Beeldkwaliteitplan Oevers E

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitplan Oevers E 17 december 2004 Zoals vastgesteld in de gemeenteraad van Meppel dd

2 Inleiding Voor u ligt het Beeldkwaliteitplan Oevers E. Het beeldkwaliteitplan gaat in op de uiterlijke en ontwerpaspecten van de bebouwing, de erfafscheiding en de terreininrichting. Het vormt het toetsingskader voor de welstandscommissie. Het beeldkwaliteitplan gaat ook in op reclame. Het gaat hierbij om die reclame uitingen waarvoor een welstandstoets noodzakelijk is. Dit kan zijn vanuit de APV (Algemene Plaatselijke Verordening) of waneer het gaat om een bouwvergunningsplichtig bouwwerk. Het beeldkwaliteitplan gaat niet in op de zaken waarop het bestemmingsplan ingaat zoals: waar, wat en hoe hoog gebouwd mag worden. Plangebied Het plangebied voor dit Beeldkwaliteitplan is kleiner dan het bestemmingsplangebied. De reden hiervoor is vrij eenvoudig. De bestaande begraafplaats en de broederij vallen wel binnen het bestemmingsplan maar niet binnen het ontwikkelgebied en zijn afdoende in de welstandsnota omschreven. Het plangebied van dit beeldkwaliteitplan betreft: de te ontwikkelen woon-werk percelen, de uitbreiding van de begraafplaats, woonboerderij Grafhorst. Het plangebied is opgedeeld in een tweetal beeldzones: 1 De te ontwikkelen woon-werk kavels. Hieronder valt ook woonboerderij Grafhorst. 2 De uitbreiding van de begraafplaats, inclusief bijbehorende parkeerplaats. 2

3 Woon-werk kavels Voor de ontwikkeling van de woon-werk kavels geldt dat een groot deel van de beeldkwaliteit wordt bepaald door de inrichting van het openbaar gebied. Vandaar dat voor het merendeel van de kavels de beeldkwaliteiteisen beperkt zijn tot een beperkt aantal algemene eisen. Extra eisen gelden voor de kavels/zijden van kavels, die op een zogeheten + locatie liggen. Deze locaties liggen in het zicht van doorgaande wegen en aan de routes naar de begraafplaats. De locaties zijn aangegeven op de beeldkwaliteitskaart (blauwe zones op de kaart). Het betreft zichtlocaties aan, de N375, Handelsweg, Zomerdijk en de bijzondere bedrijfsbebouwing op het 'Eiland'. Nog meer eisen gelden op die kavels/zijden van kavels die liggen op een zogeheten 'entree locatie' deze locaties liggen aan de entreeweg van Oevers E en de entreeweg naar de begraafplaats. Vooral deze specifieke entree naar de begraafplaats vraagt om extra specifieke eisen voor de bebouwing Daarnaast kan elke zijde van een kavel kan worden opgedeeld in de volgende categorieën: 1 voorzijde wonen (rood op de kaart) 2 voorzijde bedrijven (paars op de kaart) 3 openbare zijkant (oranje op de kaart) 4 private zij of achterkant Van de categorieën 1 t/m 3 is op de beeldkwaliteitkaart aangegeven waar zij liggen. Alle overige perceelgrenzen vallen in categorie 4 Beeldkwaliteitkaart 3

4 Variant Voor het meest noord-westelijke deel van het plangebied is nog een variant mogelijk, waarbij kleinere kavels worden uitgegeven. Indien in de uitgifte blijkt dat deze variant de voorkeur geniet, geldt onderstaande beeldkwaliteitkaart. Voor de inhoud van de beeldkwaliteitvoorwaarden heeft dit geen effect. Beeldkwaliteitkaart variant 4

