Directoraat-Generaal Wonen Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2004 19 november 2004
Projectnr. 2700.56 Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet info@companen.nl www.companen.nl Directoraat-Generaal Wonen Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2004 19 november 2004
Inhoud Inleiding 1 Algemeen 1 Onderzoeksopzet 1 Veranderingen in het huurprijsbeleid 2 Leeswijzer 3 Samenvatting 4 1. Aspecten van het huurbeleid 9 1.1. Inflatievolgend huurbeleid 9 1.2. Benutting extra huurruimte 15 1.3. Differentiatie in maximale huurverhoging 16 1.4. Huursom corporaties 0,4% boven het inflatiepercentage 20 1.5. Huurharmonisatie 22 1.6. Bevriezing maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2002 voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen 24 1.7. Ontdooiing maximale huurprijsgrens per 1 juli 2003 voor onzelfstandige woonruimte 26 1.8. Afbouw verouderingsaftrek voor zelfstandige woonruimte per 1 juli 2004 van maximaal 10 naar 0 punten 27 1.9. Waardering van het huurbeleid 29 1.10. Transparantie in huurprijsbeleid voor huurders 30 1.11. Motiveringsplicht > 3% 32 Bijlage 1: Achtergrondinformatie huurbeleid 1 Bijlage 2: Enkele begrippen 8
Inleiding Algemeen Jaarlijks wordt door het Ministerie van VROM het onderzoek Feiten en achtergronden bij het huurbeleid uitgevoerd. In dit onderzoek worden de effecten van de huurprijsmaatregelen van de overheid gemeten en wordt het door verhuurders gevoerde huurprijsbeleid geëvalueerd. Centraal in deze rapportage staat de kwantitatieve analyse van de per 1 juli 2004 gerealiseerde huuraanpassingen. De uitkomsten van deze analyse worden van de noodzakelijke context voorzien door aanvullend onderzoek onder verhuurders. In tegenstelling tot eerdere edities van het onderzoek zijn dit jaar geen gegevens verzameld onder huurders. De reden hiervoor is dat vorig jaar is gebleken dat de huurdersenquête geen extra informatie meer opleverde ten opzichte van voorgaande jaren. Evenals vorig jaar worden de uitkomsten van het onderzoek gepubliceerd in een kernpublicatie. Onderzoeksopzet Voor het opstellen van deze kernpublicatie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen: De CBS-huurenquête 2004 (panel van huurders, 14.830 enquêtes). De verhuurdersenquête in opdracht van VROM: een deels telefonische, deels schriftelijke enquête onder 241 sociale verhuurders, 16 institutionele beleggers en 280 kleinere particuliere verhuurders. CBS-huurenquête De CBS-huurenquête vormt de basis voor de kwantitatieve uitkomsten van het huurbeleid die in deze rapportage worden gepresenteerd. Voor een juiste interpretatie van de cijfers is het volgende van belang: Ten eerste biedt de CBS-huurenquête beperkt de mogelijkheid om onderscheid te maken naar de verschillende soorten verhuurders. In de rapportage is een onderscheid gemaakt tussen de sociale verhuurders (toegelaten instellingen en instellingen zonder winstoogmerk), natuurlijke personen (de kleine verhuurders) en de commerciële verhuurders (bedrijven en institutionele beleggers) 1. Het is niet mogelijk een onderscheid te maken naar verhuurders die lid zijn van een koepel en verhuurders die dat niet zijn. Met name waar het de commerciële verhuurders betreft blijkt dat de steekproef ontoereikend is om uitspraken te doen uitgesplitst naar koepelorganisatie. Ten tweede is het van belang er op te wijzen dat er geen onderscheid is gemaakt tussen de gereguleerde en geliberaliseerde huursector. Dit betekent dat de in dit rapport vermelde huurstijgingspercentages betrekking hebben op zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde huursector. 1 Zie voor een uitgebreide definitie van de verschillende typen verhuurders bijlage 2. - 1 -
Beide kanttekeningen hebben tot gevolg dat het niet mogelijk is om met de CBS-huurenquête de afspraken die gemaakt zijn tussen de Minister en de koepels van verhuurders over een gematigde huurverhoging van 2,9% in gereguleerd gebied, te toetsen. VROM streeft ernaar om het komend jaar in overleg met het CBS een zodanige aanpassing in de enquête aan te brengen dat wel uitspraken kunnen worden gedaan over de huurverhoging in gereguleerd gebied per type verhuurder. Verhuurdersenquête in opdracht van VROM De omvang van de steekproef van de verhuurdersenquête is in deze editie van het onderzoek aanmerkelijk vergroot. Het Ministerie heeft hiertoe besloten omdat zij hecht aan statistisch