vrom Aan de Voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 31 augustus 2001

Transcriptie

1 vrom Aan de Voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 31 augustus 2001 Mede met het oog op het komende Algemeen Overleg informeer ik U over de voortgang met betrekking tot de bevordering van het eigen woningbezit. In deze brief ga ik in op achterblijvende resultaten bij de verkoop van huurwoningen en de brief, die ik een dezer dagen aan de toegelaten instellingen over dit onderwerp zal sturen. Voorts licht ik mijn standpunt toe over het nader onderzoek inzake de «Fair Value» en ga ik in op de stand van zaken rond de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW). In dat verband informeer ik U tevens, zoals ik in het Algemeen Overleg over woonwagens, d.d. 18 april 2001, heb toegezegd, over mijn beleid inzake de BEW ten aanzien van deze woonvorm. 1. Inleiding Keuzevrijheid voor de burger staat centraal in de nota Mensen, Wensen, Wonen (nota MWW). Daarbij gaat het o.a. om vrijheid van keuze voor meer kwaliteit en vrijheid in de keuze tussen huren of kopen. De woningmarkt moet zich transformeren van een aanbodgestuurde markt naar een meer vraaggestuurde markt waar meer rekening wordt gehouden met de wensen van de burger. Een belangrijk gegeven hierbij is dat circa 65% van de huishoudens in het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) uit 1998 aangeeft een eigen woning te ambiëren. De uitkomsten van het kleinschaliger uitgevoerde WBO 1999 bevestigen dit beeld. In de nota MWW zijn daartoe mijn ambities beschreven voor de komende tien jaar. In het Nationaal Akkoord Wonen (NAW) hebben partijen vastgelegd dat de verkoop «fors geïntensiveerd» moet worden om zo tegemoet te komen aan de wensen van burgers en om hiermee de gewenste differentiatie van buurten en wijken te bereiken. Dat vind ik een belangrijke stap vooruit. Bijzondere aandacht verdient de bevordering van keuzevrijheid voor lagere inkomens. Voor de realisatie hiervan is het noodzakelijk dat de koopwoningenmarkt voor hen als volwaardige partij bereikbaar is. Dat betekent niet alleen ondersteunende instrumenten maar ook voldoende bereikbaar aanbod van woningen, zodat ook zij hun woonwensen kunnen realiseren. Dit temeer daar zoals niet alleen uit het WBO blijkt maar ook bevestigd wordt door de concept uitkomsten van recentelijk in opdracht van de SEV uitgevoerd onderzoek naar de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen er bij de verkoop van huurwoningen maatschappelijke voordelen behaald kunnen worden. Zo is er bij (potentiële) kopers een grotere bereidheid dan bij huurders om in hun woning te investeren om deze te verbeteren en te verfraaien. Maar ook is er een grotere differentiatie in de wijk te bereiken die tevens benut kan worden om een stimulans te geven aan wijken met een dreigende achteruitgang in kwaliteit. Bij de behandeling van de Nota Mensen Wensen Wonen, op 19 maart 2001, is de motie Duivesteijn/Hofstra (Kamerstukken II 2000/2001, , nr. 7) ingediend, waarin de regering wordt gevraagd een duurzame kwalitatief hoogwaardige sociale koopsector te ontwikkelen. Op dit moment vindt de gedachtevorming plaats over hoe een dergelijke sociale koopsector er kan uitzien en worden mogelijkheden verkend. Hierbij zal het versterken van de positie van de burger in het verkoopproces en het uitwerken van mogelijkheden om dit proces te vereenvoudigen een plaats krijgen. Ook de rol van de VVE s zullen hierin worden meegenomen. 1

