Wonen in het Groen Juli 2012 Dit is de vijfde editie van het informatiebulletin van Wonen Midden-Delfland. In deze editie informeren wij u over zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, de ontwikkelingen in corporatieland, stand van zaken nieuwbouw- en bestaande projecten, asbest en leefbaarheid. Heeft u nog suggesties of tips dan kunt u dat altijd aan ons mailen. Informatiebulletin van Huurverhoging Koopgarantwoningen Zoals u in het vorige informatiebulletin heeft kunnen lezen bieden wij ook woningen aan via het product Koopgarant. Dit wordt gebruikt bij de verkoop van nieuwbouwwoningen en bij een gedeelte van ons bestaand woningbezit. Wij hopen hiermee de doelgroep met de lagere middeninkomens te kunnen helpen. De woningen die wij verkopen staan op onze website en er is informatie te krijgen op ons kantoor. De regels voor de huurverhoging worden jaarlijks door de overheid bepaald. De overheid heeft besloten dat de huurverhoging voor dit jaar maximaal 2,3% is. Wonen Midden Delfland neemt dit over na het besproken te hebben met beide Huurdersverenigingen. Extra huurverhoging voor hogere inkomens De Tweede Kamer had in eerste instantie ook besloten dat de huur van huurders die meer dan 43.000 verdienen en in een sociale huurwoning wonen vanaf 1 juli 2012 met 5% extra zou stijgen. In de praktijk bleek het zeer lastig om een dergelijke aanpak te realiseren. Het leidde ook tot rechtszaken waardoor wij ook onze plannen op dit terrein hebben laten varen. Door de huurdersverenigingen was overigens ook al gewezen op de uitvoeringsproblemen van een dergelijke actie. De regeling van de 5% huurverhoging is bedacht om huurders een huur te laten betalen die past bij hun inkomen. Het kabinet hoopt met deze regeling doorstroming te krijgen in de woningmarkt doordat huurders gestimuleerd worden om te gaan verhuizen. Hierdoor komen er weer sociale huurwoningen beschikbaar. Daarnaast kunnen woningcorporaties de extra inkomsten gebruiken om sociale huurwoningen te bouwen. Het wetsvoorstel wordt nu doorgeschoven naar 2013. Daar zitten dan nog wel verkiezingen en een nieuw kabinet tussen. Tevens ligt er een voorstel om een extra huurverhoging van 1% door te voeren voor de inkomens tussen de 34.000-43.000. Dit voorstel ligt nu voor advies bij de Raad van State. Het is nog wel onduidelijk wat er doorgaat door de verkiezingen die er tussen zitten. Op zich willen wij in de toekomst wel gebruik gaan maken van een dergelijke mogelijkheid als die tijdig en zorgvuldig wettelijk wordt vastgelegd. Door de extra heffingen die wij krijgen en de wens van Europa en de rijksoverheid dat we ons in eerste instantie richten op de primaire doelgroep, vinden we het een logisch keuze dat hogere inkomens wat meer voor hun sociale woning gaan betalen. Nieuwe website Vanaf eind juni is onze nieuwe website online en daar zijn we best trots op! We hebben er de afgelopen maanden hard aan gewerkt om de website klantvriendelijk te maken en een frisse en eigentijdse uitstraling te geven. Neemt u er eens een kijkje en als u suggesties heeft dan horen wij dat graag. Corporaties moeten gaan meebetalen aan de huurtoeslag Per 2013 moeten woningcorporaties gaan Zoals u heeft kunnen lezen zitten er meebetalen aan de huurtoeslag, de zogenaamde veel veranderingen aan te komen in betaalbaarheidsheffing op huurwoningen. Dit maakt corporatieland. De wijzigingen die deel uit van het regeerakkoord. Voor ons betekent dit een gevolgen hebben voor u als huurder, extra last van ongeveer een half miljoen euro. De extra worden in het overleg met inkomsten die uit de 5% huurverhoging zouden komen, de huurdersverenigingen hadden we als woningcorporatie willen gebruiken om dit besproken. Wij houden u te betalen. hiervan op de hoogte. 1 Wonen Midden-Delfland Wonen in het groen juli 2012
