Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015

Transcriptie

1 Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2015 Ontwikkelingen Inhoud Belangrijkste bevindingen en conclusies 1. Voorraad 2. Aanbod 3. Leegstand 4. Opname 5. Plancapaciteit 6. Plancapaciteit versus behoefte Hoe heeft de markt voor bedrijfsruimte zich in de afgelopen jaren in de Drechtsteden ontwikkeld? Deze vraag staat centraal in deze eerste Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden. In deze factsheet presenteert het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) de ontwikkelingen in de voorraad, het aanbod, de leegstand en de opname van bedrijfsruimte in de afgelopen drie jaar. Ook geven we inzicht in de huidige plancapaciteit en hoe deze zich verhoudt tot de te verwachten behoefte aan in de Drechtsteden. De 'Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden' wordt opgesteld om het regiobestuur en de gemeenten meer zicht te geven op een aantal kenmerken van de bestaande voorraad bedrijfsruimte, de leegstand en de ontwikkelingen daarin. Dit inzicht is niet alleen van belang voor de regionale en lokale beleidsmakers maar is ook zeer nuttig voor de lokale accountmanagers en bedrijfscontactfunctionarissen die dagelijks met ondernemers en hun huisvestingswensen te maken hebben. Dit product van het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) is tot stand gekomen in samenwerking met Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD), Ooms Makelaars en Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting. Ons streven is om ook voor deze monitor voor bedrijfsruimte gebruik te maken van een breed gedragen, ook bij marktpartijen, set definities. In navolging van de 'Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden' is ook voor deze eerste monitor over de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden voor de voorraad en de leegstand voor het eerst gebruik gemaakt van gegevens van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) en heeft er afstemming plaatsgevonden met twee grote regionale bedrijfsmakelaars. Voor een volledig overzicht van de definities en de bronnen zie kader Definities en bronnen aan het einde van de hoofdtekst. In deze factsheet presenteert het OCD de huidige stand van zaken op de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden per en de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt in de periode We kijken hier naar voorraad, aanbod, leegstand, opname, plancapaciteit en tenslotte de toekomstige behoefte aan bedrijfsruimte. De cijfers voor de hele Drechtsteden, maar ook voor de afzonderlijke Drechtsteden gemeenten, staan achterin de bijlage.

2 Landelijke trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben geleid tot een afname van de behoefte aan bedrijfsruimte en gemiddeld minder vierkante meters bedrijfsruimte per individuele onderneming. Met als gevolg steeds meer aanbod en leegstand en een lager opnameniveau. De verhouding tussen aanbod en vraag groeit steeds verder scheef. Een sterke verbetering in deze verhouding is op korte termijn onrealistisch. Transformatiemogelijkheden zijn beperkt omdat bedrijfsgebouwen doorgaans slecht aanwendbaar zijn voor andere doeleinden. Kanttekening hierbij is dat modernisering en upgrading van bedrijfsruimte in veel gevallen nog wel haalbaar is. Het aandeel van de logistieke sector in de totale vraag naar bedrijfsruimte zal ook in de toekomst verder groeien. Door e-commerce en thuisbezorging op maat neemt de vraag naar hoogwaardige stedelijke distributie toe. De zogenaamde 'last mile'-distributie wordt omvangrijker. Hierdoor verrijzen de komende jaren aan de randen van stedelijke gebieden verschillende centrale distributiepunten, pick-up points en kluizen. Nieuwe gebruikersvraag verandert de locatievraag. Het soort gebruik en de wensen van gebruikers veranderen. Een bedrijventerrein wordt steeds meer een platform voor de verbinding van kennis en productie. Er is meer behoefte aan sterke bedrijfslocaties die zijn ingebed in lokale structuren om onderlinge samenwerking mogelijk te maken. Voor bestaand bedrijfsmatig vastgoed op verouderde en monofunctionele komt het waarde-perspectief verder onder druk te staan door het wegvallen van vraag en structureel overaanbod. Bron: FGH Vastgoedbericht 2015 'De kracht van anders kijken' (FGH Bank, 2015) Belangrijkste bevindingen Voorraad De voorraad aan bedrijfsruimte in de Drechtsteden heeft begin 2015 een omvang van ruim 4,2 miljoen m 2 (inclusief kleine bedrijfsruimten); sinds begin 2012 is de voorraad met ruim m 2 gegroeid. De groei van de voorraad komt door toevoeging van nieuwe bedrijfsruimten (o.a. op Dordtse Kil III Allied Motion Dordrecht, Heymans en Groeneveld) of door uitbreiding van bestaande objecten. 1 Ook kan er sprake zijn van een functiewijziging (bijvoorbeeld het Energiehuis in Dordrecht dat in plaats van een bedrijfsfunctie een maatschappelijke functie heeft gekregen) waardoor bedrijfsruimte aan de voorraad onttrokken wordt. Steeds meer bedrijfsruimte is op gesitueerd. De groei van de voorraad bedrijfsruimte vindt plaats op, sinds 2012 een groei van m 2. Buiten de om is de voorraad met m 2 gekrompen. De bedrijfsruimten in de Drechtsteden hebben een gemiddelde omvang van m 2. Op de nieuwe zijn de bedrijfsruimten gemiddeld veel kleiner van omvang dan die op de oude. De voorraad aan bedrijfsruimte veroudert. Bijna driekwart (74%) van de voorraad is ouder dan 15 jaar. Drie jaar geleden was dit nog 69%. Het aandeel jonge voorraad (jonger dan 5 jaar) neemt af. Aanbod Begin 2015 wordt in de Drechtsteden zo n m 2 aan bedrijfsruimte door marktpartijen aangeboden. Beduidend meer dan begin 2012, toen bedroeg het aanbod m 2. 1 Naast toevoeging van nieuwe objecten en uitbreiding van bestaande objecten kan de omvang van de voorraad ook wijzigen door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een bedrijfsruimte of door een functiewijziging. Daarnaast verandert de voorraad ook als gevolg van onttrekking aan de voorraad (sloop). 2