2 Hierover vindt momenteel reeds constructief overleg plaats met o.a VVE-belang. Rond de jaarwisseling zal ik U hierover informeren. 2. De verkoop van huurwoningen Bij de behandeling in Uw kamer van de nota MWW hebben de positie en de prestaties van de toegelaten instellingen een prominente plaats ingenomen. Een belangrijk gespreksonderwerp daarbij was dat toegelaten instellingen substantieel meer huurwoningen moeten verkopen. Uit een analyse van kadastergegevens over transacties van onroerend goed door toegelaten instellingen constateer ik dat afgezet tegen de geschetste behoefte de afgelopen maanden een tegenovergestelde ontwikkeling laten zien. Onderstaande tabel illustreert dit. Tabel 1. Aantal transacties onroerend goed door toegelaten instellingen, verkopen aan particulieren Eensgezinswoning Kwartaal Zittende huurder Geen zittende huurder Meergezinswoning Zittende huurder Geen zittende huurder kw kw kw kw kw kw Bron: Kadaster, Kdata. Uit een analyse van Kadasterbestanden door RIGO blijkt dat verkoop met name heeft plaatsgevonden in regio s met een ruime woningmarkt. Dat geldt voor Noordoost Groningen, Noordwest-Friesland, Zeeuws- Vlaanderen, Noord-Limburg en de Achterhoek. In deze streken bedroeg het aantal verkopen in sommige gemeenten tot 10% van de voorraad sociale huurwoningen. In de drie westelijke provincies (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) is naar verhouding weinig verkocht. In tabel 2 worden per provincie de verkopen weergegeven over de jaren 1999 en Tabel 2. Verkochte sociale huurwoningen (1999 en 2000) per provincie in absolute aantallen en als aandeel van de sociale woningvoorraad aantal sociale huurwoningen ( ) aantal verkopen, 1999 en 2000 percentage verkocht Flevoland ,3% Zeeland ,7% Groningen ,6% Friesland ,4% Drenthe ,3% Overijssel ,4% Utrecht ,4% Limburg ,4% Gelderland ,3% Noord-Brabant ,0% Zuid-Holland ,9% Noord-Holland ,6% Totaal ,2% Bron: RIGO, Verkoop van Huurwoningen door sociale verhuurders, 1999 en Analyse kadasterbestanden. 2

3 Voorts constateer ik dat het bij deze verkopen vooral om relatief dure eengezinswoningen gaat aan gezinnen met een bovenmodaal inkomen, terwijl er niet alleen in de vier grote steden maar ook elders grote vraag is naar koopwoningen zowel van gezinnen als alleenstaanden met een beneden modaal inkomen. Als een belangrijke reden voor het uitblijven van verkopen van huurwoningen wordt regelmatig aangevoerd, dat bewoners uiteindelijk toch minder geïnteresseerd in de aankoop zouden zijn door de hoge prijzen en hun afweging op financiële gronden op het continueren van huren uitkomt. Hoewel de recente forse stijgingen van de verkoopprijzen in ook de sociale sector (vooral in de randstad) zeker een belangrijke verklarende factor is voor de afnemende bereidheid tot koop, is het afhaken van bewoners niet de enige verklaring voor de lage verkoopaantallen. Ik ben me er van bewust dat sinds de WBO onderzoeken van 1998 en 1999 de prijzen van koopwoningen aanzienlijk zijn gestegen en dat de afweging tussen huren en kopen van de burger daardoor anders kan uitvallen dan twee jaar geleden. Ik zal laten onderzoeken of de vraag naar koopwoningen zich gewijzigd heeft. Ik kan mij echter zeker ook niet aan de indruk onttrekken dat verkoop aan bewoners nog onvoldoende op de beleidsagenda van veel toegelaten instellingen en gemeenten, staat. Zo blijkt uit onderzoek in het ROA gebied naar de verkoop van huurwoningen, dat de gemeente Amsterdam een restrictief verkoopbeleid voert en dit punt ook bij de overige gemeenten onvoldoende op de agenda staat. Uit ditzelfde onderzoek blijkt ook dat toegelaten instellingen nauwelijks een echt verkoopbeleid voeren. Ter illustratie voeg ik dit onderzoeksrapport bij deze brief. Een cultuuromslag op dit punt is nodig. Het blijkt o.a. dat de in het beleidsnetwerk heersende opvattingen nog sterk gericht zijn op het huren. Hierdoor is het aanbod te gering en wordt er bij het formuleren van het verkoopbeleid te weinig rekening gehouden met de wensen van de burger. Naar aanleiding hiervan heb ik met de wethouder van Amsterdam en vervolgens met de Stuurgroep Wonen van het ROA een gesprek gevoerd waarin de knelpunten rondom de verkoop van huurwoningen aan de orde zijn geweest. Het gaat hierbij om: knelpunten in de Amsterdamse regelgeving (met name erfpachtconversie, het ontbreken van een task-force voor een gestroomlijnd verkoopproces, en