1 Aanleiding / relatie grondbeleid blz Doelstelling blz Relatie grondprijzenbrief blz. 03

Transcriptie

1 Ruimte en Economie Vastgoed Doorkiesnummers: 3.0 $-*- 2-S> i Aan het college van B&W Gescand archief datum 11-11" 201? e» Afschrift aan Datum Nota Onderwerp Nota Grondprijsbeleid Ons kenmerk Opsteller Jiri van den Berg Bijlage Inhoudsopgave 1 Aanleiding / relatie grondbeleid blz Doelstelling blz Relatie grondprijzenbrief blz Grondprijsbeleid en Europese regelgeving blz Grondprijsbeleid en nationale regelgeving blz Grondprijsbeleid blz Beleidskeuze grondprijs per bestemming / functie blz Begripsbepalingen en afkortingen blz Bestuurlijke voorstellen blz Aanleiding / relatie grondbeleid Ruimtelijk en maatschappelijk beleid is de visie van de gemeente Delft op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. In deze visie geeft de gemeente onder andere aan waar en welke - type - woningen moeten worden gebouwd, waar welke bedrijvigheid wordt beoogd en welke sociaalmaatschappelijke voorzieningen nodig zijn. Een structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen voor een gedeelte of voor het gehele grondgebied van de gemeente Delft en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid en

2 structuurvisie vormt daarmee een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen, zoals bestemmingsplannen. In het Bestuursprogramma , wat een uitwerking is van het coalitieakkoord Delft verdient het, is geformuleerd wat Delft wil bereiken, middels het (ruimtelijk-) maatschappelijk beleid wordt duidelijk wat gebouwd zou moeten worden en in het grondbeleid hoe. De inzet van het grondbeleid wordt ondersteund met het grondprijsbeleid van de gemeente Delft, en is alleen relevant indien de gemeente zelf gronden bezit. Als gevolg van de ruimtenood (schaarse grond) in de gemeente Delft is onderzoek naar optimalisering van het grondgebruik een continue uitdaging. Onder optimalisering wordt niet alleen verdichting verstaan, maar ook intensivering van het ruimtegebruik met gelijktijdige kwalitatieve verbetering van de gebouwde en ongebouwde omgeving. Dit ruimtevraagstuk kan vanuit het grondprijsbeleid worden ondersteund en kan dienen als stimulans om zowel multifunctioneel als intensief grondgebruik toe te passen. De hoogte van de grondprijzen is bepalend voor het genereren van gemeentelijke opbrengsten en een middel om gebiedsontwikkelingen op gebied van bijvoorbeeld de woningbouw of de kantoorvoorraad te stimuleren of af te remmen. 2 Doelstelling De doelstelling van het gemeentelijke grondprijsbeleid is te komen tot functionele, optimale en marktconforme transparante grondprijzen, die de door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkeling ondersteunen, zodat deze ruimtelijke ontwikkeling zoveel als mogelijk kan plaatsvinden. Het grondprijsbeleid heeft daarnaast ook als doel om marktpartijen in vergelijkbare omstandigheden met vergelijkbare grondprijzen te confronteren, waarmee oneerlijke concurrentie wordt voorkomen en een eenduidig gemeentelijk handelen wordt onderstreept. Het grondprijsbeleid van de gemeente Delft heeft meerdere functies: > het informeert het gemeentebestuur over de wijze waarop grondprijzen worden bepaald voor de verschillende bestemmingen/functies. > het komt tegemoet aan de wens om als overheid de transparantie van het overheidshandelen te bevorderen. > het geeft een objectief kader voor het bepalen van gronduitgifteprijzen voor gebiedsontwikkelingen waar, indien bij uitzondering van toepassing, een exploitatieplan wordt vastgesteld. > het is een kader waarbinnen vaststellingen van, en onderhandelingen over, grondprijzen plaatsvinden. > Het moet marktpartijen uitdagen en prikkelen. 2/19

3 Met de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet in 2008 (Grexwet) werd het belang dat de gemeente ging beschikken over een transparant grondprijsbeleid groter. In het exploitatieplan, meer specifiek de exploitatieopzet in het exploitatieplan, zal de gemeente namelijk de opbrengstpotentie van een exploitatiegebied moeten berekenen. Deze opbrengstpotentie moet kunnen worden onderbouwd vanuit het gemeentelijk grondprijsbeleid. Ook het beleidskader waaruit de grondprijzen of -methodieken voortkomen vormt een onderdeel van de onderbouwing van de opbrengstpotentie. Dit zou er voor kunnen pleiten om zo veel mngplijk te werken met de vaste grondprijzenmethode als do mooct transparante methode na openbaarmaking. Het strikt hanteren van vaste grondprijzen sluit echter niet altijd aan bij de realiteit van de gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling. De ene ontwikkeling is vanzelfsprekend de andere niet. Daarom kiest de gemeente ervoor soms ook te werken met de (genormeerde) residuele grondwaardemethode, al dan niet in combinatie met en als afgeleide van de residuele grondwaarde methode, met de grondquote methodiek om deze te toetsen aan conformiteit. Winstmaximalisatie is daarbij niet altijd leidend. Het streven naar voor de gemeente minimaal kostendekkend zijn is altijd het doel. Het kader voor de uiteindelijk overeen te komen grondprijs en daarmee het kader voor de grondprijsonderhandelingen wordt op basis van het bovenstaande gevormd door: > De vastgelegde grondprijsmethodiek conform paragraaf 7 van deze nota; > De vastgestelde grondexploitatie waarin de geprognosticeerde grondopbrengsten zijn gekwantificeerd; > De uitgevoerde taxatie (tenzij sprake is geweest van concurrerende biedingen). Het college kan in voorkomende gevallen van het grondprijsbeleid afwijken. De gemeente behoudt zich het recht voor om voor haar moverende redenen niet tot verkoop of verhuur van een stuk grond over te gaan, ook al wordt voldaan aan alle daartoe gestelde voorwaarden. Voorstellen voor aanpassing van het beleid, de grondprijzen en ten behoeve van maatwerk, zoals bijvoorbeeld voor de gebiedsontwikkeling Nieuw-Delft en niet-bouwrijpe gronden, zullen via de programmamanager Vastgoed deugdelijk onderbouwd aan het college ter besluitvorming voorgelegd worden. 3 Relatie Grondprijzenbrief In de Grondprijzenbrief wordt een beschrijving gegeven van de verschillende prijzen die door de gemeente Delft, voor de te onderscheiden bestemmingen/(vastgoed)functies, worden gehanteerd. Voor zover relevant voor de grondprijzen in Delft wordt de actuele algemene economische ontwikkeling aangegeven of verwezen naar vastgesteld beleid. De grondprijzen die in de brief worden genoemd zijn richtprijzen, worden in 3/19

