1 Annuïtair of lineair aflossen? Vind de hypotheekvorm voor jouw situatie Een publicatie van
2 Over eyeopen MEEUWENLAAN 98-100 1021 JL AMSTERDAM 020 303 1160 INFO@EYEOPEN.NL eyeopen is je eigen digitale adviseur die helpt bij de financiering van je droomwoning. De hypotheek voor je eerste koopwoning kun je inmiddels online vinden, met Online Hypotheekadvies. WWW.EYEOPEN.NL We geloven dat ook het regelen van de hypotheek een spannende en leuke fase van de huizenjacht kan zijn. Daarom maken we het eenvoudig en begrijpelijk. Jij hebt de regie, maar als je tussendoor vragen hebt, bel je gewoon met een adviseur. Heb je je advies afgerond? Dan kunnen we de hypotheek en bijbehorende verzekeringen voor je afsluiten. Zo regel je veilig en verantwoord een hypotheek die bij jouw situatie past. We maken hypotheken en alles wat daarbij komt kijken graag makkelijker voor je. Dit ebook is daar een voorbeeld van. En op ons blog vind je nog veel meer handige informatie. Team van eyeopen
3 Inhoud Inleiding 1. Zo werkt de annuïteitenhypotheek 05 2. De lineaire hypotheek uitgelegd 09 3. Een beetje van beide aflossingsvormen 13 4. Wat past bij jou? 16 Handige downloads
4 Inleiding Sinds 1 januari 2013 kun je als starter kiezen uit twee hypotheekvormen: de annuïteiten- of lineaire hypotheek. Bij beide hypotheekvormen los je af op de hypotheek. Alleen als je, in maximaal 30 jaar, aflost is je hypotheekrente namelijk fiscaal aftrekbaar. In de praktijk kiezen de meeste starters voor een annuïtaire aflossing. Je begint namelijk met lagere maandlasten dan bij een lineaire aflossing. Hoewel lineair aflossen duurder is aan het begin van de looptijd, betaal je over de gehele looptijd gezien minder aan de hypotheek. Met dit ebook helpen we je bij je keuze voor een van deze hypotheekvormen. We leggen je de verschillen uit en geven je een handige checklist om te bepalen wat bij je past.
5 01. Zo werkt de annuïteitenhypotheek
6 Zo werkt de annuïteitenhypotheek De annuïteitenhypotheek is onder starters de meest populaire hypotheekvorm, omdat de lasten aan het begin van de looptijd lager zijn dan bij de lineaire variant. Financieel aantrekkelijke woonlasten dus. Hoe zit deze hypotheekvorm in elkaar? 1.1 Elke maand een vast bedrag Bij een annuïteitenhypotheek begin je met lagere maandlasten dan bij een lineaire hypotheek. Je betaalt, zolang de rente vaststaat, elke maand bruto hetzelfde bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. Aan het begin van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit rente, die fiscaal aftrekbaar is. Je betaalt dus veel rente en je lost weinig af. Aan het begin van de looptijd profiteer je dus maximaal van de hypotheekrenteaftrek. Wel zo prettig als je als starter instapt. Halverwege de looptijd heb je ongeveer een derde van je hypotheekschuld afgelost.
7 1.2 Steeds een beetje duurder uit Gedurende de looptijd verandert de verhouding tussen het aflossingsdeel en het rentedeel. Na verloop van tijd betaal je steeds minder aan rente en steeds meer aan aflossing. Omdat het aflossingsdeel niet fiscaal aftrekbaar is, stijgen jullie netto maandlasten. Het belastingvoordeel wordt steeds kleiner, omdat je steeds minder rente betaalt. In de praktijk ben je dus elke maand netto een beetje duurder uit. NETTO MAANDLASTEN Annuïtair LOOPTIJD 30 JA AR 1.3 De hypotheek volledig afgelost Een belangrijk kenmerk van de annuïteitenhypotheek is dat je aflost op je hypotheek. Omdat je stapje voor stapje terugbetaalt, wordt het geleende bedrag dus steeds lager. Aan het einde van de looptijd, meestal na 30 jaar, heb je de annuïteitenhypotheek helemaal afgelost.
8 1.4 Annuïtair aflossen: iets voor jou? De annuïteitenhypotheek is geschikt als je lage hypotheeklasten in het begin belangrijk vindt. Bijvoorbeeld omdat je starter bent op de arbeidsmarkt en verwacht op termijn meer te gaan verdienen. Het is wel verstandig om na te gaan of je de stijgende hypotheekkosten ook in de toekomst kunt blijven betalen. Op de lange termijn hoeven de stijgende netto maandlasten geen probleem te zijn. De kans is groot dat jullie inkomens meestijgen op basis van de cao of dat jullie in de toekomst meer gaan verdienen.
