Verhuis- en woonwensen van starters

Verhuis- en woonwensen van starters Gemeente Amersfoort Sector Concernmiddelen Onderzoek en Statistiek Marc van Acht

Uitgave en rapportage in opdracht van afdeling Economie en Wonen Onderzoek en Statistiek, gemeente Amersfoort. Postbus 4000, 3800 EA Amersfoort. Bezoekadres: Stadhuisplein 1, kamer 2.09 Telefoon (033) 469 4650 E-mail: O&S@amersfoort.nl december 2012

Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 3 Samenvatting... 4 1. Inleiding... 7 1.1 Kader en achtergrond... 7 1.2 Opzet van het onderzoek... 8 2. Verhuis- en woonwensen van starters... 9 2.1 Inleiding... 9 2.2 Omvang starters en doorstromers... 9 2.3 Verhuisbehoefte starters en doorstromers... 10 2.4 Woonwensen starters: type woning, huur/koop en prijsklasse... 12 2.5 Woonwensen starters en doorstromers: locatie... 15 Verhuis- en woonwensen van starters 3

Samenvatting In een woningmarkt met voldoende doorstroming is de kans groter dat verschillende typen woningzoekenden een passende woning vinden. Mede door de economische crisis is er de laatste jaren onvoldoende doorstroming en in de Woonvisie 2011-2020 wordt daarom hier op ingezet. In dit kader is aan Onderzoek & Statistiek gevraagd om onderzoek te doen naar de verhuis- en woonwensen van drie doelgroepen die een belangrijke rol kunnen vervullen in het op gang brengen van de doorstroming op de woningmarkt: vitale ouderen, scheefwoners en starters. Het onderzoek naar de verhuis- en woonwensen van vitale ouderen en scheefwoners is in de eerste helft van 2012 afgerond. Deze rapportage gaat over de verhuis- en woonwensen van starters. Starters staan aan het begin van de verhuisketen en zijn daarmee een belangrijke schakel in het op gang brengen van de doorstroming. In september, oktober en november 2011 hebben 3100 Amersfoorters van 18 jaar en ouder meegewerkt aan dit onderzoek, dat onderdeel is van de jaarlijkse Stadspeiling. Definitie van starters Starters zijn jongeren die nog thuis wonen en kamerbewoners die woonruimte zoeken. Dit in tegenstelling tot doorstromers, dat zijn al zelfstandig wonende huishoudens die op zoek zijn naar een andere woning. De term starters wordt soms ook gebruikt voor diegenen die zich voor het eerst begeven in de koopsector. In dit onderzoek is dat niet het geval: het betreft hier diegenen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen in koop- of huurwoningen. In dit onderzoek worden starters vergeleken met de groep doorstromers op de woningmarkt, om de verschillen daarin te kunnen duiden. Meer starters In 2011 zijn er ongeveer 9.400 starters die een woning zoeken. Door de crisis op de woningmarkt is het aantal starters dat een woning zoekt sinds 2008 (7.200) sterk toegenomen. Het is moeilijker geworden voor starters om een woning te kopen of huren. Starters willen huren Meer starters dan in 2008 willen gaan huren (55% in 2008, 66% in 2011). Starters die willen gaan huren hebben vooral een voorkeur voor meergezinswoningen, zoals flats en appartementen. In vergelijking met 2004 en 2008 is dit type woning veel meer in trek. Mogelijkerwijs komt dit doordat deze goedkopere huurwoningen voor starters wel binnen hun bereik liggen. Starters die willen gaan huren zijn bereid gemiddeld 501 te betalen, ten opzichte van 418 in 2008 en ze zoeken daarmee vooral in het goedkopere segment een woning. Voorkeur bij starters voor koopwoningen tussen 150.000 en 250.000 Van de starters wil dus 34% kopen. In 2008 was dat nog 45%. De meeste starters die een huis willen kopen zoeken een woning in het goedkopere segment, tussen de 150.000 en 250.000. 4 Verhuis- en woonwensen van starters