4 bepaalde gevallen in bandbreedten gepresenteerd en kunnen fluctueren per locatie en eindbestemming. Doel is om ieder jaar de Grondprijzenbrief te herzien om zoveel mogelijk aan te sluiten op de markt. 4 Grondprijsbeleid en Europese regelgeving Grond en andere onroerende zaaktransacties (hierna: grondtransacties) tussen overheden en ondernemingen kunnen aspecten van (ongeoorloofde) staatssteun met zich meebrengen. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen gaat het er om dat bij grondtransacties tussen overheden en derden een marktconforme prijs wordt betaald voor de verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond en/of opstal. Het Europese Kader ter voorkoming van staatssteun bepaalt dat gronden en vastgoed moeten worden uitgegeven tegen minimaal een marktconforme prijs. De staatssteunbepalingen zijn vastgelegd in de artikelen 107 tot en met 109 Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) In de Mededeling van de Commissie betreffende het begrip staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) zet de Commissie onder andere uiteen op welke wijze steun kan worden voorkomen bij grondtransacties. Binnen beschreven procedure dient de gemeente zich te houden aan de mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip staatssteun, artikel 95. De commissie stelt daarin dat: Wanneer overheidsinstanties activa, goederen of diensten verkopen, dient het enige relevante criterium voor de selectie van de koper de hoogste prijs te zijn, mede rekening te houdende met de verlangde contractuele regelingen (bijv. verkoopgarantie van de verkoper of andere toezeggingen voor de periode na verkoop). Alleen met geloofwaardige en bindende biedingen dient rekening te worden gehouden." Een uitzondering hierop is de verkoop van grond voor sociale woningbouw. Dit wordt aangemerkt als een dienst van algemeen en economisch belang (DAEB). DAEB zijn activiteiten die niet zonder staatssteun tegen economisch aanvaardbare voorwaarden verricht kunnen worden. Daarom is het geoorloofd staatssteun te ontvangen voor deze activiteiten (beschikking EC 2009). Delft kiest hier echter voor een voor iedere partner transparant opgestelde sociale grondprijs, waarna per initiatief maatwerk in de grondwaarde wordt geboden. In het algemeen is bij de verkoop geen sprake van staatssteun als de verkoop plaatsvindt via een openbare biedprocedure. In gevallen waarbij de marktprijs niet wordt verkregen middels een openbare biedprocedure dient de marktprijs verkregen te worden tegen tenminste de marktwaarde die door een onafhankelijk deskundige van onroerend goed is vastgesteld. Om deze deskundigheid te garanderen en te waarborgen wordt een taxatie uitgevoerd door een gecertificeerd taxateur. De bevindingen van de taxateur zijn eveneens richtprijzen. De markt bepaalt uiteindelijk de prijs. 4/19

5 Het kan voorkomen dat de gemeente Delft een bepaalde gebiedsontwikkeling wil ontmoedigen of afremmen en daarom bewust een hogere dan de marktprijs voor de grond vraagt, in plaats van het niet verkopen van de grond. In een dergelijk geval dient de taxatie van de marktwaarde om de grens van aspecten van ongeoorloofde staatsteun te bepalen. 5 Grondprijebolcid on nationale regelgeving De Wet ruimtelijke ordening (Wro) regelt hoe ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en worden gewijzigd. Deze wet bepaalt de taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen in relatie tot de ruimtelijke plannen. Het onderdeel Grondexploitatie van de Wro is van belang voor het gemeentelijke grondprijsbeleid. De centrale doelstelling van de Grondexploitatiewet, zoals opgenomen in afdeling 6.4 van de Wro, is te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling (locatieeisen). Daarnaast bepaalt artikel 186 van de Gemeentewet dat de begroting, de begrotingswijzigingen, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening moeten worden ingericht overeenkomstig bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te geven regels. Voor gemeenten en provincies is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). 6 Grondprijsbeleid Algemeen De gronduitgifteprijs is de prijs die de opdrachtgever voor de bouw van vastgoed betaalt aan de grondexploitant (de eigenaar) voor de bouwrijpe grond. Indien grond niet bouwrijp is, kan deze eveneens verkocht worden aan een bouwer of ontwikkelaar. De prijs wordt dan opgesteld door middel van een onafhankelijke taxatie, op basis van de huidige bestemming. De koper dient vervolgens via een anterieure overeenkomst met de gemeente zorg te dragen voor de gewenste bestemmingswijziging, waarna hij zelfde handelingen aan de grond moet verrichten om deze bouwrijp te maken. Per locatie wordt bezien of er omstandigheden zijn die tot waardecreatie van de grond kunnen leiden en in de grondprijs, gebaseerd op de huidige bestemming, verdisconteerd moeten worden. Bij verkoop anders dan via een openbare biedprocedure zijn voor de bepaling van de hoogte van de prijzen, ten behoeve van het tot stand komen van een transactie, verschillende prijsmethodieken toepasbaar. In 5/19

