de verenigingen 1. A., 2. B., 3. C., 4. D., 5. E., hierna gezamenlijk te noemen de VvE,

Transcriptie

1 Nr SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS ter zake van een geschil tussen de verenigingen 1. A., 2. B., 3. C., 4. D., 5. E., hierna gezamenlijk te noemen de VvE, e i s e r e s s e n, gemachtigde: mr. C. Beijer, advocaat te Utrecht, en de besloten vennootschappen 1. F., 2. G., hierna gezamenlijk te noemen onderneemster, v e r w e e r s t e r s, gemachtigde: mevrouw mr. B.G. Corsius, advocaat bij de Koninklijke BAM Groep N.V. te Bunnik. HET SCHEIDSGERECHT 1. Ondergetekenden, IR. H.M.A. VAN DEN BERG, ING. J. VAN DIJK en IR. B. TOUWEN, allen lid-deskundige van het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, zijn door de voorzitter van deze Raad overeenkomstig de statuten van de Raad benoemd tot scheidslieden in dit geschil. Arbiters hebben hun benoeming schriftelijk aanvaard. Bij brief van 30 oktober 2013 is daarvan mededeling gedaan aan partijen. Overeenkomstig de statuten van de Raad is aan het scheidsgerecht toegevoegd mr. N.S. van der Rassel, secretaris van de Raad. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE 2. Voor de loop van het geding wordt verwezen naar de volgende stukken: - de memorie van eis van 3 juni 2013, bij de Raad binnengekomen op 4 juni 2013, met producties 1 tot en met 13; - de memorie van antwoord, met producties 14 tot en met 28; - de memorie van repliek tevens wijziging van eis van 10 januari 2014, bij de Raad binnengekomen op 10 januari 2014, met producties 29 tot en met 32; - de memorie van dupliek, met productie 33; - de pleitnotities van mr. Beijer;

2 2 - plattegronden gebouwen H. (ter zitting door de VvE overgelegd). 3. De mondelinge behandeling van het onderhavige geschil heeft plaatsgevonden op 10 juli In het kader van de mondelinge behandeling heeft een bezichtiging van het werk plaatsgevonden. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING de bevoegdheid 4. De bevoegdheid van arbiters tot beslechting van het onderhavige geschil bij scheidsrechterlijk vonnis staat onbetwist tussen partijen vast. de feiten 5. Tussen partijen staat het volgende vast: a. Omstreeks 2007 hebben de individuele eigenaren met verweerster sub 1 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop van een appartementsrecht en de bouw van een appartement(encomplex), plaatselijk bekend als H., gemeente X.; b. De oplevering van het werk heeft medio 2009 plaatsgevonden. de vordering 6. De VvE stelt dat water in de parkeergarage niet goed wordt afgevoerd, dat de bergingen niet kunnen worden gebruikt voor opslag vanwege de hoge luchtvochtigheid, dat het hekwerk en de roldeur van de garage niet eenvoudig zijn te bedienen, er sprake is van overlast als gevolg van druppelend water in de leidingen van de hemelwaterafvoer, de funderingsblokken van de bouwkraan nog aanwezig zijn, dat de terrastegels gebrekkig zijn aangebracht en dat er lekkage is ter plaatse van de ramen en kozijnen. De VvE vordert na wijziging van eis: Redenen waarom: De VVE zich wendt tot uw Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland met het eerbiedig verzoek bij arbitraal vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. [Onderneemster] te bevelen om binnen veertien (14) dagen na betekening van het arbitraal vonnis een concreet bouwkundig oplossingsvoorstel aan de VVE te presenteren ten aanzien van de onder punt 10 tot en met 13 van deze memorie beschreven problematiek met betrekking tot de gebrekkige waterafvoer alsmede de luchtvochtigheid in de parkeergarage en bergingen; 2. [Onderneemster] te veroordelen om binnen achtentwintig (28) dagen na betekening van het arbitraal vonnis een zodanig hekwerk te (laten) plaatsen welke in geval van nood, gevaar of andere calamiteiten eenvoudig geopend kan worden alsmede [onderneemster] te veroordelen om binnen de voornoemde

