. Deze bedrijven behoren tot de top 10 wellnessresorts in Nederland. Lokaal zorgt met name het culturele bezoekmotief voor aantrekkingskracht voor de toeristische hotelvraag. Daarnaast is er volgens de hoteliers relatief veel afgeleide toeristische hotelvraag door de attracties en evenementen in de regio.

18 3. Hotelvraag 3.5 Zwolle Toeristisch profiel Toeristisch profiel Verdeling bezoeken per dag 18 35% 46,30 Gemiddelde besteding Gemiddeld in NL : 50,60 5% 7% 13% 14% 17% 9% Ma Di Wo Do Vr Za Zo 1,58 miljoen bezoekers Qua bezoekersaantallen de 10 e stad van NL 4,75 miljoen bezoeken Bezoekers Zwolle: 3,0 bezoekfrequentie jarigen jarigen jarigen 70+ ers 26% 34% 32% 10% 82% Van de bezoekers komt niet uit Overijssel Bron: Toeristisch bezoek aan steden 2017

19 Overnachtingen per segment x Totaal overnachtingen x Hotelvraag 3.6 Zwolle Overnachtingen en bezetting 19 Overnachtingen Zwolle Op basis van de verstrekte gegevens van de gemeente Zwolle en de input van de hotels en overige logiesbedrijven is de ontwikkeling van het aantal overnachtingen hieronder weergegeven. De gemeente Zwolle heeft de gegevens inzake overnachtingen van alle accommodaties verstrekt. Ontwikkeling totaal De hotelmarkt ontwikkelt zich in de afgelopen vijf jaar zeer sterk (+75%). Halverwege 2014 is Van der Valk geopend (178 kamers). Nagenoeg de volledige groei van de overnachtingen is daaraan toe te wijzen. Qua hotelovernachtingen heeft de gevestigde hotellerie nauwelijks last ondervonden van de komst van Van der Valk. In 2015 groeit het aantal overnachtingen sterk (+34%). In 2016 wordt wederom een sterke groei vertoond (+11%). In 2017 vlakt de groei enigszins af (+4%). Segmenten De overnachtingen in het B&B segment zijn in vijf jaar meer dan verdubbeld (+220%). Het overige segment bestaat uit havens en campings. De grootste aanbieder is Molecaten. De overnachtingen in het 4-sterren segment zijn nagenoeg verdubbeld (+99%). Het segment is zonder Van der Valk tevens fors gegroeid (+17%). Spreiding Het tweede en derde kwartaal zijn voor de hotellerie het drukst. De groei zit met name in het eerste en tweede kwartaal. In 2017 liggen de overnachtingen fors hoger dan het gemiddelde over de periode Kamerbezetting Uitgaande van een toename van circa 1,3 naar 1,4 personen per kamer, is de kamerbezetting toegenomen tot boven de 70%, een zeer gezonde ratio. Input hoteliers Wij hebben de hoteliers diverse malen benaderd om input te leveren over onder andere de ontwikkeling van kamerbezetting, business mix, seizoens- en weekspreiding. Hier hebben wij echter onvoldoende respons op gehad (3 hotels met circa 200 kamers) om een representatief beeld te vormen. Overnachtingen per segment Overig B&B 2- en 3-sterren 4- en 5-sterren Overnachtingen totaal

20 3. Hotelvraag 3.7 Bezetting per segment 20 Business mix In nevenstaande tabel is een inschatting gedaan voor de verdeling naar de type gasten per segment. Dit is op basis van regionale cijfers (Hosta) en enige input van de hoteliers gedaan. De business mix wijkt af van het landelijk beeld, waar het toeristisch segment groter is. Confrontatie vraag en aanbod Bij het beoordelen van de werkelijke kwaliteit van de hotelprestaties is het zinnig de vraag (overnachtingen) af te zetten tegen het aanbod. Een fors groeiende vraag kan mede beïnvloed worden door toename van het aanbod, al is logiesvraag grotendeels afgeleide vraag (vanwege bezoekmotief Zwolle, niet vanwege specifiek bezoek hotel). In de crisisjaren lag zowel landelijk, provinciaal als lokaal in Zwolle het aantal overnachtingen per kamer onder de 300 per jaar. Sinds 2016 ligt dit over de linie ruim boven de 300, in Zwolle zelfs boven de 350. De groei in Zwolle (+21%) is tevens bovengemiddeld (+17%). Overnachtingen per segment (2017) B&B 2-3-sterren hotels 4-5 sterren hotels Logiessector Aandeel Aantal Aandeel Aantal Aandeel Aantal Aandeel Aantal Zakelijk individueel 20% % % % MICE 0% 0 8% % % Totaal Zakelijk 20% % % % Toeristisch individueel 78% % % % Toeristisch groepen 2% % % % Totaal toeristisch 80% % % % Overig 0% 0 1% 247 2% % Totaal 100% % % %

