Sneller naar een bouwvergunning met het nieuwe Besluit Omgevingsrecht
Inhoudsopgave Inhoud Inleiding... 3 Voorwoord... 6 Mogelijkheid I: Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw... 12 Mogelijkheid II: Verandering van het gebruik van een gebouw... 12 Mogelijkheid III: Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk... 15 Mogelijkheid IV: Toepassing van de mogelijkheden onder I, II en III... 19 Quick scan... 23 Slotwoord... 24 Pagina 2
Inleiding Weinig ondernemers die met bouwprojecten bezig zijn, zullen het aanvragen van bouwvergunningen als het favoriete onderdeel van projectontwikkeling zien. Een van de obstakels is het bestemmingsplan. Dit plan bepaalt welke activiteiten binnen een bestemming zijn toegestaan. Ook bepaalt het binnen welke grenzen er gebouwd mag worden. Als je bouwplan buiten die activiteiten of buiten die grenzen valt, is er een probleem. Dit kan de voorbereiding van bouwprojecten vaak op de lange baan schuiven of zelfs onmogelijk maken. Stel: Je vindt een koper voor een winkelpand dat al lang leegstaat. De koper wil het pand gaan gebruiken als artsenpraktijk. Dan moet wel op korte termijn vaststaan dat de winkel ook voor een artsenpraktijk gebruikt mag worden, en bovendien zo verbouwd mag worden dat het daar geschikt voor is. Als die mogelijkheden er volgens het bestemmingsplan niet zijn (en dat zal vaak het geval zijn) moet je een procedure van ten minste een half jaar voeren om van het bestemmingsplan af te wijken, zodat dat gebruik alsnog mogelijk wordt. Tegen de tijd dat die hele procedure is afgerond heeft je koper geen belangstelling meer Dergelijke problemen leiden tot onnodige leegstand in winkelstraten, kantoorparken enzovoorts. Pagina 3
Als een bouwwerk niet past in een bestemmingsplan, kan het bestemmingsplan zelf worden aangepast. Er kan dus ook een vergunning worden verleend om voor een bepaald project af te wijken van het bestemmingsplan. Het probleem is dat beide procedures veel tijd kosten. Voor herziening van het bestemmingsplan gebruikt men meestal een postzegelbestemmingsplan. Voor de vergunning om af te wijken van het bestemmingsplan is een goede ruimtelijke onderbouwing nodig. Het opstellen van een bestemmingsplan of een goede ruimtelijke onderbouwing is veel werk. Er is vaak ook extra onderzoek voor nodig. Ook de leges voor deze aanpassingen zijn heel hoog. Als het plan of de onderbouwing eenmaal klaar is, duurt de vergunningprocedure of bestemmingsplanprocedure nog eens 26 weken. Die termijn wordt in de praktijk vaak nog overschreden. Alles bij elkaar duurt het soms dus wel een jaar voordat de vergunning of het nieuwe bestemmingsplan gereed is. Een te lange termijn om, in het bovenstaande voorbeeld, een artsenpraktijk te vestigen. Deze belemmeringen zijn één van de oorzaken van de stagnatie in de bouw. Ook de rijksoverheid vindt inmiddels dat er minder belemmeringen moeten zijn om tot nieuwe bouwontwikkelingen te komen. In de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) zijn verschillende vergunningprocedures al gecombineerd. In de Wabo is al vastgelegd dat de gemeente een omgevingsvergunning kan verlenen om af te wijken van het bestemmingsplan. Die afwijking van het bestemmingsplan kan zowel betrekking hebben op de activiteiten die zijn toegestaan als op de bouwvoorschriften. Nadeel is, dat deze vergunningprocedure nog steeds veel tijd in beslag neemt. Pagina 4
