Minnelijke procedure Vergoedingen Onroerende goederen Patrimoniumdiensten ten algemene Onderhandelingen Deposito- en Consignatiekas Privaat nut van openbaar belang Aankoopcomités Fietspaden onroerende Vonnis van inbezitstelling goederen Defederalisering Onteigening De Essentie Voorbereidende administratieve procedure Gewone gerechtelijke procedure Onteigeningsbesluit Openbaar domein Privaat domein van Patrimoniumdocumentatie Authentieke akten Buitenbezitstelling Spaarbekkens Openbaar onderzoek Rechtbank nutte Ronde punten Bedrijventerreinen D E ESSENTIE BOEK PATRIMONIUMDOCUMENTATIE IUMD MDOC OCUM TATI TIE3
D E ESSENTIE BOEK PATRIMONIUMDOCUMENTATIE IUMD MDOC OCUM TATI TIE3
Organigram De Administrateur-generaal Stafdiensten - Diensten van de Administrateur-generaal - Operationele Expertise & Ondersteuning - Operationele Coördinatie & Communicatie Administraties - Rechtszekerheid - Opmetingen & Waarderingen - Patrimoniumdiensten - Informatieverzameling & -uitwisseling Operationele Diensten
Inhoud Boek 3 5 Voorwoord 7 Het woord van de Administrateur 9 Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen 35 De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure Boek 4 53 De onteigeningsprocedure (vervolg) De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen 67 De scha ng van het goed Inleiding - De scha ngsmethode 71 De waardering van de vergoedingen Inleiding - Een geldelijke, voorafgaande en billijke vergoeding - De vergoedingen verschuldigd voor het eigendomsverlies - De vergoedingen verschuldigd voor aan de gebruikers berokkende stoornis - De vergoedingen verschuldigd aan tularissen van zakelijke rechten andere dan eigendom 95 Besluit 3
Stad Gent
Voorwoord Eind 2013 volgde ik Daniel De Brone op als hoofd van de Algemene Administra e van de Patrimoniumdocumenta e (AAPD). Een hele opdracht, gelet op de vele uitdagingen waarmee deze in verandering zijnde administra e te maken hee. De structuur van de AAPD werd in de loop van 2014 immers ingrijpend gewijzigd. Naast de kanteling van de ambtenaren in de nieuwe loopbanen van de FOD Financiën, vormen enerzijds de regionalisering van de Patrimoniumdiensten en van de Rechtszekerheid, en anderzijds de overdracht van de Niet-Fiscale Invordering naar de Algemene Administra e van de Inning en de Invordering, de belangrijkste assen van deze r evolu e. Dat vormt echter geen belemmering om de geschiedenis van de AAPD verder te behandelen in de Boeken De Essen e. De nummers 3 en 4 worden aan één van onze meest ondankbare en dikwijls slecht onthaalde opdrachten gewijd, nl. de onteigening ten algemene nu e. De slachtoffers ervan hebben ongetwijfeld heel wat redenen om dit te vrezen. Ze vergeten echter dat, voor de goede werking van de maatschappij waarin wij evolueren en voor het welzijn van iedereen, het algemeen nut, telkens wanneer het is gerechtvaardigd, primeert op de persoonlijke belangen. Op de volgende bladzijden zullen een aantal foto s u daarvan overtuigen en de beschrijving van de verschillende procedures zal u helpen om de legi miteit van onze stappen beter te begrijpen. De foto s illustreren sites die, allemaal, konden worden heringericht dankzij de medewerking van onze diensten. Veel leesplezier! Wouter De Ryck Administrateur-generaal Kluizendok te Gent 5
IIVQ / Tijmen Stam - Wikimedia Commons
Het woord van de Administrateur Deze brochure brengt een belangrijk deel van het werk van de aankoopcomités van onroerende goederen onder de aandacht. Zij worden dikwijls de notarissen van de Staat genoemd. Deze comités scha en de onroerende goederen, bieden ze te koop aan, onderhandelen, verlijden de authen eke aktes en voeren, indien nodig, de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Hun bekwaamheid, doorgaans erkend en gewaardeerd door de burgers en door de overheid, komt door hun exper se en door hun neutraliteit. Deze neutraliteit wordt overigens bekrach gd door de wetgever die hen uitdrukkelijk de rol van controleorgaan voor de prijs van bepaalde onroerende verrich ngen hee toevertrouwd. De meeste overheden moeten dan ook het visum krijgen van de comités wanneer zijzelf gronden bestemd voor economische ac viteiten, aankopen of verkopen. Zoals hun naam zou kunnen doen geloven, beperkt de exper se van de comités zich niet tot de aankoop van onroerende goederen voor openbare rechtspersonen. Zij betre de vervreemdingen in de ruime zin van het woord en dus ook de verkopen of de ves ging van zakelijke rechten op onroerende goederen. Bovendien mag een comité handelen als instrumenterende ambtenaar, de rol van juridisch adviseur uitoefenen of bemiddelen als overheden in conflict komen over hun onroerend vermogen. Binnen de Gewesten of binnen het enige federaal comité dat na implementa e van de zesde staatshervorming zal blijven bestaan, zullen de aankoopcomités ten dienste blijven staan van het algemeen belang en zullen zij de opdrachten die noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van het beleid van de verschillende besturen blijven vervullen, door deze correct en billijk te behandelen. Dominique Poiré-Jungers Administrateur van de Administra e van de Patrimoniumdiensten Metro Charleroi 7
