VERGELIJKING PRIVAATRECHTERLIJKE BOUWREGELS EN KAPVERGUNNINGEN MET DE OVEREENKOMENDE REGELS UIT HET PUBLIEKRECHT

Transcriptie

1 VERGELIJKING PRIVAATRECHTERLIJKE BOUWREGELS EN KAPVERGUNNINGEN MET DE OVEREENKOMENDE REGELS UIT HET PUBLIEKRECHT De onderdelen die blauw zijn gemarkeerd zijn van belang in het kader van het overleg met het bestuur van de VvE: Deze gemarkeerde teksten geven verschillen aan tussen de privaatrechtelijke regeling en de publiekrechtelijke regeling of hebben betrekking van elkaar afwijkende standpunten (VvE / gemeente) Naast de onderdelen hoofdgebouwen en bijgebouwen/bijbehorende bouwwerken zoals onder aangegeven biedt bijlage 2 van het vanzelfsprekende van meer onderwerpen die handelen over het vergunningvrij bouwen, maar deze zijn door het bestuur niet opgenomen in hun privaatrechtelijke regels en worden daarom hierna niet besproken. Algemene opmerkingen: De definities zoals door de VvE opgenomen in de bouwregels zijn gekopieerd uit art 1 van de bestemmingsplanregels. Het betreft de begrippen: Voorgevel Voorgevellijn De bouwhoogte De afstand De goothoogte De oppervlakte Peil Bsp tsb Art. 1 Gebruikte afkortingen: Art. Artikel Besluit omgevingsrecht Bsp bestemmingsplan Bsp tsb bestemmingsplan t Soperse Bos Bsp Vpv bestemmingsplan Vrijetijdspark Vinkeoord Bijl. 2 Bijlage 2 Cfm Conform tsb t Soperse Bos Wabo Wet algemene bepalingen omgevingsrecht HOOFDGEBOUWEN PRIVAATRECHTELIJK PUBLIEKRECHTELIJK houten uitstraling gevels verplicht Geen toetsing aan welstand(eisen) -- stenen borstwering mogelijk Welstand geldt niet meer op park, kan dus niet worden geëist. Handhaving niet aan de orde max. oppervlakte 82,5 m2 cfm bestemmingsplan Bsp tsb art. 4 goot/bouwhoogte 3,50m/8,00m cfm bestemmingsplan Idem onderlinge afstand tussen de woningen groter dan 8,00 m cfm bestemmingsplan Idem 1

2 afstand hoofdgebouw tot bouwperceelsgrens minimaal 3 m niet vermeld cfm bestemmingsplan bouwhoogte van recreatieve voorzieningen max. 4,00m Idem Idem BIJGEBOUWEN BIJBEHORENDE BOUWWERKEN Maatvoering e.d. van bijgebouwen/bijbehorende bouwwerken is niet geregeld in het bestemmingsplan, dus qua bouwmogelijkheden is men afhankelijk van de mogelijkheden die worden geboden door het vergunningvrij bouwen Wabo Bijlage 2 Afstand alle bijgebouwen tot bouwperceelsgrens min. 1,00 m Bijgebouw met zadeldak: - Goothoogte max. 2,20 m - Nokhoogte max. 3,50 m Indien hoogte gebouw meer is dan 3,00 meter, gelden enkele voorwaarden / eisen genoemd art. sub b onder 1. Daarnaast worden de afstand van de daknok tot de bouwperceelsgrens en de daknokhoogte bepaald door de onderstaande formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3 Bijl. 2 Art. 2 lid 3 sub b 1 Bijgebouw plat dak: - Nok/bouwhoogte max. 2,60m lager dan 3,00 m formule niet toepassen Met toestemming buren mag afstand 0,00m bedragen Oppervlakte bijgebouwen max. 50,00m2 vermeerderd met 10% = 55,00m2 De mening van de buren zal niet altijd van doorslaggevende betekenis kunnen zijn. Situering van de bijbehorende bouwwerken (hoger dan 3,00 m) dient mede te worden bepaald aan de hand van de formule Hoogte t/m 3,00 m kan buurman rol spelen In de voorbeelden die ik ben tegengekomen heeft dat nog niet tot een overschrijding geleid o.b.v. berekeningen Vb. Fresia 28 zou met de wettelijke berekening maximaal 105,00 m2 aan vergunningvrije bijbehorende Zie boven Bijl 2 Art 2 lid 3 sub f 2

