HOE DUUR IS GOEDKOOP?

HOE DUUR IS GOEDKOOP? Onderzoek naar de woonwensen van bewoners/eigenaren van goedkope koopwoningen in Oldambt en Pekela Auteurs: Drs. Femke Adriaans Ir. Gerard Heins

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010-282 50 50 sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk. 2

Hoe duur is goedkoop? INHOUDSOPGAVE Samenvatting...5 1. Inleiding...7 2. De context...9 2.1 Woningmarktontwikkeling Oost Groningen...9 2.2 Woningmarkt onderzoek Oldambt...11 2.3 Conclusies voor de goedkope koop...13 3. Het onderzoek...15 3.1 Aanpak...15 3.2 Respons...15 4. De uitkomsten...17 4.1 Kenmerken van de bewoners van goedkope koopwoningen...17 4.1.1 Leeftijd en grootte van het huishouden...17 4.1.2 Inkomen...19 4.1.3 Bron van inkomsten...20 4.2 Huidige woonsituatie...22 4.2.1 Kenmerken goedkope koop Oldambt en Pekela...23 4.2.2 Huidig woningtype...24 4.2.3 Beoordeling leefbaarheid wijk of buurt...25 4.3 Verhuisgeneigdheid...25 4.4 Verhuisredenen...28 4.5 Woonwensen...31 4.5.1 Woningtype...31 4.5.2 Huur of koop...33 4.5.3 Binding aan de eigen woonplaats...34 4.5.4 Geschiktheid voor ouderen...35 4.5.5 Relatie met woonwens...37 4.6 Eigen investeringen...38 4.7 Verkoopstrategieën van bewoners...38 4.8 Verwachtingen en suggesties van bewoners...39 5. Conclusies...41 Bijlage 1: Vragenlijst schriftelijke enquête...43 Bijlage 2: Vragenlijst mondelinge interviews...51 Bijlage 3: Uitkomsten Mondelinge interviews per gemeente...55 3

4

Hoe duur is goedkoop? SAMENVATTING De regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking als gevolg van vergrijzing. Dit leidt tot een afname van het inwonertal. Ook in de samenstelling van de bevolking verandert veel wat invloed heeft op de woningmarkt. Er ontstaan overschotten, vooral in de huursector en de goedkope koopsector (tot 150.000,-). In de goedkope koopsector in de gemeenten in Noordoost Groningen staan nu al veel woningen lang te koop. De vraag die in dit onderzoek centraal staat is om welke bewoners het gaat. Zijn het vooral oudere bewoners die lang in de woning gewoond hebben en nu een woning zoeken die geschikt is voor de oude dag? Gaat het om financieel kwetsbare groepen, mensen met een laag inkomen of afhankelijk van werkeloosheidsof arbeidsongeschiktheidsuitkering? Het onderzoek is gedaan in de gemeenten Winschoten, Reiderland, Scheemda en Pekela in de maanden mei en juni 2007. Op basis van een selectie uit het OZB-bestand van alle koopwoningen onder de 150.000 zijn 6.401 adressen aangeschreven: 1.362 huishoudens hebben gereageerd. De respons was representatief voor wat betreft de verdeling over de gemeenten en de bouwperiode van de woningen. Aan de bewoners zijn vragen gesteld over de huidige woonsituatie, persoonlijke kenmerken. Aan de verhuisgeneigde bewoners zijn vragen gesteld over de verhuisredenen, de woonwensen, het budget en de verkoopstrategie. Naast een schriftelijke enquête zijn 72 huishoudens in deze vier gemeenten mondeling geïnterviewd, waarbij een nadere toelichting is gevraagd op de in de schriftelijke enquête gegeven antwoorden. Uit het onderzoek blijkt dat de bewoners overwegend van middelbare of gevorderde leeftijd (senioren) zijn. De groep middelbare gezinnen is groot, maar de helft van de bewoners is 55plus en dat is ouder dan gemiddeld. Het woningbestand van de goedkope koop dateert voor 90% van voor 1980. Veel bewoners wonen lang in de woning. Uit het onderzoek komen indicaties dat een groot deel van de bewoners van 55plus tot een kwetsbare groep behoort. Bijna 45 % is arbeidsongeschikt of werkeloos. Van de mensen tussen 55 en 65 jaar wil 10% nog naar een vrijstaande woning verhuizen en 40% naar een appartement met lift verhuizen. De belangrijkste reden om te willen verhuizen zijn zorgen over (afnemende) gezondheid. Tegenover de minder verhuisgeneigde groep vijftigers en vroege zestigers staat de groep tussen 25 tot 35 jaar die juist meer dan gemiddeld verhuisgeneigd is. 45% van de bewoners van deze leeftijd wil binnen 2 jaar verhuizen. Deze groep woont nu vaak in een tussenwoning en wil overwegend een (half) vrijstaande woning en is bereid tot 50.000 eigen vermogen in de nieuwe woning te steken. De reden om te verhuizen is bij de helft van deze mensen gelegen in ontevredenheid over de huidige woning. Dat is meer dan bij andere leeftijdgroepen onder de bewoners, die vaker economische redenen of gezondheid als verhuisreden geven. Deze jongere huishoudens, van wie het merendeel bestaat uit twee personen, ziet de goedkope woning meer als opstap naar een volgende koopwoning, ongeveer even vaak in de eigen buurt als elders. Men is hier nog niet zo gebonden en stelt eisen aan de woning, mede doordat in deze groep ook hogere inkomens voorkomen zullen die ook vaak realistisch zijn. Binnen de goedkope koop tekent zich daarmee enigszins het beeld af van een tweedeling. Enerzijds jonge huishoudens die snel weer verhuizen, naar een grotere en duurdere woning, vaak in een andere plaats en 5

anderzijds bewoners met minder financiële draagkracht, die in de woning blijven wonen totdat de gezondheid eisen gaat stellen. De woonwens van oudere bewoners richt zich vooral op appartementen met lift in de goedkope huur. De kansen op de woningmarkt van deze in omvang toenemende groep oudere bewoners lijken af te nemen. 6

Hoe duur is goedkoop? 1. INLEIDING In deze rapportage zijn de resultaten beschreven van een onderzoek onder de bewoners van de goedkope koopwoningen in Oost Groningen. Het onderzoek is gedaan in de gemeenten Winschoten, Reiderland, Scheemda en Pekela in de maanden mei en juni 2007. Op basis van een selectie uit het OZB-bestand van alle koopwoningen onder de 150.000 zijn 6.401 adressen aangeschreven: 1.362 huishoudens hebben gereageerd. Met dit onderzoek worden de kenmerken en de woonwensen van de verhuisgeneigde bewoners van goedkope koopwoningen in beeld gebracht. Het onderzoek is uitgevoerd door Heins Advies te Leeuwarden onder begeleiding van een werkgroep, waarin opdrachtgevers en andere betrokken partijen zitting hadden, zoals de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda, Winschoten, de woningcorporatie Acantus, de Provincie Groningen en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting. In hoofdstuk 2 worden deze achtergronden en uitgangspunten beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de aanpak van het onderzoek en de representativiteit behandeld. Deze resultaten zijn per onderwerp beschreven in hoofdstuk 4. Achtereenvolgens komen de kenmerken van de bewoners, de huidige woonsituatie, de verhuisgeneigdheid en verhuisreden, de woonwensen, het budget en het vertrouwen in de verkoopbaarheid van de woning aan de orde. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn in het laatste hoofdstuk de conclusies opgesomd. 7