In het Besluit omgevingsrecht zijn de mogelijkheden in de Wabo om een vergunning te verlenen om af te wijken van het bestemmingsplan verder uitgewerkt. In een recente wijziging van het Besluit omgevingsrecht is die vergunningprocedure om af te wijken voor een aantal activiteiten simpeler en korter gemaakt. Voordelen van de nieuwe procedure: Voor deze activiteiten wordt binnen acht weken vergunning verleend. Een uitvoerige ruimtelijke onderbouwing is niet nodig. De leges voor deze procedure bedragen slechts een fractie van de leges voor een bestemmingswijziging. Alle reden dus om te onderzoeken of jouw bouwproject een activiteit is die onder de nieuwe mogelijkheden valt! Pagina 5
Voorwoord Waarom schrijft een advocaat over de mogelijkheden om sneller een bouwvergunning te krijgen? Ik ben als advocaat en bedrijfsjurist al meer dan 25 jaar bezig met vergunningprocedures voor grote en kleine projecten. Als bedrijfsjurist en later als advocaat ben ik bijna 10 jaar bezig geweest met het verkrijgen van alle vergunningen voor een afvalstortplaats. Als advocaat heb ik in de periode daarvoor en daarna heel veel ondernemers bijgestaan bij het verkrijgen van hun vergunningen. Ik heb procedures gevoerd om de vergunningen voor hun bouwproject of uitbreiding van hun bedrijf te verkrijgen. Ook heb ik veel onderhandeld met gemeenten en provincies om dit voor elkaar te krijgen. Ik heb steeds meegeleefd met de initiatiefnemers die stonden te trappelen om hun projecten uit te voeren, maar tegengehouden werden door juridische belemmeringen. Zelf heb ik mijn woning en mijn kantoor laten bouwen. Dat is goed verlopen. Een van mijn frustraties is dat ik er nooit in geslaagd ben om een vergunning te krijgen voor een garage voor mijn klassieke Mercedes 280 SE Deze mooie Mercedes uit 1972 verdient een warm en droog onderdak in een garage, ook omdat de lak van toen lang niet zo sterk is als bij de auto s van tegenwoordig. Pagina 6
Nu heb ik een groot woonperceel van 2.500 m 2 dat maar heel beperkt bebouwd is. Ondanks het grote oppervlak verbiedt het bestemmingsplan om er een garage te bouwen. Ook met aanwending van mijn juridische kennis lukte het niet om een vergunning voor een garage voor elkaar te krijgen. Mijn Mercedes heeft jaren onder een tochtig afdak gestaan, totdat de staat van de lak zo slecht was dat ik hem verkocht heb aan een liefhebber. Die kan hem onderdak bieden en gaat hem weer helemaal opknappen. Nu heb ik alleen nog maar de foto s Nu is er met het nieuwe Besluit omgevingsrecht nieuwe regelgeving die nieuwe mogelijkheden biedt om vergunningprocedures belangrijk te versnellen en om meer vergunningvrij bouwen mogelijk te maken. Ik ben blij dat er in het nieuwe Besluit meer ruimte komt voor eigen initiatief en ruimte voor mensen die zelf ideeën hebben hoe ze hun perceel het beste kunnen inrichten. Om die reden heb mij gestort op deze nieuwe regeling. Ik heb alle uitspraken die daarover in het verleden zijn gedaan en alle toelichtingen daarop bestudeerd. Het besluit blijkt ook echt nieuwe mogelijkheden te bevatten om bouwprojecten sneller mogelijk te maken. Ik heb mijn kennis samengevat in de volgende hoofdstukken. Deze geven in grote lijnen aan waar de mogelijkheden liggen, zonder op alle details in te gaan. Het is de bedoeling dat ik jou daarmee help om inzicht te krijgen of je bouwproject in aanmerking komt voor de korte vergunningsprocedure. Als dat het geval is, wil ik je graag verder helpen door het bouwproject in de quick scan te beoordelen of het ook in de details daarvoor in aanmerking komt. Op de laatste bladzijde kom ik daar nader op terug. Als je aanmerkingen hebt of je hebt nog andere ideeën, hoor ik ze graag. Pagina 7