betrouwbare uitkomsten van de verhuurdersenquête. In het verleden werd volstaan met meer indicatieve uitkomsten. Evenals bij de vorige editie van het onderzoek zijn de uitkomsten van de verhuurdersenquête gewogen naar de omvang van het woningbezit van de geënquêteerde verhuurders. Dit betekent dat de antwoorden van een grote verhuurder zwaarder meetellen in het totaal dan de antwoorden van een kleine verhuurder. De reden hiervoor is dat de antwoorden van grotere verhuurders betrekking hebben op een groter deel van de woningvoorraad dan de antwoorden van kleinere verhuurders. Dit kan toegelicht worden aan de hand van een voorbeeld: als op basis van de verhuurdersenquête gesproken wordt over 70% van de verhuurders vindt..., dan moet dit geïnterpreteerd worden als van de verhuurders met 70% van het woningbezit vindt.... Onderscheid wordt gemaakt tussen de sociale verhuurders (Aedes), Beleggers (IVBN) en particuliere verhuurders (Vastgoed Belang). Voor het enquêteren van de beleggers is gebruik gemaakt van de ledenlijst van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Voor het enquêteren van de particuliere verhuurders is gebruik gemaakt van de ledenlijst van Vastgoedbelang (VB). De uitkomsten van deze verhuurdersenquête zijn uitgesplitst naar de drie onderscheiden groepen. Veranderingen in het huurprijsbeleid In de huurbrief van het Ministerie van VROM van 29 oktober 2003 en in de MG huurbeleid van 3 februari 2004 worden de verschillende onderdelen van het huurbeleid voor 2004 uiteengezet. Het huurprijsbeleid voor de periode van 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005 is een voortzetting van het beleid zoals dat ook voor de voorgaande periode gold, zij het dat de verschillende parameters zijn aangepast aan de actuele situatie. Ten opzichte van het vorige jaar zijn er twee belangrijke aandachtspunten: De Minister heeft afspraken met de koepels van verhuurders gemaakt om per 1 juli 2004 te komen tot een gematigde huurverhoging. Deze afspraken moeten er toe leiden dat de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2004 exclusief harmonisatie niet uitkomt boven de 2,9%. De verouderingsaftrek uit het woningwaarderingsstelsel is in 3 jaar afgebouwd tot 0 punten. Per 1 juli 2004 kunnen geen verouderingspunten meer in mindering worden gebracht op het totale puntenaantal van een woning. - 2 -
Leeswijzer In deze rapportage is een algemene samenvatting opgenomen. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt de evaluatie van de doelstellingen en ontwikkelingen van het huurbeleid behandeld. Per aspect van het huurbeleid is een overzicht opgenomen met een uiteenzetting van het aspect en de realisatie in 2004. Elk aspect is voorzien van een kleurcode die correspondeert met de behandeling in de algemene samenvatting. In bijlage 1 is een aantal tijdreekstabellen en -figuren opgenomen. Bijlage 2 bevat enkele belangrijke begripsomschrijvingen. - 3 -
Samenvatting In de huurbrief van het Ministerie van VROM van 29 oktober 2003 en in de MG huurbeleid van 3 februari 2004 worden de verschillende onderdelen van het huurbeleid voor 2004 uiteengezet. Het huurprijsbeleid voor de periode van 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005 is een voortzetting van het beleid zoals dat ook voor de voorgaande periode gold, zij het dat de verschillende parameters zijn aangepast aan de actuele situatie. Ten opzichte van het vorige jaar zijn er twee belangrijke aandachtspunten: De verouderingsaftrek uit het woningwaarderingsstelsel is in 3 jaar afgebouwd tot 0 punten. Per 1 juli 2004 kunnen geen verouderingspunten meer in mindering worden gebracht op het totale puntenaantal van een woning. De Minister heeft afspraken met de koepels van verhuurders gemaakt om per 1 juli 2004 te komen tot een gematigde huurverhoging. Deze afspraken moeten er toe leiden dat de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2004 exclusief harmonisatie niet uitkomt boven de 2,9%. 