Bedrijventerrein It Joo Oudega - Beeldkwaliteitsplan. maart 2011

Transcriptie

1 Bedrijventerrein It Joo Oudega - Beeldkwaliteitsplan maart 2011

2 Verantwoording Titel Subtitel Bedrijventerrein It Joo Oudega Beeldkwaliteitsplan Projectnummer / Datum maart 2011 Auteur Status ing. B.J. Zeinstra definitief 2 Contact Stationsplein 12 Postbus LB Assen 9400 AA Assen T F

3 Inhoud Inleiding 4 Algemeen 4 De wettelijke status 5 De procedure 5 Stedenbouwkundigplan 6 De locatie 6 Stedenbouwkundige hoofdstructuur 8 Landschappelijke inpassing 10 Bebouwing en te onderscheiden zones 15 Zone 1 Bedrijfswoningen 16 Zone 2 bedrijfbebouwing 18 Zone 3 bedrijfbebouwing 20 3

4 Inleiding 4 Algemeen In het voorliggende beeldkwaliteitsplan is aangegeven op welke wijze de landschappelijke inpassing van bedrijventerrein It Joo wordt gerealiseerd. Daarnaast geeft het beeldkwaliteitsplan richtlijnen voor de bebouwing en principes voor de inrichting van de openbare ruimte met wegen, paden en groen. Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld om: Aan te geven hoe de landschappelijke inpassing vorm wordt gegeven; Een aantrekkelijk en duurzaam (woon)werk milieu tot stand te brengen; De toekomstige bouwers te inspireren en vooraf informatie te geven over de welstandscriteria; De welstandscommissie een kader te bieden waar binnen de toetsing van bouwplannen plaats dient te vinden. Oudega-Aldegea

5 De wettelijke status Volgens de Woningwet dient welstandstoezicht gebaseerd te zijn op door de gemeenteraad vastgesteld beleid. Zonder vastgesteld welstandsbeleid mag er geen welstandstoets meer plaatsvinden. Dit beeldkwaliteitsplan dient als bindend gemeentelijk beleid voor de toekomstige welstandsbeoordeling van bouwen verbouwplannen en vormt een aanvulling op de vastgestelde welstandsnota van 11 mei De instructies over de inrichting van de openbare ruimte dienen gelezen te worden als instructies van de gemeenteraad aan Burgemeester en Wethouders met het oog op de inrichting en beheer van de openbare ruimte. De procedure Dit beeldkwaliteitsplan bevat voor de burgers bindende voorschriften. Deze plannen dienen zorgvuldig tot stand te komen binnen de bepalingen die daarover in de Algemene Wet bestuursrecht zijn opgenomen. Dit betekent dat er eerst ruimte is voor inspraak en overleg over het ontwerp en dat vervolgens voor vastlegging ervan belanghebbenden in gelegenheid worden gesteld om hun zienswijze kenbaar te maken. Het document zal aangehecht worden aan de verkoopakte van de terreinen, zodat kopers vooraf op de hoogte zijn van de welstandsrichtlijnen. 5

6 Stedenbouwkundigplan De locatie Oudega maakt onderdeel uit van het meren- en laagveengebied van Zuidwest Friesland. De meren en vaarten, historische kernen, open en vlakke weidegebieden en de vele brekken en poelen in het gebied staan model voor het beeld van Friesland. Rondom Oudega zijn deze karakteristieken volop te beleven. De vaart die van de Oudegaaster Brekken naar de Schuttelpoel leidt heeft van oudsher een belangrijke betekenis voor Oudega. Het dorp was ooit alleen over het water ontsloten. Met behulp van dijken is het land in cultuur gebracht. Parallel aan de verkavelingrichting van het landschap lopen de dijken in noordelijke- en zuidelijke richting. It Aldsylspaed is daar een mooi voorbeeld van. Vanuit het dorp is de markante boerderij (Oreidesstak) en het open landschap ten zuiden van Oudega mooi zichtbaar. 6