de «splitsingsvijvers» (meer woningen splitsen). De intentie is uitgesproken dat deze knelpunten zijn opgelost wanneer in december 2001 een vervolggesprek plaats vindt. Voor nadere regels inzake splitsing zal ik met voorstellen komen om het Huisvestingsbesluit aan te passen, zodat een gemeente in haar beleid ten aanzien van het splitsen van rechten op gebouwen in apartementsrechten een onderscheid kan maken per stadsdeel, wijk of buurt waar het de weigeringsgrond voor vergunningverlening tot splitsing betreft. Zo kan een gemeente per gebiedsdeel bepalen welke voorraad goedkope huurwoningen behouden dient te worden en welk deel van de woonruimtevoorraad voor splitsing in aanmerking komt. Splitsing wordt veelal gevolgd door koop van de na splitsing ontstane woonruimte. Voor met name de gemeente Amsterdam kan dit tot een substantiële toename van het aandeel koopwoningen leiden. Om verkoop aan burgers verder te stimuleren, zal ik de meldingsplicht voor toegelaten instellingen voor deze verkopen laten vervallen. Mede in reactie op de motie Luchtenveld c.s. (Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 51), waarin gevraagd wordt om nadere afspraken met corporaties over het verkopen van huurwoningen, zal ik een brief aan de toegelaten instellingen verzenden, waarin ik stel dat ik er vooralsnog 3

4 vanuit ga dat de toegelaten instellingen de verkoop van huurwoningen voortvarend ter hand nemen. In deze brief zal ik aangeven dat ik overweeg om bij het uitblijven van voldoende prestaties nadere maatregelen richting de toegelaten instellingen te nemen. Ik ben van mening dat er nu ernst moet worden gemaakt met de verkopen. Een besluit tot nadere maatregelen zal ik laten afhangen van de feitelijke prestaties per regio van toegelaten instellingen met betrekking tot verkoop. 3. Verkoop onder voorwaarden 3.1 Fair Value Om de vermeende belemmering in de verkoop van huurwoningen als gevolg van de discussie over verkoop onder voorwaarden te doorbreken heb ik mijn standpunt m.b.t. tot «Fair Value» bepaald. Met mijn brief nr. DBD dd 13 oktober 2000 informeerde ik u over de ontwikkeling van een Fair Value-model dat in het kader van de discussie rond verkoop onder voorwaarden door het RIGO in samenwerking met Global Property Research is opgesteld in opdracht van de Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), Aedes, de vier grote gemeenten, de woningcorporaties Woonbron/Maasoevers en Woondrecht, alsmede de Vereniging Eigen Huis. De SEV heeft u hierover indertijd rechtstreeks geïnformeerd en u het rapport «Fair Value bij Verzekerd Kopen» toegezonden. In het model wordt op basis van een aantal overeengekomen grootheden aangegeven op welke manier de korting en de verdeling van de vermogenswinst worden berekend. Omdat naar mijn mening te veel gekeken werd naar het investeringsmotief van de koper en onvoldoende rekening werd gehouden met de woonlasten i.c. de uitgaven voor de koper ook in combinatie met de BEW heb ik de opstellers een nadere toelichting op het model gevraagd. Deze toelichting treft u bij deze brief aan. Samenvattend is geconcludeerd dat: een korting op de verkoopwaarde het voor de koper met toepassing van «Fair Value» mogelijk maakt een woning te kopen die zonder die korting boven de financieringsmogelijkheden ligt; een korting op de verkoopwaarde leidt voor de koper zonder BEW bijdrage (ook) met «Fair Value» tot lagere woonlasten; en dat in een situatie waarin de BEW ontvanger de woning ook had kunnen kopen zonder de korting, deze ongunstiger uit is, omdat hij bij gelijkblijvende woonlasten, door de interferentie met de BEW en de hypotheekrenteaftrek, moet delen in de waardestijging. Met deze uitleg zijn een aantal misverstanden weggenomen. Dat laat onverlet dat er een aantal bezwaren blijven. Voor de combinatie van BEW met de kortings en winstdelingsregeling op basis van «Fair Value» zijn deze zodanig dat ik dit niet toe wil staan. Met name de