VVJ Actualiteitendag Vastgoedrecht 2015 ONDERDEEL ACTUALITEITEN HUURRECHT DOOR MR. M.F.A. Evers I FAILLISSEMENT EN HUUR 1. Wettelijke regeling Art. 39 Fw.: in geval van faillissement van de huurder kan zowel huurder als verhuurder de huur doen eindigen met een opzegtermijn van maximaal 3 maanden. In geval van surséance geldt dat alleen huurder dit kan doen, met medewerking van de bewindvoerder (art. 238 Fw). HR 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:42 Art. 39 Fw. geldt ook voor de huur van roerende zaken. Art. 37 Fw. ziet op wederkerige overeenkomsten die ten tijde van de faillietverklaring zowel door de schuldenaar als door zijn wederpartij nog niet geheel zijn nagekomen. In zo n geval verliest de curator zijn recht op nakoming als hij zich niet binnen een hem daartoe door de wederpartij gestelde redelijke termijn bereid verklaart de overeenkomst gestand te doen. Er is discussie over de vraag of deze bepaling ook van toepassing is als de verhuurder failliet is. 2. Faillissement huurder; aansprakelijkheid huurderving / zekerheden HR 28 november 1929, NJ 1930, 668 De opzegging ex art. 39 Fw leidt tot een regelmatige beëindiging van de huur die niet tot schadevergoeding verplicht. HR 13 mei 2005, NJ 2005, 406 BaByXL Buitengerechtelijke ontbinding huur roerende zaken door verhuurder tijdens surseance o.g.v. contractuele bepaling waarbij verhuurder ook o.g.v. contractuele bepaling aanspraak maakt op schadevergoeding (gederfde huurpenningen). De strekking van art 238 Fw ontneemt verhuurder niet het recht op contractuele ontbinding tijdens surseance. De vordering tot schadevergoeding kan worden geverifieerd. HR 14 januari 2011, WR 2011, 44; NJ 2011, 114; m.nt van Schilfgaarde (Aukema q.q./uni- Invest) Beëindiging van de huur door curator ogv art. 39 Fw. geeft verhuurder geen aanspraak op schadevergoeding jegens huurder. Ook niet via derde (in dit geval bank via bankgarantie) als die 3 e regres heeft op de boedel. In het arrest Aukema q.q./uni-invest is beslist dat een opzegging op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is die jegens de faillissementsboedel geen recht doet ontstaan op schadevergoeding wegens gemis van de huur die
verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens dat artikel kan worden opgezegd, ook niet ingeval deze schadevergoeding contractueel is bedongen. HR 15 november 2013, NJ 2014, 68 m.nt van Schilfgaarde (Nieuwburen/Romania Beheer) De in het arrest Aukema q.q. vs. Uni-Invest bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. Er is geen reden om een contractueel schadebeding ook nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van art. 39 Fw. De opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw laat de rechtsgeldigheid van het hier bedoelde contractuele beding dus onverlet, maar de daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder. Indien, zoals in deze zaak, een derde de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw dus geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen. Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt eveneens dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder. HR 22 november 2013, NJ 2014, 69 m.nt van Schilfgaarde (TEP /curatoren Autodrôme Holding) Ook op de huurovereenkomst tussen TEP en Autodrôme Holding B.V. is hetgeen in het arrest Aukema q.q./uni-invest is beslist, van toepassing. Daaraan doen niet af de door het onderdeel aangevoerde omstandigheden dat de huurovereenkomst onderdeel uitmaakt van een sale-and-lease-backtransactie en dat een dergelijke transactie bij uitstek wordt gebruikt om nieuwe financiering aan te trekken. 3. Faillissement huurder; oplevering HR 18 juni 2004, NJ 2004, 617 m.nt van Schilfgaarde (Van Galen q.q./circle Vastgoed) In geval van opzegging ex art. 39 FW door de curator ontstaat de ontruimingsverplichting door het handelen van de curator en is dat dus een boedelschuld. Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 28 september 1990, NJ 1991, 305 en in zijn arrest van 12 november 1993, NJ 1994, 229, moet een verplichting die is ontstaan als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling als boedelschuld worden aangemerkt. Dit wordt niet anders doordat de desbetreffende verplichting mede haar grond vindt in een al voor de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding. Voor heroverweging van deze oordelen ziet de Hoge Raad geen aanleiding. HR 19 april 2013, NJ 2013, 291 m.nt Verstijlen; WR 2013, 66 m.nt Six-Hummel (Koot Beheer/Tideman q.q.) In het stelsel van de Faillissementswet past niet dat, indien de curator in het belang van de boedel de huur beëindigt, de schadevergoedingsverplichting die in verband met de huurbeëindiging ontstaat, een boedelschuld is op de enkele grond dat zij is ontstaan als gevolg van een rechtshandeling en dus door toedoen van de curator. Daarmee zou een uitzondering worden gemaakt op de hoofdregel dat indien de curator in het belang van de boedel geen uitvoering geeft aan een door de gefailleerde voor de