Minder uitgesproken voorkeur voor bestaande woning of nieuwbouw Het aandeel starters dat aangeeft geen voorkeur te hebben voor nieuwbouw of bestaande bouw is na 2008 sterk toegenomen (van 47% naar 73%). Ook bij doorstromers is dit aandeel gegroeid, maar minder sterk (van 46% naar 56%). Mogelijkerwijs is dit gevolg van de economische crisis, waardoor mensen bereid of genoodzaakt zijn om specifieke woonwensen te laten varen. Starters zoeken vaker ook buiten de regio Amersfoort Doorstromers willen vooral in Amersfoort blijven wonen. Ook een meerderheid van de starters heeft een voorkeur voor Amersfoort. Maar ook veel starters zoeken, meer dan doorstromers, een woning buiten de regio Amersfoort. Het gaat daarbij vooral om de nog thuiswonende Amersfoortse starters. Zij gaan vaak nog naar school of studeren en zij verhuizen voornamelijk vanwege studie of werk naar een andere woonplaats. De oorzaak van verhuizing ligt daarom dus waarschijnlijk niet zozeer in het woningaanbod voor deze groep in Amersfoort, maar in de levensfase waar deze groep zich in bevindt. Conclusie Er is in Amersfoort een groeiend aantal starters op zoek naar een woning. Het is aannemelijk dat het door de economische crisis voor hen lastiger wordt om aan een woning te komen. Dit uit zich in een toenemende voorkeur van starters naar huurwoningen, waarbinnen specifiek betaalbare meergezins huurwoningen. Ook is er een toenemende voorkeur voor goedkopere koopwoningen ( 150.000-250.000) en een minder uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. Verhuis- en woonwensen van starters 5

6 Verhuis- en woonwensen van starters

1. Inleiding 1.1 Kader en achtergrond In een woningmarkt met voldoende doorstroming is de kans groter dat verschillende typen woningzoekenden een passende woning vinden. Mede door de economische crisis is er de laatste jaren onvoldoende doorstroming en in de Woonvisie 2011-2020 wordt daarom hier op ingezet. In dit kader is aan Onderzoek & Statistiek gevraagd om onderzoek te doen naar de verhuis- en woonwensen van drie doelgroepen die een belangrijke rol kunnen vervullen in het op gang brengen van de doorstroming in de woningbouw: vitale ouderen, scheefwoners en starters. Het onderzoek naar de verhuis- en woonwensen van vitale ouderen en scheefwoners is in de eerste helft van 2012 afgerond. Dit onderzoek gaat in op de verhuis- en woonwensen van starters. Starters staan aan het begin van de verhuisketen en zijn daarmee een belangrijke schakel in het op gang brengen van de doorstroming. Starters zijn jongeren die nog thuis wonen en kamerbewoners die woonruimte zoeken. Dit in tegenstelling tot doorstromers, dat zijn al zelfstandig wonende huishoudens die op zoek zijn naar een andere woning. In principe is een starter iedereen die geen zelfstandige woning leeg achterlaat. Dus ook mensen die na een echtscheiding of verbreken van een relatie op zoek zijn naar een woning worden gerekend tot de starters, omdat zij geen lege woning achterlaten. Deze laatste groep is echter lastig te traceren en is in dit onderzoek niet meegenomen. Dit betekent dat de omvang van de groep starters nog iets groter is dan op basis van dit onderzoek wordt ingeschat. De term starters wordt soms ook gebruikt voor diegenen die zich voor het eerst begeven in de koopsector. In dit onderzoek is dat niet het geval: het betreft hier diegenen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen in koop- of huurwoningen. Het doel van het onderzoek is zicht te krijgen op de woningbehoefte van starters en de ontwikkeling hierin sinds 2004. De onderzoeksvragen die hierbij horen zijn: - Hoe groot is de verhuisbehoefte? - Naar welk soort woningen willen ze verhuizen? (nieuwbouw of bestaande bouw, woningtype en (sociale) huur of koop)? - Wat zijn de belangrijkste motieven om te verhuizen? - Waar willen ze wonen? De verhuis- en woonwensen van starters worden vergeleken met de verhuis- en woonwensen van doorstromers in 2011 (deze gegevens zijn al beschikbaar vanuit het onderzoek Verhuis- en woonwensen van scheefwoners en vitale ouderen ). Ook worden de uitkomsten vergeleken met de uitkomsten voor starters en doorstromers uit de eerdere onderzoeken Wonen en Woonwensen van 2004 en 2008. Verhuis- en woonwensen van starters 7