interferentie van de korting met de BEW en hypotheekrenteaftrek, waardoor de burger bij gelijkblijvende woonlasten in vergelijking met de situatie zonder korting wel wordt geconfronteerd met het delen van de waardestijging van de woning, is ongewenst. Een opvatting die door de opstellers van het «Fair Value» model wordt gedeeld. Daarnaast gelden ook zonder toepassing van de BEW een aantal bezwaren. Zoals bijvoorbeeld het feit dat de koper bij een verhuizing na een aantal jaren als gevolg van de winstdeling met de verkoopopbrengst niet in staat zal zijn een woning van dezelfde kwaliteit, zonder korting, terug te kopen. Daar staan echter ook belangrijke voordelen als lagere woonlasten en een groter bereik op de koopwoningmarkt tegenover. Toepassing van een winstdelingsregeling op basis van «Fair Value» kan daarmee een bijdrage leveren aan het bevorderen van eigen woning bezit. 4

5 Ik zal derhalve stappen ondernemen om ervoor te zorgen dat NHG-garantie bij verkoop onder voorwaarden op basis van dit model mogelijk wordt Voor die inkomens die met succes een beroep kunnen doen op Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt hiermee het vermogensrisico beperkt bij gedwongen verkoop van de woning en wordt een lager rentepercentage betaald. Daarnaast zal ik ervoor zorgen het dat voor toegelaten instellingen, met toepassing van dit model maar niet in combinatie met BEW, ook mogelijk wordt tot maximaal 30% korting op de marktwaarde te geven bij verkoop aan de zittende huurder en maximaal 20% wanneer het niet om een zittende huurder gaat. Hierbij beschouw ik de uitkomst van «Fair Value» met betrekking tot de verhouding tussen korting en winstdeling als de maximaal toegestane bovengrens. Voor de duidelijkheid zal ik het onderhavige model als het «kortingen winstdelingmodel bij verkoop onder voorwaarden» betitelen, om zo ook richting burger een helder inzicht te geven waar het hier om gaat. Een en ander laat onverlet dat de burger altijd keuzemogelijkheden tussen kopen met en zonder voorwaarden moeten worden aangeboden. Ik zal er tevens op toezien dat daartoe een heldere en duidelijke voorlichting plaatsvindt zodat de burger ook in staat wordt gesteld voor zichzelf een goede afweging te maken. 3.2 Artikel 22 BEW Bij de behandeling van de Wet BEW in de Tweede en de Eerste Kamer zijn de moties-van Zijl (Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 10) en Baarda (Kamerstukken I 2000/2001, , nr. 46) ingediend, waarin de regering o.a. is gevraagd om zo spoedig mogelijk te komen tot een uitwerking van de in artikel 22, vierde lid, genoemde algemene maatregel van bestuur, en wel in die zin dat daarin mogelijkheden worden geopend voor tussenvormen tussen koop en huur. Bij tussenvormen tussen koop en huur, ook wel verkoop onder voorwaarden genoemd, wordt door toegelaten instellingen veelal de voorwaarde opgenomen dat (een gedeelte van) de waarde-ontwikkeling van de woning bij doorverkoop aan de toegelaten instelling toekomt. Een dergelijke voorwaarde staat echter op gespannen voet met de huidige tekst van de Wet BEW. In artikel 22 eerste lid, onder b, van die wet is bepaald dat de woning niet in eigendom mag zijn verkregen onder de voorwaarde dat de financiële voordelen als gevolg van vervreemding van de woning door de eigenaar-bewoner mede aan anderen dan de eigenaar-bewoner ten goede komen. Een wetswijziging van artikel 22 om bij algemene maatregel van bestuur bedoelde tussenvormen tussen kopen en huren mogelijk te kunnen maken is inmiddels in voorbereiding en zal per 1 juli 2002 naar verwachting gerealiseerd kunnen worden. In de tussentijd zal verder gewerkt worden aan voorstellen ter invulling van de voornoemde algemene maatregel van bestuur. Bij een verder uitwerking van verkoop onder voorwaarden kan hierbij het voornoemde model ook worden ondergebracht in het Keurmerk Verzekerd Kopen. Zo kan een omvattend kader voor toetsing en certificering van verkopen onder voorwaarden ontstaan. 4. Wet bevordering eigenwoningbezit Om de bereikbaarheid van een koopwoning te vergroten voor mensen met een laag inkomen en om hen de keuzevrijheid tussen huren en kopen te bieden, is de Wet bevordering eigenwoningbezit in het leven geroepen. De wet is sinds 1 januari van dit jaar van kracht en behoeft nog 5

