Geachte leden van Provinciale Staten,

Transcriptie

1 Geachte leden van Provinciale Staten, Op 20 april jl. hebben wij een zienswijze op het ontwerp partiële wijziging Programma Ruimte inzake stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare gebied Ambachtsezoom ingediend. Op 8 juni a.s. wordt dit onderwerp behandeld in de Commissie L&R. Daar wij nog geen Nota van beantwoording hebben ontvangen, zijn wij gaan zoeken op de Provinciale site en hebben daar een Nota van beantwoording gevonden welke gedateerd is op 17 mei In deze Nota van beantwoording is onze zienswijze zeer beknopt en onvolledig samengevat. Niet alleen willen we u aandacht vragen voor de gebrekkige publicatie van het ontwerp, maar ook wordt in het ontwerpbesluit en de Nota niet duidelijk of er behoefteonderzoek gedaan is naar het bedrijventerrein Ambachtsezoom. Tevens is niet duidelijk of en op welke wijze onze weerlegging op de door de gemeente geleverde ladderonderbouwing in de besluitvorming is betrokken. Voor het definitief vaststellen van deze partiële herziening is het van belang de inhoud te kennen van de door ons toegezonden rapporten. De gemeente heeft aangegeven zo spoedig mogelijk een nieuwe bestemmingsplan op te willen stellen om het bedrijventerrein Ambachtsezoom te kunnen realiseren. Hierdoor verdwijnt het laatste groene gebied met bijzondere (natuur)waarden uit deze gemeente, terwijl er een enorme overcapaciteit aan bedrijfskavels is. (Bijna 307 ha harde plancapaciteit binnen een straal van 10 km reeds aanwezig!) Ook de door de Drechtsteden opgestelde rapporten Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015 en Actualisatie bedrijventerreinenstrategie Drechtsteden 2016 vermelden deze overcapaciteit. Het Programma Ruimte vermeldt (op pag. 27) ook, zelfs al zonder Ambachtsezoom, een overcapaciteit van 41 ha tot 2030 in de Drechtsteden. Voor een juiste afweging is het van belang dat u correct en volledig geïnformeerd bent. We willen u daarom met klem vragen om kennis te nemen van onze zienswijze (met bijbehorende rapporten in de bijlage). Hopelijk wordt hiermee voorkomen dat er nog meer leegstaande bedrijfspanden en braakliggende bedrijventerreinen ontstaan. Met vriendelijke groet, Mw. J.Y. Knipscheer Namens Stichting Mooi Geweest!

2 Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland Afdeling Ruimte Wonen en Bodem t.a.v. mevrouw H. Maagdenberg Postbus LP DEN HAAG Datum: 20 april 2016 Betreft: zienswijze ontwerp partiële wijziging Programma ruimte inzake stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare (Ambachtsezoom) Geacht college, Namens Stichting Mooi Geweest! dienen wij een zienswijze in. De zienswijze is gericht tegen het ontwerp van de partiële wijziging van het Programma ruimte inzake stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare van 15 maart 2016, waarbij Ambachtsezoom (gemeente Hendrik-Ido-Ambacht) als ontwikkelingslocatie is toegevoegd aan het Programma ruimte door opname op de zogenaamde "3 hectare kaart". De zienswijze Onjuiste publicatie 1. Op deze zienswijzeprocedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing (verklaard). Blijkens artikel 3:12 lid 1 Awb dient voorafgaand aan de terinzagelegging in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze kennis gegeven te worden van het ontwerp. Ondanks alle inspanningen van de bewoners wordt in de gemeente Hendrik-Ido- Ambacht het huis-aan huisblad de Kombinatie, waarin de gemeentelijke bekendmakingen/gemeenteberichten gepubliceerd worden, niet bezorgd in het buitengebied waar ook de ontwikkelingslocatie Ambachtsezoom gelegen is. Door de gemeente zijn de bewoners erop gewezen dat alle bekendmakingen/gemeenteberichten te vinden zijn op de gemeentelijke site waardoor zij zich op deze manier op de hoogte kunnen stellen van alle bekendmakingen/gemeenteberichten. We hebben echter geen bekendmaking van de partiële wijziging Programma Ruimte bij de bekendmakingen/gemeenteberichten op de gemeentelijke site kunnen vinden. Voor de regionale en provinciale bekendmakingen zijn we geabonneerd op de site Ook via deze site hebben wij geen bekendmaking van de partiële wijziging Programma ruimte binnengekregen. Naar aanleiding van het bovenstaande constateren wij dat de partiële wijziging niet op de juiste wijze bekend is gemaakt, waardoor een ieder niet op de hoogte gesteld is hiervan. 2. Via derden zijn we gewezen op een bekendmaking in de Staatscourant (bijlage 1) over een partiële herziening. Door het ontbreken van de locatie en de plaatsnaam was niet duidelijk waar deze bekendmaking betrekking op had. Dit is waarschijnlijk ook de reden dat we de bekendmaking niet hebben binnengekregen via Artikel 3:12 lid 1 juncto lid 3 Awb stelt eisen aan de inhoud van de kennisgeving. 1/6

3 Uit lid 1 vloeit voort dat duidelijk moet worden gemaakt om welk voorgenomen besluit het gaat. Naar aanleiding van het bovenstaande voldoet de bekendmaking niet aan de daaraan in het kader van de rechtszekerheid te stellen eisen. 3. Nu geen publicatie bij de bekendmakingen/gemeentenieuws op de gemeentesite heeft plaatsgevonden, er geen melding bij de site is gedaan, alsmede de publicatie in de Staatscourant vanwege het ontbreken van een plaatsaanduiding onvoldoende duidelijk is, dient in onze visie het ontwerpbesluit opnieuw ter inzage gelegd te worden, omdat aannemelijk is c.q. niet uit te sluiten is dat andere belanghebbenden geen kennis genomen hebben van de bekendmaking en daarmee van het ontwerp van deze partiële wijziging van het Programma ruimte. Onzorgvuldige voorbereiding (strijd met artikel 3:2 Awb) 4. De Stichting heeft grote bezwaren tegen de ontwikkeling van een bedrijventerrein in Ambachtsezoom, onder andere omdat sprake is van een overschot aan bedrijventerreinen in de regio en er geen behoefte is aan de toevoeging van 14,5 hectare extra bedrijventerrein in Hendrik-Ido-Ambacht. Door mevrouw Winkelhuijzen (LaGro advocaten) zijn op 7 januari 2016, namens enkele omwonenden, diverse rapporten naar de behandelend ambtenaar de heer Duijkers g d, waarin uitgebreid (met cijfermateriaal) is beargumenteerd dat er sprake is van een overcapaciteit (bijlage 2), dat het aan het bestemmingsplan ten grondslag gelegde nadere rapport van de Stec Groep van 30 juli 2015, getiteld "Ladder toets bedrijventerrein Ambachtsezoom", onvolledig en op onderdelen onjuist is en dat derhalve sprake is van strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking. 5. De behandelend ambtenaar heeft mevrouw Winkelhuijzen bericht dat de stukken kritisch bekeken zullen worden. Op 24 januari 2016 zijn er nog een aantal nadere stukken aan de provincie toegezonden. Een tweetal stukken wordt als bijlage 3 en 4 aan deze zienswijze gehecht. 6. Uit het ontwerpbesluit volgt niet dat op enigerlei wijze rekening is gehouden met de toegezonden informatie. Het betreffen evenwel allemaal relevante stukken over de behoefte aan extra bedrijventerrein. Nu door de uitspraak van de Raad van State vast is komen te staan dat anders dan waar de provincie en de gemeente tot die tijd van uitgingen Ambachtsezoom is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied, had bij de voorbereiding van de besluitvorming over het ontwerp van de partiële wijziging onderzoek gedaan moeten worden naar de behoefte (zie ook het rapport "Vraaggerichte bedrijventerreinenbeleid Zuid-Holland" d.d. 16 februari 2016, bijlage 5), pagina 24 punt 4a en pagina 33 "Via de ladder heeft de provincie een instrument in handen om in te kunnen zetten op het beter benutten van het bestaande areaal aan bedrijventerreinen"). De behandelend ambtenaar heeft op 22 januari 2016 aangegeven dat de provincie bezig zou zijn met een behoefteonderzoek en dat de ingebrachte stukken in dat kader kritisch bekeken zouden worden! 7. Uit het ontwerp volgt niet dat onderzoek is gedaan naar de behoefte en naar de ingebrachte stukken, noch dat een afweging heeft plaatsgevonden in hoeverre deze locatie passend is c.q. behoefte is aan deze ontwikkeling op deze locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied. 8. In het ontwerpbesluit wordt de afweging "klein" gemaakt door te melden dat deze locatie abusievelijk niet eerder is opgenomen in het Programma ruimte. Dat is evenwel niet correct. 2/6

4 Achtergrond is dat de provincie en de gemeente er abusievelijk van uitgegaan zijn dat dit gebied gelegen was binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Nu inmiddels vaststaat dat het gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied, had in het licht van de Verordening ruimte en het Programma ruimte onderzoek gedaan moeten worden naar de wenselijkheid van deze ontwikkeling. Verwezen zij onder andere naar het Programma ruimte, waarin is aangegeven dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in het gebied buiten bestaand stads- en dorpsgebied op basis van artikel van de Verordening pas mogelijk zijn als na toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat dit binnen bestaand stads- en dorpsgebied niet mogelijk is. Door het opnemen van Ambachtsezoom op de zogenaamde "3 hectare lijst" wordt de facto deze nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stads- en dorpsgebied voor de gemeente mogelijk gemaakt, zonder dat onderzocht is of behoefte is aan toevoeging van 14,5 hectare bedrijventerrein in deze regio en zo ja, of dat niet elders binnen bestaand stads- en dorpsgebied zou kunnen. 9. Het ontwerp partiële wijziging Programma ruimte (Ambachtsezoom) is onzorgvuldig voorbereid. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten BSD met een omvang van meer dan 3 hectare ligt het eindoordeel bij de Provinciale Staten (zie ook pagina 3 en 4 van het ontwerp van 15 maart 2016). De locatie Ambachtsezoom wordt thans zonder behoefteonderzoek opgenomen in het Programma ruimte. Dit is in strijd met het provinciale beleid. Détournement de procédure 10. Via de provinciale website hebben wij kennis genomen van de brief van gedeputeerde Bom-Lemstra van 29 februari 2016 (bijlage 6) aan de leden van Provinciale Staten, waarin uitgelegd wordt waarom voor het bestemmingsplan Ambachtsezoom een versnelde procedure tot wijzigen van de 3 hectare kaart wordt doorlopen. Daaruit lijkt te volgen dat Gedeputeerde Staten zich thans met name hebben laten leiden door de wens van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht om zo snel mogelijk een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen om opgelopen vertraging en financiële consequenties zoveel mogelijk te beperken. Er is zelfs afgeweken van de normale procedure door een versnelde procedure te voeren. Voor zover wij weten zijn er door de gemeente (als grondeigenaar) nog geen gronden in Ambachtsezoom verkocht; er is enkel sprake van een overeenkomst van grondenruil met betrekking tot 2 hectare; het is overigens vooralsnog niet duidelijk of die overeenkomst in stand is gebleven na vernietiging van het bestemmingsplan door de Raad van State. Andere belangen, waaronder het belang bij een zorgvuldige voorbereiding en onderzoek naar de relevante feiten en omstandigheden, worden ondergeschikt gemaakt aan dit gepretendeerde spoedeisende (doch louter financiële) belang van de gemeente. 11. In de brief van 29 februari 2016 wordt voorts nog opgemerkt dat de Raad van State geen uitspraak heeft gedaan over de haalbaarheid van de ontwikkeling en dat de ontwikkeling passend was in de VRM en voldeed aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking toen de ontwikkeling in oktober 2014 aan Gedeputeerde Staten werd voorgelegd. Voor zover we kunnen nagaan is dat toen evenwel niet getoetst. 12. In het ontwerp van 15 maart 2016 wordt op pagina 4 anders dan in de brief van 29 februari 2016 opgemerkt dat de reden voor vernietiging in december 2015 door de Raad van State niets te maken heeft met de haalbaarheid. In die procedure is evenwel uitgebreid aandacht besteed aan de haalbaarheid en de behoefte. 3/6

