Fiscale aspecten bij de verkoop van Frans onroerend goed Vermogenswinstbelasting (la taxe sur la plus value) bij verkoop onroerend goed I. ALGEMENE ASPECTEN VAN DE PLUS VALUE Anders dan in Nederland wordt in Frankrijk vermogenswinstbelasting geheven over het verschil tussen, in principe (zie echter hierna), de aankoopprijs en de verkoopprijs van een woning. Zowel Frans ingezetenen als niet Frans ingezetenen, zoals Nederlanders die een tweede huis (maison secondaire) in Frankrijk bezitten en verkopen, worden in principe aangeslagen voor la taxe sur la plus value. Deze vermogenswinstbelasting (die hierna zal worden aangeduid met plus value ) is ingevoerd om enerzijds speculatie met onroerende zaken te voorkomen en anderzijds het kopen van onroerend goed met zwart geld te ontmoedigen. De regels van de plus value, zoals deze te vinden zijn in de Franse belastingwet (Code Général des Impôts), zijn niet altijd exact gelijk voor Frans ingezetenen en niet Frans ingezetenen. Het in dit hoofdstuk over de plus value behandelde ziet op de regels zoals die gelden voor Nederlanders met een (tweede) huis in Frankrijk. Wie wordt voor de plus value belast? Natuurlijke personen, aandeelhouders van een société civile immobilière (SCI) en bepaalde rechtspersonen (als bedoeld in artikel 8 t/m 8ter van de Code Gé-néral des Impôts) die incidenteel onroerend goed in Frankrijk met winst verko-pen zijn onderworpen aan de plus value. Wat zijn de belastbare feiten voor de plus value? Indien er sprake is van overdracht onder bezwarende titel (denk aan: verkoop of ruiling) van onroerend goed kan er plus value aan de Franse fiscus verschuldigd zijn. Ditzelfde geldt voor de overdracht van beperkte rechten op een onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld de overdracht van het vruchtgebruik of de bloot eigendom van onroerend goed. Men kan ook plus value verschuldigd zijn bij de inbreng van onroerend goed in een SCI of bij verdeling van het onroerend goed, waarbij de ene eigenaar de andere uitkoopt. Wijzigingen in de Plus Value
De regeling met betrekking tot de plus value is in de afgelopen jaren diverse malen gewijzigd. Zo is sinds februari 2012 de looptijd waarin men plus value verschuldigd kan zijn verlengd van 15 jaar naar 30 jaar (zie echter hierna). Diverse vrijstellingen (zoals de abattement fixe ad 1.000,-) zijn komen te vervallen. Sinds augustus 2012 is het tarief voor niet-ingezetenen van Frankrijk (zoals Nederlanders) die hun tweede huis in Frankrijk overdragen verhoogd met 15,5% (inzake de prélèvements sociaux, zijnde de sociale heffingen) van 19% naar 34,5%. Sinds januari 2013 wordt er bovendien een extra belasting (surtaxe) geheven bij vermogenswinsten die het bedrag van 50.000,- te boven gaan (zie hierna). Met ingang van 1 september 2013 zijn de regels betreffende de vermogenswinst-belasting weer enigszins verlicht: - de periode waarin plus value verschuldigd kan zijn is gesplitst: de plus value die ziet op het inkomstenbelastingdeel wordt afgebouwd in een periode van 22 jaar. Het deel dat ziet op de sociale lasten wordt in een periode van 30 jaar afgebouwd naar nul. Dit betekent dat er twee verschillende berekeningen moeten worden gemaakt. Het belastingdeel kent een evenwichtige forfaitaire verlaging/afbouw van 6% per jaar, die pas ingaat vanaf het 6 e jaar dat men het huis bezit. Het laatste (22 e jaar) vindt er een verlaging/afbouw van 4% plaats. De sociale lasten gaan tot het 22 e jaar slechts met 1,65% per jaar forfaitair omlaag (gerekend vanaf het 6 e jaar dat men het huis bezit). In het resterende gedeelte (van het 23 e t/m 30 e jaar) volgt een aftrek van 9% per jaar. Schematisch gezien ziet het bovenstaande er als volgt uit: Bezitsjaar Afbouw IB-deel (per jaar) Afbouw sociale lasten deel (per jaar) 1 t/m 5 0% 0% 6 t/m 21 6% 1.65% 22 4% 1.6% 23 t/m 30-9% Opgemerkt dient te worden dat deze berekening niet gemaakt kan worden indien er sprake is van bouwgrond.