1. Inflatievolgend huurbeleid Sinds 1 juli 2002 vormt de gemiddelde inflatie over de afgelopen vijf kalenderjaren de basis voor het huurbeleid. Voor 2004 komt dit berekende gemiddelde uit op 3,0%. De gemiddelde huurstijging (exclusief harmonisatie, in gereguleerd en geliberaliseerd gebied) is in 2004 uitgekomen op 2,9%. Inclusief huurharmonisatie is de huurverhoging uitgekomen op 3,2%. Gesteld kan worden dat, evenals vorig jaar, in Nederland sprake was van een inflatievolgend huurbeleid zoals dat wordt voorgestaan door het Ministerie van VROM. De inflatie zal in 2004 naar verwachting uitkomen op 1,5% 2. De gemiddelde huurstijging is uitgekomen op 2,9% exclusief harmonisatie. Dit betekent dat in 2004 de huren gemiddeld 1,4% sterker zijn gestegen dan de thans geraamde inflatie. Uit de onder verhuurders gehouden enquête blijkt dat bijna 70% van de verhuurders bij het bepalen van de huurverhoging per 1 juli 2004 rekening heeft gehouden met de afspraken tussen de Minister en de koepels van verhuurders over een gematigde huurverhoging in 2004. 2. Benutting extra huurruimte Het huurbeleid geeft verhuurders op een aantal punten extra ruimte de huurprijzen aan te passen. De staffelgrenzen maken een differentiatie in de huurprijsstijging mogelijk waardoor huren, afhankelijk van de ruimte tussen de feitelijke huur en de maximale huur, aangepast kunnen worden met een percentage dat boven het voortschrijdende gemiddelde inflatiepercentage ligt. De afschaffing van de verouderingsaftrek zorgt ervoor dat woningen die dit betreft meer WWS-punten krijgen, waardoor er extra ruimte ontstaat de huur aan te passen. De ontdooiing van de maximale huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte biedt voor dit type woonruimte extra ruimte de huren aan te passen. Overigens, de huursombenadering 2 CPB Informatief, Centraal Planbureau. - 4 -
begrenst voor sociale verhuurders de huursomstijging op maximaal 3,4%. Van de verhuurders gebruikt 59% de extra ruimte. 3. Differentiatie in maximale huurverhoging Het is verhuurders in bepaalde gevallen toegestaan een huurprijsaanpassing voor te stellen die hoger is dan het gemiddelde inflatiepercentage. De mate waarin dit mogelijk is, is afhankelijk van de afstand van de gevraagde huurprijs tot de maximale huurprijs die voor een woning geldt. Dit is vastgelegd in de staffelgrenzen. Tabel 1: De maximaal toegestane huurstijging, versus de feitelijke huurstijging, exclusief harmonisatie Geldende huurprijs in % van de maximale huurprijs Maximaal toegestane huurverhoging Feitelijke Huurverhoging Verschil Aandeel van de woningvoorraad Meer dan 100-2,4% - 1,5% > 74 tot en met 100 3,0% 2,7% -0,3% 28,0% > 64 tot en met 74 4,0% 3,1% -0,9% 32,3% > 54 tot en met 64 4,5% 3,1% -1,4% 31,2% Tot en met 54 5,0% 2,9% -2,1% 7,1% Totaal 2,9% 100% Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Verhuurders maken beperkt gebruik van de mogelijkheid tot differentiatie van de huurverhoging. Bij huurwoningen met een feitelijke huur van 54% tot 74% van de maximale huur is de huur gemiddeld wat sterker gestegen dan de gemiddelde inflatie over de afgelopen vijf jaar. 4. Huursom corporaties 0,4% boven inflatiepercentage Voor sociale verhuurders is in het Besluit Beheer Sociale Huursector vastgesteld dat op instellingsniveau een maximum gesteld wordt aan de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging. Voor 2004 bedraagt de maximale stijging van de huursom voor corporaties 3,4%. Het gaat hier om de huursomstijging exclusief huurharmonisatie. De gemiddelde huurstijging bij corporaties is beduidend binnen het gestelde maximum van 3,4% gebleven en uitgekomen op 2,9%. 5. Huurharmonisatie Naast de jaarlijkse huurverhoging kunnen verhuurders bij mutatie (nieuwe verhuring) de huurprijs wijzigen (harmonisatie ineens). Hiermee is het voor verhuurders mogelijk een achtergebleven huurprijs in overeenstemming te brengen met de streefhuur. In 2004 is bij 2,1% van de huurwoningenvoorraad de huurprijs geharmoniseerd. De gemiddelde huurverhoging exclusief harmonisatie bedroeg in 2004 2,9%. Als de geharmoniseerde huren worden meegeteld was de gemiddelde huurverhoging 3,2%. Het effect van de huurharmonisatie is daarmee 0,3%. - 5 -
6. Bevriezing maximale huurprijsgrens per 1 juli 2002 voor zelfstandige woningen en woonwagens en standplaatsen De maximale huurprijsgrens voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen is per 1 juli 2002 voor een periode van 3 jaar bevroren. De bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen leidt ertoe dat vooral leden van de IVBN vaker de huurprijs harmoniseren tot boven de liberalisatiegrens van 598. Ruim de helft van de leden van de IVBN geeft aan hier vaker toe over te gaan. De bevriezing van de maximale huurprijsgrens leidt naar eigen zeggen voor bijna 40% van de verhuurders in Nederland tot problemen. Opgemerkt dient te worden dat de bevriezing van de maximale huurprijsgrens gezien moet worden in relatie tot de gefaseerde afbouw van de verouderingsaftrek waardoor juist ruimte voor huurverhoging ontstaat. 