1.2 Opzet van het onderzoek Opzet De Stadspeiling is in de maanden september en oktober van 2011 gehouden onder 6.600 Amersfoorters van 18 tot 85 jaar, met uitsluiting van de bevolking in instellingen en tehuizen. Daarvoor is een gestratificeerde steekproef getrokken uit de gemeentelijke basisregistratie persoonsgegevens 1. Deze Amersfoorters hebben een brief in de bus ontvangen met een wachtwoord. Met dit wachtwoord kon men de enquête op internet invullen. Degenen die niet gebruik maakten van deze mogelijkheid, kregen na een kleine twee weken een papieren vragenlijst in de bus, die ingevuld in een retourenvelop kon worden teruggestuurd. Respons en weging Deze wijze van enquêteren leverde een respons op van 48% (3143 ingevulde vragenlijsten). De respons bleek enigszins vertekend, in die zin dat gezinnen met kinderen en eigenaar-bewoners en vrouwen iets waren oververtegenwoordigd en dat alleenstaanden, jongeren en allochtonen waren ondervertegenwoordigd. Die scheve verhouding is min of meer rechtgetrokken door de respons te wegen naar bewonerskenmerken (geslacht, leeftijd, huishoudentype en etniciteit) en naar de wijk en buurt waar men woont. De gewogen uitkomsten zijn vervolgens opgehoogd naar populatieaantallen. Representativiteit Aan dit onderzoek deden 148 jongeren die nog thuis wonen en kamerbewoners mee en hiervan hebben 123 plannen om te verhuizen. Hoewel het om een kleine groep gaat is de respons nog groot genoeg om betrouwbare uitspraken te doen over starters die van plan zijn te verhuizen. Wanneer de uitspraken gaan over een deel van deze groep, bijvoorbeeld het deel dat op zoek is naar een koopwoning, zijn de uitspraken minder betrouwbaar. Waar dit voorkomt zal dit in de tekst erbij worden vermeld. 1 De steekproeffractie verschilde per wijk en is dus niet aselect. Voor aandachtswijken en kleinere wijken is een grotere steekproef getrokken om voor voldoende betrouwbaarheid te zorgen. 8 Verhuis- en woonwensen van starters

2. Verhuis- en woonwensen van starters In 2011 zijn er ongeveer 9.400 starters die een woning zoeken. Door de crisis op de woningmarkt is het aantal starters dat een woning zoekt sinds 2008 sterk toegenomen: het is moeilijker geworden voor starters om een woning te kopen of huren. Meer starters dan in 2008 (55% in 2008, 66% in 2011) willen gaan huren. Starters hebben vooral een voorkeur voor meergezins huurwoningen. Dit zijn woningen die voor veel starters binnen hun bereik ligt. Starters die willen gaan huren zijn bereid gemiddeld 501 te betalen en ze zoeken vooral in het goedkopere segment een huurwoning. De meeste starters die een huis willen kopen zoeken een woning in het goedkopere segment, tussen de 150.000 en 250.000. Doorstromers willen vooral in Amersfoort blijven wonen. Bij starters is Amersfoort ook in trek maar ze zoeken vaker dan doorstromers een woning buiten de regio. 2.1 Inleiding Mensen die op zoek zijn naar woonruimte kun je onderverdelen in starters en doorstromers. Starters zijn inwonende kinderen en kamerbewoners die woonruimte zoeken. Dat kunnen dus afstuderende studenten zijn, jongeren die uit huis gaan om te gaan studeren of een eerste baan krijgen of stellen die een huis zoeken. Starters zijn voor het merendeel tussen de 18 en 25 jaar, meer dan de helft is student of zit nog op school en de rest werkt. Ze verdienen relatief weinig. Doorstromers zijn zelfstandig wonende huishoudens die op zoek zijn naar een andere woning. De verhuis- en woonwensen van starters worden vergeleken met de verhuis- en woonwensen van doorstromers in 2011. Ook worden de uitkomsten voor zover mogelijk vergeleken in de tijd met de uitkomsten voor starters en doorstromers uit de eerdere onderzoeken Wonen en Woonwensen van 2004 en 2008. 2.2 Omvang starters en doorstromers Er zijn in 2011 ongeveer 23.900 doorstromers die willen verhuizen op een totaal van 61.000 zelfstandig wonende huishoudens. Ongeveer 9.400 starters zoeken een woning op een totaal van 10.500 niet zelfstandig wonenden. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van deze groepen in de tijd weer en welk deel wil verhuizen. Verhuis- en woonwensen van starters 9

