Jaarverslag 2014 Vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering van 9 juni 2015 Huurdersbelangenvereniging Ookbions Marthastraat 20 7555 DX HENGELO info@ookbions.nl www.ookbions.nl 1
Voorwoord Hierbij ontvangt u het algemeen- en financieel jaarverslag van Huurdersbelangenvereniging Ookbions over het jaar 2014. Wij willen u als bestuur zo breed mogelijk informeren over datgene wat er zich het afgelopen jaar allemaal heeft afgespeeld. Na het lezen van dit verslag bent u dus weer helemaal op de hoogte van het wel en wee binnen Ookbions. In het algemeen was het dit jaar weer business as usual. Activiteiten waren onder meer: * Belangenbehartiging voor onze leden; * Klachtenbemiddeling voor onze leden; * Contacten met het bestuur van Welbions; * Contacten met de Nederlandse Woonbond; * Bijwonen van Provinciale vergaderingen en cursussen van de Woonbond; * Bestuursvergaderingen. Voor de huurders was 2014 een spannend jaar. Allereerst kwamen er nogal wat woningcorporaties slecht in het nieuws. De minister kwam met het plan scheef wonen aan te pakken door een forse huurverhoging in het verschiet te stellen. Daaropvolgend heeft het bestuur van Ookbions samen met het bestuur van Welbions op 14 februari 2014 een brief geschreven naar minister Blok. In deze brief hebben beide besturen aangegeven zich ernstige zorgen te maken over de betaalbaarheid van wonen voor mensen met een beperkt inkomen. In de ogen van beide besturen is de minister van Wonen verantwoordelijk voor fatsoenlijk en betaalbaar wonen voor iedereen in Nederland. De besturen hebben een reactie mogen ontvangen. Zie hiervoor verder in ons jaarverslag. Ik hoop, dat wij erin geslaagd zijn, door middel van ons jaarverslag, een overzichtelijk beeld te schetsen van hetgeen wij het afgelopen jaar weer voor de huurder hebben mogen betekenen. Voor het dagelijks bestuur tekenen: André Aansorgh, voorzitter Willem Visser, vicevoorzitter Ineke Waninge Jaspers, penningmeester Johan Molthof, bestuurslid Geraldine Metijaman, secretaris 2
Inhoud Voorwoord 2 Samenstelling Ookbions 4 Rooster van aan- en aftreden leden Ookbions 4 Bijeenkomsten 5 Adviezen 5 Overige 6 Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. 8 Financiën 9 Financieel jaarverslag 2014 10 3
Samenstelling Ookbions Het bestuur van Ookbions heeft tijdens de jaarvergadering van 2014 afscheid genomen van de heer Bram Bevers. Daarnaast is mevrouw Geraldine Metijaman benoemd tot secretaris. Op dit moment bestaat het bestuur van Ookbions uit: André Aansorgh, voorzitter (de Nijverheid) Willem Visser, vicevoorzitter ( t Kotte) Ineke Waninge Jaspers, penningmeester (Groot Driene) Johan Molthof, bestuurslid (Hasseler Es) Geraldine Metijaman, secretaris (Hengelose Es) Rooster van aan- en aftreden bestuursleden Ookbions Inleiding Het bestuur van Ookbions bestaat uit een oneven aantal van (minimaal) vijf meerderjarige personen. Een bestuurslid wordt gekozen voor een periode van vier jaar en is terstond herkiesbaar. De bestuursleden kunnen maximaal twee maal herkozen worden. In de periode van 1 januari tot en met 31 december 2014 was het bestuur als volgt samengesteld: Naam Datum 1e benoeming 1e benoeming 1 e herbenoeming 2e herbenoeming Jaar aftreding Aansorgh 27-1-2011 n.v.t. 2011 2015 2019 2023 Visser 27-1-2011 n.v.t. 2011 2015 2019 2023 Waninge- 20-6-2013 01-2013 2013 2017 2021 2025 Jaspers Molthof 20-6-2013 06-2013 2013 2017 2021 2025 Metijaman 27-5-2014 03-2014 2014 2018 2022 2026 Aspirantlid sinds Afgetreden per 4
