ADVIES ten behoeve van de Hotelvisie Gemeente Leiden R-097/ juni 2015

Transcriptie

1 ADVIES ten behoeve van de Hotelvisie Gemeente Leiden 2014-R-097/ juni 2015

2 Inleiding en inhoudsopgave 2 Inleiding In de gemeente Leiden is de afgelopen jaren het aantal hotelkamers fors gestegn en is het aantal overnachtingen toegenomen tot circa De stad vestigt steeds meer haar naam als congresstad en ontwikkeling op onder andere het Bio Science Park voorzien nog in een verdere toename van de vraag naar hotelaccommodaties. De termijn van de huidige hotelvisie is daarnaast verstreken. Door deze ontwikkelingen en het feit dat er momenteel door Van Spronsen & Partners een marktonderzoek naar de Leidse horeca wordt uitgevoerd, wenst de gemeente een actualisatie van de visie op de hotelmarkt. Het advies dient een concreet beeld te geven ten aanzien van eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het aantal hotelkamers, aantal hotels, capaciteit en diversiteit in sterrencategorieën. Tevens dient specifiek het onderwerp Bed & Breakfast als onderdeel in de visie mee te worden genomen. Voor de ontwikkeling van een visie op bovenstaande is Van Spronsen & Partners horeca-advies benaderd. Inhoudsopgave Inleiding en inhoudsopgave Samenvatting en aanbevelingen 1. Uitgangspositie 2. Logiesaanbod 2.1. Onderzoeksgebied hotelvisie 2.2. Kwantitatieve analyse huidig hotelaanbod 2.3. Ontwikkeling hotelaanbod 2.4. Hotelaanbod in de regio in kaart 2.5. Kwalitatieve analyse hotelaanbod Leiden - Hotels 2.6. Kwalitatieve analyse hotelaanbod Leiden Overig logiesaanbod 2.7. Hotels in planvorming (op dit moment bekend) 3. Hotelvraag 3.1. Hotelvraag in Nederland 3.2. Huidige hotelvraag Leiden- Zakelijke individueel 3.3. Huidige hotelvraag Leiden - Zakelijke groepen 3.4. Huidige hotelvraag Leiden- Toeristische vraag 3.5. Hotelovernachtingen Leiden 3.6. Confrontatie vraag en aanbod 3.7. Bezetting per hotelsegment 4. Toekomstige ontwikkelingen 4.1. Landelijke ontwikkelingen - Economisch 4.2. Landelijke ontwikkelingen - Hotelsector 4.3. Lokale ontwikkelingen - Zakelijk 4.4. Lokale ontwikkelingen - Toeristisch 4.5. SWOT analyse 5. Toekomstvisie 5.1 Uitbreidingspotentieel 5.2 Alternatieve scenario s 5.3 Gewenste locaties Bijlagen I Gesproken partijen II Normen sterren classificatie III. Revpar Nederlandse steden Normen sterrenclassificatie

3 Samenvatting en aanbevelingen 3 Samenvatting Het aantal hotelkamers in Leiden is de afgelopen vijf jaren fors (+333 kamers) toegenomen. Dit impliceert een stijging van 62% tot een totaal van 866 kamers (met sterrenclassificatie). De toename is met name tot stand gekomen door uitbreiding van bestaande (Golden Tulip) en realisatie van nieuwe (Ibis en Fitland) grootschalige ketenhotels rondom het station. Rondom het Bio Science Park en het Station liggen de grootste hotelkamerconcentraties. In de binnenstad is het aanbod relatief beperkt. Het aantal verkochte kamers steeg ongeveer even hard als het kameraanbod, waardoor de hotels hun kamerbezetting nauwelijks hebben zien afnemen. Het aantal overnachtingen steeg zelfs nog harder (+85%) naar een totaal van circa overnachtingen. Dit duidt er op dat met name het aantal toeristische overnachtingen is toegenomen (gemiddeld aantal personen per verkochte kamer ligt in dit segment hoger dan bij de zakelijke markt). Door de toename van het aanbod zijn de gemiddelde kamerprijs en revpar (prijs per beschikbare kamer) met circa 10% gedaald. Leiden kent, in tegenstelling tot veel andere steden, een positieve ontwikkeling van de zakelijke markt, zowel commercieel als non-profit (ziekenhuis, universiteit). Momenteel tellen de plannen voor nieuwe hotels in Leiden minimaal 650 kamers, waarvan er circa 400 concreet zijn. Op basis van toekomstige ontwikkelingen verwachten wij dat de vraag naar hotelkamers zal stijgen circa kamers in Dit ligt net boven het ambitieuze scenario voor 2015 ( verkochte kamers) uit de hotelscan 2007 (LAgroup). Hieruit blijkt dus dat het ambitieuze scenario circa 4 tot 5 jaar later gerealiseerd wordt dan verwacht. Aanbevelingen Op basis van de verwachte vraagontwikkeling is het maximale uitbreidingspotentieel tot 2020 vastgesteld op 250 hotelkamers. In onze optiek komen hiervoor de concrete plannen in aanmerking. De concrete plannen omvatten circa 300 kamers. Dit betekent dus dat deze plannen niet allemaal gerealiseerd kunnen worden indien het geadviseerde uitbreidingspotentieel als plafond wordt vastgesteld. De uitbreiding dient bij voorkeur te worden gerealiseerd in het 3-4 sterrensegment. Het 1-2 sterrensegment staat landelijk fors onder druk en heeft beperkt bestaansrecht. Nieuwe vormen van logiesaanbod zoals Airbnb bedienen ook deels deze vraag. Vijfsterren hotels hebben het over het algemeen buiten Amsterdam ook zeer moeilijk. Het luxe segment (nichemarkt) kan in Leiden beter worden bediend door boetiek-achtige formules. Belangrijk te melden is dat de plannen voor het hotel in de Meelfabriek reeds vergund zijn (circa kamers). Dit impliceert dat er nog circa kamers elders gerealiseerd kunnen worden. Op basis van inventarisatie van voor- en nadelen van de verschillende locaties wordt geconcludeerd dat plannen in de binnenstad als eerste in aanmerking komen voor realisatie. Naast de Meelfabriek is nog 1 concreet plan; De Kazerne bij de Morspoort (18 kamers). Wij beoordelen het Stationsgebied als een betere locatie voor een hotel dan op het Bio Science Park. Dit komt door de ligging nabij de binnenstad waardoor het met name voor toeristen aantrekkelijker is. Het hotelplan voor het Rijnsburgerblok deel 2 geniet hier derhalve de voorkeur Advies: Tot 2020 is er ruimte voor de hotelplannen Meelfabriek en de Kazerne (beide binnenstad) en het hotelplan in het stationsgebied voor het Rijnsburgerblok deel 2. Voor eventuele short stay zullen stringente regels worden opgesteld zodat dit niet/beperkt het ondernemersklimaat van de hotellerie schaadt Daarnaast adviseren wij de mogelijkheden te verkennen om de overnachtingen die via platforms als Airbnb en Wimdu worden geboekt te belasten met toeristenbelasting. Dit dient te worden gebruikt voor de marketing van de stad.