3 Het aanbod is vooral gegroeid op de ( m 2 ); daarbuiten neemt het aanbod af ( m 2 ). Verhoudingsgewijs is er veel aanbod aan bedrijfsruimte in de categorie vanaf m 2 tot m 2. Leegstand In de Drechtsteden is de leegstand van bedrijfsruimte in de periode van tot duidelijk toegenomen, van m 2 in 2012 naar m 2 in Nu staat 10,2% van de voorraad leeg, in 2012 was dat 6,8%. Ondanks deze groei over de hele periode tussen 2012 en 2015 zien we een positieve ontwikkeling in het laatste jaar. In 2014 is er beduidend minder leegstand ( m 2 ) bijgekomen dan in 2011 ( m 2 ). De leegstand is de afgelopen drie jaar vooral toegenomen door het vertrek van diverse bedrijven. Sommige bedrijven hebben grote bedrijfsruimten leeg achter gelaten, zoals bijvoorbeeld Adria Benelux, TNT Post Pakketservice Benelux BV en Platform Sales Europe BV in Dordrecht, Arbez en Bruynzeel in Hendrik-Ido-Ambacht en Turboned in Zwijndrecht. De leegstand van bedrijfsruimte is beduidend groter dan wat er aan bedrijfsruimte door marktpartijen wordt aangeboden. In het tekstkader op bladzijde 10 staat een uitleg voor dit verschil. De leegstand van bedrijfsruimte is sterk versnipperd over de regio. De leegstand van bedrijfsruimte in de zes gemeenten varieert begin 2015 van 3,9% in Papendrecht tot 11,8% in Dordrecht. De leegstand is zowel op de oude als de nieuwe in de Drechtsteden toegenomen. De leegstand op de nieuwe ligt momenteel zelfs boven het regionaal gemiddelde. Meer dan de helft van de leegstaande bedrijfsruimten zijn kleine bedrijfsruimten van minder dan 250 m 2. Bij elkaar opgeteld is dat maar 12% van de totale leegstand in vierkante meters. Omgekeerd heeft nog geen 2% van het aantal leegstaande bedrijfsruimten een oppervlakte vanaf m 2. In vierkante meters uitgedrukt is dit wel een kwart van de totale leegstand. De langdurige leegstand is toegenomen, nu staat m 2 al langer dan vijf jaar leeg (in m 2 ). Hierboven constateerden we al dat de leegstand van korter dan een jaar is afgenomen. Opname Inclusief kleine bedrijfsruimten is er in de afgelopen vijf jaar ( ) in de Drechtsteden in totaal m 2 aan bedrijfsruimte opgenomen, gemiddeld m 2 per jaar. Binnen deze periode schommelt de jaarlijkse opname fors, tussen de en m 2 (in het afgelopen jaar). Logischerwijs wordt de meeste bedrijfsruimte opgenomen op ( m 2 in de afgelopen vijf jaar, waarvan de helft in Dordrecht). Plancapaciteit versus behoefte De plancapaciteit van bedrijfsruimte in de Drechtsteden heeft momenteel een omvang van 192 hectare grond, oftewel omgerekend ruim 1,3 miljoen m 2 aan bedrijfsvloeroppervlak. Dit is inclusief het nog te ontwikkelen Dordtse Kil IV (65 hectare). Ruim de helft (100 hectare) van de beschikbare grond is direct beschikbaar. De totale ruimtevraag (autonoom én bovenregionaal) tot 2030 bedraagt voor de Drechtsteden 110 hectare en voor de periode na nog eens 60 hectare. De huidige plancapaciteit is dus ruim toereikend om aan deze totale ruimtevraag te kunnen voldoen, zowel voor bedrijfsruimten tot m 2, maar ook voor grootschalige bedrijfscomplexen (vanaf m 2 ). Conclusies Als gevolg van de economische crisis heeft de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden zich over de hele periode tussen 2012 en 2015 weliswaar ongunstig ontwikkeld (toename 3

