Opzegging NVM-lidmaatschap. Makelaarswerkzaamheden door niet-gekwalificeerde

Transcriptie

1 Opzegging NVM-lidmaatschap. Makelaarswerkzaamheden door niet-gekwalificeerde verricht. Als de NVM verneemt dat een niet-gekwalificeerd persoon (de zoon van de naamgever en NVM-makelaar) op en voor het makelaarskantoor makelaarswerkzaamheden verricht, doet zij navraag bij het kantoor. Naar aanleiding daarvan spreekt de NVM met het kantoor. Uit dat gesprek blijkt o.a. dat de zoon zogeheten gevaltaxaties verricht. Navraag door de NVM bij collega-makelaars ter plaatse en bij opdrachtgevers van het kantoor leert dat de zoon regelmatig werkzaamheden verricht die zijn voorbehouden aan daartoe gekwalificeerde personen. Als de NVM het kantoor opzegging van het lidmaatschap in het vooruitzicht stelt, komt het kantoor met een NVM-makelaar op de proppen met wie een samenwerking zou zijn aangegaan. Waar deze aan een eigen eenmanszaak is verbonden, biedt dit geen oplossing. Bovendien slaagt de NVM er niet in met betrokkene in contact te komen. De NVM gaat vervolgens tot opzegging van het NVM-lidmaatschap over. De Centrale Raad verwerpt dit beroep. Bij de NVM zijn voldoende twijfels gerezen over de gang van zaken op het makelaarskantoor dat zij in redelijkheid tot opzegging kon besluiten. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: MAKELAARSKANTOOR VAN DE L B.V., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te O, appellante, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, verweerster. 1. Verloop van de procedure 1.1 Bij brief van 13 april 2015 heeft Van de L tijdig beroep ingesteld tegen de beslissing van 13 maart 2015 van de NVM. In deze beslissing heeft de NVM aan Van de L op basis van artikel 20 lid 1 sub a, m, t en u van de statuten van de NVM het lidmaatschap opgezegd met inachtneming van een termijn van één maand. In

2 haar brief heeft Van de L de gronden aangevoerd waarop haar beroep is gebaseerd. 1.2 De NVM heeft in haar brief van 8 mei 2015 verweer gevoerd tegen het beroep. 1.3 Ter zitting van 4 juni 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - namens Van de L: de heer B.C. van de L en de heer R. van de L, vergezeld van mr. T.I.P Jeltema; - namens de NVM: de heer G.F. Terhaar sive Droste, de heer C.M.J. Cramer en de heer C. van Roon. Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. 1.4 Tijdens de mondelinge behandeling is door partijen verzocht om een aanhouding van de behandeling, zodat Van de L in de gelegenheid kon worden gesteld om nog nadere informatie te verstrekken. 1.5 Ter zitting van 1 oktober 2015 van de Centrale Raad van Toezicht is de behandeling voortgezet, waarbij zowel namens Van de L als namens de NVM dezelfde personen zijn verschenen. 2. De feiten 2.1 Bij brief van 14 april 2014 heeft de Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM (hierna: CL ) aan Van de L bericht dat zij heeft vernomen dat de heer R. van de L (hierna: Van de L jr.) panden taxeert namens het kantoor Van de L. Daar Van de L jr. geen NVM-makelaar is, levert dat volgens de CL strijd op met artikel 14 Reglement Lidmaatschap & Aansluiting ( RLA ), dat voorschrijft dat alleen een NVM-makelaar mag taxeren namens een NVM-kantoor. De CL heeft Van de L verzocht om schriftelijk uitleg te verstrekken. Voorts heeft de CL opgemerkt dat in haar ledenadministratie de heer B.C. van de L (hierna: Van de L sr.) als enige NVM-makelaar staat geregistreerd en dat de vraag is gerezen of hij ten minste drie dagen per week daadwerkelijk werkzaam is voor Van de L. De CL heeft Van de L verzocht om dat schriftelijk aan te tonen over de drie maanden voorafgaande aan de dagtekening van de brief. 2.2 Op 25 september 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen onder meer leden van de CL, Van de L sr., Van de L jr. en hun advocaat. Tijdens de bespreking heeft Van de L jr. te kennen gegeven dat hij wel geveltaxaties verricht, dat wil zeggen een opname van buitenaf, waarna een waardering op het kantoor plaatsvindt. Van de L sr. heeft aangegeven dat hij de makelaarsactiviteiten uitvoert en dat hij zo n 20 à 25 taxaties per jaar verricht. 2.3 In een van 26 september 2014 heeft de CL aan Van de L geschreven dat het kantoor in overtreding is omdat Van de L jr. geveltaxaties verricht waar alle buitendienstwerkzaamheden door gekwalificeerde medewerkers dienen te worden verricht. De CL heeft opgemerkt nader onderzoek te gaan doen en heeft Van de L 2