6 gewenning bij kopers, verkopers en financiers. Het aantal aanvragen is helaas nog gering, maar gezien de recente prijsstijgingen, het ontbreken van voldoende aanbod en ruime keuzemogelijkheden waar ik eerder in deze brief op ben ingegaan, verbaast mij dat niet. Tot begin augustus jl. zijn er in het kader van de BEW 264 aanvragen ontvangen. Op 108 aanvragen is positief beschikt. Gemiddeld ontvangen deze huishoudens een bijdrage van f 280 per maand (inclusief toeslag voor overdrachtsbelasting). Op 58 aanvragen is negatief beschikt. In de meeste gevallen (80%) is dit omdat op basis van de verhouding hypotheek belastbaar inkomen het maximale toegestane subsidiebedrag wordt overschreden. Naast het feit dat nog onvoldoende huurwoningen worden aangeboden, blijken ook burgers nog onvoldoende op de hoogte van de mogelijkheden van deze nieuwe regeling. Alle volledige aanvragen worden binnen twee weken behandeld. Het blijkt dat ook hier gewenning aan de procedure nodig is, want vanwege onvolledig ingevulde aanvragen moet een groot deel worden geretourneerd aan de aanvrager. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn het niet voldoen van de hypotheekofferte aan de eisen van de wet en het ontbreken van het IB-60 formulier, waarop de hoogte van het inkomen staat vermeld.voorts blijkt dat regelmatig beleggingshypotheken worden aangeboden, terwijl deze binnen de BEW niet zijn toegestaan. Met financiers die betrokken zijn met de doorgeleiding van subsidieaanvragen heeft een gesprek plaatsgevonden over de voortgang en uitvoering van de regeling, waarbij deze zaken besproken zijn. Een ander punt is dat andere financiële verplichtingen, zoals persoonlijke leningen, de financiering regelmatig bemoeilijken. Het hebben van een lening beperkt de financieringscapaciteit. De combinatie van een laag inkomen en andere financiële verplichtingen maken de bereikbaarheid van een eigen woning uiterst beperkt. Omdat deze gevallen het stadium van aanvraag niet bereiken is niet duidelijk in welke omvang dit speelt. Ik zal hier nader onderzoek naar laten doen. Daarnaast wordt regelmatig aangevoerd dat de hoge huizenprijzen een belemmering vormen voor mensen met een laag inkomen. Zoals ik eerder in deze brief heb aangegeven kunnen corporaties hierin een belangrijke rol spelen. Binnen de BEW is (en buiten de BEW wordt) het mogelijk kortingen te verlenen tot maximaal 30% van de marktwaarde. Hiermee wordt de bereikbaarheid van een eigen woning voor de doelgroep aanzienlijk vergroot. De financiers hebben een belangrijke rol in de uitvoering van de BEW. Zij helpen de consument bij de aanvraag en kunnen de consument voorrekenen of men voor subsidie in aanmerking komt. Hiertoe is de toetsingsprogrammatuur van de Nationale Hypotheek Garantie, waarover de financiers beschikken, aangepast zodanig dat de berekening van de BEW hierin is geïntegreerd. Daarnaast is als onderdeel van de voorlichting aan de burger onlangs tevens de internetsite van de BEW uitgebreid met een rekenmodule waarin de potentiële aanvrager voor zijn individuele situatie een vergelijking kan maken tussen huren en kopen. Om de naamsbekendheid van de BEW verder te vergroten wordt in september 2001 een radio- en tv-campagne gevoerd. De mogelijkheid van actieve benadering van de doelgroep met bijvoorbeeld direct mail wordt nog onderzocht. In de eerste helft van 2002 zal ik u in een nadere rapportage informeren over de voortgang van de BEW en de uitkomsten van onderzoek, die ik in dit kader heb genoemd. 6