5 De Raad van State heeft vanwege de strijd met de Verordening ruimte deze beroepsgronden nog niet beantwoord, maar de Raad van State heeft wel vastgesteld dat de gemeenteraad in de plantoelichting niet beschreven heeft in hoeverre in de behoefte aan bedrijventerrein binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, om welke reden het besluit in strijd is genomen met artikel 3.1.6, tweede lid Aanhef en onder b van het Bro. 13. In de brief van de gedeputeerde wordt herhaaldelijk (ook in de aanhef) aangegeven dat het betreft een versnelde procedure tot het wijzigen van de 3 hectare kaart van het Programma ruimte. In dit geval betreft het evenwel niet het wijzigen van de 3 hectare kaart, maar het wijzigen van de lijst. De locatie Ambachtsezoom wordt aan de tabel (bijlage 1 bij het ontwerp) toegevoegd. In de brief wordt voorts opgemerkt door de gedeputeerde dat gelet op de beperkte reikwijdte van de partiële wijziging het voorstel is om het ontwerpbesluit ter kennisname aan u toe te zenden en het ontwerp niet meer te bespreken. Wij kunnen ons daar niet in vinden. Zoals uit de brief ook blijkt is gebruikelijk dat bij een wijziging van een beleidsstuk in eerste instantie een startnotitie wordt opgesteld die Provinciale Staten vaststellen. In dit geval had vooraf in het kader van het behoefteonderzoek de visie van Provinciale Staten gevraagd moeten worden. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten BSD met een omvang van meer dan 3 hectare ligt het eindoordeel immers bij Provinciale Staten. Dat betekent dat Provinciale Staten ook betrokken moeten zijn bij de voorbereiding van een besluit en afdoende geïnformeerd moeten zijn/worden over relevante omstandigheden. Middels deze brief wordt evenwel de indruk gewekt dat de ontwikkeling in Ambachtsezoom passend was en is in de VRM en (nog steeds) voldoet aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat is niet correct, zoals uit de bijlagen bij deze zienswijze blijkt. 14. Door deze wijze van (onjuiste/onvolledige) informatievoorziening aan Provinciale Staten, alsmede door het voeren van een versnelde procedure, worden Provinciale Staten niet in de gelegenheid gesteld een adequate toets uit te voeren. In zoverre menen we dat sprake is van détournement de procédure. Overigens is door de behandelend ambtenaar aan mevrouw Winkelhuijzen aangegeven dat te zijner tijd ook belanghebbenden de mogelijkheid geboden zou worden om een toelichting te geven bij Provinciale Staten op de in te dienen zienswijze. Uit de brief van de gedeputeerde van 29 februari 2016 wordt niet duidelijk of daadwerkelijk die mogelijkheid geboden zal worden. Wij stellen er prijs op deze gelegenheid wel te krijgen. Het ontwerp is niet draagkrachtig gemotiveerd (strijd met artikel 3:46 Awb) Zoals hierboven reeds is toegelicht is het ontwerp op onderdelen onjuist en niet draagkrachtig gemotiveerd. In het ontwerp partiële wijziging wordt de indruk gewekt dat het plan (Ambachtsezoom) haalbaar is. Dat is evenwel niet (nader) onderzocht en dat staat in ieder geval haaks op andere passages uit het Programma ruimte. Daarin is immers aangegeven dat alleen in de Drechtsteden tot 2030 al sprake is van een overaanbod van 41 hectare. Dat is nog exclusief het aanbod uit Hoeksche Waard (60 ha), Cornelisland te Ridderkerk (26 ha) en Nieuw Reijerwaard te Rijsoord (93 ha). Deze bedrijventerreinen liggen binnen 10 km van Hendrik-Ido-Ambacht en daarmee binnen de economische regio. Als bijlage 7 wordt aangehecht een artikel uit het AD van 18 april 2016 met als kop Bar weinig animo voor bedrijventerreinen waarin beschreven wordt dat sprake is van een overaanbod en dat bijvoorbeeld bij Nieuw- Reijerwaard in 2015 nog geen enkele kavel is verkocht. 15. In de door mevrouw Winkelhuijzen ingebrachte stukken namens enkele omwonenden is uitvoerig gemotiveerd en in kaart gebracht dat er sprake is van een overaanbod, 4/6

6 alsmede dat er sprake is van voldoende andere mogelijkheden binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De geactualiseerde behoefteramingen voor bedrijventerreinen laten bovendien over het algemeen minder grote behoefte aan ruimte zien dan in het verleden. De huidige ramingen (2012) liggen voor 2030 op provinciaal niveau 30% lager dan in 2009 (pagina 28 Programma ruimte). In de regio Drechtsteden zijn voor zover wij weten geen plannen/bouwmogelijkheden doorgehaald. Uit het Programma ruimte en de behoefteramingen volgt evident dat vooral sprake is van vraag naar terreinen waar hogere milieucategorieën gevestigd kunnen worden (zogenaamde "HMC-terreinen") en watergebonden terreinen (pagina 29 Programma ruimte). Dergelijke bedrijven kunnen niet gevestigd worden op Ambachtsezoom. 16. In het ontwerp wordt voorts niet gemotiveerd hoe dit zich verhoudt tot onder andere de Notitie bedrijventerreinen, vraaggericht bedrijventerreinenbeleid Zuid-Holland: visie en uitvoeringsprogramma van 16 februari Op pagina 3 staat dat inmiddels wordt voorzien dat er tot 2030 voldoende ruimte gereserveerd is om de toekomstige vraag naar bedrijfslocaties op te kunnen vangen. Het beleid is veranderd van aanbodgericht naar vraaggericht beleid. Op pagina 8 van deze notitie wordt aangehaald dat een evenwicht moet komen in vraag en aanbod en dat de aangeboden kwaliteit van de kavel/terreinen niet altijd aansluit bij de gevraagde kwaliteit van de sectoren, alsmede dat de uitgifte de afgelopen vijf jaar gemiddeld 44 hectare per jaar was, ruim onder de gemiddelde behoefte (111 hectare) die berekend was voor de periode Verder staat op pagina 8 dat het tegengaan van overaanbod en focus op maatwerk in de VRM betere mogelijkheden bieden om het kwaliteitsbehoud op de gewenste ruimtes (oud en nieuw) te vergroten. 17. Op pagina 23 is aangegeven dat de vraagramingen waar de tabellen in het Programma ruimte op zijn gebaseerd uit 2012 zijn en dat op korte termijn, binnen één jaar, moet worden gekeken of deze nog wel actueel zijn als kader voor de eerste trede van de ladder. De behoefteramingen moeten dus worden geactualiseerd. Er is niet gemotiveerd waarom het in paragraaf 4.2 beschreven proces niet wordt doorlopen alvorens een besluit genomen wordt over Ambachtsezoom. Op pagina 24 van deze notitie wordt heel treffend opgemerkt "de zachte plannen dateren vaak uit tijden dat er nog veel vraag was naar bedrijventerrein, waar nu de realiteit anders is en de vraag dus structureel verandert. Het is daarom voor de provincie van belang de ontwikkeling van zacht naar hard vroegtijdig te signaleren, zodat de gemeente vroegtijdig geholpen kan worden in de bepaling van de daadwerkelijke behoefte. In een vroegtijdig stadium voorkomen dat er bestemmingsplannen worden gemaakt voor plannen die op dit moment weinig toekomst hebben, is beter dan zienswijzen indienen op het voorontwerpbestemmingsplan. De provinciale accounthouders hebben hierin een belangrijke rol." Door Ambachtsezoom thans zonder nader onderzoek aan de 3 hectare lijst toe te voegen, wordt afbreuk gedaan aan onder andere dit uitgangspunt dat op pagina 24 van de notitie is geformuleerd. GS weten dat, zodra wijziging van het Programma ruimte heeft plaatsgevonden, de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht het bestemmingsplan Ambachtsezoom direct opnieuw in procedure wil brengen teneinde Ambachtsezoom van zacht naar hard te transformeren. Dit is het moment om een behoefteonderzoek uit te voeren en het past niet om deze toets door te schuiven naar de fase waarin het ontwerpbestemmingsplan Ambachtsezoom opnieuw ter inzage wordt gelegd! 18. Bij het ontwerp hoort tot slot als bijlage 1 de gewijzigde tabel 2 bedrijventerrein zachte capaciteit, waarin Ambachtsezoom wordt opgenomen. Ambachtsezoom heeft een oppervlakte van 14,5 hectare. 5/6

7 In tabel 2 wordt Ambachtsezoom opgenomen voor hectare (uitgeefbaar oppervlak). Er is niet gemotiveerd waarom dit aantal hectares (ruim meer dan de voorziene 14,5 hectare) in het ontwerp is opgenomen en dit noodzakelijk zou zijn. Conclusie Wij verzoeken u het ontwerpbesluit opnieuw en op de juiste wijze te publiceren en tevens het ontwerpbesluit niet ter vaststelling aan PS voor te leggen, althans PS te verzoeken niet tot deze partiële wijziging met betrekking tot Ambachtsezoom over te gaan. Hoogachtend, Mw. J.Y. Knipscheer (voorzitter) namens Stichting Mooi Geweest! p/a de Baak LA Hendrik-Ido-Ambacht Tel: Hr. W. Knipscheer (secretaris) van Stichting Mooi Geweest! Bijlagen 1 t/m 7 6/6

8 STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds Nr maart 2016 BEKENDMAKING Publicatie ontwerp partiële wijziging Programma ruimte inzake stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare Het ontwerp van de partiële wijziging van het Programma ruimte ligt vanaf donderdag 24 maart 2016 gedurende 4 weken ter inzage. In deze periode kan iedereen met een zienswijze reageren op het door Gedeputeerde Staten vastgestelde ontwerp. De partiële wijziging heeft betrekking op een tabel en kaart met stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Waar kunt u het ontwerp inzien? 1. In de digitale viewer via 2. U kunt het ontwerp inzien en downloaden via 3. Tijdens kantooruren liggen alle documenten ook ter inzage bij Het Loket, Zuid-Hollandplein 1, 2596 AA Den Haag. Hoe dient u uw zienswijze in? U kunt uw zienswijze(n) op het ontwerp schriftelijk of per indienen. schriftelijke zienswijze U kunt uw reactie sturen naar onderstaand adres: Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland t.a.v. mw. H. Maagdenberg afdeling Ruimte, Wonen en Bodem Postbus LP Den Haag vrm@pzh.nl Tips voor uw zienswijze Maak uw zienswijze zo concreet mogelijk. Geef daarbij aan op welk onderdeel van de ontwerpwijzigingen uw zienswijze betrekking heeft en wat uw motivering is. Vermeld ook uw naam, en adres. Vervolg Ieder die een zienswijze heeft ingediend wordt geïnformeerd over de Nota van Beantwoording, waarin de zienswijzen worden voorzien van een reactie. De zienswijzen kunnen leiden tot aanpassing van het ontwerp op onderdelen. Provinciale Staten stellen uiteindelijk de partiële wijziging van het Programma ruimte vast. Meer informatie Voor meer informatie of vragen kunt u terecht bij de afdeling Ruimte, Wonen en Bodem van de provincie Zuid-Holland, telefoonnummer en of adres vrm@pzh.nl of via 1 Staatscourant 2016 nr maart 2016

9 Bijlage 5: Beroepschrift bedrijventerrein Ambachtsezoom Hieronder vindt u gegevens van beschikbare bedrijfslocaties op bedrijventerreinen in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht en beschikbare bedrijfslocaties op bedrijventerreinen binnen een straal van 10 km van deze gemeente. In totaal blijkt er op deze bedrijventerreinen maar liefst 246,7 ha beschikbaar te zijn voor bedrijfslocaties. De gegevens zijn ontleend uit IBIS 2013 en de site van de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden ( ) Alternatieve bedrijfsruimte op bedrijventerreinen in Hendrik-Ido-Ambacht -Bedrijvenpark Langesteijn Bij Bedrijvenpark Langesteijn (startjaar 2003) is weliswaar sprake van een particuliere ontwikkeling, maar dit betekent niet dat de nog beschikbare bedrijfsruimte niet meegerekend moet worden in de bestaande voorraad. Tot op heden is er nog maar één bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd. Het overgrote deel van de ruimten (3388 m2) van dit gebouw staat op dit moment te koop of te huur. Van het totale oppervlak van het bedrijvenpark (2.7 ha) ligt ook nog 2 ha braak (bron: IBIS 2013). In het onlangs (2014) vastgestelde bestemmingsplan Krommeweg, Langeweg, A16 (hierna KLA) hebben de kavels in dit gebied een bedrijfsbestemming (max. milieucategorie 3.1) gekregen, tevens zijn er kantoren mogelijk. In de beantwoording van de zienswijze (nr.3) geeft de gemeente aan dat hier sprake is van andersoortige (hoogwaardige) bedrijvigheid zoals ICT, laboratoria etc. In de planregels van het bestemmingsplan KLA is nergens opgenomen dat alleen bedrijven met deze specifieke bestemming zich hier mogen vestigen. Ook andere bedrijven met een maximale milieucategorie 3.1 mogen zich hier vestigen. Bedrijventerrein Langesteijn ligt direct aan de A16 en in de directe nabijheid van de A15. De beschikbare bedrijfsruimten/bedrijfskavels van bedrijvenpark Langesteijn zijn ten onrechte niet meegenomen in de berekeningen naar beschikbare bedrijfslocaties in de gemeente. -Bedrijventerrein Antoniapolder Onlangs (2014) is het bestemmingsplan Antoniapolder plus vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn meerdere natte en droge bedrijventerreinen opgenomen (Nijverheidsweg, Frankepad, Grotenoord, Veersedijk/Havenkade, Crezeepolder, Citadel-en Genieterrein). De gemeente geeft aan dat bij de Antoniapolder geen gronden beschikbaar zijn, omdat de beschikbare gronden bijna volledig zouden zijn uitgegeven. De gronden van het Citadel-en Genieterrein zijn onderdeel van de Antoniapolder en zijn onlangs gerevitaliseerd en bouwrijp gemaakt. Het Citadelterrein is 6,5 ha groot ligt bij de rivier en bestaat uit een gedeelte droog (1 ha) en een gedeelte nat bedrijventerrein met aanlegkades. 1/4