Bijeenkomsten In 2014 hebben we 8 bijeenkomsten gehad met de directie van Welbions. In 2014 is er één keer een overleg geweest met de Raad van Commissarissen en één keer met de ondernemingsraad van Welbions. Ook hebben we 10 eigen vergaderingen gehad. We bespreken dan vooral wat we vanuit de achterban hebben gehoord, onze adviezen en instemmingsaanvragen en we bereiden voor wat we in willen brengen in de vergadering met Welbions. Verder in dit jaarverslag geven we weer welke punten we hebben behandeld. Ook heeft het bestuur van Ookbions diverse regionale vergaderingen van de Woonbond bijgewoond. Wij hebben als bestuur in 2014 weer onze kennis kunnen uitbreiden, door verschillende scholingen en seminars te volgen onder begeleiding van de Woonbond. Adviezen Advies intentie fusie Welbions Woonbeheer Borne Tijdens diverse bestuursvergaderingen tussen Welbions en Ookbions heeft Welbions aangegeven dat Woonbeheer Borne Welbions heeft benaderd om eens te gaan kijken naar een mogelijke fusie. Op 27 juni 2014 heeft ons bestuur schriftelijk het verzoek gekregen om een zienswijze / advies te schrijven met betrekking tot de fusie-intentie tussen Welbions en Woonbeheer Borne. Op 1 september heeft Ookbions hierover een zienswijze overhandigd aan Welbions. Daarnaast heeft Ookbions samen met de heer Groen (adviseur Woonbond Kennis- en Adviescentrum) een toelichting geschreven op deze zienswijze. Naast Ookbions zijn de gemeentes Hengelo en Borne, de bewonersraad van Woonbeheer Borne en de beide ondernemingsraden van de corporaties gevraagd een zienswijze / advies te schrijven. Op 23 oktober heeft Welbions het verzoek tot fusie ingediend bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. De fusie is bijna een feit! Het ministerie heeft op 18 december 2014 een brief geschreven naar Welbions. Hierin is aangegeven dat de fusie bijna rond is. Echter de minister heeft nog een aantal stukken nodig en daarna kan er een definitief besluit vallen. Huurverhoging 2014 De huurverhoging is een jaarlijks terugkomend onderwerp op de agenda van Ookbions. We willen dit onderwerp extra belichten omdat het directe gevolgen voor huurders met zich meebrengt en er in 2013 al gesproken is over de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Het advies van Ookbions In ons advies aan Welbions hebben wij ons standpunt als volgt omschreven: Met betrekking tot de vraag of de maximale door de regering voorgestelde huurverhoging door Welbions doorgevoerd mag worden, is Ookbions van mening dat gezien de huurlastenontwikkelingen van de afgelopen jaren een pas op de plaats niet misstaat. 5
Ookbions heeft voor de huurverhoging van 2014 het volgende geadviseerd: 2,5 % + 0,00 % = 2,50 % voor huishoudinkomens tot 34.085,00; 2,5 % + 0,50 % = 3,00 % voor inkomens tussen 34.085,00 en 43.602,00; 2,5 % + 1,00 % = 3,50 % voor inkomens boven de 43.602,00. In alle categorieën wordt de extra huurverhoging ingevoerd, alleen met een lager percentage. Inkomens tussen de 34.085,00 en 43.602,00 met 3,00 % en inkomens boven de 43.602,00 met 3,50 %. Welbions heeft dit advies helaas niet overgenomen. Servicekostenbeleid Servicekostenbeleid is een eenduidig en integraal beleid ten aanzien van levering en diensten, welke als servicekosten in rekening worden gebracht. Hiervoor gelden als uitgangspunt de wettelijke regels, zoals opgesteld onder het besluit servicekosten, het besluit kleine herstellingen en de landelijke beleidsnotitie servicekostenbeleid huurcommissie. Onder servicekosten wordt verstaan die kosten die de verhuurder aan haar huurders in rekening brengt voor extra diensten en leveringen. Dit zijn diensten die buiten de directe beheerplicht van de verhuurder vallen en als extra service aangeboden worden aan de huurders. Servicekosten worden in rekening gebracht daar waar dit overeengekomen is met de huurder. Dit kan zijn door middel van overeenstemming met een groep bewoners of op individueel niveau. Het bestuur van Ookbions heeft het nieuwe beleid twee keer met het bestuur van Welbions besproken. Overige Brandbrief minister Blok betreffende huurbeleid en betaalbaarheid Op 14 februari 2014 heeft het bestuur van Ookbions samen met het bestuur van Welbions een brief