8

Hoe duur is goedkoop? 2. DE CONTEXT De regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking. Door de perifere ligging is er al jaren een vertrekoverschot wat zorgt voor een beperkte druk op de woningmarkt. De vergrijzing heeft hier sneller dan in de rest van Nederland op de ontwikkeling van het inwonertal effect gehad. De bevolking zal in de komende 25 jaar afnemen met circa 10 %, vooral als gevolg van vergrijzing. De vergrijzende bevolking genereert ook een grote behoefte aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. De woningmarkt is sterk in beweging waardoor krimp volop in de belangstelling staat van de diverse overheden en de woningbouwcorporaties in de regio. Er is in de afgelopen jaren het nodige onderzoek naar de regionale woningmarkt gedaan. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten en conclusies weergegeven, die voor dit onderzoek relevant zijn. De eerste paragraaf gaat in op het onderzoek Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen, hoe gaan we om met krimp. Dit onderzoek is in november 2006 door ABF Research verricht in opdracht van het Overleg Wonen werkgebied Acantus. Het tweede deel van dit hoofdstuk gaat in op het Woningmarktonderzoek Oldambt: onderzoek en advies wat door bureau Companen is uitgevoerd in oktober 2006. Beide onderzoeken leiden tot de conclusie dat meer aandacht voor de goedkope koopsector dringend gewenst is, omdat hier de meeste overschotten zullen gaan ontstaan. 2.1 Woningmarktontwikkeling Oost Groningen In opdracht van het informele Overleg Wonen werkgebied Acantus (Bellingwedde, Delfzijl, Scheemda, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten, Pekela, Reiderland, Menterwolde) heeft ABF Research onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio s Oost Groningen en Delfzijl. Op basis van de te verwachten woningbehoefte is een consument gericht bouwprogramma herleid. Dit bouwprogramma is vergeleken met de werkelijke bouwplannen in de regio, die veel omvangrijker zijn. Hieronder worden de belangrijkste uitkomsten weergegeven. Afname inwonertal op termijn als gevolg van vergrijzing ABF maakt voor de raming van de kwalitatieve woningbehoefte gebruik van de Primos prognose van 2005. Volgens Primos 2005 neemt het inwonertal in de regio tot 2030 behoorlijk af met 10.000 inwoners in de regio Oost Groningen en 7.000 in de regio Delfzijl, vooral als gevolg van de vergrijzing. Verwacht wordt dat het binnenlandse migratiesaldo de komende 15 jaar nog licht positief zal blijven. Het buitenlandse migratiesaldo is al positief en stijgt in de periode 2004-2030 verder. Het geringe positieve migratiesaldo zal echter onvoldoende zijn om het dalende geboortecijfer op te vangen.. Kenmerken bewoner: grijzer en rijker Het aantal huishoudens in Oost Groningen blijft in de periode 2004-2030 ondanks de negatieve ontwikkeling van het inwonertal ongeveer stabiel, als gevolg van de positieve migratie en de individualisering. Tussen 2004 9

en 2030 verandert de samenstelling van de huishoudens door ontgroening en vergrijzing wel. Er treedt een verschuiving op. Het aantal huishoudens tussen 65 jaar en 74 neemt tussen 2005 en 2015 toe met circa 30%. Deze groep groeit na 2015 niet meer zo sterk, maar nog wel met 10% tot 2030. Het aantal huishoudens van 75 en ouder stijgt tot 2015 met circa 20%. Na 2015 bereikt de vergrijzingsgolf het hoogtepunt. In die periode bereiken de babyboomers de hoogste leeftijdklasse van 75 jaar en ouder, die dan toeneemt met nog eens 30%.Tussen 2005 en 2015 neemt het aantal dertigers af met bijna 10%. De ontgroening zet na 2015 door in het dalend aantal veertigers. De inkomensontwikkeling laat een afname van het aantal huishoudens met een beperkt inkomen zien, en een toename van het aantal huishoudens met een inkomen van meer dan 19.000. De verdeling van huishoudentypen blijft tot 2015 vrij lang stabiel, daarna neemt het aantal alleenstaanden toe en het aantal gezinnen met kind in ongeveer gelijke mate af. Effect op de woningmarkt De totale woningbehoefte blijft ongeveer gelijk. Tussen 2005 en 2015 neemt de behoefte aan goedkope en middeldure huurwoningen af. De behoefte aan dure huurwoningen neemt iets toe. Er is een groeiende behoefte aan koopwoningen en woningen met zorg. Relevant voor dit onderzoek is dat ABF Research de behoefte aan goedkope koopwoningen in de periode tot 2030 raamt op circa 1800, vooral in centrum dorpse milieus. Deze milieus komen meer in trek Dorpse milieus met minder voorzieningen moeten wat aan positie inleveren. De woningbehoefte neemt hier als geheel af, vooral veroorzaakt door een afname van de behoefte aan goedkope en middeldure huur. Aan goedkope koopwoningen blijft tot 2015 nog behoefte, evenals aan wonen met zorg en dure koop. Na 2015 stagneert de behoefte aan goedkope koop in dorpse milieus en resteert hier vooral een behoefte aan verzorgd wonen. In landelijk perifere milieus neemt de behoefte aan gewonen woningen in koop- en huursector af en is vooral behoefte aan wonen met zorg Landelijk bereikbare milieus zijn in trek. Dit is het enige woonmilieu waar aan alle woningtypen een behoefte blijft bestaan en waar voor de lange termijn zelfs een toenemende behoefte is aan goedkope koop. Ter illustratie is de verdeling naar woonmilieus voor de gemeenten die meedoen aan het huidige onderzoek naar de woonwensen van eigenaren van goedkope koopwoningen in onderstaande figuur opgenomen. Figuur 1: Ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal x 1000), Oost Groningen en Delfzijl e.o., Bron ABF,2006 2005-2015 2015/2030 10

Hoe duur is goedkoop? Volgens de indeling van ABF komen landelijk bereikbare milieus in Oldambt en Pekela niet voor, wel dorpse en landelijk perifere milieus. Binnen Oldambt en Pekela wordt alleen Winschoten als centrum dorps aangemerkt. In landelijk perifere woonmilieus krijgen op termijn te maken met afnemende woningbehoefte in alle segmenten, behalve verzorgd wonen en dure huur. Tot 2015 is er nog wel een licht stijgende behoefte aan goedkope koop. Overigens wil een toenemende behoefte niet zeggen dat er ook een tekort is. In de volgende paragraaf zal dit blijken voor de goedkope koopwoningen. Als geheel neemt de behoefte aan wonen met zorg in de beide regio s tot 2030 toe met 800 woningen. Strategie voor afstemming vraag en aanbod Op basis van de Primos prognose zouden er in de periode tussen 2005 en 2015 ongeveer 3400 nieuwe woningen in de regio Oost Groningen en Delfzijl e.o. kunnen worden gebouwd en tegelijk 2700 gesloopt en 3800 huurwoningen verkocht (toename 700 woningen). In dit programma is er dus sprake van drie onderdelen van de strategie om vraag en aanbod op de woningmarkt af te stemmen, namelijk nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Voor het onderzoek naar de goedkope koop is de relatie tussen verkoop van huurwoningen en de goedkope koop relevant. Volgens het ABF zet de verkoop van huurwoningen de markt voor goedkope koopwoningen verder onder druk. De goedkope koopvoorraad neemt toe door verkoop van huurwoningen, waardoor de problematiek van de goedkope koopwoningen in omvang toeneemt. In werkelijkheid zijn er voor de regio Oost Groningen-Delfzijl plannen die leiden tot een veel omvangrijker toename van de woningvoorraad met 5000 woningen tot 2015. Het ABF verwacht negatieve gevolgen voor landelijk perifere en dorpse milieus. Een scenario kan zijn dat hier alleen nog voor zorgbehoefte hoeft te worden gebouwd en dat veel in de goedkope en middeldure koop gesloopt zou moeten worden. Voornamelijk gewone eengezinskoopwoningen zullen in dorpse en landelijk perifere milieus steeds moeilijker verkocht kunnen worden. In dit scenario kan de regio met een leegstand van 7% te maken krijgen. 2.2 Woningmarkt onderzoek Oldambt Door bureau Companen is in oktober 2006 een woningmarkt onderzoek voor het Oldambt verricht in opdracht van Acantus/SGBA/Provincie Groningen, de gemeenten Scheemda, Reiderland en Winschoten. Dit onderzoek is meer toegespitst op drie van de vier 1 gemeenten die ook in het voorliggend onderzoek naar de woonwensen van bewoners van goedkope koop zijn onderzocht. Het onderzoek van Companen is gericht op de hele woningvoorraad en dient als referentie voor de uitkomsten van het onderzoek naar de goedkope sector. Afnemende woningbehoefte In Reiderland en Winschoten is de krimp al begonnen en leidt ook tot een negatieve woningbehoefte. Scheemda is wat bevolkingssamenstelling jonger en dat blijkt ook uit de ontwikkeling van het inwonertal en woningopbouw. 1 Alhoewel de gemeente Pekela in het onderzoek van Companen niet is meegenomen, wordt wel verondersteld dat de conclusies hier vergelijkbaar zijn. 11

