[ vastgesteld ] Buitengebied Aalten 2007, wijziging Welinkweg 11-13

Transcriptie

1 [ vastgesteld ] Buitengebied Aalten 2007, wijziging Welinkweg 11-13

2 2

3 INHOUD TOELICHTING AANLEIDING VIGEREND BELEID HUIDIGE SITUATIE HET WIJZIGINGSPLAN HAALBAARHEID VAN HET PLAN BEELDKWALITEIT...10 BIJLAGE REGELS PLANKAART

4 4

5 TOELICHTING 5

6 6

7 1.1 Aanleiding De familie Westerveld had op het perceel Welinkweg 11, 13 een varkenshouderij. Deze bedrijfsvoering is gestaakt, waardoor de bebouwing haar functie heeft verloren. Door gebruik te maken van de zogenoemde Rood voor Rood regeling kan de kwaliteit op het perceel worden verbeterd. 1.2 Vigerend beleid Bestemmingsplan Het perceel Welinkweg 11, 13 in Aalten is bestemd in het bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2004 en heeft hierin de bestemming Agrarisch gebied met landschapswaarde hoogteverschil en openheid. Op de grond ligt een agrarisch bouwperceel. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf en het behoud, herstel en ontwikkeling van kleinschalige landschapselementen, zoals bosjes, houtwallen en poelen en behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden hoogteverschillen en openheid. Afbeelding 1 fragment plankaart, vigerend bestemmingsplan Op het perceel zijn de voorschriften van toepassing van het bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2004 en Correctieve herziening/ actualisatie Buitengebied Aalten Op grond van artikel 37.2 van het bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2007 kan het college van Burgemeester en wethouders na bedrijfsbeëindiging een agrarisch bouwperceel omzetten in de bestemming woondoeleinden als er voldaan wordt aan de voorwaarden die genoemd worden in dit artikel. Het plan van de Welinkweg 11, 13 voldoet aan deze voorwaarden, de bestemming kan dan ook worden omgezet en er kunnen vier extra woningen worden toegestaan. Afbeelding 2 zonering reconstructie- en streekplan Reconstructieplan Achterhoek en Liemers Intensieve veehouderij en zeer kwetsbare natuur gaan moeilijk samen. Bedrijven kunnen zich niet voldoende ontwikkelen en de hoge uitstoot van ammoniak bedreigt de natuur. Het reconstructieplan heeft tot doel veehouderij en kwetsbare natuur ruimtelijk te scheiden. Hiertoe zijn drie zones vastgesteld: - extensiveringsgebied (met zo weinig mogelijk intensieve veehouderijen) - verwevingsgebied en - landbouwontwikkelingsgebied. Het perceel Welinkweg 11, 13 ligt binnen het verwevingsgebied. Het verwevingsgebied is een gebied dat gericht is op een verweving van landbouw, wonen en natuur. Het voorliggende plan om een agrarische bestemming om te zetten in een woonbestemming is dan ook een ontwikkeling die past binnen het reconstructieplan. 7

8 Streekplan Het perceel is gelegen binnen het multifunctioneel gebied. Hier heeft de provincie geen eigen belangen geformuleerd. Het staat gemeenten vrij hier zelf het ruimtelijk beleid bepalen. Wel wil de provincie dat gemeenten rekening houden met waardevolle landschappen in deze gebieden. Ook hierbij geldt dat het voorliggende plan om de agrarische bestemming om te zetten in een woonbestemming past binnen dit plan. 1.3 Huidige situatie Op het perceel was een veehouderij gevestigd. Ten behoeve van dit bedrijf waren op het moment van indiening van het verzoek tot functiewijzing de volgende gebouwen aanwezig: - de oorspronkelijke woonboerderij (inmiddels afgebrand) - voormalige bedrijfswoning - voormalige bedrijfsgebouwen ten behoeve van varkenshouderij. Op onderstaande luchtfoto s is de situatie te zien, ten tijde van de aanvraag. Afbeelding 3 oorspronkelijke boerderij Afbeelding 4 Luchtfoto perceel Welinkweg Afbeelding 5 Luchtfoto omgeving 8