faillietverklaring aangegane overeenkomst, slechts een concurrente vordering voor de wederpartij resteert, en op het aan die regel ten grondslag liggende beginsel van de gelijkheid van schuldeisers. Op grond van de Faillissementswet zijn boedelschulden slechts die schulden die een onmiddellijke aanspraak geven jegens de faillissementsboedel hetzij ingevolge de wet, hetzij omdat zij door de curator in zijn hoedanigheid zijn aangegaan, hetzij omdat zij een gevolg zijn van een handelen van de curator in strijd met een door hem in zijn hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting. Vorderingen die voortvloeien uit een reeds ten tijde van de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding met de schuldenaar en die geen boedelschuld opleveren op de hiervoor vermelde gronden, behoren tot de vorderingen op de schuldenaar, met het oog op de voldoening waarvan de vereffening van de boedel plaatsvindt, ook als ze pas tijdens het faillissement ontstaan. 4. Faillissement verhuurder HR 3 november 2006, NJ 2007/155 m.nt van Schilfgaarde (Nebula) HR overweegt dat economisch eigenaar Walton als gevolg van het faillissement van de juridisch eigenaar Nebula haar gebruiksrecht m.b.t. het pand niet langer aan de curator van Nebula kan tegenwerpen en dat Walton daardoor ook niet meer aan haar een derde partij een aan de curator tegen te werpen gebruiksrecht kon verschaffen. HR 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1681 (ABN AMRO/Berzona) NJ 2014, 407 m.nt Verstijlen; WR 2014, 133 Ingeval de huurder ten tijde van de aanvraag van het faillissement van verhuurder in het genot is van het gehuurde, is de curator van verhuurder niet bevoegd dat genot te beëindigen als de huurovereenkomst nog loopt en levert de vordering van huurder tot het verschaffen van huurgenot geen vordering op die in het faillissement ter verificatie kan worden ingediend. Die vordering kan daarom niet dienen als steunvordering.
II HUURBEEINDIGING 1. WO 33018 Initiatief wetsvoorstel dat o.a. voorziet in het beperken van het begrip "duurzaam gebruik" in art. 7: 296 lid 2 BW door daaronder niet lager te verstaan renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Renovatie zou dan nog slechts via de belangenafweging (en dus pas na 10 jaar) tot huurbeëindiging kunnen leiden. Behandeling ligt stil sedert december 2012. HR 16 maart 2012, WR 2012, 40, Yacoubi / Lieven de Key 81 RO arrest. Huydecoper adviseert in zijn conclusie niet te anticiperen op WO 33018.. Hof Arnhem-Leeuwarden 24 september 2013, WR 2014, 22; ECLI:NL:GHARL:2013:7058 Het hof oordeelt dat geen aanleiding bestaat de zaak in anticipatie op het aannemen van initiatief wetsvoorstel 33 018 aan te houden. 2. Criterium Herenhuisarrest HR 26 maart 2010, Herenhuisarrest NJ 2010, 190, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 Woonruimte: Het enkele feit dat verhuurder wil renoveren kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde i.v.m. renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. HR 14 februari 2014, ALOG/Ultimo ECLI:NL:HR:2014:338, WR 2014, 58, TvHB 2014, 6, NJ 2014, 397 m.nt. Huydecoper Herenhuisarrest is niet van toepassing op 290-bedrijfsruimte Bij verhuur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik niet snel worden gehonoreerd, en geldt de strenge maatstaf van tenminste een structurele wanverhouding tussen uitgaven en inkomsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij m.n. bedrijfseconomische belangen van huurder en verhuurder spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan niet worden gevergd dat hij de huur voortzet als dit na renovatie zou leiden tot een niet kostendekkende exploitatie. 3. Wachttijd drie jaar HR 24 september 2010, Toko Mitra ECLI:NL:HR:2010:BM9758, NJ 2010,649, WR 2011,3