Kenmerken bewoners De perifere gebieden zoals Reiderland, de buitenwijken van Winschoten en de buitenkernen van Scheemda ontgroenen en vergrijzen sterker dan in de (centrum)dorpen. Dit komt omdat de dorpen een opvangfunctie voor de regio hebben. Een algemene trend in Nederland is de welvaarstijging, die ook inde toekomst nog zal doorzetten bij zowel jonge huishoudens (o.a. door de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen) als bij senioren (beter pensioen, koopwoning, vaak hypotheekvrij). Overschotten op de woningmarkt Op grond van de doelgroepenontwikkeling voor de lange termijn en de woonwensen zijn de verwachte fricties door Companen in beeld gebracht. Companen heeft daarbij wat specifieker naar de verschillen tussen woningsegmenten gekeken. Daaruit blijkt net als in het ABF onderzoek een fors toekomstig overschot aan ongelijkvloerse huurwoningen. Voor de koopwoningen blijkt ook hier een fors overschot aan goedkope rijwoningen (goedkoper dan 150.000), vooral in de buitenwijken van Winschoten, Scheemda en Reiderland. In Winschoten-centrum speelt dit nauwelijks. Deze uitkomsten in het Companen-onderzoek wat betreft Winschoten-centrum strookt met de uitkomsten van het ABFonderzoek waarin een behoefte aan goedkope koopwoningen in centrumdorpse milieus werd geraamd (zie vorige paragraaf). Voor rijwoningen tot 215.000,- en goedkope twee-onder-één-kapwoningen (tot 150.000) worden ook overschotten verwacht. Voor vrijstaande woningen tussen 150.000 en 215.000 wordt ook een overschot verwacht, dat wellicht te maken heeft met het bouwjaar van deze woningen en mogelijk met achterstallig onderhoud. Tekorten op de woningmarkt De tekorten bevinden zich vooral bij de twee-onder-één-kapwoningen tussen 150.000 en 215.000 en (in mindere mate) de duurdere twee-onder-één-kapwoningen. In het segment vrijstaand is het tekort erg beperkt, zowel bij de vrijstaande woningen goedkoper dan 150.000 en de vrijstaande woningen duurder dan 215.000. Nultreden woningen vormen het gros van het tekort. Daarbij is vooral in de goedkope en middeldure huursector een tekort en in de dure koop. Nuances per deelgebied Per deelgebied worden in het rapport van Companen een aantal nuances gemaakt. Reiderland Met uitzondering van nultredenwoningen is in alle marktsegmenten het risico van een te groot aanbod. Een uitzondering is de groep dorpsgebonden senioren die in Reiderland een nultredenwoning vraagt. Volgens de enquête van Companen zou de komende 14 jaar in dit segment ruim 150 huurwoningen moeten worden toegevoegd. Scheemda/kern Hier is de markt redelijk in evenwicht. Er is beperkt behoefte aan toevoeging van nultredenwoningen (250) en duurdere koopwoningen (75) 12

Hoe duur is goedkoop? Scheemda- buitendorpen In de buitenkernen is beperkt behoefte aan nultredenwoningen (75) en duurdere koopwoningen (2^1 kap en vrijstaand 150) Winschoten-centrum In Winschoten centrum wordt tot 2020 alleen een toevoeging van 100 nultredenwoningen geraamd. Winschoten-overig In de buitenwijken van Winschoten zijn veel potentiële overschotten in de huursector, en in de koopsector aan rijwoningen en goedkope appartementen. Tekorten zijn er in de nultredenwoningen (huur) en meer luxe koopwoningen (2^1kap). Strategie voor afstemming vraag en aanbod Het Companen rapport beschrijft een genuanceerde strategie om tot een betere afstemming tussen aanbod en vraag te komen. De kwalitatieve fricties worden volgens dit onderzoek het best aangepakt door een combinatie van: - Transformatie van rijtjeswoningen door sloop/nieuwbouw, opplussen en verbouw tot tweekappers en of gelijkvloerse woningen. - Transformatie van eenvoudige koopwoningen, waarbij de aandacht wordt gevestigd op de eigendomsverhouding en slecht onderhoud, maar ook de risico s van verpaupering, en verschuiven van de vraag uit de huursector waardoor de opgave nog groter wordt. - Forse toevoeging nultrede woningen (1000 tot 2020). - Toevoeging luxe koopwoningen: 650 tot 2020 in de Blauwe Stad (bestaande plannen). - Wonen met zorg; deconcentratie van woonzorg aanbod. Per deelgebied liggen er verschillende accenten. Reiderland en de buitenwijken van Winschoten hebben de grootste kwalitatieve fricties. De belangrijkste opgave die hieruit volgt is door transformatie van woonmilieus nieuwe woongebieden te ontwerpen. Door onttrekking van woonmilieus die hun aantrekkingskracht verliezen en vervanging door ruime en luxe (recreatieve) woonmilieus en anderzijds meer servicegericht woonmilieus. 2.3 Conclusies voor de goedkope koop Op grond van beide regionale onderzoeken kunnen de volgende conclusies getrokken worden. De krimp heeft in deze regio veel gevolgen voor de woningmarkt en vooral in de goedkope koop- en de huursector. Tegelijkertijd zien we dat de behoefte aan wonen met zorg toeneemt. Deze ontwikkeling heeft een groot effect op de kwalitatieve woningvraag en stelt de regio voor een transformatie opgave, die vooral in de huursector en goedkope koopsector zal moeten plaatsvinden. Ondanks de krimp wordt ook voor deze regio een welvaartsstijging verwacht die mogelijkheden biedt voor een kwaliteitsslag. De woningen die straks teveel blijken te zijn kunnen wellicht omgevormd worden, maar ook de waardering van de woonomgeving kan een aanknopingspunt zijn voor nieuwe woonmilieus. 13

