Beweging op de woningmarkt: de rol van overheidbeleid Taco van Hoek Directeur EIB Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 1
Inhoud Drie vragen Wat zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt? Wat is het beeld in internationaal perspectief? Wat is de rol van het overheidsbeleid? Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 2
Ontwikkelingen woningmarkt Orderportefeuille woningbouw Maanden werk 10 9 8 7 6 5 j fmamj u s o n d j fmamj u s o n d j fmamj u s o n d j fmamj u s o n d j fmamj u s o n d j f 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 3
Ontwikkelingen woningmarkt Vergunningen nieuwbouwwoningen 120 x 1.000 woningen 100 80 60 40 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Huurwoningen Koopwoningen Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 4
Ontwikkelingen woningmarkt Woningbouwproductie 2009-2013 2009 2010 2011 2012 2013 Volumemutatie in % Nieuwbouw -12,6-16,5 9,0-10 -8½ Herstel en verbouw -11,1-12,3 7,9-9 -8 Onderhoud 1,4-1,6 0,5 0-1½ Totaal -9,5-12,1 6,6-7½ -6½ Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 5
Ontwikkelingen woningmarkt Werkgelegenheid in de bouw 2008 2012 2013 2014 Duizend arbeidsjaren Werknemers 378 336 317 309 Zelfstandigen 97 98 98 98 Uitzend/detachering 20 10 10 11 Totaal 495 444 425 418 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 6
Ontwikkelingen woningmarkt Werkloosheid 2011 december 2012 december % uitkeringsgerechtigden uitvoerende bouw < 25 jaar 3 6 25-35 jaar 4 9 35-45 jaar 5 10 45-55 jaar 7 12 55-65 jaar 10 17 Totaal 6 11 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 7
Internationaal perspectief Internationale huizenprijsontwikkelingen 115 Index 2008.I=100 110 105 100 95 90 85 80 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 2011 2012 Nederland Duitsland België Frankrijk Verenigd Koninkrijk Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 8
Internationaal perspectief Nieuwbouwproductie woningen 105 Index 2008=100 100 95 90 85 80 75 70 65 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nederland Europa Europa excl. Nederland, Spanje, Ierland Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 9
Internationaal perspectief Internationale hypotheekrentes 6,0 Hypotheekrente 5-10 jaar 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nederland Duitsland Frankrijk België Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 10
Effecten overheidsbeleid op woningvraag Koopsector: Effect Leenregels starters HRA beperken Overdrachtsbelasting afschaffen negatief negatief positief Huursector: Verhuurdersheffing Huurliberalisatie Eisen WSW / CFV negatief positief negatief Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 11
Oriëntatie van het beleid bezuinigen hervormen risico s beperken Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 12
Strenge woonlastennormen: een rationele case? Betalingsachterstanden: 2 op de 100 Gedwongen verkopen: 1½ op de 1000 NHG-declaraties: 2 op de 1000 Strenge woonlastennormen bovendien niet effectief in voorkomen problemen Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 13
Loan to value: risico s liggen rond de start % 120 100 80 60 40 20 0 <25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 >75 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 14
Invloed inflatie en aflossing op LTV % 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Vermindering LTV door inflatie Vermindering LTV door 50% aflossen Loan to Value Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 15
Ontwikkeling hypotheekvormen Type hypotheek 1998 2009 <25 25-35 <25 25-35 Volledig aflossingsvrij 6 6 17 16 Combinatie met aflossingsvrij deel.. 26 35 Spaar of belegging 56 57 43 37 Overig 38 37 14 12 Totaal 100 100 100 100 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 16
Netto woonquote eigen woningbezitters % van het beschikbaar jaarinkomen 25 20 15 10 5 0 < 25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 17
Robuuste inkomensperspectieven x 1.000 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Mbo Hbo Wo 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 18
Luchtbel? Reële internationale huizenprijzen 400 Index 1980=100 350 300 250 200 150 100 50 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Nederland België Frankrijk Verenigd koninkrijk Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 19
Effecten woonakkoord: de koopsector Blokhypotheek biedt kopers nauwelijks voordeel Nationale hypotheekobligatie succesvol bij rentedaling verlaging hypotheekrente met 50 basispunten levert jaarlijks 20.000 extra arbeidsjaren op in de bouw Minder rigide leenregels starters kan herstel woningmarkt versnellen, maar NHG is buitengesloten Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 20
Effecten woonakkoord: de huursector Regeerakkoord: fors negatief effect op kasstromen corporaties Met aanpassingen woonakkoord kan op nationale schaal vanuit extra huuropbrengsten de verhuurdersheffing worden bekostigd Individuele corporaties zullen wel negatieve effecten ervaren Toezicht is aangescherpt en zorgt voor aparte negatieve invloeden Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 21
Effecten op kasstromen corporaties, 2017 Extra huuropbrengst Zittend Nieuw Totaal Miljoen in prijzen 2012 Heffing Saldo Regeerakkoord 565 5 570 1.620-1.050 Woonakkoord 675 990 1.665 1.260 405 Alleen 4,5% woz + 450 555 640 1.195 1.260-65 Alleen 5,5% woz + 450 670 1.120 1.790 1.260 195 Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 22
Autonome ontwikkeling: marktherstel 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2005-2008 2009-2013 2014-2017 Huishoudens Woningvoorraad Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 23
Meer ruimte voor starters stimuleert doorstroming Verhogen kredietruimte voor starters Gerantsoeneerde starters Overige starters Starterswoningen Laag middensegment Prijsstabilisatie Hoog middensegment Hoog segment Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 24
Hoe brengen we de woningmarkt vanuit beleid in beweging? Extreme risicoaversie afschudden doorgeschoten leenregels voor starters aanpassen investeringsruimte corporaties herstellen vanuit toezicht Sturen op een goed functionerende hypotheekmarkt plan voor de nationale hypotheekobligatie uitvoeren concurrentie op de hypotheekmarkt stimuleren (NMa) Liberalisering huursector doorzetten Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 25