9 02. De lineaire hypotheek uitgelegd
10 De lineaire hypotheek uitgelegd De maandlasten bij een lineaire hypotheek zijn aan het begin van de looptijd hoger dan de eerder besproken annuïtaire variant. Een lineaire hypotheek biedt echter ook financiële voordelen op lange termijn. Bovendien los je sneller af. Iets voor jou? 2.1 Hetzelfde bedrag aan aflossing Een lineaire hypotheek is de meest eenvoudige hypotheekvorm die er is. Bij een lineaire hypotheek los je maandelijks af op je schuld. Je betaalt gedurende de looptijd elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing, plus de bruto rente over de resterende schuld. Het bedrag dat je aflost is afhankelijk van de hoogte van de hoofdsom en van de looptijd van de hypotheek. In het begin betaal je veel rente, omdat je nog maar weinig hebt afgelost. Je begint dus met hogere kosten dan bij andere hypotheekvormen. Het voordeel is dat de hypotheekschuld halverwege de looptijd van de hypotheek ook is gehalveerd. Door de hogere maandlasten bij aanvang is deze aflossingsvorm niet altijd even betaalbaar voor starters.
11 2.2 Lagere netto maandlasten Aan het begin van de looptijd heb je hogere maandlasten dan bij een annuïteitenhypotheek. Daar staat tegenover dat de netto maandlasten elke maand dalen, omdat de schuld kleiner wordt. Na gemiddeld 10 tot 15 jaar vindt een omslag plaats en dalen de maandlasten structureel. Omdat je elke maand aflost, daalt de schuld en daardoor ook het te betalen bedrag aan rente. Resultaat? De maandelijkse netto hypotheeklasten dalen op termijn, in tegenstelling tot bij de annuïteitenhypotheek. De lineaire aflossing is, over de hele looptijd gezien, uiteindelijk het goedkoopst. De totale rentelasten over de hele looptijd zijn bij deze hypotheekvorm namelijk het laagst. Daarnaast los je relatief snel af, waardoor het risico op restschuld bij verkoop kleiner is. NETTO MAANDLASTEN Lineair LOOPTIJD 30 JA AR
12 2.3 Belastingvoordeel wordt kleiner Je lost elke maand een deel van de schuld af, die daardoor kleiner wordt. Over dit resterende bedrag betaal je minder rente. Het gevolg is dat je dus ook minder rente kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat het fiscale voordeel gedurende de looptijd daalt. In het begin heb je veel hypotheekrenteaftrek, later minder. 2.4 Past een lineaire hypotheek bij jou? Deze hypotheek is met name interessant als je zonder risico s wilt aflossen, wilt profiteren van dalende hypotheeklasten en het risico op een restschuld bij verkoop wilt verkleinen. Je moet natuurlijk wel voldoende financiële ruimte hebben in je uitgavenpatroon en de hogere hypotheeklasten kunnen betalen. Een lineaire hypotheek kan aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld tweeverdieners, waarvan de één op termijn minder wil gaan werken. Je salarisinkomsten dalen, maar de hypotheeklasten worden ook lager. Daardoor heb je meer zekerheid dat je aan je hypothecaire verplichtingen kan blijven voldoen.
13 03. Een beetje van beide aflossingsvormen
14 Een beetje van beide aflossingsvormen Een hypotheek is op te splitsen in meerdere leningdelen, waardoor je verschillende rentevaste periodes en hypotheekvormen kunt combineren. Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor een gedeelte annuïtair en een gedeelte lineair. Wat zijn de voordelen? 3.1 Risico op hogere maandlasten beperken Door te kiezen voor meerdere leningdelen, kun je de risico s van hogere maandlasten beperken. Je kunt per leningdeel namelijk een andere rentevaste periode kiezen. Door een variabele of korte rentevaste periode te combineren met een langere, kun je de momenten waarop je maandlasten veranderen spreiden. Daardoor kun je een eventuele rentestijging beter opvangen. De stijging geldt dan alleen voor dat betreffende leningdeel en niet voor het volledige hypotheekbedrag. De impact op je maandlasten is dan minder groot.
