De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: G. M., aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te D,

Transcriptie

1 Terecht door NVM boete opgelegd: niet voldoen aan verplichting om makelaars onderneming aan te melden. Wegens bijzondere omstandigheden geen kostenveroordeling opgelegd. Een makelaar deelt de NVM mede dat hij naast zijn taxatieonderneming een makelaarsbedrijf gaat starten. De NVM reageert daarop dat hij dit nieuwe bedrijf dient aan te melden als NVM-lid en stuurt daartoe een aanvraagformulier toe. Daarop blijft het van de kant van de makelaar stil. Diverse rappels helpen niet en ook telefonisch contact blijkt onmogelijk. Als de NVM dan na diverse waarschuwingen een boete van 1500 oplegt komt er een reactie: de makelaar verkeerde in bijzondere privé omstandigheden die er o.a. toe geleid hebben dat in de nieuwe onderneming tot dan toe geen enkele activiteit heeft plaatsgevonden. Vervolgens meldt de makelaar die onderneming alsnog aan. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar herhaaldelijk is gewaarschuwd dat zijn nalatigheid gevolgen kan hebben. De NVM heft dan ook in redelijkheid tot het opleggen van een boete kunnen besluiten. Het college ziet in de bijzondere omstandigheden waarin de makelaar verkeerde, aanleiding om hem niet met de kosten van behandeling van zijn beroep te belasten. De NVM had, toen zij van die situatie op de hoogte raakte, zijn beslissing kunnen heroverwegen of voorwaardelijk kunnen maken. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: G. M., aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te D, verzoeker, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM ), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, verweerster. 1. Verloop van de procedure 1.1 Ms is bij brief van 12 juni 2015 tijdig in beroep gekomen tegen de beslissing van de NVM van 2 juni 2015, waarbij aan hem een boete van 1.500,- is opgelegd. 1.2 In de brief van 12 juni 2015 heeft M verzocht het besluit van de NVM te

2 vernietigen en heeft hij de gronden van zijn verzoek uiteengezet. 1.3 De NVM heeft in haar brief van 6 augustus 2015 verweer gevoerd tegen het verzoek. 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de tussen M en de NVM gewisselde correspondentie en de beslissing van 2 juni Ter zitting van 1 oktober 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - M in persoon; - de heer G.F. Terhaar sive Droste en de heer C.M.J. Cramer namens de NVM. 1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 Eind januari 2015 vraagt M bij de NVM een extra vestigingsnummer aan en bij zijn aanvraag voegt hij een afschrift van het uittreksel van de Kamer van Koophandel betreffende M Makelaars B.V. i.o. bij. 2.3 In reactie op deze aanvraag bericht de NVM bij van 3 februari 2015 M, voor zover relevant: De onderneming M Makelaars B.V. i.o. is bij de NVM nog niet bekend. Omdat u de extra handelsnaam in deze nieuwe makelaardijonderneming zal gaan voeren dient het lidmaatschap van deze onderneming aangevraagd te worden. Graag verzoek ik u bijgevoegd formulier aanvraag ondernemingslidmaatschap in te vullen en met gevraagde bijlagen te retourneren. Hieraan zijn geen extra kosten verbonden, mits eigendom en adres uiteraard 100% gelijk zijn aan dat van het huidige ondernemingslid. Om na te kunnen gaan of de eigendom van de ondernemingen gelijk zijn verzoek ik u vriendelijk ook de meest recente aandeelhoudersregisters van De T D B.V. mee te sturen. 2.4 Een reactie blijft uit, waarna de NVM M bij van 24 maart 2015 aan de op 3 februari 2015 gezonden herinnert en verzoekt binnen 14 dagen de stand van zaken door te geven. 2.5 Bij brief van 7 april 2015, die tevens per wordt verzonden, bericht de NVM aan M: Bij de van 3 februari en 24 maart jl. is u gevraagd zorg te dragen voor aanmelding de onderneming M Makelaars B.V. Aan dit verzoek is tot op 2