4 1. Uitgangspositie 4

5 Uitgangspositie 5 Quick scan hotelmarkt Leiden 2007 In 2007 het LAgroup een quickscan uitgevoerd met twee groeiscenario s tot Volgens het gematigd scenario verwacht LAgroup een marktruimte van 310 extra hotelkamers in Leiden tot 2015, tot een totaal van 840. Volgens het ambitieuze scenario bedraagt de marktruimte 520 extra hotelkamers tot een totaal van De marktruimte is hierbij bepaald aan de hand van het aantal verwachte verkochte kamers. Met name in het historisch stadscentrum van Leiden (binnen de singels) ontbreekt het aan een onderscheidend logiesaanbod in het onder- en boven segment. Het is noodzakelijk om het aantal hotelkamers in het algemeen en met name in de binnenstad uit te breiden. De gemeente dient een stimulerende rol te spelen bij de uitbreiding van het aanbod aan onderscheidende logiesaccomodaties in het historisch stadscentrum. Zij dienen onderzoek te doen naar de mogelijkheden van kwalitatief hoogwaardige hotel concepten in een 3-tal gemeentelijke panden/locaties; Rapenburg 48, Noordeinde 1-3 en locatie Kijkplein/Lammermarkt en te verkennen of deze geschikt zijn voor vestiging van een hotel. Inleiding deel 1: Huidige hotelmarkt Om te komen tot de toekomstvisie en het uitbreidingspotentieel van hotelkamers voor de toekomst wordt in eerste instantie het huidige markt in beeld gebracht. In dit eerste deel van deze studie worden de huidige hotelmarkt van Leiden en omgeving geanalyseerd. Aanvullend wordt ook de vraag geanalyseerd om inzicht te geven in het huidige aantal overnachtingen en de huidige hotelkamerbezetting. Deze huidige situatie geldt als uitgangspositie is voor de toekomstvisie, het tweede deel van deze rapportage. De termijn van deze visie is inmiddels verstreken en er bestaat behoefte aan een actuele hotelvisie Van Spronsen & Partners horeca-advies. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Warmond en de gemeente Leiden niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Van Spronsen en Partners te Warmond, Herenweg 83, 2361 EJ Warmond, Telefoon: , Fax: , info@spronsen.com. Website:

6 6 Huidige hotelmarkt 2. Logiesaanbod

7 2. Logiesaanbod 2.1. Onderzoeksgebied hotelvisie 7 Onderzoeksgebied Ter beoordeling van het huidige aanbod en de huidige vraag is uitgegaan van de volgende onderzoeksgebieden: Leiden: De vestigingsgemeente telt inwoners. Regio Leiden: De omliggende gemeenten van Leiden zoals aangegeven op de kaart. Het betreft: Noordwijk, Katwijk, Wassenaar, Voorschoten, Zoeterwoude, Leiderdorp, Oegstgeest en Teylingen. Dit gebied telt in totaal inwoners. Overige grote steden Nederland: Een geografische beperking tot alleen de gemeente Leiden en omgeving zou afbreuk doen aan de kwaliteit van de aanbod- en vraaganalyse. Daarom wordt voor het hotelaanbod tevens een vergelijking getrokken tussen de gemeente Leiden en de overige steden in Nederland met meer dan inwoners, met uitsluiting van de G4. NB: In het horecaonderzoek is gekozen voor een vergelijking met drie specifieke vergelijkbare gemeenten. Dit aangezien het feit dat reguliere horeca voor een groot deel zich richt op de inwoners van de stad. Bij hotellerie vormen echter de bedrijven en de toeristen de doelgroep. Dit staat los van de inwoners. Daarom is voor onderhavig studie gekozen voor een meer bredere benchmark, zodat vergelijkingen meer valide zijn. Nederland: Als referentiekader voor de analyse van vraag en aanbod is tevens Nederland in beeld gebracht met ruim inwoners.

8 2. Logiesaanbod 2.2. Kwantitatieve analyse huidig hotelaanbod 8 Hotelaanbod en -dichtheid Het totale kameraanbod in Leiden omvat 902 kamers. De omliggende regio telt ruim kamers. Het aanbod is in te delen in twee categorieën: Geclassificeerd aanbod van hotels met een sterclassificatie van één of meer sterren (Nederlandse Hotel Classificatie, zie bijlage voor toelichting). Niet geclassificeerd aanbod, waaronder overig hotelaanbod (hostels, pensions, etc.) en bed and breakfast bedrijven. Airbnb locaties (79 in Leiden) worden apart uitgelicht. Geclassificeerd aanbod Leiden 15 hotels met in totaal 866 kamers. Het kameraanbod bestaat hoofdzakelijk uit viersterren-kamers (60%), dit aandeel is overeenkomstig met overige grote steden met meer dan inwoners (exclusief de G4). Geclassificeerde hotels in Leiden hebben gemiddeld 58 kamers. Dit is vergelijkbaar met de regio en met de overige grote steden. Relatief veel hotels zijn aangesloten bij ketens. Leiden heeft een relatief hoge kamerdichtheid ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Ook ten opzichte van overige grote steden is de dichtheid in Leiden hoog (72 vs 50 per inwoners en 125 vs 87 per werkplekken). Niet geclassificeerd aanbod Leiden 1 hotel met 8 kamers en 20 B&B s met in totaal 28 kamers. Het niet geclassificeerde kameraanbod is relatief beperkt (4% van het totaal). Geclassificeerd aanbod Regio Leiden 43 hotels, met in totaal hotelkamers. Zeer divers aanbod met een sterke vertegenwoordiging van vijfsterrenkamers (in Noordwijk). Hotels in de regio zijn relatief grootschalig (55 kamers) ten opzichte van het landelijk gemiddelde (45 kamers). Aandeel aangesloten bij keten is vergelijkbaar met het landelijk aandeel. De regio heeft, net als Leiden, een zeer hoge kamerdichtheid. Niet geclassificeerd aanbod Regio Leiden 3 hotels met 76 kamers en 32 B&B s met in totaal 81 kamers. Het niet geclassificeerde aanbod is relatief beperkt (6,2% van het totaal). Hotelaanbod 2014 Leiden Regio Leiden Nederland Hotelaanbod NHC classificatie Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers Eénsterren aanbod Tweesterren aanbod Driesterren aanbod Viersterren aanbod Vijfsterren aanbod Totaal NHC classificatie Aandeel ketenhotels (%) 53% 87% 33% 53% 28% 65% Gemiddelde omvang Kamers per inwoners Kamers per werkplekken Overig hotelaanbod Bedrijven en kamers Gemiddelde omvang B&B aanbod Bedrijven en kamers Gemiddelde omvang Totale aanbod 1,4 2,5 3,4 Bedrijven en kamers Gemiddelde omvang 25,1 32,3 19,0 Conclusie: Zowel Leiden als de omliggende regio wordt gekenmerkt door een relatief hoge hotelkamerdichtheid. De vraaganalyse (hoofdstuk 3) zal inzicht geven in het aantal hotelovernachtingen en de kamerbezetting van de hotels. Zowel in Leiden als in de regio vormt het overig kameraanbod (pensions, bed en breakfast) een relatief beperkt aandeel van het totaal. Het aanbod in Leiden in het laagste segment is beperkt. Naar dit segment is ook steeds minder vraag. Airbnb vult een deel van deze markt in met kamers voor de budgetgasten, waaronder veel jeugd. Het ontbreekt Leiden aan vijfsterren hotels. Dit is niet bevreemdend aangezien de vraag (zakelijk en toeristisch) naar dergelijke hotels over het algemeen met name in Amsterdam voldoende is om gezond te exploiteren. Dit gezien de relatief hoge kosten (vanwege basisnormen classificatie) waar deze hotels mee te maken hebben.