Eliot Notredame - Wikimedia Commons
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen Het fiscale jargon omvat een groot aantal vrij angstaanjagende begrippen maar, omdat ze frequent aan bod komen in de briefwisseling en de aanslagbilje en van de FOD Financiën, klinken ze de burger vertrouwd in de oren. Geen angst meer voor belas ngen, onroerende voorheffing en andere BTW s! Maar terwijl de brave burger door die grote en kleine lasten niet meer onmiddellijk op stang wordt gejaagd, stuit hij op een obstakel van een andere orde: de onteigening. Begin alvast de rozenkrans te bidden want de openbare macht van de administra e klopt op de deur en wel op de deur die al niet meer van u is! Een bericht van onteigening is waarschijnlijk het slechtste nieuws dat een burger in de bus kan krijgen. Gevoelens van onrechtvaardigheid en vrees steken onmiddellijk de kop op, versterkt door het onbegrip voor het waarom en het hoe van een dergelijke beslissing. Nochtans gaat de administra e niet lichtzinnig tewerk. Ze moet de voorgenomen werkzaamheden openbaar maken, het openbaar belang van haar ac e aantonen en een rechtvaardige en billijke vergoeding betalen. Indien er geen minnelijke schikking kan worden getroffen, moet ze haar slag thuis halen via de rechtbank. En hoe wordt de Patrimoniumdocumenta e hierbij betrokken, zult u vragen? Welnu, de aankoopcomités van onroerende goederen behoren tot de Patrimoniumdiensten, één van de vier administra es die deel uitmaken van de Patrimoniumdocumenta e. Het zijn deze aankoopcomités die het onteigeningsproces uitvoeren. Boeken 3 en 4 beva en de essen e over wat de burger moet weten over de onteigening ook al hee hij er liever niets mee te maken. Leie te Kortrijk 9
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen De federale, Gewestelijke en lokale overheden zijn eigenaar van eigendommen die ze moeten beheren als een goede huisvader. Ze moeten deze onderhouden, herstellen maar ze kunnen deze ook verhuren of verkopen. Zoals elk roerend en onroerend patrimonium varieert het patrimonium van deze overheden volgens de vervreemdingen en verwervingen die noodzakelijk zijn bij de uitvoering van hun opdrachten of die geregeld worden door de wet. De vervreemdingen, anders gezegd de akten waarbij de overheden zich ontdoen van bepaalde goederen, groeperen in hoofdzaak de verkoop, de ruil en de ves ging van het recht van opstal en van het recht van erfpacht. Recht van opstal Tijdelijk zakelijk recht dat erin bestaat om - geheel of gedeeltelijk - gebouwen, werken of beplan ngen op, onder- of boven andermans grond te hebben. Recht van erfpacht Tijdelijk zakelijk recht dat er voor de tularis in bestaat om het volle genot te hebben van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort, op last om aan de eigenaar, als erkenning van zijn eigendom, een jaarlijkse vergoeding te betalen hetzij in geld, hetzij in natura. Guilleminswijk te Luik - Financietoren 11
TUC RAIL
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen (vervolg) - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen Er zijn verschillende manieren van verwerving. Zoals bijvoorbeeld de aankoop, de ruil, de opvordering van erfloze nalatenschappen, de inbezitneming van onbeheerde goederen en van de goederen die geen eigenaar hebben, de aanvaarding van schenkingen of legaten (dit gebeurt soms!) en tenslo e de onteigening ten algemene nu e: in deze bewoordingen gedefinieerd gaat het over de beroving, in het algemeen belang, van het eigendomsrecht en deze beroving is gedwongen, volledig, defini ef en onherroepelijk. De onteigening is onderworpen aan zeer strikte regels. Erfloze nalatenschap en onbeheerde nalatenschap Wanneer een persoon overlijdt zonder erfgenamen na te laten, wordt de nalatenschap erfloos genoemd en kan de Staat deze opvorderen. De Staat moet van de rechter van de Rechtbank van eerste aanleg een vonnis bekomen dat hem toelaat om bezit te nemen van de goederen van de nalatenschap. Indien dit het geval is, zal de Staat de successierechten betalen. Indien de Staat de nalatenschap niet opvordert, wordt de nalatenschap onbeheerd genoemd. Er wordt door de rechter een curator aangesteld om de goederen te verkopen en de schulden te betalen. Onbeheerd goed en goed dat geen eigenaar hee Wanneer een goed, zonder gekende eigenaar, meer dan 30 jaar achtergelaten is, wordt gezegd dat het goed onbeheerd is en geen eigenaar hee. In dat geval voorziet het Burgerlijk Wetboek dat het goed aan de Staat toekomt. Ondergrondse doorgang en overdekte sleuf te Watermaal-Bosvoorde (GEN-project) 13