3 om gegevens verzocht, waaronder een lijst van alle NWWI taxaties vanuit het kantoor in 2014, een lijst van alle panden die zijn aangekocht, verkocht, aangehuurd of verhuurd via bemiddeling van Van de L en de agenda s van Van de L sr. en Van de L jr. De CL heeft aangegeven dat indien zij niet volledig of niet tijdig verneemt, Van de L zal worden drooggelegd. 2.4 In reactie hierop heeft Van de L bij van 26 september 2014 aan de CL bericht dat de heer Van de L jr geen taxaties verricht als omschreven in artikel 14 RLA en dat het kantoor derhalve niet in overtreding is. 2.5 Op 29 september 2014 heeft de CL Van de L gewezen op artikel 3 van de segment specifieke kwaliteitseisen voor activiteiten met betrekking tot woonruimte, welk artikel bepaalt dat iedere waarde-indicatie anders dan taxatie zoals bedoeld in artikel 14 RLA behoort te worden gegeven door een NVM-makelaar dan wel door een NVM Wonen-kandidaat-makelaar. 2.6 Bij van 6 oktober 2014 heeft de advocaat van Van de L de gegevens verstrekt waar de CL op 26 september 2014 om had verzocht. Tussen partijen is vervolgens verder gecorrespondeerd over nadere gegevens waar de CL om had verzocht, waaronder kopieën van opdrachten tot dienstverlening alsmede de naam van de fotograaf die door Van de L werd ingeschakeld voor verkoop- en taxatieopdrachten. 2.7 Op 28 oktober 2014 heeft de CL per aan Van de L een verklaring toegestuurd van drie collega-makelaars uit O, alsmede een opgave van werkzaamheden die volgens de betreffende collega-makelaars door Van de L jr. zijn verricht. Bij van 11 november 2014 heeft Van de L hierop gereageerd en gesteld dat het óf ging om werkzaamheden die Van de L junior samen met Van de L senior verrichtte, óf niet ging om officiële aankoopbegeleiding. 2.8 Bij brief van 26 november 2014 heeft de CL aan Van de L bericht dat zij, na het onderzoek dat zij heeft verricht naar de werkwijze en dienstverlening van Van de L, heeft geconstateerd dat Van de L geen volledige openheid van zaken heeft gegeven. De CL is tot de conclusie gekomen dat het genoegzaam vaststaat dat Van de L jr. op een bepaalde structurele basis werkzaamheden heeft verricht waarvoor hij niet is gekwalificeerd. De CL heeft aan Van de L te kennen gegeven te overwegen om het Algemeen Bestuur van de NVM te verzoeken om het lidmaatschap van Van de L op te zeggen. Van de L is de gelegenheid gesteld om nog schriftelijk te reageren. 2.9 De advocaat van Van de L heeft bij van 10 december 2014 gereageerd op de bevindingen van de CL. Onder meer is aangevoerd dat Van de L afdoende informatie heeft verstrekt aan de CL. Ook is betwist dat Van de L jr. werkzaamheden zou verrichten waarvoor hij niet gekwalificeerd is. Tot slot is meegedeeld dat het kantoor bezig is een extra gekwalificeerde makelaar aan te trekken In haar brief van 18 december 2014 heeft de CL aan Van de L bericht dat zij het 3