3 Grootste bijgebouw max. 30,00 m2 vermeerderd met 10% = 33,00 m2 Bijgebouw mag verbonden zijn met hoofdgebouw onder de voorwaarden dat: - Geen onderdeel hoofdgebouw - Max. 20,00m2 - Lessenaardak - Hoogte max. 2,60 m - Goothoogte max. 2,20 m bouwwerken mogen oprichten (incl. uitbreiding woonhuis) Niet geregeld in bsp tsb Eisen van bijbehorend bouwwerk van toepassing: - Wel toegestaan - Niet beperkt tot 20 m2 - Dakvorm niet voorgeschreven voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan: Bijl m, 2. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en 3. het hoofdgebouw, Art. 2 lid 3 Sub a BOUWWERKEN GEEN GEBOUWEN ZIJNDE Max hoogte 3,00 m Cfm bestemmingsplan Bsp tsb Art BOUWREGELS ERFAFSCHEIDINGEN Voor de voorgevellijn max. 1,00 m hoog cfm bestemmingsplan Art Achter de voorgevellijn max. 2,00 m cfm bestemmingsplan Art hoog Groene coniferenhaag/andere beplanting Max. 1,80 m hoog Voor hagen en beplanting geen maximum in bsp. Wellicht wel regels uit Burgerlijk wetboek / burenrecht van toepassing Betongaas tussen palen met beplanting als erfafscheiding is toegestaan, max. 1,80 m Betongaas tussen palen is een bouwwerk voor voorgevellijn max. 1,00 m achter voorgevellijn max. 2,00 m Art Art BESTAANDE STRIJDIGE BIJGEBOUWEN VAN VOOR

4 Standpunt bestuur VvE: Hans Meenhorst en ik zijn van mening dat met het wijzigen van het bestemmingsplan in 2013, alle leden en de gemeente Maasdonk, ingestemd hebben met een 0 situatie. De hr. Meenhorst geeft daarbij aan dat hij vindt dat alle bouwwerken hiermee tevens zijn gelegaliseerd. Ik heb contact gehad met dhr. P. v Dongen van de Afd. Ruimtelijke Ontwikkeling en Stedenbouw van de gemeente Den Bosch. Voorheen was hij namens de gemeente Maasdonk werkzaam in de werkgroep nieuw bestemmingsplan waar ook Oranjewoud en Hans Meenhorst zitting hadden. De hr. V. Dongen kent geen besluit of brief waarin specifieke afspraken over een eventuele 0-situatie zijn vastgelegd. Het enkele feit dat het bestemmingsplan Vrijetijdspark Vinkeloord is opgevolgd door het bestemmingsplan t Soperse Bos zegt niets over de legalisering van bestaande illegale bouwwerken. In juridische zin is er geen sprake van legalisering van de bewuste bouwwerken. Het voorgaande bestemmingsplan Vrijetijdspark Vinkeloord bevatte voorschriften over de bebouwing van een perceel van een recreatiewoning. Per bouwperceel mocht 60,00 m2 (+ 10%) worden bebouwd (incl. bijgebouwen). Over de plaatsing van de bijgebouwen op de bouwpercelen waren geen voorschriften opgenomen. In verband hiermee wordt door het bestuur verwezen naar artikel 11 van de bestemmingsplanregels van het bestemmingsplan t Soperse Bos Dit gaat over het gebruiks- en het bouwovergangsrecht. Deze stelling is correct. Overgangsrecht / Algemeen Het overgangsrecht in een nieuw bestemmingsplan heeft tot doel om gevestigde belangen en verkregen rechten bescherming te bieden, ten minste als die rechten ook legaal tot stand zijn gekomen. Daarbij is het algemeen gebruikelijk dat alleen legale bouwwerken onder het overgangsrecht vallen. Voorbeeld: Het overgangsrecht kan er dus voor zorgen dat een gebouw dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan toch mag blijven staan omdat iemand daar ten tijde van het vorige bestemmingsplan, een bouwvergunning voor heeft gekregen. Illegale gebouwen worden ook al zijn ze tot stand gekomen voor het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan ( ) - niet legaal door het enkele feit dat er een nieuw 4

5 bestemmingsplan gaat gelden. Er kan slechts sprake zijn van legalisatie indien achteraf alsnog een omgevingsvergunning/bouwvergunning wordt verleend. Het bouwwerk blijft onder het nieuwe bestemmingsplan illegaal. Het overgangsrecht is er dan ook op gericht om die strijdigheden binnen de nieuwe planperiode te laten beëindigen ( = soort uitsterfconstructie). overgangsrecht Bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig zijn mogen blijven staan en mogen: - worden onderhouden; - gedeeltelijk vernieuwd en veranderd; - max. 10% worden uitgebreid; - na calamiteit worden vernieuwd met vergunning Bsp tsb Art. 11 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Het overgangsrecht geldt niet voor bouwwerken die zondervergunning zijn gebouwd en in strijd zijn met het oude bestemmingsplan. Art Art Andersom geredeneerd betekent dit? Alle bouwwerken die in het verleden met vergunning zijn gebouwd vallen onder het overgangsrecht. Bovendien heeft e.e.a. tot gevolg dat bouwwerken waarvoor geen vergunning is verleend, toch onder het overgangsrecht vallen, indien deze niet in strijd zijn met het oude bsp. DAT IS EEN BIJZONDERE SITUATIE DIE AFWIJKT VAN HET NORMALE OVERGANGSRECHT. HIER ZIEN WE EEN BEVOORRECHTE EIGENAAR DIE MEER RECHTEN KRIJGT DAN GEBRUIKELIJK dit is de 0-situatie 5