9 2. Logiesaanbod 2.3. Ontwikkeling hotelaanbod 9 Hotelontwikkeling Leiden In Leiden is het totale geclassificeerde hotelkameraanbod de afgelopen vijf jaar met 62% toegenomen, een absolute toename van 333 hotelkamers. Dit is relatief een zeer sterke stijging ten opzichte van de omliggende regio en het landelijk gemiddelde. In Leiden heeft een opvallende groei van driesterrenkamers plaatsgevonden. Het aantal kamers groeide de afgelopen 5 jaar met 155% (absoluut met 197 kamers). Een groot deel van deze groei komt door toevoeging van het nieuwe Ibis hotel (118 kamers). Het viersterren kameraanbod steeg de afgelopen vijf jaar met 49%, een absolute toename van 170 kamers. Dit komt door openingen van Fitland Hampshire hotel en Huys van Leyden en uitbreiding van kamers bij Golden Tulip. Ten opzichte van de Quickscan uit 2007 (536 kamers) is het totale kameraanbod (zowel geclassificeerd als niet geclassificeerd) met 366 kamers toegenomen, een toename van 68%, waarmee de toename het behouden scenario uit de quick scan (+310 kamers) overstijgt. Hotelontwikkeling Leiden Regio Leiden Nederland Hotelaanbod NHC classificatie Hotels Kamers Hotels Kamers Hotels Kamers Eénsterren aanbod Tweesterren aanbod Driesterren aanbod Viersterren aanbod Vijfsterren aanbod Totaal NHC hotelaanbod Ontwikkeling 36% 62% -12% 8% 5% 11% Regio Leiden In de regio heeft de grootste daling plaatsgevonden in het 1-stersegment. Dit is overeenkomstig de landelijke trend van structurele afname van het één en twee sterren aanbod over de afgelopen jaren. In de regio was de groei van het aantal kamers relatief beperkt, met 4%, een absolute toename van 78 kamers. Het kameraanbod is de afgelopen jaren toegenomen, waar het aantal hotels af nam. Dit duidt op schaalvergroting van de overgebleven aanbod. Conclusie Het aantal hotelkamers in Leiden is de afgelopen 5 jaren met ruim 60% toegenomen. Dit ligt fors hoger dan de ontwikkeling in de regio (+8%) en het landelijk gemiddelde (+11%). De uitbreiding komt met name door de komst van nieuwe en uitbreiding van bestaande grootschalige ketenhotels.

10 2. Logiesaanbod 2.4. Hotelaanbod in de regio in kaart 10 Hotelkameraanbod regio Leiden Deze kaart geeft inzicht in het hotelkameraanbod in Leiden en omgeving. De omvang van de cirkels is gerelateerd aan het totaal aantal kamers in de gemeente. De verschillende classificaties worden aangeduid door verschillende kleuren. Recente wijzigingen zoals de transitie van het Ibis hotel in Leiderdorp naar een verblijf voor arbeidsmigranten uit Oost Europa en het faillissement van De Beukenhof (9 4-sterrenkamers) in Oegstgeest zijn in het hotelaanbod doorgevoerd voor de meest actuele stand. Het grootste kameraanbod is gevestigd in Noordwijk. Met ruim hotelkamers is hier 60% van het totale kameraanbod in de regio gevestigd. Het aantal overnachtingen schommelt al jaren tussen de en per jaar en de kamerbezettingen liggen fors onder het landelijk gemiddelde. In de hotelnota wordt aangegeven dat er ruimte is voor circa 230 extra kamers als het aantal overnachtingen in 2015 groeit naar Dat dit gehaald wordt lijkt gezien de ontwikkelingen de afgelopen jaren niet realistisch. Vlak over de gemeentegrens van Noordwijk, in Noordwijkerhout, ligt het NH Leeuwenhorst met 513 kamers en vele vergaderfaciliteiten. Het aanbod in Noordwijkerhout is niet opgenomen in deze aanbodstudie, maar dit grootschalige hotel draagt wel ook bij aan het omvangrijk hotelaanbod in Noordwijk en omgeving. In veel gemeenten in de regio wordt het hotelaanbod gekenmerkt door een sterke vertegenwoordiging van viersterrenkamers (45% van het kameraanbod). In Oegstgeest wordt het kameraanbod bepaald door twee hotels: het recent geopende Hilton Inn met sterrenkamers en het Bastion Hotel met 60 3-sterrenkamers. In Teylingen wordt het kameraanbod hoofdzakelijk bepaald door één hotel Van der Valk hotel Sassenheim met sterrenkamers. Dit hotel breidt momenteel uit met circa 80 kamers (concurrentie voor Leidse hotels) en bouwt tevens een congrescentrum (ook spin-off voor Leidse hotelmarkt). Van der Valk is ook verantwoordelijk voor vrijwel het volledige kameraanbod in Voorschoten (142 4-sterrenkamers) en een groot aandeel van het kameraanbod in Wassenaar (90 4 sterrenkamers). 516 Wassenaar Noordwijk Katwijk Voorschoten Oegstgeest Noordwijkerhout Leiden 6 18 Teylingen Zoeterwoude 6 Leiderdorp 3 60

11 2. Logiesaanbod 2.5. Kwalitatieve analyse hotelaanbod Leiden - Hotels 11 Hotelaanbod Leiden In de kaart en tabel is het hotelaanbod in Leiden weergegeven (in totaal 866 kamers). Het hotelaanbod is afhankelijk van het sterniveau (zie bijlage voor toelichting) onderverdeeld in drie segmenten: Laag segment hotels (1 en 2 ster hotels) 2 bedrijven met 24 kamers, beide niet aangesloten bij een keten. Bevinden zich in de binnenstad. Uitstraling van inrichting varieert van stijlvol tot gedateerd. Faciliteiten zijn beperkt tot logies en ontbijt. Het ontbreekt aan ondersteunende faciliteiten als bar, restaurant, (vergader-) zalen, sport en/of leisure. Prijsniveau voor standaard kamer inclusief ontbijt tussen 69,= en 110,= per nacht. Gemiddelde kamerprijs voor dit segment in Leiden is 91,= (in de regio 67,=). Middensegment hotels (3 sterren hotels) 7 hotels met 324 kamers. 87% van de kamers is aangesloten bij een keten. Bevinden zich in de binnenstad, het stationsgebied en één in het buitengebied (Bastion). Uitstraling van de inrichting varieert van eigentijds tot gedateerd. Beschikken over aanvullende faciliteiten zoals bar, restaurant, (vergader-) zalen, en vaak ook fitnessruimte. Prijsniveau voor standaard kamer inclusief ontbijt tussen 84,= en 160,= per nacht. Gemiddelde kamerprijs voor dit segment in Leiden is 102,= (in de regio 87,=). Hoog segment hotels (4 sterren hotels) 6 bedrijven met 518 kamers. 97% van de kamers is aangesloten bij een keten. Bevinden zich in het stationsgebied, nabij de snelweg (A44) en één in de binnenstad (Huys van Leyden). Uitstraling van de inrichting over de linie eigentijds en sfeervol. Beschikken over aanvullende faciliteiten zoals bar, restaurant, (vergader-) zalen, fitnessruimte, sauna- en wellnessfaciliteiten. Prijsniveau voor standaard kamer inclusief ontbijt tussen 85,= en 161,= per nacht. Gemiddelde kamerprijs voor dit segment in Leiden is 126,= (in de regio 117,=). Top segment (5 sterren hotels) In Leiden bevinden zich geen hotels binnen dit segment. In de regio Leiden bevinden zich twee vijfsterren hotels met een gemiddelde kamerprijs van 183,=. Naam hotel Sterren Kamers # Naam hotel Sterren Kamers Hotel The Rose Mariënpoel 4 9 Mayflower Holiday Inn Leiden Totaal laagsegment hotel Van der Valk Leiden 4 83 Nieuw Minerva Golden tulip Leiden Centre Hotel Ibis Leiden Centre Hampshire hotel Fitland Tulip Inn Leiden Centre Boutique Hotel Huys van Leyden 4 5 Bastion Leiden/Voorschoten 3 40 Totaal hoogsegment hotel 518 De Doelen 3 16 Rembrandt Hotel Leiden 3 20 Grand totaal 866 Best Western City Hotel Leiden 3 39 Totaal middensegment hotel 324 Conclusies: Het kameraanbod concentreert zich voornamelijk rondom het Bio Science park en het Station. In de binnenstad zijn wel hotels gevestigd, maar dit zijn met name kleinschalige concepten. Het aantal kamers is hiermee inde binnenstad relatief laag. Een relatief groot gedeelte van de hotels is aangesloten bij een keten. Met name voor toeristen zijn bijzondere concepten zoals boetiek- of moderne stadshotels. Hiervan is het aanbod beperkt.

