CR 12/2421 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.

Transcriptie

1 CR 12/2421 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Taxatie. Niet eigen binnenopname door makelaar. Waardeoordeel op basis van informatie en foto s van medewerker is in strijd met de NVM-voorschriften. De makelaar (beklaagde) heeft een taxatierapport opgesteld en ondertekend terwijl hij niet zelf het pand van binnen opnam, maar afging op de informatie en foto s van zijn medewerker. De raad van toezicht was van oordeel dat op het voorschrift dat de NVM-makelaar zelf de binnenopname verricht een uitzondering gemaakt kan worden als de makelaar het object reeds voldoende kent. De Centrale Raad oordeelt dat de regels zodanige uitzondering niet toelaten. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: R.P.W. (hierna: W), voorheen aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te A, appellant/beklaagde, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, appellant/verweerder, en P. G. (hierna: G), wonende te A, klager 1. Verloop van de procedure 1.1 Bij brief van 11 april 2011 heeft G een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Amsterdam. In de beslissing van 8 december 2011, verzonden op 9 december 2011, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen W ingediende klacht gegrond verklaard maar is aan hem geen straf opgelegd. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat W met een bedrag van dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. W is bij brief van 4 januari 2012 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. 1.2 In zijn beroepschrift van 4 januari 2012 heeft W de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd. 1.3 De NVM heeft bij brief van 31 januari 2012 hoger beroep ingesteld tegen de beslissing. In haar beroepschrift van 7 maart 2012 heeft de NVM de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep

2 2 is gebaseerd. 1.4 In zijn brief van 3 april 2012 heeft G verweer gevoerd tegen het door W ingestelde hoger beroep en voorts zijn reactie gegeven op de inhoud van het beroepschrift van de NVM. 1.5 In zijn verweerschrift van 8 mei 2012 heeft W verweer gevoerd tegen het door de NVM ingestelde hoger beroep. 1.6 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht. 1.7 Hoewel op de voorgeschreven wijze opgeroepen is G niet verschenen op de zitting van 13 september 2012 van de Centrale Raad van Toezicht. Namens de NVM zijn verschenen de heer C.M.J. Cramer vergezeld van de heer J.F.B. van Hasselt. W heeft meegedeeld dat hij wegens zijn permanente verblijf in het buitenland niet ter zitting zal verschijnen. Hij heeft om een beslissing van de Centrale Raad van Toezicht verzocht. 1.8 De NVM is door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en heeft haar standpunt nader toegelicht. De heer Van Hasselt heeft zich hierbij bediend van een pleitnotitie. 2. De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 De Raad van Toezicht heeft in zijn beslissing een aantal feiten vastgesteld. In hoger beroep zijn partijen niet tegen deze vaststelling opgekomen zodat ook de Centrale Raad van Toezicht van die feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende. 2.3 G heeft zijn appartement gelegen aan de C-straat 31-II in A verkocht voor In verband met een door de koper aangevraagde hypothecaire financiering heeft (het kantoor van) W opdracht gekregen om het appartement te taxeren. W heeft blijkens zijn taxatierapport per 28 maart 2011 de marktwaarde daarvan getaxeerd op en de executiewaarde op De aan het kantoor van W verbonden medewerker V heeft de binnenzijde van het appartement opgenomen en geïnspecteerd en de door hem daarover verzamelde gegevens, waaronder diverse foto s, aan appellant overgedragen en toegelicht. Appellant heeft de buitenzijde van het appartement en de omgeving daarvan opgenomen. In het taxatierapport is ondermeer het navolgende vermeld: Opdracht is uitgevoerd door taxateur : De heer R.P. W. Ingeschreven in het register Lid van/aangesloten bij Kantoor : VastgoedCert onder nummerrmt xxxxx : NVM onder nummer xxxxx : W Makelaardij o.z.