7 Oudega is ontstaan aan de vaart die van de Oudegaaster Brekken naar de Schuttelpoel leidt. De Hagenadyk/ Rigedyk heeft een van de meest karakteristieke straatprofielen van het dorp. Door het relatief brede water in combinatie met de houten bruggetjes naar de voordeuren. Het dorp heeft hierdoor een specifieke relatie tot haar omgeving, haar cultuurhistorie en haar plek in het landschap. Dwars op deze hoofdstraat (Rigedyk- Hagenadyk-Breksdyk- Stasjonsleane) zijn er smalle straten en stegen te vinden die de dorpskern goed ontsluiten voor het langzame verkeer. Het bedrijventerrein It Joo is gelegen aan de oostzijde van Oudega en sluit aan op het huidige bedrijventerrein. De noordzijde grenst aan De Hagenadyk/ Rigedyk. De oost- en zuidzijde grenzen aan het open landschap en vormen samen een nieuwe dorpsrand. 7

8 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Het stedenbouwkundig plan volgt de karakteristieke noordzuidrichting van de strokenverkaveling. De kleinschalige uitbreiding is gelegen ten oosten van het huidige bedrijventerrein. Opgaande beplanting Tussen het huidige bedrijventerrein en de uitbreiding is dwars op de Hagenadyk/ Rigedyk een dijkje met fiets- voetpad gepland. Het fietspad sluit aan op het bestaande fietspad langs de Lange Sloot richting IJlst. De dwarsstructuren zijn kenmerkend voor Oudega en ontsluiten het dorp voor het langzaamverkeer. Deze dwarsstructuur waarborgt tevens een doorzicht naar het openlandschap. Deze zichtlijn dient te worden behouden. Naast de zichtlijn over dit dijkje (noord-zuid) is er rekening gehouden met zichtrelaties vanaf het huidige bedrijven terrein naar het open landschap. Dit houdt in dat de bebouwing in dezelfde lijn is geplaatst als de bestaande bebouwing en dat het verlengde van de doorzichten open wordt gehouden. Struikbeplanting 2-4/5m hoog Plas-dras zone 8

9 Gezien de ligging van het plangebied grenzend aan het open landschap is het belangrijk een goede landschappelijke inpassing aan de oost- en zuidzijde te realiseren. Vooral aan de oostzijde, die het aanzicht vormt vanaf de Hagenadyk/ Rigedyk, dient de bedrijfsbebouwing visueel afgeschermd te worden, dan wel dient de schaal van het terrein te worden geleed of verzacht. Het Stedenbouwkundig plan voorziet in deze landschappelijke inpassing. Ten oosten en zuiden van het toekomstige bedrijventerrein bevindt zich weidevogelgrasland en foerageergebied voor ganzen. Opgaande elementen hebben tot op 100 meter of meer een negatief effect op de broeddichtheid en/of broedsucces van weidevogels of op foeragerende ganzen. Ook kunnen opgaande elementen de uitvalsbasis worden van roofvogels en andere vogels/dieren die het gemunt hebben op eieren en/of jonge vogels. Tevens kunnen vogels in het buitengebied ook verstoord kunnen worden door verlichting van auto s en lantaarns. Effect kan optreden vanwege verblinding (luminantie) of door de aanwezigheid van een verlichte omgeving (illuminantie). Bij het vormgeven van de landschappelijke inpassing wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de ecologische waarden van het omliggende buitengebied. Doel is om te komen tot een optimum tussen landschappelijke inpassing en de aanwezige ecologische waarden en potenties. Daarnaast is de waarborging van het karakteristieke beeld van de Hagenadyk/ Rigedyk van belang. In de basis betekent dit het behoud van het straatprofiel met parallel het relatief brede water in combinatie met houten bruggetjes naar de voordeuren. Daarnaast dient nieuwe bebouwing te passen in de schaal van de bebouwing aan de Hagenadyk/ Rigedyk. In aansluiting op dit beeld is er een zonering aangebracht in het stedenbouwkundige plan. Aan de Hagenadyk/ Rigedyk (Zone 1) zijn kleinschalige bedrijfsgebouwen of kantoren gelegen die met de karakteristieke houten bruggetjes worden ontsloten. Eventueel kunnen hier vrijstaande bedrijfswoningen worden gerealiseerd. In de tweede zone zijn bedrijfsgebouwen gelegen die in bouwvolume verwijzen naar de boerenschuren in de omgeving. De derde zone bestaat uit bedrijfsgebouwen die qua volume aansluiten op de bebouwing zoals deze op het huidige bedrijventerrein reeds aanwezig is. De hoofdontsluiting van het bedrijventerrein geschiedt via het bestaande bedrijventerrein over de Joodijk. 9