4 van aanbod en leegstand), maar zien we wel duidelijk tekenen van herstel in het laatste jaar: toename van de opname en minder groei van de leegstand. De verwachting is dat deze positieve ontwikkelingen verder doorzetten. Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting en Ooms Makelaars (partner in Dynamis) hebben 4 vestigingen in de Drechtsteden en zijn beide actief in alle gebieden van de vastgoedmarkt. Vanuit hun vestiging in Dordrecht zijn beide organisaties onder andere actief op het gebied van aanhuur en verhuur, aankoop en verkoop van kantoren, winkels, bedrijfsruimten en exploitatie gebonden vastgoed. Ze zijn specialist in de regio en signaleren trends en bewegingen in de markt. De leegstand van bedrijfsruimte in de Drechtsteden is, in vergelijking met de kantorenmarkt, minder structureel. Nu de economie weer aantrekt is de verwachting dat veel leegstaande bedrijfsruimte, vanwege een gunstigere prijsontwikkeling ten opzichte van nieuwbouw, en soms met enige aanpassingen, weer in gebruik zal worden genomen. Bovendien kan leegstaande bedrijfsruimte ook voorzien in de toenemende behoefte aan flexibele ruimten voor start-ups. Daar waar leegstand op bedrijventerrein structureel is, is transformatie naar andere functies lastig te realiseren. De leegstand van bedrijfsruimte in de Drechtsteden is sterk versnipperd over alle in de regio. Herontwikkeling van is pas zinvol als er sprake is van clustering van leegstand. Veel transacties op de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden betreft vooral partijen binnen de gemeente/regio waardoor de effectieve opname beperkt blijft. Met de huidige plancapaciteit van 192 hectare aan kunnen de Drechtsteden goed inspelen op zowel de toekomstige vraag naar bedrijfsruimten tot m 2 als de vraag naar grootschalige bedrijfscomplexen (vanaf m 2 ) vooral in de logistiek (met Dordtse Kil IV). Figuur 1 Kengetallen bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden 2012 en 2015 (x m 2 ) voorraad aanbod leegstand opname 232 plancapaciteit Toelichting: voorraad, aanbod en leegstand per en ; opname is de totale opname over de periode 2010 t/m 2014; plancapaciteit uitgedrukt in m 2 bedrijfsruimte (x 1.000) is per , dit is het gemiddelde van de ondergrens van m 2 en de bovengrens van m 2 (op basis van een bebouwingspercentage van respectievelijk 50% en maximaal 70%). Bron: GBD, PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars werkzaam in de Drechtsteden (bewerking OCD) 1 Voorraad In Nederland is er nog geen officiële statistiek beschikbaar die de voorraad bedrijfsruimte op uniforme wijze en volledig registreert. Verschillende marktpartijen publiceren wel voorraadcijfers, maar hierin zien we vaak grote onderlinge verschillen. Deze verschillen komen met name door de verschillende definities die zij hanteren. Voor de regio Drechtsteden is het hebben van een totaalbeeld van de totale voorraad bedrijfsruimte van groot belang. Om de voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden volledig en nauwkeurig in kaart te brengen, maakt het OCD voor deze monitor gebruik van gegevens van Gemeentebelastingen Drechtsteden (GBD). Hoe we dit hebben gedaan ziet u in het tekstkader op de volgende bladzijde. Volgens de administratie van GBD heeft de Drechtsteden een totale voorraad van 4,2 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte (peildatum 1 januari 2015). In totaal tellen we in de Drechtsteden bijna bedrijfsruimten. Ten 4

5 opzichte van begin 2012 is de voorraad met ruim m 2 toegenomen. De groei komt door toevoeging van nieuwe objecten aan de voorraad, door uitbreiding van bestaande objecten, of door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een bedrijfsruimte. Daarnaast verandert de voorraad ook als gevolg van onttrekking aan de voorraad (sloop of functiewijziging). Gemeentelijke belastingbestanden als bron voor voorraad en leegstand van bedrijfsruimte Om hun taak uit te kunnen voeren beschikt Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) over een registratie met alle niet-woningen in de Drechtsteden. Hierin zijn vierkante meters van objecten als kantoren, bedrijven en winkels opgenomen. Om de voorraad bedrijfsruimte te bepalen zijn uit deze registratie alle objecten geselecteerd uit de volgende hoofdgroepen: bedrijven, opslag/distributie, brandweerkazerne, gemengd bedrijf, loonwerkbedrijf en kantoren. Alleen die kantoren zijn meegenomen die uit minder dan 70% kantoorvloeroppervlak bestaan. Kantoren met meer dan 70% kantoorvloeroppervlak zijn als 'kantoor' gedefinieerd (zie 'Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015'). Ook kleine bedrijfsruimten zijn in de voorraad meegenomen. Alleen gebouwen zijn meegenomen, met andere woorden van grote bedrijfscomplexen blijven metrages van kades, leidingen, tanks, verharding, grond e.d. buiten beschouwing. Vervolgens is een deel van de perifere detailhandel (winkels op ) toegevoegd die nu in het huidige gebruik nog een winkelbestemming heeft, maar volgens regionale marktpartijen wel als bedrijfsruimte zal worden aangeboden als deze ooit beschikbaar komt. GBD registreert ook wanneer een object niet in gebruik is, en dus leeg staat, en per wanneer het leeg staat. Het op deze wijze verkregen bestand met alle bedrijfsruimten is door het OCD bewerkt: locatie al dan niet op een, grootteklassen en leeftijdsklassen, en duur leegstand zijn toegevoegd. Hoe deze voorraad van ruim 4,2 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte is verdeeld over de zes Drechtsteden gemeenten en hoe deze zich heeft ontwikkeld, laat figuur 2 zien. Hieruit blijkt dat 40% van de voorraad zich in Dordrecht bevindt, ruim 1,7 miljoen m 2. Van de kleinere gemeenten heeft Zwijndrecht de grootste voorraad bedrijfsruimte ( m 2 ). Hendrik- Ido-Ambacht ( m 2 ) heeft de kleinste voorraad. In bijna alle gemeenten is de voorraad in de afgelopen drie jaar wel toegenomen, variërend van m 2 in Dordrecht tot m 2 in Alblasserdam. Alleen in Hendrik-Ido Ambacht is de voorraad iets gekrompen. In totaal nam de voorraad in de Drechtsteden in de afgelopen drie jaar met m 2 toe. In tabel 1 van de bijlage staat een volledig overzicht van de vierkante meters bedrijfsruimte verdeeld over de zes gemeenten in 2012 en De groei van de voorraad komt door toevoeging van nieuwe bedrijfsruimten (o.a. op Dordtse Kil III Allied Motion Dordrecht, Heymans en Groeneveld) of door uitbreiding van bestaande objecten. Ook kan er sprake zijn van een functiewijziging (bijvoorbeeld het Energiehuis in Dordrecht dat in plaats van een bedrijfsfunctie een maatschappelijke functie heeft gekregen) waardoor bedrijfsruimte aan de voorraad onttrokken wordt. 5

