Veelgestelde vragenlijst Recreatieoord Hoek van Holland 19 december 2014

Transcriptie

1 Tijdens de informatieavonden over de nieuwe huurovereenkomst hebben de aanwezige recreanten veel vragen gesteld. Om de informatie voor alle recreanten beschikbaar te stellen volgen hieronder de veel gestelde vragen, zoals geformuleerd door de aanwezige recreanten, met de bijbehorende antwoorden. Na de bijeenkomsten zijn er via andere kanalen (telefoon, etc.) ook een aantal aanvullende vragen binnen gekomen en worden er in en naar aanleiding van, s/brieven van de vereniging en de stichting Rotterdam aan Zee (RAZ) ook vragen gesteld en stellingen ingenomen over de nieuwe huurovereenkomst. De gemeente is blij met alle verdiepende vragen en heeft besloten deze onder Aanvullende vragen en stellingen te behandelen. Houd deze pagina s in de gaten. In een enkel geval hebben de vragen en de reactie van aanwezige recreanten op de bijeenkomsten, geleid tot een aanpassing van de huurovereenkomst. Bij de beantwoording zal dat dan duidelijk worden aangegeven. Huurovereenkomst gerelateerde vragen: Recht van opstal, algemene toelichting: Economisch eigendom: Bijlage 1: Algemene voorwaarden Recreatieoord Hoek van Holland 2014: Bijlage 2: Kavelbeleid en oppervlakte: Bijlage 3: Kruisjeslijst over het onderhoud: wie is waarvoor verantwoordelijk? Bijlage 4: Huishoudelijk Reglement Recreatieoord Hoek van Holland 2014 Aanvullende vragen en stellingen Disclaimer: aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

2 Huurovereenkomst gerelateerde vragen: 1. Waarom moeten wij een nieuwe huurovereenkomst ondertekenen? Deze nieuwe huurovereenkomst biedt u een grotere rechtszekerheid en gunstiger voorwaarden dan de huidige huurovereenkomst en het Kampeerreglement. 2. Ik sta als recreant al ruim 20 jaar op het recreatieoord. Wat gebeurt er als ik de huurovereenkomst niet onderteken? Door het niet ondertekenen van de nieuwe huurovereenkomst blijven de voorwaarden van uw huidige huurovereenkomst van toepassing. Met name het kampeerreglement is een verouderd document waarin een aantal zaken niet (goed) of onduidelijk geregeld zijn 3. Wat zijn de voordelen van de nieuwe huurovereenkomst? De nieuwe huurovereenkomst kent onder andere de volgende voordelen: - biedt meer rechtszekerheid; - wordt aangegaan voor onbepaalde tijd; - kent een opzegtermijn (voor de verhuurder) van één jaar; - heeft bepalingen waarin de waarde van het economisch eigendom van de opstallen (waaronder het recreatiehuisje) is geregeld - kent heldere afspraken over de jaarlijkse prijsindexatie en huuraanpassing (één maal in de vijf jaar); 4. Kan de gemeente de huurovereenkomst zomaar opzeggen? Wat is de opzegtermijn/periode die de gemeente bij het opzeggen in acht moet nemen? De gemeente kan de huurovereenkomst opzeggen maar niet zonder dat daar zwaarwegende argumenten voor zijn. De huurovereenkomst kan bijvoorbeeld opgezegd worden op grond van dwingende wetgeving en indien dit naar het oordeel van de verhuurder noodzakelijk is op grond van het algemeen belang (artikel 17 Algemene Voorwaarden). De opzegtermijn voor de gemeente bedraagt minimaal 1 jaar. Ook wangedrag en wanbetaling kan een reden zijn voor opzegging. 5. Wat is het beleid en de visie van de gemeente met betrekking tot het exploiteren van een recreatieoord? Het beheer van de gemeente is er op gericht het huidige sobere en doelmatige karakter van het Recreatieoord te behouden. Verder wil de gemeente het beheer verbeteren. Een van de doelen daarbij is de handhaving van de spelregels op het Recreatieoord de komende jaren aan te scherpen. Daarvoor zijn goede en duidelijke afspraken over de rechten en plichten van de huurder (de recreant) en de verhuurder (de gemeente) nodig. Deze zijn vastgelegd in de nieuwe huurovereenkomst. 6. Hoelang blijft de huurprijs stabiel? De gemeente past jaarlijks de huurprijs aan op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindices (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek(CBS). Naast deze jaarlijkse huurprijsaanpassing kan de gemeente één keer per 5 jaar de huurprijs herzien als blijkt dat de huurprijs niet meer overeenkomt met de redelijke kosten die de gemeente moet maken om het Recreatieoord goed te kunnen beheren. Hiervoor dient de gemeente de huurder 8 maanden van tevoren te informeren en 6 maanden van te voren met een onderbouwing bekend te maken. Deze huuraanpassing kan voor het eerst plaatsvinden met ingang van 1 maart Als de prijsindex omlaag gaat krijgen wij dan ook een huurverlaging? De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een huurprijsindexering leidt tot een lagere huurprijs. In dat geval blijft de laatst geldende huurprijs ongewijzigd.