De Kruimellijst De korte procedure om vergunning te verlenen is alleen van toepassing op een lijst van activiteiten die is opgenomen in het Besluit omgevingsrecht. Deze opsomming van activiteiten wordt ook wel de Kruimellijst genoemd. Dit is een naam die stamt uit het verleden toen de mogelijkheid alleen nog open stond voor kleinere activiteiten. In het nieuwe besluit gaat het echter zeker niet meer alleen om kleine activiteiten. De naam dekt dus niet meer de lading De Kruimellijst geeft aan in welke gevallen een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan kan worden verleend met toepassing van de korte procedure van 8 weken. Het gaat om 11 heel verschillende activiteiten. Het gaat bijvoorbeeld om het plaatsen van een warmtekrachtcentrale. Er zijn echter drie kruimelgevallen opgenomen die activiteiten van grote omvang toestaan, die ook in meer situaties toegepast kunnen worden. Ook een combinatie van de verschillende mogelijkheden is toegestaan. In de volgende hoofdstukken wordt ingegaan op de volgende mogelijkheden: I. Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw Voorbeeld: een parkeergarage bij een bedrijfsgebouw II. Het veranderen van het gebruik van een bestaand gebouw Voorbeeld: het ombouwen van een kantoorpand naar een woonflat III. Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk Voorbeeld: studentenhuisvesting of huisvesting voor buitenlandse werknemers IV. Toepassing van de mogelijkheden onder I, II en III Pagina 10
Voorbeeld: Toepassing van de regeling kan een enorme besparing van (procedure)tijd en van kosten betekenen. Een cliënte wilde een gebouw met maatschappelijke bestemming wijzigen in een woning. Gemeente Tilburg had haar al bericht dat zij moest rekenen op een procedure tot bestemmingswijziging die ten minste een half jaar zou duren en die ongeveer 10.000,00 zou gaan kosten. De wijziging van het gebruik van een pand (in dit geval van de bestemming maatschappelijk naar de bestemming woning) is echter een categorie die is opgenomen in de Kruimellijst. Hier heeft zij de gemeente op gewezen. De gemeente heeft inmiddels schriftelijk bevestigd dat als zij na 1 november a.s. de vergunningaanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan indient, zij hiervoor binnen acht weken vergunning krijgt. De legeskosten daarvoor bedragen 210,00 plaats van 10.000,00. Het is dus zeker de moeite waard om na te gaan of je activiteit onder de Kruimellijst valt Pagina 11
Mogelijkheid I: Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw Onder 1 van de Kruimellijst is de korte vergunningprocedure van toepassing verklaard op de bouw van een nieuw gebouw bij een hoofdgebouw. Dit wordt de bouw van een bijbehorend bouwwerk genoemd. Een bijbehorend bouwwerk kan betrekking hebben op drie verschillende activiteiten. a) Uitbreiding van het hoofdgebouw met een aanbouw aan het hoofdgebouw. b) Nieuwbouw van een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw. c) Uitbreiding van een bestaand bijbehorend bouwwerk. De voorwaarden waaraan moet zijn voldaan staan in het stroomschema I Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw. Zij zijn te onderscheiden in voorwaarden voor het oppervlak, het perceel waar gebouwd wordt, en het gebruik van het gebouw dat nieuw wordt gebouwd. Maximaal oppervlak Voor een activiteit binnen de bebouwde kom gelden geen beperkingen voor het oppervlak. Er gelden ook geen beperkingen voor de hoogte van het bouwwerk. De term kruimelgevallen is in die zin dus bedrieglijk, omdat er grote bouwwerken mee kunnen worden gerealiseerd. Voorbeeld: In de praktijk is de verkorte procedure gebruikt voor de vergunning van een meerlaagse parkeergarage bij een bedrijfspand, waar volgens het bestemmingsplan alleen bouwwerken van drie meter hoog waren toegestaan. Het is ook gebruikt voor de bouw van een zogenaamd drive-in gebouw bij een bestaand tuincentrum. Het gaat daarbij om een gebouw met een groot volume, waar klanten van het tuincentrum in kunnen rijden om goederen af te halen. Pagina 12