4 kantoor zal uitsluiten van de levering van goederen en diensten ex artikel 25 RLA wanneer zij niet vóór 5 januari 2015 alle gevraagde informatie heeft verstrekt. Bij van 5 januari 2015 heeft de advocaat van Van de L nadere informatie verstrekt Op 21 januari 2015 heeft opnieuw een bespreking plaatsgevonden tussen leden van de CL en Van de L. Na deze bespreking is, na instemming door Van de L, een bericht gestuurd aan een aantal opdrachtgevers van Van de L, waarin werd gevraagd wie namens Van de L het in de verkoop nemen, de bezichtigingen en de onderhandelingen hebben verzorgd Bij brief van 18 februari 2015 heeft de CL aan Van de L meegedeeld dat uit reacties van opdrachtgevers van Van de L is gebleken dat Van de L junior (mede) werkzaamheden heeft verzorgd. Ook is geconstateerd dat meer dan de helft van de door Van de L opgegeven taxaties niet staat genoteerd in de overgelegde agenda s. De CL is van oordeel dat de opstelling van Van de L gedurende het onderzoek zodanig is dat van de NVM redelijkerwijs niet langer kan worden gevergd het NVM-lidmaatschap te laten voortduren. De CL heeft het Algemeen Bestuur van de NVM verzocht het lidmaatschap van Van de L op te zeggen In haar brief van 13 maart 2015 heeft de NVM aan Van de L bericht dat zij de voordracht van de CL tot opzegging van het NVM-lidmaatschap overneemt en op grond van artikel 20 lid 1 sub a, m, t en u van de statuten van de NVM het lidmaatschap van Van de L opzegt. De NVM heeft in haar brief Van de L gewezen op de mogelijkheid om op de voet van artikel 22 van de statuten tegen deze beslissing in beroep te komen bij de Centrale Raad van Toezicht. Tevens heeft de NVM Van de L bericht dat zij op basis van artikel 22 lid 3 van de statuten gedurende de beroepstermijn van 1 maand is geschorst en dat zij de voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht kan verzoeken om deze schorsing achterwege te laten. De laatste alinea van de brief van de NVM luidt als volgt: Tot slot bericht het Algemeen Bestuur u dat de opzegging van het lidmaatschap mogelijk heroverwogen wordt door het Algemeen Bestuur wanneer vd L binnen 4 weken na heden een NVM-makelaar heeft gebonden aan uw kantoor die in aanmerking komt voor een aansluitovereenkomst met de NVM en bij de NVM een aanvraag daartoe heeft ingediend Bij brief van 20 maart 2015 heeft Van de L aan de voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht verzocht om de aan voormelde beslissing verbonden schorsing hangende het beroep daartegen, te schorsen De NVM heeft bij van 1 april 2015 aan Van de L laten weten dat zij de schorsing van Van de L achterwege zal laten hangende de beroepsprocedure Op 1 april 2015 is Van de L een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met de heer S. B (hierna: B ), een erkend NVM-makelaar, voor de duur van één jaar. B heeft zich verbonden om tegen vergoeding minimaal 24 uur per week werkzaamheden te verrichten voor Van de L. 4

5 2.17 Bij brief van 1 mei 2015 heeft het Algemeen Bestuur aan Van de L bericht dat de samenwerking met B voor de NVM geen reden is om de opzegging van het NVMlidmaatschap van Van de L te heroverwegen, zodat de opzegging in stand blijft Tijdens de mondelinge behandeling voor de Centrale Raad van Toezicht op 4 juni 2015 is opnieuw de samenwerking door Van de L met B besproken. De NVM heeft te kennen gegeven onderzoek te verrichten naar B en Van L Makelaardij, de eenmanszaak waar B aan is verbonden, om uit te zoeken of die situatie niet conflicteert met regels van de NVM. In afwachting van de uitkomst van dat onderzoek heeft de Centrale Raad van Beroep de mondelinge behandeling aangehouden Bij brief van 4 augustus 2015 heeft de NVM aan Van de L bericht dat B herhaaldelijk is verzocht om informatie te verstrekken waaruit de NVM kan afleiden dat de situatie op zijn kantoor in overeenstemming is met de regels van de NVM. Deze verzoeken hebben echter niet geleid tot het verstrekken van de gevraagde informatie. Ook heeft de NVM B per van 26 juni 2015 alsmede per brief van 15 juli 2015 opgeroepen voor een gesprek met haar op 30 juli Daarop is niet gereageerd, totdat de advocaat van Van de L bij van 24 juli 2015 aan de NVM bericht dat B op vakantie is en pas na 22 augustus 2015 weer beschikbaar is. De NVM heeft daaruit geconcludeerd dat B niet, althans onvoldoende meewerkt aan het onderzoek door de NVM. Dit heeft tot gevolg dat de NVM niet kan vaststellen of de situatie bij Van L Makelaardij voldoet aan de regels van de NVM. Dat leidt ertoe dat het aangaan van de samenwerking tussen B en Van de L voor het Algemeen Bestuur van de NVM geen grond oplevert om de opzegging van het lidmaatschap van de NVM te heroverwegen. 3. Het beroep 3.1 Van de L heeft aan de Centrale Raad van Toezicht verzocht om zich uit te spreken over de vraag of het Algemeen Bestuur van de NVM in redelijkheid tot opzegging van het lidmaatschap heeft kunnen komen. Daartoe heeft Van de L samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 3.2 Van de L betwist dat Van de L sr. niet tenminste drie dagen per week daadwerkelijk werkzaam is op het kantoor en er dus in strijd zou zijn gehandeld met het aanhangsel segmentspecifieke kwaliteitsparagraaf december 2013 (artikel 1). Van de L sr. is nog steeds directeur van het kantoor. Hij is al sinds 1968 makelaar en is nog iedere dag werkzaam op kantoor. Uit de overlegde agenda s en overige bewijsstukken volgt ook dat Van de L sr. ten minste 24 uur per week werkzaam is bij het bedrijf. 3.3 Van de L betwist dat werkzaamheden zouden worden verricht door ongekwalificeerde medewerkers. Wel erkent Van de L dat op incidentele basis werkzaamheden zijn verricht door Van de L jr. In de meeste gevallen was het echter zo dat Van de L jr. daarbij zijn vader assisteerde. De benodigde kwaliteit en dienstverlening van het kantoor is echter nimmer in het gedrang geweest. Er zijn 5