6 deze paragraaf staan de verschillende situaties voor het tot stand komen van een transactie. In paragraaf 7 van deze nota worden de door de gemeente gekozen prijsmethodieken beschreven. Ook wordt kort toegelicht waarom die keuze is gemaakt. Algemene uitgangspunten In beginsel geldt vooralle in de jaarlijkse grondprijsbrief genoemde prijsniveaus voor commerciële en maatschappelijke doeleinden als uitgangspunt dat: > > > > de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd; de grond geschikt is voor de beoogde bestemming; de grond geen belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken; bij de prijsbepaling van de grond voor woningen wordt in zijn algemeenheid uitgegaan van woningen (geen casco) die voldoen aan het vigerend bouwbesluit. De uiteindelijke grondprijs is minimaal de vooraf overeengekomen grondprijs op basis van het ingediende definitieve bouwplan, maar kan opwaarts worden bijgesteld op basis van de uiteindelijk aan de koper berekende vrij-op-naam prijs (VONprijs) zoals in de notariële akte vermeld. > Grond wordt afgerekend op basis van m2 BVO. > Indien de Floor Space Index lager dan 1 is (dat wil zeggen dat het aantal vierkante meters BVO lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel) wordt in plaats van het aantal m2 BVO de grondoppervlakte gehanteerd. De grondprijzen zijn exclusief b.t.w. Methoden voor grondprijsbepaling: Vaste prijs Voor bepaalde bestemmingen kunnen vaste grondprijzen gehanteerd worden. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de grondprijzenbrief met als doel de prijzen up-to-date te houden. Vanwege de diversiteit (en soms complexiteit) van bepaalde gronden, wordt in een aantal gevallen door middel van een afzonderlijke taxatie de prijs bepaald. Residuele methode De residuele waarde veronderstelt de marktwaarde van het vastgoed na realisatie. Deze wordt, rekening houdende met onder meer (toekomstige) bestemmingsplannen, toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden, omgevingsfactoren, economische vooruitzichten en indeelbaarheid van de grond, bepaald met behulp van vergelijking met soortgelijke objecten (comparatieve benadering) en/of een inkomstenbenadering. De residuele grondwaarde wordt berekend door de marktwaarde na realisatie te verminderen met de totale bouwkosten, bijkomende kosten, rente, winst en risico-opslag. De uitgifteprijs wordt voor iedere ontwikkeling separaat op bouwplanniveau vastgesteld. 6/19

7 Bij het bepalen van de opbrengsten van vastgoed (marktwaarde na realisatie), als onderdeel van de residuele grondwaardebepaling, prevaleert de inkomstenbenadering. De basisgedachte achter de inkomstenbenadering is dat de waarde van een object bepaald wordt door de verwachte inkomsten die het object gaat genereren. Hierbij worden de volgende methodieken gehanteerd: 1. De Discounted CashFlow-methode (DCF-) is een waarderingsmethode die de marktwaarde schat door het contant maken van kasstromen die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen. Deze berekening gaat uit van de totale inkomsten over de gehele aanhoudperiode, toekomstige kasstromen en disconteringsvoet. De input van meer variabelen kan de nauwkeurigheid van de marktwaarde ten goede komen wanneer de variabelen markt gerelateerd zijn. De DCF-methode biedt meer inzicht in de geldstromen, is daardoor meer transparant en is daarom goed toepasbaar in situaties van sterk wisselende kasstromen (bijvoorbeeld incentives, investeringen en uitponden). 2. De Bruto AanvangsRendement-methode (BAR-) veronderstelt dat de marktwaarde van het vastgoed gelijk is aan de bruto markthuur gedeeld door het BAR. De marktwaarde kan vastgesteld worden door het BAR vanuit de markt te bepalen door directe vergelijking en na correctie voor betere en/of mindere elementen. De methode is goed toepasbaar voor verhuurd vastgoed. Van beide type inkomstenbenaderingsmethodieken is een voorbeeld berekening opgenomen in Bijlage 1. Genormeerde residuele methode Deze methode is geënt op de residuele methode met dien verstande dat er gebruik gemaakt wordt van normbedragen voor wat betreft de opbrengsten en de kosten. De genormeerde residuele methode resulteert in een indicatieve prijs of bandbreedte. De definitieve uitgifteprijs wordt voor iedere ontwikkeling separaat op bouwplanniveau vastgesteld (residuele methode). Comparatieve methode Deze methode (verkoopopbrengstvergelijking) is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties en/of de uitgifteprijzen die omliggende of vergelijkbare gemeenten hanteren. Deze methode is gebaseerd op het feit dat rationele kopers niet een hogere prijs betalen dan de prijs van een gelijkwaardig substituut. Grondquote methode Het aandeel van de grond wordt bij deze methode uitgedrukt als aandeel van de marktwaarde van het object. Het verhoudingsgetal wordt de grondquote genoemd. In geval van nieuwbouw is de grondquote de 7/19