7. Ontdooiing maximale huurprijsgrens per 1 juli 2003 voor onzelfstandige woonruimte De maximale huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte is per 1 juli 2003 ontdooid. Verhuurders van onzelfstandige woonruimte waarvan de feitelijke huur op het niveau van de maximale huurprijsgrens ligt hebben hiermee de mogelijkheid de huur jaarlijks met ten hoogste het gemiddelde inflatiepercentage over de voorgaande vijf jaar te verhogen. Ruim 30% van de verhuurders die onzelfstandige woonruimte verhuren maakt gebruik van de ontdooiing van de maximale huurprijsgrens voor dit type woonruimte. Het betreft meestal sociale verhuurders. 8. Afbouw verouderingsaftrek voor zelfstandige woonruimte Volgens het Woningwaarderingsstelsel konden vóór 1 juli 2002 maximaal 30 punten worden afgetrokken om de ouderdom van een woning te compenseren. Omdat het inzicht is ontstaan dat de ouderdom van een woning niet alles zegt over de kwaliteit van een woning is de verouderingsaftrek in drie jaar afgeschaft. Per 1 juli 2002 is de maximale puntenaftrek voor de ouderdom van een woning teruggebracht van 30 naar 20 punten. Per 1 juli 2003 is dit verder teruggebracht naar 10 punten. Per 1 juli 2004 is de verouderingsaftrek geheel afgeschaft. In de gehouden enquête hebben verhuurders aangegeven, dat de afschaffing van de verouderingsaftrek voor 70% van de huurwoningen in Nederland gevolgen heeft voor het aantal woningwaarderingspunten, en daarmee voor de hoogte van de maximale huur. Bij sociale verhuurders (71%) en leden van Vastgoedbelang (69%) speelt dit vaker dan bij leden van de IVBN (60%). 9. Waardering van het huurbeleid Het Ministerie van VROM is geïnteresseerd in het oordeel van verhuurders over de veranderingen in het huurbeleid die zijn ingevoerd sinds 1 juli 2002 (commissie Huurbeleid I). Ongeveer tweederde van de verhuurders in Nederland is van mening dat het nieuwe huurbeleid dat wordt gevoerd sinds 1 juli 2002 geen verbetering heeft gebracht. - 6 -
10. Transparantie huurprijsbeleid voor huurders Het Ministerie van VROM staat een voor huurders transparant huurbeleid voor. Overleg tussen huurders en verhuurders en tussen verhuurders en gemeenten wordt gestimuleerd. Ruim 80% van de verhuurders heeft overleg gevoerd met huurders en huurdersorganisaties over het huurprijsbeleid. De belangrijkste verdienste van het overleg tussen verhuurders en (huurders)organisaties is het kweken van wederzijdse acceptatie en begrip. Verhuurders blijken nauwelijks met gemeenten te overleggen over het door hen gevoerde huurbeleid. 11. Motiveringsplicht > 3% Het is verhuurders in bepaalde gevallen toegestaan een huurverhoging voor te stellen die boven het gemiddelde inflatiepercentage van de afgelopen 5 jaar ligt. Dit mag echter geen automatisme zijn. Daarom zijn verhuurders verplicht huurverhogingsvoorstellen die boven het inflatiepercentage van 3% liggen te voorzien van een motivering. Het overgrote deel van de verhuurders (92%) voldoet naar eigen zeggen aan de motiveringsplicht. Bij de sociale verhuurders wordt de motiveringsplicht vrijwel unaniem nageleefd. Van de leden van de IVBN geeft ongeveer eenderde aan de huurders niet op de hoogte te hebben gesteld van de achtergronden van de huurverhoging. Hierbij moet worden bedacht dat de gemiddelde huurverhoging voor alle zittende huurders (dus exclusief harmonisatie) minder dan 3% bedroeg. Het is daarom begrijpelijk dat verhuurders hun huurders niet altijd op de hoogte hebben gebracht van de achtergronden van de huurverhoging. - 7 -
Aspect van het huurbeleid Rijksbeleid Realisatie 2004 Pagina 1. Inflatievolgend huurbeleid 3,0% (gemiddelde gemiddelde huurstijging: 9 inflatie over de afgelopen vijf jaar) 2,9% exclusief harmonisatie, 3,2% inclusief harmonisatie 2. Benutting extra huurruimte toestaan benutting extra 59% van de verhuurders 15 huurruimte gebruikt de extra ruimte 3. Differentiatie in maximale 3,0% - 5,0% 2,7% - 3,1% 16 huurverhoging 4. Huursom corporaties 0,4% 3,4% 2,9% 20 boven inflatiepercentage 5. Huurharmonisatie ruimte voor 2,1% van de 22 huurharmonisatie huurwoningvoorraad 6. Bevriezing maximale bevriezing maximale vaker harmonisatie tot 24 huurprijsgrens voor zelfstandige woningen en woonwagens en standplaatsen huurprijsgrens voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen boven liberalisatiegrens en geregeld problemen voor leden van de IVBN 7. Ontdooiing maximale ontdooiing maximale sociale huursector: 39% 26 huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte maakt hier gebruik van, leden van de IVBN en Vastgoedbelang: wordt nauwelijks gebruik van gemaakt 8. Afbouw verouderingsaftrek afschaffing geldt voor 70% van de 27 voor zelfstandige woonruimte verouderingsaftrek per 1 juli 2004 onderzochte woningen 9. Waardering van het huurbeleid n.v.t. tweederde van de 29 verhuurders vindt de veranderingen in het huurbeleid sinds 1 juli 2002 geen verbetering 10. Transparantie in stimulatie overleg, veel overleg verhuurders 30 huurprijsbeleid voor huurders motiveringsplicht voor verhuurders met huurders, nauwelijks overleg met gemeenten 11. Motiveringsplicht > 3% motiveringsplicht bij huurverhoging van meer dan 3% motiveringsplicht volgens verhuurders goed nageleefd 32-8 -
1. Aspecten van het huurbeleid 1.1. Inflatievolgend huurbeleid Rijksbeleid: 3,0% (gemiddelde inflatie over de afgelopen vijf jaar) Realisatie 2004: gemiddelde huurstijging: 2,9% exclusief harmonisatie, 3,2% inclusief harmonisatie In het beleid van het Ministerie van VROM wordt uitgegaan van een voortschrijdend gemiddeld inflatiepercentage over de laatste vijf jaar als basis voor het huurprijsbeleid. De op deze wijze berekende gemiddelde inflatie over de periode 1999-2004 komt uit op 3,0%. Hogere huurverhogingen zijn mogelijk, afhankelijk van de ruimte tussen de feitelijke en de maximale huur (zie 1.3 over de differentiatie in de maximale huurverhoging). Figuur 1.1: De gemiddelde huurstijging, exclusief huurharmonisatie, in nominale en reële termen (1995 2004) 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Nominaal Reeel Inflatie Inflatievolgend huurbeleid Sinds 1 juli 2002 vormt de gemiddelde inflatie over de afgelopen vijf kalenderjaren de basis voor het huurbeleid. Voor 2004 komt dit berekende gemiddelde uit op 3,0%. De gemiddelde huurstijging (exclusief huurharmonisatie in gereguleerd en geliberaliseerd gebied) is in 2004 uitgekomen op 2,9%, een verschil van -0,1% met het gemiddelde inflatiepercentage van de afgelopen vijf jaar (zie ook 1.5). Inclusief huurharmonisatie is de huurverhoging uitgekomen op 3,2%. Gesteld kan worden dat, evenals vorig jaar, in - 9 -
Nederland sprake was van een inflatievolgend huurbeleid zoals dat wordt voorgestaan door het Ministerie van VROM. De inflatie zal in 2004 naar verwachting uitkomen op 1,5% 3. De gemiddelde huurstijging is uitgekomen op 2,9% exclusief harmonisatie. Dit betekent dat in 2004 de huren gemiddeld 1,4% sterker zijn gestegen dan de thans geraamde inflatie. Uit de onder verhuurders gehouden enquête blijkt dat bijna 70% van de verhuurders bij het bepalen van de huurverhoging per 1 juli 2004 rekening heeft gehouden met de afspraken tussen de Minister en de koepels van verhuurders over een gematigde huurverhoging in 2004. Overigens geven veel verhuurders aan dat de afspraken over een gematigde huurverhoging voor hen tot problemen hebben geleid. Dit geldt gemiddeld voor 40% van de verhuurders, maar wordt vaker aangegeven door leden van de IVBN (68%) en de leden van Vastgoedbelang (74%) dan door sociale verhuurders (32%). Het meest genoemde probleem dat men ondervindt zijn lagere huurinkomsten. Tabel 1.1: De gemiddelde huurstijging, inclusief huurharmonisatie, naar type verhuurder, 1996 2004 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Harmonisatieeffect 2004 * Stijging laatste 5 jaar t.o.v. gemiddelde Toegelaten instellingen 4,2% 3,8% 3,4% 3,0% 2,6% 2,7% 2,9% 3,4% 3,1%. 1% Overheid - - - - - - 2,5% 2,7% 2,2%.. Niet commerciële instellingen - - - 3,0% 2,5% 2,6% 3,2% 3,2% 3,0%. -1% Sociale huursector 4,2% 3,8% 3,4% 3,0% 2,6% 2,7% 3,0% 3,4% 3,1% 0,2% 1% Commerciële verhuurders - - - - - - 2,9% 3,2% 3,2%.. Natuurlijke personen - - - - - - 2,6% 2,7% 3,2%.. Commerciële huursector 4,0% 3,5% 3,0% 3,1% 2,4% 2,6% 2,7% 3,0% 3,2% 0,3% -5% Totaal 4,1% 3,7% 3,4% 3,0% 2,6% 2,7% 2,9% 3,3% 3,2% 0,3% - * Het aantal woningen met huurharmonisatie in de steekproef is onvoldoende groot om uitsplitsingen te maken naar de verschillende soorten verhuurders. Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Grootste matiging huurstijging in de sociale huursector Verhuurders in Nederland hebben in 2004 gemiddeld een kleinere huurstijging doorgevoerd dan in 2003. De gemiddelde huurstijging inclusief huurharmonisatie daalde van 3,3% in 2003 naar 3,2% in 2004. Deze matiging werd vooral gerealiseerd door de sociale verhuurders. In de commerciële huursector was sprake van een lichte toename van de huurstijging ten opzichte van 2003. De huren stegen in deze sector gemiddeld met 3,2%. 3 CPB Informatief, Centraal Planbureau. - 10 -