9 Ook op het perceel Heegtweg 1 wordt bebouwing gesloopt. Omdat dit perceel grenst aan de het landbouw ontwikkelingsgebied, is herbouw van een woning op deze locatie minder gewenst. De gemeente wil daarom medewerking verlenen aan het verplaatsen van deze bouwrechten, naar de locatie aan de Welinkweg zodat hier een compact erf kan worden gerealiseerd. Op onderstaande luchtfoto is de huidige situatie van het perceel aangegeven. Op afbeelding 7 is te zien welke bebouwing wordt gesloopt. Omdat op dit perceel al een woonbestemming ligt, is een bestemmingsplanwijziging voor deze locatie niet nodig. In een privaatrechtelijke overeenkomst is vastgelegd dat de bebouwing ook daadwerkelijk moet worden gesloopt. Afbeelding 6 Huidige situatie Heegtweg 1 Afbeelding 7 Te slopen bebouwing Heegtweg Het wijzigingsplan Het bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2007 biedt met de wijzigingsbepaling, artikel 37.2, de mogelijkheid om de bestemmingswijziging van agrarisch naar woonbestemming te realiseren en om extra wooneenheden toe te staan in ruil voor sloop van bebouwing. Het voorliggende wijzigingsplan blijft binnen de gestelde kaders zoals genoemd in artikel Omzetting van het perceel Welinkweg van de bestemming agrarisch gebied met landschapswaarde in de bestemming woondoeleinden is om die reden mogelijk. Daarnaast is het mogelijk om vier extra wooneenheden te realiseren. Twee van de vier wooneenheden worden gebouwd naar voorbeeld van de afgebrande boerderij en in dezelfde stijl herbouwd. Omdat het herbouw van de boerderij betreft, mag ook de inhoud van deze woningen 650 m³ zijn en zijn er op dit erf twee nieuwe woongebouwen toegestaan. De overige twee wooneenheden worden gerealiseerd in een eigentijdse, schuurachtige architectuur. De ligging van deze wooneenheden zijn gericht op de Aalter Es. De woningen hebben een maximale inhoud van 600 m³. Per wooneenheid is maximaal 75 m² aan bijgebouw toegestaan. In onderstaande afbeelding is de gewenste situatie uitgetekend. Bij dit ontwerp is rekening gehouden met de huidige kwaliteiten van het erf en de wensen voor de toekomst. Afbeelding 8 gewenste situatie 9

10 1.5 Haalbaarheid van het plan Door initiatiefnemer is een verzoek tot intrekking van de milieuvergunning ingediend. De procedure tot intrekking loopt. Omliggende agrarische bedrijven worden door de omzetting niet extra belemmerd. De beoogde nieuwe woningen en de te wijzigen wooneenheden vormen geen belemmerende factor voor de in de omgeving gelegen agrarische bedrijven. Daarnaast is in de Wet geurhinder en veehouderij een specifieke regeling opgenomen waarbij voormalige bedrijfswoningen en nieuw te bouwen woningen in het kader van een functiewijziging worden uitgezonderd voor de toetsing van geurhinder afkomstig van veehouderijen. Voor deze woningen geldt een lage beschermingswaarde en voor deze woningen dient ten opzichte van omliggende veehouderijen een geringere afstand in acht te worden genomen. Voor de nieuw te realiseren woningen is een bodemonderzoek nodig. Deze wordt gevraagd in het kader van de bouwvergunningsprocedure. De uitvoering van dit wijzigingsplan is een particuliere aangelegenheid. Er is een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat de initiatiefnemer zich bereid verklaart de mogelijk uit dit bestemmingsplan voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren. Het plan heeft verder voor de gemeente geen financiële consequenties. Hiermee staat de economische uitvoerbaarheid van het plan voor het gemeentebestuur vast. De locatie is niet gelegen binnen een zone met archeologische verwachting. Een archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. De locatie is niet gelegen binnen de invloedsfeer van een intensief gebruikte weg of spoorlijn. Hierdoor kan men er van uit gaan dat de voorkeursgrenswaarde op basis van de wet geluidhinder niet overschreden wordt. 1.6 Beeldkwaliteit In opdracht van de gemeente is door het Gelders Genootschap een notitie opgesteld voor de erftransformatie van Welinkweg 11, 13. Het te ontwikkelen bouwplan dient dan ook te passen binnen deze notitie, met dien verstande dat de situering van de bebouwing iets is aangepast in overleg met de gemeente. De notitie van het Gelders Genootschap is toegevoegd en maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan. 10