3 3 termijn een loopdeur te plaatsen welke door de bewoners eenvoudig is te openen en welke tevens voldoet aan de specifieke regelgeving en aan de wettelijke eisen die aan een vluchtweg worden gesteld; 3. [Onderneemster] te veroordelen om binnen veertien (14) dagen na betekening van het arbitraal vonnis een concreet bouwkundig oplossingsvoorstel aan de VVE te presenteren ten aanzien van de onder punt 19 en 20 van deze memorie beschreven problematiek met betrekking tot de hinder van de hemelwaterafvoer; 4. [Onderneemster] te veroordelen om binnen veertien (14) dagen na betekening van het arbitraal vonnis de funderingsblokken (van de bouwkraan) zoals beschreven in punt 21 en 22 van deze memorie op haar eigen kosten te (laten) verwijderen; 5. Te bepalen dat [onderneemster] bij het niet, niet volledig of niet geheel tijdig nakomen van de veroordelingen die volgen uit de vorderingen sub 1 t/m 4 aan de VVE een direct opeisbare dwangsom is verschuldigd van EUR (zegge: tienduizend euro) alsmede van EUR 1.000,- (zegge: duizend euro) voor iedere dag een gedeelte van de dag daaronder begrepen dat zij niet tijdig of volledig nakomt, met een maximum van EUR ,- (zegge: tweehonderdduizend euro); 6. Te verklaren voor recht dat de door (of namens) [onderneemster] geplaatste terrastegels niet conform de gemaakte afspraken op het dakterras van het appartementengebouw zijn geplaatst, dat [onderneemster] daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de koop- /aannemingsovereenkomst, dat [onderneemster] alsnog na dient te komen door herstelwerkzaamheden uit te voeren onder voortzetting van de daarvoor oorspronkelijk bij koop afgegeven garanties en dat eventuele kosten door [onderneemster] gedragen dienen te worden; 7. Te verklaren voor recht dat de door (of namens) [onderneemster] geplaatste ramen en raamkozijnen niet conform de koop-/aannemingsovereenkomst zijn geplaatst, dat [onderneemster] daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst, dat [onderneemster] alsnog na dient te komen door herstelwerkzaamheden uit te voeren onder voortzetting van de daarvoor oorspronkelijk bij koop afgegeven garanties en dat eventuele kosten die daarmee gepaard gaan door [onderneemster] gedragen dienen te worden; 8. [Onderneemster] te veroordelen in de kosten van deze procedure. het verweer 7. Onderneemster voert gemotiveerd verweer en concludeert: Met conclusie: [Onderneemster] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, althans dat deze slechts voor een door arbiter in goede justitie te bepalen deel voor toewijzing in aanmerking komen, alles met veroordeling van eisers in de kosten van deze. de beoordeling van het geschil 8. Allereerst overwegen arbiters dat partijen, gezien de zinsnede onder randnummer 4 van de memorie van repliek, die onbetwist is gebleven, het erover eens zijn dat arbiters de gestelde gebreken tevens moeten toetsen aan de toepasselijke Garantie- en waarborgregeling. Hierna zullen arbiters zowel aan de koop-/aannemingsovereenkomsten als aan deze regeling toetsen. 9. Arbiters constateren voorts dat verweerster sub 1 contractspartij is van de individuele eigenaren. De relatie met verweerster sub 2 is arbiters niet

