Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening Sint-Pieters-Leeuw GEMEENTE SINT-PIETERS-LEEUW Provincie Vlaams-Brabant Verslag vergadering 20/05/2009 Aanwezig Deskundigen H. Baeyens, voorzitter Effectieve leden: F. Jourdain, V. Vastesaeger, K. Breda Plaatsvervangende leden: L. Seynaeve, S. Degeest, E. Debacker Vertegenwoordigers maatschappelijke geledingen Leeuwse Natuurvrienden: E. Van Poucke Plaatsvervangend lid: D. Van de Gucht UNIZO: A. Culus Plaatsvervangend lid: P. De Ridder Kamer voor Handel en Nijverheid: E. Van Cauwelaert Plaatsvervangend lid: C. Cossement Vlaams Agrarisch Centrum: J.P. De Leener Plaatsvervangend lid: P. Speeckaert Bedrijfsgilde Boerenbond: B. Keymolen Plaatsvervangend lid: J. Steens ACV: A. Van Laethem Plaatsvervangend lid: L. Heyman ABVV: G. Devuyst Plaatsvervangend lid: F. Vandersteen Leeuwse Raad Locale Economie: Effectief leden: P. Van Obbergen L. Annendijck Plaatsvervangend leden: V. Dekempeneer B. De Vreker Vertegenwoordigers Politieke Fracties VLD: J. Van Cutsem CD&V: F. Vander Kelen Schepen bevoegd voor Ruimtelijke Ordening: M. Schoukens Secretaris: E. Wuyts Verslag van de vergadering 1. Bespreking van het Planologisch attest VANDERPOOTEN-ANCKAERT, Postweg 5 te 1602 Vlezenbeek GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 1 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
1.1. Gegevens als toelichting vóór de vergadering overgemaakt aan de leden. In kader van de procedure voor aanvraag van planologisch attest door Vanderpooten-Anckaert dient de GECORO een advies uit te brengen. In het decreet R.O. (art. 145 ter) wordt het planologisch attest omschreven als een document dat aangeeft of een bestaand zonevreemde of door uitbreiding zonevreemd wordend bedrijf al dan niet kan behouden worden op de huidige locatie. In geval van behoud moeten de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en lange termijn meegedeeld worden. Een gunstig planologisch attest moet resulteren in de opmaak van een RUP. De GECORO bundelt en coördineert alle adviezen, bezwaren en opmerkingen en brengt een gemotiveerd advies uit bij het college van burgemeester en schepenen. Situering van het bedrijf Het bedrijf is een tuinbouwbedrijf, gespecialiseerd in de teelt van fijne groenten. Verder worden in de bedrijfsgebouwen aangevoerde groenten opgeslagen, gewassen en verpakt om samen met de eigen productie te verkopen op de vroegmarkt. De eigendom ligt volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde Asse in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De bedrijfssite ligt langsheen de Postweg in een ruimere omgeving, gekenmerkt door verspreide (lint)bebouwing (al dan niet zonevreemd) met tussenliggende landbouwpercelen. Het bedrijf ligt min of meer ingesloten tussen de Postweg met aan de overzijde van de straat een bedrijf in industriegebied (Neuhaus) en enkele open bebouwingen. Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is het bedrijf gelegen in een zone voor professionele landbouw open landbouwgebied op plateaugronden en langgerekte leemgronden. Doelstelling van de aanvraag Op korte termijn - Bestendiging van de bestaande bedrijfsactiviteiten - Uitbreiding van de bedrijfsgebouwen met een tweede bedrijfswoning - Regularisatie van de bestaande bedrijfswoning - Regularisatie van de bestaande loods - Regularisatie van betonpaden, opvangbekken voor regenwater, enz. Op lange termijn - Uitbreiding van de bedrijfsloods met een ruimte voor kwaliteitscontrole en besproeiing en een afdak (stalling landbouwmachines) Vergunningstoestand - Bestaande bedrijfsgebouwen zijn vergund naar vormgeving en afmetingen maar 14m te diep op het perceel ingeplant - Het bedrijf heeft een milieuvergunning klasse 2 die loopt tot 2027 Adviezen De volgende instanties dienden een advies te verlenen: - Gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar R-O Vlaanderen GEDEELTELIJK GUNSTIG ADVIES o Bestendiging van het bedrijf met inbegrip van de gewijzigde activiteiten en de gevraagde regularisaties, de verhardingen en het bufferbekken is ruimtelijk verantwoord, gelet op de geringe impact op de omgeving en de aard van de bebouwing in de omgeving o Uitbreiding met tweede bedrijfswoning kan niet aanvaard worden omwille van ongewenste verdichting van het woonweefsel en omdat de grondgebonden agrarische activiteiten onvoldoende worden geacht om 2 gezinnen ter plaatse te huisvesten o Uitbreiding op lange termijn van bestaande loods kan aanvaard worden o Het behoud van het bedrijfsgebouw is om die redenen ruimtelijk niet verantwoord - Deputatie Vlaams-Brabant GUNSTIG ADVIES GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 2 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