6 geen klachten over kantoor; niet van cliënten en niet van derden. 3.4 Van de L jr. is bereid om NVM-makelaar te worden, waarvoor hij nog ongeveer één jaar opleiding zou moeten volgen. Het kantoor is er echter in geslaagd om met B een externe NVM-makelaar aan te trekken. Feitelijk is B nu 3 dagen in de week werkzaam voor Van de L. B zal tevens uiterlijk op 1 januari 2016 mede-bestuurder van Van de L worden. Van de L verwijst naar de laatste alinea van de opzeggingsbrief van 13 maart 2015, waarin wordt gesteld dat de opzegging van het lidmaatschap zou worden heroverwogen indien een NVM-makelaar aan het kantoor zou zijn verbonden. Gegeven de positie van Bl verzoekt Van de L de Centrale Raad van Toezicht om de opzegging van het lidmaatschap te heroverwegen en in te trekken. 3.5 Gelet op het voorgaande betwist Van de Laar dat sprake is van overtreding van artikel 20 lid 1 sub a, m, t en u van de statuten van de NVM. 4. Het verweer 4.1 De NVM heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer gevoerd. 4.2 Uit het uitgebreide onderzoek dat door de NVM is verricht, blijkt genoegzaam dat Van de L op meer dan incidentele basis NVM-regels heeft overtreden. Tijdens de bespreking in september 2014 heeft Van de L junior ontkend dat hij buitendienstwerkzaamheden verricht, terwijl hij wel expliciet heeft verklaard geveltaxaties te verrichten. Dit gegeven is bovendien erkend in de van 26 september Deze mededelingen staan haaks op elkaar. Volgens de NVM ligt het niet voor de hand dat Van de L junior en Van de L senior gezamenlijk buitendienstwerkzaamheden verrichten, waarbij Van de L junior alleen ondersteunende werkzaamheden zou verrichten. Dat blijkt ook niet uit de door hen overgelegde agenda s. De NVM betwist niet dat Van de L senior 3 dagen per week op kantoor aanwezig is, maar wel dat hij tijdens zijn aanwezigheid de makelaarswerkzaamheden verricht. 4.3 Voorts wijst de NVM op de verklaringen van collega s van Van de L waaruit volgt dat Van de L jr. ook bezichtigingen heeft gedaan en onderhandelingen heeft verzorgd. Daarmee staat volgens de NVM voldoende vast dat Van de L in meer dan incidentele mate de regels heeft overtreden. Conform artikel 20 lid 1 sub u levert dat een opzeggingsgrond op. Ook het feit dat Van de L meermaals verklaringen heeft afgegeven die naar overtuiging van de NVM in strijd met de waarheid zijn, levert conform artikel 20 lid 1 sub t een opzeggingsgrond op. 4.4 Na de eerste mondelinge behandeling op 4 juni 2015 heeft de NVM B om nadere informatie verzocht en is hij uitgenodigd voor een gesprek. De NVM is echter van mening dat uit de verstrekte informatie niet volgt dat B een oplossing is voor Van de L. B is tevens als NVM-makelaar verbonden aan Van Li Makelaardij. Hij kan niet zowel voor dat kantoor als voor het kantoor Van de L ten minste 3 dagen per week werkzaam zijn als NVM-makelaar. De opzegging van Van de L is daarom 6