3 8. Kan de gemeente met de huidige overeenkomsten ook al jaarlijks de tarieven aanpassen (huurverhogingen doorvoeren)? Ja. De gemeente past jaarlijks de huurprijs aan op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgende de consumentenprijsindices (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek(CBS). Daarnaast kan de gemeente boven op deze prijsindexering nu ook al, mits zorgvuldig onderbouwd, jaarlijks de huurtarieven extra aanpassen, bijvoorbeeld als de kosten van het onderhoud dusdanig stijgen dat dit niet meer overeenkomt met de kosten die de gemeente in alle redelijkheid moet maken om het recreatieoord te beheren. 9. Hoe zijn de kosten van het onderhoud en het achterstallig onderhoud verwerkt? Komen daar nog tariefsverhogingen uit voort? Volgens de laatste conditiemeting is de staat van onderhoud op het recreatieoord inmiddels op het door de gemeente gewenste niveau, te weten sober en doelmatig. De voorzienbare kosten van het jaarlijks onderhoud en het toekomstig onderhoud zijn reeds verwerkt in de huidige huurprijs. 10. Is het inzichtelijk welk onderhoud daar allemaal in is mee genomen? Het groot onderhoud is vastgelegd in een meerjarenonderhoudsprognose (MOP). Alle componenten zijn hierin meegenomen. De onderhoudsactiviteiten worden jaarlijks uitgewerkt in een gedetailleerder uitvoeringsprogramma. Dit uitvoeringsprogramma, of eenvoudiger gezegd jaarplan, voor 2015 is voor iedereen in te zien en wordt eind januari 2015 op de website van het Recreatieoord geplaatst. De volledige MOP ligt per 1 maart 2015 op de receptie van het Recreatieoord ter inzage. 11. Wat is kostendekkende huur? Een kostendekkende huur dekt alle kosten die de gemeente moet maken om het recreatieoord op het huidige niveau te onderhouden. De totale opbrengst van alle huurinkomsten, die de gemeente van de recreanten ontvangt, is dan voldoende om alle beheerkosten te kunnen betalen. De inkomsten en uitgaven zijn voor de gemeente dus gelijk. Beheerkosten zijn bijvoorbeeld de kosten van personeel, de kosten van het dagelijks onderhoud en de kosten van het groot onderhoud (op basis van het Meerjaren Onderhoudsplan). De huidige huren, die de recreanten betalen, zijn overigens al kostendekkend. Dat is de gemeente wettelijk verplicht (wet Markt en Overheid). 12. In de huurovereenkomst staat dat ik administratiekosten moet betalen. Is dat een verkapte huurverhoging? Nee, deze kosten zijn al opgenomen in de huidige huurprijs die jaarlijks bij u in rekening gebracht wordt. Ten behoeve van de transparantie zijn deze kosten nu zichtbaar gemaakt. Daarnaast is hier ook een maximum aan gesteld, te weten 2% voor de doorbelaste kosten van de verbruikte elektra en het verbruikte water, en 5% voor de overige doorbelaste leveringen en diensten. Dit zichtbaar maken van de administratiekosten leidt niet tot een huurverhoging. 13. In de huurovereenkomst staat dat ik omzetbelasting (BTW) moet betalen. Is dat een verkapte huurverhoging? Nee, deze kosten zijn al opgenomen in de huidige huurprijs die jaarlijks bij u in rekening gebracht wordt. Ten behoeve van de transparantie zijn deze kosten nu zichtbaar gemaakt. Dit zichtbaar maken van de BTW leidt niet tot een huurverhoging.

4 Recht van opstal, algemene toelichting. Recht van opstal Tijdens de afgelopen informatiebijeenkomsten vormden vragen van u over het recht van opstal een rode draad. Daarom wordt op dat begrip hieronder wat uitgebreider ingegaan. Het betreft een ingewikkeld juridisch onderwerp en niet iedere situatie is precies hetzelfde. De gemeente geeft u daarom alleen algemene informatie op hoofdlijnen. Indien u meer informatie wilt over het recht van opstal ten aanzien van uw eigen situatie, dan kunt u uiteraard zelf (op eigen kosten) een juridisch adviseur inschakelen. In deze rode draad is alle informatie over dit onderwerp gebundeld. Bij de antwoorden op de specifiek door u gestelde vragen zult u dezelfde informatie aantreffen als in deze rode draad. Wat houdt het recht van opstal eigenlijk in? Het recht van opstal is in het Burgerlijk Wetboek ( BW ) geregeld en houdt, simpel gezegd, het volgende in. De gemeente is (juridisch) eigenaar van de grond. Op grond van de wet heeft dat tot gevolg dat de gemeente ook (juridisch) eigenaar is van de opstallen die op de grond staan (artikel 5:3 BW). Dat heet natrekking. Het recht van opstal zorgt ervoor dat die natrekking wordt doorbroken. Er wordt daarmee een scheiding aangebracht tussen het (juridisch) eigendom van de grond en het (juridisch) eigendom van de opstal. Dat betekent dat het vestigen van een opstalrecht ervoor zorgt dat u (juridisch) eigenaar wordt van de opstal. De gemeente blijft in die situatie wel (juridische) eigenaar van de grond onder de opstal. Hoe ontstaat een recht van opstal? Een opstalrecht kan op twee manieren ontstaan: 1) door vestiging. Daarvoor moet bij een notaris een zogenaamde akte van vestiging worden gepasseerd (en ingeschreven in het kadaster). 2) door verkrijgende verjaring. Uiteraard geldt dat aan beide manieren van ontstaan aan allerlei regels en voorwaarden moet worden voldaan. Ook bestaan er verschillende soorten opstalrechten. Aan een recht van opstal kunnen ook allerlei voorwaarden worden verbonden. Heb ik de gemeente nodig om een recht van opstal te krijgen? Voor het vestigen van een recht van opstal heeft u de medewerking van de gemeente nodig. De gemeente geeft immers een stukje van haar eigendom weg. Indien u vindt dat u een (zelfstandig) recht van opstal hebt verkregen door verjaring, geldt dat u dat recht van opstal via een notaris kunt inschrijven in het kadaster. Een (goede) notaris zal dat echter niet zomaar doen. De notaris zal bij de gemeente navragen wat zij ervan vindt. De gemeente zal dan antwoorden dat zij vindt dat u geen recht van opstal heeft verkregen door verjaring. De gemeente heeft daar uiteraard ook goede argumenten voor. De notaris zal dat dan ook zo in het kadaster inschrijven. Dat betekent dat u er nog niet geheel zeker van bent dat u echt een recht van opstal heeft verkregen. Om zekerheid daarover te krijgen zult u naar de rechter moeten stappen. De gemeente zal uw standpunt bij de (hoogste) rechter bestrijden. De gemeente vindt dat u geen recht van opstal door verjaring heeft verkregen. De gemeente zal dan ook niet achterover leunen als u een recht van opstal laat inschrijven. Zij zal dan ook vervolgens naar de rechter gaan en vragen om vast te stellen dat u geen recht van opstal heeft verkregen, zo nodig tot bij de hoogste rechter. Waarom wil de gemeente niet meewerken aan een recht van opstal? Het beleid van de gemeente is dat zij in principe niet meewerkt aan het vestigen van een recht van opstal. Bij het recreatieoord speelt bovendien in ieder geval het volgende mee. Het gaat enkel om een recreatieoord, waarbij alleen tijdens het recreatieseizoen gebruik wordt gemaakt van de recreatiehuisjes.