11 BIJLAGE 11

12 12

13 Erftransformatie Welinkweg 13, Aalten Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Concept April 2009

14 Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Concept April 2009 Erftransformatie Welinkweg 13, Aalten COLOFON Concept Gelders Genootschap AUTEUR: Ervenconsulent Gelders Genootschap

15 Luchtfoto van het perceel aan de Welinkweg 13, waarop de inmiddels afgebrande boerderij nog te zien is. Gelders Genootschap 3 SITUATIE Het erf van de heer Westerveld is gelegen aan de Welinkweg 13 te Aalten. Dhr. Westerveld is voornemens zijn varkanshouderij te beeindigen en de bestaande stallen te slopen. Daarvoor in de plaats zullen vier wooneenheden gesitueerd in twee gebouwen met bijgebouwen teruggebouwd worden. Voor de erftransformatie willen zij gebruik maken van de Rood-voor-Rood regeling. Om deze vier wooneenheden te kunnen realiseren levert Dhr. Westerveld m2 aan de Welinkweg en aanvullend hierop levert Dhr. Van Schijndel 470 m2 aan de Klokkemakersweg 4.

16 4 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor Welinkweg 13, Aalten ERVENCONSULENT 2009

17 Gelders Genootschap 5 RELEVANTE BELEIDSKADERS De omzetting van een agrarische bedrijfswoning bij bedrijfsbeëindiging naar een burgerwoning is mogelijk. Hierbij wordt de oppervlakte van het bouwperceel verkleind, waarbij het geheel een andere bestemming verkrijgt. Het wordt echter ook mogelijk gemaakt om een deel van de aanwezige bedrijfsgebouwen of bijgebouwen te hergebruiken voor woondoeleinden of de aanwezige bedrijfsgebouwen of bijgebouwen te slopen en te vervangen door nieuw te bouwen woningen. In tegenstelling tot hetgeen in het Streekplan en in de regionale nota Functies zoeken plaatsen zoeken functies is bepaald, wenst de gemeente ook de mogelijkheid te bieden om één zelfstandige woning te realiseren in plaats van uitsluitend meerdere wooneenheden. Door het verplicht stellen van meerdere wooneenheden wordt sanering wellicht onaantrekkelijk, de ruimtelijke kwaliteit eerder aangetast en vindt er intensivering van het buitengebied plaats. De mogelijkheid voor het toestaan van extra woningen wordt alleen mogelijk gemaakt bij bebouwing van (voormalige) agrarische bedrijven of bij een overschot aan bebouwing dat wellicht aanwezig is bij burgerwoningen. Uitgangspunt is dat de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving wordt verbeterd. Aan deze mogelijkheid zijn wel enkele voorwaarden verbonden met betrekking tot; - Sloop van bestaande gebouwen en bebouwing; - Karakteristieke en monumentale bebouwing dient bewaard te blijven en te worden hergebruikt; - Sloop ten behoeve van extra woningen, nieuwbouw, verbouwing van bedrijfsgebouwen; - Karakter en uitstraling van erf en bebouwing ; - In totaal mogen per locatie maximaal 4 nieuwe woningen worden gerealiseerd, aanvullend op de bestaande voormalige bedrijfswoning. In een inrichtingsplan dient te worden uitgewerkt op welke wijze wordt bijgedragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit op de locatie. Daarbij dient ook aandacht te worden geschonken aan de totale opzet van het erf, zoals de parkeergelegenheid, de indeling in verschillende eigendommen/tuinen en vooral de wijze waarop privacy geboden wordt waarbij bijvoorbeeld wel heggen/ hagen kunnen worden toegepast, maar schuttingen ongewenst zijn omdat zij niet passen in het landschapsbeeld. Als blijkt dat de minimum oppervlakte te slopen bebouwing niet wordt gehaald of wanneer de situatie na sloop verslechterd kan met andere vormen van verevening toch medewerking worden verleend aan het initiatief. In tegenstelling tot de voormalige bedrijfswoning worden de extra woningen gezien als stankhindergevoelige objecten waarvoor zwaardere normen gelden. Om agrarische bedrijven tegen deze nieuwe stankhindergevoelige functies te kunnen beschermen mag hergebruik voor woondoeleinden niet leiden tot extra beperkingen voor nabijgelegen agrarische bedrijven. (Bron beleidsuitgangspunten: Beleidsnotitie Plattelandsontwikkeling gemeente Aalten)

