DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.

Transcriptie

1 CR 09/2253 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Niet-ontvankelijkheid appellant beroep te laat ingesteld. Koopoverenkomst gesloten of niet. De beslissing van de raad van toezicht is op 16 mei 2008 aangetekend verzonden. De beroepstermijn eindigde op 11 juli Het beroepschrift is op 15 juli door de Centrale Raad ontvangen. Nu appellant geen bewijs kan leveren dat hij zijn beroep tijdig indiende, is hij niet-ontvankelijk in zijn appel. Ten overvloede overweegt de Centrale Raad dat het de makelaar niet kan worden verweten dat verkoopster er bij nader inzien van afzag om te verkopen nog voor er een koopakte was opgemaakt. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: De heer S.A. T. en mevrouw M. T-D, wonende te A, appellanten/klagers, tegen J.P.J. K, lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te A, beklaagde. 1. Verloop van de procedure 1.1 Appellanten zijn bij brief van 10 juli 2008, door de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht ontvangen op 15 juli 2008, in hoger beroep gekomen van de beslissing van 15 mei 2008 van de Raad van Toezicht Arnhem (aan partijen verzonden bij brief van 16 mei 2008). In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. 1.2 In hun brief van 10 juli 2008 hebben appellanten de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd. 1.3 Beklaagde heeft in haar brief van 30 september 2008 verweer gevoerd in hoger beroep. 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad. 1.5 Ter zitting van 27 januari 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - appellanten in persoon vergezeld van de heer J.D. G.; - beklaagde in persoon vergezeld van haar kantoorgenoot de heer H. en bijgestaan door mr. W.Th.A. Kampscheur.

2 2 1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Op de voet van artikel 28 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM heeft de Centrale Raad van Toezicht inlichtingen ingewonnen bij de secretaris van de Raad van Toezicht Arnhem. 2. De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 Op 9 augustus 2005 geeft de eigenaresse van het woonhuis gelegen aan de B-straat 6-4 in A, mevrouw D, aan (het kantoor van) beklaagde opdracht om te bemiddelen bij de verkoop daarvan. Aangezien de verkoop niet vlot en D het woonhuis niet zelf bewoont omdat zij in Engeland verblijft, verhuurt zij dit voor de periode 1 november 2006 tot 1 september Het woonhuis blijft in de zogenoemde stille verkoop. 2.3 Op 3 februari 2006 en 9 februari 2006 bezichtigt appellant T het woonhuis. De daaropvolgende onderhandelingen leiden niet tot een koopovereenkomst. Op 3 mei 2007 bezichtigt appellant T het woonhuis nogmaals, waarna op 31 juli 2007 overeenstemming wordt bereikt over de verkoop van het woonhuis aan appellanten. In het bericht van 31 juli 2007 van de aan het kantoor van beklaagde verbonden medewerker H aan appellanten, bevestigt H dat overeenstemming is bereikt en verzoekt hij appellanten om opgave van persoonlijke gegevens met het oog op het opstellen van de koopakte. 2.4 In de aan appellanten vervolgens toegezonden koopakte is ondermeer bepaald dat een koopsom van is overeengekomen en de eigendomsoverdracht op 3 september 2007 zal plaatsvinden. Voorts is daarin de bepaling opgenomen dat appellanten tot 14 augustus 2007 een beroep kunnen doen op een ontbindende voorwaarde met betrekking tot het aantrekken van financiering voor de betaling van de koopsom. D ondertekent de koopakte niet. Een verzoek van de financieel adviseur van appellanten om de termijn te verlengen waarbinnen een beroep moet worden gedaan op de ontbindende voorwaarde, wordt niet gehonoreerd. 2.5 Op 18 augustus 2007 ontvangt beklaagde het bericht dat D niet langer bereid is om het woonhuis te verkopen, maar heeft besloten om dit na haar terugkeer uit Engeland zelf te gaan bewonen. Naar aanleiding van dit bericht vraagt beklaagde advies aan de juridische dienst van de NVM. Vervolgens bericht zij telefonisch aan appellanten dat D afziet van de verkoop van het woonhuis. Beklaagde bevestigt haar mededeling in haar aangetekende brief van 22 augustus 2008 aan appellanten. In zijn brief van 23 augustus 2007 aan beklaagde maakt de financieel adviseur van appellanten daartegen bezwaar waarna hij in zijn brief van 5 september 2007 namens appellanten aanspraak maakt op vergoeding van schade en betaling vordert van een bedrag van 10% van de koopsom. Beklaagde deelt naar aanleiding daarvan schriftelijk mee dat tussen partijen geen wilsovereenstemming is bereikt en de koopovereenkomst door haar opdrachtgeefster niet is ondertekend op grond waarvan zij het woonhuis niet zal leveren aan appellanten.