geschreven naar minister Blok. In deze brief hebben beide besturen aangegeven zich ernstig zorgen te maken over de betaalbaarheid van wonen voor mensen met een beperkt inkomen. In de ogen van beide besturen is de minister van Wonen verantwoordelijk voor fatsoenlijk en betaalbaar wonen voor iedereen in Nederland. De besturen hebben de volgende vragen aan de minister voorgelegd: * ziet u betaalbaarheid van wonen als urgent probleem? * wie moeten in uw ogen zorgen voor een oplossing voor dit probleem? * wat is daarin het aandeel van de overheid en wat kunt u als minister doen? * welke oplossingsrichting(en) ziet u? * wanneer kunnen we uw visie op betaalbaarheid verwachten? * wanneer kunnen we een pakket oplossingsmaatregelen verwachten? * hoe legt u aan bewoners in financiële problemen uit hoe dat komt en wat u eraan kunt doen? Op 6 maart hebben de beide besturen een reactie van de minister ontvangen. Het kabinet is ermee geconfronteerd, dat als gevolg van de economische crisis en een 6
vastlopende woningmarkt, er een tekort is gekomen op de begroting. Een ruimer huurbeleid in combinatie met een verhuurderheffing kan een bijdrage leveren aan het oplossen van beide problemen. De huurwoningmarkt kenmerkt zich door een gebrek aan doorstroming. Een belangrijke oorzaak hiervan is een slechte verhouding tussen prijs en kwaliteit van woningen. Een ander negatief gevolg is dat investeren in huurwoningen wordt ontmoedigd, voor commerciële beleggers omdat zijn niet kunnen concurreren met de lage huurprijzen van woningcorporaties, en voor de corporaties zelf omdat de investering deels onrendabel moet plaatsvinden. Ook heeft het kabinet wel degelijk aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. Het is niet voor niets dat de hoogte van de maximale huurstijging inkomensafhankelijk is gemaakt, de midden en hogere inkomens kunnen daardoor een hogere huurstijging krijgen dan de lagere inkomens. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende woningen zijn belangrijke toetsstenen. De minister heeft daarom de Tweede Kamer toegezegd om jaarlijks te rapporteren. Verder is verhuurdersorganisatie Aedes gevraagd om gezamenlijk met de Woonbond en VNG voor hen relevante uitgangspunten aan hem kenbaar te maken. Invoering Warmtewet Op 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. De wet gaat over stadsverwarming, blokverwarming, warmte-koude-opslag. De Warmtewet is er om te voorkomen dat afnemers teveel betalen of tegen slechte voorwaarden warmte krijgen geleverd. Alle leveranciers van warmte, zoals ook Welbions, zijn verplicht zich aan deze wet te houden. De wet verplicht leveranciers om een leveringsovereenkomst met haar afnemers te sluiten waarin voorwaarden zijn opgenomen over de kwaliteit van levering en de hoogte van de in rekening te brengen tarieven. Er gelden maximale tarieven, waarbij word aangesloten bij het zogenaamde NietMeerDanAnders principe. Het maximumtarief wordt vastgesteld door de Autoriteit Consument & Markt. Door Aedes is een handreiking opgesteld voor de invoering van de Warmtewet. In deze handreiking wordt een onderscheid gemaakt tussen huidige huurders en nieuwe huurders. Voor de huidige huurders kan worden volstaan door het sturen van een brief met de aanvullende voorwaarden. De reeds gesloten huurovereenkomst wordt gezien als een leveringsovereenkomst in de zin van de Warmtewet. Deze overeenkomst bevat geen bepalingen over de kwaliteit van de levering en de hoogte van de in rekening te brengen tarieven. Voor nieuwe huurders gelden nieuwe algemene voorwaarden. Naast de huurovereenkomst wordt ook een leveringsovereenkomst gesloten. Voor de leveringsovereenkomst en de algemene voorwaarden is aansluiting gezocht bij de handreiking van Aedes. 7