18 Es Kaart rond 1900 Hoogtekaart Kaart rond 2000 Luchtfoto uit Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor Welinkweg 13, Aalten ERVENCONSULENT 2009

19 Gelders Genootschap 7 BESTAANDE KWALITEITEN Landschap Op geomorfologische kaart is te zien dat de kavel van Dhr. Westerveld gelegen is de rand van de Aalter Es. De essen waren oorspronkelijk open akkers behorende bij het dorp dat aan de rand van de es lag. In dit geval Aalten. De gebieden buiten de es waren vroeger sterk verdicht door een fijnmazig netwerk aan beplanting. Het buurtschap Dale, waar het erf aan de Welinkweg ligt, is al van oudsher een kleinschalig gebied met verspreidliggende bebouwing en veel erf en kavelbeplanting. Het landschap ter plaatse is opener dan het vroeger was, maar is zeker niet weids. De erven zijn organisch gegroeid en hebben daarmee geen strakke rationele opzet maar zijn grillig van vorm. De bebouwing is los op het erf geplaatst in een schijnbaar toevallig patroon. Erf Op de kaart van 1900 is de afgebrande boerderij Lammers nog te zien. De verdraaide positie van de boerderij ten opzichte van de weg is een historisch gegeven en een waardevolle ruimtelijke kwaliteit van de plek. Ook de gebogen toegangsweg is een kwaliteit die de plek een historisch karakter geeft en het erf onderscheidt ten opzichte van andere nieuwere erven. Wanneer naar de oorspronkelijke situatie wordt gekeken waarbij de boerderij nog niet is afgebrand valt op dat de boerderij en de bijgebouwen niet haaks op elkaar geplaatst zijn maar schuin te opzichte van elkaar staan, waardoor een veelvormige tussenruimte ontstaat. Opvallend is dat het erf weinig beplanting heeft. Dit is echter geen kwaliteit en een gegeven wat meegenomen dient te worden in de toekomstige invulling van het perceel.

20 Foto s van de bestaande situatie van het erf, en de directe omgeving van het erf. 8 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor Welinkweg 13, Aalten ERVENCONSULENT 2009

21 De bestaande situatie van het erf met de te slopen (rood) bebouwing. Situatie voor afbranden van de boerderij Gelders Genootschap 9 BESTAANDE KWALITEITEN Gebouwen De historische boerderij die oorspronkelijk op het erf stond is helaas afgebrand. Aan de westzijde van de toegangsweg staat een oude schuur. De schuur hoort duidelijk bij de oorspronkelijke boerderij en is een element wat duidelijk maakt dat het hier om een oud erf gaat. Het is en schuur met karakter. In de nieuwe plannen is de schuur gesloopt. Het verdient aanbeveling te onderzoeken of de schuur dienst kan doen als toekomstig bijgebouw, namelijk als garage of wederom als schuur. Met betrekking tot de benodigde vierkante meters is dit ook mogelijk, namelijk wanneer 150 m2 aan bijgebouwen blijft staan hoeft voor de eerste te bouwen wooneenheid maar 500 m2 te slopen bebouwing worden ingebracht. Gezamenlijk is dit de 650 m2 die nu bij de bouw van de eerste wooneenheid moet worden geleverd.

22 Uitgangspunten: Indien mogelijk de bestaande schuur links van entree handhaven als karakteristiek element (niet op schets ingetekend); Nieuw bijgebouw Nieuwe boerderij (2 wooneenheden) Nieuw bijgebouw (2 wooneenheden) Nieuw bijgebouw Picknickplaats Nieuw fietspad Meidoornhaag Verdichting van de rand van de es door meer beplanting op het erf. Streekeigen beplanting toepassen; Het gebogen toegangspad en de gedraaide richting van de afgebrande boerderij vormen uitgangspunt voor het ontwerp. Geeft een speelse opbouw; Bebouwing ten opzichte van elkaar niet allemaal haaks positioneren. Het erf oogt als ware het historisch gegroeid; De oude (afgebrande) boerderij wordt herbouwd in dezelfde stijl; De nieuwe woningen en bijgebouwen hebben een schuurachtige architectuur, ondergeschikt aan de te herbouwen boerderij; Boomgaard Inrichtingsschets (indien de bestaande oude schuur moet worden afgebroken) Aan de voorzijde van het erf de bestaande notenbomen als uitgangspunt nemen voor de groene inrichting; Verbinden van bestaande padenstructuur aan de voet van de er zoor zandpad voor fietsers en voetgangers langs de erfgrens. Eventueel inrichting van verblijfplaats in de sfeer van het erf (boomgaard). 10 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden voor Welinkweg 13, Aalten ERVENCONSULENT 2009

