Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein 't Oosterveld

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein 't Oosterveld Gemeente Hengelo, april 2008

2 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING AANLEIDING DOEL LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED 4 2 VERKAVELING ALGEMEEN RITMIEK OPEN OPSLAG ROOILIJNEN 5 3 BEBOUWING ALGEMEEN ZICHTLOCATIES / ACCENTEN ORIENTATIE HOOGTE BEBOUWING ARCHITECTUUR MATERIALISATIE EN KLEUR NUTSVOORZIENINGEN 8 4 GROENSTRUCTUUR ALGEMEEN GROENE/BLAUWE BUFFER AAN DE OLDENZAALSESTRAAT WADI`S 9 5 STRAATMEUBILAIR /OPENBARE RUIMTE 10 6 REALISATIE EN HANDHAVING 10 2 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld

3 1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING Reeds in het verleden is in onder meer de Intergemeentelijke Structuurschets als ook in het provinciaal Streekplan aangegeven dat het gebied tussen de Oldenzaalsestraat en de Rijksweg A1 voor 2005 zou worden bestemd tot een bedrijventerrein. Het terrein is momenteel overwegend agrarisch gebied en beslaat circa 23,5 ha. Om de ontwikkeling van het Oosterveld mogelijk te maken heeft gemeente een nota van uitgangspunten samengesteld. Deze nota is op vastgesteld door de raad. Dit beeldkwaliteitplan legt samen met het bestemmingsplan de basis voor een adequate omgeving voor bedrijfsactiviteiten waar klant en medewerker zich in volwaardige werkomstandigheden bevinden. 1.2 DOEL Het idee dat bedrijventerreinen een niemandsland zijn, waar iedereen 'kan doen en laten wat hij wil behoort tot het grijze verleden. Een goede beeldkwaliteit is bepalend voor zowel het werkklimaat in een bedrijventerrein als voor de herkenbaarheid ervan. Het onderhavige beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen voor het bereiken van een goede beeldkwaliteit. Daarnaast beoogt de opzet van dit plan verder het creëren van een bedrijventerrein dat op de lange termijn een hoge kwaliteit behoudt. Daarom is het belangrijk dat bij de realisatie van dit bedrijventerrein een hoog ambitieniveau wordt gehanteerd. Een goede ruimtelijke kwaliteit en daarmee een hoge gebruiks- en belevingswaarde zijn daarbij uitgangspunt. Ook de ruimtelijke samenhang en een eigen identiteit spelen hierbij een belangrijke rol. Deze kwaliteit moet een antwoord bieden op de hedendaagse problemen in de beheersfeer van bedrijventerreinen met het doel een snelle verloedering te voorkomen. Hierdoor kan tevens een hogere waardevastheid van kavels en opstallen beter worden gewaarborgd. Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld 3

4 1.3 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED De locatie t Oosterveld is gelegen aan de noordoost zijde van Hengelo. Het plangebied ligt op de overgang van de Hasseler Es, een woongebied met een sterke groen setting, naar het Lonnekermeer, een bosrijk natuurgebied. Het plangebied is begrensd door bestaande infrastructuur en de nieuwe gemeentegrens (januari 2001). - Oldenzaalsestraat (noord-west zijde) - A1 (zuid-oost zijde) - Afrit 31, afslag Hengelo-Noord (zuid-west zijde) - De gemeentegrens (noord-oost zijde) 4 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld

5 2 VERKAVELING 2.1 ALGEMEEN Door met een aantal factoren al rekening te houden bij de verkaveling van Oosterveld, kunnen ongewenste ontwikkelingen tegengegaan worden waardoor de beeldkwaliteit positief beïnvloed wordt. Deze factoren bestaan uit de ritmiek van de bebouwing, de architectuur op de zichtlocaties, de situering van open opslag, en de introductie van rooilijnen. Elk bedrijf heeft een eigen bedrijfsprofiel met een daarbij benodigde bouwmassa en bedrijfsoppervlak. Onderlinge afstemming is daarbij een vereiste. 2.4 ROOILIJNEN Met behulp van rooilijnen wordt de uiterste bebouwingsgrens geformuleerd. Minimale afstanden van de voorzijde van de bebouwing tot aan de kavelgrens is 10 meter, zodat het bezoekersparkeren aan de voorzijde van het gebouw kan plaatsvinden. Nadere rooilijn bepalingen (zogenaamd bebouwinggrens) is aangegeven in het bestemmingsplan. Voor alle bedrijven,behalve accenten van 1e orde, geldt dat minimaal 60 % van de voorgevel van de hoofdmassa in de rooilijn gesitueerd dient te worden. Op deze manier is er voldoende wandwerking zie kaart aan het eind rooilijnen RITMIEK De breedte van de kavels beïnvloedt de ritmiek van de bebouwing die ervaren wordt vanaf de straat. Het doel is om een rustig beeld te creëren. Een rommelig beeld met veel wisselende breedtes van bebouwing en lange wanden moet vermeden worden. Er moet dan ook een vergelijkbaar ritme aangebracht worden om de samenhang te waarborgen. 2.3 OPEN OPSLAG Vaak beïnvloedt open opslag de beeldkwaliteit negatief door het rommelige karakter ervan. Open opslag van goederen is niet toegestaan in een gedeelte van Oosterveld. Hier dient alle opslag van goederen binnen de bebouwing plaats te vinden. Sommige bedrijven hebben een open opslag nodig. Onder open opslag wordt verstaan alle materialen en materieel dat benodigd is voor de bedrijfsvoering, waaronder werktuigen, machines, voertuigen e.d. Opslag dient binnen de perceel grens plaats te vinden en visueel afgeschermd te worden, zodat deze niet zichtbaar is vanaf het openbaar gebied. Op deze wijze heeft dit een minimale negatieve invloed op de beeldkwaliteit van het plangebied zie kaart aan het eind opslag Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld 5