De wachttijd van drie jaar geldt niet geldt bij opzegging o.g.v. belangenafweging, ook niet als de opzegging materieel gestoeld is op dringend eigen gebruik. Voorts geldt de wachttijd alleen bij opzegging o.g.v. dringend eigen gebruik na 5 jaar (dus niet na 10 jaar). HR 25 april 2014, Aldi / Kroon Supermarkt ECLI:NL:HR:2014:1018. WR 2014, 85, Conclusie Wissink ECLI:NL:PHR:2014:240 81 RO arrest, Hof Den Bosch 19 maart 2013, WR 2013, 74, LJN:BZ5078, ECLI:NN:GHSHE:2013:2206 Wissink concludeert dat de regel van Toko Mitra niet moet worden heroverwogen. Ook voor onderscheid tussen 5 + 5 jaar en direct 10 jaar (waarbij in het laatste geval de wachttijd wel zou gelden) is volgens Wissink geen grond. 4. Vereisten opzegging Hof Amsterdam 24 december 2013, WR 2014, 112, m. nt. Schouten De beëindigingsvordering van verhuurder op grond van dringend duurzaam eigen gebruik wordt afgewezen omdat er onvoldoende verband is tussen de situatie zoals die is ten tijde van het appel en de feitelijke grondslag zoals opgenomen in de opzeggingsbrief. Zie conclusie Huydecoper bij HR 13 juni 2008, WR 2008, 94 To / Wong. Ktr. Utrecht 5 november 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 Opzegging waarbij opzeggingsgronden wel zijn vermeld maar niet uitgebreid feitelijk zijn toegelicht is niet nietig. 5. Vaststellen beëindigingsdatum Hof Arnhem-Leeuwarden, 24 december 2013, WR 2014, 72 m.nt. Evers Betreft beëindiging huur woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Het hof sluit niet uit dat de ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden en stelt om die reden voor dat geval zelf een in de toekomst gelegen datum voor het einde van de huur en voor de ontruiming vast. Voor het geval de ontruiming al wel heeft plaatsgevonden, gaat het hof uit van de door de kantonrechter vastgestelde beëindigingsdatum. 6. Dringend eigen gebruik / belangenafweging Alri / Cainco Ktr. Amsterdam 27 november 2012, WR 2013, 36, ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 Ktr. verwerpt vordering tot beëindiging op grond van dringend eigen gebruik én belangenafweging. Hof Amsterdam, 5 november 2013, WR 2014, 38 ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 Hof wijst toe op basis van belangenafweging Hof Amsterdam 26 augustus 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:3546 toekenning art. 7:297 vergoeding onder voorwaarden.
Theeboom / Hoogenbosch Ktr. Amsterdam, 27 november 2012, WR 2013, 35, ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7825 Ktr. wijst vordering tot beëindiging toe o.g.v. dringend eigen gebruik. Hof Amsterdam 10 juni 2014, WR 2014, 127, ECLI:NL:GHAMS:2014:2274 Hof wijst vordering toe o.g.v. belangenafweging. Ktr. Amsterdam, 27 augustus 2013, Gemeente Amsterdam / Febo WR 2014, 11, ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 Ktr. stelt dat hij gebonden is aan "rangorde opzeggingsgronden" Ktr. Amsterdam 4 december 2013, ASR / Paradigit Retail, WR 2014, 40, Ktr. wijst vordering tot beëindiging toe o.g.v. dringend eigen gebruik. Daaraan wordt de opschortende voorwaarde verbonden dat verhuurster over een omgevingsvergunning zal beschikken. Ktr. Rotterdam 20 september 2013, Restore / Donner, WR 2014, 66 De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een beëindiging wegens dringend eigen gebruik in die zin dat er sprake is van een renovatie welke zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden uitgevoerd. Ook de belangenafweging valt in het voordeel van huurder uit. Montecorona Ktr. Amsterdam 9 april 2013, WR 2014, 113 Opzegging wegens primair dringend eigen gebruik (renovatie), subsidiair slecht huurders gedrag en meer subsidiair algemene belangenafweging. Ktr. wijst af op grond van dringend eigen gebruik. Ktr. Amsterdam 21 januari 2014, WR 2014, 114 m.nt. Schouten Ook de opzeggingsgrond slechte bedrijfsvoering wordt afgewezen. Belangenafweging valt in het voordeel van verhuurder uit. Nu huurder zijn onderneming in een b.v. heeft ingebracht en die besloten vennootschap, niet zijnde een bevoegdelijk onderhuurder, de kosten van verhuizing en inrichting zal maken, komt aan huurder geen vergoeding ex art. 7:297 toe. Rb. Oost-Brabant (Ktr. Eindhoven) 13 juni 2013, NS / Derias WR 2013, 128, ECLI:NL:RBOBR:2013:CA3292 Hof 's-hertogenbosch 18 november 2014, ECLI:NL:GHSHE: 2014:4741 Ktr. wijst vordering tot beëindiging toe op grond van dringend eigen gebruik bestaande uit renovatie gevolgd door (commerciële) exploitatie door eigen Retailbedrijf BV. Hof wijst grieven tegen huurbeëindiging af in tussenarrest (verwijzing naar rol m.b.t. art. 7:297). HR 18 januari 2013, Paviljoen de Skeeve Skaes / Stichting IJscomplex Jaap Eden LJN BY2580, WR 2013, 41 81 RO arrest. Huurder stelde dat niet was voldaan aan het criterium persoonlijk omdat niet de verhuurder het gehuurde zou gaan exploiteren maar een vennootschap waarvan verhuurder enig aandeelhouder was. Het Hof oordeelde dat wel sprake was van persoonlijk gebruik: De inkomsten uit de exploitatie zouden als dividend aan de stichting ten goede komen Stichting zou als enig aandeelhouder het beleid kunnen bepalen.