3 heden niet voldaan. Ik maak u erop attent dat u/uw kantoor hierdoor in overtreding is. Wellicht is een en ander aan uw aandacht ontsnapt, of is er een andere reden waarom een reactie is uitgebleven. Hoe dan ook: ik moet u nu dringend verzoeken hier binnen veertien dagen alsnog voor te zorgen, omdat ik mij anders genoodzaakt zie de zaak voor te leggen aan de Commissie Lidmaatschapszaken. Deze commissie is ingesteld om toezicht te houden op het naleven van de regelgeving door NVM-leden. Zij zou dan kunnen besluiten maatregelen te nemen zoals het opleggen van een boete of een drooglegging van één of meerdere vestigingen. 2.6 Bij brief van 16 april 2015 reageert M op de brief van de NVM. In deze brief is onder meer opgenomen: Het enige wat ik tot nu toe heb gedaan is een inschrijving verzorgd bij de Kamer van Koophandel. Tevens is een inschrijfformulier aangevraagd en ingevuld t.b.v. de NVM om M Makelaars BV i.o. als tweede bedrijf met dezelfde makelaar op hetzelfde adres als NVM-kantoor aan te melden. Duidelijk is geworden, dat men mij niet gelooft bij het invullen van dat formulier en steeds nieuwe feiten moeten worden aangeleverd.( ) Vanwege gezondheidsperikelen in mijn privé-omgeving, staat alles bovendien in stilstand, omdat ik thans niet in staat ben de kwaliteit te leveren die ik voorsta als NVM-lid. ( ) Hopelijk vanaf september 2015 zal alles weer ten goede zijn gekeerd en zal een definitieve aanmelding volgen. 2.7 De NVM laat M bij van 11 mei 2015 weten dat tweemaal tevergeefs is getracht telefonisch hem de NVM regels voor te houden. Vandaar dat bij aan hem een nadere uitleg van de NVM regels wordt gegeven, inhoudende: Een NVM-makelaar die een eigen makelaardijonderneming voert, is verplicht om die onderneming per direct aan te melden als lid van de NVM. U heeft een BV i.o. ingeschreven en voert daarmee een onderneming voor de buitenwereld. U dient deze dan ook aan te melden. Nu u aangeeft dat de werkzaamheden voorlopig stilliggen, adviseer ik u echter om deze onderneming voorlopig uit te schrijven uit het handelsregister. Om handhavende maatregelen vanuit de Commissie Lidmaatschapszaken te voorkomen, verzoek ik u om dat vóor 1 juni a.s. te doen. Mocht u dat niet wensen dan verzoek ik u om uw BV i.o. alsnog aan te melden vóór 1 juni via bijgaand formulier. Die aanvraag brengt geen extra kosten met zich mee voor u. Bij deze is het aanvraagformulier ondernemingslidmaatschap NVM bijgevoegd. 2.8 Hierop reageert M bij van 1 juni 2015 als volgt: Ik ben bezig iemand in te schakelen, een KRMT-medewerker en hoop alles uiterlijk 10-6 opgelost te hebben. 2.9 Daags daarna, bij van 2 juni 2015, laat de NVM M weten dat het opnieuw niet is gelukt hem telefonisch te spreken, zodat wederom een wordt gezonden. In die meldt de NVM, voor zover relevant: Het ontgaat mij waarom het inschakelen van een KRMT medewerker iets te maken heeft met het tijdig voldoen aan uw verplichtingen zoals eerder 3