8 verhouding tussen de grondprijs en de totale stichtingskosten of de vrij op naam prijs (V.O.N. prijs) van een woning. Kostprijsbenaderinq Bij de kostenbenadering wordt de waarde van een object berekend op basis van de productiekosten. Binnen deze kostprijs-georiënteerde methode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de productiekosten (verwervingskosten, bouw- en woonrijpmaken en overige plankosten). Deze kosten moeten worden gedekt door de opbrengsten van de gronduitgifte. Bij de kostenbenadering wordt de waarde van een object berekend op basis van de productiekosten, eventueel verminderd voor technische en functionele veroudering en vermeerderd met de waarde. De kostenbenadering methode wordt veelal gebruikt voor waarderingen van incourant vastgoed waarvan geen of zeer weinig transacties beschikbaar zijn, of voor objecten die geen (huur-)inkomsten genereren. Voordeel van de kostenbenadering zijn de transparantie en bruikbaarheid voor incourant vastgoed. Nadeel is dat de relatie met de markt ontbreekt, waardoor in bepaalde gevallen de waarde van de kostenbenadering aanzienlijk kan verschillen met de marktwaarde. 7 Beleidskeuze grondprijs per bestemming / functie In onderstaand overzicht staat per bestemming / functie weergegeven op welke wijze (methode) de grondprijs wordt bepaald en van welke uitgangspunten hierbij wordt uitgegaan. De grondprijzen in de Grondprijzenbrief dienen gelezen te worden als richting gevend. Deze richting gevende prijzen zijn op basis van onderstaande methodieken bepaald. Bij het indienen van een concreet voorstel tot grondaankoop wordt vervolgens de definitieve grondwaarde bepaald, op basis van de daarvoor geldende specifieke locatie- en tijdskenmerken, door middel van een grondprijsmethodiek waarvan de marktconformiteit het beste wordt benaderd voor de desbetreffende functie / bestemming. Daar waar nodig zal bij een grondtransactie een onafhankelijke taxatie worden opgevraagd om de overeen te komen grondwaarde, op basis van de gewenste functie uiteengezet in specifieke locatie- en tijdskenmerken, te toetsen. 7.1 Woning De gemeente Delft maakt in haar grondprijsbeleid onderscheid tussen: a) Sociale huurwoningen (bandbreedtes op wijkniveau); b) Woningen in de vrije sector, koop, dan wel huur (genormeerde residuele benadering); c) Vrije kavels (vierkante meter prijs); d) Bijzondere woonconcepten (maatwerk). 8/19

9 7.1.a Sociale huurwoningen De maximale huurprijs waarvoor een sociale huurwoning aan een nieuwe huurder mag worden verhuurd (de 'liberalisatiegrens') blijft in 2017 op hetzelfde bedrag als in Voor nieuw te verhuren sociale woningen mag maximaal 710,68 (aan kale huur) worden gevraagd. Daarmee is ook de maximale huurprijs waarbij huurtoeslag mogelijk is (de 'huurtoeslaggrens') bevroren op 710,68. Sociale huurwoningen dienen minimaal tien jaar onderdeel uit te maken van de sociale woningvoorraad. Uitponden is pas mogelijk vanaf het 11e jaar na oplevering van de sociale huurwoning. Bij verkoop na 10 jaar buiten de sociale sector voor de verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil ( ,- v.o.n., zoals vastgesteld in de grondprijzenbrief voor het jaar 2017), wordt de waardestijging van de grond met de verkopende partij afgerekend. Deze grondsuppletie wordt berekend over de ten tijde van de verkoop geldende grondprijs voor dan vergelijkbare vrije sector woningen, waarbij de eerder betaalde koopsom en een boete in mindering wordt gebracht. Nieuw te ontwikkelen sociale woningen moeten wat Delft betreft per definitie huurwoningen zijn en niet bestemd voor de verkoop. Delft stuurt aan op een kwaliteitsverbetering van de huidige sociale woning voorraad. Hierbij hanteert Delft het principe van nieuw-voor-oud. Verkoop gedurende de eerste tien jaar buiten de sociale sector voor een verkoopprijs boven het vastgestelde prijspeil (als hiervoor genoemd) is behoudens schriftelijke toestemming van de gemeente - niet toegestaan. In akten van levering wordt hiertoe altijd een kettingbeding opgenomen. De sociale grondprijs is gebaseerd op het situationele grondbeleid zoals dat is opgenomen in de Nota Grondbeleid Dit betekent dat de grondprijzen voor sociale woningbouw een afgeleide zijn van het te realiseren product, uitgezet in de tijd, beoordeeld per locatie/wijkniveau. Hierdoor zijn in deze Grondprijzenbrief grondwaarden voor sociale woningbouw opgenomen gedifferentieerd op wijkniveau. Dit leidt op wijkniveau tot bandbreedtes met verschillende sociale grondwaarden. In de Grondprijzenbrief zijn deze grondwaarden opgenomen. De gemeente Delft stimuleert de woningcorporaties samen met haar de doelstellingen uit de Woonvisie te realiseren. Dat betekent onder meer het stimuleren van transformatie en kwalitatieve verbetering en vernieuwing van het bestaande bezit. Daar waar de gemeente met haar grondbezit in deze opgaven kan bijdragen, ondersteund ze corporaties waar nodig met maatwerk. Indien voor (her-)ontwikkelingen in het sociale woningbouwsegment corporaties invulling geven aan het gemeentelijke woonbeleid, zoals beschreven in onder andere de gemeentelijke Woonvisie , kan een verevening plaatsvinden tussen de grondprijzen van twee of meerdere woningbouwlocaties op wijkniveau. Er dient wel een causaal verband te zijn tussen deze ontwikkelingen met als doeleinde invulling te geven aan het 9/19