De natuurlijke personen voerden inclusief harmonisatie de grootste stijging van de huurverhoging ten opzichte van het vorige jaar door. In 2003 bedroeg de gemiddelde huurverhoging door deze verhuurders 2,7%, in 2004 was dit 3,2%. Figuur 1.2: Motieven voor een hogere of lagere huurverhoging in 2004 ten opzichte van vorig jaar Hogere huurverhoging Lagere huurverhoging 9% 8% 18% 14% Kosten/inflatie 36% 7% Nieuw beleid (VROM) 15% 6% Financiele positie 14% 5% Markt Afspraken tussen Minister en koepels Anders 18% 50% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Oplopende kosten en inflatie belangrijkste motief voor hogere huurverhoging dan vorig jaar Ondanks de dalende inflatie van de afgelopen jaren worden de oplopende kosten en inflatie het meest genoemd als motief voor een hogere huurverhoging. Van de verhuurders die gemiddeld een hogere huurverhoging hebben doorgevoerd noemt 36% dit als belangrijkste reden. Afspraken tussen Minister en koepels verhuurders belangrijkste motief voor matiging van de huurverhoging Verhuurders die gemiddeld een lagere huurverhoging hebben doorgevoerd dan vorig jaar, noemen als belangrijkste reden hiervoor de afspraken die zijn gemaakt tussen de Minister en de koepels van verhuurders over een gematigde huurverhoging. Deze reden geldt voor de helft van de verhuurders die de huurverhoging hebben gematigd. - 11 -
Tabel 1.2: Factoren die een rol hebben gespeeld bij het vaststellen van de gemiddelde huurverhoging voor 2004 1) Leden van Vastgoedbelang Sociale verhuurders Leden van de IVBN Alle verhuurders Woningmarktsituatie 19% 77% 9% 22% Financiële positie 31% 0% 30% 28% Betaalbaarheid 28% 3% 3% 21% Kostenstijging / inflatie 24% 22% 31% 25% Huurverhogingstabel 23% 46% 58% 31% Streefhuurbeleid 23% 1% 21% 21% Huurprijsnorm (gemiddeld 3,4%) 10%.. 8% Motiveringsplicht 2% 5% 0% 2% Bouwkundige staat 5% 0% 1% 4% Herstructureringsopgave 19% 0% 28% 19% Overleg huurder / gemeente 32% 33% 1% 27% Afspraken Minister en koepels 54% 72% 50% 55% Anders 8% 11% 2% 7% 1) Omdat de verhuurders meerdere antwoorden konden geven komen de percentages niet op 100% uit. Bron: Verhuurdersenquête Companen. Afspraken tussen Minister en koepels verhuurders belangrijkste factor bij vaststelling gemiddelde huurverhoging De verhuurders is in de verhuurdersenquête gevraagd aan te geven welke factoren een rol hebben gespeeld bij het vaststellen van de gemiddelde huurverhoging voor 2004. Het blijkt dat de afspraken tussen de Minister en de koepels van verhuurders hierbij een grote rol hebben gespeeld. Ruim de helft van de verhuurders noemt dit als een factor die heeft meegespeeld. Van de leden van de IVBN noemt zelfs bijna driekwart deze afspraken als medebepalend voor het vaststellen van de gemiddelde huurverhoging. Bij deze groep verhuurders is overigens de woningmarktsituatie de meest genoemde factor. Voor sociale verhuurders (31%) en leden van Vastgoedbelang (30%) speelt de eigen financiële positie vaak een rol bij het bepalen van de gemiddelde huurverhoging. Voor de leden van de IVBN is dit geen argument. Ook de huurverhogingstabel van VROM wordt door verhuurders geregeld genoemd (31%). Dit komt het meest voor bij leden van Vastgoedbelang (58%). Voor sociale verhuurders (32%) en leden van de IVBN (33%) speelt overleg met huurders(organisaties) en gemeenten geregeld een rol bij het vaststellen van de huurverhoging. Bij de leden van Vastgoedbelang speelt dit nauwelijks. - 12 -
Figuur 1.3: Gemiddelde huurstijging, inclusief huurharmonisatie, per provincie, 2004 Groningen 2,9% Friesland 3,2% Drenthe 2,7% Noord-Holland 3,4% Flevoland 3,4% Overijssel 2,8% Zuid-Holland 3,1% Utrecht 3,0% Gelderland 3,2% Zeeland 3,2% Noord-Brabant 3,3% Limburg 3,3% Gemiddelde huurstijging (%) 2,7-3,0 3,0-3,3 3,3-3,4 3,4 Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Laagste gemiddelde huurstijgingen in Drenthe, Overijssel en Groningen De huurstijging is gemiddeld het laagst geweest in de provincies Drenthe (2,7%), Overijssel (2,8%) en Groningen (2,9%). Het hoogst was de huurstijging in Noord-Holland en Flevoland. Gemiddeld stegen de huren hier met 3,4%. Ook in Noord-Brabant, Limburg, Zeeland, Gelderland en Friesland was de huurstijging bovengemiddeld. - 13 -