10 Het Genieterrein is 5,6 ha groot. Dit terrein ligt weliswaar ook aan de rivier maar beschikt niet over aanlegkades. Ook in de toekomst zal dit niet veranderen, omdat Rijkswaterstaat in haar nieuwe beleid ( ) aangegeven heeft geen nieuwe aanlegplaatsen te vergunnen op deze locatie in verband met de drukke hoofdvaarroute ter plaatse (rivier de Noord). Onder een nat terrein wordt een bedrijventerrein verstaan met een milieuzonering én een aanlegmogelijkheid voor schepen (bron: Uitvoeringsstrategie Natte Bedrijfsterreinen Drechtsteden 2009, blz. 13). Het van oorsprong bedoelde natte Genieterrein heeft door het nieuwe beleid van Rijkswaterstaat geen aanlegkades en is hierdoor ongeschikt geworden voor Maritieme bedrijvigheid, waardoor het Genieterrein in feite gezien moet worden als een beschikbaar en droog bedrijventerrein. Deze beschikbare droge bedrijfslocatie van 5,6 ha van het Genieterrein en het 1 ha droge bedrijventerrein van het Citadelterrein is ten onrechte niet meegerekend in de berekeningen naar beschikbare bedrijfslocaties in de gemeente. Het Citadel-en Genieterrein liggen vlakbij de A15 en in de nabijheid van de A16. -Noordoevers Het gebied Noordoevers was enkele jaren geleden beoogd als een tranformatiegebied voor woningbouw. Door de verminderde marktvraag naar woningen en de slechte economische haalbaarheid is het betreffende bestemmingsplan in 2012 vernietigd. Het vigerende bestemmingsplan was van 1960 en moest per 1 juli 2013 geactualiseerd zijn. Het gebied Noordoevers bevindt zich langs het water en ligt voor een deel in Hendrik-Ido-Ambacht en voor een deel in de naastgelegen gemeente Zwijndrecht. Voor het Ambachtse deel is in 2014 het bestemmingsplan Veersedijk vastgesteld en voor het Zwijndrechtse deel is het bestemmingsplan Ringdijk vastgesteld. In beide bestemmingsplannen zijn de nog aanwezige bedrijven conserverend bestemd. De braakliggende terreinen waar woningbouw beoogd was, hebben de bestemming bedrijventerrein (max. milieucategorie 3.1) gekregen. Het (braakliggende) bedrijventerrein in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is ongeveer 2,2 ha groot en in de gemeente Zwijndrecht ongeveer 5,2 ha groot. De gemeente geeft in de beantwoording van haar zienswijze (nr. 3) aan, dat Noordoevers gericht is op grootschaliger, watergebonden bedrijvigheid. Dit geldt echter niet voor de nog braakliggende terreinen. Deze hebben immers een bedrijfsbestemming gekregen (Bevi-en Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan) met een max. milieucategorie 3.1, hetgeen te laag is voor de maritieme industrie. Ook is het aanliggende water (de Rietbaan/Strooppot) te ondiep voor scheepvaartverkeer. Het eventueel uitbaggeren van de Rietbaan/Strooppot is enorm kostbaar en waarschijnlijk is het slib ook nog eens vervuild door de vroegere scheepssloperijen in de omgeving. Na het uitbaggeren zullen de oude kademuren ook vervangen moeten worden, wat ook enorm kostenverhogend is. Gezien het voorgaande is duidelijk dat de nog braakliggende terreinen bij Noordoevers met 2/4

11 een totale oppervlak van 7,4 ha (2,2 ha HIA+ 5,2 ha ZW) gezien moeten worden als droge bedrijfsterreinen. De gemeente heeft deze beschikbare droge bedrijfsterreinen ten onrechte niet meegenomen in haar berekeningen. Alternatieve bedrijfsruimte op bedrijventerreinen in de regio (< 10 km) -Bedrijventerrein Bakestein te Zwijndrecht In 2002 is bedrijventerrein Bakestein (16,9 ha netto, max. milieucategorie 3.2) te Zwijndrecht in ontwikkeling genomen. Dit terrein ligt slechts een paar honderd meter van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Ambachtsezoom en ook in de directe nabijheid van de A16/ A15. Het uitgiftetempo op Bakestein is veel lager dan verwacht en er zijn op dit moment nog 14 kavels beschikbaar (5,5 ha). De gemeente geeft aan dat bedrijventerrein Bakestein niet geschikt zou zijn voor logistiek. In de huidige situatie bevinden zich op dit terrein al enkele logistieke bedrijven (Hageman, Base Logistics) en ook op de site van ROM-D (Regionale Ontwikkelings Maatschappij Drechtsteden) wordt aangegeven dat logistiek hier mogelijk is. Ook is de realisatie van grote kavels mogelijk door samenvoeging. Bijna alle vrije kavels liggen aaneengesloten, zodat er door samenvoeging grotere kavels (1,5-2,5 ha) gecreëerd kunnen worden. Naast logistiek kunnen op Bakestein zich ook bedrijven vestigen, die ook zijn voorzien voor Ambachtsezoom. Het bedrijventerrein Bakestein dient eerst nader ingevuld te worden voordat er wordt over gegaan tot het ontwikkelen van het nieuwe bedrijventerrein Ambachtsezoom. Er wordt door de gemeente niet aangegeven hoe in dit kader de regio bepaald is en hoeverre correcte afstemming binnen de regio heeft plaats gevonden. De gemeente heeft de beschikbare bedrijfslocaties op bedrijventerrein Bakestein niet/onvoldoende meegenomen in haar berekeningen. -Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard te Rijsoord (gemeente Ridderkerk)en bedrijventerrein Cornelisland te Ridderkerk In 2014 is het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard te Rijsoord vastgesteld. Dit bedrijventerrein, wat inmiddels ontwikkeld wordt, wordt 93 ha groot en ligt op korte afstand ( ong. 3,5 km) van het Bedrijventerrein Ambachtsezoom. Het bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard ligt in de oksel van de A15 en A16. De gemeente heeft dit (grote) bedrijventerrein ten onrechte niet meegenomen in haar berekeningen naar beschikbare bedrijfslocaties in de regio. Het bedrijventerrein Cornelisland te Ridderkerk heeft een plangebied van 29,7 ha, waarvan nog 26,4 ha beschikbaar is. Het bedrijventerrein ligt in de oksel van de A15 en A16 en is met name bedoeld voor de logistiek. Het bedrijventerrein ligt op 9 km van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. 3/4

12 De gemeente heeft ook dit bedrijventerrein ten onrechte niet meegenomen in haar berekeningen naar beschikbare bedrijfslocaties in de regio. -Bedrijventerreinen Dordtse Kil 3, Dordtse Kil 4 en Amstelwijck te Dordrecht In 2001 is het bedrijventerrein Dordtse Kil 3 (max. milieucategorie 4.2) in ontwikkeling genomen. Het bedrijventerrein is 72 ha (netto) groot, waarvan nog 22 ha beschikbaar is. In 2014 heeft de gemeente Dordrecht besloten om ook bedrijventerrein Dordtse Kil 4 te gaan ontwikkelen. Het bedrijventerrein wordt 65 ha (netto) groot. Er wordt speciaal voor dit bedrijventerrein een nieuwe ontsluiting van en naar de A16 gerealiseerd. Het terrein krijgt het profiel dat met name is gericht op de logistieke sector. Bedrijventerrein Amstelwijck (max. milieucategorie 3) is in 2001 opgestart. Het bedrijventerrein is 13,2 ha (netto) groot en er is op dit bedrijventerrein nog 9,3 ha beschikbaar. De bedrijventerreinen Dordtse Kil 3, Dordtse Kil 4 en Amstelwijck liggen direct naast de A16 en vlakbij de N3 richting de A15. De gemeente heeft de beschikbare bedrijfslocaties op de Dordtse Kil 3, Dordtse Kil 4 en Amstelwijck, die op korte afstand (9 km) van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht liggen, ten onrechte niet meegenomen in haar berekeningen. -De Driehoek te Sliedrecht Het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein De Driehoek te Sliedrecht is in 2010 vastgesteld. Het terrein is 6,7 ha (netto) groot en wordt op korte termijn ontwikkeld en ligt op een afstand van ongeveer 9 km van Hendrik-Ido-Ambacht. Dit bedrijventerrein ligt direct naast de A15 en vlakbij de N3 naar de A16. De gemeente heeft deze bedrijfslocatie ten onrechte niet meegenomen in haar berekening. -Polder het Nieuwland te Alblasserdam In 2001 is bedrijventerrein Polder het Nieuwland opgestart. Het bedrijventerrein is 45,3 ha (netto) groot en er is nog 2,8 ha beschikbaar. Het bedrijventerrein Polder het Nieuwland ligt op ongeveer 4 kilometer van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. De gemeente heeft deze bedrijfslocatie ten onrechte niet meegenomen in haar berekening. Note: De beschikbare bedrijfskavels van het bedrijventerrein Hoekse Waard (60 ha totaal, 1 e fase 20 ha) zijn in de bijlage 5 van het beroepschrift abusievelijk niet meegenomen. Omdat dit bedrijventerrein binnen een straal van de gehanteerde 10 km-grens ligt, had dit wel gemoeten. Dit betekent dat er bovenop de beschikbare bedrijfskavels van 246,7 ha nog 60 ha bijgevoegd dient te worden. Dit brengt het aantal beschikbare bedrijfskavels binnen een straal van 10 km van Hendrik-Ido-Ambacht tot maar liefst 306,7 ha. 4/4

13 Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015 Ontwikkelingen Inhoud Belangrijkste bevindingen en conclusies 1. Voorraad 2. Aanbod 3. Leegstand 4. Opname 5. Plancapaciteit 6. Plancapaciteit versus behoefte Hoe heeft de markt voor bedrijfsruimte zich in de afgelopen jaren in de Drechtsteden ontwikkeld? Deze vraag staat centraal in deze eerste Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden. In deze factsheet presenteert het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) de ontwikkelingen in de voorraad, het aanbod, de leegstand en de opname van bedrijfsruimte in de afgelopen drie jaar. Ook geven we inzicht in de huidige plancapaciteit en hoe deze zich verhoudt tot de te verwachten behoefte aan bedrijventerreinen in de Drechtsteden. De 'Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden' wordt opgesteld om het regiobestuur en de gemeenten meer zicht te geven op een aantal kenmerken van de bestaande voorraad bedrijfsruimte, de leegstand en de ontwikkelingen daarin. Dit inzicht is niet alleen van belang voor de regionale en lokale beleidsmakers maar is ook zeer nuttig voor de lokale accountmanagers en bedrijfscontactfunctionarissen die dagelijks met ondernemers en hun huisvestingswensen te maken hebben. Dit product van het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) is tot stand gekomen in samenwerking met Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD), Ooms Makelaars en Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting. Ons streven is om ook voor deze monitor voor bedrijfsruimte gebruik te maken van een breed gedragen, ook bij marktpartijen, set definities. In navolging van de 'Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden' is ook voor deze eerste monitor over de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden voor de voorraad en de leegstand voor het eerst gebruik gemaakt van gegevens van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) en heeft er afstemming plaatsgevonden met twee grote regionale bedrijfsmakelaars. Voor een volledig overzicht van de definities en de bronnen zie kader Definities en bronnen aan het einde van de hoofdtekst. In deze factsheet presenteert het OCD de huidige stand van zaken op de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden per en de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in de periode We kijken hier naar voorraad, aanbod, leegstand, opname, plancapaciteit en tenslotte de toekomstige behoefte aan bedrijfsruimte. De cijfers voor de hele Drechtsteden, maar ook voor de afzonderlijke Drechtsteden gemeenten, staan achterin de bijlage.