4 4 bekend. Kennelijk achten beide verweersters zich verantwoordelijk voor de door de VvE genoemde geschilpunten nu daarover door verweersters geen verweer is gevoerd. de afwatering van de parkeergarage en de ventilatie in de bergingen 10. De VvE stelt dat water in de parkeergarage niet goed wordt afgevoerd. De afvoerputjes functioneren niet naar behoren. Er blijft soms vele centimeters water in de parkeergarage staan, aldus de VvE. De VvE stelt voorts dat de bergingen niet kunnen worden gebruikt voor opslag vanwege de hoge luchtvochtigheid. 11. Arbiters overwegen dat de garagevloer zonder afwateringsmogelijkheid is ontworpen en dat onderneemster de vloer conform de technische omschrijving heeft gerealiseerd. De door de VvE genoemde afvoerputjes zijn, zo stelt onderneemster onweersproken, niet voor afwatering bedoeld maar vervulden louter een functie tijdens de bouwfase van het appartementencomplex. Onderneemster heeft deze putjes niet verwijderd. 12. In het bouwbesluit is geen eis geformuleerd voor het afvoeren van water dat is binnengetreden met bijvoorbeeld motorvoertuigen. 13. Tussen partijen staat vast dat onderneemster ter plaatse van de bergingen een kimaansluiting heeft gemaakt teneinde watertoetreding in de bergingen als gevolg van het aflopen van de vloer richting de bergingen, te voorkomen. Tijdens de bezichtiging van het werk heeft de VvE verklaard dat deze werkzaamheden naar behoren zijn verricht. 14. Tussen partijen staat vast dat onderneemster in opdracht van de VvE vanwege vermeende geluidsoverlast en hoge stroomkosten een drie standenschakelaar heeft aangebracht ten behoeve van de mechanische ventilatie in de parkeergarage. De aanwezige waterdamp zal door de mechanische ventilatie, die zorgt voor luchtverversing, mits deze in de hoogste stand staat, afgevoerd kunnen worden, hetgeen verdwijning van het water bevoordeelt. Dit kan echter enige tijd duren. 15. Gelet op het voorgaande zijn arbiters van oordeel dat geen sprake is van een gebrek.

5 5 16. De bergingen worden met buitenlucht geventileerd. Dit betekent dat de luchtvochtigheid in de bergingen min of meer gelijk is aan die van buiten. In het bouwbesluit worden geen eisen gesteld met betrekking tot de relatieve luchtvochtigheid in een parkeer-/stallinggarage en/of bergingen. 17. Arbiters hebben tijdens de bezichtiging niet geconstateerd dat de bergingen niet gebruikt kunnen worden voor opslag. Er zijn geen vochtplekken of schimmelvorming geconstateerd. 18. Gelet op het voorgaande zijn arbiters van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. 19. Arbiters wijzen de vordering ter zake af. 20. De stelling van de VvE dat de mechanische ventilatie in de parkeergarage het afvoeren van rookgassen niet aan kan, zullen arbiters niet behandelen, nu de VvE daartoe geen vordering heeft ingesteld. Immers de vordering ziet op het bevelen van onderneemster om een concreet bouwkundig oplossingsvoorstel aan de VVE te presenteren ten aanzien van de onder punt 10 tot en met 13 van de memorie van eis beschreven problematiek met betrekking tot de gebrekkige waterafvoer alsmede de luchtvochtigheid in de parkeergarage en bergingen, terwijl dit punt over de mechanische ventilatie eerst daarna aan de orde komt. het hekwerk en de loopdeuren van de garage 21. De VvE stelt dat het rolhek van de garage bij stroomuitval moeilijk is te openen. De noodbediening van het rolhek zit aan de buitenzijde en is buitengewoon slecht bereikbaar en onbedienbaar, aldus de VvE. De VvE stelt voorts dat de loopdeuren van de garage moeilijk zijn te openen. De deurknop is glad en zit op een lastige plaats (naast een verticale afscheiding) en er is veel kracht nodig om de deuren te openen, aldus de VvE. Gelet hierop is de garage, zo stelt de VvE, in geval van brand of andere calamiteiten niet eenvoudig te verlaten. 22. Arbiters constateren dat niet het rolhek en/of de roldeuren van de garage maar de trappenhuizen, die te bereiken zijn vanuit de garage, zijn aangegeven als vluchtroute, zodat de garage ingeval van calamiteiten is te