21 3. Hotelvraag 3.6 Confrontatie vraag & aanbod 21 Overnachtingen In nevenstaande tabel is het aantal hotel overnachtingen in Zwolle afgezet tegen het provinciale en landelijke beeld (exclusief Amsterdam). Hier is duidelijk te zien dat de groei in Zwolle (75%) bovengemiddeld is. Ook de provincie doet het bovengemiddeld goed (+42%). De groei in de provincie exclusief Zwolle ligt op 38%. Confrontatie vraag en aanbod Bij het beoordelen van de werkelijke kwaliteit van de hotelprestaties is het zinnig de vraag (overnachtingen) af te zetten tegen het aanbod. Een fors groeiende vraag kan mede beïnvloed worden door toename van het aanbod, al is logiesvraag grotendeels afgeleide vraag (vanwege bezoekmotief Zwolle, niet vanwege specifiek bezoek hotel). In de crisisjaren lag zowel landelijk, provinciaal als lokaal in Zwolle het aantal overnachtingen per kamer onder de 300 per jaar. Sinds 2016 ligt dit over de linie ruim boven de 300, in Zwolle zelfs boven de 350. De groei in Zwolle (+21%) is tevens bovengemiddeld (+17%). Hotelovernachtingen Nederland ex A'dam Overijsel Zwolle Index Nederland ex A'dam Overijsel Zwolle Kameraanbod Nederland ex A'dam Overijsel Zwolle Overnachtingen per kamer Nederland ex A'dam Overijsel Zwolle Index Nederland ex A'dam Overijsel Zwolle Bronnen: CBS statline, HorecaDNA en toeristenbelasting

22 4. Toekomstige ontwikkelingen 22

23 4. Toekomstige ontwikkelingen 4.1 Landelijke ontwikkelingen - Economisch 23 Bron: CBS Economische ontwikkelingen De Nederlandse economie zit momenteel in een hoogconjunctuur. In 2017 groeide de economie met 3,2%, de economische ramingen voor 2018 zijn positief (+ 3,1%). De arbeidsmarkt groeit sinds Hierbij stijgt de werkgelegenheid harder dan het aantal arbeidsplaatsen. De werkloosheid daalt sinds de crisis. Inmiddels zit deze op het niveau van voor de crisis (4,9%). Voor 2018 verwacht men dat deze verder daalt naar 3,9%. Het consumenten- en producentenvertrouwen is positief. Hierbij zijn de consumenten beter gestemd dan producenten. De koopkracht groeit verder in Tot aan 2021 is een stijging van circa 1,1% van de koopkracht voor 98% van de huishoudens voorspeld. Het modale inkomen zal tevens verder toenemen van in 2017 naar in 2018.