14 Landelijke trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben geleid tot een afname van de behoefte aan bedrijfsruimte en gemiddeld minder vierkante meters bedrijfsruimte per individuele onderneming. Met als gevolg steeds meer aanbod en leegstand en een lager opnameniveau. De verhouding tussen aanbod en vraag groeit steeds verder scheef. Een sterke verbetering in deze verhouding is op korte termijn onrealistisch. Transformatiemogelijkheden zijn beperkt omdat bedrijfsgebouwen doorgaans slecht aanwendbaar zijn voor andere doeleinden. Kanttekening hierbij is dat modernisering en upgrading van bedrijfsruimte in veel gevallen nog wel haalbaar is. Het aandeel van de logistieke sector in de totale vraag naar bedrijfsruimte zal ook in de toekomst verder groeien. Door e-commerce en thuisbezorging op maat neemt de vraag naar hoogwaardige stedelijke distributie toe. De zogenaamde 'last mile'-distributie wordt omvangrijker. Hierdoor verrijzen de komende jaren aan de randen van stedelijke gebieden verschillende centrale distributiepunten, pick-up points en kluizen. Nieuwe gebruikersvraag verandert de locatievraag. Het soort gebruik en de wensen van gebruikers veranderen. Een bedrijventerrein wordt steeds meer een platform voor de verbinding van kennis en productie. Er is meer behoefte aan sterke bedrijfslocaties die zijn ingebed in lokale structuren om onderlinge samenwerking mogelijk te maken. Voor bestaand bedrijfsmatig vastgoed op verouderde en monofunctionele bedrijventerreinen komt het waarde-perspectief verder onder druk te staan door het wegvallen van vraag en structureel overaanbod. Bron: FGH Vastgoedbericht 2015 'De kracht van anders kijken' (FGH Bank, 2015) Belangrijkste bevindingen Voorraad De voorraad aan bedrijfsruimte in de Drechtsteden heeft begin 2015 een omvang van ruim 4,2 miljoen m 2 (inclusief kleine bedrijfsruimten); sinds begin 2012 is de voorraad met ruim m 2 gegroeid. De groei van de voorraad komt door toevoeging van nieuwe bedrijfsruimten (o.a. op Dordtse Kil III Allied Motion Dordrecht, Heymans en Groeneveld) of door uitbreiding van bestaande objecten. 1 Ook kan er sprake zijn van een functiewijziging (bijvoorbeeld het Energiehuis in Dordrecht dat in plaats van een bedrijfsfunctie een maatschappelijke functie heeft gekregen) waardoor bedrijfsruimte aan de voorraad onttrokken wordt. Steeds meer bedrijfsruimte is op bedrijventerreinen gesitueerd. De groei van de voorraad bedrijfsruimte vindt plaats op bedrijventerreinen, sinds 2012 een groei van m 2. Buiten de bedrijventerreinen om is de voorraad met m 2 gekrompen. De bedrijfsruimten in de Drechtsteden hebben een gemiddelde omvang van m 2. Op de nieuwe bedrijventerreinen zijn de bedrijfsruimten gemiddeld veel kleiner van omvang dan die op de oude bedrijventerreinen. De voorraad aan bedrijfsruimte veroudert. Bijna driekwart (74%) van de voorraad is ouder dan 15 jaar. Drie jaar geleden was dit nog 69%. Het aandeel jonge voorraad (jonger dan 5 jaar) neemt af. Aanbod Begin 2015 wordt in de Drechtsteden zo n m 2 aan bedrijfsruimte door marktpartijen aangeboden. Beduidend meer dan begin 2012, toen bedroeg het aanbod m 2. 1 Naast toevoeging van nieuwe objecten en uitbreiding van bestaande objecten kan de omvang van de voorraad ook wijzigen door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een bedrijfsruimte of door een functiewijziging. Daarnaast verandert de voorraad ook als gevolg van onttrekking aan de voorraad (sloop). 2

15 Het aanbod is vooral gegroeid op de bedrijventerreinen ( m 2 ); daarbuiten neemt het aanbod af ( m 2 ). Verhoudingsgewijs is er veel aanbod aan bedrijfsruimte in de categorie vanaf m 2 tot m 2. Leegstand In de Drechtsteden is de leegstand van bedrijfsruimte in de periode van tot duidelijk toegenomen, van m 2 in 2012 naar m 2 in Nu staat 10,2% van de voorraad leeg, in 2012 was dat 6,8%. Ondanks deze groei over de hele periode tussen 2012 en 2015 zien we een positieve ontwikkeling in het laatste jaar. In 2014 is er beduidend minder leegstand ( m 2 ) bijgekomen dan in 2011 ( m 2 ). De leegstand is de afgelopen drie jaar vooral toegenomen door het vertrek van diverse bedrijven. Sommige bedrijven hebben grote bedrijfsruimten leeg achter gelaten, zoals bijvoorbeeld Adria Benelux, TNT Post Pakketservice Benelux BV en Platform Sales Europe BV in Dordrecht, Arbez en Bruynzeel in Hendrik-Ido-Ambacht en Turboned in Zwijndrecht. De leegstand van bedrijfsruimte is beduidend groter dan wat er aan bedrijfsruimte door marktpartijen wordt aangeboden. In het tekstkader op bladzijde 10 staat een uitleg voor dit verschil. De leegstand van bedrijfsruimte is sterk versnipperd over de regio. De leegstand van bedrijfsruimte in de zes gemeenten varieert begin 2015 van 3,9% in Papendrecht tot 11,8% in Dordrecht. De leegstand is zowel op de oude als de nieuwe bedrijventerreinen in de Drechtsteden toegenomen. De leegstand op de nieuwe bedrijventerreinen ligt momenteel zelfs boven het regionaal gemiddelde. Meer dan de helft van de leegstaande bedrijfsruimten zijn kleine bedrijfsruimten van minder dan 250 m 2. Bij elkaar opgeteld is dat maar 12% van de totale leegstand in vierkante meters. Omgekeerd heeft nog geen 2% van het aantal leegstaande bedrijfsruimten een oppervlakte vanaf m 2. In vierkante meters uitgedrukt is dit wel een kwart van de totale leegstand. De langdurige leegstand is toegenomen, nu staat m 2 al langer dan vijf jaar leeg (in m 2 ). Hierboven constateerden we al dat de leegstand van korter dan een jaar is afgenomen. Opname Inclusief kleine bedrijfsruimten is er in de afgelopen vijf jaar ( ) in de Drechtsteden in totaal m 2 aan bedrijfsruimte opgenomen, gemiddeld m 2 per jaar. Binnen deze periode schommelt de jaarlijkse opname fors, tussen de en m 2 (in het afgelopen jaar). Logischerwijs wordt de meeste bedrijfsruimte opgenomen op bedrijventerreinen ( m 2 in de afgelopen vijf jaar, waarvan de helft in Dordrecht). Plancapaciteit versus behoefte De plancapaciteit van bedrijfsruimte in de Drechtsteden heeft momenteel een omvang van 192 hectare grond, oftewel omgerekend ruim 1,3 miljoen m 2 aan bedrijfsvloeroppervlak. Dit is inclusief het nog te ontwikkelen Dordtse Kil IV (65 hectare). Ruim de helft (100 hectare) van de beschikbare grond is direct beschikbaar. De totale ruimtevraag (autonoom én bovenregionaal) tot 2030 bedraagt voor de Drechtsteden 110 hectare en voor de periode na nog eens 60 hectare. De huidige plancapaciteit is dus ruim toereikend om aan deze totale ruimtevraag te kunnen voldoen, zowel voor bedrijfsruimten tot m 2, maar ook voor grootschalige bedrijfscomplexen (vanaf m 2 ). Conclusies Als gevolg van de economische crisis heeft de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden zich over de hele periode tussen 2012 en 2015 weliswaar ongunstig ontwikkeld (toename 3

16 van aanbod en leegstand), maar zien we wel duidelijk tekenen van herstel in het laatste jaar: toename van de opname en minder groei van de leegstand. De verwachting is dat deze positieve ontwikkelingen verder doorzetten. Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting en Ooms Makelaars (partner in Dynamis) hebben 4 vestigingen in de Drechtsteden en zijn beide actief in alle gebieden van de vastgoedmarkt. Vanuit hun vestiging in Dordrecht zijn beide organisaties onder andere actief op het gebied van aanhuur en verhuur, aankoop en verkoop van kantoren, winkels, bedrijfsruimten en exploitatie gebonden vastgoed. Ze zijn specialist in de regio en signaleren trends en bewegingen in de markt. De leegstand van bedrijfsruimte in de Drechtsteden is, in vergelijking met de kantorenmarkt, minder structureel. Nu de economie weer aantrekt is de verwachting dat veel leegstaande bedrijfsruimte, vanwege een gunstigere prijsontwikkeling ten opzichte van nieuwbouw, en soms met enige aanpassingen, weer in gebruik zal worden genomen. Bovendien kan leegstaande bedrijfsruimte ook voorzien in de toenemende behoefte aan flexibele ruimten voor start-ups. Daar waar leegstand op bedrijventerrein structureel is, is transformatie naar andere functies lastig te realiseren. De leegstand van bedrijfsruimte in de Drechtsteden is sterk versnipperd over alle bedrijventerreinen in de regio. Herontwikkeling van bedrijventerreinen is pas zinvol als er sprake is van clustering van leegstand. Veel transacties op de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden betreft vooral partijen binnen de gemeente/regio waardoor de effectieve opname beperkt blijft. Met de huidige plancapaciteit van 192 hectare aan bedrijventerreinen kunnen de Drechtsteden goed inspelen op zowel de toekomstige vraag naar bedrijfsruimten tot m 2 als de vraag naar grootschalige bedrijfscomplexen (vanaf m 2 ) vooral in de logistiek (met Dordtse Kil IV). Figuur 1 Kengetallen bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2012 en 2015 (x m 2 ) voorraad aanbod leegstand opname 232 plancapaciteit Toelichting: voorraad, aanbod en leegstand per en ; opname is de totale opname over de periode 2010 t/m 2014; plancapaciteit uitgedrukt in m 2 bedrijfsruimte (x 1.000) is per , dit is het gemiddelde van de ondergrens van m 2 en de bovengrens van m 2 (op basis van een bebouwingspercentage van respectievelijk 50% en maximaal 70%). Bron: GBD, PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars werkzaam in de Drechtsteden (bewerking OCD) 1 Voorraad In Nederland is er nog geen officiële statistiek beschikbaar die de voorraad bedrijfsruimte op uniforme wijze en volledig registreert. Verschillende marktpartijen publiceren wel voorraadcijfers, maar hierin zien we vaak grote onderlinge verschillen. Deze verschillen komen met name door de verschillende definities die zij hanteren. Voor de regio Drechtsteden is het hebben van een totaalbeeld van de totale voorraad bedrijfsruimte van groot belang. Om de voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden volledig en nauwkeurig in kaart te brengen, maakt het OCD voor deze monitor gebruik van gegevens van Gemeentebelastingen Drechtsteden (GBD). Hoe we dit hebben gedaan ziet u in het tekstkader op de volgende bladzijde. Volgens de administratie van GBD heeft de Drechtsteden een totale voorraad van 4,2 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte (peildatum 1 januari 2015). In totaal tellen we in de Drechtsteden bijna bedrijfsruimten. Ten 4