10 Landschappelijke en ecolocische inpassing Belangrijk onderdeel van het plan is de landschappelijke inpassing. In dit plan zijn vier thema s gehanteerd die een landschappelijk raamwerk bieden voor de inpassing van de bedrijfsmatige bebouwing. Erfbeplanting en inrichting Zichtlijnen Water Randen Verlichting Erfbeplanting en inrichting Het bedrijventerrein wordt omsloten door boombeplanting zoals ook de omringende boerenerven zijn omsloten door beplanting. Dit betekent voor het bedrijventerrein een afwisselende beplantingsrand. De rand varieert in dichtheid, hoogte en vorm. Dichte gemengde struwelen, doorzichten en boombeplanting (of combinaties daarvan) wisselen elkaar af. Opgaande beplanting Struikbeplanting 2-4/5m hoog Plas-dras zone 10

11 De landschappelijke erfbeplanting bevindt zich vooral aan de zij- en achterkant van de erven. De beplanting aan de voorzijde van een erf heeft veelal een representatief karakter. In de Voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet is geconcludeerd dat verstoring van kleine rietgans en brandgans voorkomen kan worden door de afschermende beplanting aan de oost- en zuidzijde van het terrein te beperken tot lage beplanting. Hierdoor kunnen predatoren er zich niet nestelen. Lage beplanting bestaat uit inheemse struiken en is niet hoger dan 3-5 meter. Alleen aan de noordoostkant van het plangebied kan de beplanting vanuit landschappelijk oogpunt weer hoger zijn omdat hier al sprake is van verstoring door de weg (Rigedyk), de aanliggende woningen en erfbeplanting (zone van maximaal 80 meter). Door de lage struikvormige beplanting wordt tevens uitstraling van licht in/naar de omgeving voorkomen. Van oudsher hebben de beplanting en inrichting van de boerenerven een functioneel karakter. Dit komt naar voren door de eenduidige keuzes op de verschillende erven, eenvoudige ogende inrichtingsprincipes, gebiedseigen beplanting en materialen. Deze principes gelden ook voor het bedrijventerrein It Joo. Ondanks dat de functies van de bedrijfserven anders zijn dan die van de boerenerven, dienen er eenvoudige inrichtingsprincipes gehanteerd te worden. Hierbij valt te denken aan het beperken van materiaalsoorten (verhardingen, hekwerken en beplanting). 11

12 12 Zichtlijnen Naast het beeld van buitenaf is de beleving vanuit het dorp van enorm belang. Door het creëren van zichtlijnen naar het open landschap blijft het dorp Oudega verweven met het open landschap eromheen. In het stedenbouwkundige plan zijn zowel zichtlijnen opgenomen in de noordzuidrichting als in de oostwestrichting. Deze dienen open te blijven van bebouwing en groen maar ook van bedrijvenopslag en parkeren. De inrichting dient een open en representatief karakter te hebben. Dit kan worden gecombineerd met representatieve entreesituaties voor de aan deze open ruimte grenzende bedrijven (hoeft niet ten koste te gaan van uitgeefbaarheid).