5 Als eigenaar van het recreatieoord heeft de gemeente ook volledige zeggenschap over het recreatieoord. Als de gemeente opstalrechten zou toelaten, zou dat betekenen dat de gemeente een deel van deze zeggenschap kwijtraakt. Dit is niet in belang van het beheer van het gehele recreatieoord en dus uiteindelijk ook niet in het belang van de recreanten zelf. Tijdens de informatiebijeenkomst is ter toelichting hierop het volgende voorbeeld gegeven. U bent eigenaar van een weiland. U geeft uw buurman toestemming om daarop een schuurtje te bouwen voor de stalling van de pony van zijn dochter. Na enige tijd zegt de buurman zo nu ben ik eigenaar van het schuurtje. U kunt dan niet meer bij de grond onder dat schuurtje. U zou daar als eigenaar ook niet mee akkoord gaan. Voor de gemeente is dat niet anders. Welke zekerheid geeft de gemeente mij dan met de nieuwe huurovereenkomst? De gemeente geeft met de nieuwe huurovereenkomst de grootst mogelijke zekerheid die de gemeente u kan geven. De zekerheid wordt u aangeboden in de vorm van het economisch eigendomsrecht. Omdat u als huurder, met toestemming van de gemeente, uw recreatiehuisje op uw kosten hebt gebouwd, is het de bedoeling van de gemeente om het mogelijk te maken dat u de marktwaarde van uw huisje terugkrijgt als de huurovereenkomst eindigt. Dit wordt in de huurovereenkomst "economisch eigendomsrecht" genoemd (artikel 2 van de algemene voorwaarden). Dit betekent meer concreet op hoofdlijnen het volgende voor u: - u bent vrij om uw huisje te verkopen binnen de kaders van de algemene voorwaarden (artikel 18.1 tot en met Algemene Voorwaarden) - bij opzegging door de gemeente betaalt de gemeente u de marktwaarde (artikel 17.1)

6 Economisch eigendom: 1. Wat houdt het juridische eigendom in? Met juridisch eigendom bedoelt de gemeente het eigendom zoals dat is geregeld in het BW (artikel 5:1 BW). Dat betekent dat de gemeente eigenaar is van de grond en dat de opstallen die op het recreatieoord staan eigendom van de gemeente zijn (dat heet natrekking; zie artikel 5:3 BW). 2. Hoe is de eigendom van de opstal gewaarborgd? De gemeente is eigenaar van de grond en de opstallen. In de huurovereenkomst, waarbij aan u een stuk grond wordt verhuurd, geeft de gemeente u ook toestemming om opstallen op de grond te plaatsen. Omdat u als huurder, met toestemming van de gemeente, uw recreatiehuisje op uw kosten hebt gebouwd, is het de bedoeling van de gemeente om het mogelijk te maken dat u de marktwaarde van uw huisje terugkrijgt als de huurovereenkomst eindigt. Dit wordt in de huurovereenkomst "economisch eigendomsrecht" genoemd (artikel 2 van de algemene voorwaarden). Dit betekent meer concreet op hoofdlijnen het volgende voor u: - u bent vrij om uw huisje te verkopen binnen de kaders van de algemene voorwaarden (artikel 18.1 tot en met Algemene Voorwaarden) - bij opzegging door de gemeente betaalt de gemeente u de marktwaarde (artikel 17.1) 3. Kan ik nog steeds het recreatiehuisje verkopen? Ja, in artikel 18 van de Algemene Voorwaarden staat aangegeven dat u het recreatiehuisje nog steeds kunt verkopen en onder welke voorwaarden. 4. Indien de gemeente het Recreatieoord verkoopt, - Wat is dan nog de waarde van mijn huisje? Koop breekt geen huur. Dus alleen het feit dat er sprake is van verkoop zegt niets over de waarde van het huisje. De waarde van het recreatiehuisje is afhankelijk van meer factoren dan wie de eigenaar van het Recreatieoord is, zoals bijvoorbeeld de economische situatie, de ligging en de staat van het huisje zelf. - Hoe wordt de waarde van mijn recreatiehuisje bepaald Er is geen noodzaak om de waarde van het recreatiehuisje te bepalen bij de verkoop van het Recreatieoord. De waarde van het recreatiehuisje wordt bepaald op het moment dat u het zelf wilt verkopen. De huurovereenkomst voorziet hierin. Indien de beëindiging door opzegging vanuit de gemeente gebeurt of de gemeente gebruik maakt van het voorkeursrecht is dit respectievelijk in de artikelen 17.2 en 18.4 geregeld. Dat geldt dus ook voor een eventuele nieuwe eigenaar. - Kan de gemeente ook overwegen om over te gaan tot een gedeeltelijke verkoop (opdelen van het recreatieoord) Er is geen sprake van verkoop van het Recreatieoord op dit moment. In theorie is gedeeltelijke verkoop mogelijk, maar vanuit de gemeente bezien is dit niet wenselijk. 5. Hebben de recreanten enige inspraak in een mogelijk verkoopproces? Op dit moment zijn er geen plannen om het Recreatieoord te verkopen. Er is een enquête in voorbereiding om begin 2015 de recreanten te bevragen hoe zij de toekomst van het Recreatieoord zien. U kunt deze enquête gebruiken om uw mening kenbaar te maken. Bij een eventuele verkoop zal de gemeenteraad voorwaarden aan het proces stellen. In geval er besloten wordt tot verkoop dan schrijft het gemeentelijk verkoopbeleid voor dat dit op openbare en transparante wijze dient plaats te vinden. Voor het Recreatieoord zal de verkoop dan plaatsvinden per openbare inschrijving (Europese aanbesteding).