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen Iedereen beschouwt het eigendomsrecht als een fundamentele vrijheid. De Verklaring van de Rechten van de Mens en van de Burger beves gt dat het een heilig en onschendbaar recht is, dat aan niemand kan ontnomen worden. Nochtans was er in het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en Fundamentele Vrijheden, alsook in de Belgische Grondwet, voorzien dat een eigenaar van zijn eigendom kan worden ontzet indien het algemeen belang, we elijk vastgesteld, dit vereist. Men mag echter de opvordering en de onteigening niet met elkaar verwarren. De opvordering is een uitzonderlijke maatregel die, in bepaalde gevallen, toelaat aan de overheid om de eigendom op te eisen van bepaalde roerende en onroerende goederen omwille van een dwingende reden van algemeen welzijn. Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn voor uitvindingsoctrooien die van belang kunnen zijn voor Defensie, of voor voertuigen voor militair transport in oorlogs jd. De burgerlijke opvorderingen kunnen ook de mogelijkheid bieden om de essen ële diensten voor de bevolking in vredes jd te verzekeren; bijvoorbeeld in geval van een epidemie kan de overheid gronden, infrastructuur, voertuigen of ander materiaal opeisen dat noodzakelijk is voor medische interven es. De opvordering betekent niet al jd het defini- eve eigendomsverlies van de opgeëiste goederen: ze kan ook beperkt worden tot een jdelijke ontneming van het gebruik ervan. Ze kan ook gebeuren mits de betaling van een vergoeding, maar dat is niet al jd het geval. Indien er een vergoeding wordt betaald, is deze niet voorafgaandelijk zoals bij de onteigeningen. Stadsboulevard te Marche-en-Famenne 15
TUC RAIL
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut (vervolg) - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen De onteigening geldt enkel voor onroerende goederen - grond, gebouw of ondergrond - en is slechts toegelaten volgens de voorwaarden vastgesteld door de Grondwet. Ze kan enkel voorkomen in de door wet bepaalde gevallen en voorziet in een billijke, geldelijke en een voorafgaande vergoeding bij de buitenbezitstelling van de onteigende. Het belangrijkste is dat de onteigening het openbaar nut aantoont. Er is een openbaar nut wanneer de onteigening voordelig is voor de samenleving in het algemeen, ongeacht of het voordeel ervan slechts beperkt wordt tot een bepaald gebied of zelfs tot één bepaalde persoon. Het begrip openbaar nut is restric ever dan dit van het algemeen of openbaar belang. Er wordt herhaald dat het algemeen belang zo nodig voorgaat op het privaat belang en daarbij moet worden benadrukt dat de Raad van State, de Vrederechter of de Rechtbank van eerste aanleg zullen nagaan of het openbaar nut aanwezig is en of er een redelijk verband bestaat tussen het gebruikte middel en het gestelde doel. Oorspronkelijk bedacht als een middel om het openbaar domein uit te breiden, is het begrip openbaar nut me er jd geëvolueerd en dient dan ook ruimer geïnterpreteerd te worden dan het zuivere begrip openbaar gebruik. Terwijl het openbaar nut zonder problemen kan worden verondersteld wanneer het te onteigenen goed bestemd is om door de gemeenschap te worden gebruikt, kan de onteigening van een goed, bestemd tot het gebruik van het privaat domein van de openbare Overheid, eigenaardig lijken, ook al wordt hetzelfde doel nagestreefd. Irisviaduct te Haren 17