Lange tijd was verkoop van huurwoningen een van de strategieën voor corporaties om vraag en aanbod meer met elkaar in evenwicht te brengen. De onderzoeken van ABF Research en Companen laten zien dat verkoop van huurwoningen vooral invloed heeft op de goedkope koop sector. In het krimpscenario leidt verkoop van huurwoningen vooral in de landelijke perifere woonmilieus ertoe dat de goedkope koopsector op de lange termijn verder onder druk komt te staan. Het is de vraag welke oplossingen hiervoor gevonden kunnen worden. Van belang is daarbij dat de behoefte aan (particuliere) goedkope koop vooral in centrum dorps milieus tot 2015 nog wel toeneemt (ABF, 2006, figuur 1). Het is de vraag naar werk type goedkope koopwoningen behoefte is. Ook relevant is de verwachting van het ABF dat er vooral in centrum dorpse milieus ook na 2015 nog behoefte is aan goedkope koopwoningen maar dat dan in dorpse en landelijk perifere woonmilieus in toenemende mate een overaanbod wordt verwacht. Redenen genoeg voor nader onderzoek naar de goedkope koopsector in Oldambt en Pekela, waar overheersend dorpse en landelijk perifere woonmilieus zijn. De vraag die opkomt, is hoe de eigenaren van goedkope koopwoningen zelf hun situatie beoordelen. Is er in deze sector inderdaad een grote verhuisbehoefte en voldoen deze woningen niet meer aan de wensen? Zijn de woningen naar de mening van de eigenaren geschikt voor aanpassingen en hoe kijken bewoners aan tegen de gewildheid van de woning op de markt? 14

Hoe duur is goedkoop? 3. HET ONDERZOEK In de eerste paragraaf is de onderzoeksaanpak beschreven. De tweede paragraaf beschrijft de respons en de representativiteit. 3.1 Aanpak Het onderzoek vond plaats in de maanden mei en juni 2007. De adressen van de woningen met een WOZwaarde tot en met 150.000 euro zijn uit het OZB-bestand (Wet onroerende Zaak) van de deelnemende gemeenten gefilterd. We hebben de grens van de goedkope koop bij 150.000 gelegd. Hierbij wordt aangesloten op de grensstelling van de onderzoeken van Companen en ABF. Dit leverde een selectie op van 6.401 adressen: de populatie. Deze mensen kregen een brief waarin werd gevraagd om medewerking te verlenen aan het onderzoek en een vragenlijst. In Bijlage 1 is de vragenlijst opgenomen. In de enquête ligt de nadruk op de kenmerken en woonwensen van mensen die geneigd zijn om binnen 2 jaar te verhuizen. Aan deze mensen zijn ook vragen gesteld over de verwachtingen over de verkoopbaarheid van de woning. In de enquête konden de huiseigenaren aangeven of men mee wilde werken aan een mondeling interview. Hieraan hebben 72 mensen 2 meegewerkt: In Winschoten 27, in Pekela 25, in Scheemda 13 en in Reiderland 7. Deze mensen zijn in juni en juli geïnterviewd door medewerkers van Heins Advies en ambtenaren van de gemeenten en de Provincie Groningen. Het gaat bij de mondelinge enquête natuurlijk niet om een representatieve steekproef, maar om een kwalitatieve verdieping van de antwoorden. De uitkomsten van die gesprekken zijn aan de schriftelijke beantwoording toegevoegd en spelen vooral een rol bij de analyse van de uitkomsten. Deze vragenlijst is in de Bijlage 2 opgenomen. 3.2 Respons Van het aantal van 6.401 adressen in de populatie hebben 1.362 mensen, cq huishoudens de schriftelijke enquête teruggestuurd. Deze respons is gemiddeld 21% en is gelijk verdeeld over de gemeenten. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven. 2 Er hadden zich via de schriftelijke enquête 133 mensen opgegeven, uiteindelijk is het gelukt met 72 een afspraak te maken, de overigen waren of toch niet bereid een gesprek aan te gaan of konden telefonisch niet bereikt worden om een afspraak te maken 15

Tabel!1.!Verdeling!populatie!en!respons!naar!gemeente! Populatie Respons Gemeente huishoudens abs perc Pekela 1714 359 21% Reiderland 943 193 20% Scheemda 1182 265 22% Winschoten 2562 545 21% Totaal 6401 1362 21% Aan de bewoners is gevraagd of zij aan wilden geven in welke bouwperiode de woning gebouwd was. Aangenomen dat deze antwoorden correct zijn is de verdeling van de respons vergeleken met die van de populatie. Zoals blijkt uit tabel 2 geeft de respons een goede afspiegeling van de opbouw van de woningvoorraad in bouwperiodes. De woningen die gebouwd zijn tussen 1961 en 1980 komen iets meer voor onder de respondenten en die van voor de oorlog iets minder. Tabel!2.!Verdelingen!populatie!en!respons!naar!bouwperiode! Bouwperiode Populatie Respons Voor 1945 38% 33% 1946 1960 15% 13% 1961 1980 41% 44% 1981 2000 6% 7% Vanaf 2001 1% 1% Weet ik niet 3% Totaal 100% 100% Gemeten naar de geografische spreiding over de gemeenten en de bouwperiode is de respons van de schriftelijke enquête representatief te noemen. De procentuele afwijkingen tussen beide verdelingen van de respons en de gehele populatie zijn klein. 16

Hoe duur is goedkoop? 4. DE UITKOMSTEN In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van het onderzoek over de responsgroep van 1348 mensen beschreven. De antwoorden op de schriftelijke en mondelinge enquête zijn beschreven en geanalyseerd. De enquêtevragen zijn afgeleid van de volgende onderzoeksvragen. Deze vragen zijn erop gericht meer inzicht te krijgen in de woonwensen van eigenaren in de goedkope sector in de gemeenten Pekela en Oldambt. Dit is uitgesplitst in de volgende onderzoeksvragen:! Wat zijn de kenmerken van bewoners van goedkope koopwoningen?! Wat is de huidige woonsituatie?! Hoe beoordeelt men de leefbaarheid van de eigen buurt of wijk?! Hoe groot is de verhuisgeneigdheid?! Wat zijn de woonwensen en redenen om te verhuizen?! Wat zijn de verwachtingen ten aanzien van de verkoopbaarheid?! Wat is de financiële draagkracht van de bewoners en hoe wil men de toekomstig gewenste woning financieren? 4.1 Kenmerken van de bewoners van goedkope koopwoningen De woonwensen van mensen veranderen vaak met de levensfase waarin men verkeert. Leeftijd, inkomen en omvang van het huishouden zijn belangrijke indicatoren voor de keuzes die mensen maken op de woningmarkt. In deze paragraaf worden de bewoners van de goedkope koopwoningen gekenschetst. De veronderstelling is dat het hier zou gaan over voornamelijk oudere bewoners met lage inkomens, die allang in hun woning wonen en aan het eind van hun wooncarrière zijn. 4.1.1 Leeftijd en grootte van het huishouden Veel van de huishoudens in de goedkope koop zijn klein en op leeftijd. De leeftijdverdeling en huishoudenomvang zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Hieruit blijkt dat gezinnen van middelbare leeftijd de grootste subgroep vormen, maar ook dat de groep kleine seniorenhuishoudens omvangrijk is. Jongeren tot 25 jaar komen weinig voor. Dit is grotendeels te verklaren uit het feit dat veel jongeren, als starters op de woningmarkt, meestal een woning huren. Jonge huishoudens van 25 tot 35 vormen 15% van de bewoners. Van deze groep heeft bijna 60% een 1 of 2-persoonshuishouden. Senioren vanaf 55 jaar vormen samen circa 45% van de bewoners, opgebouwd uit 22% mensen tussen 55 en 65 jaar, 15% mensen tussen 65 en 75 en 7% van 75 jaar of ouder. In de groep 55 tot 65 jaar komen bij 15% nog huishoudens van meer dan 3 personen voor, 85% bestaat uit een of tweepersoonshuishoudens. Het aandeel kleine huishoudens loopt op tot bijna 100% vanaf 65 jaar. Tussen 65 en 75 jaar is nog maar een kwart alleenstaand, vanaf 75 is dit aantal opgelopen tot de helft. Onder de bewoners van de goedkope koopwoningen 17