7 6. Waarom wil de gemeente niet meewerken aan het vestigen van een recht van opstal? Zie voor de beantwoording van deze vraag: Recht van opstal, algemene toelichting. 7. Is voor de uitvoering van het plan van de RAZ de medewerking van de gemeente nodig? Veel recreanten hebben al geld overgemaakt. De gemeente begrijpt dat het plan van de RAZ inhoudt dat u via de notaris een (zelfstandig) recht van opstal verkregen door verjaring laat inschrijven in het kadaster. Een (goede) notaris zal dat niet zomaar doen. De notaris zal bij de gemeente navragen wat zij ervan vindt. De gemeente zal dan antwoorden dat zij vindt dat u geen recht van opstal heeft verkregen door verjaring. De gemeente heeft daar uiteraard ook goede argumenten voor. Het ligt voor de hand dat de notaris dat dan ook zo in het kadaster zal inschrijven. Dat betekent dat u er nog niet geheel zeker van bent dat u echt een recht van opstal heeft. Om zekerheid daarover te krijgen zult u naar de rechter moeten stappen. De gemeente zal uw standpunt bij de (hoogste) rechter bestrijden. De gemeente vindt dat u geen recht van opstal door verjaring heeft verkregen. De gemeente zal dan ook niet achterover leunen als u een recht van opstal laat inschrijven. Zij zal dan ook vervolgens naar de rechter gaan en vragen om vast te stellen dat u geen recht van opstal heeft verkregen, zo nodig tot bij de hoogste rechter. 8. Waarom wil de gemeente niet meewerken aan een recht van opstal? De recreantenadviesraad (RAR) heeft hier nadrukkelijk om gevraagd, echter het beleid van de gemeente is dat zij in principe niet meewerkt aan het vestigen van een recht van opstal. Bij het recreatieoord speelt bovendien in ieder geval het volgende mee. Het gaat enkel om een recreatieoord, waarbij in principe alleen tijdens het recreatieseizoen gebruik wordt gemaakt van de recreatiehuisjes. Als eigenaar van het recreatieoord heeft de gemeente ook volledige zeggenschap over het recreatieoord. Als de gemeente opstalrechten zou toelaten, zou dat betekenen dat de gemeente een deel van deze zeggenschap kwijtraakt. Dit is niet in belang van het beheer van het gehele recreatieoord en dus uiteindelijk ook niet in het belang van de recreanten zelf. Tijdens de informatiebijeenkomst is ter toelichting hierop het volgende voorbeeld gegeven. U bent eigenaar van een weiland. U geeft uw buurman toestemming om daarop een schuurtje te bouwen voor de stalling van de pony van zijn dochter. Na enige tijd zegt de buurman zo nu ben ik eigenaar van het schuurtje. U kunt dan niet meer bij de grond onder dat schuurtje. U zou daar als eigenaar ook niet mee akkoord gaan. Voor de gemeente is dat niet anders. 9. Indien ik de nieuwe huurovereenkomst teken, sluit ik dan een beroep op het verkrijgen van een recht van opstal van het huisje uit? Met andere woorden; verslechteren mijn kansen die ik denk te hebben bij deelname aan het zekerheidsplan van de RAZ nadat ik de nieuwe huurovereenkomst hebt ondertekend? - Dat is NIET het geval voor de huidige recreanten die het nieuwe huurcontract tekenen. Als u het nieuwe huurcontract heeft getekend zal de gemeente dit niet tegen u gebruiken in een eventuele procedure over deze verjaringsclaim (in dit geval is het voor u van belang dat u dat ook niet doet). Nog duidelijker gezegd, na ondertekening van het nieuwe huurcontract verslechtert uw kans op het verkrijgen van een (vermeend zelfstandig) recht van opstal van het huisje door verjaring dus niet ten opzichte van de huidige situatie. - Iets anders is, dat de gemeente, zoals ook steeds duidelijk gezegd, eventuele verjaringsclaims zal betwisten en zal aanvechten tot bij de hoogste rechter. Dat standpunt blijft gehandhaafd. Maar het tekenen door de huidige recreanten van deze nieuwe huurovereenkomst zal door de gemeente in een eventuele juridische procedure buiten beschouwing worden gelaten. * Uiteraard geldt dat u na ondertekening van het nieuwe huurcontract zich wel moet houden aan de afspraken die daarin zijn opgenomen. Let op! De uitkomst van een eventuele juridische

8 procedure tussen u en de gemeente over uw beroep op een (vermeend zelfstandig) recht van opstal verkregen door verjaring heeft mogelijk gevolgen voor de afspraken die in het (nieuwe) huurcontract zijn vastgelegd. Iedere claim wordt bovendien apart juridisch beoordeeld aan de hand van de specifieke omstandigheden. 10. Hoe is de verkoop van recreatiehuisjes geregeld voor die gevallen met een tijdelijke goedkeuring van de Brandweer? De beantwoording van deze vraag staat los van de invoering van de nieuwe huurovereenkomst. Het onderstaande geldt dus ook al voor degenen, die onder het Kampeerreglement vallen. Deze tijdelijke goedkeuring door de Brandweer komt voort uit een in 2003 en 2004 door het bevoegd bestuur uitgevoerde controle /handhaving op de (brand)veiligheidseisen op het recreatieoord. Daarbij bleken veel recreatiehuisjes niet te voldoen aan de gestelde (brand)veiligheidseisen uit de destijds geldende bouwregelgeving (Bouwbesluit 2003). Diverse eigenaren van recreatiehuisjes zijn toen aangeschreven tot het treffen van (bouwkundige)voorzieningen om de geconstateerde gebreken te verhelpen. Een recreatiehuisje waar deze nodige voorzieningen alsnog waren getroffen kreeg het predicaat tijdelijke goedkeuring van de Brandweer. Dit houdt in dat voor deze huisjes tot op heden een overgangsregeling geldt. Bouwwerken met deze tijdelijke goedkeuring mogen op voorwaarde dat de bestaande afwijking(en) / strijdigheid van het huisje niet mag worden vergroot blijven staan. Aan deze huisjes mag wel groot onderhoud worden gepleegd, mits er dezelfde materialen voor worden gebruikt. Maar volledige vernieuwing is uitgesloten. Bij verkoop hoeft deze beperking geen probleem te zijn. De verkoper dient deze beperking wel vooraf aan de nieuwe koper kenbaar te maken. De verhuurder zal dit ook kenbaar maken daar het in de toekomst een beperking voor vervangende nieuwbouw of vergroting van het huisje kan geven. De gemeente kan in dit soort gevallen gebruik maken van zijn voorkeursrecht.