6 6 verlaten. Dat één van de gebouwen niet twee maar één trappenhuis heeft maakt het voorgaande niet anders. De daartoe bevoegde instantie heeft het bestaan van één vluchtroute in dat gebouw kennelijk goedgekeurd. 23. Tijdens de bezichtiging hebben arbiters geconstateerd dat de noodbediening van het rolhek aan de buitenzijde is gemonteerd en wel op een zodanige hoogte dat deze zonder hulpmiddelen niet bereikbaar is. Vanwege de schuinte van de inrit is het gebruik van hulpmiddelen echter niet mogelijk. Arbiter zijn gelet op het voorgaande van oordeel dat er sprake is van een gebrek, waarvoor onderneemster aansprakelijk is. Onderneemster dient dit gebrek dan ook te herstellen. 24. Tijdens de bezichtiging is arbiters gebleken dat de loopdeuren zeer moeizaam zijn te openen. Arbiters zijn van oordeel dat daarom sprake is van een gebrek, waarvoor onderneemster aansprakelijk is. Onderneemster dient dit gebrek dan ook te herstellen, zodanig dat de inbraakwerendheid gewaarborgd blijft. de hemelwaterafvoer 25. De VvE stelt dat er sprake is van overlast als gevolg van druppelend water in de leidingen van de hemelwaterafvoer ter plaatse van de terrassen als gevolg van diverse haakse bochten in de leidingen. Dat deel van het terras waar zich de hemelwaterafvoer bevindt, grenst aan de slaapkamer, zodat het geluid van druppelend water als zeer hinderlijk wordt ervaren, aldus de VvE. 26. Onderneemster heeft, zo stelt zij, bij de leden die hierover hadden geklaagd coulancehalve een bladvanger aangebracht die de val van de druppels breekt, waarmee het probleem is verholpen. Van de overige leden heeft zij geen klachten ontvangen, aldus onderneemster. 27. Arbiters overwegen dat er geen geluidsnormen zijn voor hemelwaterafvoeren. De stelling van de VvE dat het druppelen van water in de leidingen van de hemelwaterafvoer wordt veroorzaakt door diverse haakse bochten in de leidingen, is door onderneemster betwist en vervolgens door de VvE niet nader onderbouwd. Arbiters is overigens niet gebleken dat de leidingen van de hemelwaterafvoer gebrekkig zijn. Arbiters wijzen deze vordering dan ook af.

7 7 28. Overigens heeft onderneemster tijdens de bezichtiging van het werk aangegeven in de leidingen van de overige woningen een bladvanger te zullen plaatsen, indien daarom door de betreffende bewoners wordt verzocht. de fundering van de bouwkraan 29. De VvE stelt dat de funderingsblokken van de bouwkraan nog aanwezig zijn en dat onderneemster deze blokken vóór oplevering had moeten verwijderen. De VvE heeft er belang bij dat deze blokken worden verwijderd omdat zij op termijn (meer) ondergrondse containers wil plaatsen voor het inzamelen en scheiden van afval. De VvE stelt dat het achterlaten van deze blokken in strijd is met het bepaalde in artikel 7:15 BW. 30. Artikel 7:15 BW is naar het oordeel van arbiters in het onderhavige geval niet van toepassing. De aanwezigheid van de funderingsblokken van de bouwkraan valt immers niet onder de in dat artikel genoemde bijzondere lasten en beperkingen. Onderneemster had de blokken naar het oordeel van arbiters wel vóór oplevering moeten verwijderen. Nu zij dat niet heeft gedaan is er sprake van een tekortkoming van onderneemster. 31. Arbiters constateren dat de VvE reeds één ondergrondse container heeft laten plaatsen en dat onderneemster daartoe een deel van de fundering heeft verwijderd. Partijen hebben daarover een afspraak gemaakt, welke afspraak door onderneemster bij brief van 3 september 2009 (productie 25 bij memorie van antwoord) is vastgelegd. In die brief staat: Ten tijde van het ingraven van de ondergrondse vuilcontainer bent u een gedeelte betonplaat of resten tegen gekomen; voor het plaatsen van de papiercontainer ligt er e.e.a. in de weg. Wij hebben het volgende afgesproken. U roept bij I. de papiercontainer af; de datum geeft u aan ons door, wij zullen dan ten tijde van het opengraven ervoor zorgen dat er een zaag/boorbedrijf klaar staat die ter plekke de betonresten zal verwijderen zodat de container geplaatst kan worden. [ ]. Tussen partijen staat vast dat onderneemster een deel van het funderingsblok heeft verwijderd zodat de container kon worden geplaatst. 32. Arbiters zijn van oordeel dat met die afspraak het geschil ter zake van dat funderingsblok is afgedaan. Er is door de VvE geen voorbehoud gemaakt, althans zulks blijkt niet uit de brief van 3 september 2009, voor verwijdering van het resterende deel van dat funderingsblok. Anders dan onderneemster