5 Algemene eisen In de gebieden waar geen specifieke eisen gelden (+ locaties en entree locaties) gelden onderstaande algemene eisen. Op deze locatie wordt gestreefd naar een algemene beeldkwaliteit. Doel is een verzorgd beeld vanuit het openbaar gebied en een duidelijke eenheid tussen woning en bedrijf. terreinindeling en oriëntatie - De entree en de voorzijde van het bedrijf ligt aan de 'voorzijde bedrijven', hier ligt ook de inrit voor autoverkeer en zwaar verkeer. - De voorzijde van de woning ligt aan de 'voorzijde woningen'. - 'Openbare zijkanten' krijgen een verzorgde uitstraling. Aan deze zijde mogen geen inritten komen. - opslag vindt zo veel mogelijk plaats buiten het zicht vanaf de openbare weg erfafscheidingen - aan de 'voorzijden woningen' is de erfafscheiding maximaal 1 meter hoog. Dit geldt voor alle erfafscheidingen tot minimaal 1m achter de voorgevel van de woning. - de erfafscheidingen aan de 'openbare zijkanten' dienen mee ontworpen te worden met de bebouwing of uit begroeiing te bestaan ontwerp bebouwing - bedrijfsbebouwing en woningen worden als één geheel ontworpen en tonen duidelijk verwantschap met elkaar - de gevels laten zien welke functies er achter plaatsvinden. Onderscheid is wenselijk tussen: wonen, representatieve bedrijfsfuncties, minder representatieve bedrijfsfuncties. - geen spiegelende materialen daar waar dit het verkeer in gevaar kan brengen - geen felle kleuren op grote vlakken (in verband met reflectie) reclame (voor zover hiervoor een welstandstoets nodig is) - reclame is alleen toegestaan aan het bedrijfspand, niet aan de woning. - reclame moet aansluiten bij het ontwerp van de bebouwing - kleuren van logo's en huisstijlen moeten aangepast worden als de maat daar aanleiding toe geeft. (Kleuren die op briefpapierformaat goed overkomen kunnen op gevel formaat erg storend zijn). 5

6 + locaties De + locaties zijn de blauwe zones op de beeldkwaliteitkaart. Voor deze kavels en zijden van kavels gelden de onderstaande eisen. Doel is een representatief beeld vanuit het openbaar gebied. De ook bij de algemene eisen gevraagde eenheid tussen woning en bedrijf verdient hier nog meer aandacht. In verband met de zichtbaarheid en de routes naar de begraafplaats worden ook extra eisen gesteld aan materiaal en kleurgebruik. terreinindeling en oriëntatie - De entree en de voorzijde van het bedrijf ligt aan de 'voorzijde bedrijven', hier ligt ook de inrit voor autoverkeer en zwaar verkeer. Deze zijde van het bedrijf heeft een representatieve functie en dito uitstraling. - De voorzijde van de woning ligt aan de 'voorzijde woningen'. De woningen hebben een representatieve uitstraling. - 'Openbare zijkanten' krijgen een open en representatieve uitstraling, blinde gevels zijn hier niet toegestaan. Aan deze zijde mogen geen inritten komen. - Opslag vindt plaats buiten het zicht vanaf de openbare weg erfafscheidingen - aan de 'voorzijde bedrijven' en de 'voorzijden woningen' is de erfafscheiding maximaal 1 meter hoog en dient mee ontworpen te worden met de bebouwing of uit begroeiing te bestaan. Dit geldt voor alle erfafscheidingen tot minimaal 1m achter de voorgevel van de woning/ het bedrijf. - de erfafscheidingen aan de 'openbare zijkanten' dienen mee ontworpen te worden met de bebouwing of uit begroeiing te bestaan en zijn bij voorkeur maximaal 1 meter hoog. ontwerp bebouwing - bedrijfsbebouwing en woningen worden als één geheel ontworpen en tonen duidelijk verwantschap met elkaar - de gevels zijn representatief en laten zien welke functies er achter plaatsvinden. Binnen één ontwerptaal wordt onderscheid gemaakt tussen wonen, representatieve bedrijfsfuncties en minder representatieve bedrijfsfuncties. - de detaillering is zorgvuldig en verzorgd. - het representatieve karkater en mogelijk de functie dient door middel van kleur en materiaalgebruik benadrukt te worden. - geen felle kleuren of spiegelende materialen (in verband met de routes naar de begraafplaats). reclame (voor zover hiervoor een welstandstoets nodig is) - reclame is alleen toegestaan aan de bedrijfszijde van het kavel. - reclame moet aansluiten bij het ontwerp van de bebouwing - reclames zijn representatief, zorgvuldig en verzorgd. - geen felle kleuren of spiegelende materialen (in verband met de routes naar de begraafplaats) - kleuren van logo's en huisstijlen moeten aangepast worden als de maat daar aanleiding toe geeft. (Kleuren die op briefpapierformaat goed overkomen kunnen op gevel formaat storend zijn). 6