17 opzichte van begin 2012 is de voorraad met ruim m 2 toegenomen. De groei komt door toevoeging van nieuwe objecten aan de voorraad, door uitbreiding van bestaande objecten, of door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een bedrijfsruimte. Daarnaast verandert de voorraad ook als gevolg van onttrekking aan de voorraad (sloop of functiewijziging). Gemeentelijke belastingbestanden als bron voor voorraad en leegstand van bedrijfsruimte Om hun taak uit te kunnen voeren beschikt Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) over een registratie met alle niet-woningen in de Drechtsteden. Hierin zijn vierkante meters van objecten als kantoren, bedrijven en winkels opgenomen. Om de voorraad bedrijfsruimte te bepalen zijn uit deze registratie alle objecten geselecteerd uit de volgende hoofdgroepen: bedrijven, opslag/distributie, brandweerkazerne, gemengd bedrijf, loonwerkbedrijf en kantoren. Alleen die kantoren zijn meegenomen die uit minder dan 70% kantoorvloeroppervlak bestaan. Kantoren met meer dan 70% kantoorvloeroppervlak zijn als 'kantoor' gedefinieerd (zie 'Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015'). Ook kleine bedrijfsruimten zijn in de voorraad meegenomen. Alleen gebouwen zijn meegenomen, met andere woorden van grote bedrijfscomplexen blijven metrages van kades, leidingen, tanks, verharding, grond e.d. buiten beschouwing. Vervolgens is een deel van de perifere detailhandel (winkels op bedrijventerreinen) toegevoegd die nu in het huidige gebruik nog een winkelbestemming heeft, maar volgens regionale marktpartijen wel als bedrijfsruimte zal worden aangeboden als deze ooit beschikbaar komt. GBD registreert ook wanneer een object niet in gebruik is, en dus leeg staat, en per wanneer het leeg staat. Het op deze wijze verkregen bestand met alle bedrijfsruimten is door het OCD bewerkt: locatie al dan niet op een bedrijventerreinen, grootteklassen en leeftijdsklassen, en duur leegstand zijn toegevoegd. Hoe deze voorraad van ruim 4,2 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte is verdeeld over de zes Drechtsteden gemeenten en hoe deze zich heeft ontwikkeld, laat figuur 2 zien. Hieruit blijkt dat 40% van de voorraad zich in Dordrecht bevindt, ruim 1,7 miljoen m 2. Van de kleinere gemeenten heeft Zwijndrecht de grootste voorraad bedrijfsruimte ( m 2 ). Hendrik- Ido-Ambacht ( m 2 ) heeft de kleinste voorraad. In bijna alle gemeenten is de voorraad in de afgelopen drie jaar wel toegenomen, variërend van m 2 in Dordrecht tot m 2 in Alblasserdam. Alleen in Hendrik-Ido Ambacht is de voorraad iets gekrompen. In totaal nam de voorraad in de Drechtsteden in de afgelopen drie jaar met m 2 toe. In tabel 1 van de bijlage staat een volledig overzicht van de vierkante meters bedrijfsruimte verdeeld over de zes gemeenten in 2012 en De groei van de voorraad komt door toevoeging van nieuwe bedrijfsruimten (o.a. op Dordtse Kil III Allied Motion Dordrecht, Heymans en Groeneveld) of door uitbreiding van bestaande objecten. Ook kan er sprake zijn van een functiewijziging (bijvoorbeeld het Energiehuis in Dordrecht dat in plaats van een bedrijfsfunctie een maatschappelijke functie heeft gekregen) waardoor bedrijfsruimte aan de voorraad onttrokken wordt. 5

18 Figuur 2 Ontwikkeling voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) Alblasserdam 514,7 Dordrecht 1.705,9 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 309,7 363, Sliedrecht 433,8 Zwijndrecht 876,8 Drechtsteden 4.204, Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Locatie De bedrijfsruimte bevindt zich hoofdzakelijk op bedrijventerreinen. In deze monitor onderscheiden we binnen de Drechtsteden drie verschillende locaties van bedrijfsruimte: oude bedrijventerreinen: de bedrijventerreinen van vóór 2000 (dit zijn in de regio de meeste bedrijventerreinen); nieuwe bedrijventerreinen: de bedrijventerreinen vanaf 2000 (Polder het Nieuwland, Amstelwijck, Dordtse Kil III, Bedrijvenpark Langeweg, Land van Matena, Nieuwland, Baanhoek-West, De Driehoek, Bakestein); overige locaties: vooral locaties binnen de bebouwde kom. Figuur 3 brengt deze drie verschillende locaties voor de Drechtsteden in kaart. Figuur 3 Oude en nieuwe bedrijventerreinen in de Drechtsteden 6

19 Figuur 4 laat zien hoe de voorraad zich voor de verschillende locatietypen binnen de Drechtsteden heeft ontwikkeld (zie ook tabel 2 in de bijlage). De voorraad is uitgebreid op de oude ( m 2 ) en de nieuwe bedrijventerreinen ( m 2 ). Op de overige locaties is de voorraad aan bedrijfsruimte gekrompen ( m 2 ). Steeds meer bedrijfsruimte is dus op bedrijventerreinen gesitueerd. Figuur 4 Ontwikkeling voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, (x m 2 ) oude bedrijventerreinen 3.474,1 nieuwe bedrijventerreinen overige locaties 334,5 395, Drechtsteden 4.204, Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Grootte Van de totale vierkante meters bedrijfsruimte is 90% gesitueerd op bedrijventerreinen, 10% bevindt zich buiten de bedrijventerreinen. Kijken we naar het aantal bedrijfsruimten dan zien we een verdeling van 70% op bedrijventerreinen, 30% erbuiten. De gemiddelde grootte per bedrijfsruimte in de Drechtsteden bedraagt zo'n m 2. Op bedrijventerreinen is de gemiddelde omvang van een bedrijfsruimte (bijna m 2 ) aanmerkelijk groter dan buiten de bedrijventerreinen (ruim 300 m 2 ). Ook zien we een duidelijk verschil in gemiddelde omvang tussen bedrijfsruimten op oude (1.500 m 2 ) en nieuwe bedrijventerreinen (800 m 2 ). Figuur 5 laat zien hoe de totale voorraad (eerst in aantal objecten, daarna in vierkante meters) aan bedrijfsruimte in de Drechtsteden is verdeeld naar grootteklasse. In de Drechtsteden tellen we in totaal bijna bedrijfsruimten. De helft van de objecten is kleiner dan 250 m 2, dit is 5% van de totale oppervlakte. Nog geen 2% van alle bedrijfsruimten hebben een oppervlak van meer dan m 2, dit is 31% van de totale oppervlakte. Zie tabel 2 in de bijlage voor meer gegevens over de voorraad naar grootte. Figuur 5 Verdeling voorraad bedrijfsruimte, respectievelijk uitgedrukt in aantal objecten en in m 2, in de Drechtsteden naar grootte per objecten m 2 7% 2%2% < 100 m2 4% 5% 10% 26% 100 tot 250 m2 31% 9% 250 tot 500 m2 13% 500 tot m2 13% tot m2 16% 24% m2 tot m2 16% 21% tot m2 vanaf m2 Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) 7

20 Leeftijd Een logisch gevolg van de economische crisis is dat de voorraad bedrijfsruimte veroudert. Begin dit jaar is bijna driekwart van de voorraad in de Drechtsteden ouder dan 15 jaar (zie figuur 6), in 2012 lag dit aandeel op nog geen 70%. Voor meer informatie zie tabel 3 in de bijlage. Figuur 6 Verdeling m 2 voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar leeftijd per < 5 jaar 4% 5% 8% tussen 5 en 10 jaar 9% tussen 10 en 15 jaar ouder dan 15 jaar leeftijd onbekend 74% Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) 2 Aanbod Hoeveel bedrijfsruimte wordt op de vrije markt door bedrijfsmakelaars aangeboden? In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. Anderzijds is er veel leegstand dat niet wordt aangeboden. In de afgelopen drie jaar is het aanbod aan bedrijfsruimte duidelijk toegenomen ( m 2 ). In 2012 bedroeg het aanbod m 2, nu is dat m 2. Vooral in Dordrecht ( m 2 ), Alblasserdam ( m 2 ) en Zwijndrecht ( m 2 ) is het aanbod gegroeid (zie figuur 7). Ten opzichte van de totale voorraad hebben Dordrecht en Zwijndrecht veel bedrijfsruimte in aanbod, het minst Papendrecht en Sliedrecht. Overal in de Drechtsteden is het aanbod gestegen. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt nu m 2. Figuur 7 Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) Alblasserdam 25,1 Dordrecht 147,1 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 17,0 11, Sliedrecht 10,9 Zwijndrecht 52,4 Drechtsteden 263, Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) 8

21 Locatie Het aanbod is op zowel de oude als de nieuwe bedrijventerreinen toegenomen, het meest op de oude bedrijventerreinen ( m 2 ). Zie ook tabel 4 in de bijlage. Op de nieuwe bedrijventerreinen steeg het aanbod met m 2 (zie figuur 8). Figuur 8 Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, (x m 2 ) oude bedrijventerreinen 220,9 nieuwe bedrijventerrein 28,9 overige locaties 13, Drechtsteden 263, Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Grootte Figuur 9 laat zien hoe het aanbod van bedrijfsruimte in de Drechtsteden is verdeeld over de objecten naar grootteklasse. Een derde van de totaal aangeboden vierkante meters aan bedrijfsruimte betreft grote objecten vanaf m 2. Aanbod van deze omvang bevindt zich alleen in Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht (zie tabel 5 in de bijlage). Bij elkaar gaat het hier maar om 10 grote objecten. Figuur 9 Verdeling m 2 aanbod bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar grootte per < 100 m2 18% 5% 7% 100 tot 250 m2 250 tot 500 m2 10% 500 tot m tot m2 15% m2 tot m tot m2 21% vanaf m2 23% Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) 3 Leegstand De toename van het aanbod aan bedrijfsruimte is grotendeels het gevolg van meer leegstand (zie figuur 10), met andere woorden in deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Van de totale voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden staat begin 2015 zo n m 2 leeg (785 objecten), m 2 meer dan in In alle gemeenten is de leegstand van bedrijfsruimte toegenomen. Vooral in Dordrecht ( m 2 ), maar ook in Zwijndrecht ( m 2 ) en Hendrik-Ido-Ambacht ( m 2 ) nam de leegstand in absolute zin sterk toe. Over de verschillen in aantallen tussen leegstand en aanbod staat een nadere toelichting in het tekstkader op de volgende bladzijde. De ontwikkeling van de leegstand is weliswaar het saldo van vestiging en vertrek, uitbreiding en inkrimping van bedrijven. Maar belangrijk in de huidige ontwikkeling van de leegstand is het vertrek van diverse bedrijven, waarvan sommige grote bedrijfsruimten leeg achter gelaten (zoals bijvoorbeeld Adria Benelux, TNT Post Pakketservice Benelux BV en Platform 9

22 Sales Europe BV in Dordrecht, Arbez en Bruynzeel in Hendrik-Ido-Ambacht en Turboned in Zwijndrecht). Figuur 10 Ontwikkeling leegstand bedrijfsruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 (x m 2 ) Alblasserdam 48,4 Dordrecht 201,2 Hendrik-Ido-Ambacht 35,7 Papendrecht Sliedrecht 14,1 43, Zwijndrecht 84,7 Drechtsteden 427, Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Leegstand versus aangeboden bedrijfsruimte In deze factsheet wordt ingegaan op zowel het aanbod als de leegstand van bedrijfsruimte. De aantallen en vierkante meters aangeboden en leegstaande bedrijfsruimte komen niet overeen. Zo staan er begin dit jaar 785 bedrijfsruimten leeg, terwijl er slechts 277 bedrijfsruimten worden aangeboden. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Aan de andere kant is bij lange na niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Ook worden kleine leegstaande bedrijfsruimten niet of nauwelijks in het geregistreerde aanbod meegenomen. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Leegstandspercentages Een minstens zo interessant gegeven is de leegstand afgezet tegen de voorraad (zie figuur 11). Momenteel staat in de Drechtsteden 10,2% van de voorraad aan bedrijfsruimte leeg, in 2012 was dit nog 6,8%. In alle gemeenten is de leegstand (afgezet tegen de voorraad) toegenomen. Dordrecht en Hendrik-Ido-Ambacht liggen boven het regionaal gemiddelde, Alblasserdam, Sliedrecht en Zwijndrecht liggen er net onder. In Papendrecht is de leegstand weliswaar gestegen, maar ligt nog steeds op een heel laag niveau. 10

23 Figuur 11 Ontwikkeling leegstandspercentages bedrijfsruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 Alblasserdam 9,4% Dordrecht 11,8% Hendrik-Ido-Ambacht 11,5% Papendrecht Sliedrecht 3,9% 10,1% Zwijndrecht 9,7% Drechtsteden 10,2% 0% 5% 10% 15% Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Locatie De leegstand van bedrijfsruimte in de regio is sterk versnipperd. Kijken we naar de verschillende onderscheiden locaties van bedrijfsruimte, dan zien we dat de leegstand in vierkante meters, maar ook afgezet tegen de voorraad, zowel op de oude als de nieuwe bedrijventerreinen is toegenomen (zie figuren 12 en 13 en tabel 6 in de bijlage). Op de nieuwe bedrijventerreinen ligt de leegstand zelfs iets boven het regionaal gemiddelde. Een deel van de leegstaande bedrijfsruimte op de oude bedrijventerreinen is verouderd, maar is soms met kleine aanpassingen weer geschikt te maken voor hergebruik. Op de overige locaties is de leegstand in absolute zin gelijk gebleven, maar door afname van de voorraad in relatieve zin toegenomen. Figuur 12 Ontwikkeling leegstand bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, 2012 en 2015 (x m 2 ) op oude bedrijventerreinen 341,6 op nieuwe bedrijventerreinen 38,9 overige locaties 47, Drechtsteden 427, Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) 11

