RAPPORTAGE Checklist haalbaarheidsstudies hotelbouwplannen Maastricht

Transcriptie

1 RAPPORTAGE Checklist haalbaarheidsstudies hotelbouwplannen Maastricht Hotel, Tourism and Leisure 12 Juni 2009 Drs. Ewout G. Hoogendoorn Drs. Rachèl Lardenoye MBA

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN ALGEMENE VRAAGSTUKKEN 1 Wat is het adres? 2 Hoeveel kamers betreft het? 3 Wie is de initiatiefnemer? 4 Wie is de ontwikkelaar? 5 Wie is de investeerder? 6 Wie is de exploitant? 7 Wie is de behandelend ambtenaar? 8 Wanneer is het plan ingediend? 9 Wanneer is het plan beoordeeld? 10 Wie is de uitvoerder van de studie? 11 Wat voor soort ontwikkeling betreft het? a nieuw logiesverstrekkend bedrijf b uitbreiding bestaand logiesverstrekkend bedrijf 12 Wat is de marktwaarde van het geplande bedrijf of het verschil in marktwaarde van het bestaande bedrijf na en voor uitbreiding? 13 Wat zijn de begrote investeringskosten? 14 Is de marktwaarde uit vraag 12 groter dan de begrote investeringskosten uit vraag 13? b ja (ga verder met de checklist) 15 Betreft de studie een logiesverstrekkend bedrijf met meer dan 2 kamers? b ja (ga verder met de checklist) 16 Wie heeft de studie uitgevoerd? Zie tabellen 1, 2, en 3 in de toelichting. a adviesbureau met hotelspecialisme (ga verder met vraag 18) b adviesbureau met hotelervaring (ga verder met vraag 18, maar zorg voor tweede controle) c gerenommeerde hotelketen (ga verder met vraag 18) d anders (ga verder met vraag 17) 17 Hoe zijn de kwalificaties van de uitvoerder? Gebruik informatie van de initiatiefnemer en tabel 4 in de toelichting. a onvoldoende (ga niet verder met de checklist) b voldoende (ga verder met de checklist, maar zorg voor tweede controle) c goed (ga verder met de checklist)

20 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (LOCATIE & OMGEVING) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze voldoende verwerkt zijn in de studie. nee ja 18 Bereikbaarheid locatie per auto Bereikbaarheid locatie per OV Zakelijke en toeristische attracties rondom de locatie Toekomstige ontwikkelingen in attracties rondom de locatie Score in punten 23 Is de score in punten uit vraag 22 gelijk aan 4? b ja (ga verder met de checklist) Geef voor onderstaande aspecten aan in welke mate ze zijn beschreven in de studie. Omcircel 1 van 3 opties. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. Zie tabel 5 in de toelichting voor veel gebruikte bronnen. onvoldoende voldoende goed 24 Bereikbaarheid Maastricht per auto Bereikbaarheid Maastricht per OV Bereikbaarheid Maastricht per vliegtuig Bereikbaarheid Maastricht per boot Recente ontwikkeling beroepsbevolking Recente ontwikkeling werkloosheid Verdeling werkgelegenheid over sectoren Recente ontwikkeling bruto binnenlands product Samenstelling bedrijvigheid MKB - GB Samenstelling bedrijvigheid nationaal - internationaal Recente ontwikkkeling aantallen bedrijven Recente ontwikkeling kantorenmarkt Recente ontwikkeling bedrijventerrein Recente ontwikkeling congresmarkt Recente ontwikkeling toeristische markt Toekomstige ontwikkelingen infrastructuur Toekomstige ontwikkelingen demografie Toekomstige ontwikkelingen economie Toekomstige ontwikkelingen toerisme Score in punten 44 Is de score in punten uit vraag 43 meer dan 29? b ja (ga verder met de checklist)

