Makelaarskantoor zonder gecertificeerd makelaar. Einde ontheffingsperiode. Korte opschorting van de tenuitvoerlegging droogleggingsmaatregel.

Transcriptie

1 Makelaarskantoor zonder gecertificeerd makelaar. Einde ontheffingsperiode. Korte opschorting van de tenuitvoerlegging droogleggingsmaatregel. Een makelaarskantoor wordt geconfronteerd met het feit dat zijn enige NVMmakelaar binnenkort vertrekt. Het kantoor verzoekt om tijdelijke ontheffing van de verplichting over een gecertificeerd makelaar te beschikken. De NVM verleent die voor 3 maanden, eindigende op 1 januari Op 17 december 2015 deelt het kantoor mee nog niet geslaagd te zijn in het vinden van een nieuwe makelaar. De NVM reageert op 4 januari 2016 dat verlenging van de ontheffing slechts in zeer bijzondere gevallen wordt verleend (waarvan hier geen sprake is) en dat het kantoor per 20 januari zal worden uitgesloten van de levering van goederen en diensten (de zgn. drooglegging). Het makelaarskantoor voert in beroep aan dat zijn geografische ligging het vinden van een makelaar bemoeilijkt. Tevens zegt het met een serieuze kandidaat in gesprek te zijn. Het verzoekt om de drooglegging op te schorten. De voorzitter van de Centrale Raad constateert dat hij de droogleggingsbeslissing slechts marginaal kan toetsen. Hij meent dat de NVM omderwille van de gelijkheid der leden terecht geen regionale omstandigheden kan meewegen. Hij constateert vervolgens dat het makelaarskantoor slechts in algemene zin bijzondere omstandigheden heeft genoemd die een verzoek tot verlenging van de ontheffing zouden rechtvaardigen en daartoe geen bewijsstukken heeft opgevoerd noch concreet heeft aangegeven wat het exact heeft gedaan om in de vacature te voorzien. Nu er gesprekken met een kandidaat gaande zijn, schort de voorzitter het besluit tot drooglegging tot 1 februari 2016 op. De voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: N MAKELAARDIJ VAN T B.V. (hierna: N), lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudend te H, verzoekster, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, verweerder.

2 2 1. Verloop van de procedure 1.1 Bij brief van 6 januari 2016 heeft N een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 25 lid 5 van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting (hierna: RLA). Het verzoek is gericht tegen de beslissing van 4 januari 2016 van de Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM (hierna: CL), waarbij op de voet van artikel 25 leden 1 en 4 RLA aan N is aangezegd dat zij met ingang van 20 januari 2016 wordt uitgesloten van het leveren van alle of bepaalde goederen en diensten door de NVM en aan de NVM gelieerde instellingen ( drooglegging ). 1.2 In genoemde brief van 6 januari 2016 heeft N de gronden aangevoerd waarop haar verzoek is gebaseerd. 1.3 De NVM heeft vooraf geen verweer ingediend of stukken overgelegd. De NVM heeft ter zitting verklaard dat zij hangende de behandeling van het verzoek bij de Voorzitter de uitsluiting opschort. 1.4 De Voorzitter heeft kennisgenomen van de tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van 4 januari 2016 van de NVM. 1.5 Ter zitting van 11 januari 2016 van de Voorzitter zijn verschenen; - namens N: de heer C. de V in persoon; - namens de NVM: de heer mr. G.F. Terhaar sive Droste. 1.6 De NVM heeft ter zitting verweer gevoerd. Voorts zijn partijen door de Voorzitter gehoord en zij hebben hun standpunten nader toegelicht. 2. Het geschil van partijen 2.1 De Voorzitter neemt het navolgende tot uitgangspunt. 2.2 Bij brief van 11 september 2015 heeft N aan de CL medegedeeld dat de enige aan haar verbonden NVM-makelaar onverwacht vertrekt zodat N vanaf 1 oktober 2015 geen gecertificeerde NMV-makelaar in dienst heeft. In genoemde brief heeft N op die grond ontheffing gevraagd van de verplichting als bedoeld in artikel 4 lid 4 RLA. 2.3 Bij brief van 12 oktober 2015 heeft de CL op de voet van artikel 26 RLA de gevraagde ontheffing verleend voor de duur van drie maanden vanaf 1 oktober 2015 en dus tot 1 januari 2016 met de bepaling dat verlenging in beginsel niet mogelijk is. 2.4 Bij brief van 18 december 2015 heeft de CL bij N geïnformeerd naar de voortgang bij het vinden van een nieuwe NVM-makelaar, of een persoon die voor aansluiting bij de NVM in aanmerking komt, voor de vestiging van N. Voorts is in de brief medegedeeld dat daarover uiterlijk op 4 januari 2