- er bestaat een tijdelijke vrijstelling van 25% voor overdrachten die plaatsvinden in de periode van 1 september 2013 tot en met 31 augustus 2014. Deze laatste vrijstelling is echter aan voorwaarden verbonden. De vrijstelling is niet van toepassing op overdrachten van ouders aan kinderen. Indien echtelieden onderling een woning overdragen en in het geval er sprake is van een overdracht aan (groot-) ouders, geldt deze vrijstelling evenmin. Extra heffing (Sur Taxe) voor hoge vermogenswinsten Netto Vermogenswinst Extra heffing (sur taxe) 50.001,- tot 60.000,- Plus value x 7% - 3.000,- 60.001,- tot 100.000,- 2 % 100.001,- tot 110.000,- Plus value x 13% - 11.000,- 110.001,- tot 150.000,- 3% 150.001,- tot 160.000,- Plus value x 19% - 24.000,- 160.001,- tot 200.000,- 4% 200.001,- tot 210.000,- Plus value x 25% - 42.000,- 210.001,- tot 250.000,- 5 % 250.001,- tot 260.000,- Plus value x 31% - 65.000,- Boven de 260.000,- 6% Voer voor juristen Volgens notarissen en advocaten is de heffing van de plus value met sociale lasten voor niet-ingezetenen in Frankrijk in strijd met het Europese recht. Inwoners van de EU mogen in beginsel namelijk alleen met sociale premies in hun eigen woonland belast worden. De Europese Commissie is inmiddels (najaar 2013) begonnen met een onderzoek naar deze sociale heffing en bereidt inmiddels een proces voor. De uitkomst van het proces zal voorlopig op zich laten wachten. Als de Franse staat de heffing met betrekking tot de sociale lasten zal afschaffen voor nietingezetenen van Frankrijk, is het overigens nog niet zeker of dit alleen voor alle nieuwe gevallen zal gelden, of dat Nederlandse verkopers die plus value hebben afgedragen (waarvan sociale lasten deel uitmaakten), een restitutie van de component inzake de sociale lasten van 15,5% zullen krijgen. Tip! Krijgt u als niet-ingezetene een aanslag plus value met extra heffing sociale lasten, dan is het zaak een bezwaarschrift in te dienen bij de Franse fiscus. Het indienen van een bezwaarschrift kan tot 2 jaar na de aanslagdatum. Alleen dan maakt u kans onterecht betaalde sociale lasten terug te krijgen als de Franse fiscus wordt teruggefloten.
Formaliteiten bij aangifte van de Plus Value De Franse notaris moet sinds het jaar 2004 op de dag van de overdracht middels een verplicht standaardformulier de hoogte van de plus value-aanslag vaststellen. Dit formulier moet samen met de akte worden gedeponeerd bij het Kadaster (Bureau des hypothèques). Het verschuldigde bedrag moet direct aan het Ontvangkantoor van Belastingen (Trésorerie) worden voldaan. Zonder dit formulier/depot kan de akte niet in het Kadaster worden ingeschreven. Komt de berekening op nihil uit, dan hoeven ingezetenen van Frankrijk geen formulier bij het Kadaster te deponeren. Niet-ingezetenen blijven hiertoe echter wel verplicht, ook al komt de winstberekening op nihil uit. Wordt het huis 30 jaar na aankoop/verkrijging verkocht, dan zijn zowel ingezetenen als niet-ingezetenen vrijgesteld van het deponeren van zo n formulier; in dat geval is immers nooit plus value verschuldigd (zie hierna). II VRIJSTELLINGEN VAN DE PLUS VALUE In de Franse belastingwet (Code Général des Impôts) is voorzien in een groot aantal vrijstellingen voor de plus value. In (onder meer) de volgende gevallen is er geen plus value verschuldigd: - De over te dragen woning is een résidence principale. Indien men in Frankrijk woonachtig is en zijn als hoofdverblijf gebruikte woning (= maison principale of résidence habituelle et effective) verkoopt, is men vrijgesteld van plus value. Bij verkoop moet men wel kunnen aantonen dat het om de als hoofdverblijf bewoonde woning gaat, met andere woorden: het huis waar het centrum van het sociale en economische leven zich heeft afgespeeld. Een dergelijke vrijstelling geldt ook voor de zich in de onmiddellijke nabijheid van die woning bevindende bijgebouwen (dépendances), zoals bijvoorbeeld een garage, schuren, stallen e.d., en wel onder de voorwaarde dat die bijgebouwen op hetzelfde moment als de woning worden verkocht en overgedragen. In dat geval is het overigens niet noodzakelijk dat die bijgebouwen aan één en dezelfde koper worden verkocht. Belangrijke vrijstellingsvoorwaarde bij verkoop van de résidence principale: In het jaar dat de woning wordt verkocht moet de verkoper de vrije beschikking hebben gehad op 1 januari van dat jaar (en de woning niet hebben verhuurd). De verkoper kan dit aantonen middels de aanslag van de taxe d habitation.