24 4. Toekomstige ontwikkelingen 4.2. Landelijke ontwikkelingen - Hotelsector 24 Ontwikkelingen logiessector Stijging hotelovernachtingen: zeer forse stijging: + 30,1% in 5 jaar. Met name toe te wijzen aan de groei van het buitenlands toerisme, waar vooral onze buurlanden bijdragen aan de groei. Binnenlands toerisme: Ongeveer de helft van de Nederlanders verkiest een binnenlandse vakantie boven een vakantie naar het buitenland. Een opvallende trend is echter dat het tijdsbestek van een verblijf steeds korter wordt (gemiddelde verblijfsduur 2013: 3,0; 2017: 2,8). Nederlanders kiezen steeds vaker voor een weekendje weg. Buitenlands toerisme: Groeit sterk: + 42,1 % in 5 jaar. In totaal in 2017 ruim 26 miljoen buitenlandse hotelovernachtingen. Toename toeristische overnachtingen: De relatief zeer forse toename in buitenlandse overnachtingen vertaalt zich naar een toename van het aandeel toeristische overnachtingen. Toenemende bezettingsgraad: In 2017 was de bezettingsgraad landelijk gemiddeld 77%, waar dit in 2013 nog 68% bedroeg (Hosta). Dit impliceert dat de vraag harder stijgt dan het aanbod. Maatschappelijke veranderingen: De vergrijzing (groeiende groep ouderen met relatief meer vermogen en tijd om te reizen) en een wijziging in huishoudsamenstelling (steeds meer huishoudens met een dubbel inkomen en geen kinderen) leidt tot meer bestedingen in de hotellerie. Alternatieve verblijfsaccommodaties: Met name door de opmars van Airbnb en het groeiende aantal B&B s is het particuliere logiesaanbod flink toegenomen de afgelopen jaren. Met name in de grote steden groeit het aantal overnachtingen in Airbnb s. In Amsterdam is dit aantal goed voor circa 8% van het totaal aantal overnachtingen (15,6 miljoen). Ketenvorming en schaalvergroting: Hotels worden groter met meer kamers, zalen en voorzieningen. Hotels worden steeds meer totaalconcepten voor een weekend weg of geheel verzorgd business event. Daarnaast sluit het middensegment zich steeds sneller aan bij een keten om te profiteren van de merknaam en online verkoopkanalen. Hotels als oplossing leegstand: Steeds vaker vestigen hotels zich in leegstaande (kantoor)complexen. Branchevervaging: De grenzen tussen branches zullen in toenemende mate vervagen, met name tussen dag- en verblijfsrecreatie. Pretparken bieden steeds vaker hotelkamers aan, dierentuinen bungalowovernachtingen, terwijl hotelondernemingen steeds vaker recreatieve activiteiten organiseren om de gast een unieke beleving te bieden. Opkomst short-stay-appartementen: Steeds meer expats komen voor een korte periode in ons land om te studeren en wat van ons land mee te krijgen, gecombineerd met de studentensteden die steeds meer moeite hebben om alle studenten te huisvesten, leiden tot een opkomst van short-stay-faciliteiten. The Studenthotel en Apart hotels zijn hier voorbeelden van, die zich echter ook op momenten als reguliere hotelspeler in de markt profileren. Bron: Safaripark Beekse bergen, overnachten tussen de dieren

25 4. Toekomstige ontwikkelingen 4.3 Regionale ontwikkelingen economisch en toeristisch 25 Zwolle, economische topregio De regio Zwolle presteert de laatste jaren op belangrijke economische parameters beter dan het landelijke beeld. Onderzoek van Elsevier en bureau Louter wijst uit dat Zwolle op de derde plek staat als economische regio in Nederland. Op de kaart hiernaast is de regio weergegeven. Regio Zwolle bestaat uit 20 gemeenten in 4 provincies. Economisch Zwolle is sterk in de sectoren Agri & food,, gezondheid, kunststoffen, logistiek en vrijetijdseconomie: Agri & Food: grote werkgelegenheid en economische waarde tuin- en akkerbouw werknemers, met Emmeloord als World Potato City; Gezondheid: 20% van de werkgelegenheid met het Health Innovation Park als centrale speler voor zorg, kennis en ondernemerschap in de regio. Kunststoffen: Polymer Science Park als dé kunststofregio van Nederland. Ondersteund door Kennispoort Zwolle. Vrijetijdseconomie: Hanzelijn (zie kaart), samenwerking Visit Veluwe, Toerisme Flevoland, Drenthe Marketing; sterke concentratie vijfsterren campings. Lage werkloosheid (5,5%) ten opzichte van het landelijke gemiddelde (6%). Deze daalt tevens sterker dan landelijk. Hoge groei bruto regionaal product (+2,7%) ten opzichte van het landelijke gemiddelde (+2,2%). Relatief lage arbeidsproductiviteit ( 40,- ) ten opzichte van NL: ( 49,-). Relatief lage winkelleegstand (8,9% vs. 10,2% landelijk) en kantorenleegstand (17% vs. 17,4%). Toeristisch De provincie trekt met name meer buitenlands toerisme sinds De groei van buitenlandse overnachtingen is zeer fors (+127%) vergeleken met het landelijke beeld (+44%). Met name Duitsers trekken in toenemende mate naar Overijssel (+202%; Landelijk: +57%). Regio Zwolle. Bron: Provincie Overijssel Groningen Citymarketing Zwolle Citymarketing zet met visitzwolle.com en met social media kanalen in op het aantrekken van toeristen. Zij positioneert Zwolle als historische Hanzestad met creatieve studenten, inventieve ondernemers en eigenwijze vrijdenkers. Met name de historische bezienswaardigheden staan hoog in het lijstje van te bezoeken van visitzwolle: Waanders in de Broeren, De Fundatie en de Grote Kerk vormen de top 3. Harderwijk Kampen Zutphen Hasselt Zwolle Hattem Deventer Arnhem Doesburg Hanzestedenlijn. Bron: NBTC