3 bericht moet zijn ontvangen. 2.5 N heeft bij brief van 17 december 2015 (bij de CL ontvangen op 22 december 2015) medegedeeld dat zij meer tijd nodig heeft om een NVMmakelaar te vinden en om die reden verlenging gevraagd van de ontheffing. 2.6 Bij aangetekende brief van 4 januari 2016 heeft de CL laten weten de ontheffing niet te verlengen, met verwijzing naar haar beleid dat, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, niet langer dan drie maanden ontheffing wordt verleend. Voorts heeft de CL in genoemde brief overeenkomstig artikel 25 lid 2 RLA medegedeeld dat zij N met ingang van 20 januari 2016 uitsluit van de levering van NVM-gegevens met de bepaling dat daartegen beroep openstaat als omschreven in artikel 25 lid 5 RLA. 2.7 Het verzoek van N is op 7 januari 2016 op het secretariaat van de Centrale Raad van Toezicht ontvangen. 3. Het verzoek 3.1 N verzoekt het besluit tot drooglegging van de CL te vernietigen - zodat zij niet wordt uitgesloten van de levering van NVM gegevens en de woningen van haar opdrachtgevers niet van funda.nl worden uitgesloten - en de tenuitvoerlegging van dat besluit in ieder geval op te schorten totdat op haar verzoek is beslist. 3.2 N wenst weer een NVM-makelaar aan haar vestiging te verbinden en vraagt een verlenging van de termijn waarvoor de ontheffing is verleend. N voert aan dat de geografische ligging van H het vinden van een NVMmakelaar extra bemoeilijkt en dat die omstandigheid bij de beoordeling van de lengte van de ontheffingstermijn dient te worden betrokken. N heeft tijdens de mondelinge behandeling medegedeeld dat zij op vrijdag 16 januari 2016 een afspraak heeft met een NVM-makelaar uit Alkmaar. N verwacht deze kandidaat voor 1 februari 2016 aan zich te kunnen verbinden. Tenslotte heeft N aangevoerd dat de NVM de uitkomst van de vergadering van de CL van 21 januari 2016 zou moeten afwachten. Tijdens die vergadering wordt onder meer de gevraagde verlenging van N besproken, aldus N. 4. Het verweer van de NVM 4.1 De NVM heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd. 4.2 Op de vergadering van 21 januari 2016 wordt onderhavige zaak niet besproken. Op de agenda staat wel het algemene beleid van de aan de CL gedelegeerde bevoegdheid om op grond van artikel 26 RLA een ontheffing 3

4 te verlenen. Individuele gevallen worden op die vergadering niet behandeld. De NVM acht het voorts onwenselijk om rekening te houden met geografische omstandigheden omdat daardoor onduidelijkheid kan ontstaan over de vraag hoe geografische omstandigheden van de verschillende regio s moeten worden beoordeeld met het risico dat de concurrentie tussen de NVM-leden wordt verstoord. 4.3 Tijdens de mondelinge behandeling heeft de NVM toegezegd de drooglegging niet ten uitvoer te leggen indien N vóór 1 februari 2016 heeft kunnen voorzien in opvolging en tevens een aanvraag tot aansluiting is ontvangen Beoordeling van het verzoek ontvankelijkheid 5.1 De Voorzitter stelt vast dat het verzoek schriftelijk en voldoende gemotiveerd is ingediend binnen 14 dagen na dagtekening van het besluit waartegen het verzoek zich richt zodat het verzoek aan de eisen van artikel 25 lid 5, 2e zin voldoet. schending artikel 4 lid 4 RLA 5.2 Artikel 4 lid 4 RLA bepaalt samengevat dat aan elke vestiging tenminste één NVM-makelaar verbonden moet zijn en dat een NVMmakelaar slechts bij één vestiging kan worden geregistreerd. 5.3 Tussen partijen is niet in geschil dat aan de vestiging van N vanaf 1 oktober 2015 geen NVM-makelaar is verbonden en dat N niet in opvolging heeft kunnen voorzien binnen de periode van drie maanden waarvoor aan N ontheffing van die verplichting is verleend. kader 5.4 Op grond van artikel 25 lid 1 RLA is het Algemeen Bestuur bevoegd om een NVM-lid dat regels van de vereniging niet in acht neemt of verplichtingen of verbintenissen niet nakomt, uit te sluiten van het leveren van goederen en diensten ( drooglegging ). Genoemde bevoegdheid is op de voet van artikel 28 RLA gedelegeerd aan de CL. 5.5 Voor de beoordeling van het verzoek van N heeft de Voorzitter ingevolge artikel 25 lid 5 RLA de vraag te beantwoorden of de CL in redelijkheid tot de uitsluiting van goederen en diensten heeft kunnen komen. Dit betekent dat de RLA aan de Voorzitter niet de bevoegdheid toekent het besluit volledig te toetsen en af te wegen, maar dat de Voorzitter het besluit slechts marginaal kan toetsen door na te gaan of de CL in het licht van alle omstandigheden van het geval ten tijde van het genomen besluit in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen. 4