6 3 BEBOUWING 3.1 ALGEMEEN Het aantrekkelijke beeld van de openbare ruimten wordt beinvloed door de aangrenzende bebouwing. Als toetsingskader voor de kwaliteit van deze bebouwing dient het Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein `t Oosterveld, waarbij de volgende uitgangspunten gelden: 3.2 ZICHTLOCATIES / ACCENTEN Het gebied heeft twee uitgesproken zichtlocaties, aan de beide uiteinden van het gebied (accenten van. 1e orde ). Daarnaast ligt het gebied aan een belangrijke radiaal (Oldenzaalsestraat), waardoor het ook aan deze zijde een belangrijke zichtlocatie is.(accenten van 2e orde ) De bedrijfsbebouwing op deze kavels dient een meer representatieve uitstraling te hebben dan de bebouwing elders op het terrein. Er wordt een onderscheid gemaakt in 1e en 2e orde accenten waarbij die van de 1e orde van een groter belang zijn. Accenten van 1e orde worden vormgegeven middels een accent in bouwhoogte, architectonische vormgeving, afwijkende rooilijn kleur en materialisatie. 6 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld

7 3.3 ORIENTATIE - Het `gezicht` van het bedrijf dient primair georienteerd te zijn zoals op bijgevoegde tekening aangegeven. Op sommige zichtlocaties hoort soms een bedrijfstype dat een oriëntatie naar meer zijden heeft. - Oriëntatie op een straat of andere stedenbouwkundige ruimte betekent gerichtheid van de aantrekkelijke zijde van de bebouwing hierop. Dus geen schuttingen, open opslag en dergelijke. Ook bedrijfshallen en dergelijke aan de straatzijde krijgen een aantrekkelijke vormgeving; zie kaart aan het eind orientatie HOOGTE BEBOUWING De bouwhoogte is afhankelijk van de positie binnen het terrein. - Alle accenten van de 1e orde vormen de hoogste gebouwen van het bedrijventerrein, namelijk max. 24 meter. - Alle gebouwen die tussen de Oldenzaalsestraat en de `laan` liggen hebben de hoogte van max. 12 meter - De zuidelijke rand mag een hoogte hebben van 15 meter - Tenminste 30 % van een bedrijfspand op zichtlocaties dient een minimale hoogte van 6 meter te hebben aan de voorzijde. Op deze wijze wordt een te grote differentiatie in hoogteopbouw voorkomen. 3.5 ARCHITECTUUR - De verschillende functies (bedrijfshal en kantoor) dienen herkenbaar te zijn in de massaopbouw; - kantoren vormen architectonische accenten van de bedrijfsbebouwing; - geen blinde gevels grenzend aan de openbare ruimte - de gebouwen hebben platte daken of lessenaardaken(zowel kantoor als bedrijfshal) - reclame en/of bedrijfsnaam moet wezenlijk onderdeel uitmaken van het architectonische ontwerp en in de schaal van het gebouw bezien worden. Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld 7

8 3.6 MATERIALISATIE EN KLEUR - er moet, bij ieder bouwwerk, gestreefd worden naar een uitgebalanceerde compositie van materialen en kleuren met een koude versus warme uitstraling. - onder de eerste groep vallen staal, beton, glas, lichtgrijs hoogwaardig damwandprofiel en antraciet/zwart geglazuurd baksteen - tot de tweede groep behoren geglazuurd baksteen in bruin- tot rood tinten, hout, koper, keramische tegels in bruin- tot rood tinten. - gebruik van minstens twee verschillende materialen in de gevel van kantoorbebouwing, het meest gebruikte materiaal mag niet meer dan tweederde van het geveloppervlak beslaan; - de gebouwen, die de 1e orde accenten vormen, kennen door hun specifieke ligging een hoge graad van vrijheid in materiaal en kleur keuze. 3.7 NUTSVOORZIENINGEN Gebouwtjes voor nutsvoorzieningen worden qua vormgeving en materialisatie afgestemd op de bedrijfsgebouwen. 8 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld

9 4 GROENSTRUCTUUR 4.1 ALGEMEEN Zoals uit de NvU blijkt, is het openbare groen van doorslaggevend belang voor de beeldvorming in het plangebied. Het groen/water maakt een integraal onderdeel uit van de inrichting van Oosterveld. Bestaande waardevolle bomen worden zoveel mogelijk ingepast in het ontwerp. Langs de nieuw aan te leggen `laan` wordt de groenstructuur verder uitgebouwd met bomenrijen. Aan de Oldenzaalsestraat wordt een nieuwe vijver aangelegd en daarnaast worden drie wadi`s geintroduceerd. 4.2 GROENE/BLAUWE BUFFER AAN DE OLDENZAALSESTRAAT Er moet gestreefd worden naar een boomrijk semi-transparante groene strook langs de Oldenzaalsestraat. Deze strook biedt ook ruimte voor een open retentievijver die een permanent karakter heeft. De vijver wordt zodanig gesitueerd dat overvloedig hemelwater via drains onder in de wadi`s naar deze vijver kan worden afgevoerd. Voor de aanleg van natuurvriendelijke oevers dient een flauw talud aanwezig te zijn van minimaal 1:3. Langs de oever komt een plasberm. Het gekozen profiel biedt ruimte voor oevervegetatie. 4.3 WADI`S De drietal wadi`s fungeren als waterberging en infiltratiezone en lopen over in de nieuw aan te leggen waterberging langs de Oldenzaalsestraat. De aanwezige bomen worden in de wadi structuur ingepast door de wadi`s als het ware tussen de bomen door te laten slingeren. De bomen komen daarmee op een soort terpje te staan. Voetgangers kunnen zich via een voetpad langs de wadi`s van en naar het plangebied begeven. Als aanvulling op de gehandhaafde bomen, is in wadi`s passend boomsoorten geplant. Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld 9

10 5 STRAATMEUBILAIR /OPENBARE RUIMTE 6 REALISATIE EN HANDHAVING De stoffering van de openbare ruimte dient uniform te zijn om de samenhang te versterken (kleur grijs/zwart/antraciet). Bewegwijzering, lichtarmaturen, zitelementen en prullenbakken worden onderling op elkaar afgestemd. De aangename inrichting van de groene ruimte maakt het mogelijk hier te verpozen tijdens de lunchpauze. De erfafscheidingen aan de voorzijde van de bebouwing dienen te bestaan uit een haag (eventueel gecombineerd met een hekwerk).de hoogte van de erfafscheidingen voor de voorgevel mogen maximaal 1 meter bedragen. De overige erfafscheidingen hebben een maximale hoogte van 2 meter. Het ambitieniveau gesteld in dit document met de daarbij behorende beeldkwaliteit moet niet alleen gerealiseerd, maar ook gehandhaafd worden. Dit is niet alleen de verantwoordelijkheid van de gemeente, de welstandscommissie en de stedenbouwkundige. Belangrijk is de bedrijven te enthousiasmeren en medeverantwoordelijk te maken. Tijdens het proces voorafgaande aan de verkoop van de grond, werken het betreffende bedrijf en de gemeente samen om de gewenste beeldkwaliteit te realiseren. Dit beeldkwaliteitplan vormt daarbij het uitgangspunt. Daarnaast wordt het plan voorgelegd aan de welstandscommissie om het te beoordelen op redelijke eisen van welstand. Bij deze beoordeling vormt dit beeldkwaliteitplan een leidraad. Bij goedkeuring kan tot verkoop van de grond overgegaan worden. Door goede verlichting wordt de sociale veiligheid bevorderd. De gebouwen, die de 1e orde accenten vormen, worden vanaf maaiveldniveau verlicht. Hierdoor wordt de representatieve uitstraling van het bedrijventerrein in de avond versterkt. Voor de openbare weg wordt gebruik gemaakt van asfaltverharding. De verharding van de bedrijfskavels dient hierop aan te sluiten. De bedrijven dienen dan ook één uniform materiaal te gebruiken, bestaande uit grijze / antracietkleurige betonstraatstenen. De openbare ruimte levert met de open ruimte van de bedrijven een samenhangend beeld op. 10 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld

11 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein 't Oosterveld 11

12