Beleidsregels Leegstandwet Datum: 28 april 2009
Burgemeester en wethouders van Soest; Gelet op artikel 1.3, vierde lid Algemene Wet Bestuursrecht en artikel 15, eerste lid van de Leegstandwet; Overwegende dat burgemeester en wethouders in bij Leegstandwet omschreven omstandigheden vergunning kunnen verlenen voor tijdelijke verhuur van woningen en; Het wenselijk is voor de uitoefening van deze bevoegdheid beleidsregels vast te stellen waardoor op zorgvuldige en voor belanghebbenden kenbare wijze besluiten genomen kunnen worden; Besluit, Vast te stellen de volgende Beleidsregels Leegstandwet Artikel 1. Woningen in een gebouw 1. Vergunning voor een woning in een gebouw, zoals bedoeld in artikel 15, lid 1, sub a, wordt in principe niet verleend, tenzij burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat een vergunning wenselijk is. Artikel 2. Voor verkoop bestemde woningen 1. Vergunning voor een voor verkoop bestemde woning, zoals bedoeld in artikel 15, lid 1, sub b, wordt verleend als de eigenaar aantoont dat de woning: a. een onafgebroken periode van zes maanden voorafgaand aan de aanvraag voor een marktconforme of lagere prijs, met de daarvoor gebruikelijke communicatiemiddelen, voor verkoop is aangeboden en dit niet heeft geleid tot verkoop, en; b. niet in strijd met bestemmingsplan, voorschriften en verordeningen en of andere gemeentelijke bepalingen is of zal worden gebruikt. 2. Vergunning wordt geweigerd indien er aanwijzingen zijn dat de vergunning overwegend uit speculatieve overwegingen is aangevraagd. 3. Burgemeester en wethouders kunnen om een taxatierapport verzoeken om te toetsen wat de marktconforme prijs de woning is. Artikel 3. Voor sloop en vernieuwbouw bestemde huurwoningen 1. Vergunning voor een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning, zoals bedoeld in artikel 15, lid 1, sub c, wordt verleend als de eigenaar aantoont dat de woning: a. bij vernieuwbouw niet normaal bewoond kan worden door de ingrijpende aard van vernieuwbouw, en; b. binnen een halfjaar na de vergunningsperiode daadwerkelijk vernieuwd of gesloopt gaat worden, en; c. niet in strijd met bestemmingsplan, voorschriften en verordeningen en of andere gemeentelijke bepalingen is of zal worden gebruikt. Artikel 4. Vergunningsperiode en verlenging 1. Vergunning wordt verleend voor een periode van twee jaar; 2. Vergunning ten behoeve van een voor verkoop bestemde woning wordt verlengd indien de eigenaar aantoont dat de woning gedurende de twee jaar vanaf het moment van vergunningverlening voor een marktconforme of lagere prijs, met tussenkomst van een makelaar, voor verkoop is aangeboden en dit niet heeft geleid tot verkoop. 3. Vergunning ten behoeve van een voor sloop of vernieuwbouw bestemde huurwoning wordt verlengd indien de eigenaar aantoont dat niet binnen een halfjaar na afloop van de vergunning kan worden begonnen met sloop of vernieuwbouw.
4. Verlenging als bedoeld in het 2 e lid van dit artikel wordt geweigerd indien er aanwijzingen zijn dat de vergunning overwegend uit speculatieve overwegingen wordt gebruikt. Artikel 5. Maximale huur 1. Bij aanvraag dient de eigenaar gemotiveerd aan te geven wat de maximaal redelijke huurprijs volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is. 2. De hoogste huur die op basis van artikel 16, lid 9, mag worden gevraagd is gelijk aan de maximaal redelijke huurprijs volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Artikel 6. Citeertitel Deze beleidsregels worden aangehaald als Beleidsregels Leegstandwet Artikel 10. Inwerkingtreding Deze beleidsregels treden in werking op de dag na bekendmaking. Vastgesteld in de vergadering van 28 april 2009 Burgemeester en wethouders van Soest de secre ar4s, de burgemeester, A.R. Veenstra A. Noordergraaf Publicatiedatum: 13 mei 2009
Toelichting Leegstandwet Op basis van de Leegstandwet kunnen gemeenten binnen een afgebakend wettelijk kader verhuurders de mogelijkheid bieden om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten. Huurders hebben in principe recht op huurbescherming. Dit houdt onder andere in dat een huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd en de huurovereenkomst niet eenzijdig door de verhuurder mag worden beëindigd. Het doel van de wet is om te voorzien in een aantal specifieke situaties waarbij de belangen van de woningeigenaar onevenredig in zijn belangen zou worden geschaad door de huurbeschermingbepalingen. Hiervan kan sprake zijn bij voorgenomen verkoop van de eigen woning of bij sloop of renovatie. Het belang van de overheid hierbij is het voorkomen van leegstand die kan leiden tot verpaupering en achteruitgang van de leefbaarheid van buurten en wijken. Daarbij wordt voorkomen dat huurbescherming de herontwikkeling van gebieden (bijvoorbeeld bij stadsvernieuwing) onmogelijk maakt. Daarbij blijven de woningen, gezien de schaarste aan woningen, zo lang mogelijk beschikbaar voor woondoeleinden. De Leegstandwet legt de randvoorwaarden voor vergunningverlening grotendeels vast. Daarbinnen kunnen burgemeester en wethouders bepalen of zij de vergunning verlenen, voor welke periode en tegen welke huurprijs de woning mag worden verhuurd. Burgemeester en wethouders zijn niet verplicht om de wet in de gemeente toe te passen. De