8 8 stelt vallen de andere drie funderingsblokken naar het oordeel van arbiters niet onder deze afspraak. 33. De betreffende funderingsblokken bevinden zich in een semi openbare ruimte. Het ontwerp kenmerkt zich door bereikbaarheid en toegankelijkheid van de garage en de appartementencomplexen en groene invulling. Vanuit het ontwerp ligt het voor de hand dat de locatie van de eventueel nog te plaatsen additionele containers dient te worden gezocht in de groenruimte. Door de VvE is zulks tijdens de bezichtiging ook bevestigd. 34. Twee van de drie resterende funderingsblokken zijn gesitueerd onder de aangelegde weg op het terrein, zodat ter plaatse van die blokken geen containers kunnen worden geplaatst. De VvE heeft dan ook geen redelijk belang bij het verwijderen van de betreffende blokken, afgezet tegen de moeilijkheid, de overlast en de kosten die daarmee gepaard gaan. Dat de aanwezigheid van deze blokken, zoals de VvE stelt, de waarde van het bezit van de VvE negatief beïnvloedt, is niet aannemelijk gemaakt. 35. Het derde funderingsblok is gesitueerd onder de groenruimte. Arbiters zijn van oordeel dat onderneemster dit blok dient te verwijderen, zodat de VvE ter plaatse daarvan ondergrondse containers kan laten plaatsen. Arbiters zullen onderneemster daartoe veroordelen. 36. De VvE stelt nog dat onderneemster zich met het niet verwijderen van de funderingsblokken kosten heeft bespaard. Arbiters zullen dit verweer verder niet behandelen nu de VvE daartoe geen vordering heeft ingesteld. de terrastegels 37. De VvE stelt dat de terrastegels met een afmeting van 50 x 50 cm worden losgelopen en dat de tegels niet gelijk liggen. Bij plaatsing van de tegels heeft onderneemster zich bovendien niet gehouden aan de door de leverancier van de tegels voorgeschreven afstand van 3 cm tussen de tegels en de muur ter voorkoming van vervuiling, aldus de VvE. De VvE stelt dat er risico bestaat op beschadiging van het dak (de tegels zijn direct op de (bitumen) dakbedekking aangebracht) en dat vuil onder de tegels, mede gezien het gewicht van de tegels, niet eenvoudig is te verwijderen. De aangebrachte constructie

9 9 belemmert bovendien de dakdekker in zijn onderhoudswerkzaamheden, aldus de VvE. 38. Het beroep van onderneemster op het bepaalde in artikel 16 lid 6 van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door het GIW in augustus 2003 (de vervaltermijn van vijf jaar voor verborgen gebreken) wordt door arbiters gepasseerd, nu deze termijn bij het aanhangig maken van de procedure door de VvE nog niet was verstreken. Immers tussen partijen staat vast dat oplevering van het werk heeft plaatsgevonden medio 2009, terwijl de vervaltermijn op grond van artikel 16 lid 6 juncto lid 1 eerst zes maanden na oplevering, derhalve in januari 2010 aanvangt. De procedure is op 4 juni 2013, derhalve 3,5 jaar na de onderhoudstermijn van zes maanden, door de VvE aanhangig gemaakt. Gelet op het voorgaande behoeft de stelling van de VvE dat de hiervoor genoemde algemene voorwaarden niet van toepassing zijn geen behandeling meer. 39. Anders dan onderneemster stelt zijn arbiters van oordeel dat het hier algemene delen betreft, zodat de VvE derhalve ontvankelijk is in haar vordering ter zake. 40. Onderneemster heeft op de dakbedekking tegeldragers van circa 15 cm aangebracht waarop de tegels zijn gelegd, zo hebben arbiters tijdens de bezichtiging geconstateerd. Water dat op de tegels terecht komt kan door de naden tussen de tegels onder de tegels op de dakbedekking terecht komen. Arbiters constateren dat het door onderneemster aangebrachte systeem weliswaar afwijkt van de technische omschrijving maar dat dit systeem gelijkwaardig is aan hetgeen is overeengekomen. De VvE heeft gelet hierop geen belang bij de gevorderde verklaring van recht dat de terrastegels niet conform de gemaakte afspraken op het dakterras van het appartementengebouw zijn geplaatst. 41. Tijdens de bezichtiging van het werk hebben arbiters geconstateerd dat de tegeldragers op vulstukjes liggen. Gelet hierop kunnen de tegels naar het oordeel van arbiters de dakbedekking niet beschadigen.