3 3 [volgen NAW-data] Datum opname en inspectie : De koper heeft de koopovereenkomst ontbonden. G heeft de in Amsterdam gevestigde makelaar Van der V in november 2011 opdracht gegeven om ten behoeve van de financiering van zijn appartement de waarde daarvan te taxeren. Met als waardepeildatum 8 november 2011 heeft Van der V de marktwaarde getaxeerd op en de executiewaarde op De klacht 3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in. 3.2 W heeft de taxatieopdracht niet zelf uitgevoerd, maar overgelaten aan zijn medewerker V. Omdat W het appartement niet heeft opgenomen heeft hij een onjuist taxatierapport uitgebracht en tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. 4. Het hoger beroep van W 4.1 W heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 4.2 De Raad van Toezicht heeft overwogen dat uit het oogpunt van zorgvuldigheid de makelaar zelf de binnenzijde van een te taxeren object dient op te nemen, maar heeft nagelaten om te motiveren waarom een dergelijke eis voortvloeit uit Regel 1 van de Erecode. 4.3 In de regelgeving van de NVM is geen voorschrift opgenomen met betrekking tot de wijze waarop een makelaar de binnenzijde van een te taxeren object moet opnemen en evenmin is bepaald dat de makelaar zelf daartoe verplicht is. Ook in artikel 14 lid 4 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting (hierna: RLA) is een dergelijke verplichting niet opgenomen. Het bestaan daarvan volgt ook niet uit de jurisprudentie van de tuchtrechter en tijdens de verplichte scholingscursussen van de NVM wordt op een dergelijk voorschrift niet gewezen. De aan de juridische dienst van de NVM verbonden medewerkster S heeft meegedeeld dat de wijze van opname van een object in het kader van een taxatie niet aan voorschriften is gebonden. 4.4 W heeft de uitwendige kenmerken van het appartement en de relevante omgevingsfactoren opgenomen. Zijn medewerker V heeft hem voorzien van een gedetailleerde beschrijving van de binnenzijde en foto s daarvan alsmede een tekening. Mede in aanmerking genomen de uitgebreide ervaring en kennis van soortgelijke objecten van W, is sprake geweest van een juiste en volledige inwendige opname als bedoeld in artikel 14 lid 4 RLA. W heeft zijn taxatie dan ook met de vereiste zorgvuldigheid uitgevoerd. 4.5 De Raad van Toezicht heeft overwogen dat met betrekking tot de verplichting van de makelaar om zelf de binnenzijde van het object op te nemen een uitzondering kan worden gemaakt, indien het object in voldoende mate bekend is bij de taxateur. Daarvan was in dit geval sprake aangezien W door middel van de gedetailleerde beschrijving van zijn medewerker in combinatie met

4 4 foto s en een tekening, voldoende bekend was met het appartement. G heeft niet aangevoerd dat W een onjuist of onvolledig beeld van het appartement heeft verkregen en ook de Raad van Toezicht is niet tot een dergelijk oordeel gekomen. Niet is gebleken dat de opgenomen beschrijving van het appartement niet correct of volledig zou zijn of in het taxatierapport een onjuiste waarde was opgenomen. Van belang is nog dat is getaxeerd in verband met financieringsdoeleinden en geen sprake was van een bouwkundige of technische keuring. 4.6 Indien de Centrale Raad van Toezicht het beroep niet gegrond zou verklaren bestaat aanleiding voor matiging van de kosten omdat, gelet op de gang van zaken en het feit dat niet is gebleken dat een onjuist waardeoordeel is gegeven, slechts sprake is geweest van gering onzorgvuldig handelen. Een rol hierbij speelt nog dat W voor zijn taxatie een bedrag van slechts 130 heeft gedeclareerd. 5. Het hoger beroep van de NVM, tevens verweer naar aanleiding van het hoger beroep van W 5.1 De NVM heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 5.2 De Raad van Toezicht heeft weliswaar tot uitgangspunt genomen dat de makelaar in persoon een te taxeren object in ogenschouw dient te nemen waaronder de binnenzijde daarvan, maar heeft vervolgens overwogen dat op die regel een uitzondering kan worden gemaakt in het geval het desbetreffende object reeds in voldoende mate bij de makelaar bekend is. De NVM heeft ernstig bezwaar tegen de vermelde uitzondering omdat deze is verbonden aan de bekendheid met het desbetreffende object maar niet duidelijk is welke eisen daaraan moeten worden gesteld. In dat verband wijst de NVM er op dat de toestand van een object, bijvoorbeeld als gevolg van een calamiteit, binnen een dag wezenlijk kan veranderen. 5.3 In artikel 14 lid 1 RLA is het voorschrift opgenomen dat taxaties door een NVM-makelaar worden verricht. In lid 4 daarvan is bepaald dat voorbereidende werkzaamheden zoals metingen en recherche, door een daartoe bekwame medewerker mogen worden verricht maar daaraan is toegevoegd dat de in- en uitwendige opname niet behoren tot de voorbereiding van een taxatie. Dit artikel laat de door de Raad van Toezicht aangenomen uitzondering niet toe. De conclusie kan geen andere zijn dan dat de in- en uitwendige opname door de makelaar dienen plaats te vinden. W heeft een onjuiste uitleg aan deze bepalingen gegeven. 5.4 Financiële instellingen die kredieten verlenen moeten op taxatierapporten kunnen vertrouwen en dat geldt ook voor de wijze van totstandkoming daarvan. Het valt op dat de Raad van Toezicht niet heeft overwogen dat een makelaar die niet zelf het te taxeren object heeft opgenomen, gehouden is om daarvan in zijn taxatierapport melding te maken onder opgave van de redenen daarvoor. Door een dergelijke vermelding niet op te nemen heeft W in strijd met de werkelijkheid in het door hem ondertekende taxatierapport de indruk gewekt dat hij het appartement heeft bezichtigd. Indien de makelaar tijdens de uitvoering van zijn taxatieopdracht stuit op het feit dat bepaalde ruimtes niet konden worden betreden of ruimtes niet konden worden geïnspecteerd, dan dient hij daarvan in zijn rapport melding te maken. 5.5 De aan de NVM verbonden medewerkster S heeft desgevraagd verklaard dat door haar aan W