Als de bouw buiten de bebouwde kom plaatsvindt, worden er wel voorwaarden gesteld aan de maten van het nieuwe bouwwerk. In dit geval mag het oppervlak maximaal 150 m 2 groot zijn en niet hoger dan 5 meter. Hetzelfde perceel Het hoofdgebouw en het bijgebouw moeten altijd op hetzelfde perceel worden gebouwd. Het mag daarbij wel zo zijn dat er verschillende bestemmingen gelden voor dit perceel. Voorbeeld: De bouw van een botenhuis bij een scoutinggebouw is een kruimelgeval, namelijk het bouwen van een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw. Het botenhuis werd gebouwd op grond met de bestemming Groen, terwijl het scoutinggebouw de bestemming Maatschappelijk had. De rechter vond dit geen probleem, omdat het wel om hetzelfde kadastrale perceel ging, dat in het geheel bij de scouting in gebruik was. Functioneel verbonden Als het gaat om een bouwwerk dat losstaat van het hoofdgebouw, moet het bouwwerk functioneel verbonden zijn aan het hoofdgebouw. Dit betekent dat het gebruik van het nieuwe bouwwerk een relatie moet hebben met het gebruik van het hoofdgebouw. Voorbeelden zijn het tuinhuis bij een woning, een parkeergarage bij een kantoorpand en de drive-in bij een tuincentrum. Voorbeeld: De bouw van een tuinhuis dat veel groter was dan het bestemmingsplan toestond werd als een kruimelgeval aangemerkt. Deze vergunning werd door de rechter uiteindelijk vernietigd, omdat het tuinhuis gebruikt werd voor professionele kookworkshops. De rechter vond dit een gebruik voor horeca, waardoor het tuinhuis niet meer Pagina 13
ondersteunend was aan de woonfunctie van de woning. Vanzelfsprekend moet het gebruik van het hoofdgebouw in het bestemmingsplan zijn toegestaan. Als het hoofdgebouw twee bestemmingen heeft, mag bij ieder van deze bestemmingen een gebouw worden bijgebouwd. Voorbeeld: een woning had deels de bestemming Horeca en was in gebruik als pannenkoekenhuis. Dit gedeelte mocht door een vergunning op grond van de Kruimelregeling fors worden uitgebreid, ook al stond het bestemmingsplan dat niet toe. De uitbreiding was ondersteunend aan de bestaande horeca bestemming die al op het pand lag. Pagina 14
In het stroomschema I Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw worden de voorwaarden op een rij gezet. Pagina 15
Mogelijkheid II: Verandering van het gebruik van een gebouw Onder 9 van de Kruimellijst is de mogelijkheid opgenomen om het gebruik van een bestaand gebouw te wijzigen. Voorbeeld: Denk aan de verbouwing van een kantoorflat tot woonappartementen of studentenhuisvesting. Ook is bijvoorbeeld het verbouwen van een oud veilinggebouw tot overdekte markthal mogelijk. Ook kan tijdelijke bewoning worden toegestaan, bijvoorbeeld het antikraak laten bewonen van oude bedrijfsgebouwen of kantoorpanden. Die wijziging naar tijdelijke bewoning kan dan binnen acht weken worden vergund. De mogelijkheid om het gebruik te veranderen bestond eerder al. De beperkingen die hier voorheen voor golden zijn in de nieuwe regeling helemaal vervallen. Drie belangrijke beperkingen zijn vervallen: a) Er is geen grens gesteld aan de omvang van het pand. Voorheen gold een beperking tot 1.500 m2, maar deze is dus vervallen. b) Voorheen mocht het gebouw niet verbouwd worden tot woningen. c) Voorheen mochten er alleen inpandige verbouwingen plaatsvinden. Pagina 12