6 Figuur 2 Ontwikkeling voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) Alblasserdam 514,7 Dordrecht 1.705,9 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 309,7 363, Sliedrecht 433,8 Zwijndrecht 876,8 Drechtsteden 4.204, Locatie De bedrijfsruimte bevindt zich hoofdzakelijk op. In deze monitor onderscheiden we binnen de Drechtsteden drie verschillende locaties van bedrijfsruimte: oude : de van vóór 2000 (dit zijn in de regio de meeste ); nieuwe : de vanaf 2000 (Polder het Nieuwland, Amstelwijck, Dordtse Kil III, Bedrijvenpark Langeweg, Land van Matena, Nieuwland, Baanhoek-West, De Driehoek, Bakestein); overige locaties: vooral locaties binnen de bebouwde kom. Figuur 3 brengt deze drie verschillende locaties voor de Drechtsteden in kaart. Figuur 3 Oude en nieuwe in de Drechtsteden 6

7 Figuur 4 laat zien hoe de voorraad zich voor de verschillende locatietypen binnen de Drechtsteden heeft ontwikkeld (zie ook tabel 2 in de bijlage). De voorraad is uitgebreid op de oude ( m 2 ) en de nieuwe ( m 2 ). Op de overige locaties is de voorraad aan bedrijfsruimte gekrompen ( m 2 ). Steeds meer bedrijfsruimte is dus op gesitueerd. Figuur 4 Ontwikkeling voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, (x m 2 ) oude 3.474,1 nieuwe overige locaties 334,5 395, Drechtsteden 4.204, Grootte Van de totale vierkante meters bedrijfsruimte is 90% gesitueerd op, 10% bevindt zich buiten de. Kijken we naar het aantal bedrijfsruimten dan zien we een verdeling van 70% op, 30% erbuiten. De gemiddelde grootte per bedrijfsruimte in de Drechtsteden bedraagt zo'n m 2. Op is de gemiddelde omvang van een bedrijfsruimte (bijna m 2 ) aanmerkelijk groter dan buiten de (ruim 300 m 2 ). Ook zien we een duidelijk verschil in gemiddelde omvang tussen bedrijfsruimten op oude (1.500 m 2 ) en nieuwe (800 m 2 ). Figuur 5 laat zien hoe de totale voorraad (eerst in, daarna in vierkante meters) aan bedrijfsruimte in de Drechtsteden is verdeeld naar grootteklasse. In de Drechtsteden tellen we in totaal bijna bedrijfsruimten. De helft van de objecten is kleiner dan 250 m 2, dit is 5% van de totale oppervlakte. Nog geen 2% van alle bedrijfsruimten hebben een oppervlak van meer dan m 2, dit is 31% van de totale oppervlakte. Zie tabel 2 in de bijlage voor meer gegevens over de voorraad naar grootte. Figuur 5 Verdeling voorraad bedrijfsruimte, respectievelijk uitgedrukt in en in m 2, in de Drechtsteden naar grootte per objecten m 2 7% 2%2% < 100 m2 4% 5% 10% 26% 100 tot 250 m2 31% 9% 250 tot 500 m2 13% 500 tot m2 13% tot m2 16% 24% m2 tot m2 16% 21% tot m2 vanaf m2 7

8 Leeftijd Een logisch gevolg van de economische crisis is dat de voorraad bedrijfsruimte veroudert. Begin dit jaar is bijna driekwart van de voorraad in de Drechtsteden ouder dan 15 jaar (zie figuur 6), in 2012 lag dit aandeel op nog geen 70%. Voor meer informatie zie tabel 3 in de bijlage. Figuur 6 Verdeling m 2 voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar leeftijd per < 5 jaar 4% 5% 8% tussen 5 en 10 jaar 9% tussen 10 en 15 jaar ouder dan 15 jaar leeftijd onbekend 74% 2 Aanbod Hoeveel bedrijfsruimte wordt op de vrije markt door bedrijfsmakelaars aangeboden? In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. Anderzijds is er veel leegstand dat niet wordt aangeboden. In de afgelopen drie jaar is het aanbod aan bedrijfsruimte duidelijk toegenomen ( m 2 ). In 2012 bedroeg het aanbod m 2, nu is dat m 2. Vooral in Dordrecht ( m 2 ), Alblasserdam ( m 2 ) en Zwijndrecht ( m 2 ) is het aanbod gegroeid (zie figuur 7). Ten opzichte van de totale voorraad hebben Dordrecht en Zwijndrecht veel bedrijfsruimte in aanbod, het minst Papendrecht en Sliedrecht. Overal in de Drechtsteden is het aanbod gestegen. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt nu m 2. Figuur 7 Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) Alblasserdam 25,1 Dordrecht 147,1 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 17,0 11, Sliedrecht 10,9 Zwijndrecht 52,4 Drechtsteden 263, Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) 8