Zie Conclusie A-G voor overzicht jurisprudentie "persoonlijk" gebruik, m.n. in concernverhoudingen. Hof Den Bosch 19 maart 2013 Kroon/Aldi, LJN BZ5078, WR 2013, 74, m.nt. Tuinman Verhuurster wil verhuurde supermarktruimte zelf als supermarkt in gebruik nemen. Hof wijst vordering tot beëindiging toe o.g.v. dringend eigen gebruik. Het hof stelt een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast onder voorwaarden. 7. Bestemmingsplan Rb. Amsterdam 27 augustus 2013, Gemeente Amsterdam / Febo WR 2014, 11, ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 Vordering tot beëindiging wordt afgewezen o.g.v. dringend eigen gebruik (in verband met voorgenomen uitgifte in erfpacht aan ontwikkelaar) maar toegewezen o.g.v. realiseren bestemmingsplan. 8. Art. 7: 299 Hof Den Bosch 10 juli 2014, Prg 2014, 259 In procedure tot beëindiging op de voet van art. 7:299 lid 3 vastgesteld bedrag levert nog geen executoriale titel op. 9. Art. 7:309 Hof Arnhem-Leeuwarden 9 september 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:7009 Verloop van 23 jaar tussen eigendomsverkrijging en beoogde afbraak; geen aanspraak op volledige schadevergoeding ex art. 7:309, maar aanspraak beperkt tot de 297-vergoeding. Zie ook Ktr. 's-gravenhage 10 mei 2012, WR 2013,43 m.nt. J.Heikens
III VARIA 1. Afwijkende bedingen Ktr. Haarlem 28 maart 2013, WR 2013, 144 De beschikkingen waarin de afwijkende bedingen zijn goedgekeurd hebben kracht en gezag van gewijsde. Zij zijn onaantastbaar en bindend voor partijen. Een ander standpunt zou in strijd zijn met de rechtszekerheid. Stern / Gulf Hof Amsterdam, 5 juni 2012, WR 2013, 50, m.nt. Vrolijk, ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ0439 Hoge Raad 9 augustus 2013, WR 2013, 133, m.nt. Heikens, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 Huurder beroept zich op vernietigbaarheid van niet goedgekeurd afwijkend beding. Het hof stelt dat de verjaringstermijn van drie jaar aanvangt op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan, en dat dit is wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan. HR: dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond op grond van art. 7:291 lid 1 BW de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan, kan niet worden aangenomen. Rb Midden-Nederland, 25 oktober 2013, WR 2014, 27 De kantonrechter Alkmaar oordeelt dat in de concrete omstandigheden van dit geval de verjaringstermijn voor een beroep door huurder op vernietiging van het afwijkend huurprijsbeding is aangevangen bij het sluiten van de huurovereenkomst. 2. Kwalificatie Vliegveld Valkenburg Hof Den Haag 16 april 2013 ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950 WR 2013, 111, HR 11 april 2014 WR 2014, 84, NJ 2014, 438 m.nt. Huydecoper ECLI:NL:HR:2014:899, Conclusie Wissink ECLI:NL:PHR:2014:43 Voor de definitie van "gebouwde onroerende zaak" knoopt het hof aan bij het art. 1 lid 3 onder c Huurwet. HR zoekt aansluiting bij art. 1 aanhef en onder c Woningwet: onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.