o Bestendiging van het bedrijf op voorwaarde dat de kernactiviteit landbouw blijft (eigen teelt, verwerken en verkopen) met beperkte functiewijziging (inkoop en verwerking van producten van buitenaf) o Uitbreiding met tweede bedrijfswoning indien niet afsplitsbaar van het geheel van landbouwactiviteiten en bedrijfsgebouwen o Uitbreiding op lange termijn op voorwaarde dat de kernactiviteit landbouw blijft - Departement Landbouw en Visserij VOORWAARDELIJK GUNSTIG o Akkoord met regularisatie inplanting o Akkoord met uitbreiding indien voldoende oppervlakte aan eigen teelt aanwezig blijft; indien handelsfunctie toeneemt is herlocalisatie naar KMO gewenst o Geen akkoord met tweede bedrijfswoning vermits het hier niet gaat om een dubbel volwaardig landbouwbedrijf; huidige woning volstaat voor toezicht op de agrarische activiteiten Openbaar onderzoek Tijdens het openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend Stukken ter inzage op dienst Ruimtelijke Ordening - aanvraagdossier Planologisch attest: plannen, ruimtelijke context, bijlagen - ingewonnen adviezen 1.2. Toelichting door de secretaris De aanvraag voor planologisch attest wordt kort toegelicht door de secretaris a.h.v. de aanvraagdocumenten. Volgende elementen komen aan bod: - situering van het bedrijf - uitbreidingsplannen van het bedrijf - uitgebrachte adviezen en openbaar onderzoek 1.3. Bespreking De commissie bespreekt het dossier. Volgende elementen komen aan bod: - Inplanting van de gebouwen, met in het bijzonder de inplanting van de bedrijfswoning - Verhouding landbouwfunctie/handelsfunctie 2. Bespreking van het Planologisch attest Hotelhoeve KLEIN-NEDERLO, Appelboomstraat 196 te 1602 Vlezenbeek. 2.1. Gegevens als toelichting vóór de vergadering overgemaakt aan de leden. In kader van de procedure voor aanvraag van planologisch attest door Hotelhoeve Klein-Nederlo dient de GECORO een advies uit te brengen. In het decreet R.O. (art. 145 ter) wordt het planologisch attest omschreven als een document dat aangeeft of een bestaand zonevreemde of door uitbreiding zonevreemd wordend bedrijf al dan niet kan behouden worden op de huidige locatie. In geval van behoud moeten de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en lange termijn meegedeeld worden. Een gunstig planologisch attest moet resulteren in de opmaak van een RUP. De GECORO bundelt en coördineert alle adviezen, bezwaren en opmerkingen en brengt een gemotiveerd advies uit bij het college van burgemeester en schepenen. Situering van het bedrijf Klein-Nederlo is een hotel-taverne aan de Appelboomstraat te Vlezenbeek. De vestiging is zonevreemd gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Op de site zijn ook twee wooneenheden ondergebracht, één boven de taverne en één in een losstaand volume. De taverne is ontstaan als nevenfunctie binnen de voormalige landbouwactiviteiten. Voor de taverne werd geen vergunning verleend. Na stopzetting van de landbouwactiviteiten werd de hotelfunctie GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 3 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
vergund. In 2003 werd een vergunning geweigerd voor een gelijkaardige inrichting van de site zoals nu opgenomen in de aanvraag tot planologisch attest. Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is het bedrijf gelegen in een zone voor professionele landbouw gecompartimenteerde landbouwgebieden op hellingsgronden en valleien. Doelstelling van de aanvraag Op korte termijn - Uitbeiden hotelfunctie tot 16 kamers en bijhorende voorzieningen te verruimen door vervangende nieuwbouw van de bestaande schapenstallen. Deze uitbreiding houdt +/- een verdubbeling in van de vloeroppervlakte ingenomen door de hotelfunctie - Realiseren van landschappelijke inkadering door heraanleg van de twee parkings en ingroening met hagen en hoogstambomen - Behouden en uitbreiden van de tavernefunctie door vervangende nieuwbouw van een bestaande bedrijfswoning, een schuur en diverse aanbouwen van de vroegere landbouwuitbating - Behoud van de bestaande woning boven de taverne Op lange termijn - Geen behoeften Vergunningstoestand - In 1983 werd een vergunning verleend voor het bouwen van een loods; in 1991 voor het bouwen van een pluimveestal en een uitbreiding van het bedrijf - In 1995 werd een vergunning verleend voor het verbouwen van een schuur tot hotel - De regularisatie voor het oprichten van een nieuwe woning ter vervanging van een af te breken woning, het uitbreiden van de taverne en de uitbreiding van een woongelegenheid werd in 2003 geweigerd - De herbestemming van de horecazaak werd begin jaren 90 doorgevoerd zonder vergunning - De vergunningstoestand van de aanwezige verhardingen en van de woning boven de taverne is niet gekend - Exploitatievergunning voor 10 kamers Adviezen De volgende instanties dienden een advies te verlenen: - Gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar R-O Vlaanderen VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES o Het voorstel, namelijk de regularisatie van de horecafunctie samen met de voorgestelde uitbreidingen (gedeeltelijke vernieuwbouw van beide vleugels) zoals aangegeven op het plan kunnen aanvaard worden op voorwaarde dat de parking heringericht wordt en geïntegreerd wordt in het omliggende landschap en de achterliggende loods en garage afgebroken worden. De aanvraag kan geen aanleiding geven tot de vertuining van het achterliggende deel van het perceel. De behoefte aan de ruime parking dient nog aangetoond te worden. Het behoud van de tweede woning is enkel mogelijk zo gestaafd wordt dat ze vergund is. - Deputatie Vlaams-Brabant VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES o Bestendiging en uitbreiding van een hotel-taverne indien Het bouwvolume van de bestaande landbouwbedrijfsgebouwen niet overschreden wordt Maximaal 1 bedrijfswoning per bedrijfsactiviteit; deze moet fysisch geïntegreerd worden binnen de bedrijfsgebouwen De bestaande voetweg nr56 moet ten alle tijden openbaar en begaanbaar blijven Afbraak van de bestaande loods en garage - Departement Landbouw en Visserij VOORLOPIG ONGUNSTIG ADVIES om volgende redenen o Geen duidelijkheid over vergunningstoestand alle gebouwen en activiteiten o Enkel voor vergunde activiteiten kan positief planologisch attest bekomen worden o Inrichting van grote naastliggende parking kan niet aanvaard worden - Toerisme Vlaanderen (enkel over het logiesgedeelte) GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 4 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
o o Geeft POSITIEF ADVIES over de bestaande exploitatievergunning Geeft ONGUNSTIG ADVIES voor de uitbreiding Openbaar onderzoek Tijdens het openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend Stukken ter inzage op dienst Ruimtelijke Ordening - aanvraagdossier Planologisch attest: plannen, ruimtelijke context, bijlagen - ingewonnen adviezen 2.2. Toelichting door de secretaris De aanvraag voor planologisch attest wordt kort toegelicht door de secretaris a.h.v. de aanvraagdocumenten. Volgende elementen komen aan bod: - situering van het bedrijf - uitbreidingsplannen van het bedrijf - uitgebrachte adviezen en openbaar onderzoek 2.3. Bespreking De commissie bespreekt het dossier. Volgende elementen komen aan bod: - Aard van de activiteiten - vergunningstoestand van de gebouwen en activiteiten (hotelfunctie, tavernefunctie en woningen) - toeristisch-economische aspecten 3. Bespreking van de verkavelingsaanvraag hoek Postweg, Kapellestraat en Lindelaan te Vlezenbeek door Imvest Jette nv. 3.1. Gegevens als toelichting vóór de vergadering overgemaakt aan de leden. In kader van de procedure voor aanvraag van een verkavelingsvergunning door Imvest Jette nv. voor 13 loten bestemd voor meergezinswoningen en eengezinswoningen vraagt het college van burgemeester en schepenen het advies van de Gecoro. Beschrijving van het project Het project voorziet in een appartementsgebouw langsheen de Postweg met afwisselend twee en drie bouwlagen voor maximaal 26 wooneenheden; complementaire bedrijvigheid is toegelaten op het gelijkvloers (max. 25%). Het gebouw heeft een plat dak. Langsheen de Kapellestraat