24 Figuur 13 Ontwikkeling leegstandspercentages bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, 2012 en 2015 oude bedrijventerreinen 9,8% nieuwe bedrijventerreinen 11,6% overige locaties 12,0% Drechtsteden 10,2% 0% 5% 10% 15% Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Grootte Begin 2015 staan er in de Drechtsteden 785 bedrijfsruimten leeg, in totaal zo'n m 2. Figuur 14 presenteert voor zowel het aantal bedrijfsruimten als het aantal vierkante meters de verdeling naar omvang. Meer dan 60% van de leegstaande bedrijfsruimten betreft kleine bedrijfsruimten tot 250 m 2, dit is 12% van de leegstaande vierkante meters. Nog geen 2% van het aantal leegstaande bedrijfsruimten zijn grote objecten vanaf m 2. Deze grote bedrijfsruimten beslaan wel een kwart van de totale leegstaande vierkante meters. Meer cijfers staan in tabel 7 van de bijlage. Figuur 14 Verdeling leegstand bedrijfsruimte, respectievelijk uitgedrukt in aantal objecten en in m 2, in de Drechtsteden naar grootte per objecten m 2 5% 4%1%1% < 100 m2 12% 9% 100 tot 250 m2 12% 29% 250 tot 500 m2 13% 10% 15% 500 tot m tot m2 16% m2 tot m2 24% 33% tot m2 13% vanaf m2 Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Leegstandsduur Als we kijken naar de leegstandsduur dan zien we een positieve ontwikkeling in het aantal vierkante meters dat korter dan een jaar leegstaat. In 2012 stond m 2 korter dan een jaar leeg (bijna de helft van de totale leegstand), in 2015 is dat beduidend minder. Begin dit jaar staat m2 korter dan een jaar leeg, nog geen 20% van de totale leegstand (zie figuur 15). Dit betekent dat in 2014 veel minder leegstand is bijgekomen dan in Ruim 40% staat al langer dan drie jaar leeg, 21% zelfs langer dan vijf jaar. Langdurige leegstand, ook vaak aangeduid als structurele leegstand, van bedrijfsruimte is een indicatie voor incourante voorraad. Een bedrijfsruimte is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer als bedrijfsruimte bruikbaar. Veel van deze bedrijfsruimten worden dan uiteindelijk niet meer in het aanbod meegenomen. Ook in de Drechtsteden is sprake van zulke verborgen leegstand. Vooral kleine leegstaande bedrijfsruimten worden niet altijd 12

25 door marktpartijen aangeboden. Het overgrote deel van de langdurige leegstand betreft bedrijfsruimten ouder dan 15 jaar. Langdurige, of structurele leegstand van bedrijfsruimte zien we in de hele Drechtsteden. De meeste vierkante meters bevinden zich in Dordrecht en Zwijndrecht (zie tabel 8 bijlage). Figuur 15 Verdeling m 2 leegstand bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar duur per < 1 jaar van 1 tot 2 jaar van 2 tot 3 jaar van 3 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar 23% 19% 19% 23% langer dan 10 jaar 15% Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) 4 Opname Op de regionale markt voor bedrijfsruimte is sprake van behoorlijke dynamiek. In de afgelopen vijf jaar ( ) is er in de Drechtsteden in totaal m 2 aan bedrijfsruimte opgenomen, gemiddeld ruim m 2 per jaar. Dit is inclusief kleine bedrijfsruimten van minder dan 250 m 2. De opname in deze periode varieert van m 2 in 2013 tot m 2 in De verwachting is dat de opname in 2015 en de komende jaren verder zal toenemen. Het aantal transacties schommelt rond de 60 à 80 transacties per jaar (in 2011 en transacties per jaar, andere jaren 58 transacties per jaar). De gemiddelde transactiegrootte in de regio varieert: in de afgelopen vijf jaar tussen de 600 en 800 m 2. Figuur 16 Ontwikkeling opname bedrijfsruimte in de Drechtsteden (x m 2 ) , ,3 48,5 38,5 38,4 46, gem Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Een belangrijke indicator voor het functioneren van de bedrijfsruimtemarkt is de verhouding tussen vraag (opname) en aanbod. De opname in 2014 afgezet tegen het aanbod begin 2015 resulteert in een bedrijfsruimtemarktratio van 23%. In 2012 bedroeg deze 29%. Dit betekent dat de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden iets ruimer is geworden dan dat die in 2012 al was. Figuur 17 geeft de totaal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte in de zes gemeenten in de periode en het gemiddelde per jaar (zie ook tabel 9 bijlage). Van de totale opname van bedrijfsruimte in de Drechtsteden komt de helft voor rekening van Dordrecht, op ruime afstand gevolgd door Zwijndrecht (19%). In de Drechtsteden wordt de meeste bedrijfsruimte opgenomen op oude bedrijventerreinen. 13

26 Figuur 17 Opname bedrijfsruimte in de Drechtsteden (x m 2 ) Alblasserdam Dordrecht 23,7 5,8 28,8 118,4 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 1,4 7,2 2,8 14,0 gemiddeld per jaar Sliedrecht 3,9 19,5 Zwijndrecht Drechtsteden 8,9 44,3 46,4 232, Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Figuur 18 Verdeling m 2 opname bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie oude bedrijventerreinen 9% 6% nieuwe bedrijventerreinen overige locaties 85% Bron: PropertyNL (bewerking OCD) 5 Plancapaciteit Begin 2015 is er in de Drechtsteden 192 hectare bedrijventerrein beschikbaar ten behoeve van nieuwe bedrijfsruimte. Hiervan is bijna 100 hectare direct beschikbaar en 92 hectare niet direct beschikbaar. Het betreft het complete aanbod van bedrijventerreinen in de Drechtsteden: nieuwe terreinen, herontwikkelingslocaties, inclusief privaat aangeboden terreinen en zeehaventerreinen. In dit aanbod is dus ook het nog te ontwikkelen Dordtse Kil IV met een totale oppervlakte van 65 hectare meegenomen. Omgerekend in bedrijfsvloeroppervlak (bvo) ligt er een plancapaciteit van bijna 1,0 tot meer dan 1,3 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte, waarvan tot m 2 direct beschikbaar. 2 Alle gemeenten in de Drechtsteden hebben ruimte voor nieuwe bedrijfsruimte. Het meest in Dordrecht, het minst in Papendrecht (zie figuur 20). Twee derde van de regionale plancapaciteit van bedrijfsruimte is gesitueerd op bedrijventerreinen in Dordrecht, deels op nieuwe bedrijventerreinen (Amstelwijck en Dordtse Kil III), deels op oude bedrijventerreinen (1 e Merwedehaven/Oostpoort, 3 e Merwedehaven, Julianahaven en Krabbepolder) of op nog te ontwikkelen bedrijventerrein (Dordtse Kil IV). Zo'n 15% van de regionale plancapaciteit ligt op bedrijventerreinen in Hendrik-Ido-Ambacht (Ambachtsezoom, Antoniapolder, de oude Noordoeverslocatie, Bedrijvenpark Langeweg). Een groot deel hiervan is nog niet direct beschikbaar. Een volledig overzicht van de plancapaciteit in de Drechtsteden staat in tabel 10 en 11 in de bijlage. 2 Hiervoor hanteren we een bandbreedte van de feitelijke en de gebruikelijke bebouwingsgraad van 50% tot 70% (dus 1 hectare grond is gelijk aan tot m 2 bvo). 14

27 Figuur Plancapaciteit bedrijventerreinen en bedrijfsruimte in de Drechtsteden 2015 (in hectare en m 2 bvo) aantal ha x m2 bvo (ondergrens) x m2 bvo (bovengrens) Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) Figuur 20 Plancapaciteit bedrijventerreinen en bedrijfsruimte in de Drechtsteden 2015 Alblasserdam Dordrecht Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht ha bedrijventerrein x m2 bedrijfsruimte (ondergrens) x m2 bedrijfsruimte (bovengrens) Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) 6 Plancapaciteit versus behoefte Hoe verhoudt de huidige plancapaciteit van bedrijfsruimte zich tot de toekomstige vraag naar bedrijfsruimte in de Drechtsteden? Het totaal aan ruimtevraag tot 2030 is zo'n 110 hectare. Deze vraag bestaat uit een autonome regionale vraag en een bovenregionale ruimtevraag. Bedrijventerreinen in de Drechtsteden vangen in de eerste plaats de vraag vanuit het regionale bedrijfsleven op. Tot 2030 is er vooral een autonome ruimtevraag vanuit de sector logistiek (52 hectare). Daarnaast is er autonome vraag vanuit de sector industrie (23 hectare). De totale autonome regionale vraag in de Drechtsteden bedraagt dus 75 hectare. Naast de autonome vraag vanuit de Drechtsteden, komt er nog ruimtevraag vanuit de logistieke sectoren in Rijnmond (30 hectare). 3 Voor de periode na 2030 tot 2040 is de behoefte geraamd op nog eens 60 hectare. De huidige plancapaciteit van 192 hectare aan bedrijventerreinen is ruim toereikend om aan de totale ruimtevraag tot 2030, maar ook tot 2040, te kunnen voldoen. Met de huidige plancapaciteit kunnen de Drechtsteden goed inspelen op zowel de vraag naar bedrijfsruimten tot m 2 als de vraag naar grootschalige bedrijfscomplexen (vanaf Ecorys (2014), Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV (uitgevoerd in opdracht van de Provincie Zuid-Holland). Uitgegaan is van het scenario Transatlantic Market. 15

28 m 2 ) vooral in de logistiek (met Dordtse Kil IV). Door een gebrek aan grote bestaande bedrijfsruimten is in deze grootteklasse relatief meer vraag naar nieuwbouw. 4 Definities en bronnen Bedrijfsruimte: Object of deel van een object (voor meer dan 30%) dat blijkens zijn constructie en inrichting is bestemd voor doeleinden van bedrijfsmatige activiteiten. Toegevoegd worden die objecten behorend tot de perifere detailhandel (winkels op bedrijventerreinen) die nu in het huidige gebruik nog een winkelbestemming hebben, maar volgens regionale marktpartijen wel als bedrijfsruimte zullen worden aangeboden als deze ooit beschikbaar komen. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte volgens de administratie van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Bron: Gemeentebelastingen Drechtsteden Aanbod: Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten bedrijfsruimte. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. Bron: PropertyNL, iwoz, websites bedrijfsmakelaars werkzaam in de regio Leegstand: In het algemeen het niet-verhuurd en/of in gebruik (genomen) zijn van (een gedeelte van) een bedrijfsobject. In deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden Opname: Een transactie waarbij bedrijfsruimte op de vrije markt wordt verhuurd of verkocht; dit is de markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Bron: PropertyNL Planvoorraad: Nog uit te geven oppervlakte natte en droge bedrijventerrein ten behoeve van bedrijfsruimte. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen grond dat direct en niet-direct beschikbaar is. Bron: Drechtsteden gemeenten drs. A.L.C. Leijs oktober 2015 Postbus AP Dordrecht (078) ocd@drechtsteden.nl 4 Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2015, Dynamis,

29 Bijlagen Voorraad, aanbod, leegstand, opname en plancapaciteit bedrijfsruimte Voorraad Tabel 1a Voorraad bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen A D H P S Z DS ,1% ,3% overige locaties ,6% totaal m 2 aantal objecten % Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Tabel 1b Voorraad bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen A D H P S Z DS ,6% ,0% overige locaties ,4% totaal m 2 aantal objecten % Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Tabel 2a Voorraad bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 100 m ,1% 100 m 2 tot 250 m ,5% 250 m 2 tot 500 m ,2% 500 m 2 tot m ,0% m 2 tot m ,2% m 2 tot m ,1% m 2 tot m ,8% vanaf m ,1% totaal m 2 aantal objecten % Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD)

30 Tabel 2b Voorraad bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 100 m ,1% 100 m 2 tot 250 m ,6% 250 m 2 tot 500 m ,2% 500 m 2 tot m ,1% m 2 tot m ,9% m 2 tot m ,0% m 2 tot m ,9% vanaf m ,2% totaal m 2 aantal objecten Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) % Tabel 3a Voorraad bedrijfsruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 5 jaar ,6% tussen 5 en 10 jaar ,1% tussen 10 en 15 jaar ,8% ouder dan 15 jaar ,1% totaal m Toelichting: totaal m 2 is inclusief objecten met bouwjaar onbekend Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) % Tabel 3b Voorraad bedrijfsruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 5 jaar ,1% tussen 5 en 10 jaar ,2% tussen 10 en 15 jaar ,7% ouder dan 15 jaar ,7% totaal m Toelichting: totaal m 2 is inclusief objecten met bouwjaar onbekend Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) %

31 Aanbod Tabel 4a Aanbod bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen ,8% ,1% overige locaties ,2% totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) % 90 Tabel 4b Aanbod bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen A D H P S Z DS ,8% ,0% overige locaties ,3% totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) % 277 Tabel 5a Aanbod bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 100 m ,1% 2 obj. 100 m 2 tot 250 m ,4% 4 obj. 250 m 2 tot 500 m ,2% 11 obj. 500 m 2 tot m ,8% 29 obj m 2 tot m % 24 obj m 2 tot m ,9% 13 obj m 2 tot m ,5% 2 obj. vanaf m ,0% 5 obj. totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) % 90 19