Klacht scheurvorming woningen Kamperfoeliestraat Op 21 februari 2014 heeft Ookbions een mail ontvangen met betrekking tot scheurvorming en kieren in de muren van bovenwoningen aan de Kamperfoeliestraat. De heren Aansorgh en Visser van Ookbions hebben daaropvolgend een aantal woningen bezocht en de geconstateerde scheurvorming besproken met het bestuur van Welbions. Een medewerker van de afdeling Vastgoedontwikkeling heeft dit onder de hoede genomen en is met de aannemer op bezoek geweest. Na een aantal gesprekken met de bewoners is de aannemer aan het werk gegaan. Het was een hele klus maar, in goed overleg met Welbions, zijn de problemen gelukkig verholpen. Bijeenkomst bewonerscommissies bestuur Ookbions / intentie fusie Woonbeheer Borne - Welbions Op 28 augustus 2014 is er een bijeenkomst geweest voor afgevaardigden van bewonerscommissies. De heer Rupert, bestuurder van Welbions, lichtte tijdens deze bijeenkomst toe hoe de gesprekken met Woonbeheer Borne, voor een eventuele fusie, tot stand zijn gekomen. Ook hadden de aanwezigen voldoende tijd om vragen te stellen. Het was een goede en geslaagde bijeenkomst. Spreekuur Naar aanleiding van de jaarvergadering van 2014 is Ookbions vanaf september 2014 gestart met het houden van inloopspreekuren. Deze zijn op de woensdagen van 16.00 tot 17.30 uur bij De Bouwmeester, Marthastraat 20 te Hengelo. Op de dinsdagen is Ookbions telefonisch bereikbaar (09.00 tot 11.00 uur). Het telefoonnummer is 074-247 05 98. Bijeenkomsten die zijn bijgewoond door bestuursleden van Ookbions * 21 mei: Klantpanel: onderwerp: nieuwe Welbions * 21 mei: bezoek overleg bewonerscommissie t Kotte * 9 september: provinciale vergadering Woonbond te Nijverdal * 23 september: politieke markt Gemeente Hengelo * 11 oktober: landelijke huurdersdag * 15 november: landelijke bewonersdag Grolsch Veste te Enschede Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. De onafhankelijke klachtencommissie beslist over ontvankelijkheid en bevoegdheid en neemt conform het reglement de klacht in behandeling, past hoor en wederhoor toe en brengt advies uit aan het bestuur van de betrokken woningcorporatie. Ter waarborging van de bij de behandeling van de klacht betrokken belangen van de huurder(s), is één lid van de commissie die de klacht behandelt afkomstig uit of vertegenwoordiger van en voorgedragen door de huurdersorganisatie van de betreffende corporatie. De commissie brengt haar advies uit aan het bestuur van de desbetreffende corporatie. Dit bestuur beslist uiteindelijk over de wijze van afhandeling van de klacht. 8
Namens Ookbions nemen André Aansorgh en Willem Visser deel in de klachtencommissie voor klachten die Welbions aangaan. Aantal klachten Welbions In 2014 ontving de commissie in totaal 60 klachten. Er waren 12 klachten over Welbions. 2 klachten van Welbions zijn inhoudelijk door de klachtencommissie behandeld en zijn na een zitting met een advies afgerond. In alle gevallen waarin de klachtencommissie na een zitting heeft geadviseerd, heeft het bestuur van de corporatie het advies van de commissie overgenomen. Financiën Ookbions vraagt geen lidmaatschapsgeld van haar leden. Dat brengt met zich mee dat zij geen inkomsten verkrijgt door het heffen van contributies en over eigen middelen beschikt de vereniging niet. Vanaf de start heeft Ookbions kunnen rekenen op financiële ondersteuning door Welbions; op ad hoc basis en in goed overleg. Na in de eerste jaren een reëel inzicht te hebben gekregen van de te maken kosten gaat Ookbions werken met een jaarlijks vaste subsidie. In 2013 is een begroting voor 2014 opgesteld op basis waarvan Welbions de bijdrage voor 2014 aan Ookbions heeft vastgesteld. Ookbions verantwoordt haar uitgaven aan Welbions. Bij overschot wordt gezamenlijk besloten of het resterende bedrag in kas van Ookbions blijft als reserve of terugvloeit naar Welbions. We zijn er bij al onze uitgaven van bewust dat wij werken met geld van huurders. 9
10
11