12 2. Logiesaanbod 2.6. Kwalitatieve analyse hotelaanbod Leiden Overig logiesaanbod 12 Overig kameraanbod Leiden In de kaart en tabel is het overige kameraanbod in Leiden weergegeven op basis van eigen desk- en fieldresearch. Het betreft het niet geclassificeerde hotelaanbod en het Bed & Breakfast aanbod. Het aanbod is afhankelijk van het prijsniveau onderverdeeld in de volgende segmenten: Niet geclassificeerd hotelaanbod Hotelboot Orca, met 8 hutten. In het winterseizoen vaste ligplaats in de Zijlsingel. Laag segment B&B (prijsniveau onder 80,=) 11 bedrijven met 17 kamers. Bevinden zich voornamelijk buiten de binnenstad van Leiden. Uitstraling van de inrichting binnen het segment varieert van stijlvol tot gedateerd. De gemiddelde kamerprijs voor laag segment B&B s in Leiden is 72,=. In de regio is de gemiddelde prijs met 58,= aanzienlijk lager. Middensegment B&B (prijsniveau 80,= tot 100,=) 9 bedrijven met 11 kamers. Bevinden zich allemaal in of net buiten de binnenstad. Veelal ruime kamers/appartementen. Uitstraling van de inrichting binnen het segment varieert van eigentijds en stijlvol tot gedateerd. De gemiddelde kamerprijs voor midden segment B&B s in Leiden is 90,=. In de regio is de gemiddelde prijs een net iets lager, namelijk ca. 88,=. Hoog segment B&B (prijsniveau boven 100,=) Geen aanbod in Leiden 2 hoog segment B&B s in regio Leiden met een gemiddelde kamerprijs van 118,=. Let wel: De werkelijk gemiddelde ontvangen kamerprijzen liggen lager dan hierboven vermeld (zie pagina 21). # Naam Kamers 16 Hotelboot Orca 8 Bed & Breakfast bedrijven 17 B&B Merenwijk 1 18 Vianova B&B 1 19 Bij Yasmine 2 20 Bedandbike De Haven 1 21 Aan 't Water 1 22 B&B Dependance 2 23 Het Koekoeksnest 1 24 Huize Justina 1 25 Het Vogelhuys 3 26 B&B Rijnoever 2 27 Centrum Btr. 2 Totaal laagsegment B&B 17 # Naam Kamers 28 Bed&Brood&Bloemen 1 29 Salomon's Room 1 30 Studio Jan van Goyen 1 31 Annabelle's B&B 1 32 Familie Quellhorst 1 33 Pelgrimsplaats 1 34 B&B Bed En Beschuit 2 35 Noordeindes B&B 2 36 Sweet Dreams Leiden 1 Totaal middensegment B&B 11

13 2. Logiesaanbod 2.6. Kwalitatieve analyse hotelaanbod Leiden Overig logiesaanbod 13 Overig logiesaanbod Leiden In tabel is het overig logies aanbod in Leiden weergegeven op basis van eigen desk- en fieldresearch. Het betreft hier de aanbieders van appartementen en Airbnb. Belangrijke kanttekening hierbij is dat het Airbnb aanbod niet structureel is (aanbieders kunnen bijvoorbeeld hun woonruimte alleen in de vakantie beschikbaar stellen). Airbnb (prijsniveau onder 80,=) Circa 79 aanbieders, waarvan circa 60% binnen de singels. Het totaal aantal kamers ligt rond de 120. Bijna 30% van het aanbod betreft een kamer bij iemand thuis, de rest zijn aanbieders die een volledig huis/appartement aanbieden. De gemiddelde prijs bedraagt 80,= per nacht (exclusief ontbijt). Appartementen (prijsniveau 80,= tot 100,=) 8 aanbieders met in totaal 19 appartementen. Bevinden zich met name in of net buiten de binnenstad. De gemiddelde prijs voor een appartement bedraagt ruim 125,= per nacht (exclusief ontbijt). Doelgroepen Deze aanbieders richten zich zowel op de zakelijke markt (short stay) als de toeristische markt (laag, midden en hoog segment). Met name Airbnb kan ook deels gezien worden als een substituut voor hostels e.d (lager prijsniveau). Airbnb Aanbieders tot > Totaal 79 Appartementen Aantal Suite 28 Hotel Suite Leiden 1 Appartement Leiden City Center 1 Residence Villa Rameau 1 Splendid Locations Leiden 2 Tweelwonen "De Volharding" Leiden City Apartments 6 Tweelwonen Bio Science Park Apartments 3 Le Bateau Ivre 2 Totaal 19 Overnachtingen Er is geen informatie beschikbaar over het aantal overnachtingen, aangezien er geen toeristenbelasting wordt betaald. Dit zou richting de toekomst een mogelijkheid zijn, met als bijkomstig voordeel dat de toeristenbelasting ook wordt gebruikt als bijdrage voor de marketing van Leiden. Wel is duidelijk te zien dat bijvoorbeeld in vakantieperiodes het beschikbare aanbod op Airbnb nog beperkt is, wat kan duiden op een redelijk goede vraag. Ten opzichte van het totaal aantal hotelovernachtingen in de stad en het relatief beperkte aanbod op Airbnb zal het aantal Airbnb overnachtingen een beperkt onderdeel uitmaken van het werkelijk aantal overnachtingen in de stad.

14 2. Logiesaanbod 2.7. Hotels in planvorming (op dit moment bekend) 14 Hotels in planvormig A. Holiday Inn 40 kamers en 2 appartementen Uitbreiding bestaand hotel door extra bouwlaag C D B. Leiden Bio Science Park Programmavoorstel voor gebied waar hotel in is opgenomen. Zakelijk hotel tot m² 80 tot 120 kamers. C. Leiden Bio Science Park Plannen voor studenthotel. 80 tot 120 kamers. D. Oude Heerema Kantoor Mogelijke plannen voor nieuw hotel. Concrete invulling niet bekend A B D E F G J H G I E. Morspoort Kazerne 18 Kamers boutique hotel 3 of 4 sterren F. Rijnsburgerblok II Stationsgebied (locatie ABN kantoor) Ca. 125 kamers Steigenberger Hotelgroup met Intercity Hotel Onderdeel van het vernieuwde stationsgebied. G. Binnenstad hotel 70 kamers Minimaal 4-sterren kamers H. Hotel Kaasmarktschool 34 kamers Laag segment I. Boetiekhotel Meelfabriek kamers. In totaal m² Hoger segment hotel J. Barones van Leyden 5 kamers reeds gerealiseerd Hoger segment hotel Conclusies In totaal omvatten de plannen voor uitbreiding van het hotelaanbod van 600 kamers (exclusief Heerema/plan D). De plannen beogen hoofdzakelijk uitbreiding in het hoge segment. Inclusief het huidige hotelaanbod van 866 kamers (geclassificeerd) zou Leiden na realisatie van deze plannen hotelkamers tellen. Voor de plannen A, E, F en I geldt dat er een ontwikkelaar/exploitant/initiatiefnemer is die concreet tot realisatie wil overgaan. Dit zijn in totaal circa 300 kamers. Plan J is reeds gerealiseerd. Bij de plannen B, C, D, G en H is nog geen marktpartij concreet in beeld.