is de groep 35 tot 55 jarigen het grootst met 37%. In deze groep vinden we de meeste gezinnen, de helft bestaat uit huishoudens van 3 personen of meer. De verdeling van de bewoners naar leeftijd en omvang van het huishouden is in de onderstaande tabel weergegeven. In de tabel zijn de absolute aantallen per groep weergegeven om in beeld te brengen welke combinatie van leeftijd en omvang van huishouden het meest voorkomt. Hieruit blijkt dat de grootste groep de meerpersoonshuishoudens van 35 tot 55 jaar is. Iets kleiner van omvang is de groep tweepersoonshuishoudens van 55 tot 65 jaar (15,6% van alle bewoners). Tweepersoonshuishoudens tussen 65 en 75 vormen ook een grote groep. De groep 75 jaar of ouder is niet erg omvangrijk. Tabel 3. Verdeling van de bewoners naar leeftijd en huishoudenomvang N= 1348 Aantal personen in de woning jonger dan 25 jaar 1 pers. 3 (12,5%) 2 pers. 17 (70,8%) 3-4 pers. 3 (12,5%) Meer dan 4 1 (4,2%) Totaal leeftijdklasse 24 (100%) tussen 25 en 34 jaar 44 (21,1%) 75 (36,0%) 83 (40,0%) 6 (2,9) %_ 208 (100%) tussen 35 en 54 jaar 99 (19,6%) 148 (29,4%) 227 (45,0%) 30 (6,0%) 504 (100%) tussen 55 en 64 jaar 55 (17,8%) 210 (68,0%) 43 (13,9%) 1 (0,3%) 309 (100%) tussen 65 en 74 jaar 50 (24,0%) 153 (73,6%) 5 (2,4%) 208 (100%) 75 jaar en ouder 47 (49,5%) 45 (47,4%) 3 (3,1%) totaal 298 (22,1%) 648 (48,1%) 362 (27%) 0 0 39 (2,9%) 95 (100%) 1348 (100%) Verdeling 1,8% 15,4% 37,4% 22,9% 15,4% 7% 1348 (100%) = grootste groep binnen leeftijdcategorie = grootste groep over alle bewoners Om te zien of in de goedkope koop meer huishoudens van 55 jaar of ouder voorkomen zijn de cijfers voor de een en tweepersoonshuishoudens vergeleken met cijfers over de huishoudenopbouw in heel Oldambt. Dit is weergegeven in de onderstaande tabel. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de leeftijdgroep 55 tot 75 in de goedkope koop inderdaad groter is. Voor de groep ouder dan 75 blijkt dit niet, dat komt waarschijnlijk omdat mensen vanaf deze leeftijd vaak al naar gelijkvloerse huisvesting zoeken. Tabel 4. Vergelijking omvang kleine seniorenhuishoudens geheel Oldambt met omvang kleine seniorenhuishoudens in goedkope koop in Oldambt en Pekela (Bron Companen 2006) Leeftijdklasse 1 & 2 phh 55-74 jaar 1 & 2 phh 75 en ouder Bevolking Oldambt 06 (ex Pekela) Bewoners Goedkope koop Oldambt en Pekela 28,2% 35% 12,3% 7% 18

Hoe duur is goedkoop? De onderstaande grafiek geeft de leeftijdopbouw van de bewoners per gemeente weer. Figuur 2. Leeftijdklassen van de bewoners goedkope woningen per gemeente, N=1348 18-25 jaar 25-34 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en > Winschoten 2,6% 17,0% 37,2% 21,3% 14,4% 7,6% Scheemda1,1% 17,5% 35,7% 24,3% 12,5% 8,7% Reiderland0,5% 11,0% 37,2% 27,7% 16,8% 6,8% Pekela 1,7% 13,9% 39,1% 21,8% 18,4% 5,1% De leeftijdsopbouw van de bewoners van de goedkope koop verschilt enigszins per gemeente. In Reiderland zijn nog iets meer mensen tussen 55 en 65 jaar en is het percentage bewoners onder de 35 jaar het laagst. De gemeenten Reiderland en Pekela zijn iets meer vergrijsd gemeten naar het aandeel van de mensen in de leeftijdsgroep tussen 65 en 75 jaar, terwijl de andere twee gemeenten Winschoten en Scheemda een iets hoger aandeel hebben in de 75 plussers. 4.1.2 Inkomen Het netto maandinkomen kan van belang zijn voor de woonlasten die bewoners zich kunnen permitteren. Tabel 5. Verdeling van netto maandinkomens binnen de leeftijdklassen, N= 1297 Netto maandinkomen totaal jonger dan 25 jaar tussen 25 en 34 jaar tussen 35 en 54 jaar tussen 55 en 64 jaar tussen 65 en 74 jaar 75 jaar en ouder Minder dan 1000 euro 4,6 0 1,0 2,5 7,6 3,2 18,1 Tussen 1000 en 1100 euro 4,9 0 3,6 3,8 4,8 7,6 9,6 Tussen 1100 en 1200 euro 5,3 15,0 3,1 3,3 6,5 8,1 8,4 Totaal lagere inkomens 14,8% 15,0% 7,7% 9,6% 18,9% 18,9% 36,1% Tussen 1200 en 1400 euro 14,2 5,0 7,8 13,4 14,4 21,6 19,3 Tussen 1400 en 1600 euro 14,5 15,0 10,9 12,5 19,2 17,3 10.8 Totaal lage middeninkomens (tot modaal) 28,4% 20% 18,7% 25,95 33,6% 38,9% 30,1% 19

Tussen 1600 en 1800 euro 12,3 5,0 11,5 12,5 10,7 17,8 8,4 Tussen 1800 en 2000 euro 11,1 10,0 8,9 12,5 13,7 7,0 7,2 Tussen 2000 en 2500 euro 18,2 20,0 29,7 20,0 13,4 11,9 12,0 Totaal middeninkomens (tot 1½x modaal) 41,6% 35% 50,1% 45% 38,1% 36,7% 27,6% Tussen 2500 en 3000 euro 10,3 30,0 16,7 12,3 6,5 4,3 4,8 Tussen 3000 en 4000 euro 3,8 0,0 6,3 6,5 2,1 0,0 0,0 Tussen 4000 en 5000 euro 0,6 0,0 0,5 0,4 0,7 1,1 0,0 meer dan 5000 0,2 0,0 0,0 0,2 0,3 0,0 1,2 Totaal hogere inkomens 14,9% 30% 23,55 19,4% 9,6% 5,4% 6% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% De bewoners is gevraagd naar het netto maandinkomen van het huishouden. Van alle huishoudens heeft 43% een inkomen tot modaal, wat wil zeggen lager dan 1600. Hiervan heeft een derde een netto maandinkomen lager dan 1200. Deze lage inkomens komen in alle leeftijdklassen voor, maar vooral bij senioren en het meest onder de bewoners van 75 jaar en ouder. Deels is dit te verklaren uit het grote aantal eenpersoonshuishoudens in deze groep. Toch vallen alleenstaanden met een inkomen tot 1200 onder de aandachtsgroepen van VROM, net als tweepersoonshuishoudens met een netto maandinkomen tot 1400. Van het totaal aantal bewoners is de groep 75 plus met laag inkomen vrij beperkt van omvang namelijk maar 2,4% van de bewoners. De lage inkomens bij de groepen tussen 55 en 65 en tussen 65 en 75 zijn daarom vooral relevant en geven een indicatie dat in de goedkope koop relatief veel oudere mensen met een laag inkomen wonen. Opvallend is vooral het verschil tussen de groepen 35 tot 55 en de groep 55 tot 65, bij de ouderen verdubbelt het percentage mensen met een laag inkomen en het aandeel hogere inkomens halveert. In de goedkope koop overheersen de lage inkomens echter niet. De groep huishoudens met een middeninkomen (netto maandinkomen tussen 1600 en 2500) is bijna 42% groot. Onder huishoudens van 25 tot 35 is dit zelfs de helft en middeninkomens komen bij 45% van de in omvang grootste leeftijdgroep van huishoudens van 35 tot 55 jaar voor. De middeninkomens vinden we ook bij een derde van de senioren vanaf 55 jaar. Van alle bewoners in de goedkope koop heeft 15% een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal (> 2500). Ook deze hoge inkomens komen vooral bij de jongere huishoudens tot 25 jaar en van 25 tot 35 jaar voor. 4.1.3 Bron van inkomsten De bron van inkomsten zegt iets over de mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen en daarmee ook over de mogelijkheid van mensen om door te stromen op de woningmarkt. Ook hier zien we een verschil tussen jonge en middelbare huishoudens ten opzichte van senioren. Van de bewoners in de leeftijd tot 35 jaar is bijna iedereen (95%) in loondienst. Het aantal mensen in loondienst daalt in 20