Wijziging naar woningen mogelijk De wijziging naar woningen is nu mogelijk gemaakt. Gemeenten worden zelfs expliciet opgeroepen om medewerking te verlenen aan het verbouwen van leegstaande kantoorpanden tot woningen. Verbouwing met gelijkblijvend oppervlak en volume Voorheen mocht het alleen gaan om inpandige verbouwingen. Dat werd zo uitgelegd dat er aan de gevel niets mocht veranderen. Nu mag het pand geheel worden verbouwd, inclusief alle gevels, met als enige voorwaarden dat het oppervlakte en het bouwvolume van het gebouw gelijk moeten blijven. Alleen binnen de bebouwde kom Al deze mogelijkheden gelden alleen voor gebouwen die binnen de bebouwde kom zijn gelegen. Voor een gebouw dat buiten de bebouwde kom is gelegen mag ander gebruik niet als kruimelgeval worden toegestaan. Dit is alleen anders voor het bieden van logies aan werknemers. Een bedrijfspand buiten de bebouwde kom, bijvoorbeeld een voormalige agrarische schuur, mag dus wel worden omgebouwd tot logiesgebouw voor werknemers. Logies is gedefinieerd als het bieden van tijdelijk onderdak aan werknemers. Voorbeeld: buiten de bebouwde kom mogen leegstaande kloosters, recreatieparken enzovoort worden gewijzigd naar logiesgelegenheid voor werknemers. Ook leegstaande bedrijfsgebouwen kunnen daarvoor geschikt worden gemaakt. Het kan gaan om huisvesting van bijvoorbeeld Poolse werknemers. Het kan ook gaan om werknemers in de horeca, die in de zomer bijvoorbeeld in een strandtent op Texel werken en daar dan ook wonen. Pagina 13
Pagina 14
Mogelijkheid III: Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk Onder 11 van de Kruimellijst is de mogelijkheid van tijdelijk gebruik opgenomen. Het nieuwe Besluit omgevingsrecht biedt voor het eerst de mogelijkheid om door middel van de korte vergunningsprocedure tijdelijk af te wijken van de bestemming. In alle gevallen moet het gaan om een tijdelijk gebruik of het bouwen van een tijdelijk bouwwerk. Het gaat om verschillende mogelijkheden: a) Tijdelijk gebruik van een bestaand gebouw, b) Het tijdelijk verbouwen van een bestaand gebouw c) de bouw van een nieuw pand op een perceel grond, eventueel ook in samenhang met een nieuw soort gebruik van de gebouwen. Voorbeeld: In de toelichting worden genoemd de tijdelijke studentenhuisvesting, tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten en tijdelijke bouw in krimpgebieden. In beginsel komt echter iedere functie in aanmerking om tijdelijk te zijn, zoals tijdelijke scholen, kinderdagverblijven, supermarkten, woningen enzovoort. Termijn van 10 jaar Voorheen kon een vergunning voor tijdelijk gebruik alleen via de lange procedure worden verleend. Voor het eerst is het nu als kruimelgeval opgenomen, zodat de korte procedure geldt. Ook de maximale termijn is nieuw: 10 jaar in plaats van maximaal 5 jaar. Voorbeeld: De termijn voor een tijdelijke omgevingsvergunning kan ook heel kort zijn, bijvoorbeeld om voor de duur van 3 dagen een kermis toe te staan op een plein dat gewoonlijk de bestemming Verkeersdoeleinden heeft. Of om voor de vijf zomermaanden het Pagina 15