21 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (MARKTVERHOUDING) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze voldoende verwerkt zijn in de studie. nee ja 45 Vaststelling mogelijke concurrenten Beschrijving mogelijke concurrenten* Toekomstige uitbreiding mogelijke concurrenten Recente ontwikkeling resultaten mogelijke concurrenten** Marktsegmentatie mogelijke concurrenten*** Verwachte groei in hotelovernachtingen per segment*** Score in punten * classificatie, prijsniveau, omvang, faciliteiten, locatie, etc. ** van circa 5 jaar: bezetting, kamerprijs en kameropbrengst *** zakelijk individueel, zakelijk groep, toeristisch individueel, toeristisch groep, overig 52 Is de score in punten uit vraag 51 gelijk aan 6? b ja (ga verder met de checklist) Geef voor onderstaande aspecten aan in welke mate ze zijn beschreven in de studie. Omcircel 1 van 3 opties. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. Zie tabel 6 in de toelichting voor veel gebruikte bronnen. onvoldoende voldoende goed 53 Omvang en indeling hotelaanbod Nederland Omvang en indeling hotelaanbod Limburg Omvang en indeling hotelaanbod Maastricht Recente ontwikkeling hotelaanbod Nederland Recente ontwikkeling hotelaanbod Limburg Recente ontwikkeling hotelaanbod Maastricht Recente ontwikkeling resultaten Nederlandse hotels* Recente ontwikkeling resultaten Limburgse hotels* Recente ontwikkeling resultaten Maastrichtse hotels* Recente ontwikkeling hotelovernachtingen Nederland Recente ontwikkeling hotelovernachtingen Limburg Recente ontwikkeling hotelovernachtingen Maastricht Marktsegmentatie Nederlandse hotels** Marktsegmentatie Limburgse hotels** Marktsegmentatie Maastrichtse hotels** Score in punten * van circa 5 jaar: bezetting, kamerprijs en kameropbrengst ** zakelijk individueel, zakelijk groep, toeristisch individueel, toeristisch groep, overig 69 Is de score in punten uit vraag 68 meer dan 30? b ja (ga verder met de checklist)

22 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (CONCEPT) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze voldoende verwerkt zijn in de studie. Zie tabel 7 in de toelichting voor veel gebruikte bronnen. nee ja 70 Samenvattende SWOT analyse Management Branding Ambitieniveau, sterrenclassificatie hotel Aantal en omvang kamers hotel Faciliteiten: eten en drinken Faciliteiten: vergaderen Faciliteiten: inspanning en ontspanning Faciliteiten: parkeren Programma van eisen in m² Score in punten 81 Is de score in punten uit vraag 80 gelijk aan 10? b ja (ga verder met de checklist) 82 Is volgens de studie sprake van aanvullende vraaggeneratoren? a nee (ga verder met vraag 84) b ja (ga verder met vraag 83) 83 Is de werking van de aanvullende vraaggeneratoren door middel van een kwalitatieve onderbouwing voldoende verwerkt in de studie? b ja (ga verder met de checklist)

23 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (FINANCIËLE PROJECTIES - 1) 84 Welk type analyse is gebruikt om tot bezettingsgraden te komen? a) fair share analyse (ga naar vraag 85) b) historische bezetting bestaande hotel (ga naar vraag 98) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze verwerkt zijn in de studie. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. nee ja 85 Beschikbare kamers/kamernachten concurrerende markt basisjaar Gemiddelde bezetting concurrerende markt basisjaar Gemiddelde segmentatie concurrerende markt basisjaar* Groeiprognose concurrerende markt per jaar per segment* Toevoeging beschikbare kamers/kamernachten concurrenten Toevoeging beschikbare kamers/kamernachten hotelsubject Penetratiegraad hotelsubject per segment** Bezetting hotelsubject eerste 5 jaren Score in punten * zakelijk individueel, zakelijk groep, toeristisch individueel, toeristisch groep, overig ** per segment verhouding van aantrekkelijkheid ten opzichte van concurrenten 94 Is de score in punten uit vraag 93 gelijk aan 8? b ja (ga verder met de checklist) 95 Is volgens de studie sprake van aanvullende vraaggeneratoren? a nee (ga verder met vraag 105) b ja (ga verder met vraag 96) 96 Is in de studie onderbouwd hoeveel kamernachten resulteren uit aanvullende vraaggeneratoren? (kwantitatieve analyse) b ja (ga verder met vraag 97) 97 Is in de studie aangegeven wat de verwachte bezetting is voor de eerste 5 jaren aan de hand van de fair share analyse en mogelijke aanvullende vraag? b ja (ga verder met vraag 105) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze verwerkt zijn in de studie. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. nee ja 98 Bezetting laatste jaren Beschikbare kamernachten laatste jaar Groeiprognose hotelvraag eerste 5 jaren na uitbreiding Beschikbare kamernachten eerste 5 jaren na uitbreiding Bezetting eerste 5 jaren na uitbreiding Score in punten 104 Is de score in punten uit vraag 103 gelijk aan 5? b ja (ga verder met de checklist)