32 Tabel 5b Aanbod bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 100 m ,0% 39 obj. 100 m 2 tot 250 m ,7% 75 obj. 250 m 2 tot 500 m ,4% 55 obj. 500 m 2 tot m ,9% 37 obj m 2 tot m ,2% 39 obj m 2 tot m ,0% 22 obj m 2 tot m ,9% 6 obj. vanaf m ,8% 4 obj. totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) % 277 Leegstand Tabel 6a Leegstand bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 en als % van de voorraad) A D H P S Z DS op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen ,0% ,0% overige locaties ,8% ,7% ,5% ,5% ,7% 600 1,1% ,2% ,6% ,7% ,5% ,3% ,3% ,9% ,8% ,2% ,9% ,0% totaal % voorraad ,5% ,2% ,0% ,5% ,4% ,7% ,8% Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Tabel 6b Leegstand bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 en als % van de voorraad) A D H P S Z DS op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen ,7% ,9% overige locaties ,8% ,6% ,5% ,2% ,8% 500 1,4% ,8% ,0% ,8% ,4% ,4% ,7% ,0% ,0% ,8% ,6% ,0% totaal % voorraad ,4% ,8% ,5% ,9% ,1% ,7% ,2% Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) 20

33 Tabel 7a Leegstand bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 100 m ,1% 223 obj. 100 m 2 tot 250 m ,7% 181 obj. 250 m 2 tot 500 m ,0% 88 obj. 500 m 2 tot m ,2% 72 obj m 2 tot m ,4% 25 obj m 2 tot m ,4% 19 obj m 2 tot m ,2% 5 obj. vanaf m ,9% 2 obj. totaal m 2 aantal objecten Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) % 615 Tabel 7b Leegstand bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 100 m ,7% 225 obj. 100 m 2 tot 250 m ,5% 260 obj. 250 m 2 tot 500 m % 120 obj. 500 m 2 tot m ,8% 98 obj m 2 tot m ,0% 38 obj m 2 tot m ,8% 32 obj m 2 tot m ,1% 8 obj. vanaf m ,2% 4 obj. totaal m 2 aantal objecten % 785 Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) 21

34 Tabel 8a Leegstand bedrijfsruimte naar duur in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 1 jaar ,3% 1 tot 2 jaar ,5% 2 tot 3 jaar ,1% 3 tot 5 jaar ,3% 5 tot 10 jaar ,0% langer dan 10 jaar ,7% totaal m 2 aantal objecten % 615 Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Tabel 8b Leegstand bedrijfsruimte naar duur in de Drechtsteden per (in m 2 ) A D H P S Z DS < 1 jaar ,0% 1 tot 2 jaar ,4% 2 tot 3 jaar ,7% 3 tot 5 jaar ,3% 5 tot 10 jaar ,3% langer dan 10 jaar ,2% totaal m 2 aantal objecten % 785 Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (bewerking OCD) Opname Tabel 9 Opname bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden in (in m 2 ) op oude bedrijventerreinen op nieuwe bedrijventerreinen A D H P S Z DS ,4% ,5% overige locaties ,0% totaal % Bron: PropertyNL (bewerking OCD) 22

35 Plancapaciteit Tabel 10 Plancapaciteit bedrijventerreinen en bedrijfsruimte in de Drechtsteden per (in hectare en m 2 ) direct beschikbaar aanbod niet direct beschikbaar aanbod 13, A D H P S Z DS 59, , , , , , , , ,0% - 92, ,0% totale aanbod 13, ,2% 128, ,0% 28, ,8% 0, ,5% 9, ,1% 10, ,5% 192, % Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) Tabel 11 Overzicht plancapaciteit bedrijventerreinen en bedrijfsruimte in de Drechtsteden per gemeente bedrijventerrein direct niet direct totaal aanbod beschikbaar beschikbaar ha m 2 bvo Alblasserdam Polder het Nieuwland 2,8-2, Alblasserdam Hoogendijk 11,0 11, Dordrecht 1 e Merwedehaven + 13,6-13, Oostpoort Dordrecht Amstelwijck (bedrijven) 3,9-3, Dordrecht 3 e Merwedehaven - 4,0 4, Dordrecht Dordtse Kil III 31,8-31, Dordrecht Julianahaven 2,5-2, Dordrecht Krabbepolder 7,8-7, Dordrecht Dordtse Kil IV - 65,0 65, Hendrik-Ido-Ambacht Ambachtsezoom - 13,2 13, Hendrik-Ido-Ambacht Antoniapolder 11,3-11, Hendrik-Ido-Ambacht Bedrijvenpark Langeweg 1,5 0,5 2, Hendrik-Ido-Ambacht voorheen Noordoevers 2,0 2, Papendrecht Land van Matena 0,9-0, Sliedrecht Baanhoek-West - 3,0 3, Sliedrecht De Driehoek - 6,7 6, Zwijndrecht Bakestein 5,5-5, Zwijndrecht voorheen Noordoevers 5,0 5, totaal 99,6 92,4 192, Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) Toelichting tabel 10 en 11: Voor de bepaling van de plancapaciteit in vierkante meters bedrijfsruimte hanteren we hier een bandbreedte op basis van de feitelijke en de gebruikelijke bebouwingsgraad van 50% tot 70% (dus 1 hectare grond is gelijk aan tot m 2 bvo). 23

36 Hendrik-Ido-Ambacht, 23 januari Geachte heer T. Duijkers, De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft een verzoek ingediend voor een partiële herziening van het Programma Ruimte met betrekking tot het bedrijventerrein Ambachtsezoom. Onlangs zijn er een tweetal rapporten in de openbaarheid gebracht, waarin ons inziens het overaanbod van beschikbare bestaande bedrijfsruimten en beschikbare bedrijfskavels eveneens worden aangetoond. Hieronder vindt u een samenvatting van deze rapporten. Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015 (rapport 1) Het eerste rapport is Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015 (zie bijlage 1). Het rapport is opgesteld door drs. A.L.C. Leijs (oktober 2015) van het Onderzoekscentrum Drechtsteden (OCD) in samenwerking met Gemeentebelastingen, Basisinformatie Drechtsteden (GBD), Ooms Makelaars en Waltman & Co bedrijfshuisvesting. Hieronder hebben we de belangrijkste punten van het rapport samengevat. In het rapport presenteert het OCD de huidige stand van zaken op de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden per 1 januari 2015 en de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in de periode Er is een inventarisatie gedaan naar de ontwikkelingen in de voorraad, het aanbod, de leegstand en de opname van bedrijfsruimte in de afgelopen drie jaar in de Drechtssteden. Ook wordt er inzicht gegeven in de huidige plancapaciteit en hoe deze zich verhoudt tot de te verwachten behoefte aan bedrijventerreinen in de Drechtsteden. In de bijlage van dit rapport zijn tabellen opgenomen met een inventarisatie per Drechtsteden gemeente; Alblasserdam (A), Dordrecht (D), Hendrik-Ido-Ambacht (H), Papendrecht (P), Sliedrecht (S), Zwijndrecht (Z) en totaal van Drechtsteden (DS). Ook de gemeente Hardinxveld-Giessendam hoort sinds kort tot de Drechtsteden, maar is in de inventarisatie nog niet meegenomen. Deze gemeente heeft een direct aanbod van 0,9 ha aan bedrijventerreinen en een indirect aanbod van 5-10 ha (zie pag. 2 Actualisatie bedrijvenstrategie Drechtsteden 2016 in concept, rapport 2). Landelijke trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt (pag. 2) Hier wordt beschreven dat de economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben geleid tot: 1. afname van de behoefte van bedrijfsruimte 2. gemiddeld minder vierkante meters bedrijfsruimte per individuele onderneming 3. meer aanbod en meer leegstand van bedrijfsruimte 4. een lager opnameniveau 5. een toename van scheefgroei tussen de verhouding aanbod en vraag, waarvan een verbetering van deze verhouding op korte termijn onrealistisch is 6. het wegvallen van vraag 7. een structureel overaanbod 1/6

37 Het voorgaande wordt ook beschreven in het rapport Financiële positie gemeentelijke grondbedrijven van EY / Fakton (d.d. 23 januari 2015) wat u eerder is toegezonden. Belangrijkste bevindingen (pag. 2) Voorraad De voorraad bedrijfsruimten in de DS heeft in 2015 een omvang van ruim 4,2 miljoen m2. De voorraad in de DS is sinds 2012 gegroeid met m2 (zie pag. 5). De voorraad van bedrijfsruimte op oude bedrijventerreinen in HIA (zie tabel 1a en 1b bijlage) is van m2 (2012) toegenomen tot m2 (2015). Dit betekent een toename van de voorraad in HIA van m2 in drie jaar tijd. De totale voorraad van bedrijfsruimte (zie pag. 17, tabel 1b) op oude bedrijventerreinen en overige locaties in HIA bedraagt in 2015 al m2 (292 objecten). Aanbod In 2015 wordt in de DS (zie pag. 2) m2 bedrijfsruimte (277 objecten) aangeboden. In 2012 betrof dit ruim m2 ( 90 objecten). Dit betekent een aanbod toename van m2 bedrijfsruimte (187 objecten) in de DS in drie jaar tijd. In 2015 is er in HIA een aanbod van bedrijfsruimte van m2 (20 objecten). In 2012 was er een aanbod van m2 (zie pag. 19, tabel 4a en 4b). Dit betekent een aanbod toename van 2100 m2 bedrijfsruimte in HIA in drie jaar tijd. Het aanbod van bedrijfsruimte in de gemeente Zwijndrecht, welke letterlijk aan Hendrik-Ido- Ambacht is vastgegroeid bedraagt in 2015 ook nog eens m2 (55 objecten, zie tabel 4b). Leegstand In de periode is de leegstand van bedrijfsruimte in de DS (pag. 3) van m2 in 2012 fors toegenomen tot m2 in 2015 (785 objecten, pag. 9). De leegstand van bedrijfsruimte in de DS in 2012 is van 6,8% in drie jaar tijd toegenomen tot 10,2% in Dit betekent een toename van leegstand in de DS van m2 (+ 3,4%). De toename van leegstand was in 2014 iets minder, maar neemt nog steeds toe. Zowel op oude als op de nieuwe bedrijventerreinen in de DS. De leegstand op nieuwe bedrijfsterreinen in de DS ligt zelfs boven het regionaal gemiddelde (zie pag. 3). In alle gemeenten is de leegstand van bedrijfsruimte toegenomen. Vooral in Dordrecht ( m2), maar ook in Zwijndrecht ( m2) en Hendrik-Ido-Ambacht ( m2) nam de leegstand in absolute zin sterk toe (pag.9). 2/6

38 In 2012 bedroeg de leegstand in HIA m2 (4%) en in 2015 bedroeg de leegstand m2 (11,5%, zie tabel 6a en 6b). Dit betekent dat HIA na Dordrecht het hoogste percentage aan leegstand aan bedrijfsruimte van de DS heeft. De gewenste frictieleegstand is slechts 5%. De toename van leegstand van bedrijfsruimte in HIA betreft m2 (7.5%) in drie jaar. Leegstandpercentages In de DS is in 2015 een leegstandpercentage van 10,2% (pag. 10 en 11). Dit is een toename van 3,4% ten opzichte van 2012 (6,8%). In alle gemeenten is de leegstand toegenomen, waarbij Dordrecht (11,8%) en Hendrik-Ido-Ambacht(11,5%) boven het regionaal gemiddelde ligt en fors boven het frictieniveau van 5%. Leegstandsduur Ook de langdurige leegstand in de DS is toegenomen (pag.3; nu staat m2 al langer dan 5 jaar leeg (in m2). Dit betekent een toename van langdurige leegstand in de DS van m2 in drie jaar tijd. Ruim 40% staat in de DS langer dan 3 jaar leeg; 23% staat 3-5 jaar leeg en 19% staat 5-10 jaar leeg (pag. 13, figuur 15). Voorts staat 21% langer dan 5 jaar leeg; 19% staat 5-10 jaar leeg en 2% staat langer dan 10 jaar leeg. Deze structurele leegstand is een indicatie voor incourante voorraad (zie ook tabel 8a en 8b, pag.22). Veel van deze bedrijfsruimten worden niet meer in het aanbod meegenomen. Ook is er in de DS sprake van verborgen leegstand met name in Dordrecht en Zwijndrecht (pag.12 en 13). Locatie Leegstand op oude en nieuwe bedrijventerreinen is toegenomen, waarbij de leegstand op nieuwe bedrijventerreinen zelfs boven het regionaal gemiddelde ligt (pag. 11 en figuur 11). Opname Op pagina 13 wordt de verwachting uitgesproken dat de opname in 2015 en de komende jaren zal toenemen. Waarop deze verwachte toename is gebaseerd wordt in het rapport niet inzichtelijk gemaakt. In DS wordt de meeste bedrijfsruimte opgenomen op oude bedrijventerreinen (pag. 13). Hierdoor neemt de leegstand op nieuwe bedrijventerreinen toe (pag. 3) en ligt zelfs boven het regionaal gemiddelde. Plancapaciteit versus behoefte De plancapaciteit van bedrijfsruimte in de DS (pag. 3) heeft een omvang van 192 ha (= ruim 1,3 miljoen m2). Dit is inclusief Dordtse Kil 4 (65 ha). Ruim de helft (100 ha) is direct beschikbaar. 3/6