Tabel 1.3: Aandeel huurwoningen, de gemiddelde procentuele huurstijging en de gemiddelde maandelijkse huurstijging in euro s, inclusief harmonisatie naar huurprijsklasse, 2004 Huurprijsklasse 4 Aandeel huurwoningen Huurstijging in % Gemiddelde maandelijkse stijging in euro s Tot 179,61 2% 3,6% 5,02 179,61 tot 325,91 29% 3,2% 8,01 325,91 tot 466,48 53% 3,1% 11,66 466,48 tot 499,92 5% 3,3% 15,04 499,92 tot 597,54 7% 3,2% 16,47 Vanaf 597,54 4% 3,1% 21,34 Totaal 100% 3,2% 11,36 Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Enige differentiatie naar huurprijsklasse De gemiddelde huurstijging naar huurprijsklasse laat enige differentiatie naar huurprijsklasse zien. De laagste huren zijn naar verhouding het sterkst gestegen. Van huurwoningen met een huur tot 179,61 steeg de huur gemiddeld 3,6%. Overigens betreft dit maar een klein deel van de huurwoningenvoorraad. Van woningen met een huur hierboven, maar onder de aftoppinggrenzen van de huursubsidie, stegen de huren wat minder sterk (3,1% - 3,3%). De huren boven de aftoppingsgrenzen stegen gemiddeld met 3,2%, maar van de duurste woningen met een huur vanaf 597,54 (de liberalisatiegrens) was de huurstijging weer iets minder. De gemiddelde huurstijging bedroeg in 2004 11,36 per maand. Voor de goedkoopste woningen moest per maand 5,02 meer worden betaald. Voor woningen boven de liberalisatiegrens bedroeg de maandelijkse huurstijging gemiddeld 21,34. 4 De in de tabel gebruikte grenzen stemmen overeen met de huurprijsgrenzen van de Huursubsidiewet: 179,61: minimum inkomensijkpunt. 325,91: kwaliteitskortingsgrens. 466,48 en 499,92: aftoppingsgrenzen. 597,54: maximale huurgrens (liberalisatiegrens). - 14 -
1.2. Benutting extra huurruimte Rijksbeleid: toestaan benutting extra huurruimte Realisatie 2004: 59% van de verhuurders gebruikt de extra ruimte Het huurbeleid geeft verhuurders op een aantal punten extra ruimte de huurprijzen aan te passen. De staffelgrenzen maken een differentiatie in de huurprijsstijging mogelijk waardoor huren, afhankelijk van de ruimte tussen de feitelijke huur en de maximale huur, aangepast kunnen worden met een percentage dat boven het voortschrijdende gemiddelde inflatiepercentage ligt (zie 1.3). De afschaffing van de verouderingsaftrek zorgt ervoor dat woningen die dit betreft meer WWS-punten krijgen, waardoor er extra ruimte ontstaat de huur aan te passen (zie 1.8). De ontdooiing van de maximale huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte biedt voor dit type woonruimte extra ruimte de huren aan te passen (zie 1.7). Overigens, de huursombenadering begrenst voor sociale verhuurders de huursomstijging op maximaal 3,4% (zie 1.4). Tabel 1.4: De benutting van de extra huurruimte Leden van Vastgoedbelang Sociale verhuurders Leden van de IVBN Totaal Ja 52% 88% 83% 59% Nee 48% 12% 17% 41% Totaal 100% 100% 100% 100% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Extra huurruimte in ruime mate benut Bijna 60% van de verhuurders geeft aan gebruik te maken van de extra ruimte die het huurbeleid biedt. Er zijn op dit punt duidelijke verschillen tussen sociale verhuurders en hun commerciële collega s. Van de sociale verhuurders maakt ongeveer de helft gebruik van de extra huurruimte. Bij de commerciële verhuurders is dit 80-90%. Leden van de IVBN maken nog iets vaker gebruik van de mogelijkheden die er zijn dan de leden van Vastgoedbelang. De verhuurders die geen gebruik maken van de extra ruimte die het huurbeleid biedt is gevraagd waarom zij dat niet doen. Vooral de sociale verhuurders geven geregeld aan dat het huurbeleid hen geen extra huurruimte biedt (33%). Echter, ook het betaalbaar houden van de huisvesting is een veelgehoord argument. Van de sociale verhuurders noemt bijna 30% dit argument. Voor leden van de IVBN die géén gebruik maken van de extra ruimte die het huurbeleid biedt is dit ook het belangrijkste argument. Leden van Vastgoedbelang geven vaak aan dat zij geen aanleiding zien om gebruik te maken van de extra mogelijkheden die het huurbeleid biedt (44%). Ongeveer 10% geeft aan er nog niet aan toe te zijn gekomen zich in de extra huurruimte te verdiepen. - 15 -