Nieuwbouwprojecten Kern Den Hoorn Centrumontwikkeling Den Hoorn deelgebied II De plannen voor de sloop/nieuwbouw van 14 woningen en een commerciële ruimte aan de Hof van Delftstraat zijn al in 2004 gestart. De bouwvergunning voor dit nieuwbouwplan is medio 2009 afgegeven, maar hierop is bezwaar aangetekend door omwonenden. In het kader van de centrumplan ontwikkelingen is de uitvoering in overleg met de gemeente aangehouden. In het voorjaar heeft de gemeenteraad op hoofdlijnen ingestemd met het centrumplan. Hierna is nieuw overleg gestart over het bouwplan van deze 14 woningen. Centrumontwikkeling Den Hoorn deelgebied IV Julianalocatie Het definitief ontwerp van de nieuwbouwplannen, bestaande uit 21 appartementen op de locatie Juliana van Stolbergschool in Den Hoorn, is door KOW architecten zo goed als afgerond. Het plan heeft enige tijd stilgelegen in afwachting van de besluitvorming door de gemeente, maar de ontwikkeling kan waarschijnlijk binnenkort worden hervat. Wooninitiatief Midden-Delfland Nieuws vanuit Stichting Wooninitiatief Midden-Delfland (Stichting WIMD) De bouw van het woonpaviljoen voor 12 jongvolwassenen met een verstandelijke beperking verloopt volgens planning. De oplevering zal naar verwachting in september 2012 plaatsvinden. Het sponsortraject, voor de inrichting van de gemeenschappelijke ruimtes, verloopt goed. Binnenkort is er een inmeetmiddag voor de genodigden. Recentelijk heeft de Ondernemers Vereniging Schipluiden samen met de bouwer een bezoek gebracht aan het project. Inmiddels is er ook personeel aangenomen door Ipse de Bruggen, hierbij is Stichting WIMD betrokken. De bouw is te volgen op de website: www.stichtingwimd.nl Bouwplannen in ontwikkeling In de kernen Schipluiden en Maasland zijn er, naast de hierboven genoemde projecten, nog een aantal andere plannen die op dit moment worden onderzocht. Dit zijn o.a. de herontwikkeling van de locatie van het huidige gemeentehuis in Schipluiden, het ontwikkelen van een gezondheidscentrum op de huidige locatie van het Groene Kruis in Maasland en de vrijgekomen locatie van de basisschool het Spreeuwennest in Maasland. Lookwest Noord Op de uitleg locatie Lookwest Noord zijn projectontwikkelaars in samenwerking met de Gemeente Midden-Delfland, actief met de ontwikkeling en realisatie van een aantal woningen. Wij hebben hier inmiddels 1 complex van 21 appartementen aangekocht die begin 2013 worden opgeleverd. Een 2e complex met circa 27 woningen is in ontwikkeling. Willibrordusstraat Naar aanleiding van gesprekken met bewoners en de huurdersvereniging vindt er een nieuw onderzoek plaats naar de technische staat van de woningen op dit moment. Hierna kan een goede afweging gemaakt worden tussen sloop en doorexploiteren. Kern Schipluiden Schoolplein De sloop/nieuwbouw van het Schoolplein wordt nu actief ontwikkeld. Met de huurdersvereniging wordt nog gesproken over het sociaal plan. Controle cv-ketel Bij een storing aan uw cv-ketel kunt u rechtstreeks contact opnemen met het installatiebedrijf om een afspraak te maken. Deze service is gekoppeld aan een contract dat wij hebben afgesloten met het installatiebedrijf. In het contract zijn diverse afspraken vastgelegd. Eén afspraak is dat het onderhoud minimaal één maal per twee jaar wordt uitgevoerd. Alle nieuwe ketels zijn gesloten toestellen die de verbrandingslucht van buiten aanzuigen en de rookgassen naar buiten afvoeren. Tevens zijn deze ketels voorzien van de nodige beveiligingen. Wonen Midden-Delfland heeft de keuze aan de installateur gegeven om de frequentie van de controle aan te passen afhankelijk van de leeftijd van de ketel. Tevens is het voor het installatiebedrijf van het grootste belang om het aantal storingen zo laag mogelijk te houden. Middels storingsoverzichten worden wij hierover geïnformeerd, zodat wij het hele proces kunnen blijven volgen. 2 Wonen Midden-Delfland Wonen in het groen juli 2012