13 Water Water is van oudsher een verbindend element in Oudega. Ook in het stedenbouwkundig plan is water een belangrijk element. De waterstructuur omsluit en doorkruist het bedrijventerrein. Dit zorgt er voor dat het bedrijventerrein onderdeel wordt van het landschap. Waterlijnen in het dorp en in het landschap lopen door op het in bedrijventerrein en waarborgen de openheid. Aan de zuidzijde zal als specifieke invulling van de landschappelijke inpassing een open waterzone met lage beplanting worden gerealiseerd. Het toevoegen van een waterpartij aan de zuidkant van het plangebied heeft namelijk een positief effect op weidevogels. Juist aan de zuidzijde is op enige afstand geschikt weidevogelgebied aanwezig. Plas-dras zone Principe profiel 13 bedrijventerrein agrarische gebied Principe profiel

14 14 Randen Bij randen valt te denken aan de randen van het bedrijventerrein, bermen, oevers en erfgrenzen. De randen zijn vaak gebieden die verrommelen. Dit werkt storend gezien vanuit het dorp en landschap en gaat ten koste van de landschappelijke inpassing. Ook hiervoor geldt dat er gekozen dient te worden voor eenvoudige principes. Veelal kan het toepassen van aaneengesloten grasstroken (in diverse beheervormen) zorgen voor een rustig beeld. Voor erfafscheidingen geldt dat onderlinge afstemming in hekwerk en hagen een rustig en verzorgt uiterlijk geeft.

15 Verlichting Ten behoeve van de kleine rietgans en de brandgans wordt op het toekomstige bedrijventerrein zo min mogelijk nieuwe openbare verlichting aangebracht wordt. Bovendien wordt deze alleen intern langs de hoofdontsluiting geplaatst en zodanig toegepast dat de verlichting geen uitstraling geeft naar boven en opzij. Op deze manier kan het door licht verstoorde gebied sterk worden beperkt. Voor de nieuwe openbare verlichting geldt daarnaast de aanbeveling om gebruik te maken van dynamische verlichting. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van speciale armaturen. Verstrooiing van licht kan worden beperkt door bijvoorbeeld gebruik te maken van speciale armatuur de Arc, zie onderstaande afbeelding. Deze armatuur zorgt ervoor dat het licht alleen op de weg schijnt en verstrooiing naar de omgeving wordt voorkomen. In dit armatuur kan gebruik worden gemaakt van LED s, zodat tevens energiebesparing optreedt. Er kan ook voor worden gekozen om deze lampen te dimmen (op basis van aantal verkeersbewegingen). De verlichting kan worden gedimd tot 50% met uitzondering van de belangrijke schakels, hier wordt de verlichting bijvoorbeeld op 20% ingeschakeld. Deze aanbevelingen gelden ook voor de terreinverlichting en de verlichting van gebouwen. Rekening houdend met veiligheidseisen is het mogelijk om hiervoor ook verlichting toe te passen die niet zichtbaar is vanuit het landschap én geen uitstraling geeft op de randzone en het omringende open landschap. 15

16 Bebouwing en te onderscheiden zones In het plangebied zijn drie zones te onderscheiden met ieder een verschillend ambitieniveau en een eigen set bebouwingsrichtlijnen. Bebouwing is één van de beeldbepalende elementen van de nieuwe ontwikkeling, en maakt onderdeel uit van de inpassing. Deze zonering is bepaald op basis van de zichtbaarheid van de verschillende zones en op basis van de aansluiting op de dorpsstructuur. Zone 1 en 2 hebben een sterke relatie met de Hagenadyk/ Rigedyk. De bebouwing moet onderdeel gaan uitmaken van de lint bebouwing aan deze dijk. Zone 3 zoekt aansluiting bij het bestaande bedrijventerrein. De hierna gegeven richtlijnen per deelgebied dienen te worden opgevolgd. Incidentele afwijkingen zijn toegestaan, mits gemotiveerd wordt dat met de afwijking het doel op gelijkwaardige of betere wijze wordt bereikt. 16

