Bijlage 9 Tabel randvoorwaarden

Transcriptie

1 Bijlage 9 Tabel randvoorwaarden Randvoorwaarden herstart dialoog met de gemeente over gebiedsvisie Tussen de Gasten Versie Aanleiding Op uitnodiging van wethouder Stol dd. 10 oktober 2018 zijn wij als groep aan-, om- en inwonenden bereid om het gesprek met de gemeente aan te gaan over een nieuwe gebiedsvisie Tussen de Gasten. We gaan daarbij terug naar de fase tussen de 3e en 4e werksessie en schuiven de kaart die in de 4e werksessie is opgeleverd daarmee terzijde. Een aantal randvoorwaarden voor een vervolggesprek is daarbij voor ons cruciaal. We verdelen deze onder naar randvoorwaarden ten aanzien van het proces en inhoud. Proces; Hoe willen we met elkaar omgaan en welke bereidingswijze houden we aan: Randvoorwaarde Reactie gemeente Toelichting omwonenden Afspraak omwonenden We gaan in het gehele proces uit van eerlijkheid en transparantie. In de afgelopen tijd heeft het gevoel een rol gespeeld dat de gemeente niet eerlijk en transparant is. Een uiteindelijk resultaat moet op draagvlak kunnen rekenen om succesvol te zijn. Dat wil zeggen dat we bij de achterban in ruime mate akkoord hebben op het uiteindelijke resultaat. Pas na Is altijd het doel geweest, ook al is dat niet zo ontvangen. Het college bepaalt wanneer stukken geschikt zijn om naar de raad gaan. Je kan ook naar de raad brengen waar we het niet over eens zijn. - Afspraak is vanzelfsprekend. We streven wel naar draagvlak Het stuk wat naar de raad gaat, daar moet je het met elkaar over eens zijn. Daar kan wel in staan waar we het wel en niet over eens zijn.

2 een dergelijk akkoord kan het naar de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. De tijdsdruk is door de gemeente opgelegd, nog meer nu in de eerste 3 weken na de raadsbehandeling op 17 september door de gemeente niets is gedaan. Voor ons geldt geen tijdsdruk maar boven alles zorgvuldigheid en kwaliteit. We zijn bereid een poging te doen om binnen dit korte tijdsbestek in een cocreatief proces met de gemeente tot een gedragen visie te komen. U vraagt daarbij wel een enorme inzet van ons. Mochten wij er niet in slagen om binnen dit korte tijdsbestek tot een gedragen visie te komen, dan zal hier vanuit gemeentezijde begrip voor moeten zijn. Bovendien zal de gebiedsvisie Tussen de Gasten, zoals deze in de raad van 17 september 2018 aan de orde is geweest, dan niet voor besluitvorming in de Klopt dat er 3 week naar buiten toe niets is gebeurd. Willen we de raadsbehandeling van 12 november halen, dan is er vaart nodig. De wethouder stelde de volgende vraag op 10 oktober: willen jullie in de komende 3 weken met ons werken om tot een gedragen visie te komen en zo ja, onder welke condities? In de raad is meerdere malen gesproken over zorgvuldigheid versus kwaliteit. Zo hebben we het hele proces ingestoken, maar is niet altijd zo beleefd door de deelnemers. Uiteraard streven wij ook naar draagvlak. We streven naar een addendum op de visie die 12 november wordt behandeld. Daar staan de afspraken in. Als er aanvullend nog wijzigingen op de visiekaart nodig zijn, dan kan de kaart op het laatste moment worden aangepast en 9 november worden aangeleverd aan de raad. We moeten in week 45 dan nog een keer om tafel om overeenstemming over de kaart te krijgen.

3 raad van Zuidhorn worden voorgelegd. Dan zullen we immers als aan-, om- en inwonenden het proces vervolgen met de nieuwe gemeente Westerkwartier en langer de tijd moeten nemen om tot een gedragen visie te komen. De visie moet uiteindelijk resulteren in een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitplan en een concreet bestemmingsplan, die rechtszekerheid bieden en gehandhaafd kunnen worden. Wij leveren inhoudelijke input die vanuit een gezamenlijke dialoog wordt vertaald naar een kaartbeeld dat voor ons begrijpelijk is, uit te leggen is aan de achterban, en waarover we in alle Hoort niet bij de fase van deze gebiedsvisie. Het zijn uitwerkingsplannen, waarover discussie kan worden gevoerd of ze er moeten komen en zo ja, hoe de plannen er dan inhoudelijk uit moeten zien. We zijn nu bezig met een gebiedsvisie. Als je hem nu al trechtert naar een regulier plan dan sla je de innovatie dood. Alle input moet ook met andere deelnemers worden besproken. Dat willen wij ook. De visie is nu ook lastig uit te printen zodat het slecht leesbaar is. Binnen een regulier proces kan je ook innovatief zijn. Gebruik geen architectentaal en maak duidelijk wat waar mag. Parkwonen bereik je door woningen uit te strooien over het gebied ipv clusteren in woonvelden. We maken een beknopt beeldkwaliteitsplan dat ruimte laat voor innovatie. We bespreken welke aanpassingen gedaan moeten worden aan de kaart. Die leveren we 9 november aan bij de raad. Woonvelden blijven bestaan en De Nieuwe Gast loopt achter boerderij Dijkstra langs.