Hoe duur is goedkoop? de groep 35 tot 55 jarigen tot bijna 84%, vooral omdat mensen werkloos of arbeidsongeschikt raken. In de leeftijdsgroep 55 tot 65 jaar is het aantal mensen in loondienst ineens meer dan gehalveerd. Uit de gegevens over het inkomen weten we ook dat (bovenstaande tabel) dat het aantal mensen met een laag inkomen in die groep verdubbelt. Maar weinig mensen werken door tot hun 65 e jaar. Maar we zien hier wel een indicatie van de financieel kwetsbare groep oudere bewoners. Het verschil kan duiden op een verschuiving in de groep 55 tot 65 en uitstroom van de groep bemiddelde huishoudens op middelbare leeftijd en senioren. Een indicatie daarvoor is ook de halvering van de hoge inkomens in de leeftijdklasse 55 tot 65. De bemiddelde mensen van middelbare leeftijd kunnen het zich veroorloven om te verhuizen. De mensen die werkloos of arbeidsongeschikt zijn hebben die mogelijkheid niet. Dit is een grote groep, bijna de helft van de mensen in de leeftijdklasse 55 tot 65, namelijk 45% De onderstaande tabel geeft de bronnen van inkomsten naar leeftijdklassen weer. Tabel 6. Bron van inkomsten naar leeftijdklasse N=1335 jonger dan 25 jaar tussen 25 en 34 jaar tussen 35 en 54 jaar tussen 55 en 64 jaar tussen 65 en 74 jaar 75 jaar en ouder verdeling Loondienst 91,3% 94,7% 83,6% 40,1% 1,4% 57,0% Eigen bedrijf 2,9% 6,0% 3,6% 1,0% 3,7% Pensioen/AOW 0,8% 22,0% 96,6% 100,0% 27,3% Werkloos of arbeidsongeschikt 4,3% 1,4% 6,6% 22,7% 0,5% 8,0% Anders 4,3% 1,0% 3,0% 11,5% 0,5% 4,0% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Hypotheken hebben meestal een looptijd van 30 jaar. Mensen die langer dan 30 jaar in de woning wonen, hebben deze waarschijnlijk afbetaald: 18% woont nu langer dan 30 jaar in de woning. Dit zijn vanzelfsprekend bijna allemaal senioren. Van de 55 tot 65 jarigen woont meer dan 20% al langer dan 30 jaar in de woning. Deze mensen zijn hier als jong huishouden begonnen. Ook bij de woonduur is er een opvallend verschil tussen de groepen van 35 tot 55 jarigen en 55 tot 65 jarigen. Bij de groep 35 tot 54 jarigen woont meer dan de helft minder dan 10 jaar in de woning. Bij de groep 55 tot 65 jarigen neemt het aandeel mensen wat korter dan 10 jaar in de woning woont sterk af tot 33% en is ook het aantal mensen wat tussen 10 en 20 jaar woont kleiner. Dit duidt erop dat in de leeftijdgroep 55 tot 65 nog maar weinig instroom is, en kan betekenen dat er een relatief sterke uitstroom is in de groep huishoudens van middelbare leeftijd die tussen 10 en 20 jaar in de woning wonen. Hetzelfde verschijnsel doet zich voor bij de 25 tot 35 jarigen, 95% woont korter dan 10 jaar de woning, en in de groep 35 tot 54 jaar woont 32% langer dan 10 jaar in de woning. Van de bewoners van 75 jaar en ouder woont 40% zelfs langer dan 40 jaar in de woning en 14% langer dan 50 jaar. De lange woonduur in deze groep is nog een indicatie dat in de goedkope koop veel oudere mensen wonen die niet hoger konden klimmen op de wooncarrière ladder. 21

Tabel 7. Woonduur naar leeftijdklasse, N= 1339 Periodes jonger dan 25 jaar tussen 25 en 34 jaar tussen 35 en 54 jaar tussen 55 en 64 jaar tussen 65 en 74 jaar 75 jaar en ouder totaal Minder dan 10 jaar 95,7% 94,7% 53,6% 33,0% 24,2% 18,1% 48,9% Tussen 10 en 20 jaar 4,3% 4,3% 32,1% 24,5% 18,8% 7,4% 21,8% Tussen 20 en 30 jaar 1,0% 12,2% 18,0% 13,0% 10,6% 11,6% Tussen 30 en 40 jaar 1,8% 21,6% 22,2% 23,4% 10,7% Tussen 40 en 50 jaar 2,3% 20,3% 26,6% 5,5% Meer dan 50 jaar 0,4% 0,7% 1,4% 13,8% 1,5% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% In de onderstaande tabel is de woonduur afgezet tegen het inkomen, daaruit blijkt dat naarmate de woonduur toeneemt, het aandeel lagere inkomens ook stijgt. Tabel 8. Woonduur naar netto maandinkomen, N= 1250 Periodes Laag ( < 1200) Laagmidden ( 1200-1600) Midden ( 1600-2500) Hoog (> 2500) Totaal Minder dan 10 jaar 13,2% 24,8% 45,2% 16,8% 100% Tussen 10 en 20 jaar 12,2% 29,2% 41,7% 17,0% 100% Tussen 20 en 30 jaar 13,6% 23,8% 44,9% 17,7% 100% Tussen 30 en 40 jaar 20,5% 40,2% 31,5% 7,9% 100% Tussen 40 en 50 jaar 23,3% 45,2% 28,8% 2,7% 100% Meer dan 50 jaar 31,6% 42,1% 21,1% 5,3% 100% Totaal 14,6% 28,6% 41,7% 15,0% 100% In de goedkope koop komen veel huishoudens van middelbare leeftijd voor, waarvan een groot deel bestaat uit meer dan 3 personen. De groep senioren is echter ook omvangrijk. De inkomenssituatie van de senioren lijkt van invloed te zijn op de woonduur, waarbij vooral in de leeftijdgroep 55 tot 65 jaar een kwetsbare groep ouderen zichtbaar wordt die waarschijnlijk weinig verhuiskansen heeft, maar misschien wel behoefte heeft aan een woning die past bij de gezondheidssituatie. 4.2 Huidige woonsituatie In deze paragraaf komt de huidige woonsituatie aan bod. Aan de bewoners is gevraagd in welk woningtype men nu woont, hoe lang men al in deze woning woont, of deze woningen gelijkvloers zijn en hoe men de leefbaarheid beoordeelt in de eigen wijk of buurt. 22