3 3 3. De klacht 3.1 De klacht, zoals deze in hoger beroep nader is toegelicht, houdt het navolgende in. 3.2 Na zorgvuldige en intensieve onderhandelingen is overeenstemming bereikt met kantoormedewerker H over de aankoop van het woonhuis gelegen aan de B-straat 6-4 in A. Ondanks de toezegging dat de termijn zou worden verlengd waarbinnen een beroep moest worden gedaan op de ontbindende voorwaarde in verband met de financiering van de koopsom, is op daartoe gedane mondelinge en schriftelijke verzoeken niet meer gereageerd. Na een verzoek aan appellanten om de koopakte te ondertekenen heeft beklaagde vervolgens meegedeeld, dat door haar opdrachtgeefster geen uitvoering aan de koopovereenkomst zou worden gegeven omdat de vader van de verkoopster niet bevoegd zou zijn geweest om over de verkoop van het woonhuis te onderhandelen. Beklaagde heeft aldus gehandeld in strijd met de in Regel 1 van de Erecode opgenomen verplichting waarin is bepaald dat een makelaar zijn beroep naar eer en geweten uitoefent en hij in zijn communicatie waakt tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. 4. Het hoger beroep 4.1 Appellanten hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 4.2 De Raad is voorbijgegaan aan de klacht van appellanten. Na zorgvuldige en intensieve onderhandelingen is overeenstemming bereikt over de aankoop van het woonhuis door appellanten en deze zijn daarmee gefeliciteerd door beklaagde. Vervolgens is aan appellanten een koopakte toegezonden. Op een mondeling verzoek om de daarin opgenomen termijn te verlengen waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde, heeft beklaagde niet gereageerd. Na het verzoek aan appellanten om de koopakte te ondertekenen, heeft beklaagde vervolgens telefonisch meegedeeld dat aan de koopovereenkomst geen uitvoering zou worden gegeven omdat de vader van D niet bevoegd zou zijn geweest om onderhandelingen over de verkoop te voeren. 4.3 Tijdens de onderhandelingen die werden gevoerd door de aan het kantoor van beklaagde verbonden medewerker H, is aan appellanten een onjuist beeld geschetst en zij zijn daardoor misleid. Beklaagde heeft aldus Regel 1 van de Erecode geschonden. Ten onrechte volstaat de Raad met de overweging dat de rol van Harleman weliswaar valt te betreuren, maar zijn handelen in tuchtrechtelijke zin onvoldoende laakbaar is. 4.4 Als gevolg van het feit dat geen uitvoering is gegeven aan de koopovereenkomst, zijn appellanten genoodzaakt geweest om op zoek te gaan naar een ander woonhuis. Zij hebben gedurende een periode van bijna zes maanden noodgedwongen gescheiden van elkaar geleefd. 5. Het verweer 5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende

4 4 aangevoerd. 5.2 Het beroep is te laat ingesteld. Er is geen sprake van verschoonbare termijnoverschrijding, waarbij nog geldt dat appellanten zijn bijgestaan door een professionele financieel-juridisch adviseur. 5.3 In zijn bericht van 31 juli 2007 heeft H appellanten gefeliciteerd met het nemen van hun aankoopbeslissing. Hij heeft aan appellanten vervolgens ter bestudering een ruw concept van een koopakte gezonden. Daarin is de mededeling opgenomen dat in formele zin nog geen sprake was van een koopovereenkomst. Omdat appellanten werden bijgestaan door een deskundige, kan niet worden geoordeeld dat H onjuiste verwachtingen heeft gewekt. De door beklaagde aan appellanten verzonden brieven van 22 en 31 augustus 2007 zijn opgesteld in overleg met de juridische dienst van de NVM. Er is geen sprake van tuchtrechtelijk laakbaar handelen. 6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. 6.2 De Raad heeft op 15 mei 2008 zijn beslissing gegeven naar aanleiding van de door appellanten tegen beklaagde ingediende klacht. De secretaris van de Raad heeft de beslissing bij aangetekende brief van 16 mei 2008 aan appellanten verzonden. Naar aanleiding van het door beklaagde gevoerde verweer dat het hoger beroep te laat is ingesteld, heeft de Centrale Raad van Toezicht op de voet van artikel 28 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM schriftelijk aan de secretaris van de Raad verzocht om een fotokopie ter beschikking te stellen van het bewijs van verzending van voormelde brief. De secretaris van de Raad heeft aan dit verzoek voldaan en een fotokopie ter beschikking gesteld van het bewijs van verzending waaruit blijkt dat op 16 mei 2008 de brief aangetekend aan appellanten is verzonden. De in artikel 42 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM opgenomen beroepstermijn van acht weken is verstreken op 11 juli Niet alleen heeft de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht de brief van appellanten van 10 juli 2008 op 15 juli 2008 ontvangen, maar tevens dient gelet op de datum van ontvangst en de gebruikelijke verzendtijd het er voor te worden gehouden dat die brief eerst na het verstrijken van de termijn op zaterdag 12 juli 2008 of maandag 14 juli 2008 aangetekend is verzonden. Appellanten hebben geen bewijs kunnen overleggen waaruit een eerdere verzending blijkt, terwijl op de enveloppe een stempel met verzenddatum ontbreekt. Dit betekent dat het hoger beroep is ingesteld na het verstrijken van de beroepstermijn en dat appellanten daarom niet in hun hoger beroep kunnen worden ontvangen. 6.3 De Centrale Raad van Toezicht overweegt ten overvloede het navolgende. Nadat op 31 juli 2007 overeenstemming was bereikt over de verkoop van het woonhuis aan appellanten, blijkt na een periode van ruim twee weken dat de verkoopster niet bereid is om het woonhuis in eigendom over te dragen omdat zij er bij nader inzien voor heeft gekozen om dit zelf te gaan bewonen na haar terugkeer uit Engeland. Blijkens de (lagere) rechtspraak is in een aantal (vergelijkbare) gevallen waarin, zoals ook in dit geval, niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW een dergelijke keuze als juist beoordeeld, maar in een aantal andere gevallen niet. Het is voorbehouden aan de opdrachtgever van de verkopend

5 5 makelaar om, na afweging van daarmee samenhangende risico s, terzake een besluit te nemen. Dat de opdrachtgeefster van beklaagde heeft besloten om de koopakte niet te ondertekenen en het woonhuis niet aan appellanten in eigendom over te dragen, kan echter niet aan beklaagde worden toegerekend. Niet gebleken is voorts dat beklaagde met appellanten heeft onderhandeld zonder dat zij daartoe de opdracht had gekregen van de eigenaresse van het woonhuis. In dat verband geldt dat de eigenaresse blijkens een door haar ondertekende schriftelijke bevestiging op 9 augustus 2005 aan (het kantoor van) beklaagde opdracht heeft gegeven tot verkoop van haar woonhuis. 6.4 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak. 7. Beslissing in hoger beroep 7.1 Verklaart appellanten niet-ontvankelijk in hun hoger beroep. Aldus gewezen te Amersfoort door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. D.H. de Witte, drs. A.P.Z. van der Houwen, K. Hoen en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 13 mei 2009.