10 gemeentelijke woonbeleid. In bijlage 1 is een voorbeeldberekening inzichtelijk gemaakt hoe zo n verevening eruit zou kunnen zien. 7.1.b Woningen in de vrije sector Bij deze bestemming wordt de grondprijs bepaald op basis van de grondquote systematiek. Deze grondquotes worden ieder jaar door de afdeling Vastgoed & Facilitair vastgesteld op basis van de genormeerde residuele methode. Dit houdt in dat fictieve woonprogramma s ieder jaar worden doorberekend op grond van aannames en inschattingen ten aanzien van opbrengstpotentie, bouwkosten en rendementseisen van referentieprojecten. Vervolgens vindt ieder jaar afstemming plaats met een onafhankelijke makelaar om de geresulteerde grondprijzen op marktconformiteit te toetsen. Daarna worden deze grondprijzen omgeslagen tot een grondquote, waarna deze als richtprijs projectmatig worden ingezet in grondprijsonderhandelingen met marktpartijen. De grondprijs wordt zodoende uitgedrukt in een percentage van de vrij-op-naam prijs (V.O.N.prijs) van de woning. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld middels een residuele systematiek. Deze methode om te komen tot een grondprijs voor woningen in de vrije sector heeft als voordeel dat voor initiatiefnemers direct een marktconforme en richting gevende prijs zelf kan worden vastgesteld. De initiatiefnemers worden daarmee in staat gesteld zelfstandig een plan gedetailleerd uit te werken en te komen tot een officieel in te dienen aankoopvoorstel. In deze fase zal de gemeente in zijn grondprijs berekening rekening houden met specifieke locatie- en tijdskenmerken. Onderscheid valt te maken in de volgende typen vrije sector woningen en gronduitgiften in deze categorie: > Grondgebonden woningen; grondquotes lopen geleidelijk op. Echter, bij een daling van de V.O.N.-prijs zullen tegelijkertijd ook lagere grondquotes worden gehanteerd, waardoor de grondprijs ook lager uitkomt. > Koopappartementen; bij koopappartementen worden doorgaans lagere grondquotes gehanteerd dan bij grondgebonden woningen. Grotendeels als gevolg van de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes die in dergelijke ruimtes nodig zijn en omdat soms kostenverhogende stedenbouwkundige aanpassingen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren (bijvoorbeeld dubbel grondgebruik ten behoeve van parkeren). Grondquotes lopen eveneens geleidelijk op. > Uitleggebieden; hierbij geldt een grondquote die steeds 1% boven de reguliere grondquote ligt. Voor deze ontwikkelingen worden de bouwkosten lager geacht. > Bijzondere woonconcepten; voor deze categorie, zoals maatschappelijk gebonden eigendom of koop/huurconcepten wordt per categorie beoordeeld op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald. > Beleggers- huur eengezinswoningen en huurappartementen; De grondwaarde wordt bij huur eengezinswoningen bepaald op basis 10/19

11 van de marktwaarde. (Zie hoofdstuk 6). Bij huurappartementen wordt de grondwaarde bepaald op basis van de beleggingswaarde indien de appartement in verhuurde staat verkeren, of op basis van leegwaarde op het moment van de bouw indien de eindbelegger op dat moment een vrije keuze heeft zonder (gemeentelijke) voorschriften. Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van bovengenoemde percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat dit v.o.n.prijzen inclusief b.t.w. of eventueel overdraclilbbelasliny (OB) zijn. De grondprijs wordt bepaald door de desbetreffende grondquote direct te berekenen over de V.O.N.-prijs (inclusief b.t.w. of OB), waarna de b.t.w. of OB in mindering wordt gebracht om tot de grondprijs te komen c Vrije kavels Voor vrije kavels wordt een gestaffelde prijs per kaveloppervlakten van 250m2 gehanteerd die gebaseerd is op de commerciële waarde van de grond. Hiermee ontstaat een redelijke prijs per afmeting kavel. Deze commerciële waarde wordt bepaald door enerzijds de prijzen te vergelijken met omliggende gemeenten en anderzijds door marktprijzen op tc vragen bij landelijke makelaars en makelaars in de regio. Omdat marktprijzen door vraag en aanbod worden bepaald en door vele, vooral economische omstandigheden worden beïnvloed, kan deze vaste prijs per locatie en in tijd verschillen d Bijzondere woonconcepten Voor bijzondere woonconcepten zoals waterwoningen/woonboten, maatschappelijk gebonden eigendommen en koop/huurconcepten zal per geval de grondprijs worden bepaald. De gemeente zal in deze specifieke gevallen altijd in samenwerking met een onafhankelijke taxateur en/of makelaar tot een grondprijs komen. 7.2 Kantoren De grondprijzen voor kantoren worden bepaald door enerzijds de prijzen te vergelijken met omliggende gemeenten en anderzijds door marktprijzen op te vragen bij landelijke makelaars en makelaars in de regio. Hierdoor is de grondprijs in lijn met omliggende gemeente uit de Delftse regio en zijn daarmee concurrerend. Omdat marktprijzen door vraag en aanbod worden bepaald en door vele, vooral economische omstandigheden worden beïnvloed, kan deze vaste prijs per locatie, en in tijd verschillen. 7.3 Bedrijven De grondprijzen voor bedrijven worden bepaald door enerzijds de prijzen te vergelijken met omliggende gemeenten en anderzijds door marktprijzen op te vragen bij landelijke makelaars en makelaars in de regio. Hierdoor is de 11/19