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut (vervolg) - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen En bovenop de gevallen waarbij het openbaar nut bewezen of manifest is aangezien het zich verhoudt tot de aard zelf van de voorziene werken tot bestemming van het goed tot het gebruik van het publiek in het algemeen of tot een openbare dienst, hee de ingeroepen oorzaak van openbaar nut zich vrij snel uitgebreid tot een privaat nut van openbaar belang om te beantwoorden aan de maatschappelijke evolu e. Maar een wet moet dit privaat nut van openbaar belang bekendmaken. Enkel de wetgever kan oordelen over het feit dat de gedwongen verkoop rechtstreeks ten voordele is van een par culier en dat aan het openbaar nut wordt voldaan door het gebruik dat van het onteigende goed zal worden gemaakt. De wet moet de rechtsgeldigheid erkennen, de oriënta e bepalen en het toepassingsgebied a akenen van de opva ngen die verband houden met de maatschappelijke evolu e. Hierbij enkele voorbeelden van openbaar nut of van algemeen belang die algemeen aanvaard worden: de aanleg van fietspaden, de heraanleg van gevaarlijke kruispunten en ronde punten, de bouw van een gevangenis of van een crematorium, diverse projecten voor het lee aar maken en verbeteren van een wijk, de aanleg van spaarbekkens, de aanleg van een viaduct en van het GEN, de aanpassing van een sta on zoals dat van Luik Guillemins of... de aanleg van een stedelijke moestuin! Stadsmoestuin te Brussel 19
Romaine - Wikimedia Commons
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut (vervolg) - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen De onteigening voor het aanleggen van bedrijventerreinen is daarentegen een voorbeeld van een zaak van een privaat nut van openbaar belang. De aanleg van deze zones is een Gewestelijke bevoegdheid en de Gewestelijke wetgeving laat een onteigening toe van goederen die uitgerust moeten worden met de nodige nutsvoorzieningen om ter beschikking gesteld te worden van privé-bedrijven. De openbare macht onteigent de gronden en voorziet ze van de nodige infrastructuur zoals wegen, rioleringswerken, elektriciteit, enz. Deze gronden worden daarna verkocht aan privé-bedrijven die bepaalde engagementen moeten nakomen inzake de ontplooiing van bedrijventerreinen, inzake het creëren van werkgelegenheid, enz. In de Waalse regionale wetgeving bestaat er een ander voorbeeld van een privaat nut van openbaar belang. Dit is ondermeer het geval wanneer zij aan bepaalde openbare overheden toestaat om de nodige gronden te onteigenen voor de uitbreiding van steengroeven. Eenmaal onteigend worden deze gronden ter beschikking gesteld van privé-uitbaters van steengroeven. Steengroeve te Bitsingen 21
TUC RAIL
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen De Staat, de Gemeenschappen en de Gewesten, de Provincies, de Steden, de Gemeenten en de Intercommunales zijn de belangrijkste openbare machten die onteigenen. Bovendien kunnen bepaalde vennootschappen en bepaalde publiekrechtelijke organismen ook onteigenen, bijvoorbeeld de Waalse Huisves ngsmaatschappij, de Vlaamse Landmaatschappij en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. Een we elijke bepaling moet hen echter deze bevoegdheid toekennen. En wie kan er onteigend worden? De privé-personen en de publieke rechtspersonen, maar voor deze laatste alleen voor wat de goederen van hun privaat domein betre aangezien de goederen van het openbaar domein niet kunnen onteigend worden. Openbaar domein of privaat domein? Het openbaar domein omvat de goederen die bestemd zijn tot het gebruik door allen of voor de werking van een openbare dienst, zoals de wegen, de administra eve gebouwen en hun materiaal of meubilair, enz. Het privaat domein omvat de andere goederen die toebehoren aan de openbare overheden. Het is dat patrimonium dat in dit boekdeel besproken wordt. Het beheer van deze goederen, wanneer ze toebehoren aan de federale Overheid, wordt verzekerd door de Administra e van de Patrimoniumdiensten, een administra e binnen de Algemene Administra e van de Patrimoniumdocumenta e van de FOD Financiën. Spooraanleg in Liefkenshoektunnels, Antwerpen 23
Kévin Manand - IDELUX AIVE-Groep
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen Situa e tot eind 2014 Om zijn taken te kunnen volbrengen beschikken de Patrimoniumdiensten over ongeveer 300 ambtenaren verdeeld over de volgende diensten: - 1 Fin Shop te Brussel en 4 domeinkantoren (2 in Vlaanderen en 2 in Wallonië) die zich bezighouden met de verkoop, de vernie ging en de recyclage van roerende goederen; - 1 FinDomImmo dat bevoegd is voor het financiële- en juridische beheer van onroerende goederen; - 1 kantoor SHAPE Domeinen dat zich bezighoudt met de huur, het onderhoud en de heropbouw van de woongelegenheden SHAPE; - 14 aankoopcomités waarvan de commissarissen belast zijn met de verwerving en vervreemding van onroerende goederen; het zijn de aankoopcomités die de onteigeningen uitvoeren. Vóór de totstandkoming van de zesde staatshervorming, hield de