9 Algemene voorwaarden Recreatieoord Hoek van Holland Moet elk huisje bij een verbouwing een schriftelijke toestemming van de beheerder hebben en een (bouw)omgevingsvergunning hebben? Een huurder heeft voorafgaande aan een verandering van de opstal(len) een schriftelijke toestemming van de Verhuurder nodig. In artikel 5 van de Algemene Voorwaarden staat dit nader omschreven. Daarnaast kan het zijn dat U naast de toestemming van de Verhuurder een omgevingsvergunning moet aanvragen bij de gemeente. Voor meer informatie hierover kunt u contact opnemen met de afdeling Vergunningen van cluster Stadsontwikkeling. Zie voor verdere informatie de website: 2. Is elke bouwvergunning (omgevingsvergunning) ingeschreven of geregistreerd in het kadaster? Indien er een bouwvergunning (omgevingsvergunning) is afgegeven, dan zal deze niet in het kadaster worden opgenomen. De recreatiewoning staat niet als object in het kadaster opgenomen. 3. Mag je een bestaande schuur/berging/opstal vervangen door een identieke opstal indien onderhoud niet meer toereikend is? Nee, niet zondermeer. Bij volledige vervanging (herbouw) is er geen sprake van (groot)onderhoud. Bij volledige vervanging moet opnieuw een verzoek ingediend worden bij de verhuurder en wordt deze getoetst aan het bestemmingsplan. Hierin is opgenomen dat bestaande afwijkingen of strijdigheden met het bestemmingsplan niet mogen worden vergroot. Er vanuit gaande dat de schuur/berging/opstal in het verleden ooit is geplaatst met een (omgevings)vergunning, dan mag wel groot onderhoud worden gepleegd aan de opstal, mits er dezelfde materialen voor worden gebruikt. Maar volledige vernieuwing is uitgesloten. Voor meer informatie hierover kunt u contact opnemen met de afdeling Vergunningen van cluster Stadsontwikkeling. 4. Mag een recreant meerdere kavels huren? Ja, maar let er wel op dat er regels gesteld zijn voor het verhuren van de opstallen aan derden en aan het gebruik van het verhuurde. Deze verhuur is gelimiteerd tot maximaal 8 weken per jaar, waarvan maximaal 4 weken aaneengesloten. Bovendien mag er geen sprake zijn van het vestigen of het uitoefenen van een bedrijf. Maar als iemand bijvoorbeeld elke maand of kwartaal op een andere plek op het recreatieoord wil recreëren is hij/zij daar vrij in. 5. Heeft de gemeente enige invloed op dwingende bepalingen? Met andere woorden; is er nu al zicht op dwingende bepalingen die er aan komen. Nee, niet op dwingende bepalingen van wet- en regelgeving van andere overheden. Alle huidige bepalingen vanuit wet- en regelgeving zijn opgenomen in de huidige huurovereenkomst. Er zijn op dit moment geen lopende trajecten bekend met nieuwe regelgeving. Deze zullen echter altijd een parlementair traject moeten doorlopen. De gemeente Rotterdam kan binnen haar wettelijke bevoegdheden ook zelf dwingende regelgeving voorschrijven. Denk bijvoorbeeld aan het bestemmingsplan of de algemeen plaatselijke verordening (APV). Dergelijke gemeentelijke regelgeving (algemeen verbindende voorschriften) worden altijd tijdig bekendgemaakt. 6. In het Kampeerreglement was het mogelijk dat een kampeerhuisje werd overgeschreven op een meerderjarig eigen-, pleeg-, stief-, kleinkinderen, erfgenamen of een meerderjarig persoon. Kun je het huisje via een notariële akte testamentair worden overgedragen. Hoe is dit nu geregeld in de nieuwe huurovereenkomst als de verhuurder (gemeente) een voorkeursrecht heeft tot het verkrijgen het economisch eigendom? In de nieuwe huurovereenkomst is het overschrijven van een kampeerhuisje, zoals beschreven in artikel 40 van het Kampeerreglement Recreatieoord Hoek van Holland, niet opgenomen omdat dit wettelijk al is geregeld. Artikel 7:229 BW bepaalt namelijk dat de huurovereenkomst niet eindigt met het overlijden van de huurder.

10 De huurovereenkomst blijft in tact zolang (een van) de medeondertekenaar(s) van de huurovereenkomst in leven (is) zijn. De echtgenoot (geregistreerd) partner verkrijgt van rechtswege de goederen van de nalatenschap tenzij de overleden huurder bij testament of uiterste wilsbeschikking een andere regeling heeft getroffen. In dat geval dienen de erfgenamen een nieuwe hoofdhuurder aan te wijzen en vindt er een administratieve verwerking plaats (tenaamstelling huuroverschrijving). Bij erfgenamen geldt het voorkeursrecht van de gemeente niet (niet van toepassing). Het erfrecht heeft hier dus voorrang op het voorkeursrecht. Bij overdracht aan een willekeurige derde (niet zijnde een erfgenaam) geldt gewoon artikel 18 van de Algemene Voorwaarden, waardoor de gemeente in die gevallen eventueel gebruik kan maken van haar voorkeursrecht.

11 Kavelbeleid en oppervlakte: 1. Zijn de oppervlaktes van alle kavels gemeten? Alle kavels met een recreatiehuisje zijn opgemeten. Hierbij is de werkelijke zichtbare situatie, zoals deze buiten is aangetroffen, vastgelegd. 2. Wanneer zijn de kavels gemeten? Eind 2013-begin 2014 zijn de kavelmetingen uitgevoerd door de afdeling die ook de inmetingen verricht voor het kadaster. 3. Wordt mijn huur gewijzigd door een gewijzigde kavelgrootte? Hoe gaat dat in z n werk. Komt er eerst een factuur met nieuwe oppervlakte of eerst een gesprek? De huurprijs wordt aangepast aan het werkelijke aantal vierkante meters met toepassing van het geldende tarief per m2. In veel gevallen betreft het een marginale afwijking van de huidige administratief geregistreerde oppervlakte. Bij een geconstateerde afwijking wordt dit met de individuele huurder besproken. Op dat moment is ook de huurprijs bekend. 4. Als ik geen huurovereenkomst teken wordt dan ook mijn huur gewijzigd door een gewijzigde kavelgrootte? Ja, Dit staat los van het ondertekenen van de huurovereenkomst. Beheer op orde: uniformiteit, transparantie en duidelijke afspraken. 5. Indien dit leidt tot eventuele aanpassing van de kavels, moeten dan ook de opstallen e/o tuinafscheiding worden aangepast. Ja, maar hier geldt dat aantoonbare afspraken uit het verleden zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Afhankelijk van de situatie kan een overgangsregeling getroffen worden met een individuele huurder. 6. Wie draait op voor de kosten van deze aanpassingen? Alle aanpassingen zijn in principe voor rekening van de huurder. 7. Waar kan ik het kavelbeleid vinden? zie hiervoor de website: onder "vergunningplicht en overige voorwaarden" 8. Wanneer gaat dat in? Het kavelbeleid gaat 1 januari 2015 in.