9 Locatie Het aanbod is op zowel de oude als de nieuwe toegenomen, het meest op de oude ( m 2 ). Zie ook tabel 4 in de bijlage. Op de nieuwe steeg het aanbod met m 2 (zie figuur 8). Figuur 8 Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, (x m 2 ) oude 220,9 nieuwe bedrijventerrein 28,9 overige locaties 13, Drechtsteden 263, Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Grootte Figuur 9 laat zien hoe het aanbod van bedrijfsruimte in de Drechtsteden is verdeeld over de objecten naar grootteklasse. Een derde van de totaal aangeboden vierkante meters aan bedrijfsruimte betreft grote objecten vanaf m 2. Aanbod van deze omvang bevindt zich alleen in Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht (zie tabel 5 in de bijlage). Bij elkaar gaat het hier maar om 10 grote objecten. Figuur 9 Verdeling m 2 aanbod bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar grootte per < 100 m2 18% 5% 7% 100 tot 250 m2 250 tot 500 m2 10% 500 tot m tot m2 15% m2 tot m tot m2 21% vanaf m2 23% Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) 3 Leegstand De toename van het aanbod aan bedrijfsruimte is grotendeels het gevolg van meer leegstand (zie figuur 10), met andere woorden in deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Van de totale voorraad bedrijfsruimte in de Drechtsteden staat begin 2015 zo n m 2 leeg (785 objecten), m 2 meer dan in In alle gemeenten is de leegstand van bedrijfsruimte toegenomen. Vooral in Dordrecht ( m 2 ), maar ook in Zwijndrecht ( m 2 ) en Hendrik-Ido-Ambacht ( m 2 ) nam de leegstand in absolute zin sterk toe. Over de verschillen in aantallen tussen leegstand en aanbod staat een nadere toelichting in het tekstkader op de volgende bladzijde. De ontwikkeling van de leegstand is weliswaar het saldo van vestiging en vertrek, uitbreiding en inkrimping van bedrijven. Maar belangrijk in de huidige ontwikkeling van de leegstand is het vertrek van diverse bedrijven, waarvan sommige grote bedrijfsruimten leeg achter gelaten (zoals bijvoorbeeld Adria Benelux, TNT Post Pakketservice Benelux BV en Platform 9

10 Sales Europe BV in Dordrecht, Arbez en Bruynzeel in Hendrik-Ido-Ambacht en Turboned in Zwijndrecht). Figuur 10 Ontwikkeling leegstand bedrijfsruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 (x m 2 ) Alblasserdam 48,4 Dordrecht 201,2 Hendrik-Ido-Ambacht 35,7 Papendrecht Sliedrecht 14,1 43, Zwijndrecht 84,7 Drechtsteden 427, Leegstand versus aangeboden bedrijfsruimte In deze factsheet wordt ingegaan op zowel het aanbod als de leegstand van bedrijfsruimte. De aantallen en vierkante meters aangeboden en leegstaande bedrijfsruimte komen niet overeen. Zo staan er begin dit jaar 785 bedrijfsruimten leeg, terwijl er slechts 277 bedrijfsruimten worden aangeboden. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Aan de andere kant is bij lange na niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Ook worden kleine leegstaande bedrijfsruimten niet of nauwelijks in het geregistreerde aanbod meegenomen. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Leegstandspercentages Een minstens zo interessant gegeven is de leegstand afgezet tegen de voorraad (zie figuur 11). Momenteel staat in de Drechtsteden 10,2% van de voorraad aan bedrijfsruimte leeg, in 2012 was dit nog 6,8%. In alle gemeenten is de leegstand (afgezet tegen de voorraad) toegenomen. Dordrecht en Hendrik-Ido-Ambacht liggen boven het regionaal gemiddelde, Alblasserdam, Sliedrecht en Zwijndrecht liggen er net onder. In Papendrecht is de leegstand weliswaar gestegen, maar ligt nog steeds op een heel laag niveau. 10

11 Figuur 11 Ontwikkeling leegstandspercentages bedrijfsruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 Alblasserdam 9,4% Dordrecht 11,8% Hendrik-Ido-Ambacht 11,5% Papendrecht Sliedrecht 3,9% 10,1% Zwijndrecht 9,7% Drechtsteden 10,2% 0% 5% 10% 15% Locatie De leegstand van bedrijfsruimte in de regio is sterk versnipperd. Kijken we naar de verschillende onderscheiden locaties van bedrijfsruimte, dan zien we dat de leegstand in vierkante meters, maar ook afgezet tegen de voorraad, zowel op de oude als de nieuwe is toegenomen (zie figuren 12 en 13 en tabel 6 in de bijlage). Op de nieuwe ligt de leegstand zelfs iets boven het regionaal gemiddelde. Een deel van de leegstaande bedrijfsruimte op de oude is verouderd, maar is soms met kleine aanpassingen weer geschikt te maken voor hergebruik. Op de overige locaties is de leegstand in absolute zin gelijk gebleven, maar door afname van de voorraad in relatieve zin toegenomen. Figuur 12 Ontwikkeling leegstand bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, 2012 en 2015 (x m 2 ) op oude 341,6 op nieuwe 38,9 overige locaties 47, Drechtsteden 427,

12 Figuur 13 Ontwikkeling leegstandspercentages bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie, 2012 en 2015 oude 9,8% nieuwe 11,6% overige locaties 12,0% Drechtsteden 10,2% 0% 5% 10% 15% Grootte Begin 2015 staan er in de Drechtsteden 785 bedrijfsruimten leeg, in totaal zo'n m 2. Figuur 14 presenteert voor zowel het aantal bedrijfsruimten als het aantal vierkante meters de verdeling naar omvang. Meer dan 60% van de leegstaande bedrijfsruimten betreft kleine bedrijfsruimten tot 250 m 2, dit is 12% van de leegstaande vierkante meters. Nog geen 2% van het aantal leegstaande bedrijfsruimten zijn grote objecten vanaf m 2. Deze grote bedrijfsruimten beslaan wel een kwart van de totale leegstaande vierkante meters. Meer cijfers staan in tabel 7 van de bijlage. Figuur 14 Verdeling leegstand bedrijfsruimte, respectievelijk uitgedrukt in en in m 2, in de Drechtsteden naar grootte per objecten m 2 5% 4%1%1% < 100 m2 12% 9% 100 tot 250 m2 12% 29% 250 tot 500 m2 13% 10% 15% 500 tot m tot m2 16% m2 tot m2 24% 33% tot m2 13% vanaf m2 Leegstandsduur Als we kijken naar de leegstandsduur dan zien we een positieve ontwikkeling in het aantal vierkante meters dat korter dan een jaar leegstaat. In 2012 stond m 2 korter dan een jaar leeg (bijna de helft van de totale leegstand), in 2015 is dat beduidend minder. Begin dit jaar staat m2 korter dan een jaar leeg, nog geen 20% van de totale leegstand (zie figuur 15). Dit betekent dat in 2014 veel minder leegstand is bijgekomen dan in Ruim 40% staat al langer dan drie jaar leeg, 21% zelfs langer dan vijf jaar. Langdurige leegstand, ook vaak aangeduid als structurele leegstand, van bedrijfsruimte is een indicatie voor incourante voorraad. Een bedrijfsruimte is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer als bedrijfsruimte bruikbaar. Veel van deze bedrijfsruimten worden dan uiteindelijk niet meer in het aanbod meegenomen. Ook in de Drechtsteden is sprake van zulke verborgen leegstand. Vooral kleine leegstaande bedrijfsruimten worden niet altijd 12