gebruik van een terrein aan het water als zomerstrand toe te staan. Daarbij mag ook de bouw van een tijdelijke strandtent worden toegestaan. Daarnaast is er in het Besluit omgevingsrecht ook een nieuwe mogelijkheid gekomen om voor een periode van 15 jaar af te wijken van het bestemmingsplan. Zodra de termijn langer is dan 10 jaar, is het niet langer een kruimelgeval en moet de lange procedure om af te wijken van het bestemmingsplan gevolgd worden. Ook deze mogelijkheid komt voor in het Besluit omgevingsrecht. Niet onder een andere kruimelregeling Een voorwaarde is dat het tijdelijk gebruik niet onder één van de andere categorieën van de Kruimellijst valt. Voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk moet dan bijvoorbeeld aan de onder I genoemde voorwaarden voor zo n bouwwerk zijn voldaan. Het is de vraag hoe dat in de praktijk gaat uitvallen. Geen voorwaarden voor oppervlakte of volume Aan de omvang van de nieuwbouw of van het gebouw dat anders gebruikt gaat worden, worden geen voorwaarden gesteld. Hierdoor kan dus een hele woonwijk met tijdelijke woningen voor studentenhuisvesting worden ingericht met behulp van de korte procedure. Enige voorwaarden is dat deze woonwijk voor een termijn van maximaal 10 jaar blijft bestaan. Wanneer is tijdelijk tijdelijk? Bij het verlenen van de vergunning moet aannemelijk zijn dat de activiteit na deze termijn daadwerkelijk kan en zal worden beëindigd. Bij een nieuw Pagina 16
bouwwerk betekent dit meestal dat het bouwwerk na die termijn moet worden afgebroken of dat een tijdelijk bouwwerk in zijn geheel moet worden weggehaald, bijvoorbeeld bij een container of een mobiele woonunit. Om dit aan te tonen is relevant dat het feitelijk mogelijk is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Als de vergunninghouder na verloop van de termijn niet voldoet aan de verplichting om af te breken kan de vergunningverlener handhavend optreden. Tot 1 november golden heel andere criteria om aan te tonen dat een project tijdelijk was. De rechter legde deze criteria ook heel strikt uit, zodat niet snel kon worden aangetoond dat een project tijdelijk was. De voorwaarden zijn veranderd en soepeler geworden. Bijna alle uitspraken over het begrip tijdelijk kunnen dus de prullenbak in. Het is nu in de praktijk uitproberen wat als tijdelijk bouwwerk kan worden aangemerkt. De gemeente zou er daarbij naar mijn mening vanuit moeten gaan dat het de bedoeling is om tijdelijk gebruik zo veel mogelijk te bevorderen, vooral als het er om gaat om leegstand te voorkomen. Ook deze regeling is bedoeld om tijdelijk gebruik van bijvoorbeeld leegstaande kantoorgebouwen gemakkelijker te maken. In de toelichting is overwogen dat er nu veel kantoorgebouwen leeg staan, waarvan niet duidelijk is hoe zij na afloop van het tijdelijk gebruik als woning gebruikt zullen gaan worden. Het feit dat het vervolggebruik dan nog niet bekend is, betekent niet dat tijdelijk gebruik niet toegestaan zou zijn. Ook al staan er veel kantoorgebouwen leeg, en is dus niet duidelijk wat er na verloop van het tijdelijke gebruik met het kantoorgebouw gaat gebeuren, kan tijdelijk gebruik worden toegestaan. Pagina 17
Pagina 18
Mogelijkheid IV: Toepassing van de mogelijkheden onder I, II en III Combinatie van mogelijkheden Bijzonder is dat in het nieuwe Besluit uitdrukkelijk wordt aangegeven dat een combinatie van de verschillende mogelijkheden mogelijk is. De mogelijkheden genoemd onder I, II en III kunnen dus ook met elkaar worden gecombineerd in een vergunningaanvraag, die dan volgens de korte procedure kan worden verleend. Via de korte procedure kan binnen acht weken vergunning worden verleend voor bijvoorbeeld een functiewijziging van een gebouw inclusief de aanbouw van een gebouw erbij. Voorbeeld: Het is dus mogelijk om een leegstaand bedrijfspand te verbouwen tot een supermarkt (wijziging van gebruik als in mogelijkheid II) en daarbij een logistiek gebouw met dockshelters voor de ontvangst van de goederen er naast te bouwen (bouw van een bijbehorende bouwwerk als in