26 5. Logiesvisie 26

27 5. Logiesvisie 5.1 SWOT 27 SWOT-analyse hotelmarkt Sterktes Hoog aandeel geclassificeerd 4 sterren aanbod. Aanbod in het absolute topsegment. Kamerbezetting is de afgelopen jaren gestegen, met name in hogere segment. Structurele groei aantal overnachtingen de afgelopen 5 jaar in Zwolle. Gevarieerd logiesaanbod (snelweg, binnenstad, ketens, zelfstandig, boetiek). Stabiel kameraanbod in de stad (weinig hotels die deuren moesten sluiten in de crisis). Zwaktes Relatief beperkt aanbod in het middensegment (drie sterren). Beperkt aantal nieuwe hotelplannen Kansen Optimalisatie samenwerking met regionale partners Verdere intensivering landelijke marketing Zwolle Verdere versterking Regio Zwolle Toename van evenementen zorgt voor stijgende vraag naar hotels Verdere groei populariteit Overijssel bij buitenlandse hotelgasten Vernieuwing aanbod creëert deels additionele vraag De Nederlandse en Europese economie trekt verder aan Bedreigingen Dalende REVPAR (prijs per beschikbare kamer) bij hoteluitbreiding. Toenemend aantal aanbieders op Airbnb. Short stay concepten Dalende internationale vraag door Brexit, onrust Europa (Italië, migratie) en spanningen Oost-Europa.

28 5. Logiesvisie 5.2 Verwachting overnachtingen Uitbreidingspotentieel kamers tot 2023 Groeiverwachting overnachtingen bij gelijkblijvend aanbod Op basis van de landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen zoals in hoofdstuk 4 uiteengezet, is per segment een groeiverwachting opgesteld voor de komende vijf jaar. De verwachte groei zit met name in het toeristische segment (relatief gezien). Dit komt onder andere door de groei van de economie, forse stijging van landelijk toeristisch bezoek en effecten van de marketing inspanningen van VisitZwolle. Zakelijk verwachten we relatief gezien met name groei in het individuele segment (absoluut gezien is de groei hier beperkt). In totaal verwachten we de komende vijf jaar een groei van het aantal overnachtingen in Zwolle van ruim 20%. Het aantal overnachtingen in 2023 bedraagt daarmee naar verwachting circa Dit is een groei van gemiddeld circa per jaar, wat neerkomt op 4% stijging per jaar. De afgelopen jaren is de stijging forser geweest, echter is ook het aanbod toegenomen. Dit is goed te zien in nevenstaande grafiek waarin het aantal overnachtingen ook per kamer is gevisualiseerd. Ondanks een stijging van het aantal overnachtingen in 2014, daalde het overnachtingen per beschikbare kamer. Richting de toekomst zien we dat het aantal overnachtingen per kamer (let wel; dit betreft niet het aantal verkochte kamers, indien twee mensen een nacht verblijven op een kamer, telt dit voor twee overnachtingen en één verkochte kamer) stijgt richting de 425. Uitgaande van circa 1,4 personen per verkochte kamer komt de bezetting op circa 300 dagen per jaar, oftewel circa 83%. Dit impliceert dat er absoluut uitbreidingsruimte is in de markt, aangezien een jaarrond bezetting van 83% impliceert dat er op veel piekmomenten te weinig kamers zijn Business mix Groei 2023 Groei per jaar Zakelijk individueel ,5% MICE ,0% Totaal Zakelijk ,2% Toeristisch individueel ,0% Toeristisch groepen ,0% Totaal toeristisch ,9% Overig ,0% Totaal ,6% De groeiverwachting van het aantal overnachtingen geldt voor het huidige kameraanbod (hotels & B&B). Bij uitbreiding van hotelkamers zal het aantal overnachtingen hoger liggen door additionele hotelvraag. Een nieuw hotel realiseert wegens marketinginspanningen eigen nieuwe vraag van gemiddeld 15-20% (afhankelijk van de uniciteit van het concept). Voor nieuwe hotelkamers in Zwolle gaan we uit van een initiële hotelvraag van 15%. NB: Indien een nieuw uniek hotel aantoonbaar een fors groter aandeel nieuwe markt aanboort, zullen deze nieuwe kamers niet volledig ten laste komen aan het vastgestelde uitbreidingspotentieel De additionele vraag is dus afhankelijk van het aantal nieuwe hotelkamers en wordt per toekomstscenario doorgerekend.