13 door marktpartijen aangeboden. Het overgrote deel van de langdurige leegstand betreft bedrijfsruimten ouder dan 15 jaar. Langdurige, of structurele leegstand van bedrijfsruimte zien we in de hele Drechtsteden. De meeste vierkante meters bevinden zich in Dordrecht en Zwijndrecht (zie tabel 8 bijlage). Figuur 15 Verdeling m 2 leegstand bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar duur per < 1 jaar van 1 tot 2 jaar van 2 tot 3 jaar van 3 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar 23% 19% 19% 23% langer dan 10 jaar 15% 4 Opname Op de regionale markt voor bedrijfsruimte is sprake van behoorlijke dynamiek. In de afgelopen vijf jaar ( ) is er in de Drechtsteden in totaal m 2 aan bedrijfsruimte opgenomen, gemiddeld ruim m 2 per jaar. Dit is inclusief kleine bedrijfsruimten van minder dan 250 m 2. De opname in deze periode varieert van m 2 in 2013 tot m 2 in De verwachting is dat de opname in 2015 en de komende jaren verder zal toenemen. Het aantal transacties schommelt rond de 60 à 80 transacties per jaar (in 2011 en transacties per jaar, andere jaren 58 transacties per jaar). De gemiddelde transactiegrootte in de regio varieert: in de afgelopen vijf jaar tussen de 600 en 800 m 2. Figuur 16 Ontwikkeling opname bedrijfsruimte in de Drechtsteden (x m 2 ) , ,3 48,5 38,5 38,4 46, gem Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Een belangrijke indicator voor het functioneren van de bedrijfsruimtemarkt is de verhouding tussen vraag (opname) en aanbod. De opname in 2014 afgezet tegen het aanbod begin 2015 resulteert in een bedrijfsruimtemarktratio van 23%. In 2012 bedroeg deze 29%. Dit betekent dat de bedrijfsruimtemarkt in de Drechtsteden iets ruimer is geworden dan dat die in 2012 al was. Figuur 17 geeft de totaal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte in de zes gemeenten in de periode en het gemiddelde per jaar (zie ook tabel 9 bijlage). Van de totale opname van bedrijfsruimte in de Drechtsteden komt de helft voor rekening van Dordrecht, op ruime afstand gevolgd door Zwijndrecht (19%). In de Drechtsteden wordt de meeste bedrijfsruimte opgenomen op oude. 13

14 Figuur 17 Opname bedrijfsruimte in de Drechtsteden (x m 2 ) Alblasserdam Dordrecht 23,7 5,8 28,8 118,4 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 1,4 7,2 2,8 14,0 gemiddeld per jaar Sliedrecht 3,9 19,5 Zwijndrecht Drechtsteden 8,9 44,3 46,4 232, Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Figuur 18 Verdeling m 2 opname bedrijfsruimte in de Drechtsteden naar locatie oude 9% 6% nieuwe overige locaties 85% Bron: PropertyNL (bewerking OCD) 5 Plancapaciteit Begin 2015 is er in de Drechtsteden 192 hectare bedrijventerrein beschikbaar ten behoeve van nieuwe bedrijfsruimte. Hiervan is bijna 100 hectare direct beschikbaar en 92 hectare niet direct beschikbaar. Het betreft het complete aanbod van in de Drechtsteden: nieuwe terreinen, herontwikkelingslocaties, inclusief privaat aangeboden terreinen en zeehaventerreinen. In dit aanbod is dus ook het nog te ontwikkelen Dordtse Kil IV met een totale oppervlakte van 65 hectare meegenomen. Omgerekend in bedrijfsvloeroppervlak (bvo) ligt er een plancapaciteit van bijna 1,0 tot meer dan 1,3 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte, waarvan tot m 2 direct beschikbaar. 2 Alle gemeenten in de Drechtsteden hebben ruimte voor nieuwe bedrijfsruimte. Het meest in Dordrecht, het minst in Papendrecht (zie figuur 20). Twee derde van de regionale plancapaciteit van bedrijfsruimte is gesitueerd op in Dordrecht, deels op nieuwe (Amstelwijck en Dordtse Kil III), deels op oude (1 e Merwedehaven/Oostpoort, 3 e Merwedehaven, Julianahaven en Krabbepolder) of op nog te ontwikkelen bedrijventerrein (Dordtse Kil IV). Zo'n 15% van de regionale plancapaciteit ligt op in Hendrik-Ido-Ambacht (Ambachtsezoom, Antoniapolder, de oude Noordoeverslocatie, Bedrijvenpark Langeweg). Een groot deel hiervan is nog niet direct beschikbaar. Een volledig overzicht van de plancapaciteit in de Drechtsteden staat in tabel 10 en 11 in de bijlage. 2 Hiervoor hanteren we een bandbreedte van de feitelijke en de gebruikelijke bebouwingsgraad van 50% tot 70% (dus 1 hectare grond is gelijk aan tot m 2 bvo). 14