- De woning wordt ná 30 jaar eigendom verkocht. Stel de woning is op 1 februari 1996 gekocht, dan zal er geen plus value verschuldigd zijn als de woning na 1 februari 2026 wordt verkocht en geleverd. - Voor onroerend goed dat minder waard is dan 15.000,-- hoeft ook geen plus value te worden afgedragen. - Ook bij invaliditeit en gepensioneerden met een laag inkomen gelden vrijstellingsmogelijkheden. Men moet dan echter kunnen voldoen aan de in de Franse wet gestelde eisen. Wanneer een Nederlander de beschikking had over een résidence principale in Frankrijk en terugkeert naar Nederland dan wordt zijn nog niet verkochte oude huis in Frankrijk eigenlijk een résidence secondaire. Bij verkoop van uw huis in Frankrijk bent u in dit geval toch vrijgesteld van Plus Value. Voorwaarden voor deze vrijstelling: - Vrijstelling geldt voor een periode van 2 jaar - De eigenaar moet de vrije beschikking hebben over de woning - De woning mag niet zijn verhuurd.
III BEREKENING VAN DE PLUS VALUE Rekenvoorbeeld Verkoopprijs in 2013 : 400.000 -/- Aankoopprijs in 2003 : 200.000 -/- aankoopkosten (of forfait van 7.5%) : 15.000 -/- verbouwingskosten (of forfait van 15%) : 30.000 Bruto vermogenswinst : 155.000 a. Plus value: inkomstenbelastingdeel -/- Aftrek in verband met bezitstermijn van 10 jaar = (5 x 6%) = 30% : 46.500 Plus value na aftrek : 108.500 -/- tijdelijke aftrekpost van 25% (indien van toepassing) : 27.125 81.375 Verschuldigde plus value (inzake inkomstenbelastingdeel) 19% x 81.375 15.461,- b. Plus value: sociale lasten gedeelte Bruto vermogenswinst : 155.000 -/- Aftrek vanwege bezitstermijn van 10 jaar (5 x 1.65%) = 8.25% : 12.788 Plus value na aftrek : 142.213 -/- tijdelijke aftrekpost van 25% (indien van toepassing) : 35.553 106.659 Verschuldigde plus value (inzake sociale lasten gedeelte) 15.5% x 106.659 : 16.532,- c. Taxe additionelle 81.375 x 2% : 1.628,- Totaal (a + b + c) : 33.621,- Na 22 jaar vervalt niet alleen de 19% uit het belastingdeel, maar ook de surtaxe. Deze berekening is niet van toepassing indien er sprake is van bouwgrond.
De verkoopprijs De verkoopprijs is de werkelijke, in de notariële akte van levering (acte de vente) uitgedrukte prijs. De verkoopprijs kan (indien er voldoende bewijsstukken kunnen worden aangeleverd) worden verminderd met: de makelaarscourtage inzake de bemiddeling bij de verkoop; de kosten van het opstellen van de rapporten en certificaten (diagnostics) die bij een verkoop wettelijk verplicht zijn (bijvoorbeeld rapporten met betrekking tot de aanwezigheid van termieten, loodhoudende materialen/verf of asbest). de kosten die nodig zijn eventuele huurders uit het pand te verwijderen; de kosten van een architect, ter verkrijging van een bouwvergunning; de kosten die de verkoper moet maken om de hypotheek van de woning te doen doorhalen ( royementskosten ). Door het verminderen van de verkoopprijs, zal het totaal aan plus value verschuldigde bedrag afnemen. De aankoopprijs Ten aanzien van de aankoopprijs geldt als uitgangspunt de destijds (blijkens de acte de vente) daadwerkelijk door de verkoper betaalde aankoopprijs. Heeft de verkoper de woning zelf destijds door erfrecht of schenking verkregen, dan geldt als aankoopprijs de (destijds geldende) waarde in het economische verkeer (valeur vénale). Deze waarde mag worden verhoogd met de notariskosten (bijvoorbeeld het honorarium voor het opstellen van een verdelingsakte) en de verschuldigde schenkings- en successierechten. In andere gevallen is de aankoopprijs de werkelijke, in de notariële akte van levering (acte de vente) uitgedrukte prijs. Om de plus value te doen verminderen en dus onnodige belastingbetaling te voorkomen, kan een aantal kosten en uitgaven als het ware bij de aankoopprijs worden opgeteld. De aankoopprijs kan worden vermeerderd met: De kosten van de aanschaf van de woning. Dit zijn de notariskosten en de kosten van de makelaar.