23 Alternatieve inrichtingsschets (met behoud van oude schuur) Gelders Genootschap 11 NIEUWE KWALITEITEN Het landschap In de nieuwe situatie komt het erf als geheel verder van de weg af te liggen. Dit is ruimtelijk niet direct wenselijk, maar hiervoor is geen andere optie omdat over dit deel van het erf thans een hoogspanningsleiding loopt. Aan beide zijden van de kabels dient binnen een zone van 175 meter geen woonbebouwing gerealiseerd te worden. Het landschap ter plaats is organisch gevormd en grillig qua bebouwing en beplanting. Hierop dient te worden aangesloten. De rand van de es waar het erf ligt is een verdicht gebied met veel beplanting. Het erf wordt aangesloten op de groene omgeving door ook hier meer erfbeplanting toe te passen. Een nieuw fietspad is een aanwinst voor de recreatieve structuur van het gebied. Fietspad en aanliggende picknickplaats worden ruimtelijk gemarkeerd door bomen. Voor de picknickplaats is gekozen van hoogstamfruitbomen binnen een haag om de locatie onderdeel van de erven uit te laten maken. Gebouw De boerderij wordt naar voorbeeld van de afgebrande boerderij in eenzelfde stijl herbouwd. In de boerderij komen twee wooneenheden. Aanvullend worden nog twee wooneenheden gerealiseerd in een gebouw met een schuurachtige uitstraling. De boerderij is duidelijk herkenbaar als hoofdgebouw. Verder worden er op het ef nog enkele kleinere bijgebouwen gerealiseerd, welke dienst zullen doen als garage of schuur. De bebouwing, dient ten allen tijde worden uitgevoerd in bebouwingstypen die van oudsher voorkomen in de streek. In dit geval dienen de schuren een eenvoudige plattegrond te hebben voorzien van een breed zadeldak. Het erf De nieuwe boerderij wordt verder naar achter geplaatst, maar behoudt dezelfde orientatie als de afgebrande boerderij, hierdoor kan ook het bestaande toegangspad behouden blijven. Er is verder uitgegaan van de door de initiatiefnemer gewenste bouwmassa. De bebouwing is iets gedaarid ten opzichte van elkaar om ook in de nieuwe situatie een grillige erf tussenruimte te krijgen en geen vierkant plein. De ruimte tussen bebouwing en de weg wordt aangevuld door een hoogstaamboomgaard aan te leggen die samen met de bebouwing en het gebogen toegangspad een mooi cultuurhistroisch beeld oplevert. Bestaande schuur

24 13

25 REGELS 14

26 15

27 Regels behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2007, wijziging Welinkweg Artikel 1 Op dit wijzigingsplan zijn van overeenkomstige toepassing, de voorschriften van: bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2004, vastgesteld bij raadsbesluit van 14 december 2004, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland d.d. 28 juni 2005; de correctieve herziening/actualisatie van het bestemmingsplan Buitengebied Aalten 2007, vastgesteld bij raadsbesluit van 20 november 2007, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland d.d. 21 juli Met dien verstande dat: artikel sub b2 niet van toepassing is, zodat bijgebouwen niet minimaal 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning moeten zijn gesitueerd. de dubbele woningen aan de noordzijde allebei een inhoud mogen hebben van 650 m³. Artikel 2 Ter plaatse van de aanduiding [tae] zijn twee nieuwe woningen toegestaan, mits deze aaneengebouwd worden gerealiseerd. Artikel 3 Deze regels kunnen worden aangehaald als: wijzigingsplan Buitengebied Aalten 2007, Welinkweg Vastgesteld bij besluit van Burgemeester en wethouders van de gemeente Aalten d.d.15 maart 2010 de secretaris, de burgemeester, J. Nobel G. Berghoef 16

28 17

29 PLANKAART 18

30 19