39 De totale ruimtevraag in de DS (autonoom én bovenregionaal) tot 2030 is 110 ha en tot 2040 (+60 ha) is dat 170 ha. Dit betekent dat de plancapaciteit (192 ha) ruim voldoende is tot 2040 en zelfs een overaanbod laat zien, hetgeen ook beschreven is in de tabel (pag. 27) in de Programma Ruimte. Zo n 15% van de regionale plancapaciteit ligt op bedrijventerreinen in HIA (pag. 14 en figuur 20 op pag. 15). Tot 2030 is er vooral een autonome ruimtevraag vanuit de logistiek (52 ha) en een autonome vraag voor industrie (23 ha). De autonome regionale vraag in de DS bedraagt dus 75 ha. Ruimtevraag logistiek Rijnmond (bovenregionaal) is 30 ha tot Voor de periode nog eens 60 ha (zie pag. 15). De vraag bestaat voornamelijk uit logistiek. De overige vraag bestaat volgens Ecorys voornamelijk uit HMC s (hogere milieucategorieën), chemie, greenports en natte bedrijventerreinen. Voorgenoemde clusters zijn niet of zeer beperkt (logistiek, 2 ha) inpasbaar op bedrijventerrein Ambachtsezoom. In HIA bedraagt de directe plancapaciteit per 2015 maar liefst 14,8 ha. Na Dordrecht heeft HIA de grootste direct beschikbare plancapaciteit van de DS. De plancapaciteit in HIA die niet direct beschikbaar is, bedraagt volgens het rapport 13,7 ha. Hierbij is voor de plancapaciteit van Ambachtsezoom 13,2 ha berekend met een bebouwingspercentage van 50-70% (tabel 10 en 11, pag. 23.). Dit is evenwel niet correct. De plancapaciteit voor bedrijventerrein Ambachtsezoom bedraagt 14,2 ha netto met een bebouwingspercentage van 80%. De indirecte plancapaciteit is hierdoor te laag berekend en dient 14,7 ha te zijn ( m2). Conclusie Door de economische crisis is er in de periode een toename van aanbod en leegstand opgetreden (pag. 3 en 4). De leegstand in 2014 nam iets minder toe, maar neemt nog steeds toe. Er is een overaanbod van plancapaciteit tot 2040 (zie ook Programma Ruimte). De plancapaciteit van bedrijventerrein Ambachtsezoom is te laag berekend en de bedrijfsclusters waar vraag naar is, zijn niet inpasbaar op dit bedrijventerrein. Ook dit rapport toont aan dat er geen behoefte is aan het bedrijventerrein Ambachtsezoom. Actualisatie bedrijventerreinenstrategie Drechtsteden 2016 (concept), rapport 2 Het tweede rapport is de nieuwe regionale visie op bedrijventerreinen in de DS (concept). Hieraan is gewerkt vanaf september 2015 en het rapport is afgerond op 10 december De uitspraak van de Raad van State met betrekking tot de vernietiging van het bestemmingsplan Ambachtsezoom (16 december 2015) was dus bij de afronding van het rapport nog niet bekend. Op 2 februari 2016 wordt het rapport ter vaststelling aangeboden aan de Drechtraad. De Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015, is als bijlage bij deze actualisatie toegevoegd en heeft gediend als onderbouwing van deze nieuwe regionale visie. 4/6

40 Ook dit rapport (pag. 2) geeft aan dat er door de economische crisis grote veranderingen in de markt voor bedrijventerreinen hebben plaatsgevonden (lagere economische groei, afnemende behoefte bedrijvenlocaties, toegenomen leegstand). Zowel bij overheden als bij bedrijven neemt de aandacht voor duurzaamheid sterk toe (pag.3) : de ontwikkeling van uitleglocaties wordt minder vanzelfsprekend, het besef van het voorkomen van onnodig ruimtebeslag neemt toe en navenant groeit de aandacht voor duurzame herstructurering van bestaande terreinen. Door dit alles is er thans een sterke behoefte aan een goede vraaggerichte regionale programmering van nieuw terrein en herstructurering / herontwikkeling van bestaand terrein (pag. 3). De ladder voor Duurzame Verstedelijking is bedoeld als instrument om te komen tot een zorgvuldige afweging van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in relatie tot de bestaande voorraad / plancapaciteit, waarbij overprogrammering moet worden voorkomen (pag. 4). De Provincie hecht een groot belang aan het vraaggerichte bedrijventerreinenbeleid met veel aandacht voor het beter benutten van bestaande terreinen. Sinds 2008 is de vraag naar bedrijventerreinen sterk verminderd (pag. 5). De terreinbehoefte manifesteert zich voor 70% in de logistieke sector (zeer beperkt toepasbaar bij Ambachtsezoom), 20% industrie en 10% consumentendiensten zoals autobedrijven, horeca, grootschalige detailhandel (deze zijn niet toepasbaar op Ambachtsezoom). Voor logistieke bedrijven is een goede (externe) ontsluiting van het bedrijventerrein noodzakelijk. Door de congestie bij de Sandelingenknoop is er zonder de realisatie van een nieuw viaduct geen goede ontsluiting van het bedrijventerrein Ambachtsezoom mogelijk (zie ook rapport DHV 2008). Voor industrie is de hindercategorie van belang. Op bedrijventerrein Ambachtsezoom is een maximale milieucategorie mogelijk van 3.2, waardoor de HMC s (hogere milieucategorieën) hier niet toepasbaar zijn. Ook de delta en maritieme clusters zijn op bedrijventerrein Ambachtsezoom niet toepasbaar. Het directe beschikbare aanbod (99,6 ha) in de DS bestaat uit 85 ha droog terrein. Het Genie en Citadelterrein (11,3 ha) is door het ontbreken van geschikte afmeermogelijkheden in feite een droog terrein (pag. 6). Er is slechts 5 ha aan watergebonden kavels (Oostpoort) en 10 ha zeehaventerrein (diep vaarwater) in Dordrecht. Het indirecte aanbod betreft 92,4 ha (tabel 1, pag. 7) en bestaat vrijwel volledig uit droog terrein. Hierbij dient te worden aangetekend dat de plancapaciteit voor Ambachtsezoom niet 13,2 ha, maar 14,2 ha netto is. Het totaal aanbod komt hiermee niet op 192 ha, maar 193 ha. Er is niet alleen een overaanbod van bedrijventerreinen, maar ook van bedrijfsruimten. Dit wordt uitgebreid beschreven in de Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden en is hierboven door ons samengevat. 5/6

41 Ook op pagina 8 van de Actualisatie Bedrijventerreinenstrategie DS 2016, wordt beschreven dat er veel leegstand is. Er is een sterk krimpende vraag en een structureel overaanbod (pag. 8). Op pagina 11 wordt vermeld dat naast de watergebonden en logistieke kavels de overige behoefte (zoals overige industrie en sterk lokaal georiënteerde bedrijvigheid) zijn weg zal vinden op de kleinere locaties waarvan iedere gemeente er wel één beschikbaar heeft. Hieruit volgt dat de realisatie van Ambachtsezoom niet strikt noodzakelijk is. Er wordt voor Ambachtsezoom een gefaseerde ontwikkeling geadviseerd, mede vanwege het nog beschikbare aanbod in Ambacht zelf en vanwege het beschikbaar komen van concurrerend aanbod op de A-16-as (pag. 11). De gefaseerde ontwikkeling is nodig om overcapaciteit en financiële risico s voor de gemeente te beperken. Conclusie Uit het bovenstaande blijkt dat er al een direct aanbod is van 85 ha droog bedrijventerrein is in de DS. De realisatie van het bedrijventerrein Ambachtsezoom is hierdoor aantoonbaar niet noodzakelijk. De regionale visie geeft zelf ook het advies om het bedrijventerrein Ambachtsezoom (14,2 ha) gefaseerd uit te geven vanwege de overcapaciteit en financiële risico s. Bij de afronding van dit rapport was het bestemmingsplan Ambachtsezoom nog niet vernietigd door de Raad van State. Indien dit wel bekend was geweest bij de afronding van het rapport, dan had men er waarschijnlijk voor gekozen om het bedrijventerrein Ambachtsezoom uit de planvoorraad te halen. Door de grote overcapaciteit aan bedrijventerreinen en bedrijfskavels beconcurreren de Drechtstedengemeenten elkaar. Dit is een ongewenste situatie en zal nog meer leegstand en grote financiële risico s opleveren. Overigens dient er nog te worden opgemerkt dat de overige beschikbare bedrijventerreinen binnen een straal van 10 km van Hendrik-Ido-Ambacht (Nieuw Reyerwaard 93 ha, Cornelisland 26,4 ha en Bedrijvenpark Hoekse Waard 60 ha) niet zijn meegenomen in de plancapaciteit van deze regio. Ons inziens onderbouwen ook deze twee rapporten onze stelling dat de realisatie van bedrijventerrein Ambachtsezoom onnodig is door de enorme leegstand en overaanbod van beschikbare bedrijfsruimten en doordat er voldoende directe en indirecte aanbod is van bedrijfskavels op de droge bedrijventerreinen lokaal én regionaal. We verzoeken u dan ook het bedrijventerrein Ambachtsezoom niet op te nemen in de Programma Ruimte. 6/6

42

43

44

45

46 rt oj lcl (u l l li l. io o ri o, = Li Hi $EËËËËE: ;.$ (D qr Ë'PÊ gf ] F q, N5 +ih b0é Vad ËÈËËËË+EË;Ë HÉÈË: EÍl a) o l o b0(l) q d c).c! +qr)l i x ol iq ó'a E > E (u F-g F-{ 9{J tr,j e A o;' tr?.1 i: K'6 *i'e Èl Ái 6Ë +.1 r! ËEE3R :l i"l.; r.. e I C;,'.frr.,- O,Ër" *p" Ël EOtrb:, ËËFËEFË o +f d o o N Ë FI cë B cd Êl c E g ' Ë I g g $ oë * & O h0 ËEHSl I o óà-.' Ë.Ë he áèëeeëà cë E'Ë L. 9r rflnyt 5È:ït Oo#+59h- Ë E* HsËg G Ê Ë Èl a\ ÏJ {.f -r 9{ o O *.f a g, O F - :ii o b0 L í{ Èl o Fr -t ST *í<j :Fl Ër F r Ítr o.a> - d +t i-;r H Ë.Ë - rrl rr Ql 0)a ( )fl BËËg ËE HFËË: FË q)i Lí. Fl Fl ctrf - Hr d> g o ER'ËEË 2l $ËHFg ËËggËË,sË ëfesár f. (u o? Êl ts li G) ri ri Ëeas teëfieëse F P a HslEi ;Ë E.EE; Eo - 0,) HqEgË Fl Fl Èl rr F.fr Esgg saëërllëë=?x itr -(,)vliti +.t :o É l l t a r ^ '9F rh. gó,uè:i FJ FI L tt o o o sl F o tt *. 0 C' L -o g G ttl o L E rr O tr o o E (gr! t- o of ti'.fl 7t t - i if;ëe'!g$*gëë F (l)^y (u E, L o ÍE (E J 5 ', T' '}L Ê o. O1 É. o o. o tt C a I r Col trl É, tr l,[. F] o r l-i L Lr c'l O l II Ét fi Itt lf- o o - o o o.= p o o L F vlr 9 rrxfq E!( Ë5fil8ËÊËËFg5$gF ll oi +, É#v- geë E-EËq ËTËË EEË o r ' J "F F seàé cëgëëëëu=e xn gheëèïàëë ÀEËE5i; È tr o o É = L ugë : íx:ëë qgg ËáËË -ë FfrËs sëhee**'e,3ë E IE L ctr.'l= a") EË9F;ËgËËeeSà85,i gdsëi tfléh.n.e$heee o tt aé E E ó F"Ë.E x lé s o tr s+ 3 6ÈEEÉn É $ FEËË ft'é# i I 5 o o o tr té o -o o ul'.9 (u =. Èl tr I gio or O C'l :=t L o +, o o = 3 :< Y :) = FF z ËfËË$EËE EflIEËgrEËËË#ËF Pi Fi Ft së H.Ë,á Ë uëhrh.e f 'ts : _ brc E È - ilà qp: H0"V'6 bq: EFËFàê=FEFRËËËE