17 Zone 1 Kleinschalige bedrijvigheid De eerste zone is gelegen aan de Hagenadyk/ Rigedyk. De bebouwing dient in schaal en functie aan te sluiten bij deze cultuurhistorische drager. De bebouwing zal bestaan uit representatieve kleinschalige bedrijfsgebouwen, kantoorpanden of eventueel bedrijfswoningen. De bebouwing is gericht op de openbare weg en heeft een zelfstandig en individueel karakter. De bebouwing in zone 1 vormt een architectonische eenheid met achterliggende bedrijfsbebouwing (zone 2) waarbij vanaf de Hagenadyk/ Rigedyk de bebouwing in zone 1 dominant is in vormgeving en detaillering. De terreininrichting kan inspelen op de situatie aan de Hagenadyk/ Rigedyk door een groen en representatief karakter aan de voorzijde. Hierbij kan gedacht worden aan eenvoudige ogende inrichtingsprincipes met in de basis gras, bomen en hagen en waar noodzakelijk verharding (één of maximaal 2 materialen). De Hagenadyk/ Rigedyk is één van de belangrijke dragers van Oudega. De bedrijfsgebouwen of eventuele bedrijfswoningen in zone 1 gaan deel uitmaken van het totaalbeeld van deze drager. De bebouwing moet daarom een bovengemiddelde kwaliteit uitstalen. Voor dit gebied geldt een hoog ambitieniveau. Zadeldak Schilddak 17

18 Criteria Zone 1 Plaatsing De representatieve gevel georiënteerd op de Hagenadyk/ Rigedyk; De situering van de voorgevels kan variëren Er moet een minimale afstand van 5 meter tot de teen van de dijk worden aangehouden. Hoofdvorm De bebouwing in zone 1 en zone 2 vormen één architectonisch geheel; De gebouwen binnen deze zone vertonen samenhang in schaal; De bebouwing is afgedekt met een kap; De dakhelling varieert van met uitzondering van de afzonderlijke delen van een gebroken dak; De gebouwen hebben een symmetrisch zadeldak of een symmetrisch schilddak of een symmetrische ringkap; De gebouwen refereren aan de architectuur van een woonboerderij; De goothoogte is maximaal 3,5 meter. Aanzichten Gevels grenzend aan de Hagenadyk/ Rigedyk dienen een representatief karakter te hebben (indicatie: minimaal 10-15% glas); De gebouwen hebben een individuele uitstraling. Gevels grenzend aan de Hagenadyk/ Rigedyk kennen een zorgvuldige detaillering; De vormgeving en detaillering van de bebouwing is dominant ten opzichte van het achtergelegen bedrijfsgebouw in zone 2; Opmaak Materiaalgebruik is individueel te bepalen; Per hoofdgebouw één hoofdmateriaal toepassen; Terughoudend en gedempt kleurgebruik; Dakvlakken hebben donkere (zwart/ antraciet/blauwgrijs) matte afwerking of hebben dakpannen in de authentieke kleur oranje; Reclame uitingen in zone 1 maximaal 1m1 boven maaiveld, niet aangelicht, bord niet groter dan 2m2, niet langer dan 2m1, maximaal één per perceel, niet aan de gevel. Diversen Open en groene inrichting van het voorterrein van de bedrijfskavels; Geen opslag van goederen in deze zone; Bruggen vanaf de Hagenadyk/ Rigedyk sluiten aan bij de vormgeving van bruggen in het dorp (eenvoudig brugdek met houten brugleuningen). 18