Hoe duur is goedkoop? 4.2.1 Kenmerken goedkope koop Oldambt en Pekela In deze paragraaf komen enkele kenmerken aan de orde die gelden voor de hele populatie. Het gaat hier om de WOZ waarde en de bouwperiodes, die een algemeen beeld schetsen van de goedkope koopsector. Binnen de hele populatie van de goedkope koop in Oldambt en Pekela is de WOZ waarde onder verdeeld in een aantal klassen, dit is vergeleken tussen de gemeenten. De WOZ-waarde van een kwart van de goedkope koopwoningen ligt onder de 100.000. Als gekeken wordt naar verschillen tussen de gemeenten valt op dat in Reiderland veel woningen onder de 75.000 staan en in Pekela en Scheemda meer woningen tussen de 125.000 en 150.000. Tabel 9. WOZ klassen binnen de goedkope voorraad, per gemeente, gehele populatie N=6401 Gemeente minder dan 50.000 50.001-75.000 WOZ klasse 75.001-100.000 100.001-125.000 125.001 150.000 Totaal Pekela 1,1% 2,6% 27,2% 30,4% 38,6% 100% Reiderland 0,2% 13,9% 32,6% 24,2% 29,2% 100% Scheemda 0,3% 4,1% 19,0% 32,1% 44,6% 100% Winschoten 0,4% 1,4% 21,4% 44,1% 32,7% 100% Totaal 0,6% 4,1% 24,1% 35,3% 35,9% 100% De verschillen per gemeente kunnen verklaard worden uit de opbouw van het woningbestand in bouwperiodes. De onderstaande grafiek geeft het aantal woningen per bouwperiode weer. De goedkope koopwoningvoorraad is vrij oud, bijna 90% van de woningen is gebouwd voor 1980. Zoals in tabel 7 is te zien verschilt de opbouw per gemeente enigszins. Het grote aantal woningen onder de 75.000 in Reiderland kan misschien verklaard worden uit het aandeel van woningen gebouwd voor 1945 en tussen 1946 en 1960. Opvallend is ook dat in Winschoten bijna 50% van de goedkope koopwoningen uit de bouwperiode 1961 tot 1980 komt. Pekela heeft echter een meer gelijkmatige opbouw in bouwperiodes wat zich uit in een groter aandeel jonge (en duurdere) woningen. Figuur 3. Goedkope koopwoningen per bouwperiode, gehele populatie N=6401 1981-2000 6% 1961-1980 40% vanaf 2000 1% 1946-1960 15% voor 1945 38% 23

In de onderstaande tabel zijn de bouwperiodes per gemeente weergegeven. Tabel 10. Bouwperiodes goedkope voorraad per gemeente, N=6401 < 1945 1946 1960 Bouwjaar categorie 1961 1980 1981-2000 Vanaf 2000 Totaal Pekela 35,6% 14,8% 39,9% 8,4% 1,4% 100% Reiderland 43,2% 21,8% 28,3% 6,6% 0,1% 100% Scheemda 48,9% 13,1% 32,8% 5,1% 0,1% 100% Winschoten 32,8% 12,9% 48,7% 5,0% 0,7% 100% Totaal 38,0% 14,6% 40,6% 6,1% 0,7% 100% = gemeente waar bouwperiode meest voorkomt 4.2.2 Huidig woningtype De goedkope koop bestaat voor bijna 40% uit woningen in een rij en bijna 60% uit twee-onder-één-kappers of vrijstaande woningen. Dit blijkt uit de onderstaande tabel waarin de woningtypologie is verdeeld in 7 woningtypen. In Reiderland wonen verhoudingsgewijs veel respondenten in een twee onder 1 kapwoning. Winschoten heeft veel tussenwoningen en ook veel woningen uit de bouwperiode 1961-1980. Weinig mensen hebben een beneden of bovenwoning of een appartement, met of zonder lift. Deze woningtypen komen vooral voor in Winschoten en Pekela. Omdat in Winschoten bepaalde woningtypen vaker voorkomen, is de diversiteit en de keus binnen de goedkope koopsector groter door het aanbod niet grondgebonden woningen. Tabel 11. Woningtypen per gemeente, N= 1362 Gemeente Tussen woning Hoek woning Twee onder een kap Vrijstaand Bovenof beneden woning App./flat zonder lift App./flat met lift Andere woonvorm Totaal Pekela 20,9% 17,3% 28,7% 28,4% 1,1% 0,8% 1,7% 1,1% 100% Reiderland 7,8% 13,5% 38,3% 39,4% 1,0% 100% Scheemda 12,1% 11,3% 31,3% 40,4% 0,4% 1,1% 3,4% 100% Winschoten 33,9% 19,6% 19,4% 13,9% 5,0% 5,5% 1,5% 1,2% 100% Totaal 22,5% 16,5% 26,9% 26,5% 2,3% 2,6% 1,0% 1,5% 100% Uit het onderzoek van Companen blijkt dat de vraag naar rijwoningen het eerst zal afnemen. Ook de vraag naar twee kappers tot 150.000 zal gaan afnemen. Woningen met slecht onderhoud vallen als eerste uit de markt. Voor vrijstaande woningen tot 150.000 is nog wel een geringe markt volgens Companen. De groep bewoners tussen 55 en 65 jaar woont overwegend in vrijstaande of twee onder een kap woningen, onder de mensen tussen 65 en 75 jaar komen twee-onder-één-kappers iets meer voor. Het aantal mensen in een appartement met lift is erg gering, maar dit woningtype is er dan ook bijna niet. Vrijstaande woningen komen bij alle leeftijdklassen ongeveer in gelijke mate voor. 24

Hoe duur is goedkoop? 4.2.3 Beoordeling leefbaarheid wijk of buurt Bewoners van de goedkope koopwoningen zijn tevreden over de leefbaarheid in hun wijk of buurt. Van de bewoners geeft slechts 5% de leefbaarheid van de woonomgeving een onvoldoende (< 5). De onderstaande grafiek brengt de waardering in beeld. Tabel 12. Gemiddelde beoordeling leefbaarheid van de eigen buurt of wijk Gemeente Gemiddelde beoordeling Aantal respondent en Standaard deviatie Pekela 7,23 348 1,202 Reiderland 7,08 189 1,357 Scheemda 7,42 256 0,985 Winschoten 7,51 537 1,029 Totaal 7,36 1330 1,130 Tussen de gemeenten is een gering verschil in waardering zichtbaar. De leefbaarheid wordt door respondenten uit Reiderland wat extremer gescoord. Zowel 5en als 10 en komen hier tweemaal zo vaak voor. De middenmoot van de rapportcijfers, 6 t/m 8 scoort in Pekela, Scheemda en Winschoten tussen de 86 en 89% en in Reiderland rond de 81%. Bewoners van vrijstaande woningen of twee-onder-één-kappers beoordelen de leefbaarheid iets lager dan bewoners van andere woningtypen. Jongeren zijn gemiddeld wat vaker erg positief over de leefbaarheid in de wijk of het dorp, maar ook kritischer. Ouderen geven vaker een 6 (14,6%) of een 10 (4,5%). De grootste groep huishoudens (van tussen 35 en 54 jaar) is overwegend positief met voldoendes en goede scores. Van de mensen die langer dan 40 jaar in de woning wonen, geeft 9,1% een 9. De mensen die korter dan 10 jaar ergens wonen, geven in 8,2% van de gevallen een 9. Van de mensen die meer dan 50 jaar in de huidige woning woont, geeft 12% een 5 en 18% en 6. Deze groepen geven dus veel vaker dan gemiddeld een matig oordeel. Voorlopige conclusie woonsituatie Niet alleen een laag inkomen of onzekere financiële situatie maakt dat mensen in de goedkope koopsector blijven, maar ook het aanbod twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen en tevredenheid over de leefbaarheid in de omgeving speelt een rol. Tevens wonen veel mensen op hogere leeftijd nog in een twee onder een kap of vrijstaande woning, waar men waarschijnlijk aan is gehecht en waar een sociale binding is met de buurt. Het vervolg van dit hoofdstuk gaat hier verder op in. 4.3 Verhuisgeneigdheid Van de 1362 respondenten zijn 442 respondenten zeker of misschien van plan de komende 2 jaar te verhuizen. Daarmee is gemiddeld 33% van de bewoners verhuisgeneigd, hoewel dit betekent dat al deze mensen ook concrete acties ondernemen (zie ook tabel 15 verderop in deze paragraaf) Companen heeft een vergelijkbare vraag gesteld aan bewoners van Oldambt, namelijk of men binnen 5 jaar wil verhuizen. Uit dit onderzoek van 25