territoriale verdeling van de 14 aankoopcomités min of meer rekening met de provinciegrenzen als volgt: - 7 aankoopcomités in het Vlaamse Gewest: Antwerpen, Brugge, Kortrijk, Hasselt, Mechelen en Gent (deze laatste stad is de zetel van twee aankoopcomités); - 5 aankoopcomités in Wallonië: Charleroi, Luik, Bergen, Namen en Neufchâteau; - 2 aankoopcomités in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: het aankoopcomité Brussel 1 is opgesplitst in twee antennes respec evelijk bevoegd voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en voor de provincie Waals Brabant; het aankoopcomité Brussel 2 is bevoegd voor de provincie Vlaams Brabant. Ardennees Boscentrum te Gouvy 25
Stijn Bollaert
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? (vervolg) - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen Toekoms ge situa e In 2015 zal de zesde staatshervorming, waarbij beslist werd tot de defederalisering van de aankoopcomités, in werking treden. De aankoopcomités zullen de federale administra e verlaten om af te hangen van de drie Gewesten van het land. Ze zullen niet meer bevoegd zijn voor de opdrachten die zij uitvoerden voor de federale Overheid en ieder Gewest zal de comités volgens zijn eigen manier organiseren. Er zal een federaal aankoopcomité worden opgericht om uitsluitend de opdrachten uit te voeren die noodzakelijk zijn voor de federale Staat en voor de federale publieke organismen zoals de NMBS of Infrabel. Deze federale opdrachten betreffen de goederen die kunnen gelegen zijn in het Vlaamse Gewest, in Wallonië of in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Naast dit federaal aankoopcomité, FinDomImmo, Fin Shop Brussel en de SHAPE-Domeinen, zullen de toekoms ge Patrimoniumdiensten beschikken over: - 1 Fin Shop in Vlaanderen; - 1 Fin Shop in Wallonië; - 1 team voor de behandeling van de erfloze nalatenschappen; - 1 geïntegreerd, polyvalent Duitstalig team voor de hiervoor vermelde opdrachten maar dan enkel voor goederen die zich bevinden op het grondgebied van de Duitstalige Gemeenschap. Joods museum voor deportatie en verzet te Mechelen 27
IPALLE
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen De aankoopcomités onteigenen in naam en voor rekening van de overheden die de bevoegdheid hebben om te onteigenen krachtens federale we en, ordonnan es en Gewestelijke decreten. Waar de federale overheid verplicht is om de uitvoering van zijn onteigeningen toe te vertrouwen aan de aankoopcomités, geldt dit niet voor de niet-federale overheden. Maar de Gemeenschappen, de Gewesten en de organismen die ervan a angen, alsook alle andere overheden, vennootschappen of organismen gemach gd om te onteigenen, zoals de Gemeenten en de Intercommunales, kunnen, indien zij het wensen, beroep doen op de aankoopcomités om hen te vertegenwoordigen in een onteigeningsprocedure. Het was de bedoeling van de wetgever dat de verschuldigde vergoedingen aan de onteigenden op een coherente, rechtvaardige en gelijke manier kunnen vastgesteld worden, ondanks de overvloed van onteigenende besturen ontstaan naar aanleiding van de eerste staatshervormingen, en in het bijzonder deze van 1970, van 1980 en van 1988-89. Deze door de wet voorbehouden bevoegdheid spoort de niet-federale overheden aan om hun onroerend goed poli ek te voeren in func e van het algemeen belang. De bevoegdheid van de aankoopcomités om te handelen in naam en voor rekening van de Gemeenschappen en de Gewesten en de organismen die ervan a angen, berust op een samenwerkingsakkoord afgesloten tussen deze overheden en de federale Staat. Dit samenwerkingsakkoord, dat dateert van 5 maart 1985, werd omgezet in een federale, Gemeenschaps- en Gewestelijke wetgeving die, in onderling overleg, de bevoegdheden van de aankoopcomités regelt. Afvalwatercollector te Warchin 29
TUC RAIL
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen (vervolg) Laten we niet vergeten dat de Gewesten, de Gemeenschappen, de Provincies, de Gemeenten, de O.C.M.W. s, de Intercommunales en alle niet-federale organismen, die mogen onteigenen, we elijk niet verplicht zijn om een beroep te doen op de aankoopcomités voor de realisa e van hun onroerend patrimonium opera es. Toch werd steeds de samenwerking met de comités verkozen, gelet op hun grote ervaring in deze materie. Elk aankoopcomité is bevoegd voor een bepaalde geografische zone, maar de commissarissen kunnen door een administra eve beslissing aangeduid worden om op te treden in heel het land mits naleving van de heersende taalwe en. De akten opgemaakt door de aankoopcomités zijn authen eke akten wanneer de comités handelen als orgaan van de Staat of als mandataris van een andere openbare macht of van een organisme dat gemach gd is om te onteigenen. Men spreekt daarom van authen eke administra eve akten. Spoorbypass te Mechelen 31