mogelijkheid I). En dat alles met een omgevingsvergunning die in 8 weken door B&W wordt verleend! Hierbij wordt de mogelijkheid om de functie te wijzigen gecombineerd met de mogelijkheid om een bijbehorend bouwwerk te bouwen. Dit is in dit geval mogelijk omdat als de functie van een gebouw wijzigt, ook de bijbehorende grond bij het gebouw van functie wijzigt. Als een bedrijfspand wijzigt naar detailhandel wijzigt de omliggende grond mee. Daardoor kan er op de omliggende grond een bijbehorend bouwwerk voor de ontvangst van goederen worden gebouwd, of kan het worden gebruikt als parkeerplaats voor de klanten. Pagina 19
Voorbeeld: Als een meerlaags kantoorgebouw van functie wijzigt naar woningen conform mogelijkheid II, is een voorwaarde dat het volume van het kantoorgebouw gelijk blijft. Daarnaast kan er echter gebruik gemaakt worden van mogelijkheid I, de mogelijkheid om bijbehorende bouwwerken te bouwen. Op grond van mogelijkheid I kan er over de gehele hoogte van het gebouw een liftkolom aan het gebouw worden aangebouwd. Het Bor biedt ook nog de mogelijkheid om vergunningvrij bouwwerken te bouwen, zoals de mogelijkheid om vergunningvrij bouwwerken te bouwen als dit in het bestemmingsplan past. Als het bestemmingsplan bijvoorbeeld toestaat dat er bij het bedrijfspand nog bijgebouwen mogen worden gebouwd, kunnen deze onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij gebouwd worden. Minder vereisten aan de procedure Voor al deze vergunningaanvragen is geen goede ruimtelijke onderbouwing nodig. Het vervallen van de verplichting om deze op te stellen scheelt veel tijd. In beginsel zullen ook niet zo veel onderzoeken uitgevoerd hoeven te worden als nodig is voor bestemmingsplannen. Als er echter sprake is van een functiewijziging waardoor meer parkeerplaatsen nodig zijn, zal hiernaar wel onderzoek moeten worden gedaan. Hierdoor kan het onder omstandigheden nodig zijn om bepaalde onderzoeken uit te laten voeren en deze met de vergunningaanvraag in te dienen. Pagina 20
Eigen beleid van de gemeente Bij de verlening van de vergunningen op grond van deze mogelijkheden heeft de gemeente wel de vrijheid om conform het eigen beleid te handelen. Als een gemeente bijvoorbeeld beleid heeft dat op bedrijfsterreinen geen detailhandel wordt toegestaan, kan die gemeente een vergunningaanvraag voor de wijziging van een bedrijfspand naar detailhandel voor de duur van 10 jaar weigeren. Dit geldt niet als er een supermarkt is afgebrand en er in dezelfde kern een bedrijfspand tijdelijk wordt ingericht als supermarkt. In dat geval zou kunnen worden gesteld dat de gemeente in redelijkheid een tijdelijke vergunning niet kan weigeren. Als er een tegenstelling is tussen hetgeen volgens het beleid is toegestaan en hetgeen volgens de Kruimelregeling kan worden toegestaan, is wel een extra motivering nodig. Een uitgangspunt van dit nieuwe besluit, dat door de Kamer breed is gedragen, is dat er meer mogelijkheden moet worden geboden om bestaand, leegstaand onroerend goed alsnog te gaan gebruiken. Een uitgangspunt is verder om de mogelijkheden van eigenaren van onroerend goed om hun gronden en panden naar eigen goeddunken te gebruiken verder te vergroten. Deze uitgangspunten zouden in de toepassing van het beleid in een specifiek geval m.i. wel mee moeten wegen. Dit betekent dat een weigering goed moet worden onderbouwd, en dat een vergunningaanvraag niet met een verwijzing naar het beleid alleen kan worden afgewezen. Exploitatiekosten? De verlening van een omgevingsvergunning voor één van de mogelijkheden I,II of III kan ertoe leiden dat sprake is van verplicht kostenverhaal. In de lijst aangewezen bouwplannen is omschreven wanneer dit het geval is. In deze lijst staan onder andere de bouw van een woning of van een hoofdgebouw, de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen indien meer dan 10 Pagina 21