5 5 Voor de beoordeling van het verzoek tot schorsing hangende het verzoek heeft de Voorzitter de belangen van beide partijen af te wegen. 5.6 De Voorzitter stelt voor de beoordeling van het verzoek voorop dat de CL op zichzelf als algemeen beleid een termijn van 3 maanden mag hanteren waarvoor de ontheffing voor de verplichting van artikel 4 lid 4 RLA wordt verleend en dat voor een verlenging van die termijn bijzondere feiten en omstandigheden noodzakelijk zijn. Mede gelet op het door CL gestelde belang voor alle leden een gelijke maatstaf te hanteren is het alleszins redelijk dit algemene beleid niet naar regio s te differentiëren. Daarbij weegt mee dat de uitzondering een verlenging onder bijzondere feiten en omstandigheden toe te staan in beginsel voldoende ruimte laat om in een specifieke situatie een uitzondering op die algemene termijn van 3 maanden toe te laten. Dit beleid heeft naar het oordeel van de Voorzitter tot gevolg dat als een lid om een verlenging van de algemene termijn van drie maanden verzoekt dat lid die bijzondere feiten en omstandigheden heeft te stellen en zo mogelijk met bewijsstukken heeft te onderbouwen. Gelet op de vérstrekkende gevolgen die een drooglegging heeft, brengt een zorgvuldige procedure met zich mee dat, als de CL een verzoek tot verlenging ontvangt zonder dat die nadere feiten en omstandigheden zijn gesteld, het lid zo spoedig mogelijk er op wordt gewezen dat die nadere feiten en omstandigheden noodzakelijk zijn en zo mogelijk met bewijsstukken dienen te zijn onderbouwd. Hiervoor heeft de CL het NVMlid een korte maar redelijke termijn te geven. De CL kan deze stelplicht met bewijslast ook opnemen in het besluit waarin de standaardtermijn van 3 maanden wordt verleend en het NVM-lid in die brief reeds wordt gewezen op de mogelijkheid dat (alleen) onder bijzondere omstandigheden verlenging van de termijn mogelijk is. verzoek tot verlenging/vernietiging 5.7 N heeft in het verzoek tot verlenging bij brief van 17 december 2015 slechts in algemene zin opgemerkt dat de gegeven dispensatietermijn van drie maanden onvoldoende is gebleken om een NVM makelaar aan te trekken. 5.8 De Voorzitter is van oordeel dat de CL in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat deze algemene opmerking geen bijzonder feit of omstandigheid oplevert die een verlenging van de termijn van de dispensatieperiode rechtvaardigt. Het verzoek van N tot verlenging van die termijn, althans tot vernietiging van het besluit wordt verworpen. verzoek tot schorsing 5.9 Voorts heeft N verzocht het besluit te schorsen. Bij de beoordeling van dit verzoek tot schorsing betrekt de Voorzitter de volgende belangen en omstandigheden. 5

6 De Voorzitter stelt vast dat zowel in het besluit van 12 oktober 2015 als na ontvangst van het verlengingsverzoek de CL N niet expliciet op de hiervoor beschreven stelplicht met bewijsstukken heeft gewezen Voorts heeft N slechts in algemene zin aangevoerd dat mede in het licht van de aantrekkende huizenmarkt in het gehele land het lastig is in [de betreffende omgeving] op korte termijn een NVM makelaar aan te trekken. N stelt dat zij een headhunter heeft geraadpleegd en dat dit nog niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. De Voorzitter stelt ook vast dat N deze stellingen niet met bewijsstukken heeft onderbouwd zodat niet kan worden vastgesteld welke concrete inspanningen N in die termijn van drie maanden heeft gedaan N heeft voorts ter zitting gesteld hetgeen door de CL niet is weersproken - in gesprek te zijn met een NVM-makelaar met wie voor 16 januari 2016 een afspraak is gemaakt. N verwacht dat op korte termijn met deze kandidaat tot overeenstemming kan worden gekomen, zodat zij kort vóór 1 februari 2016 in opvolging kan hebben voorzien. Het verschil van mening over de agenda van de vergadering van de CL op 21 januari 2016 is niet langer relevant nu N verwacht vóór 1 februari 2016 een aanvraag voor aansluiting te kunnen doen en de NVM desgevraagd heeft toegezegd die datum te zullen afwachten Onder deze omstandigheden en na afweging van de wederzijdse belangen, waarbij mede acht wordt geslagen op de korte verlengingstermijn van een maand en de nadelige gevolgen die een drooglegging voor zowel het lid als (indirect) de NVM kan hebben, schorst de Voorzitter het besluit van drooglegging tot 1 februari kosten 5.14 Bij deze uitkomst van de procedure waarbij beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld komen de helft van de kosten van de behandeling van het verzoek ten laste van N. 6. Beslissing op het verzoek De Voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht: 6.1 schorst het besluit tot drooglegging van de CL van 4 januari 2016 in dier voege dat de tenuitvoerlegging van dat besluit niet eerder kan worden geëffectueerd dan 1 februari 2016; 6.2 verwerpt het verzoek van N tot verlenging van de dispensatieperiode althans tot vernietiging van het besluit van 4 januari 2016; 6

7 7 6.3 bepaalt dat N ter zake van de kosten van de behandeling van het beroep de helft van de kosten van die kosten, zijnde 1.334,- zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. Aldus gewezen te Haarlem door mr. D.H. de Witte, voorzitter, in aanwezigheid van mr. P.F.P. Nabben, plv. secretaris en ondertekend op 25 januari