12 Kruisjeslijst over het onderhoud: wie is waarvoor verantwoordelijk? De kruisjeslijst gaat over de vraag wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud op de door de recreant gehuurde kavel. De kruisjeslijst gaat dus niet over het recreatieoord als geheel; daar is alleen de gemeente verantwoordelijk voor. Ook niet over de opstal (het recreatiehuisje); daar is alleen de recreant verantwoordelijk voor. 1. In de kruisjeslijst staat dat het onderhoud van de kabels en buizen (nutsleidingen) binnen het gehuurde perceel en binnen de opstallen de verantwoordelijkheid (en dus voor rekening en risico) van de huurder is. Vragen: a. De gemeente is juridisch eigenaar van de grond en de opstallen. Dan zijn de nutsleidingen (onder de grond) toch ook van de gemeente? Dan moet de gemeente ook verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van die leidingen. De beantwoording van deze vraag staat los van de invoering van de nieuwe huurovereenkomst. Het onderstaande geldt dus ook al voor degenen, die onder het kampeerreglement vallen. De recreant is als huurder van de grond en gebruiker (afnemer) van de nutsvoorzieningen verantwoordelijk voor zijn deel van het onderhoud, te weten; - Riool. Hier ligt de onderhoudsplicht van het hoofdriool bij de verhuurder. De riolering tussen het huisje en de aansluiting op het hoofdriool zijn voor rekening van de huurder. - Elektra. Hier ligt de onderhoudsplicht voor de verhuurder tot aan de meter in de meterkast in het recreatiehuisje. De verhuurder (gemeente) is verantwoordelijk voor de hoofdleidingen tot de verdeelkasten en de leidingen van deze verdeelkasten tot aan de meter in het recreatiehuisje. Voor het onderhoud aan de leidingen na de meter in het huisje is de huurder verantwoordelijk. - Water. Het onderhoud van de leidingen tot aan de watermeter van het recreatiehuisje ligt bij de verhuurder. Het onderhoud vanaf de watermeter tot en met het recreatiehuisje is voor de huurder. - CAI. De onderhoudsplicht is tot het aansluitkastje in het recreatiehuisje voor de verhuurder. Vanaf het aansluitkastje is voor onderhoud van de huurder. b. Wat is de kwaliteit van deze nutsleidingen? Want als ik daar als recreant verantwoordelijk voor wordt dan wil ik wel weten wat de kwaliteit is. Van een groot deel van de kabels en buizen (leidingen) waar de huurder voor verantwoordelijk is, is de kwaliteit visueel goed waarneembaar. Voor het deel waar de leidingen niet zichtbaar zijn (zoals bijvoorbeeld de riolering) geeft de werking ervan een indicatie van de kwaliteit of zintuiglijke waarneming (stank of grondverzakking). c. Er is laatst een reparatie uitgevoerd door de gemeente in verband met lekkage aan de waterleiding. Ik heb daar nooit een rekening voor gehad. Hetgeen dus bevestigd dat de verantwoordelijkheid voor de nutsleidingen en het onderhoud daarvan bij de gemeente ligt. Het onderhoud van de leidingen tot aan de watermeter van het recreatiehuisje ligt bij de verhuurder. Het onderhoud vanaf de watermeter tot en met het recreatiehuisje is voor de huurder. Bij een lekkage aan de watermeter klopt het dus dat u hiervoor geen rekening heeft ontvangen. 2. In de kruisjeslijst staat dat de gemeente het boomonderhoud op de kavels doet. Hoe werkt dat en waar kan ik mijn verzoek tot kappen/snoeien indienen. Verzoeken tot snoeien en kappen kunnen worden ingediend aan het einde van het recreatieseizoen bij de beheerder. Deze verzoeken tot snoeien / kappen van bomen van de recreanten worden meegenomen in de zogenaamde bomenschouw die aan het einde van het jaar wordt uitgevoerd. Dit betreft een rondgang over het gehele recreatieoord, de camping en een gedeelte van het openbare gebied (bomen die niet vallen onder het beheer van het recreatieoord). In deze rondgang wordt naast de verzoeken van de recreanten ook een controle van het bomenbestand op bomen met een eventuele ziekte (iep), bomen die gevaar opleveren of bomen die overlast veroorzaken meegenomen. U zult begrijpen dat niet altijd direct of aan alle wensen tegemoet gekomen kan worden. Zo worden aanvullende snoeiwensen of rooien van bomen voorgelegd aan een deskundige die ook het

13 (jaar)snoeiplan beoordeeld en worden de onderhoudswerkzaamheden zoals het snoeien en kandelaberen opgenomen in het snoeiplan dat wordt buiten het groeiseizoen wordt uitgevoerd.