7 door de NVM niet heroverwogen. 4.5 Gelet op het voorgaande dient het beroep van Van de L dan ook ongegrond te worden verklaard, aldus de NVM. 5. Beoordeling van het beroep 5.1 De Centrale Raad van Toezicht overweegt dat de NVM in haar brief van 13 maart 2015 de voorwaarden noemt waaronder zij het besluit tot opzegging van het lidmaatschap kan heroverwegen: er moet sprake zijn van een NVM-makelaar die verbonden is aan Van de L, welke makelaar in aanmerking komt voor een aansluitovereenkomst met de NVM en die daartoe een aanvraag heeft ingediend. De NVM stelt zich op het standpunt dat de samenwerking tussen Van de L en B niet als zodanig kwalificeert, zodat zij het besluit tot opzegging niet in heroverweging hoeft te nemen. Nu de NVM niet tot heroverweging is overgegaan, zal de Centrale Raad van Toezicht het besluit van de NVM marginaal toetsen en derhalve beoordelen of de feiten en omstandigheden ten tijde van de opzegging van het lidmaatschap deze maatregel rechtvaardigen. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt. 5.2 Blijkens artikel 3 van de statuten van de NVM stelt de vereniging zich onder meer ten doel om, met inachtneming van het algemeen belang, de belangen van makelaars in onroerende goederen te behartigen. In aansluiting daarop is in artikel 4 sub a van de statuten bepaald dat de vereniging dit doel tracht te bereiken door het bevorderen en het toezien op een juiste en kwalitatief hoogwaardige uitoefening van de makelaardij. Blijkens de toelichting op regel 1 van de Erecode is in deze regel tot uitdrukking gebracht dat kernpunten van het NVM-lidmaatschap zijn onafhankelijkheid, betrouwbaarheid en deskundigheid en dat deze punten zijn gekoppeld aan de doelstelling van het transformatieproces, namelijk de kwaliteitsbevordering. 5.3 In het kader van het voorgaande is in artikel 4 lid 4 van het RLA bepaald dat op elke kantoorvestiging ten minste één NVM-makelaar daadwerkelijk werkzaam dient te zijn. Uit artikel 1 van het Aanhangsel Segmentspecifieke kwaliteitsparagrafen december 2013 volgt dat deze NVM-makelaar ten minste drie dagen per week daadwerkelijk werkzaam moet zijn op de betreffende vestiging. 5.4 De Centrale Raad van Toezicht overweegt dat uit het door de NVM verrichte onderzoek twijfels naar voren zijn gekomen met betrekking tot de vraag of Van de L voldoet aan de regel dat ten minste drie dagen per week daadwerkelijk een NVM-makelaar op het kantoor aanwezig moet zijn. Weliswaar wordt aangenomen dat Van de L sr. wel aan dit vereiste voldoet, maar de NVM betwijfelt terecht of hij de makelaarswerkzaamheden verricht. Zo is uit het gesprek op 25 september 2014 naar voren gekomen dat Van de L sr. onvoldoende op de hoogte was aan welke eisen een NWWI taxatie dient te voldoen, terwijl Van de L naar eigen opgave jaarlijks enkele tientallen NWWI taxaties verrichtte. Het voorgaande brengt met zich mee dat de NVM onder de geschetste omstandigheden en overeenkomstig het door haar gevoerde beleid in redelijkheid heeft kunnen besluiten om het 7

8 lidmaatschap van Van de L op te zeggen. Het feit dat Van de L inmiddels een samenwerkingsovereenkomst met B is aangegaan levert naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht onvoldoende zwaarwegende omstandigheid op om anders te oordelen, nu ook uit die omstandigheid niet onomstotelijk blijkt dat ten minste drie dagen per week een NVM-makelaar aan Van de L is verbonden, die ook daadwerkelijk de makelaarsbezigheden verricht. 5.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak. 6. Beslissing in beroep 6.1 Verwerpt het door Van de L ingestelde beroep tegen de beslissing van 13 maart 2015; 6.2 Bepaalt dat Van de L terzake van de kosten van de behandeling van het verzoek een bijdrage van 2.987,- zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. drs. D.H. de Witte, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, plv. lid/secretaris en ondertekend op 15 december