6 Conform het voorgaande bsp In strijd met voorgaande bsp Met vergunning gebouwd Zonder vergunning gebouwd Overgangsrecht van toepassing Neen X X Ja * X X Ja X X Ja X X *Let op art 5 lid 2 van bijl 2 Zoals eerder aangegeven worden bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, daardoor niet legaal. Dit heeft helaas wel een gevolg dat relatie heeft met het vergunningvrij bouwen. In bijlage 2 wordt bepaald dat onder meer niet vergunningvrij mag worden gebouwd indien dat bouwen plaatsvindt in, aan, op, of bij een illegaal bouwwerk. De artikelen 2 en 3 zijn niet van toepassing op een activiteit die plaatsvindt in, aan, op of bij een bouwwerk dat in strijd met artikel 2.1 van de wet is gebouwd of wordt gebruikt. Bijlage 2 Art. 5 lid 2 De artikelen 11.4 en 11.7 zijn tegenstrijdig. Het bestuur van de VvE heeft per mail van de gemeente verzocht hun beslissing op het handhavingsverzoek op te laten opschorten tot na 15 juni 2017 Wil de eigenaar toch vergunningvrij bouwen, dan zal eerst het illegale bouwwerk moeten worden geruimd Dit geldt in zekere zin ook voor de artikelen en 11.4 (=bouwovergangsrecht) Deze voor het bestuur lijkende tegenstrijdigheid leidt er juridisch toe dat het overgangsrecht niet voor alle bouwwerken geldt, maar slechts van toepassing is op bepaalde bouwwerken (en gebruik) met een bepaalde status. Dat is nu juist de bedoeling ervan. Gemeentebestuur heeft hier kennis van genomen. KAPPEN/VELLEN VAN BOMEN Privaatrechtelijke regeling - Toestemming bestuur VvE - Verwijzing naar de bomenverordening - Verwijzing naar bsp tsb ontbreekt Wabo omgevingsvergunning - Kappen ogv bomenverordening - Aanlegvergunning ogv bestemmingsplan Bsp t SB Art en

7 Toestemming nodig voor: Vergunning nodig ogv Wabo Voor zover ingevolge een bepaling in een provinciale of gemeentelijke verordening een vergunning of ontheffing is vereist g. houtopstand te vellen of te doen vellen Art lid 1 sub g - Alle bomen - Beeldbepalende coniferen Stamomtrek > 30 cm gemeten op 1,00 m hoogte (verwijzing naar de bomenverordening) - Stamomtrek > 100 cm op 1,3 m boven maaiveld Uitzondering vergunningplicht Weigeringsgronden vergunning Art 2 lid 3 Art 5 Bestemmingsplan Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Recreatie' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen gebouwen zijnde, of de volgende werkzaamheden uit te voeren: Art a. bomen en houtopstanden te kappen; b. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, ontgronden, egaliseren, diepploegen en ophogen; c. het aanleggen van halfverharde of verharde wegen en paden; d. landschapselementen te verwijderen. Vergunning plicht geldt niet indien: Het verbod als bedoeld in lid is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden: Art a. die reeds in uitvoering zijn op het van kracht worden van het plan; b. die het normale onderhoud ten aanzien van de bestaande aanwezige structuren in het plangebied betreffen. Kappen is het meer dan 30% wegnemen van het volume van een boom/conifeer Snoeien en kandelaberen: - Min. 1,00m vd takken laten staan Toestemming (evt met herplantplicht) kan worden verleend indien: - Boom dood - Boom ziek/gevaarzetting In de bomenverordening staat: er is sprake van vellen/rooien /kappen/verplanten/snoeien wanneer meer dan 20% vd kroon/wortelgestel wordt weggenomen (met inbegrip vh kandelaberen) Geen voorwaarde Zie bijvoorbeeld art 2 lid 3 Systeem: - Verbod 7

8 - Groei andere boom beperkt - Bestaand bouwwerk wordt bedreigd - Gebruikmaking vergunning onmogelijk Kapperiode beperkt: - 1 okt - 31 maart - gsom bij herplantplicht Eisen boom bij herplantplicht: - Omtrek min. 20 cm gemeten op min. 1,00 m hoogte - 10 jr levensvatbaar en blijven staan - Keuze uit bomenlijst Bestuur VvE - Binnen 6 mnd, uitstel max 3 mnd - Uitzonderingen - Weigeringsgronden Geen beperking Geen borgsom Per incidenteel geval te beoordelen Nader te bepalen per incidenteel geval 8