4 eerlijkheid en transparantie het gesprek aan kunnen gaan. Inhoud; Welke ingrediënten zijn van belang om tot een goede soep te komen. Randvoorwaarde omwonenden Reactie gemeente Toelichting omwonenden Onderstaande ingrediënten willen we verwerkt terugzien in de kaart én in reguliere planproducten als een stedenbouwkundig plan/beeldkwaliteitsplan en een handhaafbaar bestemmingsplan. De interne studie die Felixx heeft gedaan Proefverkaveling Tussen de Gasten 22 april 2015 spreekt ons aan en kan bijvoorbeeld als uitgangspunt dienen om de invulling samen verder op te pakken. Wij onderschrijven de uitgangspunten en de overkoepelende ambities van de gebiedsvisie Tussen de Gasten zoals deze in de raad van 17 september aan de orde is geweest: een groene omgeving met bewegend water, samen leven en duurzaam bouwen. We ondersteunen de gedachte van een innovatief en duurzaam woonpark. We hebben het nu over de gebiedsvisie, als je nu met een regulier planproces wil gaan naar een beeldkwaliteitplan, dan duurt het heel lang. Dat komt in de volgende fase. We kunnen nu discussiëren over tot welk niveau je wilt gaan om ervoor te zorgen dat de raad op 12 november de visie behandelt. De proefverkaveling van 2015 past niet binnen de uitgangspunten en ambities van de inhoudelijk door de raad geprezen visie. Prima We willen dat de raad besluit wat voor vervolgplannen er komen. Afspraak We maken een beknopt beeldkwaliteitsplan dat ruimte laat voor innovatie. O.a. afspraken over nokhoogte en tegengaan rommelig beeld. We gaan geen kavels intekenen, ook niet aan De Nieuwe Gast.

5 Rekening houden met karakteristieken en hoogteverschillen zoals ingebracht door de Historische Kring Zuidhorn. Materiaalgebruik anno 2018 en bepalingen rond warmtegebruik (uitsluiten van pallet- en houtkachels). Prima, dat is ook te zien op de borden waar een lijst staat waar we het wel over eens zijn. Je kan nog even kijken naar wat de HKZ precies heeft ingebracht en wat dat precies betekent. We kunnen geen verbod leggen op pallet- en houtkachels. Waarom terugvallen op huidige 2018 materialen? Toekomstige materialen worden nog ontwikkeld. Stimuleert innovatie niet. Willen geen autobanden en troep door verzamelen en gebruiken van oud en slecht materiaal. We maken de afspraak: Maximale bouwhoogte van twee lagen met kap is het uitgangspunt. Afwijking naar drie lagen plat is mogelijk indien deze plaatselijk wordt toegepast, er geen complexvorming ontstaat en deze stedenbouwkundig goed wordt ingepast. We maken een afspraak over materiaalgebruik zonder te beperkend te zijn. Gaat om het tegengaan van een rommelig beeld: - De zichtbare materialen voor de gevels en het dak dienen te worden afgestemd op het gevelontwerp. Bij de toepassing van materialen aandacht voor een zorgvuldige en verfijnde detaillering. - Aan de zichtbare zijden van de kavels geen opslag van bouwmaterialen.

6 Innovatief nader definiëren, anno Uitsluiten van woningen van autobanden (en dergelijke), (zichtbare) strobalen en Tiny Houses. Maximale bouwtijd van 24 maanden, daarna handhaving (geen respijt). Tijdelijke bebouwing op de kavel tijdens de bouwtijd max. 24 maanden en volgens reguliere bouwvoorschriften. Gemeente legt de infrastructuur aan en beheert deze. In voortraject is het volgende al bepaald. Innovatieve gebiedsontwikkeling is: - Samen ontwikkelen, wonen en werken door: - Out of the box te denken en - De nieuwste technieken te gebruiken. Moet er nog meer bij? Wat is het probleem hiermee en wat is en dergelijke. Door een goede buffer om de woonvelden wordt het zicht er op weggenomen. We willen geen doelgroepen uitsluiten. Je wilt inderdaad niet te lang in de bouwfase zitten. Waarom is dit een randvoorwaarde? Als de gemeente het aanlegt, gaat de m2-prijs omhoog. Gaat om energiezuinig bouwen, duurzame materialen. Het gaat niet om de vorm wat men gaat bouwen. Het is niet erg dat het oude bouwmaterialen zijn, maar het moet wel netjes ogen. Tiny houses zijn voor tijdelijke bewoning en voldoen niet aan het Bouwbesluit. Dat moet je niet willen. Er is nog angst dat als je de aanleg bij de bewoners neer legt, de openbare ruimte niet netjes blijft. Zwart afvalwater gaat via het riool. We maken een afspraak over het tegengaan van een rommelig beeld en dat gebouwen een permanent karakter hebben. Bebouwing moet voldoen aan het Bouwbesluit. We maken een afspraak over een maximale bouwtijd tussen start bouw en einde bouw (max. 24 maanden). Nog niet doorgesproken. Voorstel is: Infra buiten woonvelden legt de gemeente aan. Binnen het woonveld doen de bewoners het met door ons opgelegde