Tabel 1 Starters en doorstromers en aandeel verhuisgeneigd 2004 2008 2011 potentiële starters totaal niet zelfstandig wonend 9.200 8.300 10.500 aandeel dat binnen 5 jaar wil verhuizen 85% 87% 89% aantal starters 7.800 7.200 9.400 doorstromers totaal zelfstandig wonend 55.000 59.000 61.000 aandeel dat binnen 5 jaar wil verhuizen 39% 42% 39% aantal doorstromers 21.300 24.800 23.900 Bron: O&S, Stadspeiling 2004,2008 en 2011 Aantal starters die willen verhuizen neemt laatste jaren sterk toe Opvallend is dat het aantal verhuisgeneigde starters sinds 2008 sterk is toegenomen, terwijl het aandeel al sinds 2004 gestaag toeneemt. Plausibele verklaringen hiervoor zijn de economische crisis en de (deels onzekere) ontwikkelingen op de woningmarkt. Hierdoor stellen veel starters de koop van een huis uit. Bovendien is het ook moeilijker voor starters om een huurwoning te krijgen. Een en ander leidt ertoe dat een toenemend aantal starters een woning zoekt. 2.3 Verhuisbehoefte starters en doorstromers In 2011 hebben 23.900 doorstromers en 9.400 starters plannen om te verhuizen. Onderstaande figuur laat het verschil zien in concreetheid van de verhuisbehoefte tussen deze starters en doorstromers. Figuur 1 Concreetheid verhuisbehoefte doorstromers en starters ik ga misschien binnen 5 jaar verhuizen ik verwacht over 2 à 5 jaar te verhuizen ik verwacht binnen 2 jaar te verhuizen ik ga binnen 2 jaar verhuizen 0% 10% 20% 30% 40% 50% doorstromers starters Bron: O&S, Stadspeiling 2011 10 Verhuis- en woonwensen van starters

Starters willen eerder verhuizen dan doorstromers Van de verhuisgeneigde huishoudens denkt 34% van de doorstromers en 67% van de starters binnen 2 jaar te verhuizen. De rest verwacht (misschien) over 2 à 5 jaar te verhuizen. De plannen van starters om te verhuizen zijn dus veel concreter dan die van doorstromers. De concreetheid van de plannen van starters zijn ondanks of juist door de crisis op de woningmarkt toegenomen: in 2004 dacht 49% van de starters binnen 2 jaar te verhuizen, in 2008 was dat 57% en in 2011 63%. Kleine groep respondenten De rest van dit hoofdstuk splitsen we de groep starters verder op. Dat betekent echter wel dat het aantal respondenten waarop we de uitspraken baseren in sommige gevallen aan de lage kant is. Daarom moeten de resultaten met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden. Ze geven hooguit een indicatie voor de woonwensen van starters. De mensen die verwachten binnen 2 jaar te verhuizen, zijn meestal al serieus op zoek of hebben al andere woonruimte gevonden. Onderstaande tabel geeft aan in welk stadium men zit wat betreft de verhuisplannen. Tabel 2 verhuizen Verhuisplannen starters en doorstromers die aangeven binnen 2 jaar te starters doorstromers ja, ik ben al op zoek 38% 51% ik heb al andere woonruimte gevonden 10% 11% nee, het zijn alleen nog maar plannen 52% 38% Totaal 100% 100% Bron: O&S, Stadspeiling 2011 Veel starters willen binnen 2 jaar verhuizen, maar zijn nog niet op zoek Van de starters die hebben aangeven binnen 2 jaar te verhuizen heeft de helft alleen nog maar plannen en is 38% al op zoek naar een woning. Bij de doorstromers die hebben aangegeven binnen 2 jaar te verhuizen is een groter percentage (51%) al op zoek. Een groter aandeel starters dan doorstromers wil dus binnen 2 jaar verhuizen, maar bij starters zijn dit in ongeveer de helft van de gevallen alleen nog maar plannen en zijn ze nog niet op zoek naar woonruimte. Bij doorstromers ligt dit anders: daarvan is de helft al op zoek naar woonruimte. In onderstaande figuur zien we de belangrijkste redenen om te verhuizen. Dit is gevraagd aan alle mensen die aangeven binnen vijf jaar te verhuizen. Verhuis- en woonwensen van starters 11