14 Bijlage 4 Huishoudelijk Reglement Recreatieoord Hoek van Holland Wat mag de maximale schuttinghoogte zijn? Dit is afhankelijk van de plaats van de schutting. Zie artikel 2.4 van het Huishoudelijk Reglement. 2. Hoe wordt een en ander gehandhaafd. Voorwaarden stellen is één, maar nakomen en handhaven is twee? De gemeente zal voor het komende jaar en de jaren daarop een beleid vast stellen waarop we gaan handhaven. Dit zal gefaseerd plaatsvinden. Voor het komende jaar zullen handhaving op overlast van dieren en de kwaliteit en de hoogte van de erfafscheidingen, alsmede handhaving op de verkeersregels als speerpunten gelden. Vervolgens zal de gemeente afhankelijk van de overlast en het geschil wat is ontstaan handhaven volgens de mogelijkheden die verhuurder conform het huurcontract en de wetgeving heeft. 3. Wat is onze rechtspositie als jaren gedoogbeleid is gevoerd? Overtredingen van wettelijke voorschriften zijn wel degelijk gehandhaafd. Bijvoorbeeld handhaving van de bepalingen in het bestemmingsplan. Wettelijke voorschriften zijn dus niet gedoogd. Wel is er helaas de afgelopen jaren minder aandacht geweest voor het naleven van de bepalingen en gedragsregels. Gedragsregels zijn echter geen wettelijke voorschriften. Bij het al dan niet naleven van de bepalingen en gedragsregels is er dan ook geen verworven recht door gedoogbeleid ontstaan. Bij bepalingen, die niet nageleefd zijn, zal de gemeente per geval bezien of er al dan niet alsnog gehandhaafd moet worden. Voor gedragsregels geldt altijd het handhavingsbeleid. Zie ook het antwoord op de volgende vraag. 4. Het is niet helder welke prioriteiten er worden gesteld in de handhaving. Het lijkt nu willekeur of is er toch een planmatige handhaving? De gemeente zal voor het komende jaar en de jaren daarop een beleid vast stellen waarop we gaan handhaven. Dit zal gefaseerd plaatsvinden. Voor het komende jaar zullen handhaving op overlast van dieren en de kwaliteit en de hoogte van de erfafscheidingen en verkeer als speerpunten gelden. Vervolgens zal de gemeente afhankelijk van de overlast en het geschil dat is ontstaan handhaven volgens de mogelijkheden die verhuurder conform het huurcontract en de wetgeving heeft. 5. Er zijn veel klachten geuit op het bezit van honden, overlast jeugd, geluid en verkeer. Maar wordt daar nu iets aan gedaan? Graag meer communicatie hierover. Zie hiervoor vraag Wat is het totaal te bebouwen oppervlakte van de opstallen? Mag je als huurder nu zelf een verdeling in vierkante meters maken? Het totaal aan bebouwd oppervlakte van de opstallen (recreatiehuisje inclusief de berging, luifel en andere bouwwerken) mag niet meer zijn den 45 m2. Indien het dakoverstek meer bedraagt dan 50 cm dient deze mee gerekend te worden met de bebouwde oppervlakte. De afmetingen, hoogte en ligging van de opstallen onderling en ten opzichte van de kavelgrenzen dienen in overeenstemming te zijn met het vigerende bestemmingsplan. 7. Mag je nu meer dan één bouwlaag bouwen? Hoe is dat dan geregeld met reeds in aanbouw zijnde recreatiehuisjes? Nee, in het huidige bestemmingsplan is bepaald dat maar één bouwlaag is toegestaan. Er zijn geen lopende bouwvergunningen die toestaan dat huisjes worden uitgevoerd met meer dan één bouwlaag. Tegen een in aanbouw zijnde opstal op het terrein loopt op dit moment een juridische procedure. 8. Er wordt een nieuw recreatiegebouw geplaatst en het Recreatieoord is van nieuwe terreinafscheidingen voorzien. Betalen wij als recreant daar (al) aan mee of moeten we dit gaan

15 betalen in de vorm van een huurverhoging? De bouw van het verenigingsgebouw en de aanleg van nieuw hekwerk leiden niet tot een huurverhoging.

16 Aanvullende vragen en stellingen 1. Vraag/Stelling Klopt de berichtgeving vanuit de Vereniging / Stichting Rotterdam aan Zee (RAZ) en De Jonge advocaten & Procureurs over het zekerheidsplan wel? Is die informatie wel juist? Waarom onderneemt de gemeente geen stappen richting de Vereniging / Stichting RAZ? De gemeente aarzelt om op dit soort berichten te reageren, het staat een ieder immers vrij zijn mening te uitten. Het is voor de gemeente ondoenlijk om op iedere mening, al dan niet correct, van verenigingen of individuele recreanten, te reageren. Bovendien is de RAR (recreanten adviesraad) de enige gesprekspartner van de gemeente als het gaat om vertegenwoordiging van de recreanten. Het ligt dus niet voor de hand om in dit geval uitgebreid te reageren op dit soort berichten vanuit de Vereniging / Stichting RAZ. Aan de andere kant bevat de berichtgeving de nodige misverstanden en onjuiste informatie en hebben recreanten op de informatie avonden aangegeven behoefte te hebben aan correcte informatie. De gemeente wil de recreanten daarom nogmaals wijzen op de antwoorden op de veelgestelde vragen (FAQ s) en op de aanvullende vragen en stellingen hieronder. 2. Vraag/Stelling De grond is van de gemeente en daardoor zijn, door natrekking van de grond, ook de opstallen (de zomerhuisjes) van de eigenaar van de grond: de gemeente dus. Het klopt dat de gemeente juridisch gezien door natrekking eigenaar is van de recreatiehuisjes. Dat is nu eenmaal bij wet zo geregeld. Dat heeft de gemeente altijd gezegd. Tegelijkertijd wil de gemeente dat de opbrengst van uw recreatiehuisje bij de recreant blijft of bij verkoop bij de recreant terecht komt. Vandaar dat de gemeente in de nieuwe huurovereenkomst het economisch eigendom voor u heeft opgenomen (zie veelgestelde vragen bij Economisch eigendom, antwoord 2). 3. Vraag/Stelling Bij economisch eigendom blijft het juridische eigendom berusten bij de gemeente of een nieuwe eigenaar. Bij faillissement van de juridisch eigenaar valt het zomerhuisje in het faillissement van de juridisch eigenaar en heeft de economisch eigenaar (de recreant) het nakijken. Deze vraag staat los van de invoering van de nieuwe huurovereenkomst. Het geldt dus ook al voor degenen, die onder het Kampeerreglement vallen. Bovendien is een faillissement van de gemeente Rotterdam zeer denkbeeldig. 4. Vraag/Stelling De nieuwe grondeigenaar is niet verplicht zich te houden aan het nieuwe huurcontract. Bij verkoop van de grond zijn hiervoor geen bepalingen in de algemene voorwaarden opgenomen. De algemene regel volgens de wet is, dat bij eventuele verkoop van het recreatieoord de koper zich moet houden aan de huurovereenkomst. Zie ook veelgestelde vragen onderdeel Economisch eigendom, antwoorden 4 en 5). Koop breekt geen huur. Voor degenen die dan nog onder het Kampeerreglement vallen, blijft het Kampeerreglement van toepassing. Voor degenen die de nieuwe huurovereenkomst tekenen, is de nieuwe huurovereenkomst van toepassing. 5. Vraag/Stelling De vergoeding als bedoeld in art 17.1 van de algemene voorwaarden is alleen van kracht op grond van dwingende wetgeving en indien dit naar oordeel van verhuurder noodzakelijk is op grond van algemeen belang. Bijvoorbeeld het aanleggen van een spoorlijn over het recreatieoord. Dit betekent dat u in ieder ander geval geen vergoeding krijgt en art 17.1 waarschijnlijk nooit zal plaatsvinden dus: geen vergoeding. Artikel 17 van de Algemene Voorwaarden gaat inderdaad over opzegging van de huur door de gemeente op grond van dwingende wetgeving of op grond van algemeen belang. Het klopt, dat u alleen in die twee gevallen de marktwaarde van uw huisje vergoed krijgt. Dat is overigens nieuw