4 aangegeven. Nogmaals, u wordt geacht M Makelaars BV i.o. aan te melden als lid dan wel om de onderneming uit te schrijven uit het handelsregister Diezelfde dag, 2 juni 2015, legt de NVM M bij brief, die tevens per is verzonden, een boete op van 1.500, Op 28 juli 2015 vraagt M voor M Makelaardij B.V. het NVM lidmaatschap aan. 3. Het verzoek 3.1 M heeft aan de Centrale Raad van Toezicht verzocht om zich uit te spreken over de vraag of het Algemeen Bestuur in redelijkheid tot het opleggen van een boete van 1.500,- is gekomen. Daartoe heeft M, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 3.2 M is directeur-aandeelhouder van taxatiebureau T D B.V. Binnen deze vennootschap bestond geen mogelijkheid andere werkzaamheden te verrichten dan taxaties. Omdat de taxatiemarkt terugliep, heeft M ervoor gekozen om een tweede onderneming te starten, te weten M Makelaars B.V. In januari 2015 heeft M deze vennootschap in oprichting ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK). Ook heeft M in februari 2015 contact opgenomen met Realworks om een website te maken. Kort na de inschrijving in de KvK zijn echter aan de zijde van M persoonlijke omstandigheden ontstaan, waardoor hij het besluit heeft genomen om de werkzaamheden voor de verkoopmakelaardij op te schorten. Ook de werkzaamheden van Realworks zijn uitgesteld. Pas per 1 september 2015 is M met de verkoopmakelaardij gestart. De vennootschap Mulders M B.V. is inmiddels opgericht. 3.3 M heeft aangevoerd dat er van M Makelaars B.V. geen enkele werkzaamheid is geweest inzake het in verkoop nemen van panden of enige andere makelaarsactiviteit. Hij is steeds te goeder trouw geweest. Gelet op de door hem aangevoerde omstandigheden heeft M verzocht de beslissing van de NVM tot oplegging van de boete ad 1.500,- te vernietigen. 4. Het verweer van de NVM 4.1 De NVM heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd. 4.2 Het is voor de NVM en derden niet zichtbaar of een NVM-makelaar de markt niet bedient via een onderneming die ingeschreven staat in het handelsregister van de KvK. Om die reden geldt voor elke NVM-makelaar de verplichting om zijn makelaardijonderneming lid van de NVM te laten zijn en blijven. Op die wijze is ook een tuchtrechtelijk toets van het handelen of nalaten geborgd. 4.3 Reeds vanaf het eerste moment heeft de NVM M gewezen op zijn verplichtingen. 4