7 5. BEW en woonwagens Tijdens het AO d.d. 18 april jl. ten aanzien van woonwagens heb ik toegezegd u ook te informeren over mijn beleidsvoorstellen ten aanzien van de Wet BEW voor woonwagens. Het overheidsbeleid is gericht op een gelijke behandeling van woningen en woonwagens. Dit laat onverlet dat de laatsgenoemde woonvorm specifieke kenmerken heeft. Deze kenmerken hebben mijn speciale aandacht ten aanzien van de voorwaarden waaronder BEW-subsidie voor woonwagens en standplaatsen kan worden verstrekt. Eén van de speciale aandachtspunten is de koppeling van standplaats en woonwagen. Binnen de BEW is de nadrukkelijke voorwaarde opgenomen dat alleen dan subsidie wordt verstrekt als de woonwagen inclusief de standplaats wordt gekocht. Het uitsluitend kopen van de grond is op basis van de BEW niet toegestaan. Gelet op de gelijke behandeling van woonwagens en woningen wil ik vasthouden aan dit uitgangspunt. Vanuit de Werkgroep verkoop standplaatsen en stichting Woonbond is verzocht BEW beschikbaar te stellen voor de vervanging van bouw- en woontechnisch sterk verouderde woonwagens. Immers op zeker moment zijn woonwagens afgeschreven en zijn daarmee toe aan vervanging (bijvoorbeeld de zogenaamde «CRM-» en «VROM»-wagens). Vervanging zou volgens de werkgroep nu niet mogelijk zijn, omdat artikel 12 BEW bepaalt dat een aspirant koper gedurende een tijdvak van tenminste drie jaar tot de datum van eigendomsoverdracht geen eigenaar mag zijn geweest van de woning waarin hij zijn hoofdverblijf had. Echter omdat in de BEW voor woonwagens onder woning alleen wordt begrepen een woonwagen-plus-standplaats en omdat nagenoeg alle standplaatsen nog huurstandplaatsen zijn, kan in de door de werkgroep bedoelde gevallen nu al van de BEW als vervangingssubsidie gebruik gemaakt worden. Dat wil zeggen dat deze woonwagens met BEW subsidie vervangen kunnen worden indien ook de huurstandplaats gekocht wordt. Ik zal deze dus al bestaande mogelijkheid op actieve wijze onder de aandacht van betrokken partijen brengen. Tenslotte speelt in dit kader nog de relatie met de NHG. Bij de vormgeving van de Wet BEW is aansluiting gezocht bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In de BEW is niet een expliciete investeringsgrens voor woonwagens en/of standplaatsen opgenomen. Wel kan worden geconstateerd dat de in deze wet gehanteerde kostengrens boven de kostengrens ligt die in de NHG voor woonwagens wordt toegepast. Hiermee bestaat de kans dat een categorie huishoudens onbedoeld wordt uitgesloten van het recht op een BEW-bijdrage. Ik heb de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen daarom verzocht een voorstel tot wijziging van de normen en voorwaarden aan mij ter goedkeuring voor te leggen waarin de maximale kosten voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen wordt gesteld op het niveau van de kostengrens in de BEW. Hierin is inmiddels voorzien. Ik ben van mening dat op deze wijze voor de bewoners van woonwagens de belangrijkste belemmeringen worden weggenomen. 6. Ten slotte In de nota MWW geef ik mijn ambities aan voor de komende tien jaar over het eigen woningbezit en de keuzevrijheid van de burger daarbij. Ik ga er dan ook niet van uit dat deze in dit nog maar korte tijdsbestek grote resultaten opleveren. Waar knelpunten zijn zullen deze worden aangepakt. Informatie en communicatie met en tussen partijen onderling acht ik in dit stadium eveneens van groot belang. 7

8 De bereidheid van corporaties om op een verantwoorde wijze de aantallen te verkopen woningen substantieel te vergroten zal met kracht worden gestimuleerd. Zoals boven aangegeven zal ik in de eerste helft van 2002 rapporteren over de werking van de Wet BEW in het eerste jaar. Hiervoor zal ook aanvullend onderzoek worden verricht met aandacht voor zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van de wet BEW. Een afschrift van deze brief zend ik aan de Vaste Kamercommissie VROM van de Eerste Kamer. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, J. W. Remkes Bijlage is niet elektronisch beschikbaar. 8