15 15 Huidige hotelmarkt 3. Hotelvraag

16 3. Hotelvraag 3.1. Hotelvraag in Nederland 16 Hotelvraag Hotelsegmenten De vraag naar hotelkamers wordt onderverdeeld in vijf segmenten: Individuele zakelijke hotelgasten; Zakelijke groepen, ook wel MICE segment (Meetings, Incentives, Conferences, Events); Individuele toeristische hotelgasten; Toeristische groepen; Overig (bijvoorbeeld zorgtoerisme). Seizoens- en weekinvloeden De vraag naar Nederlandse hotels is overwegend seizoensgebonden: Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden september - november en februari juni. Toeristisch verblijf concentreert zich in de lente- en zomermaanden. Een soortgelijke spreiding bestaat op weekbasis: Zakelijk verblijf vindt met name plaats van maandag tot en met donderdag Toeristisch verblijf (buiten Amsterdam) vindt met name plaats op vrijdag en zaterdag. Segmentverdeling Nederland In verband met de seizoens- en weekinvloeden is een gebalanceerde verdeling van segmenten noodzakelijk om een gezonde bezetting te halen. Idealiter geldt dat 55%-60% van de vraag wordt gegenereerd door de zakelijke segmenten en 40%-45% door de toeristische segmenten. Het segment overig is hierbij evenredig over de segmenten verdeeld. Door de economische crisis namen zowel zakelijke als toeristische hotelovernachtingen af. Omdat de zakelijke vraag harder afnam dan de toeristische is de segmentatie uit balans geraakt en is de hotelbezetting nog verder onder druk komen te staan. De huidige kamerbezetting (buiten Amsterdam) bedraagt 60,8%. In 2007 bedroeg dit 67,3% wat aangeeft dat de hotelmarkt nog niet is hersteld. De balans is nog niet terug, de verdeling van zakelijk en toeristisch is momenteel circa 45%-55%. Bron: Hosta, Horwarth HTL Bron: CBS Nederland Zakelijk individueel 33% 33% 32% 33% 27% Zakelijk groepen 13% 17% 16% 15% 17% Totaal zakelijk 46% 50% 48% 48% 44% Toeristisch individueel 42% 37% 39% 40% 45% Toeristisch groepen 8% 8% 8% 8% 8% Totaal toeristisch 50% 45% 47% 48% 53% Anders 4% 5% 5% 4% 3% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: Hosta, Horwarth HTL

17 3. Hotelvraag 3.2. Huidige hotelvraag Leiden- Zakelijke individueel 17 Individuele zakelijke overnachtingen Individuele zakelijke overnachtingen komen hoofdzakelijk voort uit de lokale bedrijvigheid. Voor hotels zijn met name grootschalige bedrijven en bedrijven uit de branches groot- en detailhandel en zakelijke dienstverlening van belang, omdat deze bedrijven en instellingen relatief veel gebruik maken van hotels. Onderstaand volgt analyse van de huidige zakelijke vraag in Leiden en omgeving. Leiden De bedrijvigheid is relatief laag. Leiden heeft wel een vergelijkbaar aantal werkplekken ten opzichte van de bevolking (58%) als in overige grote steden (57%). Een relatief groot aandeel van de werkgelegenheid in Leiden is binnen de non-profit sector (zorg en onderwijs). Zakelijke dienstverlening is sterk vertegenwoordigd. Leiden heeft een relatief hoog percentage grote bedrijven; Het grootste bedrijventerrein in Leiden is het Bio Science Park met in totaal ongeveer 24 hectare. Op het Bio Science Park zijn 134 bedrijven gevestigd met in totaal circa werknemers. In de gemeente Leiden zijn geen plannen voor nieuwe bedrijventerreinen, wel is het mogelijk om nog 3,2 hectare aan bestaande bedrijventerreinen uit te geven. Van 2008 tot 2012 is de werkgelegenheid in Leiden gegroeid met 2,1%, dit is bovengemiddeld ten opzichte van overige grote steden (-1%) en het landelijke beeld (-0,7%). Over het geheel genomen beoordelen we de huidige zakelijke vraag in Leiden zeer positief. Regio Leiden De bedrijvigheid is hoger dan in Leiden maar relatief laag ten opzichten van het landelijk gemiddelde. Het aandeel kleinere bedrijven (2-49 werknemers) is relatief hoog. Relatief veel arbeidsplaatsen in de handel (groot- en detailhandel). In de regio bevindt zich bijna 600 hectare aan bedrijventerrein, met het grootste aandeel in Katwijk (197 hectare). Van deze 600 hectare is nog 55 hectare uit te geven. Aanvullend kan in de regio nog 35,5 hectare bedrijventerreinen worden bijgebouwd (termijn nog niet bekend maar in structuurvisies opgenomen). Inde regio is de werkgelegenheid afgenomen. Over het geheel genomen beoordelen we de zakelijke vraag vanuit de regio als redelijk. Zakelijke markt Leiden Regio Leiden Nederland Bedrijven Bedrijven (2014) Bedrijvigheid (per inwoners) Aantal starters (2013) Aandeel starters van totaal 3,9% 3,3% 3,7% Omvang bedrijven 1 (ZZP) 61% 56% 62% % 44% 37% 50+ 1,2% 0,8% 1,0% ,16% 0,05% 0,09% Werkgelegenheid Aantal werkplekken (2012) Werkplekken tov bevolking 58% 36% 47% Aandeel onderwijs 13% Niet bekend 7% Aandeel zorg 25% 20% 18% Aandeel handel 10% 25% 17% Aandeel zakelijke dienstverlening 22% 15% 21% Bedrijventerreinen Leiden Regio Leiden Aantal Netto oppervlakte (hectare) 121,2 591 Nog uitgeefbaar (hectare) 3,2 55 Nieuwe bedrijventerreinen (hectare) 0 35,5 Bron: CBS, KVK Bron: CBS