Figuur 2 Redenen om te verhuizen van starters en doorstromers* ik wil groter wonen ik wil in een andere buurt/omgeving wonen ik wil een huis met een tuin in verband met leeftijd of gezondheid ik wil een woning kopen ik wil goedkoper wonen ik wil kleiner wonen ik wil zelfstandig wonen / ga samenwonen in verband met werk of studie ik wil een woning huren andere reden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% doorstromers starters Bron: O&S, Stadspeiling 2011 *Mensen mochten maximaal twee redenen aankruisen. Starters verhuizen om zelfstandig te wonen of te gaan samenwonen Starters verhuizen om heel andere reden dan doorstromers: bijna driekwart wil zelfstandig wonen of gaan samenwonen en drie op de tien verhuist (ook) vanwege werk of studie. In 2004 en 2008 waren dit ook de belangrijkste verhuismotieven. Bij doorstromers is het belangrijkste verhuismotief dat men groter wil wonen. Bijna een derde noemt dit als verhuisreden. Het gaat de doorstromers bij het zoeken naar een woning vooral om de woningkenmerken, terwijl het voor starters de omstandigheden zijn die bepalen dat ze willen verhuizen. 2.4 Woonwensen starters: type woning, huur/koop en prijsklasse Ongeveer 23.900 doorstromers en 9.400 starters hebben meer of minder concrete verhuisplannen. Onderstaande tabel geeft hun woonwensen weer aangaande huur- of koopwoningen. Tabel 3 Voorkeur starters en doorstromers voor huur of koop 2004 2008 2011 starters wenst te kopen 32% 45% 34% wenst te huren 68% 55% 66% doorstromers wenst te kopen 61% 60% 62% wenst te huren 39% 40% 38% Bron: O&S, Stadspeiling 2004,2008 en 2011 12 Verhuis- en woonwensen van starters

Starters wil vooral weer huren Huishoudens die een woning achterlaten (doorstromers) hebben een voorkeur voor kopen terwijl nieuwkomers op de woningmarkt (starters) meestal een huurwoning willen. Meer starters dan in 2008 (55% in 2008, 66% in 2011) willen gaan huren. In 2008 leek het erop dat er een ontwikkeling gaande was dat meer starters wilden gaan kopen. Waarschijnlijk heeft de crisis op de woningmarkt ervoor gezorgd dat inmiddels weer tweederde van de starters een huurwoning zoekt. Onderstaande tabel geeft de woonwensen van starters en doorstromers weer aangaande bestaande bouw of nieuwbouw. Tabel 4 Woonwensen starters en doorstromers: bestaand of nieuw 2004 2008 2011 starters wenst bestaande woning 33% 33% 22% wenst nieuwbouwwoning 20% 19% 5% geen voorkeur 46% 47% 73% doorstromers wenst bestaande woning 38% 33% 36% wenst nieuwbouwwoning 17% 21% 8% geen voorkeur 44% 46% 56% Bron: O&S, Stadspeiling 2011 Minder uitgesproken voorkeur voor bestaande woning of nieuwbouw Het aandeel starters dat aangeeft geen voorkeur te hebben voor nieuwbouw of bestaande bouw is na 2008 sterk toegenomen (van 47% naar 73%). Ook bij doorstromers is dit aandeel gegroeid, maar minder sterk (van 46% naar 56%). Mogelijkerwijs is dit het gevolg van de economische crisis, waardoor mensen bereid of genoodzaakt zijn om specifieke woonwensen te laten varen. Vooral de voorkeur voor een nieuwbouwwoning is afgenomen, ook bij de doorstromers. Verhuis- en woonwensen van starters 13