Wonen Midden-Delfland onderzoekt asbest in woningen Tussen de overheid en de koepel van woningcorporaties is afgesproken dat de asbestproblematiek prioriteit krijgt. Ook wij doen onderzoek naar het voorkomen van asbest in onze complexen en hebben hierover gesproken met de huurdersverenigingen. Asbest is geen onschuldig materiaal. Daarom is het gebruik verboden. Ook de bewerking ervan door zagen, boren, schuren of slopen van asbest is sinds 1993 verboden. Voor 1993 werd asbest geregeld gebruikt als bouwmateriaal. Omdat losgekomen asbestvezels gezondheidsklachten kunnen veroorzaken wil Wonen Midden-Delfland dat het duidelijk is of er asbest is en of haar woningen helemaal veilig zijn voor wat betreft de aanwezigheid van asbest. Asbestverdacht Woningen die gebouwd zijn voor 1994 zijn asbestverdacht. Hiermee bedoelen wij dat er een kans bestaat, dat er asbesthoudende materialen zijn gebruikt tijdens de bouw van de woning. Uiteraard zit lang niet in elke woning asbest. En als er asbest in uw woning zit, wil dat ook niet meteen zeggen dat het gevaarlijk is. Onderzoek bij woningen Een deel van het woningbezit wordt onderzocht op asbest. Wonen Midden-Delfland heeft opdracht gegeven aan de firma Search om te inventariseren in welke woningen asbest voorkomt. De bewoners van deze woningen krijgen allemaal een brief waarin de komst van de inspecteur wordt toegelicht. Als de inspecteur langkomst, kan hij zich legitimeren. Door het inventariseren van deze woningen weten we waar asbest voorkomt en kunnen we onze bewoners hierover informeren. Waar wenselijk is dat de asbest verwijderd wordt, plannen we dit voor de komende jaren in. Komen we risicovolle situaties tegen dan wordt het meteen verwijderd. Veilig U hoeft zich geen zorgen te maken als er asbest in uw woning verwijderd wordt. Er zijn strenge regels waaraan asbestverwijderaars moeten voldoen. Ze schermen de ruimte waar ze werken hermetisch af. Daardoor blijven er geen asbestvezels in uw woning achter. Een gespecialiseerd laboratorium komt dit na de verwijdering controleren. Terugkoppeling naar huurders De firma Search verwacht begin najaar 2012 een rapport aan ons te kunnen overleggen met de resultaten van het onderzoek. Deze resultaten zullen wij met de huurdersverenigingen bespreken. Daarna wordt, als het noodzakelijk is, u als huurder geïnformeerd over de situatie in uw woning en de aanpak. We kunnen ons voorstellen dat u vragen heeft over asbest. Op onze website geven we u meer informatie over asbest. Zit u daarna nog met vragen? Belt u ons dan op 010 592 50 93. Even voorstellen Per 1 mei 2012 is Ton Robben werkzaam bij Wonen Midden-Delfland in de functie van complexbeheerder voor de Prins Willem Alexanderhof in Den Hoorn en het Windrecht in Schipluiden. De werkzaamheden van Ton bestaan daarnaast o.a. uit het schoonheel-veilig houden van de wijk en omgeving en hij kijkt met een technisch oog in de gebouwen. Ook zal Ton in de complexen de brandveiligheid in de gaten houden, dus geen fietsen in openbare ruimtes en noodtrappenhuizen moeten worden vrijgehouden. Ton gaat ook spreekuren opzetten in het Windrecht/Korpershoek in Schipluiden en in de Prins Willem Alexanderhof in Den Hoorn. De bewoners worden hierover nog geïnformeerd. Tijdens de spreekuren kunt u onderwerpen met hem bespreken op het gebied van leefbaarheid, overlastzaken en reparatieverzoeken. U zult Ton nog vaak tegenkomen in uw wijk! Inbraakwerend hang- en sluitwerk Sinds enkele jaren hebben wij een