18 3. Hotelvraag 3.3. Huidige hotelvraag Leiden - Zakelijke groepen 18 Zakelijke groepen Het MICE segment (Meetings, Incentives, Conferences, Events) kanworden opgedeeld in: Kleinschalige bijeenkomsten: vraag komt hoofdzakelijke voort vanuit lokale bedrijvigheid, zoals beoordeeld op voorgaande pagina. Behoefte aan overnachtingen is beperkt; Grootschalige bijeenkomsten; (internationale) congressen en evenementen zijn voor een groot deel aanbod gestuurd. Met een breed aanbod aan congresfaciliteiten en hotelkamers kan een stad succesvol dergelijke bijeenkomsten aantrekken. Gaan gepaard met spin-off van hotelovernachtingen. Aanbod congreslocaties Leiden biedt 17 congreslocaties en een congrescapaciteit tot personen. De congreslocaties zijn veelal gelegen in en aan de rand van het centrum. De ligging van Leiden tussen Den Haag en Amsterdam en in de buurt bij Schiphol maakt Leiden een aantrekkelijke congreslocatie. Leiden Marketing en Leiden Convention Bureau geven aan dat het aantrekken van internationale congressen van groot belang is aangezien deelnemers gemiddeld tussen de 300,= tot 400,= per dag besteden waarvan ruim 70% in de lokale economie, zoals hotels en restaurants belandt. In 2013 wordt de economische spin-off voor Leiden en de regio op basis van de congressen geschat op 3 tot 3,5 miljoen euro. Leiden Marketing is gestart met een traject van ambassadeurs (met name hoogleraren) voor het aantrekken van congressen naar de stad. Ontwikkeling internationale congressen Voor het aantal congressen is gekeken naar verschillende rankings met verschillende criteria: UIA telt congressen met minimaal 250 participanten, waarbij minimaal 40% van de deelnemers in het buitenland woonachtig moet zijn, deelnemers van vijf verschillende nationaliteiten moeten zijn en het congres minimaal 2 dagen moet duren. Volgens deze criteria telde Nederland in congressen, een groei van 19% in vergelijking met In Leiden zijn geen congressen die voldoen aan deze criteria. ICCA telt congressen met minimaal 50 participanten. De congressen moeten georganiseerd zijn op een reguliere basis (dus geen eenmalige bijeenkomsten) en het congres moet tussen tenminste 3 landen bewegen. De telling van de ICCA laat een groei van 28% zien in Nederland tot 302 congressen in In Leiden nam het aantal congressen met 86% toe tot 13 in In 2014 vonden naar verwachting 17 congressen plaats (nog niet bevestigd vanuit ICCA). De meeste congressen zijn voor personen. Naar inschatting van Leiden Marketing bedroeg het afgeleide aantal overnachtingen in 2013 en in Na de G4 en Maastricht worden in Leiden het grootste aantal ICCA congressen georganiseerd. Leiden biedt een breed aanbod aan congresfaciliteiten en is in toenemende mate succesvol in het aantrekken van internationale congressen. De vraag beoordelen we als goed. Het aandeel binnen het totaal aantal overnachtingen is echter ondergeschikt. Congreslocaties Kamers Zalen Max cap. max.opp.m² Leiden Pieterskerk Stadspodia Leiden Hooglandse kerk Holiday Inn Leiden Hortus botanicus Leiden Rijksmuseum Volkenkunde Museum Boerhaave Museum de Lakenhal Van der Valk Leiden Hampshire Hotel Fitland Level Leiden Golden Tulip & Tulip Inn Boutique Hotel Huys van Leyden Marekerk De Regentkamer Regio Corpus Oegstgeest Hangaar 2 Katwijk Hilton Garden Inn Leiden - Oegstgeest Bron: Leiden Marketing/Leiden Convention Bureau Bron: ICCA Statistics reports

19 3. Hotelvraag 3.4. Huidige hotelvraag Leiden- Toeristische vraag 19 Huidige toeristische vraag De toeristische hotelgast komt op hoofdlijn voort uit acht bezoekmotieven, waarbij ieder motief eigen wensen en verwachtingen stelt aan een verblijf. De potentie van de verschillende bezoekmotieven is afhankelijk van de faciliteiten in de omgeving en/of faciliteiten van hotels zelf. In de meeste gevallen komst de toeristische vraag voort uit een combinatie van verschillende bezoekmotieven. Zorgtoerisme vormt een uitzondering en combineert qua signatuur niet met andere bezoekmotieven (monosegmentatie). Dit segment wordt buiten beschouwing gelaten (ook zorghotels zijn niet opgenomen in het aanbod). Movement & natuur Leiden zelf biedt geen faciliteiten. In de regio zorgen het strand en recreatiegebieden als de Kagerplassen voor een positieve impuls op de toeristische aantrekkelijkheid van de stad. Shoppen & stad Leiden beschikt over m² winkelvloeroppervlakte. Dit is relatief beperkt ten opzichte van vergelijkbare grote steden ( m²), echter wel een belangrijk bezoekmotief voor een toeristische city trip. Ontwikkeling Aalmarkt is positief. Attracties & evenementen Leiden heeft geen noemenswaardige attracties. Wel zijn er jaarlijks twee evenementen met een hoog bezoekersaantal (Lakenfeesten in juni met bezoekers en Leidens ontzet op 3 oktober met bezoekers). In de regio bevindt zich attractiepark Duinrell met jaarlijks meer dan 1,3 miljoen bezoekers. Duinrell beschikt over een eigen vakantiepark waardoor afgeleide vraag voor hotels te verwaarlozen is. Net buiten de regio ligt De Keukenhof, met jaarlijks circa bezoekers. Gezien de internationale aantrekkingskracht is afgeleide vraag te verwachten. In de regio vinden jaarlijks twee grote evenementen plaats, namelijk het bloemencorso van de bollenstreek in Noordwijk (jaarlijks 1 miljoen bezoekers) en de flower parade in Rijnsburg ( bezoekers). Culinair In Leiden zijn geen Michelin ster(ren) restaurants gevestigd. In zowel Noordwijk als Warmond ligt een restaurant met 1 Michelin ster. Het beperkte aanbod maakt dit een kansarm bezoekmotief. Cultuur Leiden telt acht musea, waarvan een aantal met landelijke aantrekkingskracht. In 2014 trekken de musea in totaal meer dan 1 miljoen bezoekers, een groei van 35% in vijf jaar. Ook de mogelijkheden voor rondvaarten en de historische binnenstad dragen bij aan het culturele aantrekkingskracht van de stad. Op het gebied van muziek, dans en theater biedt Leiden diverse faciliteiten. In de regio bevindt zich Corpus met jaarlijks bezoekers. De faciliteiten in de stad geven het culturele segment een sterke aantrekkingskracht. Sport Leiden heeft geen golfbaan. In de regio bevinden zich wel 9 golfbanen maar dat zal voor hotels in Leiden geen afgeleide vraag creëren (afstand te groot). Leiden heeft geen sportfaciliteiten of sportevenementen waar noemenswaardige afgeleide vraag naar hotelovernachtingen te verwachten is. Health & wellness Saunabedrijven zijn in te delen in klein (1 tot 2 cabines), middelgroot (3 tot 5 cabines, groot (5 tot 10 cabines) en zeer groot (meer dan 10 cabines). Leiden biedt een middelgroot en een groot saunabedrijf. In de regio bevinden zich twee kleine en een groot saunabedrijf. Uitsluitend zeer grote saunabedrijven hebben een landelijke aantrekkingskracht met een afgeleide hotelvraag. De toeristische aantrekkingskracht van dit bezoek motief is daarmee beperkt. Met name bezoekmotieven Movement & Natuur, Shoppen & Stad en Cultuur bieden een goede aantrekkingskracht voor het toeristische hotelsegment.