29 5. Logiesvisie 5.3 Bepaling uitbreidingspotentieel aantal kamers 29 Uitbreidingspotentieel kamers tot 2023 Uitbreidingspotentieel hotelkamers Scenario A De basis voor scenario A ligt in het aantal verwachtte overnachtingen in 2023 van (zie vorige pagina). Voor de bepaling van het maximale uitbreidingspotentieel van hotelkamers stellen wij vast dat de gemiddelde kamerbezetting voor de gehele logiesmarkt minimaal 67% moet bedragen (relatief hoog vanwege hoog aandeel 4-sterren kamers in de stad). Hierbij dient tevens een gezonde REVPAR (revenue per available room, prijs per beschikbare kamer. Oftewel bezetting x kamerprijs) te worden behaald. In de bijlage is de verdeling uiteengezet naar hotel en B&B. De huidige bezetting van de gehele logiesmarkt in Zwolle ligt op 71%. In de tabel rechts is te zien dat door toevoeging van 195 kamers (scenario A) het aantal overnachtingen stijgt naar ruim Dit aantal is opgebouwd uit de verwachting van overnachtingen plus de additionele vraag (15%) die 195 nieuwe kamers realiseren ( overnachtingen). Het aantal overnachtingen per kamer komt hiermee op 348, net onder het niveau van 2016 en Bij ruim overnachtingen en een gemiddelde bezetting van 1,43 personen per kamer (stijging door toename aandeel toeristische overnachtingen), bedraagt de gemiddelde kamerbezetting 67%, de gestelde ondergrens. Wij schatten de huidige gemiddelde kamerprijs (exclusief btw) per verkochte kamer (ADR, average daily rate) in op 82, opgebouwd uit 83 voor de hotellerie en 70 voor B&B. De 83 voor de hotellerie is gebaseerd op HOSTA ( 80 Oost-Nederland, 75 Noord-Nederland), het bovengemiddelde aandeel aan 4- en 5-sterrenkamers, het stedelijk karakter en de gepubliceerde prijzen van verschillende hotelaanbieders. Bij de B&B ligt de ADR dichter bij de gepubliceerde prijs, aangezien hier nauwelijks yield management wordt toegepast Met een uitbreiding van 195 kamers verwachten we een daling van de kamerprijs met circa 4,4% naar 79. Deze verwachting is gebaseerd op hetgeen we in andere steden en de regio zien en onze ervaringscijfers. De ADR voor hotels daalt met 5%, in het B&B segment daalt de ARR met 2,5% (minder gevoelig voor uitbreiding aanbod). Hierdoor daalt de REVPAR van de gehele logiesmarkt van 59 naar 52. Voor de hotellerie impliceert dit een daling van 62 naar 59. Ter vergelijking: De gemiddelde REVPAR van 3-, 4- en 5- sterrenhotels in oost-, noord en centraal Nederland (Hosta) ligt tussen de 50 en 54. Bij uitbreiding met ongeveer 200 kamers de komende vijf jaar ligt het aanbod (865 kamers) circa 100 kamers hoger dan het huig kameraanbod in twee van de vergelijkbare gemeenten (Leeuwarden en Amersfoort). Leiden telt momenteel bijna kamers, maar heeft als groot voordeel dat het een universiteitsstad betreft. Toekomstverwachting Scenario A Overnachtingen Personen per kamer * 1,40 1,43 Verkochte kamers Uitbreiding kameraanbod 195 Uitbreiding % 29% Kameraanbod Additionele bezetting (door nieuw aanbod) 15% Additionele overnachtingen Totaal aantal overnachtingen Totaal aantal verkochte kamers Kamerbezetting 72% 67% Verwachte ontwikkeling kamerprijs -4,4% Gemiddelde kamerprijs Revpar Overnachtingen per kamer Conclusies Op basis van nevenstaande uitgangspunten is het uitbreidingspotentieel van kamers tot 2023 bepaald op circa 200 kamers Dit impliceert dat bij realisatie van alle nieuwe hotelplannen in Zwolle (scenario B, volgende pagina) de balans tussen vraag en aanbod verstoort raakt en er (met name op de korte termijn) een overaanbod is. Het totaalplafond van circa 865 kamers staat hierbij centraal. Mochten bestaande hotels om wat voor reden dan ook de deuren sluiten, dan neemt de ruimte voor nieuwe kamers derhalve navenant toe Stel: er verdwijnt een hotel met 35 kamers, dan kunnen plannen voor 235 kamers worden gefaciliteerd ( ). Wij adviseren een bandbreedte van maximaal 10% op het uitbreidingspotentieel. NB: Indien een concept aantoonbaar meer additionele markt trekt (nieuwe doelgroepen, bijvoorbeeld een hostel) dan dient specifiek gekeken te worden naar de mate waarin het kameraantal ten laste valt van de uitbreidingsruimte. NB: eventuele uitbreidingsplannen van bestaande hotels (zoals bijvoorbeeld bij Van der Valk) hebben een drukkend effect op de marktruimte.