TUC RAIL
Algemeenheden Inleiding - Een goed beheer van de bezi ngen - Het openbaar nut - Wie mag onteigenen en wie mag onteigend worden? - Wie doet wat? - De bevoegdheden van de aankoopcomités van onroerende goederen (vervolg) Inderdaad, de ambtenaar van het aankoopcomité die een aankoopakte verlijdt, handelt als mandataris, anders gezegd, als vertegenwoordiger van de onteigenende macht en niet alleen als instrumenterende ambtenaar. Hetzelfde geldt ook wanneer de ambtenaar van het aankoopcomité een verkoopakte verlijdt van een goed van het privaat domein van een openbare persoon. Dat is wat hem onderscheidt van een notaris, wiens opdracht erin bestaat om, in de hoedanigheid van derde, een overeenkomst te acteren die gesloten is door de par jen die voor hem verschijnen. De Administra e legt haar ambtenaren de verplich ng op om het formalisme na te leven dat door de wet wordt opgelegd voor de opmaak van de notariële akten, en verplicht hen om, in elke akte, de we elijke basis te vermelden van hun bevoegdheid om een akte te verlijden onder de vorm van een authen eke administra eve akte. Aanleg van twee nieuwe bruggen voor het GEN-project te Anderlecht 33
Agentschap Wegen en Verkeer
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen De impact van een onteigening is aanzienlijk. De wetgever hee een nauwkeurige procedure willen uitwerken om onder meer de rechten van de onteigende eigenaars te beschermen en van iedereen die schade lijdt door de onteigening, in het bijzonder voor wat betre de vergoeding waarop men recht hee. De onteigeningsprocedure wordt voorafgegaan door een voorbereidende administra- eve procedure. De onteigening kan geregeld worden door een minnelijk akkoord tussen de onteigenende macht en ieder van de personen die vergoed moet worden voor de schade die zij ondervindt door de onteigening. In meer dan 95 % van de gevallen wordt de onteigening minnelijk geregeld door het afsluiten van een akte waarbij de onteigende eigenaar aanvaardt om zijn goed over te dragen aan de onteigenaar tegen de betaling van een vergoeding. Op dezelfde manier worden in de meerderheid van de gevallen de onteigeningen geregeld door het sluiten van een minnelijk akkoord dat zich vertaalt in de ondertekening van een afzonderlijke akte die het bedrag van de vergoedingen vastlegt dat toekomt aan de gebruiker van het goed, bijvoorbeeld de huurder. Bij gebrek aan deze minnelijke akkoorden is de onteigenaar gedwongen om via gerechtelijke weg te onteigenen. Hij zal dus een beroep moeten doen hetzij op de gewone onteigeningsprocedure hetzij op de procedure bij hoogdringendheid wanneer de verwezenlijking van de werken hem verplicht om onmiddellijk bezit te nemen van de goederen. Balkonrotonde te Brugge 35
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen De Patrimoniumdiensten nemen niet deel aan de voorbereidende administra eve fase. Treden hier alleen op: de openbare overheden, voor wie de aankoopcomités later het onroerend goed zullen verwerven, hun voogdijoverheid en de gemeenten waar de goederen gelegen zijn. Het zijn deze openbare overheden die bepalen en beslissen welke werken van openbaar nut noodzakelijk zijn en die oordelen over de noodzaak om te onteigenen voor de uitvoering van deze werken. De voorbereidende administra eve procedure hee tot doel dat de bevoegde overheid een onteigeningsbesluit ondertekent en dit vereist in de meeste gevallen een openbaar onderzoek dat aan het nemen van het onteigeningsbesluit voorafgaat. Dit gebeurt in drie fasen: Fase 1 De onteigenende macht beslist tot het openbaar nut van de onteigening door middel van een besluit (koninklijk besluit wanneer het gaat over de federale Staat of een federaal orgaan of een Besluit van een Gewest- of Gemeenschapsminister in de andere gevallen) na een openbaar onderzoek, gebaseerd op de plannen, die de details weergeven van de geplande werken, en op het percelenplan. Dit voorafgaand onderzoek is nochtans niet nodig wanneer de te onteigenen goederen vastgelegd werden door een wet, decreet of een ordonnan e. Crematorium te Court-Saint-Étienne 37
Regie der Gebouwen