20 3. Hotelvraag 3.5. Hotelovernachtingen Leiden 20 Hotelovernachtingen in Leiden Hotelovernachtingen Leiden Op basis van verstrekte gegevens van hotels en bed & breakfast bedrijven in Leiden is de ontwikkeling van het aantal overnachtingen bepaald. Hiervoor heeft de helft van de hotels (met ruim 80% van het kameraanbod en circa overnachtingen) medewerking verleend. Voor de hotels die geen medewerking verleende is het aantal overnachtingen van 2013 bekend, op basis van de toeristenbelasting. In 2013 telde Leiden circa hotelovernachtingen. Op basis van het aantal overnachtingen zoals bekend in 2013 en de verstrekte gegeven van de hotels is het aantal overnachtingen van 2014 ingeschat. In 2014 vonden in Leiden naar verwachting overnachtingen plaats. In 2010 telde Leiden circa hotelovernachtingen (bron: Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland). Dit aantal is de afgelopen vijf jaar met 71% gestegen (gemiddelde stijging van overnachtingen per jaar). Dit is een bovengemiddelde toename, landelijk was sprake van een toename van 18% van het aantal hotelovernachtingen. Overnachtingen per vraagsegment De input van de hotels levert tevens informatie over de verdeling van vraagsegmenten. In de tabel hiernaast is het aantal overnachtingen per segment weergegeven. Het zakelijke segment is in Leiden sterk vertegenwoordigd. De verhouding tussen zakelijk (idealiter tussen 55% en 60%) en toeristisch (idealiter tussen 40 en 45%) is in Leiden beter in balans dan het landelijke beeld. Hotels in Leiden zijn daardoor in staat een relatief goede bezetting te halen. In Leiden vonden in 2014 circa hotelovernachtingen plaats. Het aantal overnachtingen is daarmee in vijf jaar tijd met 71% gestegen. Op pagina 21 wordt op basis van de verdeling van vraagsegmenten de kamerbezetting per hotelsegment (laag, midden, hoog) ingeschat. Aandeel hotels met data Totaal Data verstrekt Aandeel Bed & Breakfast % 0, 1 en 2 sterren hotels % 3 sterren hotels % 4 sterren hotels % Totaal % Bron: Input Hotels Leiden en CBS Segmentverdeling overnachtingen Aandeel Aantal Zakelijke individueel 39,6% MICE segment 14,3% Subtotaal zakelijk 53,9% Toeristisch individueel 40,0% Toeristische groepen 6,2% Subtotaal toeristisch 46,1% Totaal 100% Bron: Input Hotels Leiden

21 3. Hotelvraag 3.6. Confrontatie vraag en aanbod 21 Confrontatie vraag en aanbod Op basis van verstrekte gegevens van hotels in Leiden zijn de gevolgen van het toevoegen van het aantal kamers van de afgelopen vijf jaar inzichtelijk te maken. De afgelopen vijf jaar nam het aantal kamers met 65% toe. Het aantal verkochte kamers is ook fors gestegen, met 68%. Doordat het aantal verkochte kamers harder steeg dan het aantal kamers is de kamerbezetting licht gestegen. Ondanks de forse toename van hotelkamers, zijn de hotels uit de steekproef de afgelopen vijf jaar in staat gebleken hun kamerbezetting op niveau te houden. Door de forse toename van kamers is echter wel de gemiddelde kamerprijs en daardoor ook de revpar fors gedaald. (revpar is de gemiddelde logiesomzet per beschikbare kamer ofwel de combinatie van gemiddelde kamerprijs en kamerbezetting, en daarmee een zeer belangrijk kengetal voor hotels). De toename van kamers heeft ertoe geleid dat de gemiddelde kamerprijs in Leiden met 10,6% is gedaald en de revpar met 9,1%. Landelijk daalde de revpar de afgelopen 5 jaar met 2%. De gemiddelde kamerprijs in Leiden was relatief hoog en ligt mede door de toevoeging van de nieuwe kamers nu op een gemiddeld niveau van 79,= (exclusief Amsterdam ligt de gemiddelde kamerprijs in Nederland tussen de 78,= en 82,=). De revpar ligt in Leiden ( 57,=) nog relatief hoog ten opzichte van het landelijk gemiddelde (exclusief Amsterdam tussen de 47,= en 49,=). Dit wordt veroorzaakt door het relatief grote aandeel 4 sterren hotels in Leiden (en ook in deze steekproef). In de onderste tabel is het verschil tussen de in 2010 reeds bestaande hotels en de nieuwe hotels inzichtelijk gemaakt. Te zien is dat alle hotels een goede bezetting halen, maar dat de oude hotels beter in staat zijn hun kamerprijs en daarmee revpar op niveau te houden. Nieuwe hotels passen prijspenetratie toe om snel marktaandeel te veroveren. Gegevens hotels Leiden Ontwikkeling Aantal kamers % Verkochte kamers % Overnachtingen % Personen per kamer 1,41 1,55 1,48 1,39 1,55 10% Kamerbezetting 71,2% 75,4% 69,7% 71,0% 72,4% 1,6% Gemiddelde kamerprijs ,6% Revpar ,1% Oude en nieuwe hotels Totaal 2010 Totaal 2014 "Oude" hotels "Nieuwe" 2014 hotels 2014 Aantal kamers Verkochte kamers Overnachtingen Kamerbezetting 71% 72% 73% 72% Gemiddelde kamerprijs Revpar Bron: Input Hotels Leiden

22 3. Hotelvraag 3.7. Bezetting per hotelsegment 22 Op basis van de verstrekte gegevens van de hotels in Leiden op gebied van overnachtingen, kamerbezetting en verdeling van vraagsegmenten is een inschatting gemaakt van de huidige bezetting (2014) van de verschillende hotelsegmenten. Zakelijke hotelgast 53,9% overnachtingen Hotelovernachtingen 2014 in Leiden Toeristische hotelgast 46,1% overnachtingen 39,6% ,3% ,0% ,2% Individuele zakengast MICE-segment Individuele toerist Toeristische groep 2% % 0 2,5% % 0 25% % % % % % % % % % 0 2,5% % 0 Laag segment (24 kamers) Aantal overnachtingen Personen per kamer 1,4 Verkochte kamers Kamerbezetting 35% Midden segment (324 kamers) Aantal overnachtingen Personen per kamer 1,25 Verkochte kamers Kamerbezetting 60% Hoog segment (493 kamers) Aantal overnachtingen Personen per kamer 1,67 Verkochte kamers Kamerbezetting 73% Bed & Breakfast (36 kamers) Aantal overnachtingen Personen per kamer 1,4 Verkochte kamers Kamerbezetting 38% De totale hotelsector van Leiden (877 kamers) heeft in 2014 een gemiddelde kamerbezetting van 66%.