De verkoper kan er voor kiezen deze daadwerkelijk gemaakte kosten op te voeren, of een forfait van 7,5% van de aankoopprijs van de woning aan te houden. Voorwaarde is dat men de werkelijk gemaakte kosten moet kunnen aantonen middels facturen en betalingsbewijzen. Kosten verbouwing- en andere werkzaamheden a. Overdracht binnen 5 jaar na de eigendomsverkrijging Draagt men binnen 5 jaar na de eigendomsverkrijging het huis over, dan mag de aankoopprijs worden verhoogd met de volgende kosten: - de bouwkosten (dépenses de construction); - de herbouwkosten (dépenses de réconstruction); - kosten van vergroting/uitbreiding (dépenses d agrandissement); - de kosten van verbetering (dépenses d amélioration). De aankoopprijs mag alleen worden verhoogd indien de verkoper deze kosten daadwerkelijk heeft betaald en de werkzaamheden zijn uitgevoerd door een Franse of buitenlandse ondernemer. De verkoper moet facturen van de ondernemer kunnen overleggen, waaruit blijkt dat die ondernemer in Frankrijk BTW (TVA) in rekening heeft gebracht; de facto zal het dus vrijwel altijd om een Franse ondernemer gaan. Niet in aanmerking voor verrekening komen de door de belastingplichtige zelf uitgevoerde werkzaamheden en evenmin door deze zelf gekochte en betaalde bouwmaterialen, cement e.d. Renovatiekosten mogen evenmin bij de aankoopprijs worden opgeteld. Alle facturen en bewijsstukken van alle uitgaven en kosten die terzake van de gemelde vier categorieën werkzaamheden zijn gemaakt dienen 30 jaar(!) bewaard te worden. De Franse notaris of de ingeschakelde fiscaal vertegenwoordiger (indien de verkoopprijs meer dan 150.000,- bedraagt) zijn niet altijd geneigd het fiscaal optimale rendement voor de niet Franse verkoper te berekenen. Door alle bewijsstukken goed te bewaren kunnen de werkelijk gemaakte kosten aan de Franse notaris zichtbaar worden gemaakt en door deze worden opgevoerd, waardoor uiteindelijk minder plus-value verschuldigd zal zijn. De fiscaal vertegenwoordiger zal niet alleen uw nota s willen zien, maar ook de daarbij behorende bankafschriften, waaruit van de betaling blijkt. De nota s dienen aan diverse vereisten te voldoen. In de praktijk blijkt het soms niet eenvoudig om een 20 jaar eerder uitgevoerde verbouwing dan ook daadwerkelijk te bewijzen.
b. Overdracht bij 5 jaar na de eigendomsverkrijging Draagt de verkoper/belastingplichtige vijf of meer jaren na zijn eigendomsverkrijging de woning over, mag hij kiezen op welke wijze hij de aankoopprijs als het ware fictief wil doen verhogen. Hij heeft de keuze tussen het opvoeren van de werkelijk door hem gemaakte kosten terzake van de werkzaamheden, of een forfait van 15% van de aankoopprijs (deze forfaitaire verhoging geldt ook indien er van bedoelde werkzaamheden in het geheel geen sprake is geweest). Indien de daadwerkelijke kosten worden opgevoerd, moeten de betreffende bescheiden en facturen worden overgelegd aan de belastingdienst. Ook hier geldt dus: indien de werkelijk gemaakte kosten lager zijn dan het forfait van 15%, kieze men uiteraard voor het forfait. De kosten voor de aanleg van (toegangs)wegen, waterleiding, elektriciteit, aansluiting op het riool etc., voor zover deze door de gemeente zijn opgelegd. Met de rekenmodules op www.sarf.fr kan men nagaan hoeveel de fiscus van de verkoopwinst gaat meeprofiteren. IV De fiscaal vertegenwoordiger (= représentant accrédité of agent fiscal accrédité ) Een niet-ingezetene van Frankrijk moet bij de verkoop van zijn Franse woning een fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen. Een fiscaal vertegenwoordiger staat jegens de Franse fiscus garant voor de betaling van de plus value door de verkoper. De verkoper kan zelf een vertegenwoordiger voorstellen, doch de fiscale vertegenwoordiger dient door de Franse belastingdienst te worden geaccepteerd ( geaccrediteerd ). Er geldt een automatische ontheffing (dispense automatique) van de verplichting tot aanwijzing van een fiscaal vertegenwoordiger indien de overdrachtsprijs minder bedraagt dan 150.000,- (en uiteraard ook in het geval dat de verkoper meer dan 30 jaar eigenaar is geweest, omdat in dat geval sowieso geen plus value verschuldigd is). Een fiscaal vertegenwoordiger kan een bank of een daartoe bevoegde instelling zijn. Vier vennootschappen hebben van de Franse belastingdienst een permanente vertegenwoordigingsstatus gekregen, namelijk:
1. Accrediteco (Parijs) 2. Société Financière Accréditée (Parijs) 3. SARF (Parijs) 4. Azur (Nice) De kosten die een niet in Frankrijk woonachtige verkoper opvoert, worden niet altijd zonder meer overgenomen. Vaak ontstaan er discussies over wat wel en wat niet tot het huis behoort. In Frankrijk is het niet vanzelfsprekend dat een bad of een keuken als bestanddeel wordt gezien van de woning, maar eerder als meubilair. Ga er daarom ook niet zonder meer vanuit, dat u de kosten die u heeft gemaakt voor keuken of badkamer als aftrekpost mag opvoeren. Een fiscaal vertegenwoordiger zal altijd een zodanig hoog depot van de buitenlandse verkoper vragen, dat hij er zeker van is dat het aan plus value verschuldigde bedrag ruimschoots en te allen tijde uit dat depot kan worden betaald. De fiscaal vertegenwoordiger staat immers jegens de Franse belastingdienst garant voor de afdracht van het juiste bedrag en wenst dus geen enkel risico te lopen. Het duurt soms enige jaren voordat het depotbedrag (of het restant van dat bedrag, na aftrek van de verschuldigde plus value) (zonder rentevergoeding) geretourneerd wordt. Wanneer u uw fiscaal vertegenwoordiger niet op het plus value aangifteformulier vermeldt en u hiervoor geen ontheffing heeft gekregen, dan kan de inschrijving van de akte in het Kadaster geweigerd worden. V. Overige opmerkingen - Wanneer de koper na de overdracht nog bedragen verschuldigd is aan de verkoper (i.v.m. bijvoorbeeld verbouwingen en renovaties), dan moet de verkoper deze nog bij de verkoopprijs optellen. Het gaat hierbij meestal om een nieuwbouwwoning, waarvan de bouw nog niet geheel is voltooid. (état futur d'achèvement). - Prijsafspraken Het kan voorkomen, dat de verkoper u verzoekt een deel van de verkoopprijs buiten de notariële akte te houden. Hij laat dan 300.000,-- in de akte opnemen en vraagt u buiten de akte (onder tafel) om nog eens om 100.000,--. Op die manier tracht de verkoper de plus value belasting deels te ontwijken. Door een lagere verkoopprijs in de notariële akte te laten opnemen is het (uit de openbare registers van het Franse kadaster blijkende) verschil tussen aan- en verkoopprijs kleiner, waardoor de ver-
Tip! mogenswinst lager uitvalt en de verkoper minder plus value hoeft te betalen. Ga hier niet op in, want als u zelf verkoopt dan bent u de klos, omdat u dan wordt geconfronteerd met dit relatief lage bedrag in de notariële akte. Het verschil tussen aan- en verkoopbedrag is dan extreem groot en kan in de toekomst in uw nadeel werken, waardoor u uiteindelijk extra veel plus value moet betalen. Bovendien heeft de Franse overheid een aantal maatregelen genomen om bovengenoemde "zwarte betalingen" tegen te gaan. In de overdrachtsakte moeten de koper, verkoper én de notaris een verklaring opnemen, waarin staat dat er buiten de akte om geen andere prijsafspraken zijn gemaakt (via de affirmation de sincérité). Bij ontdekking gelden er zware straffen voor beide partijen. Verder bestaat er in Frankrijk een virtuele marché immobilier des notaires. Dit is een databank van het Franse notariaat, waarin alle onroerendgoedtransacties worden bijgehouden. De belastingdienst kan middels deze databank verdachte onroerendgoedtransacties snel achterhalen. Om erger te voorkomen wordt dan ook afgeraden om prijsafspraken (buiten de notariële akte) te maken. Uit het bovenstaande blijkt dat de wet- en regelgeving ten aanzien van de plus value in de laatste jaren zeer vaak zijn gewijzigd. Fiscale regels worden in Frankrijk nu eenmaal vaker en eenvoudiger gewijzigd dan in Nederland. Jaarlijkse aanpassingen in de vorm van de Loi de finances (met ingang van een nieuwe jaar) zijn immers eerder regel dan uitzondering. Raadpleeg na lezing van dit hoofdstuk doch voorafgaand aan een verkoop uw notaris of andere jurist om de plus value belasting te laten berekenen.