5 5 geen informatie is verstrekt als door hem is gesteld. 5.6 Aangezien W zijn taxatieopdracht op onzorgvuldige wijze heeft uitgevoerd bestaat grond voor een volledige kostenveroordeling. 6. Het verweer van W naar aanleiding van het hoger beroep van de NVM 6.1 W heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 6.2 W heeft hetgeen door hem is aangevoerd in hoger beroep gehandhaafd. Hij heeft er daarbij op gewezen dat uit het feit dat volgens de Raad van Toezicht een uitzondering mogelijk is op de regel dat de makelaar zelf de binnenzijde van een te taxeren object in ogenschouw moet nemen, kan worden afgeleid dat ook volgens de NVM een andere werkwijze toelaatbaar is. 6.3 Uit de regelgeving van de NVM volgt niet de verplichting om in het taxatierapport te vermelden dat de makelaar het object niet heeft opgenomen, indien die situatie aan de orde is. Door de ondertekening van het taxatierapport neemt de makelaar immers de verantwoordelijkheid voor de inhoud daarvan. Door W is in het taxatierapport niet de onjuiste indruk gewekt dat hij het appartement heeft bezichtigd. 6.4 Ten aanzien van de door de medewerkster S verschafte informatie handhaaft W zijn eerder ingenomen standpunt. 7. Het verweer van G tegen het hoger beroep van W 7.1 Het door de NVM blijkens haar beroepschrift ingenomen standpunt ten aanzien van de klacht is juist en de Raad van Toezicht had overeenkomstig dat standpunt een oordeel moeten geven. Bij de beoordeling van de klacht in hoger beroep dient betekenis te worden gehecht aan de uitkomst van het taxatierapport dat in opdracht van G is samengesteld door makelaar Van der V. 8. De beoordeling van het geschil in hoger beroep 8.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. 8.2 Op grond van de eigen stellingen van W staat vast dat hij in het kader van de uitvoering van de taxatieopdracht met betrekking tot het appartement aan de C-straat 31-II in A de binnenzijde daarvan niet heeft opgenomen. Zijn beeld daarvan heeft hij gevormd op basis van de door zijn medewerker V gegeven toelichting op de door deze gemaakte foto s en de bestudering van tekeningen. In deze klacht komt de vraag aan de orde of een dergelijke handelwijze toelaatbaar is. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt. 8.3 In artikel 14 lid 1 van het RLA is bepaald dat taxaties door een NVM-makelaar worden verricht. In lid 4 van dit artikel is vermeld dat werkzaamheden ter voorbereiding van een taxatie, waaronder metingen en recherche, door een daartoe bekwame medewerker mogen worden verricht.

6 6 Daaraan is toegevoegd dat de in- en uitwendige opname niet behoren tot de voorbereiding van een taxatie. 8.4 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat uit de tekst van artikel 14 van het RLA volgt dat de NVM-makelaar verplicht is om zelf de in- en uitwendige opname van de te taxeren objecten te doen, nu in lid 4 van dit artikel uitdrukkelijk is bepaald dat die werkzaamheden niet behoren tot de werkzaamheden ter voorbereiding van de taxatie waartoe bekwame medewerkers bevoegd zijn verklaard. De in artikel 14 van het RLA opgenomen formulering laat, anders dan door de Raad van Toezicht is overwogen, een uitzondering op die verplichting niet toe. Ook indien een NVM-makelaar bekend is met een te taxeren object zal hij zich er van moeten vergewissen in welke staat zich dat zowel in- als uitwendig bevindt op het moment van taxatie. 8.5 De situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen dat de NVM-makelaar geen toegang verkrijgt tot het te taxeren object of een onderdeel daarvan. Indien niet is te verwachten dat in die situatie wijziging zal komen, dan kan taxatie van het object weliswaar toelaatbaar zijn maar dient de NVMmakelaar in zijn taxatierapport uitdrukkelijk te vermelden dat geen in- en/of uitwendige opname door hem heeft kunnen plaatsvinden en het gegeven waardeoordeel dan ook onder invloed van die beperking tot stand is gekomen. 8.6 De klacht is gegrond. De beslissing dient te worden vernietigd omdat de Centrale Raad van Toezicht van oordeel is dat grond bestaat voor het opleggen van de na te melden sanctie. Het kantoor van W is geen lid meer van de NVM en W is geen aangesloten NVM-Makelaar meer. De Centrale Raad van Toezicht legt in de gegeven omstandigheden na te melden sanctie op en ziet aanleiding om W te belasten met de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties. 8.7 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak. 9. De beslissing 9.1 Bekrachtigt met wijziging van gronden de beslissing van 9 november 2011 van de Raad van Toezicht Amsterdam voor zover de klacht daarin gegrond is verklaard. 9.2 Vernietigt de beslissing voor het overige. 9.3 Legt aan W de straf van berisping op. 9.4 Bepaalt dat W terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs, mr J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op november 2012.