financiële regeling voor het vervangen van het bestaande hang- en sluitwerk door inbraakwerend hang- en sluitwerk. Dit inbraakwerende hang- en sluitwerk is veel duurder dan het standaard hang- en sluitwerk dat destijds in uw woning is geplaatst. Om u in de gelegenheid te stellen uw woning beter te beveiligen tegen inbraak hebben wij destijds besloten om de kosten voor het vervangen van dit hang- en sluitwerk voor de helft voor onze rekening te nemen. De andere helft van de kosten zijn voor uzelf. Deze regeling is ook van toepassing bij uitbreiding van het hang- en sluitwerk. Interesse Als u interesse heeft, dan kunt u dit schriftelijk bij ons aanvragen. Wij vragen dan bij de aannemer een offerte aan en leggen de prijs van deze offerte aan u voor. Als u akkoord gaat met de prijs (waarvan wij de helft betalen) geven wij opdracht voor de vervanging. De aannemer maakt dan een afspraak met u en zal vervolgens tot plaatsing overgaan. 3 Wonen Midden-Delfland Wonen in het groen juli 2012
Leefbaarheid Overlast We hebben allemaal wel eens last van de buren. Soms loopt het uit de hand en is er sprake van overlast. Dan is praten de beste oplossing, maar hoe pakt u zo n gesprek aan? Een goed gesprek Meestal helpt een gesprek en is er daarna geen vuiltje meer aan de lucht. De volgende tips kunnen u helpen bij het voeren van een gesprek. Vraag of het gesprek gelegen komt. Als dat niet zo is kunt u voorstellen een afspraak voor een andere keer te maken. Spreek uw buren aan op het moment dat u overlast heeft. Als u langer wacht, herinneren ze zich de situatie misschien niet meer. Bent u nog kwaad? Ga niet meteen praten. Vaak komt daar ruzie van. Wordt eerst rustig. Stop met praten als het gesprek omslaat in een ruzie. Daar wordt het probleem alleen maar groter van. Doe niet hetzelfde als uw buren. Als u op de grond gaat stampen zodra uw onderburen harde muziek aanzetten, heeft u weinig recht van spreken meer. Vertel precies waarvan u last heeft en wanneer. Vraag waarom uw buren bepaalde dingen doen, probeer u in te leven. Zo kunt u beter meedenken over een oplossing. Vraag uw buren of zij ook wel eens last hebben van u. Bijvoorbeeld: geen vuilniszakken lang voor de deur laten staan, s-nachts geen wasmachine aan. Als praten niet helpt Een enkele keer helpt een gesprek niet en verandert de situatie niet. Hoe kunt er dan toch samen uitkomen? Overlast melden bij Wonen Midden-Delfland U kunt de overlast melden bij Wonen Midden- Delfland via een overlastregistratieformulier. Deze kunt u opvragen bij ons kantoor of downloaden via onze website. Anonieme klachten worden niet in behandeling genomen. Beoordeling van uw klacht Zodra wij een volledig ingevuld overlastformulier van u hebben ontvangen, beoordeelt onze medewerker Leefbaarheid de ernst van uw klacht. Zij onderneemt actie en brengt u daarvan op de hoogte. Bemiddeling tussen u en uw buren Onze medewerker Leefbaarheid kan bemiddelen tussen u en uw buren. Bijvoorbeeld via telefonisch contact, een brief of een gesprek met u, uw buren of met beiden. Soms schakelt Wonen Midden- Delfland bureau Bemiddeling en Mediation in. Naar de rechter Als uw buren ook huurder zijn bij Wonen Midden-Delfland dan kunnen wij in het uiterste geval de rechter vragen of de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Dat is alleen mogelijk als meerdere bewoners dezelfde overlast ervaren. Een huurovereenkomst wordt niet zomaar ontbonden. Een gerechtelijke procedure duurt over het algemeen lang en u kunt als getuige worden opgeroepen. U kunt overigens ook zelf naar de rechter stappen. Bureau Bemiddeling en Mediation Zoals eerder vermeld kunnen wij ook Bureau Bemiddeling en Mediation inschakelen. Neutrale conflictbemiddelaars helpen u het conflict