12 grondprijs in lijn met omliggende gemeente uit de Delftse regio en zijn daarmee concurrerend. Omdat marktprijzen door vraag en aanbod worden bepaald en door vele, vooral economische omstandigheden worden beïnvloed, kan deze vaste prijs per locatie en voor locatie-specifieke omstandigheden (zoals het huurprijsniveau of bouwplaats kosten), en in tijd verschillen. 7.4 Industrie De grondprijzen voor industrie worden bepaald door enerzijds de prijzen te vergelijken met omliggende gemeenten en anderzijds door marktprijzen op te vragen bij landelijke makelaars en makelaars in de regio. Hierdoor is de grondprijs in lijn met omliggende gemeente uit de Delftse regio en zijn daarmee concurrerend. Omdat marktprijzen door vraag en aanbod worden bepaald en door vele, vooral economische omstandigheden worden beïnvloed, kan deze vaste prijs per locatie en voor locatie-specifieke omstandigheden (zoals het huurprijsniveau of bouwplaats kosten), en in tijd verschillen. 7.5 Detailhandel, horeca en hotels De grondprijs voor detailhandel, horeca en hotels wordt afzonderlijk per planinitiatief bepaald. Deze bestemmingen zijn naar de aard van de functie maatwerk. Voor de bestemmingen detailhandel, horeca en hotel geldt als uitgangspunt dat de vaststelling van de grondwaarde maatwerk is. Daarvoor wordt een gespecialiseerd taxatiebureau ingeschakeld. 7.6 Parkeren Uitgangspunt is dat de grondprijs voor parkeren wordt bepaald door de bestemming waarbij de gebouwde parkeervoorziening hoort (hoofdfunctie). Hiermee volgt Delft de meest gangbare methode voor prijsbepaling. Voor zover sprake is van een gebouwde parkeervoorziening wordt daarvoor slechts een grondprijs berekend voor zover de marktwaarde van de parkeerplaatsen uitstijgt boven de aan de bestemming toerekenbare investeringskosten met dien verstande dat de grondprijs daarbij niet beneden de waarde van 0,00 mag uitkomen (geen onrendabele top). Vanwege de beperkte grondgebruiksmogelijkheden in de gemeente Delft, vraagt parkeren - vooral in binnenstedelijk gebied - om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk kunnen verhogen. Onderscheid wordt gemaakt tussen de volgende bestemmingen: > Woningen (appartementen); Grondquote wordt berekend over de totale V.O.N.-prijs (appartement met bijbehorende parkeerplaats). Voorkomen moet worden dat tussen de V.O.N.-prijs van woningen en parkeerplaatsen wordt geschoven zodat de quote voor de woonfunctie kunstmatig kan worden verlaagd. Dit wordt bereikt door 12/19

13 > > > > 7.7 de (afzonderlijke) V.O.N.-prijzen bij elkaar op te tellen en op basis van het totaal de grondprijs vast te stellen. De grondquote voor parkeren bij appartementen wordt berekend over de totale V.O.N.prijs (appartement met bijbehorende parkeerplaats). Afzonderlijke verkoop van gebouwde parkeerplaatsen boven de parkeernorm van het betreffende bouwplan geschiedt tegen een grondprijs die per geval bepaald wordt. Bedrijfsterreinen; Voor parkeren wordt dezelfde grondwaarde toegekend als het gebouw dat erop wordt gerealiseerd. Er wordt zodoende geen ondei scheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Kantoren; De kostprijs van parkeervoorzieningen hangt in grote mate af van de wijze waarop parkeren wordt opgelost. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn kostbaarder dan ongebouwde parkeervoorzieningen (parkeren op maaiveld). De grondprijs per parkeerplaats wordt bepaald door de hoogte van de markthuur en de stichtingskosten van de voorziening. Markthuren en stichtingskosten verschillen per locatie. Een goede bereikbaarheid van kantoorlocaties is van groot belang. Eén van de elementen hiervan is de bereikbaarheid per auto. Mede door het restrictieve parkeerbeleid van de gemeente en het Rijk neemt de marktwaarde van parkeerplaatsen jaarlijks nog toe. Detailhandel en horeca; Hierbij wordt in dc regel gebruik gemaakt van openbare parkeervoorzieningen. Afzonderlijke parkeervoorzieningen worden per situatie bepaald. Hotels; De grondprijs maakt deel uit van de uitgifteprijs van de grond voor de totale voorziening. Beperkt zakelijke rechten Voor de vestiging van beperkt zakelijke rechten -zoals bijvoorbeeld een recht van overbouw- wordt in beginsel gerekend met de helft van de voor de betrokken ontwikkeling geldende functionele grondwaarde. Deze bestemmingen zijn naar de aard van de functie maatwerk. Afhankelijk van de omstandigheden kan van die grondwaarde worden afgeweken. 7.8 Tuingrond / snippergroen Bij gronduitgifte voor deze bestemming gaat het om kleine percelen ten behoeve van het uitbreiden van bij woningen behorende tuinen. Veelal betreft het hier snippergroen en groenstroken, die voor wat betreft de doelstelling niet onder structureel groen vallen, eigendom zijn van de gemeente en grenzen aan particulier gebied. Verkoop van grond vindt plaats op basis van de prijzen zoals opgenomen in Herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes, door het college vastgesteld op 19 april In afwijking van bovengenoemde beleidsstuk, zal bij de verkoop van onrechtmatig in gebruik genomen grond vanaf 40 m2 een taxatie plaatsvinden. Aanvullende opmerkingen: 13/19