10 Arbiters zien niet in dat het niet aanhouden van de door de leverancier genoemde ruimte van 3 cm tussen de tegels en de muur het schoonhouden van de tegels en de dakbedekking belemmert, nu er wel enige ruimte is gelaten tussen tegels en muur. 43. Arbiters zijn van oordeel dat de tegels niet zodanig zwaar zijn dat daardoor het verwijderen van vuil daaronder wordt belemmerd. Dat de dakdekker vanwege de aangebrachte constructie wordt belemmerd in zijn onderhoudswerkzaamheden zien arbiters dan ook niet in. 44. Tijdens de bezichtiging hebben arbiters geconstateerd dat de door onderneemster aangebrachte smalle passtroken in de looplijn bij de deuren en de smalle loopstukken bij de penthouses onstabiel zijn, hetgeen naar het oordeel van arbiters kwalificeert als een gebrek, waarvoor onderneemster aansprakelijk is. Arbiters zullen onderneemster veroordelen tot herstel daarvan. 45. Gelet op het voorgaande zullen arbiters de gevorderde verklaring van recht afgeven, in die zin dat onderneemster op het punt van de smalle passtroken in de looplijn bij de deuren en de smalle loopstukken bij de penthouses tekort is geschoten in haar verplichtingen van de koop-/aannemingsovereenkomsten en dat zij daaraan herstelwerkzaamheden dient uit te voeren en dat eventuele kosten door onderneemster gedragen dienen te worden. 46. Dat deel van de gevraagde verklaring voor recht dat ziet op bij koop afgegeven garanties geven arbiters vanwege onvoldoende onderbouwing van die vordering, niet af. Niet duidelijk is om welke garanties het hier gaat. de ramen en kozijnen 47. De VvE stelt dat er sprake is van lekkende ramen/kozijnen en verwijst voor de onderbouwing van die stelling naar hetgeen door de Stichting Garantie Timmerwerk (hierna: SGT) in haar rapport van 23 februari 2012 (productie 13 bij eis) als schade oorzaken worden genoemd. 48. SGT concludeert dat 1) de lekkage aan de kozijnen in de woonkamer aan de oost- en westgevel is veroorzaakt door de open kozijnverbinding en dat met name bij langdurige regenbelasting langzame infiltratie van het vocht en

11 11 daarmee lekkage ontstaat en 2) dat de lekkage aan de noordgevel is veroorzaakt door onjuist aangebrachte hieldichting bij de vastglasvlakken, dat lekkage alleen zal optreden tijdens hevige regenbuien met veel wind en dat in deze situatie ook aan de oost- en westgevel lekkage kan optreden. 49. Arbiters constateren dat het rapport van SGT is opgesteld naar aanleiding van een onderzoek in appartement nr Onderneemster erkent dat er bij meerdere appartementen lekkages zijn geweest. Onderneemster stelt dat zij herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, waaronder werkzaamheden ter zake van de in het rapport van SGT genoemde hieldichting. Na deze werkzaamheden heeft onderneemster, zo stelt zij, geen meldingen van lekkage meer ontvangen. 51. Tijdens de bezichtiging van het werk heeft de VvE het scheidsgerecht één kozijn, welke representatief voor alle kozijnen zou zijn, getoond. Arbiters hebben aan de detaillering van dat kozijn geen gebreken (ook niet de door SGT genoemde open kozijnverbinding) geconstateerd. Het getoonde kozijn heeft naar het oordeel van arbiters een goede afwateringsmogelijkheid van condens en watertoetreding onder invloed van wind. 52. Tijdens de bezichtiging kon de VvE niet aangeven of en zo ja, in hoeveel appartementen er nog sprake is van lekkage. 53. Gelet op al het voorgaande zijn arbiters van oordeel dat niet is aangetoond dat sprake is van een gebrek. Arbiters wijzen de vordering ter zake af. 54. Arbiters zullen de verwijzing van de VvE naar de tekst: De tochtklachten van de pui in de noordgevel van huisnummer 81 worden veroorzaakt door het scheluw trekken van het raam. verder niet behandelen nu de VvE daartoe geen vordering heeft ingesteld. tot slot 55. Arbiters achten een termijn voor herstel van 40 werkbare werkdagen na datum vonnis redelijk. 56. Het verzoek van onderneemster om de vordering van de VvE tot het opleggen van een dwangsom af te wijzen, omdat onderneemster zich in het verleden