19 19 Zone 2 bedrijfbebouwing Bedrijfsbebouwing die een duidelijke relatie heeft met de bebouwing in zone 1. Beide zijn prominent in beeld van de Hagenadyk/ Rigedyk. Deze bebouwing dient in schaal en functie aan te sluiten bij deze cultuurhistorische drager. Het is van belang dat bebouwing op zorgvuldige wijze wordt ontworpen. De bebouwing vormt een architectonische eenheid met voorliggende bedrijfsgebouwen (zone 1). De bedrijfsbebouwing is hierbij vanaf de Hagenadyk/ Rigedyk ondergeschikt in vormgeving en detaillering aan de bebouwing in zone 1. Bij het ontwerpen kunnen de hoge boerenschuren als inspiratiebron worden gebruikt. De Hagenadyk/ Rigedyk is één van de belangrijke dragers van Oudega. De bedrijfsbebouwing gaat deel uitmaken van het totaalbeeld van deze drager. De bebouwing moet een bovengemiddelde kwaliteit uitstalen. Voor dit gebied geldt een hoog ambitieniveau.

20 Criteria Zone 2 Plaatsing De representatieve bedrijfsfuncties, zoals kantoor, ontvangstruimte, showroom zijn georiënteerd op de Joodijk; Bij hoeksituaties moet er sprake zijn van een tweezijdige oriëntatie. Hoofdvorm De bebouwing in zone 1 en zone 2 vormen één architectonisch geheel; De bebouwing is afgedekt met een kap; De dakhelling varieert van ; De gebouwen hebben een zadeldak of schilddak; De goothoogte is maximaal 7 meter. Aanzichten Gevels grenzend aan de Joodijk (entree) dienen een representatief karakter te hebben (indicatie: minimaal 10-15% glas); De gevel aan de zijde van de Hagenadyk/ Rigedyk heeft een rustig en terughoudend karakter (in relatie tot de voorliggende hoofdgebouwen in zone 1); De gebouwen hebben een individuele uitstraling; Gevels grenzend aan de Hagenadyk/ Rigedyk kennen een zorgvuldige detaillering. Opmaak Materiaalgebruik is individueel te bepalen; Hoofdmateriaal van het bedrijfsgebouw keert terug in de bijbehorende bedrijfswoning; Terughoudend en gedempt kleurgebruik; Dakvlakken hebben een donkere (zwart/ antraciet/blauwgrijs) matte afwerking of hebben dakpannen in de authentieke kleur oranje; Reclame-uitingen meeontwerpen; Reclame-uitingen aan of in de gevel verwerkt en niet boven de gootlijn. Diversen Open en groene inrichting van het voorterrein van de bedrijfskavels; Geen opslag van goederen in een zone van 5 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw en binnen de zichtlijnen; Geen vergravingen van de oevers. 20

21 21 Zone 3 bedrijfbebouwing Voor dit gebied geldt een gemiddeld ambitieniveau, dit is ingegeven door de omringende beplanting een daarmee de zichtbaarheid vanaf de weg. Sluit qua beeld aan op het beeld van het huidige bedrijventerrein. Hierdoor wordt een onderlinge samenhang gecreëerd, waarbij de vrijheid bestaat een helder onderscheid te maken tussen de verschillende bouwdelen en functies.

22 Criteria Zone 3 Plaatsing De representatieve bedrijfsfuncties, zoals kantoor, ontvangstruimte, showroom en of bedrijfswoning zijn georiënteerd op de Joodijk; Bij hoeksituaties moet er sprake zijn van een tweezijdige oriëntatie. Hoofdvorm De verschillende onderdelen van de bebouwing kennen een architectonische afstemming; De bebouwing is afgedekt met een kap; De dakhelling varieert van ; De goothoogte is maximaal 7 meter. Opmaak Terughoudend en gedempt kleurgebruik; Dakvlakken hebben een donkere (zwart/ antraciet/blauwgrijs) matte afwerking; Reclame-uitingen aan of in de gevel verwerkt en niet boven de gootlijn. Diversen Open en groene inrichting van het voorterrein van de bedrijfskavels; Geen opslag van goederen in een zone van 30 meter vanaf de Hagenadyk/ Rigedyk; Geen vergravingen van de oevers. Aanzichten Gevels grenzend aan de Joodijk (entree) dienen een representatief karakter te hebben (indicatie: minimaal 10-15% glas); 22

23