Onderstaand figuur geeft weer in welk type woning starters en doorstromers graag willen wonen. Figuur 3 Gewenst woningtype starters en doorstromers eengezinswoning (rij-, geschakeld of hoekwoning) 2 onder 1-kap woning flat, etagewoning, maisonnette, appartement of bovenwoning vrijstaande woning of bungalow benedenwoning met tuin flat of appartement speciaal bestemd voor ouderen laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen patiowoning studentenkamer anders, namelijk geen voorkeur 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% doorstromers starters Bron: O&S, Stadspeiling 2011 *Mensen mochten maximaal twee antwoorden aankruisen. Starters zoeken vaak meergezins huurwoning Starters die willen huren zoeken vooral naar meergezins huurwoningen (flat, etagewoning, maisonnette, appartement of bovenwoning). Dit zijn woningen die voor veel starters binnen hun bereik liggen. In vergelijking met 2004 en 2008 is dit type woning meer in trek. Verder zijn ook studentenkamers en gewone eengezinswoningen (rij-, geschakeld of hoekwoning) nog in trek bij starters. Starters zoeken goedkope huurwoning De doorstromers willen gemiddeld maximaal 551 huur betalen, starters zoeken gemiddeld een woning van 501. In 2004 was de starter bereid gemiddeld 338 huur te betalen, in 2008 418. Er is dus wel sprake van een stijgende trend maar de starters die willen gaan huren zoeken vooral in het goedkopere segment een huurwoning. Huurwoningen met dit prijsniveau zijn voor het grootste deel beschikbaar in de sociale huursector. Of starters daarvoor in aanmerking komen hangt onder andere af van hun inkomen. Ook moeten ze rekening houden met een wachttijd voor een sociale huurwoning. Prijs koopwoning De meeste starters die een huis willen kopen zoeken een woning in het goedkopere segment, tussen de 150.000 en 250.000. 14 Verhuis- en woonwensen van starters

Over de voorkeur van starters voor een- of meergezins koopwoningen kunnen we gezien de lage respons geen uitspraken doen. 2.5 Woonwensen starters en doorstromers: locatie Waar willen de huishoudens met verhuisplannen naartoe? Doorstromers willen vooral in Amersfoort blijven wonen. Ook een meerderheid van de starters heeft een voorkeur voor Amersfoort. Maar ook veel starters zoeken, meer dan doorstromers, een woning buiten de regio Amersfoort. Het gaat daarbij vooral om de nog thuiswonende Amersfoortse starters. Zij gaan vaak nog naar school of studeren en zij verhuizen voornamelijk vanwege studie of werk naar een andere woonplaats. De oorzaak van verhuizing ligt daarom dus waarschijnlijk niet zozeer in het woningaanbod voor deze groep in Amersfoort, maar in de levensfase waar deze groep zich in bevindt. Onderstaande tabel geeft weer waarheen starters en doorstromers willen verhuizen. Tabel 5 Woonwensen starters en doorstromers: locatie starters doorstromers binnen Amersfoort 63% 70% ergens in de regio 1 9% 12% naar een andere plaats buiten de regio 27% 18% Bron: O&S, Stadspeiling 2011 1 onder regio wordt verstaan de gemeenten Baarn, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Hoevelaken, Nijkerk, Leusden, Soest en Woudenberg De verhuiswensen binnen Amersfoort zijn niet apart weer te geven voor de starters omdat het aantal respondenten binnen deze groep per stadsdeel te klein is om een betrouwbaar beeld te geven. Verhuis- en woonwensen van starters 15