zelf op te lossen. Deze conflictbemiddelaars zijn daar speciaal voor opgeleid en helpen mensen vrijwillig om zelf een goede oplossing voor het probleem te vinden. Dit gebeurt in een open en vertrouwelijk gesprek waarin de belangen, zorgen en wensen van alle partijen op tafel komen. De bemiddelaars kiezen geen partij en vellen geen oordeel. Wel zorgen zij ervoor dat alle partijen weer samen in gesprek komen. Dat men weer naar elkaar kan luisteren en elkaar respecteert. De partijen werken samen naar een oplossing toe die voor alle partijen acceptabel en haalbaar is. Nieuws van de HV Maasland Tussen de HV Maasland en Wonen Midden- Delfland is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Wij willen u als huurder inzicht geven waar wij om advies gevraagd worden, waarover wij geïnformeerd worden en waar wij op dit moment mee bezig zijn. Op de volgende pagina hebben wij deze afspraken voor u in een tabel weergegeven (I is informatierecht en A is adviesrecht). M.b.t. B Onderhoud en verbetering woningen hebben wij aangegeven dat in Dijkhuis de vloerbedekking versleten is. Wonen Midden-Delfland heeft hiernaar gekeken en er is een offerte opgevraagd. Tevens gaan zij de totale inrichting van Dijkhuis bekijken. Ook zijn wij in overleg met Wonen Midden-Delfland over het achterstallig onderhoud van de woningen aan de Slot de Houvelaan. M.b.t. C Leefbaarheid en woonomgeving houden wij ons bezig met de verlichting van de achterpaden in Maasland. Dit is voor uw veiligheid en houdt inbrekers op afstand. Tevens hebben wij in Singelhof een lichtmeting gedaan en hier is uit voortgekomen dat Wonen Midden- Delfland de verlichting van de openbare ruimtes in Singelhof gaat aanpassen. Ook wordt er iets gedaan aan de verwarmingen in de openbare ruimtes om het bedrag aan stookkosten terug te brengen. M.b.t. D Servicepakket en servicekosten zijn wij met Wonen Midden-Delfland in overleg wat nu wel/niet aan de huurder doorberekend wordt. M.b.t. F Huurprijzenbeleid wordt de jaarlijkse huurverhoging met ons besproken en brengen wij een advies uit. M.b.t. J Volkshuisvestingsbeleid brengen wij een advies uit over het strategisch voorraadbeleid dat Wonen Midden- Delfland nu aan het opstellen is. 4 Wonen Midden-Delfland Wonen in het groen juli 2012
Onderwerp HV Maasland A Algemeen 1 Vaststellen en wijziging reglement klachtencommissie A 2 Wijzigen statuten van de verhuurder betrekking hebbend op huurdersparticipatie A 3 Profielschets Raad van Commissarissen A 4 Fusie of samenwerking met anderen partijen A B Onderhoud en verbetering woningen 1 Beleid en procedure klachtenonderhoud (melding, uitvoeren en controle) A 2 Beleid en procedure m.b.t. (groot)onderhoud en woningverbetering (incl. basiskwaliteit) A 3 Programma m.b.t. onderhoud en woningverbetering: Jaarlijkse onderhoudsplanning en onderhoudsbegroting, meerjarenplanning A C Leefbaarheid en woonomgeving 1 Algemeen beleid m.b.t. leefbaarheid, woonomgeving en wijkbeheer (voor wat betreft deel van de verhuurder, niet derden) A 2 Algemeen beleid m.b.t. leefbaarheid, woonomgeving en wijkbeheer (voor wat betreft plannen met derden) A D Servicepakket en servicekosten 1 Beleid m.b.t. servicekosten A 2 Samenstelling en kwaliteit van het servicepakket A 3 Prijs van het servicepakket A 4 Begroting en procedure m.b.t. de afrekening A E Woonruimteverdeling en verhuur van woningen 1 Verhuurbeleid A 2 Huurovereenkomst, algemene voorwaarden en procedure m.b.t. het aangaan en beëindigen van de huurovereenkomst A 3 Woonruimteverdelingsbeleid (algemeen) A F Huurprijzenbeleid 1 Het gemiddelde jaarlijkse huurverhogingspercentage A 2 Huurprijzenbeleid (m.b.t. differentiatie, geriefverbetering, mutatie en woningverbetering) A G Mutatie- en opleveringsbeleid 