7 Het helofytenfilter wordt aangelegd binnen in het plangebied (niet aan de buitenrand). Nieuwe bewoners kiezen hier bewust voor. Het zuiveren van zwart afvalwater wordt uitgesloten. Effecten voor de volksgezondheid zijn in beeld gebracht en bij negatieve effecten wordt van een helofytenfilter afgeweken naar de reguliere RWZI. (Collectief) parkeren eveneens ín het gebied, voor aanwonenden en (huidige) inwonenden niet zichtbaar. Toegang ook vanaf de Rijksstraatweg en vanaf de Aviorweg. Dit punt is vaak ingebracht. Gaan we het over hebben. Moet wel realistisch blijven. Parkeren uit het zicht en in het gebied is prima. Helemaal onzichtbaar voor omwonenden is een illusie. Zwart afvalwater moet via het riool. Geen helofytenfilter voor de deur bij De Nieuwe Gast. Denk na over waar je de parkeerplaats gaat realiseren. Niet recht tegenover omwonenden. randvoorwaarden (zoals van de veiligheidsregio). Het helofytenfilter ligt binnen het woonveld en zwart afvalwater gaat via het riool. Waterberging van gezuiverd water kan op het laagste punt blijven (aan De Nieuwe Gast). Geïnteresseerden geven aan dat een helofytenfilter juist beter werkt als het voldoende te verwerken heeft. Het filter ligt binnen het woonveld, dus van groot belang voor juist de toekomstig bewoners dat het goed werkt. Voorstel voor afspraak: Uitzoeken of het klopt dat een helofytenfilter beter werkt met zwart afvalwater erbij. Uitgangspunt is geen overlast voor bewoners en omwonenden. Als er na realisatie toch ongewenste effecten zijn, meteen oplossen. Het kernteam kijkt o.a. naar de locatie van de collectieve parkeervoorziening per woonveld. In de groenvisie worden regels opgenomen

8 De gedachte voor een Kerkepad verwerken in het plangebied, deze mag dus anders komen te liggen dan eerder is ingetekend. Wel drainage aanleggen, vanwege de natte ondergrond. De Nieuwe Gast zal weer aan beide zijden bebouwd moeten zijn. Aan de westzijde zullen de kavels weer zijn ingetekend zoals gepland en het streven naar een moderne kopie van De Gast wordt onverminderd doorgezet. Manier waarop is een punt van uitwerking, niet voor deze fase van de gebiedsvisie. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt en zichtlijn is het wenselijk deze bij benadering dezelfde ligging als vroeger te houden. Anders heeft het weinig toegevoegde waarde. Kan best een beetje afwijken, maar niet op een totaal andere locatie. Punt van drainage is niet voor deze fase van de gebiedsvisie, maar civieltechnische uitwerking. Het staat er wel heel stellig dat hij precies zo moet terug komen zoals ooit bedacht. In de brief van de bewoners van De Nieuwe Gast staat: we zien mogelijkheden om oorspronkelijke straatprofiel gepaard te laten gaan met de ambities van Tussen de Gast. Dat matcht niet met wat in deze randvoorwaarden staat. het Kerkepad liep vroeger door open gebied. Dat wordt hem nu al niet meer. De lijn wijkt nu al een beetje af. Het lijkt nu echt een scheidslijn op de visiekaart, maar je zou ook links en rechts er van kunnen wonen. De kerk zie je toch niet door de boomgaard en woningen die er staan. Er is door jullie zwaar getild aan de zichtlijnen. Een gast heeft tweezijdige bebouwing. Die kan best innovatief zijn. over het inpassen van de parkeervoorziening (zowel de collectieve als voor de uitzonderingen op de kavel). De samenhang tussen Kerkepad (calamiteitenroute) en woonvelden is van belang. De situering wordt niet gewijzigd. We kijken of tweezijdige bebouwing met een innovatief karakter mogelijk is zonder dat de waterberging verloren gaat. Kwalitatieve spelregel: de bebouwing aan de westzijde van de Nieuwe Gast verhoudt zich goed met de bebouwing aan de oostzijde van de