14 Bij het tot stand komen van een koopovereenkomst worden de eventuele kosten van een taxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie. Gedeelten van vierkante meters worden op hele vierkante meters naar boven afgerond. Alle prijzen zijn ook hier exclusief belastingen en bijkomende kosten (kosten notaris, kadaster, overdrachtsbelasting, b.t.w., etc.). Deze kosten zijn voor rekening van de koper. Indien aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zijn de kosten daarvan voor rekening van de koper. Bij oppervlaktes groter dan 40 m2, zal een taxatie plaatsvinden. Indien sprake is van een verschil in gebruik en bestemming (bijvoorbeeld gebruik als tuin, bestemming wonen), kan ertoe worden besloten om twee waardebepalingen te laten uitvoeren, één op basis van het gebruik en één op basis van de geldende bestemming. Bij verkoop van de grond aan de gebruiker bij taxatie op grond van onderhavig gebruik, zal in de overeenkomst een anti-speculatiebeding worden opgenomen. Verkoop heeft de voorkeur boven verhuur. Verhuur van grond vindt plaats op basis van de prijzen zoals opgenomen in Herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes, door het college vastgesteld op 19 april Voor het vaststellen van de huurprijs wordt dezelfde methodiek gebruikt als bij het vaststellen van de erfpachtcanon en de opstalretributie. De huurprijs wordt gebaseerd op een percentage van de grondwaarde. Dit percentage is gelijk aan het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor vijfentwintigjarige leningen, zoals dat geldt aan het begin van het kwartaal, waarin de Gemeente de huurovereenkomst heeft aangeboden of, bij gebreke daarvan, een percentage dat de Gemeente vaststelt op zoveel mogelijk overeenkomstige wijze, met een minimum van vier procent (4%). Dit percentage wordt vervolgens vermeerderd met een opslag voor kosten, berekend tegen vijfentwintig/honderdste procentpunt (0,25%), dan wel een zodanig ander percentage als de Gemeente met de huurder zal overeenkomen. Daarnaast dient de huurprijs minstens kostendekkend te zijn. Indien de kostprijs dekkende huur hoger is dan de huurprijs die is vastgesteld op basis van een percentage van de grondprijs, prevaleert de kostprijs dekkende huur. 7.9 Overige functies Naast de belangrijkste bestemmingen die aan de orde zijn gekomen in de nota bestaat in Delft vraag naar grond met een grote diversiteit aan overige bestemmingen, waarvoor vaak een grondprijsbepaling noodzakelijk is. Het gaat hierbij om de volgende categorieën: 14/19

15 A. Grondprijzen cultuur & ontspanning / sport en recreatie Voor het grondprijsbeleid wordt onderscheid gemaakt in drie bestemmingen: 1. cultuur & ontspanning; 2. sport; 3. recreatie. Het gaat hier om zeer ruime bestemmingscategorieën, met per situatie mogolijk ctcrk verschillende residueel berekende grondprijzen. Dit betekent dat per project een exploitatieberekening gemaakt wordt op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald. Twee basiselementen staan bij die grondprijsbepaling voorop: de totale investeringen (exclusief grond) en de exploitatie van de (niet commerciële) voorziening. De richtinggevende grondprijs voor deze bestemming is per m2 bruto vloeroppervlak exclusief b.t.w. Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds onbebouwde kavels met puur een sociale inslag (zoals sportvelden) en bebouwde kavels waarbij naast de sociale functie ook commercieel georiënteerde activiteiten plaatsvinden (zoals het aanbieden van horeca mogelijkheden) anderzijds. Daarom zal de grondprijs per project, per functie en per locatie kunnen verschillen en begeeft deze zich binnen een bandbreedte. De grondprijzen zijn per m2 kavel (indien de FSI<1, anders is de grondprijs per mz bruto vloeroppervlak). leder project zal afzonderlijk door een onafhankelijke taxateur worden beoordeeld. B. Sociaal maatschappelijke bestemmingen op het gebied van; 1. onderwijs (niet commercieel); 2. sociale opvang; 3. welzijn (niet commercieel); 4. zorg en medisch; 5. religie. Voor de specifieke sociaal maatschappelijke voorzieningen onder B, en zoals genoemd onder categorie 1, 2 en 3, is het uitgangspunt dat de grondprijzen residueel bepaald worden. Het beleid is gemaakt om ruimte te bieden voor residuele grondprijsbepaling in gevallen waar de marktwerking leidt tot commercieel winstgevende businesscases. In veel gevallen zal dit niet het geval zijn en zal worden terugvallen op de minimale grondprijs. Dit wordt per geval beoordeeld. De vaste minimale grondprijs is op prijspeil 1 januari 2017 en per m2 bruto vloeroppervlak. Voor onderdeel 4, Zorg en Medisch, geldt het volgende: De gewijzigde bekostigingssystematiek leidt tot zakelijker beslissingen in het zorgvastgoed. In het nieuwe zorgstelsel worden de zorgaanbieders zelf verantwoordelijk voor hun productie en investeringen, waaronder investeringen in vastgoed. Een van de belangrijkste veranderingen met betrekking tot vastgoed is het afschaffen van het bouwregime. In het verleden moesten zorginstellingen een vergunning aanvragen bij het 15/19

16 College bouw zorginstellingen (Cbz) en na goedkeuring waren de zorginstellingen niet meer verantwoordelijk voor de bouwkosten, want de kapitaallasten werden volledig vergoed door middel van nacalculatie. De zorginstellingen waren hierdoor niet risicodragend voor de gemaakte investeringen. Door dit bouwregime waren er prikkels om te veel en te groot te bouwen. In het nieuwe stelsel zijn de kapitaallasten ondergebracht in de algemene tarieven via de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Onder de AWBZ wordt daarnaast nog steeds op toelating en capaciteit gestuurd. Door deze integrale tarieven worden zorginstellingen zelf verantwoordelijk voor de exploitatie van hun vastgoed en de daarbij behorende risico s. De investeringsbeslissing is gedecentraliseerd en de financiering is losgemaakt van de beslissing om te gaan bouwen. De gedachte is dat vastgoedbeslissingen nu zakelijker worden genomen: grondprijs, afstootbaarheid en herbestemming worden zwaarder meegewogen. De investeringen in vastgoed moeten rendabel zijn. De verwachting is dat zorginstellingen zich hierdoor doelgerichter en efficiënter zullen gaan vestigen. Voor onderdeel 5, religie, geldt een vaste minimale grondprijs per m2 bruto vloeroppervlak. Het College behoudt zich het recht voor om in bepaalde gevallen af te wijken van de grondprijs voor de onder A en B genoemde sociale voorzieningen om maatwerk te leveren om de gewenste doelstellingen en resultaten te kunnen behalen, mits deze afwijking niet leidt tot enige vormen van staatssteun richting de initiatiefnemer. C. Nutsvoorzieningen (trafo s, zendmasten); Grond wordt uitsluitend in recht van opstal uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut. Het algemeen uitgangspunt is dat de verschuldigde retributie voor de gehele looptijd afgekocht wordt tegen de grondwaarde. D. Zend- en ontvangstinstallaties; Verzoeken voor verkoop van gemeentegrond ten behoeve van zend- en ontvangstinstallaties worden niet gehonoreerd. Uitgangspunt hierbij is dat in voorkomende gevallen alleen een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten of dat ten behoeve van de zend- en ontvangstinstallatie een recht van opstal wordt gevestigd. Voor zend- en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme huur of retributie per jaar per opstalpunt (met grondoppervlakte tot 30 vierkante meter). Voor reclamezuilen c.q. reclamemasten niet vallende onder de reclameverordening, wordt een marktconforme huur/opstalretributie in rekening gebracht. E. Voorzieningen met een commerciële grondslag. Bedoeld worden hier in het bijzonder voorzieningen ten behoeve van recreatieve en vrije tijdsbesteding die op commerciële basis geëxploiteerd 16/19