15 Figuur Plancapaciteit en bedrijfsruimte in de Drechtsteden 2015 (in hectare en m 2 bvo) aantal ha x m2 bvo (ondergrens) x m2 bvo (bovengrens) Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) Figuur 20 Plancapaciteit en bedrijfsruimte in de Drechtsteden 2015 Alblasserdam Dordrecht Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht ha bedrijventerrein x m2 bedrijfsruimte (ondergrens) x m2 bedrijfsruimte (bovengrens) Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) 6 Plancapaciteit versus behoefte Hoe verhoudt de huidige plancapaciteit van bedrijfsruimte zich tot de toekomstige vraag naar bedrijfsruimte in de Drechtsteden? Het totaal aan ruimtevraag tot 2030 is zo'n 110 hectare. Deze vraag bestaat uit een autonome regionale vraag en een bovenregionale ruimtevraag. Bedrijventerreinen in de Drechtsteden vangen in de eerste plaats de vraag vanuit het regionale bedrijfsleven op. Tot 2030 is er vooral een autonome ruimtevraag vanuit de sector logistiek (52 hectare). Daarnaast is er autonome vraag vanuit de sector industrie (23 hectare). De totale autonome regionale vraag in de Drechtsteden bedraagt dus 75 hectare. Naast de autonome vraag vanuit de Drechtsteden, komt er nog ruimtevraag vanuit de logistieke sectoren in Rijnmond (30 hectare). 3 Voor de periode na 2030 tot 2040 is de behoefte geraamd op nog eens 60 hectare. De huidige plancapaciteit van 192 hectare aan is ruim toereikend om aan de totale ruimtevraag tot 2030, maar ook tot 2040, te kunnen voldoen. Met de huidige plancapaciteit kunnen de Drechtsteden goed inspelen op zowel de vraag naar bedrijfsruimten tot m 2 als de vraag naar grootschalige bedrijfscomplexen (vanaf Ecorys (2014), Vraag-aanbod analyse Drechtsteden in het kader van versnelde ontwikkeling Dordtse Kil IV (uitgevoerd in opdracht van de Provincie Zuid-Holland). Uitgegaan is van het scenario Transatlantic Market. 15

16 m 2 ) vooral in de logistiek (met Dordtse Kil IV). Door een gebrek aan grote bestaande bedrijfsruimten is in deze grootteklasse relatief meer vraag naar nieuwbouw. 4 Definities en bronnen Bedrijfsruimte: Object of deel van een object (voor meer dan 30%) dat blijkens zijn constructie en inrichting is bestemd voor doeleinden van bedrijfsmatige activiteiten. Toegevoegd worden die objecten behorend tot de perifere detailhandel (winkels op ) die nu in het huidige gebruik nog een winkelbestemming hebben, maar volgens regionale marktpartijen wel als bedrijfsruimte zullen worden aangeboden als deze ooit beschikbaar komen. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte volgens de administratie van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Bron: Gemeentebelastingen Drechtsteden Aanbod: Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten bedrijfsruimte. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. Bron: PropertyNL, iwoz, websites bedrijfsmakelaars werkzaam in de regio Leegstand: In het algemeen het niet-verhuurd en/of in gebruik (genomen) zijn van (een gedeelte van) een bedrijfsobject. In deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden Opname: Een transactie waarbij bedrijfsruimte op de vrije markt wordt verhuurd of verkocht; dit is de markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Bron: PropertyNL Planvoorraad: Nog uit te geven oppervlakte natte en droge bedrijventerrein ten behoeve van bedrijfsruimte. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen grond dat direct en niet-direct beschikbaar is. Bron: Drechtsteden gemeenten drs. A.L.C. Leijs oktober 2015 Postbus AP Dordrecht (078) ocd@drechtsteden.nl 4 Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2015, Dynamis,

17 Bijlagen Voorraad, aanbod, leegstand, opname en plancapaciteit bedrijfsruimte Voorraad Tabel 1a Voorraad bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude op nieuwe ,1% ,3% overige locaties ,6% totaal m Tabel 1b Voorraad bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude op nieuwe ,6% ,0% overige locaties ,4% totaal m Tabel 2a Voorraad bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,1% 100 m 2 tot 250 m ,5% 250 m 2 tot 500 m ,2% 500 m 2 tot m ,0% m 2 tot m ,2% m 2 tot m ,1% m 2 tot m ,8% vanaf m ,1% totaal m

18 Tabel 2b Voorraad bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,1% 100 m 2 tot 250 m ,6% 250 m 2 tot 500 m ,2% 500 m 2 tot m ,1% m 2 tot m ,9% m 2 tot m ,0% m 2 tot m ,9% vanaf m ,2% totaal m Tabel 3a Voorraad bedrijfsruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 5 jaar ,6% tussen 5 en 10 jaar ,1% tussen 10 en 15 jaar ,8% ouder dan 15 jaar ,1% totaal m Toelichting: totaal m 2 is inclusief objecten met bouwjaar onbekend Tabel 3b Voorraad bedrijfsruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 5 jaar ,1% tussen 5 en 10 jaar ,2% tussen 10 en 15 jaar ,7% ouder dan 15 jaar ,7% totaal m Toelichting: totaal m 2 is inclusief objecten met bouwjaar onbekend