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure (vervolg) - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Fase 2 Fase 3 Het onteigeningsontwerp en het plan worden ter inzage voorgelegd aan het publiek. Bovendien worden de eigenaars van de innemingen nl. van de gebouwen of van de gronden die binnen de perimeter vallen van de te onteigenen zones, schri elijk op de hoogte gebracht, individueel en op hun woonplaats, van de neerlegging van het project. Ze worden verzocht om, in voorkomend geval, de huurder, gebruiker of uitbater van het goed op de hoogte te brengen van de onteigening. Iedere belanghebbende persoon, alsook de niet-onteigende buurtbewoners, kunnen een bezwaarschri indienen of hun opmerkingen meedelen. De bezwaarschri en en de opmerkingen, waarop de onteigenende macht moet antwoorden, worden opgenomen in een proces-verbaal. Het project kan gewijzigd worden. De plannen van de werken worden vervolgens defini- ef opgesteld en het onteigeningsbesluit wordt ter ondertekening voorgelegd aan de Koning of aan de bevoegde minister. Indien een nieuw plan vereist is, moet de onteigenende macht een nieuw openbaar onderzoek instellen en de administra eve fase vanaf de tweede stap overdoen. Het onteigeningsbesluit moet al jd het openbaar nut van de onteigening verantwoorden. Het wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. Site van de gevangenis van Haren 39
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Het aankoopcomité komt pas tussen wanneer ze de opdracht hee gekregen om de goederen te verwerven. De onteigenende macht overhandigt hiervoor het onteigeningsbesluit aan het aankoopcomité. Wanneer de onteigening wordt toevertrouwd aan het aankoopcomité, zal de bevoegde ambtenaar, de commissaris, de kredieten ramen waarover de onteigenaar moet beschikken om de onteigening te kunnen verwezenlijken. Hij controleert de iden teit van de eigenaars en van de gebruikers en stelt de vergoeding vast die zal voorgesteld worden aan elke rechthebbende. Onder deze rechthebbenden komen ook de tularissen voor van een zakelijk recht op het goed - andere dan de eigenaars - zoals bijvoorbeeld de vruchtgebruikers. Daarna kunnen de onderhandelingen starten. Indien de eigenaars, de gebruikers en alle andere betrokken derden, die recht hebben op een vergoeding, het voorstel aanvaarden, is er geen verdere procedure meer nodig. Indien men niet tot een akkoord komt, start de onteigenende macht de gerechtelijke procedure. De onteigening kan zelfs minnelijk worden afgesloten met sommige rechthebbenden (bijvoorbeeld de huurder) terwijl een gerechtelijke procedure dient opgestart te worden tegen anderen (bijvoorbeeld de eigenaar). Geluidsscherm te Ottignies-Louvain-la-Neuve 41
TUC RAIL
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Indien de eigenaars, de tularissen van een ander zakelijk recht op het goed en de betrokken derden geen minnelijk akkoord kunnen treffen met de onteigenaar, dient deze laatste een onteigeningsbesluit te nemen en de onteigening in te leiden voor de Rechtbank. Het onteigeningsbesluit dient de gekozen procedure te vermelden en moet, in voorkomend geval, de keuze voor de procedure bij hoogdringendheid verantwoorden. Het is de onteigenaar die de zaak aanhangig moet maken bij de Rechtbank. De Rechtbank gaat na of de vordering regelma g werd ingesteld en of de administra eve formaliteiten zijn nageleefd. De gewone gerechtelijke procedure omvat 4 stappen: Stap 1 De onteigenaar legt het onteigeningsbesluit, het administra ef dossier, het plan van de werken en van de te onteigenen percelen neer op de griffie van de Rechtbank van eerste aanleg van het grondgebied waar de goederen zijn gelegen; deze Rechtbank is samengesteld uit drie rechters. De eigenaars en de betrokken vruchtgebruikers worden gedagvaard voor de Rechtbank die nagaat of alle door de wet voorgeschreven formaliteiten zijn nageleefd en spreekt zich uit over de we elijkheid van de onteigening. Deze Rechtbank onderzoekt ook het openbaar nut van de onteigening. De eigenaar en de vruchtgebruiker zijn we elijk verplicht om de huurders en de andere betrokken derden op de hoogte te brengen van het opstarten van de gerechtelijke procedure. Indien zij dit niet doen en indien door dit verzuim deze betrokken derden niet tussenkomen in de aanleg en hierdoor hun vergoeding niet ontvangen, zullen enkel de eigenaar en de vruchtgebruiker tegenover hen deze vergoeding verschuldigd zijn. Indien de rechter beslist dat de onteigening we elijk is, spreekt hij een vonnis uit, waarbij de eigendom van het goed overgaat van de onteigende naar de onteigenaar. De onteigende behoudt echter het genot van het onteigende goed tot Eén van de twee geboorde tunnels onder Brussels Airport voor het Diabolo-project 43