17 worden. Voorbeelden zijn; kartbanen, skihallen, bowlingbanen, golfbanen, jachthavens, bioscopen, etc. Gemeentelijke zwembaden en sporthallen vallen hier ook onder voor wat betreft het commerciële deel van de activiteiten. De grondprijs wordt gebaseerd op de commerciële waarde van de activiteiten. Als referentie gelden daarbij de normen voor kantoren, horeca, bedrijfsterreinen en detailhandel. Hierdoor is de grondprijs voor het commerciële deel in lijn met omliggende gemeente uit de Delftse regio en zijn daarmee concurrerend Uitgifte in Crfpacl'il Erfpacht is een zakelijk recht. De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht (inclusief de opstal) te verkopen. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. De laatste optie is eveneens mogelijk in Delft. Delft is terughoudend in het uitgeven van gronden in erfpacht. Het functioneren en aan welke voorwaarden dient te worden voldaan bij Erfpacht, wordt verwezen naar de Nota Erfpacht 2005 en de Algemene Erfpachtvnnrwaarden gemeente Dolft Dc thans geldende grondwaarde is gekoppeld aan de Grondprijzenbrief Diverse vergoedingen Vergoeding bil verkrijging van exclusiviteit De koper is aan de gemeente Delft bij het verkrijgen van exclusiviteit over de (beoogde) koopprijs van het perceel een vergoeding verschuldigd. Deze is exclusief b.t.w. De reserveringsvergoeding is verschuldigd vanaf het moment van ondertekening van de reserveringsovereenkomst tot het moment van ondertekening van de koopovereenkomst, of bij het eindigen van de reserveringsovereenkomst. De reserveringsvergoeding wordt per kwartaal achteraf gefactureerd. Voor de uitgifte aan particulieren hanteert de gemeente een vast bedrag als voorschot, dat in samenspraak met een makelaar wordt vastgesteld. In tegenstelling tot uitgifte van gronden aan commerciële marktpartijen, zal de reserveringsvergoeding bij het komen tot een overeenkomst leiden tot een vermindering van de vergoeding op de verkoopprijs van de grond. Vergoeding bij vertraging leverinq koopovereenkomst De koper is aan de gemeente Delft een vergoeding verschuldigd over de (beoogde) koopprijs van het perceel, exclusief b.t.w. De vergoeding is verschuldigd vanaf zes maanden na het moment van ondertekening van de koopovereenkomst tot het moment van daadwerkelijke levering en betaling, of bij ontbinding van de koopovereenkomst. Deze vergoeding wordt per kwartaal achteraf gefactureerd. 17/19

18 Vergoeding bij niet contractuele afname De koper is aan de gemeente Delft, gedurende de periode gerekend vanaf het tijdstip waarop hij op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst medewerking diende te verlenen aan de notariële eigendomsoverdracht tot het moment dat deze eigendomsoverdracht daadwerkelijk plaatsheeft, een over de koopsom berekende rentevergoeding aan de gemeente Delft verschuldigd berekend aan de hand van het percentage dat geldt voor de handelsrente (BW Art. 6:119a). Telkens na afloop van een jaar wordt het bedrag waarover de rente wordt berekend, vermeerderd met de over dat jaar verschuldigde rente. De rentevergoeding wordt per maand achteraf gefactureerd. 8 Begripsbepalingen en afkortingen > b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie- Instituut NEN-norm 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. > f.s.i.: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m2 uitgeefbaar terrein van het perceel. > V.O.N.: vrij-op-naam. Vrij-op-naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van vrij op naam is kosten koper. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. > b.t.w.: Belasting Toegevoegde Waarde > OB: Overdrachtsbelasting 9. Bestuurlijke voorstellen Voorgesteld wordt: 1. akkoord te gaan met de nota Grondprijsbeleid akkoord te gaan met bijgaande raadsvoorstel en -besluit 18/19

19 BIJLAGE 1 Voorbeeldberekeningen Uitgangspunten (rekenvoorbeeld) huur 120 per m2 vvo bvo WO stichtingskosten (all-in exd. grond) per m2 bvo exploitatiekosten 20% van de huur restwaarde jaarlo irr-eis belegger 6% Index 2% kosten en opbrengsten * bedragen zijn afgerond Bepaling residuele grondwaarde op basis van Discounted Cashflow Methodiek 0 huur exploitatiekosten restwaarde saldo DCF-waarde o.b.v. IRReis belegger l i sm UU i DCF-waarde Stichtingskosten Residuele grondwaarde Bepaling residuele grondwaarde op basis van Bruto Aanvangs Rendement Methodiek BAR 7,80% Huur Investering _ ,80% Stichtingskosten Residuele grondwaarde /19