12 12 niet heeft onttrokken aan haar verplichtingen en dat ook in de toekomst niet zal doen, zullen arbiters niet inwilligen. Indien onderneemster aan haar verplichtingen voldoet, zal zij immers geen dwangsommen verbeuren. De gevorderde direct opeisbare dwangsom achten arbiters niet onredelijk, zodat zij deze zullen toewijzen. Arbiters bepalen voorts de dwangsom in billijkheid op 250,00 per dag, een dagdeel hieronder begrepen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van , Blijkens randnummer 35 van de memorie van repliek vordert de VvE betaling van expertisekosten van 6.911, Nu de betreffende rapporten over het algemeen overbodig zijn gebleken voor de VvE ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, zullen arbiters deze vordering afwijzen. de proceskosten en overige vorderingen 59. Gelet op de mate waarin partijen in het gelijk en ongelijk zijn gesteld achten arbiters het billijk dat de VvE 75% en onderneemster 25% van de proceskosten draagt. 60. De door de Raad gemaakte kosten hebben tot en met het depot van dit vonnis ter griffie van de rechtbank te Amsterdam ,17 (waarvan 2.559,25 aan btw) bedragen en zijn verrekend met de door de VvE gedane stortingen. Arbiters bepalen de tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand van onderneemster naar de meerdere mate van ongelijk van de VvE, in billijkheid op 2.250, Ter zake van de proceskosten dient derhalve door onderneemster aan de VvE te worden voldaan (0,25 x ,17 =) 3.716,54 -/ ,00 = 1.466, Arbiters zullen het vonnis, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 63. Hetgeen meer of anders is gevorderd dient te worden afgewezen.

13 13 DE BESLISSING Arbiters, rechtdoende als goede mannen naar billijkheid: VEROORDELEN onderneemster tot herstel van de noodbediening van het rolhek van de garage, van de loopdeuren in de garage, met inachtneming van hetgeen onder 24 is overwogen, alsmede tot het verwijderen van het funderingsblok van de bouwkraan, gesitueerd onder de groenruimte, binnen 40 werkbare werkdagen na datum vonnis op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van ,00 (tienduizend euro) indien onderneemster niet, niet volledig of niet geheel tijdig aan deze veroordeling voldoet, alsmede van 250,00 (tweehonderdvijftig euro) voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat onderneemster niet tijdig of volledig nakomt, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van ,00 (tienduizend euro); VERKLAREN VAN RECHT dat onderneemster op het punt van de smalle passtroken in de looplijn bij de deuren en de smalle loopstukken bij de penthouses tekort is geschoten in haar verplichtingen van de koop-/aannemingsovereenkomsten en dat zij daaraan herstelwerkzaamheden dient uit te voeren en dat eventuele kosten door onderneemster gedragen dienen te worden; VEROORDELEN onderneemster ter verrekening van de proceskosten aan de VvE te betalen 1.466,54 (éénduizend vierhonderdzesenzestig euro en vierenvijftig cent); VERKLAREN dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; WIJZEN AF hetgeen meer of anders is gevorderd. Aldus gewezen te Amsterdam, 29 september 2014 w.g. H.M.A. van den Berg w.g. J. van Dijk w.g. B. Touwen

14