woningen worden gerealiseerd of in het geval een functiewijziging voor een oppervlak van meer dan 1.500 m 2 mogelijk wordt gemaakt. Hierdoor kan dus kostenverhaal aan de orde zijn. Als echter de korte procedure gevoerd kan worden, zullen ook de kosten aan de zijde van de gemeente lager zijn dan bij een volledige bestemmingsplanwijziging. De aanvrager en de gemeente zullen in voorkomende gevallen daarover een anterieure overeenkomst sluiten. Leges De leges voor omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan in geval van een kruimelgeval zijn heel laag in vergelijking met een bestemmingswijziging. Deze lage leges betekenen een groot voordeel ten opzichte van de gewone procedure. Voorbeeld: Voor een omgevingsvergunning waarin een reguliere afwijking van het bestemmingsplan wordt toegestaan bedragen de legeskosten in enkele gemeenten 6.000,00. Voor een bestemmingsplanwijziging is dit hetzelfde of meer. De kosten van vergunningverlening voor een kruimelgeval bedragen in deze gemeenten 900,00. Ook vanwege het verschil in leges verdient het zoeken naar mogelijkheden om een bouwinitiatief onder de Kruimelregeling te brengen aandacht. Pagina 22
Quick scan In de voorgaande hoofdstukken is aan de orde gekomen dat het nuttig is om te onderzoeken of je bouwplan onder de Kruimelregeling valt. Dit brengt immers allerlei voordelen met zich mee. Eigenlijk moet je dat uitzoekwerk al doen in de fase voordat je naar de gemeente gaat. Als je project onder de Kruimelregeling valt is het immers goed om in de besprekingen daarover daarvan uit te gaan. In het geval de gemeente daar niet zelf mee komt, is het een voordeel om daarover een goed onderbouwd standpunt in te kunnen nemen. Niet bij alle gemeenten zal de kennis over de nieuwe mogelijkheden al bij alle medewerkers aanwezig zijn. Een duidelijk beeld van de mogelijkheden kun je verkrijgen door ons een quick scan uit te laten voeren. Hierbij gaan wij na of je bouwplan onder één van de k ruimelgevallen zou kunnen vallen, en geven we daarvoor een onderbouwing. Meer informatie over de quick scan vind je op onze website bestemingsplanbezwaar.nl Pagina 23
Slotwoord Ik hoop dat ik je met dit E-book een handvat heb gegeven voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Uiteraard komt er veel kijken bij het wijzigen en ons team van wil je hierin graag ondersteunen. We hopen je dan ook graag te zien op onze website bestemmingsplanbezwaar.nl waar we zeer regelmatig schrijven over onderwerpen die te maken hebben met het wijzigen van het bestemmingsplan, nieuwe regelgeving en adviezen. We hebben je ingeschreven voor onze maandelijkse nieuwsbrief zodat je goed up to date blijft. Via Twitter delen we ook tips en belangrijke informatie over het wijzigen van het bestemmingsplan. Je kunt ons gemakkelijk vinden en volgen via het Twitteraccount @bestemmingsbezw Veel succes met je uitbreidingsplannen, Met vriendelijke groet, Team p.s.: Ken jij nog mensen voor wie deze informatie ook waardevol is, bijvoorbeeld een vriend kennis, relatie of andere ondernemer? Deel dit E-book dan ook gerust met hen, via Twitter, LinkedIn, Facebook of via een mailtje. Ze zullen dit erg waarderen, alvast bedankt hiervoor. Mocht je iets willen delen uit dit E-book, vermeldt bestemmingsplanbezwaar.nl dan in de bronvermeldingen. Pagina 24