wordt op de hoek met de Postweg een appartementsgebouw voorzien met drie bouwlagen voor max. 8 wooneenheden; complementaire bedrijvigheid toegelaten op het gelijkvloers (max. 25%). Ten behoeve van de appartementen wordt een ondergrondse garage voorzien, bereikbaar aan de linkerzijde langsheen de Postweg. Verderop in de Kapellestraat, op de hoek met de Lindelaan, worden vier aaneengesloten eengezinswoningen voorzien over twee bouwlagen met plat dak. Langsheen de Lindelaan voorziet het project 7 eengezinswoningen in halfopen bebouwing met plat dak. Centraal in het gebied wordt een semipublieke groene ruimte voorzien ten behoeve van de eigenaars zonder privétuin. Openbaar onderzoek Tijdens het openbaar onderzoek werden 120 bezwaren ingediend, waarvan 112 nagenoeg identiek. De bezwaren handelen hoofdzakelijk over te grote woondichtheid, onvoldoende integratie in de omgeving, te zwaar programma, aanleiding tot verstedelijking, verkeersdruk, niet passend in woongebied met landelijk karakter. Stukken ter inzage op dienst Ruimtelijke Ordening - aanvraagdossier verkaveling - bezwaarschriften. GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 5 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
3.2. Toelichting door de secretaris De verkavelingsaanvraag wordt kort toegelicht door de secretaris a.h.v. de aanvraagdocumenten. Volgende elementen komen aan bod: - situering van de verkaveling - stedenbouwkundige kenmerken van de aanvraag 3.3. Bespreking De commissie bespreekt het dossier. Volgende elementen komen aan bod: - Aantal woongelegenheden - Parkeermogelijkheden - Functie semi-publieke binnenruimte - Voorgestelde bouwgabariten De waarnemende leden verlaten de vergadering 4. Planologisch attest VANDERPOOTEN-ANCKAERT, Postweg 5 te 1602 Vlezenbeek - advies 4.1 Advies Overwegende dat: - Tijdens openbaar onderzoek geen bezwaren of opmerkingen ingediend werden waardoor kan gesteld worden dat het bedrijf niet storend is voor omgeving en geen overlast berokkent aan de omwonenden. - Er kennis werd genomen van volgende adviezen: o Gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar R-O Vlaanderen GEDEELTELIJK GUNSTIG ADVIES Bestendiging van het bedrijf met inbegrip van de gewijzigde activiteiten en de gevraagde regularisaties, de verhardingen en het bufferbekken is ruimtelijk verantwoord, gelet op de geringe impact op de omgeving en de aard van de bebouwing in de omgeving Uitbreiding met tweede bedrijfswoning kan niet aanvaard worden omwille van ongewenste verdichting van het woonweefsel en omdat de grondgebonden agrarische activiteiten onvoldoende worden geacht om 2 gezinnen ter plaatse te huisvesten Uitbreiding op lange termijn van bestaande loods kan aanvaard worden o Deputatie Vlaams-Brabant GUNSTIG ADVIES Bestendiging van het bedrijf op voorwaarde dat de kernactiviteit landbouw blijft (eigen teelt, verwerken en verkopen) met beperkte functiewijziging (inkoop en verwerking van producten van buitenaf) Uitbreiding met tweede bedrijfswoning indien niet afsplitsbaar van het geheel van landbouwactiviteiten en bedrijfsgebouwen Uitbreiding op lange termijn op voorwaarde dat de kernactiviteit landbouw blijft o Departement Landbouw en Visserij VOORWAARDELIJK GUNSTIG Akkoord met regularisatie inplanting Akkoord met uitbreiding indien voldoende oppervlakte aan eigen teelt aanwezig blijft; indien handelsfunctie toeneemt is herlocalisatie naar KMO gewenst Geen akkoord met tweede bedrijfswoning vermits het hier niet gaat om een dubbel volwaardig landbouwbedrijf; huidige woning volstaat voor toezicht op de agrarische activiteiten Brengt de gecoro volgend voorwaardelijk gunstig advies uit: GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 6 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