19 Aanbod Tabel 4a Aanbod bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude op nieuwe ,8% ,1% overige locaties ,2% totaal Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Tabel 4b Aanbod bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 ) op oude op nieuwe ,8% ,0% overige locaties ,3% totaal Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Tabel 5a Aanbod bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,1% 2 obj. 100 m 2 tot 250 m ,4% 4 obj. 250 m 2 tot 500 m ,2% 11 obj. 500 m 2 tot m ,8% 29 obj m 2 tot m % 24 obj m 2 tot m ,9% 13 obj m 2 tot m ,5% 2 obj. vanaf m ,0% 5 obj. totaal Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD)

20 Tabel 5b Aanbod bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,0% 39 obj. 100 m 2 tot 250 m ,7% 75 obj. 250 m 2 tot 500 m ,4% 55 obj. 500 m 2 tot m ,9% 37 obj m 2 tot m ,2% 39 obj m 2 tot m ,0% 22 obj m 2 tot m ,9% 6 obj. vanaf m ,8% 4 obj. totaal Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Leegstand Tabel 6a Leegstand bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 en als % van de voorraad) op oude op nieuwe ,0% ,0% overige locaties ,8% ,7% ,5% ,5% ,7% 600 1,1% ,2% ,6% ,7% ,5% ,3% ,3% ,9% ,8% ,2% ,9% ,0% totaal % voorraad ,5% ,2% ,0% ,5% ,4% ,7% ,8% Tabel 6b Leegstand bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden per (in m 2 en als % van de voorraad) op oude op nieuwe ,7% ,9% overige locaties ,8% ,6% ,5% ,2% ,8% 500 1,4% ,8% ,0% ,8% ,4% ,4% ,7% ,0% ,0% ,8% ,6% ,0% totaal % voorraad ,4% ,8% ,5% ,9% ,1% ,7% ,2% 20

21 Tabel 7a Leegstand bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,1% 223 obj. 100 m 2 tot 250 m ,7% 181 obj. 250 m 2 tot 500 m ,0% 88 obj. 500 m 2 tot m ,2% 72 obj m 2 tot m ,4% 25 obj m 2 tot m ,4% 19 obj m 2 tot m ,2% 5 obj. vanaf m ,9% 2 obj. totaal m Tabel 7b Leegstand bedrijfsruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,7% 225 obj. 100 m 2 tot 250 m ,5% 260 obj. 250 m 2 tot 500 m % 120 obj. 500 m 2 tot m ,8% 98 obj m 2 tot m ,0% 38 obj m 2 tot m ,8% 32 obj m 2 tot m ,1% 8 obj. vanaf m ,2% 4 obj. totaal m

22 Tabel 8a Leegstand bedrijfsruimte naar duur in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 1 jaar ,3% 1 tot 2 jaar ,5% 2 tot 3 jaar ,1% 3 tot 5 jaar ,3% 5 tot 10 jaar ,0% langer dan 10 jaar ,7% totaal m Tabel 8b Leegstand bedrijfsruimte naar duur in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 1 jaar ,0% 1 tot 2 jaar ,4% 2 tot 3 jaar ,7% 3 tot 5 jaar ,3% 5 tot 10 jaar ,3% langer dan 10 jaar ,2% totaal m Opname Tabel 9 Opname bedrijfsruimte naar locatie in de Drechtsteden in (in m 2 ) op oude op nieuwe ,4% ,5% overige locaties ,0% totaal Bron: PropertyNL (bewerking OCD) 22

23 Plancapaciteit Tabel 10 Plancapaciteit en bedrijfsruimte in de Drechtsteden per (in hectare en m 2 ) direct beschikbaar aanbod niet direct beschikbaar aanbod 13, , , , , , , , , ,0% - 92, ,0% totale aanbod 13, ,2% 128, ,0% 28, ,8% 0, ,5% 9, ,1% 10, ,5% 192, Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) Tabel 11 Overzicht plancapaciteit en bedrijfsruimte in de Drechtsteden per gemeente bedrijventerrein direct niet direct totaal aanbod beschikbaar beschikbaar ha m 2 bvo Alblasserdam Polder het Nieuwland 2,8-2, Alblasserdam Hoogendijk 11,0 11, Dordrecht 1 e Merwedehaven + 13,6-13, Oostpoort Dordrecht Amstelwijck (bedrijven) 3,9-3, Dordrecht 3 e Merwedehaven - 4,0 4, Dordrecht Dordtse Kil III 31,8-31, Dordrecht Julianahaven 2,5-2, Dordrecht Krabbepolder 7,8-7, Dordrecht Dordtse Kil IV - 65,0 65, Hendrik-Ido-Ambacht Ambachtsezoom - 13,2 13, Hendrik-Ido-Ambacht Antoniapolder 11,3-11, Hendrik-Ido-Ambacht Bedrijvenpark Langeweg 1,5 0,5 2, Hendrik-Ido-Ambacht voorheen Noordoevers 2,0 2, Papendrecht Land van Matena 0,9-0, Sliedrecht Baanhoek-West - 3,0 3, Sliedrecht De Driehoek - 6,7 6, Zwijndrecht Bakestein 5,5-5, Zwijndrecht voorheen Noordoevers 5,0 5, totaal 99,6 92,4 192, Bron: Provincie Zuid-Holland (opgaven gemeenten, bewerking OCD) Toelichting tabel 10 en 11: Voor de bepaling van de plancapaciteit in vierkante meters bedrijfsruimte hanteren we hier een bandbreedte op basis van de feitelijke en de gebruikelijke bebouwingsgraad van 50% tot 70% (dus 1 hectare grond is gelijk aan tot m 2 bvo). 23