wet spreekt over kunnen verlenen. Daarentegen mogen burgemeester en wethouders geen vergunningen verlenen voor andere woningen en in andere omstandigheden dan die de wet bepaalt Artikel 15. lid 1 bepaalt de categorieën woonruimte: 1. Woonruimte in een kantoor, schoolgebouw, verzorgingstehuis of hotel; 2. Voor verkoop bestemde woningen: a. nog nooit bewoond zijn geweest; b. tenminste 1 jaar voorafgaand aan het moment van leegstand bewoond zijn geweest door de eigenaar; c. gedurende de afgelopen 10 jaar voorafgaand aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd korter dan 3 jaar zijn verhuurd; 3. Voor sloop of vernieuwbouw bestemde huurwoningen. Artikel 15, lid 3 bepaalt de voorwaarden: 1. Het gebouw of woning waarvoor vergunning wordt aangevraagd staat leeg; 2. van de eigenaar kan niet in redelijkheid worden verwacht dat hij het gebouw of de woning op een normale wijze kan verhuren of gebruiken; 3. de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden in voldoende mate zal worden bewoond; 4. de eigenaar toont aan dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en dat de renovatie of sloop binnen redelijke termijn zal plaatsvinden. Op basis van artikel 15, lid 4 kan de eigenaar slechts eenmaal een vergunning aanvragen. Deze kan verleend worden voor een periode van maximaal 2 jaar. Daarna kan deze telkens met één jaar verlengd worden, tot een totale duur van 5 jaar. De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. Tegen het afwijzen van een vergunning staat geen beroep open. In artikel 16 zijn een aantal voorwaarden voor de tijdelijke huurovereenkomst vastgelegd. Zo mag de huurovereenkomst niet korter zijn dan 6 maanden, is de opzegtermijn voor de huurder maximaal 1 maand en die van de verhuurder minimaal 3 maanden. Daarnaast is in
dit artikel vastgelegd dat de huur niet hoger mag zijn dan de volgens burgemeester en wethouders bepaalde maximaal redelijke huur. Vergunning tijdelijke verhuur van woningen in een gebouw Voor deze vergunning geldt nee, tenzij. Het betreft hierbij vergunningen die tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk maakt in gebouwen die bestemd zijn voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, kantoren en scholen. Gezien de aard van dit soort woonruimte kan gesproken worden van zeer specifieke en complexe situaties waarvoor maatwerk nodig is. Bovendien is een uitgangspunt bij deze beleidsregels dat de vergunningverstrekking niet in strijd moet zijn met andere gemeentelijke verordeningen en bepalingen zoals een bestemmingsplan. Vergunning tijdelijke verhuur van een voor verkoop bestemde woning Hierbij kan sprake zijn van een bestaande of een nieuwbouwwoning. In het eerste geval wordt een vergunning alleen verleend aan particuliere eigenaars van woningen. De eigenaar moet immers in de woning gewoond hebben voorafgaand aan de aanvraag. Nieuwe én nog nooit bewoonde woningen kunnen daarnaast ook eigendom zijn van woningcorporaties of projectontwikkelaars. Bestaande huurwoningen komen niet in aanmerking. Deze vergunning is voor particuliere woningeigenaren met name van belang omdat zij na verhuizing geconfronteerd kunnen worden met dubbele woonlastenlasten. Tijdelijke verhuur van de vorige woning is dan een alternatief. Deze vergunning heeft een nadrukkelijk tijdelijk karakter. Voorafgaand aan aanvraag van vergunning en verlenging moet eigenaar aantonen zich in te spannen de woning voor een marktconforme prijs te verkopen. Deze druk is noodzakelijk om speculatie te voorkomen. Vergunning tijdelijke verhuur van een voor sloop of vernieuwbouw bestemde huurwoning De vergunning bij sloop of vernieuwbouw is met name van belang bij herstructurering door woningcorporaties of particuliere verhuurders. Bij deze vergunning moet duidelijk aantoonbaar zijn dat de woningeigenaar plannen voor sloop of vernieuwbouw heeft. Dit zal aannemelijk gemaakt kunnen worden met een planning en vergunningsaanvragen. Dit om te voorkomen dat woningen voorafgaand aan sloop (te) lang tijdelijk worden verhuurd. Deze vergunning is uitdrukkelijk bedoeld om leefbaarheid van buurten op peil te houden voorafgaand aan een ingrijpend vernieuwingsproces. Te lange tijdelijke huur kan echter ook averechts werken. Vergunningsperiode en verlenging Bij normale marktomstandigheden en binnen een regulier vernieuwings- en sloopproces moet 2 jaar afdoende zijn om de gewenste activiteiten (verkoop, sloop, renovatie) af te ronden. De verlengingsmogelijkheid voor telkens één jaar, geeft aan dat met deze bevoegdheid terughoudend moet worden omgegaan. Bij exceptionele marktomstandigheden of onvoorziene omstandigheden bij sloop en vernieuwing kan vergunning verlengd worden. Terughoudendheid blijft hier op zijn plaats. Maximale huur De wet stelt duidelijk dat er geen andere huur gevraagd mag worden dan die bepaald is door burgemeester en wethouders op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De maximale redelijke huur wordt bepaald aan de hand van de puntentelling volgens het woningwaarderingstelsel. Aan het aantal punten wordt jaarlijks een doorde Minister vastgestelde huurprijs gekoppeld. Deze bepaling is in de Leegstandwet opgenomen ter compensatie van de huurbeschermingsbepalingen en voor het tegengaan van onbedoelde speculatie.