JL DERU / photo-daylight.com
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure (vervolg) - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Stap 1 vervolg Stap 2 Stap 3 de betaling van de vergoedingen. Hij kan bijvoorbeeld het goed blijven bewonen of de opbrengsten ervan ontvangen maar hij kan het niet verkopen of bezwaren met een hypotheek. De hypotheekbewaarder schrij het vonnis over in zijn registers. Vanaf dan is de eigendoms tel van de onteigenaar tegenstelbaar aan derden. De onteigende kan ondertussen beroep aantekenen bij het Hof van beroep tegen het vonnis uitgesproken door de Rechtbank van eerste aanleg. Indien daarentegen de rechter beslist dat de onteigening niet we elijk is, spreekt hij een vonnis uit in die zin. Op dat ogenblik kan de procedure afgesloten worden, maar de onteigenaar kan ook hoger beroep instellen. In de veronderstelling dat de onteigening we elijk is bevonden, kan de Rechtbank van eerste aanleg onmiddellijk het bedrag van de vergoedingen bepalen dat aan ieder toekomt. Indien hij echter niet over alle noodzakelijke gegevens beschikt om dit te doen, stelt hij een college aan van drie deskundigen om het te onteigenen goed te scha en (de venale waarde) en de andere vergoedingen vast te stellen. Deze deskundigen gaan op plaatsbezoek in aanwezigheid van één van de rechters die door de Rechtbank is aangeduid, zij ontvangen de documenten van het onteigenende macht en geven hiervan een kopij af aan de onteigende. Deze hee vervolgens der g dagen jd om zijn eigen stukken neer te leggen. De onteigenaar en de onteigende hebben vervolgens, eerst de ene dan de andere, vij ien dagen jd om hierop te antwoorden. De deskundigen leggen hun verslag neer binnen de veer g dagen die volgen na de laatste uitwisseling van de nota s tussen de par jen. Deze termijn kan verlengd worden met een nieuwe termijn van niet langer dan veer g dagen. Opgelet, de Rechtbank is niet verplicht het verslag van de deskundigen te volgen. Luik Airport 45
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
De onteigeningsprocedure Inleiding - De voorbereidende administra eve procedure - De minnelijke procedure en de onderhandelingen - De gewone gerechtelijke procedure (vervolg) - De procedure bij hoogdringendheid - Het plaatsbezoek - Het provisioneel vonnis - Het voorlopig vonnis - De herzieningsprocedure van de vergoedingen Stap 4 Vij ien dagen na neerlegging van het deskundigenverslag, hoort de Rechtbank de par jen en binnen de acht dagen bepaalt ze de onteigeningsvergoeding. Beide par jen kunnen tegen dit vonnis in beroep gaan. Het is pas na consigna e van de vergoedingen bij Deposito- en Consigna ekas dat de onteigenaar bezit kan nemen van het goed. Inderdaad, de wet bepaalt dat de betaling van de vergoedingen gebeurt via de consigna e bij de Deposito-en Consigna ekas, op naam van de onteigende. Het betre hier een bescherming toegekend aan de rechten van de hypothecaire en bevoorrechte schuldeisers, die het onteigende goed als zekerheid zouden kunnen hebben voor hun schuldvordering, want de gerechtelijke onteigening hee tot gevolg dat het goed wordt bevrijd van alle hypothecaire- of bevoorrechte lasten die het goed zouden kunnen bezwaren. De wet voorziet ook dat de rechten van deze schuldeisers worden overgedragen op de onteigeningsvergoeding. Om zijn onteigeningsvergoeding in ontvangst te nemen bij de Deposito-en Consigna ekas, dient de onteigende hetzij een a est voor te leggen van de hypotheekbewaarder dat vaststelt dat de onteigende goederen vrij zijn van alle hypothecaire en bevoorrechte lasten, hetzij het bewijs dat de hypothecaire of bevoorrechte schuldeisers bereid zijn om handlich ng te geven voor de genomen hypothecaire inschrijvingen. Van zijn kant kan de onteigenaar pas bezit nemen van het goed nadat hij het consigna ebewijs van de vergoeding hee overgemaakt aan de rechter. De rechter zal vervolgens een vonnis van inbezitstelling uitspreken dat uitvoerbaar blij, zelfs indien de onteigende of de onteigenaar beroep hebben aangetekend tegen het vonnis dat de onteigeningsvergoeding hee bepaald. Deurganckdok, haven van Antwerpen 47
Voltooide afdrukken in december 2014 bij Fedopress Verantwoordelijke uitgever: Wouter De Ryck, Administrateur-generaal Wettelijk depot D/2014/8901/2
Federale Overheidsdienst FINANCIËN DE ESSENTIE BOEK 3 ALGEMENE ADMINISTRATIE VAN DE PATRIMONIUMDOCUMENTATIE North Galaxy - Toren B 8 ste verdieping - Koning Albert II-laan 33 bus 50 1030 BRUSSEL Tel. 0257 658 53 - comcel.patdoc@min in.fed.be