9 Het gehele proces van initiatief tot omgevingsvergunning gaat eruit. Er kan immers in de toekomst worden teruggevallen op reguliere planprocessen en -producten. Maximaal 2 bouwlagen worden toegestaan. Past niet binnen de uitgangspunten en ambities van de inhoudelijk door de raad geprezen visie. Het regenboogteam is juist bedoeld om omwonenden meer invloed te geven. Kunnen we het over hebben, maar wel met andere deelnemers erbij. Is niet wat de meeste woningzoekenden willen: 2 lagen met kap. Omwonenden willen geen burenruzies hierover. Willen liever criteria van te voren en dat de gemeente dan toetst. Nieuwe Gast. Het straatbeeld van tweezijdige bebouwing blijft overeind met de gevels met een representatieve uitstraling gericht naar De Nieuwe Gast. Binnen het woonveld moet er samenhang zijn tussen de hoofdvorm, materiaal- en kleurgebruik. Daarnaast wordt de bebouwing aan De Nieuwe Gast afgestemd op de bebouwing in het woonveld. Er worden geen kavels ingetekend aan de westzijde van De Nieuwe Gast. Door het opstellen van een beknopt beeldkwaliteitplan kan het toetsingsproces terugvallen op een regulier proces van welstand/kwaliteitsteam. Maximale bouwhoogte van twee lagen met kap is het uitgangspunt (max. 12 meter). Afwijking naar drie lagen plat (max. 9 meter) is mogelijk indien deze plaatselijk wordt toegepast, er geen

10 Indien initiatiefnemers om te bouwen niet voldoende financieel draagkrachtig blijken om de ontwikkeling ter hand te nemen, dan is doorverkoop naar commerciële partijen uitgesloten. Particuliere gronden dienen in eigen hand te worden ontwikkeld. Daarnaast dient bouwen op eigen gronden aan de westzijde van de Rijksstraatweg in verhouding te staan met de bebouwing aan De Gast. Er was in de concept visie sprake van een té grote verdichting. Deze is nog dichter dan de Oostergast nu is (zie Plattegrond Tussen de Gasten Wij kunnen partijen niet toetsen op financiële draagkracht. Commerciële partijen moeten voldoen aan dezelfde eisen. Niet op voorhand uitsluiten. Prima. Er is wel discussie over de bouwhoogte aan De Gast. Graag toelichten. Dit is niet het uitgangspunt. Het mag geen commerciële insteek krijgen. Het moet vanuit de eigenaar zelf komen. Zo kan het niet zo zijn dat bijvoorbeeld een grondeigenaar de grond goedkoop in handen krijgt en het met winst doorverkoopt aan een ontwikkelaar. Het gaat om de nokhoogte bij Roorda/Zeelenberg die moet aansluiten op de bouwhoogte aan De Gast. Er kunnen meer woningen worden gebouwd dan in de proefverkaveling van Felixx uit Per complexvorming ontstaat en deze stedenbouwkundig goed wordt ingepast. Niet over doorgesproken. Voorstel: Commerciële partijen moeten voldoen aan dezelfde eisen als particulieren. Maximale bouwhoogte van twee lagen met kap is het uitgangspunt (max. 12 meter). Afwijking naar drie lagen plat (max. 9 meter) is mogelijk indien deze plaatselijk wordt toegepast, er geen complexvorming ontstaat en deze stedenbouwkundig goed wordt ingepast. Berekening van Libau toont aan dat de dichtheid van Tussen de Gasten (ca. 5 tot 10 woningen/ha) veel lager ligt dan De Oostergast (ca. 16

11 2018 Geupdate ). Er moet meer ruimte zijn voor groen en water. Aanleg en onderhoud groenbuffers door de gemeente. Ruimte voor groen (en bijbehorende bedrijvigheid) rondom inwonenden (rond Trees ten Have en Annette Wiersema). Prima, maar is een punt van uitwerking, niet voor deze fase van de gebiedsvisie. Kunnen we het over hebben. hectare staan er in De Oostergast minder woningen dan in een hectare van Tussen de Gasten (op basis van de voorbeeldverkaveling van Libau). Er is angst voor achterstallig onderhoud en rommelig beeld. Trees ten Have en Roel Westers moeten worden gecompenseerd voor verlies van hun schapen. Meer ruimte om inwoners heen. woningen/ha). Geen reden tot wijziging. Gemeente doet aanleg en onderhoud openbare ruimte buiten de woonvelden. Dat vormt de buffer. Afspraken worden vastgelegd in de groenvisie. Niet verder over gesproken. Voorstel: - Sloot en ruime groenstrook rondom RSW 3 - Zoeken naar plek voor schapen. Onder woonvelden 3, 4 en 5? Meenemen in groenvisie.