1 Beleid m.b.t. het opleveren van de woning door de verhuurder en huurder A 2 Beleid m.b.t. zelf aangebrachte voorzieningen A H Sloop en vervangende nieuwbouw 1 Algemeen beleid A 2 Afweging sloop/nieuwbouw A 3 Sociaal plan bij gedwongen verhuizing A I Verkoop van woningen 1 Algemeen beleid, uitgangspunten en voorwaarden I 2 Verkoopplan per complex I J Volkshuisvestingsbeleid 1 Bedrijfsplan (werkplan) en begroting I 2 (Prestatie)afspraken en convenanten tussen de verhuurder en de gemeente I 3 Strategisch voorraadbeheer A 4 Volkshuisvestingsverslag I 5 Jaarverslag (financieel) I 5 Wonen Midden-Delfland Wonen in het groen juli 2012
Nieuws van de bewonerscommissie SPD Het bestuur is in de nieuwe samenstelling, mevrouw Kolpa en de heer Noordermeer voor resp. de heer Van der Meijs en mevrouw Rodenrijs, weer een aantal keren bij elkaar geweest om de lopende processen te evalueren. Het is het bestuur opgevallen dat een groot aantal van onze bewoners niet meer weten dat zij in het bezit zijn van een fiets, anders kunnen wij niet verklaren waarom een heleboel fietsen gewoon in de stalling bleven staan bij de jaarlijkse schoonmaak van de fietsenberging. Graag volgende keer uw aandacht. Het aantal te vieren verjaardagen, in de zaal, loopt naar behoren. Het wordt door de feestvierders als heel prettig en gezellig ervaren. In Singelhof zijn 17 kiepramen vervangen door draai/kiepramen. De autobezitters die er voor hebben geopteerd, hebben inmiddels allen een eigen plek om te parkeren. Prachtig opgelost door Wonen Midden-Delfland en aangebracht door Frans Louter. Door Wonen Midden-Delfland wordt naarstig onderzoek gedaan naar oplossingen om het stroomverbruik verder omlaag te brengen. Wij wachten met (hoog) spanning af. Met Wonen Midden-Delfland is ook een regulier overleg afgesproken eens per drie maanden met de medewerker Leefbaarheid Elsa Sonke. Uiteraard kunnen wij in noodgevallen altijd een gesprek aanvragen. Voor alle bewoners geldt vragen, aan ons, staat vrij. Een groot aantal bewoners weet niet meer dat zij in het bezit zijn van een fiets. Telefonische bereikbaarheidsmeting Wonen Midden-Delfland Langetaam 4, 3155 TG Maasland tel.: 010-5925093 fax: 010-5923774 e-mail: info@wonen-middendelfland.nl website: www.wonen-middendelfland.nl Openingstijden Maandag t/m donderdag van 8.00-12.30 en 13.00-16.30 uur. Vrijdag van 8.00-12.30 uur Het afgelopen jaar zijn er een aantal verbeteringen doorgevoerd m.b.t. de telefonische bereikbaarheid van ons kantoor. Zo krijgt u, als u ons belt, een keuzemenu met 4 opties waardoor u rechtstreeks met de medewerker van de gekozen afdeling wordt doorverbonden. Is de medewerker niet aanwezig, dan wordt u direct doorverbonden met een andere collega die u te woord staat. In de periode van 23 januari t/m 16 maart 2012 heeft, door een extern bureau, een telefonisch bereikbaarheidsonderzoek plaatsgevonden. De doelstelling van dit onderzoek was om te komen tot een beoordeling van de telefonische bereikbaarheid van ons kantoor. Het onderzoek bestond uit bereikbaarheid van de afdelingen, vraagstellingen met als doel een gespreksinhoudelijke beoordeling te kunnen geven en specifieke vraagstellingen in geval van o.a. een spoedeisend reparatieverzoek. De bedrijven die u als huurders rechtstreeks kunt bellen in geval van een storing o.a. Installatiebedrijf Van den Berg, Installatiebedrijf R. de Bruijn, Riool.nl, De meldkamer (glasschade) deden ook mee aan dit onderzoek. Met de bereikbaarheid scoorde wij een 8,4 en voor de gespreksvoering een 9,0. Dit zijn goede scores en wij hopen onze dienstverlening in de toekomst nog verder te kunnen verbeteren. Fotografie: Rob de Kiewit en Bob van Buuren 6 Wonen Midden-Delfland Wonen in het groen juli 2012