- Op voorwaarde dat de kernactiviteit landbouw blijft (eigen teelt, verwerken en verkopen) met beperkte functiewijziging (inkoop en verwerking van producten van buitenaf) gaat men akkoord met: o Bestendiging van het bedrijf met inbegrip van de gewijzigde activiteiten en de gevraagde regularisaties, de verhardingen en het bufferbekken, gelet op de geringe impact op de omgeving en de aard van de bebouwing in de omgeving o Uitbreiding met tweede bedrijfswoning indien niet afsplitsbaar van het geheel van landbouwactiviteiten en bedrijfsgebouwen. De inplanting van deze woning moet aansluiten bij de bestaande woning zodat de ruimtelijke impact op de omgeving beperkt wordt. o Akkoord met uitbreiding op lange termijn indien voldoende oppervlakte aan eigen teelt aanwezig blijft; indien handelsfunctie toeneemt is herlocalisatie naar KMO gewenst 5. Planologisch attest Hotelhoeve KLEIN-NEDERLO, Appelboomstraat 196 te 1602 Vlezenbeek - advies 5.1. Advies Overwegende dat: - Tijdens openbaar onderzoek geen bezwaren of opmerkingen ingediend werden waardoor kan gesteld worden dat het bedrijf niet storend is voor omgeving en geen overlast berokkent aan de omwonenden. - Er kennis werd genomen van volgende adviezen: o Gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar R-O Vlaanderen VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES Het voorstel, namelijk de regularisatie van de horecafunctie samen met de voorgestelde uitbreidingen (gedeeltelijke vernieuwbouw van beide vleugels) zoals aangegeven op het plan kunnen aanvaard worden op voorwaarde dat de parking heringericht wordt en geïntegreerd wordt in het omliggende landschap en de achterliggende loods en garage afgebroken worden. De aanvraag kan geen aanleiding geven tot de vertuining van het achterliggende deel van het perceel. De behoefte aan de ruime parking dient nog aangetoond te worden. Het behoud van de tweede woning is enkel mogelijk zo gestaafd wordt dat ze vergund is. o Deputatie Vlaams-Brabant VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES Bestendiging en uitbreiding van een hotel-taverne indien Het bouwvolume van de bestaande landbouwbedrijfsgebouwen niet o o overschreden wordt Maximaal 1 bedrijfswoning per bedrijfsactiviteit; deze moet fysisch geïntegreerd worden binnen de bedrijfsgebouwen De bestaande voetweg nr56 moet ten alle tijden openbaar en begaanbaar blijven Afbraak van de bestaande loods en garage Departement Landbouw en Visserij VOORLOPIG ONGUNSTIG ADVIES om volgende redenen Geen duidelijkheid over vergunningstoestand alle gebouwen en activiteiten Enkel voor vergunde activiteiten kan positief planologisch attest bekomen worden Inrichting van grote naastliggende parking kan niet aanvaard worden Toerisme Vlaanderen (enkel over het logiesgedeelte) Geeft POSITIEF ADVIES over de bestaande exploitatievergunning Geeft ONGUNSTIG ADVIES voor de uitbreiding - Het bedrijf, gelet op de nabijheid van toeristisch-recreatieve functies zoals Kasteel Gaasbeek en Domein Groenenberg, toeristisch-economische potenties heeft Brengt de gecoro volgend voorwaardelijk gunstig advies uit: GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 7 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009
- Het voorstel, namelijk de regularisatie van de horecafunctie samen met de voorgestelde uitbreidingen (gedeeltelijke vernieuwbouw van beide vleugels) zoals aangegeven op het plan kunnen aanvaard worden op voorwaarde dat o de parking heringericht wordt en geïntegreerd wordt in het omliggende landschap en de achterliggende loods en garage afgebroken worden. o De aanvraag geen aanleiding geeft tot de vertuining van het achterliggende deel van het perceel. o Het bouwvolume van de bestaande landbouwbedrijfsgebouwen niet overschreden wordt o De bestaande voetweg nr56 ten alle tijden openbaar en begaanbaar blijft - De Gecoro verzoekt de schepen voor Lokale economie contact te nemen met Toerisme Vlaanderen teneinde hun ongunstig advies m.b.t. de uitbreiding van de exploitatievergunning te herzien. 6. Verkavelingsaanvraag hoek Postweg, Kapellestraat en Lindelaan te Vlezenbeek door Imvest Jette nv - advies Overwegende dat: - Het project onvoldoende aansluit qua inplanting en gabarit bij het bestaand bouwweefsel - Het project een zeer hoge woondichtheid voorziet die niet aansluit bij deze van de kern van Vlezenbeek. - Een woonbehoefte met marktanalyse de noodzaak van dergelijk grootschalig project moet aantonen; dit kan eventueel gekoppeld worden aan een fasering van het project. - Het project rekening moet houden met het decreet Grond- en pandenbeleid inzake sociale woonbehoeften - De parkeerdruk op de omgeving sterk zal toenemen. Brengt de gecoro een ongunstig advies uit. In opdracht, De secretaris, Erik Wuyts, GECORO SINT-PIETERS-LEEUW 8 VERSLAG VERGADERING 20/05/2009