15 Je kiest voor verschillende rentevaste periodes als je het moeilijk vindt om de keuze te maken tussen de risico s van een variabele rente en een langere rentevaste periode. Een adviseur bekijkt samen met jou of het, op basis van de inkomenstoets, voor jou mogelijk is om vrij te kiezen voor een rentevaste periode. 3.2 Tegenvallende maandlasten voorkomen Je kunt een annuïtaire en lineaire aflossing combineren om tegenvallende maandlasten na een rentewijziging te voorkomen. Stel: je hebt gekozen voor alleen een annuïteitenhypotheek. Als je rentevaste periode afloopt en de rente is gestegen, kunnen je maandlasten bij een annuïtaire aflossing flink hoger worden. Je hebt namelijk minder afgelost dan met een lineaire aflossing het geval zou zijn. Door gedeeltelijk voor lineair te kiezen, los je sneller af en heeft een eventuele rentestijging minder impact. Je hebt namelijk een minder grote schuld over waar je rente over moet betalen.
16 04. Wat past bij jou?
17 Wat past bij jou? Om je te helpen bij je keuze hebben we hieronder de verschillen nog eens voor je op een rij gezet. 4.1 De verschillen op een rij Annuitaïr Flexibel: extra aflossen mogelijk Bruto maandlasten gelijk, zolang rente vaststaat Start met lage netto maandlasten Je betaalt aflossing en rente Netto maandlasten stijgen tijdens looptijd Halverwege looptijd is een derde van je schuld afgelost Direct goed betaalbaar voor starters Groter risico op restschuld bij verkoop Lineair Goedkoopste hypotheek: je betaalt minder rente Bruto maandlasten worden steeds lager Start met hoge netto maandlasten Je betaalt elke maand hetzelfde aan aflossing en rente Netto maandlasten dalen tijdens looptijd Schuld al gehalveerd halverwege looptijd Alleen betaalbaar bij voldoende financiële ruimte Kleiner risico op restschuld bij verkoop
18 4.2 Een keuze maken Zoals je al hebt kunnen lezen sluiten starters vaker een annuïteitenhypotheek af dan een lineaire hypotheek. Deze hypotheekvorm is namelijk een goede optie als het bedrag dat je wilt lenen dicht tegen jouw maximale leencapaciteit aan zit. De maandlasten van een annuïteitenhypotheek zijn in het begin beter betaalbaar dan van een lineaire hypotheek. Een lineaire hypotheek is aantrekkelijk als je bijvoorbeeld de hypotheek kunt verlagen met eigen geld. Zo zijn je maandlasten aan het begin van de looptijd meteen lager. Ook als je het risico op een restschuld wilt verkleinen, is deze hypotheekvorm iets voor jou. Vind je (veel) geld lenen geen prettig idee? Met een lineaire hypotheekvorm los je jouw schuld het snelst af. Het is mogelijk om van een annuïtaire aflossing, een lineaire constructie te maken. Je hebt namelijk de ruimte om extra af te lossen. Daardoor worden je maandlasten lager. Je mag per jaar minimaal 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aflossen, zonder dat je boeterente hoeft te betalen. Je kunt dus maandelijks of jaarlijks een extra bedrag aan aflossing storten. Als dit financieel mogelijk is tenminste.
19 4.3 Een hypotheek afsluiten Als je een woning wilt kopen, is het verstandig om jezelf goed voor te bereiden door je wensen en mogelijkheden in kaart te brengen. Zodra je je droomwoning hebt gevonden, het voorlopig koopcontract hebt getekend en een idee hebt van welke hypotheekvorm bij je past, is het tijd om echt aan de slag te gaan met de financiering. Je kunt met Online Hypotheekadvies van eyeopen zelf online de hypotheek vinden die bij jouw situatie past. Na een telefonisch adviesgesprek, sluiten we deze hypotheek en bijbehorende verzekeringen voor je af. Vind je het moeilijk om deze keuze zelf te maken en bespreek je jouw situatie liever eerst even met een adviseur? Maak dan een afspraak voor een telefonisch oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur van eyeopen, door te bellen met 020 303 1160.
Handige downloads 20 ebook Nationale Hypotheek Garantie 2015 Een hypotheek met NHG is verantwoord, veilig én voordelig. Maar hoe kom je ervoor in aanmerking en wat levert het op? Download gratis! De werkgevers- en intentieverklaring Ben je in loondienst met een tijdelijk contract en wil je een woning kopen? Dan heb je wel een intentieverklaring nodig. Hoe dat precies zit, lees je hier. ebook Download gratis!