5 Er zijn herhaaldelijke waarschuwingen gestuurd waarbij M is gewezen op de mogelijkheid om de strijd met voornoemde regels op te heffen. Wanneer er na diverse verzoeken nog altijd niet wordt voldaan aan de verplichtingen, dient de NVM handhavend op te treden. Dat is zij ook verplicht ten opzichte van overige leden die wel conform de regels handelen. De NVM heeft bij de beslissing tot oplegging van de boete geen rekening kunnen houden met de persoonlijke omstandigheden van M omdat hij daarvan geen melding heeft gemaakt. 4.4 Gelet op het voorgaande is de NVM van mening dat zij in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het opleggen van een boete en verzoekt de NVM de Centrale Raad van Toezicht het beroep van M ongegrond te verklaren alsmede Mulders te veroordelen in de kosten van de procedure. 5. Beoordeling van het verzoek 5.1 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat ingevolge artikel 26 lid 3 sub b van de Statuten van de NVM een NVM-makelaar geen aandelen kan houden in het aandelenkapitaal van een makelaardijonderneming die geen lid is van de vereniging. 5.2 In verband met deze voor de NVM-makelaar statutaire verplichting heeft de NVM, toen zij bekend raakte met de makelaardijonderneming M Makelaars B.V. i.o., M er bij van 3 februari 2015 op gewezen dat hij een lidmaatschap voor deze onderneming diende aan te vragen. Op deze verplichting is M door de NVM nadien herhaaldelijk gewezen. De Centrale Raad van Toezicht wijst onder meer op de hiervoor aangehaalde berichten op 24 maart 2015, 7 april 2015, 11 mei 2015 en 2 juni Uit deze berichten heeft M kunnen afleiden dat het door hem ingevulde formulier voor een extra vestigingsnummer niet toereikend was en hij aan aanvraagformulier voor het lidmaatschap had in te zenden. Volledigheidshalve is dat formulier in één van de berichten van de NVM ook aan hem toegezonden. Indien M de berichten van de NVM nauwkeurig had gelezen, had hem duidelijk kunnen en moeten zijn dat hij niet voldeed aan de in de Statuten opgenomen verplichting en dat hij daardoor het risico liep, waarvoor hij ook is gewaarschuwd, dat jegens hem maatregelen, zoals het opleggen van een boete, zouden worden genomen door de Commissie Lidmaatschapszaken. 5.3 Uit het voorgaande volgt dat M, door na te laten ten behoeve van de vennootschap M Makelaars B.V. i.o. een aanvraagformulier in te dienen voor de inschrijving als lid, artikel 26 lid 3 sub van de Statuten heeft overtreden en dat hem deze overtreding uit de s en brieven van de NVM duidelijk was, althans had kunnen zijn. Als gevolg van deze overtreding is het Algemeen Bestuur van de NVM krachtens artikel 24 lid 1 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting gerechtigd een boete op te leggen van maximaal 5.000,-. De NVM heeft in redelijkheid kunnen besluiten tot het opleggen van een boete en in redelijkheid dit bedrag kunnen bepalen op 1.500,-. Het door M ingestelde beroep wordt dan ook verworpen. 5.4 Met betrekking tot de kosten van de behandeling van het beroep van M overweegt 5

6 de Centrale Raad van Toezicht als volgt. M heeft eind januari 2015 de nieuwe onderneming opgericht en de vennootschap in oprichting in de KvK ingeschreven. M heeft de NVM met zijn aanvraag voor een extra vestigingsnummer hier meteen op gewezen. Door deze stipte aanmelding van M is de NVM bekend geraakt met deze nieuwe onderneming van M. M heeft gesteld, wat de NVM onbetwist heeft gelaten, dat hij vanaf de oprichting in januari 2015 t/m juli/augustus 2015 in die nieuwe onderneming geen activiteiten heeft ondernomen. Hierdoor wist dan wel kon de NVM weten dat de nieuwe onderneming aan derden geen nadeel kan hebben toegebracht. De NVM heeft door het niet (terstond) inschrijven als lid ook geen financieel nadeel geleden. Voorts heeft M eerst nadat de NVM aan M bij besluit van 2 juni 2015 een boete heeft opgelegd, aan de NVM uiteengezet welke persoonlijke omstandigheden maakten dat hij niet adequaat op de berichten van de NVM heeft gereageerd en telefonisch slecht bereikbaar was. Deze persoonlijke omstandigheden zijn door de NVM niet betwist. Tot slot is M reeds lange tijd aan de NVM verbonden en van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is in al die tijd niet gebleken. Onder deze bijzondere omstandigheden, waar zwaar meewegen de persoonlijke omstandigheden die op zichzelf niet rechtvaardigen maar wel begrijpelijk maken dat de s en brieven van de NVM in de periode vanaf februari t/m juni 2015 niet de aandacht van M hebben gekregen die van een NVM makelaar mag worden verwacht, had de NVM aanleiding kunnen zien om de aan M opgelegde boete te heroverwegen en bijvoorbeeld in een voorwaardelijke boete met een duidelijke en redelijke termijnstelling om te zetten. Tegen deze achtergrond is van een zodanige bijzondere situatie sprake dat de Centrale Raad van Toezicht M niet zal belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van zijn beroep. 5.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak. 6. Beslissing op het verzoek 6.1 Verwerpt het beroep. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, W. van Haselen, lid en mr. C.C. Horrevorts, lid/plv. secretaris en ondertekend op 10 december