7 entree locatie De entree locaties zijn de gele zones op de beeldkwaliteitkaart. Voor deze kavels en zijden van kavels worden extra eisen gesteld omdat deze direct aan de entree van Oevers E en de entreeweg van de begraafplaats liggen. Doel is naast een representatief beeld ook een zekere eenheid tussen de bebouwing onderling. Dit betekend dat kopers van deze kavels met elkaar in overleg moeten om een eenduidig beeld te bereiken. In verband met de ligging aan de entreeweg naar de begraafplaats worden extra eisen gesteld aan materiaal en kleurgebruik. terreinindeling en oriëntatie - De entree en de voorzijde van het bedrijf ligt aan de 'voorzijde bedrijven', hier ligt ook de inrit voor autoverkeer en zwaar verkeer. Deze zijde van het bedrijf heeft een representatieve functie en dito uitstraling. - De voorzijde van de woning ligt aan de 'voorzijde woningen'. De woningen hebben een representatieve uitstraling. - 'Openbare zijkanten' krijgen een open en representatieve uitstraling, blinde gevels zijn hier niet toegestaan. Aan deze zijde mogen geen inritten komen. - Opslag vindt plaats buiten het zicht vanaf de openbare weg erfafscheidingen - aan de 'voorzijde bedrijven' en de 'voorzijden woningen' is de erfafscheiding maximaal 1 meter hoog en dient mee ontworpen te worden met de bebouwing of uit begroeiing te bestaan. Dit geldt voor alle erfafscheidingen tot minimaal 1m achter de voorgevel van de woning/ het bedrijf. - de erfafscheidingen aan de 'openbare zijkanten' dienen mee ontworpen te worden met de bebouwing of uit begroeiing te bestaan en zijn bij voorkeur maximaal 1 meter hoog. ontwerp bebouwing - bedrijfsbebouwing en woningen worden als één geheel ontworpen en tonen duidelijk verwantschap met elkaar - bedrijfsbebouwing op deze kavels moet per straatwand duidelijk verwantschap met elkaar tonen. Ondernemers zullen hierover met elkaar in overleg moeten - de gevels zijn representatief en laten zien welke functies er achter plaatsvinden. Binnen één ontwerptaal wordt onderscheid gemaakt tussen wonen, representatieve bedrijfsfuncties en minder representatieve bedrijfsfuncties. - de detaillering is zorgvuldig en verzorgd. - het representatieve karkater en de samenhang tussen bebouwing dient door middel van kleur en materiaalgebruik benadrukt te worden. - geen felle kleuren of spiegelende materialen reclame (voor zover hiervoor een welstandstoets nodig is) - reclame is alleen toegestaan aan de bedrijfszijde van het kavel. - reclame moet aansluiten bij het ontwerp van de bebouwing - reclames zijn representatief, zorgvuldig en verzorgd. - geen felle kleuren of spiegelende materialen - kleuren van logo's en huisstijlen moeten aangepast worden als de maat daar aanleiding toe geeft. (Kleuren die op briefpapierformaat goed overkomen kunnen op gevel formaat storend zijn). 7

8 Begraafplaats Voor de uitbreiding van de begraafplaats en bijbehorende parkeerplaats gelden de beeldkwaliteit eisen zoals die in de welstandsnota zijn geformuleerd voor gebied 12: Sportterreinen, recreatie- en groengebieden en begraafplaatsen. 8