Companen blijkt dat in het Oldambt als geheel 26% van de bewoners latente verhuisplannen heeft. De verhuisgeneigdheid die in het onderhavige onderzoek naar de goedkope koop wordt gemeten is vooral in Scheemda en Winschoten hoger. In Reiderland wijkt de verhuisgeneigdheid in de goedkope koop niet af van het Oldambt als geheel. In Reiderland onderneemt bovendien maar 20% concrete acties om te gaan verhuizen. De onderstaande figuren laten de herkomst van de verhuisgeneigden zijn. Tabel 13. Omvang verhuisgeneigdheid in procenten per gemeente, Verhuisgeneigdheid huishoudens goedkope koop in Oldambt en Pekela Verhuisgeneigdheid alle huishoudens in Oldambt 3 Pekela 34% - Reiderland 27% 26% Scheemda 33% 27% Winschoten 34% 25% Totaal 33% Leeftijd De verhuisgeneigdheid is vergeleken met de leeftijd van bewoners. Daaruit blijkt dat het vooral bewoners tot 35 jaar zijn die aangeven (misschien) binnen 2 jaar te willen verhuizen. De groep 25 tot 35 jarigen is onder verhuisgeneigden 21,5% ten opzichte van 15,4% van alle bewoners. Bewoners tussen 55 en 64 jaar zijn het minst geneigd om te verhuizen, van de verhuisgeneigden is dit 18,5% tegen 22,9% van alle bewoners. Dit kan een indicatie zijn dat deze groep, waarin 45% werkeloos of arbeidsongeschikt is en 20% een laag inkomen heeft, vaker te weinig financiële mogelijkheden heeft voor een verhuizing. Het aandeel verhuisgeneigde personen vanaf 65 jaar wijkt niet af van het gemiddelde. De onderstaande tabel geeft de verhuisgeneigdheid naar leeftijdklassen weer. Tabel 14. Verhuisgeneigdheid naar leeftijdklasse N= 1346 Leeftijdklasse Ja Misschien, weet ik nog niet Verhuisgeneigd (Ja + misschien) Nee Totaal Jonger dan 25 jaar 25,0 20,8 45,8 54,2 100% Tussen 25 en 34 jaar 14,5 30,9 45,4 54,6 100% Tussen 35 en 54 jaar 10,5 19,9 30,4 69,6 100% Tussen 55 en 64 jaar 8,1 18,1 26,2 73,8 100% Tussen 65 en 74 jaar 10,1 22,6 32,7 67,3 100% 75 jaar en ouder 10,5 22,1 32,6 67,4 100% Totaal 10,8% 21,8% 32,5% 67,5% 100% Inkomen De verdeling van inkomens onder de verhuisgeneigden is bijna gelijk aan die van alle bewoners. De verhuisgeneigdheid onder de groep 25 tot 34 is groter dan gemiddeld, 22% van de verhuisgeneigden ten 3 Bron: Woningmarktonderzoek Oldambt, Companen 2006 26

Hoe duur is goedkoop? opzichte van 15% van het totaal. Daarvan zijn het vooral de huishoudens met een netto maandinkomen tussen 1600 en 2500 en tussen 1200 en 1600. De verhuisgeneigdheid in de groep senioren van 55 tot 65 is lager, vooral de groep met middeninkomens tussen 1600 en 2500 komt veel minder voor onder de verhuisgeneigden. Dit is een indicatie dat deze groep tevreden is met de woonsituatie en geen gezondheidsredenen heeft om te verhuizen. 65 plussers komen onder de verhuisgeneigden niet in toenemende mate voor. Bij ouderen stijgt de verhuisgeneigdheid vooral bij twee groepen: de mensen van 75 jaar en ouder met een inkomen tussen 1200 en 1600 en mensen tussen 65 en 75 in de laagste inkomensklasse. Verder zijn er bij de verhuisgeneigden geen grote verschuivingen naar leeftijd en inkomen. Samen is de verhuisgeneigde groep 65 plus met een inkomen tot 1600 14,4%, ten opzichte van 13% van alle bewoners. Woonduur Van de mensen die tussen 30 en 40 jaar in de woning wonen, wil nog 70% langer dan 5 jaar in de woning blijven. Pas bij een woonduur van 40 jaar of meer (en de navenant hogere leeftijd) wil nog maar 50% langer dan 5 jaar in de woning wonen. De verhuisgeneigdheid neemt toe bij mensen die langer dan 40 jaar in hun woning wonen. In de groep 65 tot 75 jarigen is dat een groep van 20%. Onder de verhuisgeneigde mensen is de groep mensen van 65 tot 75 jaar die langer dan 40 jaar in de woning woont een stuk groter, namelijk 26,9%. Dit is gelet op de hogere leeftijd ook te verwachten. Beoordeling leefbaarheid Het oordeel over de leefbaarheid van de eigen buurt of wijk heeft invloed op de verhuisgeneigdheid. In de onderstaande tabel is het rapportcijfer wat mensen geven aan de leefbaarheid vergeleken met de verhuisplannen. In de enquête is aan de verhuisgeneigden gevraagd of men acties heeft ondernomen om een andere woning te vinden en of men de woning te koop heeft staan. Het blijkt dat mensen die de leefbaarheid laag waarderen vaak acties hebben ondernomen, hoewel niet altijd de woning al te koop staat. Tabel 15. Verhuisgeneigdheid naar beoordeling van de leefbaarheid, N= 1328 Rapportcijfer leefbaarheid Wilt u binnen 2 jaar verhuizen? Nee Ja, of misschien Hebt u het afgelopen jaar acties ondernomen Ja, nog niets gevonden Ja, verhuis binnenkort Hebt u uw woning te koop staan Nee Ja Nee 1 100,0% 100% 100% 2 100,0% 100% 100% 3 50,0% 50,0% 66,7% 33,3% 100% 4 14,3% 85,7% 50% 50% 33,3% 66,7% 5 32,5% 67,5% 42,9% 57,1% 21,4% 78,6% 6 60,9% 39,1% 42,0% 2,0% 56,0% 9,8% 90,2% 7 67,6% 32,4% 44,1% 3,9% 52% 11% 89% 8 71,9% 28,1% 28,6% 8,7% 62,7% 15,2% 100% 9 73,9% 26,1% 39,1 4,3% 56,5% 18,2% 81,8% 10 90,5% 9,5% 100% 100% 27