24 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (FINANCIËLE PROJECTIES - 2) 105 Welke gegevens zijn gebruikt om tot gemiddelde kamerprijzen te komen? a gerealiseerde gemiddelde kamerprijzen concurrenten (ga verder met vraag 106) b gerealiseerde gemiddelde kamerprijzen hotelsubject (ga verder met vraag 113) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze verwerkt zijn in de studie. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. nee ja 106 Gemiddelde kamerprijs concurrenten basis jaar Positionering ten opzichte van concurrenten Gemiddelde kamerprijs nieuwe hotel zonder inflatie eerste 5 jaren Prognose inflatie t/m eerste 5 jaren Gemiddelde kamerprijs nieuwe hotel met inflatie eerste 5 jaren Score in punten 112 Is de score in punten uit vraag 111 meer dan 5? b ja (ga verder met de checklist) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze verwerkt zijn in de studie. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. nee ja 113 Gemiddelde kamerprijs laatste jaren Gemiddelde kamerprijs eerste 5 jaren na uitbreiding Prognose inflatie t/m eerste 5 jaren na uitbreiding Gemiddelde kamerprijs eerste 5 jaren na uitbreiding Score in punten 118 Is de score in punten uit vraag 117 meer dan 5? b ja (ga verder met de checklist)

25 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (FINANCIËLE PROJECTIES - 3) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze zijn verwerkt in de studie. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. Zie tabel 8 in de toelichting voor gebruikelijke bruto bedrijfsresultaten. nee ja 119 Omzet kamers Omzet spijzen Omzet dranken Omzet vergaderen Omzet overig Omzet totaal Inkoopkosten spijzen en dranken Inkoopkosten overige afdelingen Inkoopkosten totaal Personeelskosten kamers Personeelskosten spijzen en dranken Personeelskosten overige afdelingen Personeelskosten administratie en algemeen management Personeelskosten marketing Personeelskosten onderhoud Personeelskosten totaal Overige directe kosten kamers Overige directe kosten spijzen en dranken Overige directe kosten overige afdelingen Overige directe kosten totaal Indirecte kosten administratie en algemeen management Indirecte kosten marketing Indirecte kosten energie Indirecte kosten onderhoud Indirecte kosten totaal Bruto bedrijfsresultaat Onroerend goed belastingen Onroerend goed verzekeringen Vervangingsreserve inrichting Basis management fee Incentive management fee Franchise fee Vaste lasten totaal Kasstroom Score in punten 154 Is de score in punten uit vraag 153 meer dan 31? b ja (ga verder met de checklist)

26 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN MARKTWAARDE VRAAGSTUKKEN (FINANCIËLE PROJECTIES - 4) Geef voor onderstaande aspecten aan of ze verwerkt zijn in de studie. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. nee ja 155 Kasstromen jaar eerstvolgende 10 jaar (bij hoteluitbreiding 2 scenario's) Kasstroom na eerstvolgende 10 jaar (bij hoteluitbreiding 2 scenario's) Kosten lang vreemd vermogen Rendement eigen vermogen Verhouding lang vreem vermogen - eigen vermogen Discount factor Kapitalisatiefactor Contante waarde 10 operationele kasstromen (bij hoteluitbreiding 2 scenario's) Contante waarde na 10 jaar (bij hoteluitbreiding 2 scenario's) Score in punten 165 Is de score in punten uit vraag 164 gelijk aan 9? b ja (ga verder met de checklist) 166 Lijkt de gehanteerde discount factor reëel? Zie tabel 9 in de toelichting voor gangbare discount factoren. b ja (ga verder met de checklist) 167 Lijkt de gehanteerde kapitalisatiefactor reëel? Zie tabel 10 in de toelichting voor gangbare kapitalisatiefactoren. b ja (ga verder met de checklist)

27 CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES HOTELBOUWPLANNEN INVESTERINGSVRAAGSTUKKEN Geef voor onderstaande kosten aan of ze in de lijn der verwachtingen liggen. Zie tabellen 11, 12, 13 en 14 in de toelichting voor kengetallen. Aangegeven is hoeveel punten ieder onderdeel oplevert. nee ja 168 Grondkosten/aankoopkosten Bouw- of verbouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Score in punten 173 Is de score in punten uit vraag 172 gelijk aan 4? a nee (de haalbaarheidsstudie volstaat niet) b ja (de haalbaarheidsstudie volstaat)

28

29

30

31

32 Hotel, Tourism and Leisure Van Hengellaan AS Hilversum Nederland Tel. +31 (0) Fax. +31 (0) info@horwath.nl