23 23 Toekomstige hotelmarkt 4. Toekomstige ontwikkelingen

24 4. Toekomstige ontwikkelingen Inleiding 24 Inleiding deel 2: Toekomstige hotelmarkt Uitbreidingspotentieel vanuit visie 2007 In voorgaande hoofdstukken is de huidige hotelmarkt van Leiden geanalyseerd, waarbij inzicht is ontstaan inzake het huidige aanbod, het aantal overnachtingen en de huidige hotelkamerbezetting Ook zijn de ontwikkelingen van de afgelopen vijf jaar en de gevolgen hiervan inzichtelijk gemaakt. De huidige situatie is de uitgangspositie is voor de toekomstvisie. Om het aantal overnachtingen voor de toekomst te bepalen worden in dit hoofdstuk relevante toekomstige ontwikkelingen geïnventariseerd. Hiervoor wordt gekeken naar de volgende ontwikkelingen: Landelijke economische ontwikkelingen; Landelijke ontwikkelingen binnen de hotelsector; Lokale ontwikkelingen met betrekking tot de zakelijke vraag; Lokale ontwikkelingen met betrekking tot de toeristische vraag. Op basis van de toekomstige ontwikkelingen wordt vervolgens per vraagsegment een inschatting gemaakt van de toekomstverwachting ten aanzien van het aantal overnachtingen en daarmee van het totaal aantal te verwachten hotelovernachtingen in Leiden tot Op basis van het toekomstig aantal overnachtingen wordt vervolgens het uitbreidingspotentieel van de hotelmarkt bepaald richting 2020, waarbij we rekening houden met een gezonde revpar (combinatie van gemiddelde kamerprijs en kamerbezetting). Tot slot wordt gekeken in welk deel van de stad eventuele uitbreiding wenselijk is. In de rapportage Quick scan hotelmarkt Leiden van LAgroup uit 2007 worden twee groeiscenario s geschetst: Gematigd: groei van het aantal verkochte kamers naar in 2015, waarmee ruimte bestaat voor 310 extra hotelkamers. Ambitieus: groei van het aantal verkochte kamers naar in 2015, waarmee ruimte bestaat voor 520 extra hotelkamers. In 2014 bedraagt het aantal hotelovernachtingen circa en het aantal verkochte kamers circa Dit ligt licht boven het gematigde groeiscenario. In werkelijkheid is het kameraanbod sinds 2007 met 366 kamers toegenomen van 536 naar 902. (ontwikkelingen van Airbnb zijn hierbij buiten beschouwing gelaten). LAgroup stelt 65% kamerbezetting als norm. Op basis van deze uitgangspunten bestaat met verkochte kamers ruimte voor 881 hotelkamers. Het huidige aanbod ligt hier reeds 21 kamers boven. Er zijn de afgelopen jaren meer kamers bijgekomen (366) dan er volgens het gematigde scenario (310) uit de Quick scan hotelmarkt Leiden uit 2007 aan ruimte voor uitbreiding was vastgesteld. Hierbij is het Hilton hotel nog buiten beschouwing gelaten. In deze visie wordt voor de komende jaren nier alleen gekeken naar kamerbezetting, maar ook naar de gevolgen voor gemiddelde kamerprijs en revpar binnen diverse uitbreidingsscenario s.

25 4. Toekomstige ontwikkelingen 4.1. Landelijke ontwikkelingen - Economisch 25 Economische perspectieven Consumenten en producentenvertrouwen Consumenten keken in het verleden erg pessimistisch richting de economie. Hoewel nog steeds sprake is van een negatief consumentenvertrouwen is sinds het vierde kwartaal van 2013 herstel zichtbaar. Het huidige vertrouwen ligt vlak onder de 0 grens. Producenten zijn aanzienlijk positiever gestemd, Hier is al langer sprake van een positief vertrouwen in de economie. Economische groei De Nederlandse economie is in het tweede kwartaal van 2014 (meest recente data CBS) met 0,7% gegroeid ten opzichte van het eerste kwartaal. Ten opzichte van een jaar eerder groeide de economie in het tweede kwartaal met 1,1 procent. Oorzaak van de groei ligt hoofdzakelijk in de export, maar wordt onder meer ook toegeschreven aan kleine opwaartse bijstellingen van de consumptie door huishoudens en de investeringen in vaste activa. Het CPB verwacht voor 2015 lichte groei van circa 1,5%. Bron: CBS Werkloosheid De werkloosheid neemt sinds het tweede kwartaal van 2014 weer af. In het derde kwartaal is 8,0% van de beroepsbevolking werkloos. In het eerste kwartaal van 2014 was dit nog 9%. De verwachting van het CPB is dat de werkloosheid ook in 2015 verder zal afnemen naar 7,75% van de beroepsbevolking. Koopkracht en inkomen De koopkracht neemt sinds 2014 weer toe met 1,25%. Dit wil zeggen dat als rekening wordt gehouden met de salarisstijging, de prijsstijging en belastingen en premies, huishoudens in ,25% meer consumptiegoederen (en diensten) kunnen kopen met hun inkomen. Voor 2015 wordt door het CPB een verdere stijging van de koopkracht verwacht van 0,75%. Het bruto modaal inkomen bedraagt in ,= en is de afgelopen jaren gestegen. Voor 2015 is de verwachting dat het inkomen verder stijgt naar ,=. Bron: CPB Bron: CBS

26 4. Toekomstige ontwikkelingen 4.2. Landelijke ontwikkelingen - Hotelsector 26 Trends & ontwikkelingen hotelbranche Hotelovernachtingen blijven stijgen Het aantal hotelovernachtingen in Nederland neemt vanaf 2009 ieder jaar weer toe tot ruim 37 miljoen in In de eerste drie kwartalen van 2014 is het aantal overnachtingen gegroeid met 6,7% ten opzichte van diezelfde periode in 2013 Groei binnenlands toerisme De afgelopen 4 jaar zijn de toeristische bestedingen van Nederlanders met ruim 9% gestegen. Vanwege het aantrekken van de economie is de verwachting dat deze trend zich voort zal zetten. Groei buitenlands toerisme - In 2013 waren er 28% meer internationale toeristen in Nederland dan in Het aantal inkomende toerisme uit onze buurlanden stijgt (meer dan de helft van de buitenlandse gasten komen uit de buurlanden) ook is er sprake van een snelle groei van toeristen uit de BRIC landen en andere opkomende economieën. De verwachte groei van buitenlandse gasten tot 2025 bedraagt volgens het NBTC circa 15%. Vergrijzing - Geeft meer mensen in Europese landen tijd om te reizen en ook de groei van het besteedbaar inkomen in opkomende landen vormt een impuls voor het aantal buitenlandse reizen. Budget (keten) hotels - De vraag naar budget accommodaties zal de komende paar jaar blijven groeien aangezien men zal doorgaan met bezuinigen als nasleep van de financiële crisis. Uit onderzoek is gebleken dat wanneer men moet bezuinigen, zij dat het eerste doen op vakanties. Dit zorgt er dus voor dat budget hotels voor een lagere prijs erg in trek zullen zijn. Gasten uit de opkomende economie landen (BRIC-landen) zullen sneller naar de traditionele niet-budget hotels blijven gaan. Alternatieve verblijfsaccommodaties - Airbnb is sinds de oprichting (2008) een nieuwe concurrent en aanvulling voor de hotelindustrie geworden. Het groeiende aanbod op Airbnb heeft ervoor gezorgd dat het aantal overnachtingen via Airbnb in een jaar tijd met 177% is gestegen. Ook het Bed & Breakfast aanbod (nu ongeveer kamers in Nederland) stijgt, alhoewel onze verwachting is dat deze markt binnenkort verzadigd is. Steden trips - Zijn in opkomst. Steeds meer gasten (zowel leisure als zakelijk) zijn geïnteresseerd in het verblijven in steden. Betere verbindingen, Europese integratie en de opkomst van social travelling (bijv. AirBnb), zijn een aantal van de factoren die zorgen voor de groei van stedentrips. Opkomst buitenlandse ketens - Vanwege de potentie die bestaande en nieuwe partijen zien in de groeiende markt voor overnachtingen in Nederland vestigen steeds meer buitenlandse ketens zich in ons land. Vooral in en rondom Amsterdam, Schiphol en andere grote steden in de Randstad. Deze ketens nemen voor een deel hun eigen doelgroep mee. Door de toename van ketenhotels worden hotels over het algemeen ook steeds groter. Dit niet alleen door de grote nieuwe ketens maar ook door de uitbreiding van gevestigde ketenpartijen. Bron: CBS Bron: Airbnb