17 ten opzichte van het Kampeerreglement. Bij alle eerdere overeenkomsten (mondeling/of schriftelijk) is echter niets geregeld en bent u afhankelijk van de rechter. Andere opzeggingsgronden zijn bijvoorbeeld wanbetaling, ernstige hinder of overlast (zie ook veelgestelde vragen onderdeel Huurovereenkomst gerelateerde vragen, antwoord 4). Dat er in het geval van wanbetaling geen vergoeding door de gemeente wordt betaald is niet meer dan logisch. Slecht gedrag hoeft niet beloond te worden. Het staat de recreant dan overigens nog steeds vrij om zelf zijn huisje te verkopen. 6. Vraag/Stelling Artikel 9.1 van het huurcontract geeft de verhuurder S & C het recht om zo nodig de tarieven te verhogen en gemaakte onderhoudskosten of andere kosten, van welke aard dan ook, ongevraagd door te berekenen. Dit kan leiden tot verhogingen van % of nog hoger. Bijv. artikel 9.6 van de huurovereenkomst van overheidswegen dwingende voorschriften kan leiden tot extreme tariefsverhogingen. Dit is niet juist. De gemeente bied u een solide huurovereenkomst die exceptionele of ongefundeerde verhogingen uitsluit. Zie veelgestelde vragen onderdeel Huurovereenkomst gerelateerde vragen, antwoorden 6 en Vraag/Stelling Zodra het recht van opstal wordt geregistreerd op een kavel, dan is de grond voor de gemeente waardeloos geworden. Het wordt voor de gemeente dus moeilijk om de grond te verkopen! Dat de gemeente geen recht van opstal wenst voor de kavels heeft niet te maken met het al of niet makkelijker kunnen verkopen van het recreatieoord. Waarmee het wel heeft te maken, kunt u teruglezen in de veelgestelde vragen onderdeel Recht van opstal, algemene toelichting. 8. Vraag/Stelling De vrije verkoop van het zomerhuisje is van de baan met de nieuwe huurovereenkomst. De recreant is verplicht bij verkoop het huisje eerst aan te bieden aan de gemeente. Als de gemeente geen belangstelling heeft, dan pas mag de recreant het huisje op de vrije markt verkopen. De gemeente bepaalt de prijs en als de recreant het daar niet mee eens is, dan moet de recreant naar de rechter. De gemeente hoeft niet de marktwaarde te bepalen. De gemeente heeft bij de nieuwe huurovereenkomst een recht van eerste koop. De gemeente kan, maar hoeft niet, gebruik maken van haar voorkeursrecht, bijvoorbeeld in geval van aanvullende eisen op het gebied van de (brand)veiligheid of dijkverzwaringen door stijging van de zeespiegel. De gemeente bepaalt dan niet zelf de prijs. De gemeente en de recreant benoemen samen in overleg een taxateur, die de marktwaarde taxeert. Het advies van de taxateur is bindend, ook voor de gemeente (Zie veelgestelde vragen onderdeel Economisch eigendom; antwoord 2). 9. Vraag/Stelling De gemeente probeert met de nieuwe huurovereenkomst de registratie van het recht van opstal door verjaring te voorkomen. Door de nieuwe huurovereenkomst te tekenen worden verkregen rechten opgegeven. Het proces van invoering van een nieuwe huurovereenkomst en het overleg daarover met de RAR (recreanten adviesraad) is aantoonbaar ruim voordat er sprake was van een zekerheidsplan gestart. Door ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst geven de huidige recreanten geen (vermeend) verkregen recht op opstal op. Zie veelgestelde vragen onderdeel Economisch eigendom, antwoord Vraag/Stelling Met dit nieuwe huurcontract geeft de recreant (verkregen) rechten op. Ook is de nieuwe huurovereenkomst een verslechtering ten opzichte van de huidige situatie. Door de nieuwe huurovereenkomst te tekenen, geeft u geen verkregen rechten op. Zie het antwoord op vraag/stelling 8. De nieuwe huurovereenkomst is geen verslechtering ten opzichte van het Kampeerreglement.

18 Integendeel, de nieuwe huurovereenkomst is op een aantal belangrijke punten een verbetering ten opzichte van het Kampeerreglement. Zie het schema op het einde van de presentatie, die u ook op de website kunt vinden (de presentatie). 11. Vraag/Stelling De huurovereenkomsten zijn door verschillende advocaten afgedaan als zeer ongunstig voor de recreanten. De RAR heeft twee keer juridisch advies ingewonnen bij een door de RAR uitgekozen jurist. De tweede jurist (een notaris) heeft daarbij niet aangegeven, dat de nieuwe huurovereenkomst ongunstiger is dan het huidige Kampeerreglement. Wel heeft deze notaris een aantal verbeteringen genoemd, die zijn verwerkt in de nieuwe huurovereenkomst. Daarnaast heeft deze notaris opgemerkt, dat een recht van opstal de meest solide oplossing zou bieden aan de recreanten. Echter, zoals gezegd, is een recht van opstal voor de gemeente geen optie. Zie veelgestelde vragen, Economisch eigendom, antwoord 8.