1.3. Differentiatie in maximale huurverhoging Rijksbeleid: 3,0% - 5,0% Realisatie 2004: 2,7% - 3,1% Het is verhuurders in bepaalde gevallen toegestaan een zittende huurder een huurprijsverhoging voor te stellen die hoger is dan het gemiddelde inflatiepercentage. De mate waarin dit mogelijk is, is afhankelijk van de afstand van de gevraagde huurprijs tot de maximale huurprijs die voor een woning geldt. Dit is vastgelegd in de staffelgrenzen (zie tabel 1.5). Overigens, het toepassen van het maximale percentage per staffel mag geen automatisme zijn. Als de verhuurder een huurverhoging voorstelt die het gemiddelde inflatiepercentage overstijgt geldt de motiveringsplicht (zie 1.11). Tabel 1.5: Staffelgrenzen Geldende huurprijs in % van maximale huurprijsgrens per 30 juni 2004 Maximale huurverhoging per 1 juli Meer dan 74% tot 100%(*) Inflatie (3%) Meer dan 64% tot en met 74% Inflatie + 1 procentpunt (4%) Meer dan 54% tot en met 64% Inflatie + 1,5 procentpunten (4,5%) Tot en met 54% (**) Inflatie + 2 procentpunten (5%) * Wanneer de huurprijs op of nabij de maximale huurprijsgrens ligt, is de huurstijging 0% dan wel een percentage met een maximum van 3 dat maximaal als uitkomst heeft de maximale huurprijsgrens. ** Naast deze staffel geldt voor woningen met een huur gelijk aan of lager dan het bedrag van de laagste normhuur voor meerpersoonsouderenhuishoudens, bedoeld in artikel 19, tweede lid van de Huursubsidiewet (per 1 juli 2004 175,98 per maand) én lager dan 54% van de maximale huurprijsgrens een huurverhoging van maximaal 13,61 per maand. Bron: Huurbrief 2004, Ministerie van VROM. De maximaal toegestane huurverhoging is evenals in de voorgaande periode gedifferentieerd. Afhankelijk van de afstand tussen de gevraagde huurprijs (feitelijke huur) en de maximale huurprijs die voor een woning gevraagd mag worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, mag een verhuurder een huurverhoging voorstellen die meer bedraagt dan het gemiddelde voortschrijdende inflatiepercentage (3%). Hiermee kan een verhuurder de huurverhoging beter in overeenstemming brengen met de prijs-kwaliteitverhouding van een woning. In tabel 1.5 zijn de staffelgrenzen weergegeven. Bijvoorbeeld: voor een woning met een huurprijs die ligt tussen de 64% en 74% van de maximale huurprijs mag de verhuurder een huurverhoging voorstellen van maximaal 4% (de inflatie + 1 procentpunt). Wanneer de huurverhoging meer bedraagt dan het gemiddelde voortschrijdende inflatiepercentage (3%) geldt overigens de motiveringsplicht. De verhuurder is dan verplicht de huurder een motivering van de huurverhoging en een overzicht van het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel toe te zenden. In paragraaf 1.11 wordt nader ingegaan op de motiveringsplicht. - 16 -
Tabel 1.6: De maximaal toegestane huurstijging, versus de feitelijke huurstijging, exclusief harmonisatie Geldende huurprijs in % van de maximale huurprijs Maximaal toegestane huurverhoging Feitelijke Huurverhoging Verschil Aandeel van de woningvoorraad Meer dan 100-2,4% - 1,5% > 74 tot en met 100 3,0% 2,7% -0,3% 28,0% > 64 tot en met 74 4,0% 3,1% -0,9% 32,3% > 54 tot en met 64 4,5% 3,1% -1,4% 31,2% Tot en met 54 5,0% 2,9% -2,1% 7,1% Totaal 2,9% 100% Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Beperkte differentiatie naar prijs-kwaliteitverhouding De feitelijke huurstijging, exclusief huurharmonisatie, is in 2004 uitgekomen op 2,9%. Verhuurders maken beperkt gebruik van de mogelijkheid tot differentiatie van de huurverhoging. In tabel 1.6 is weergegeven hoe de feitelijke huurverhoging zich gemiddeld verhoudt tot wat op grond van de staffelgrenzen mogelijk is. Bij huurwoningen met een feitelijke huur van 54% tot 74% van de maximale huur is de huur wat sterker gestegen dan de gemiddelde inflatie over de afgelopen vijf jaar, maar de mogelijkheden tot differentiatie worden gemiddeld nauwelijks benut. Wat opvalt is dat naarmate de prijs-kwaliteitverhouding volgens het woningwaarderingsstelsel een hogere huurverhoging toestaat, verhuurders hier minder gebruik van maken. Het verschil tussen de maximaal toegestane huurverhoging en de feitelijke huurverhoging loopt op tot 2,1% voor huurwoningen met de grootste ruimte tussen feitelijke en maximale huur. Tabel 1.7: Differentiatie huurontwikkeling, inclusief huurharmonisatie (1995-2004) 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Tot 1% 6% 6% 7% 8% 8% 11% 9% 8% 8% 7% 1 tot 2% 1% 3% 4% 7% 12% 9% 6% 2% 2% 4% 2 tot 3% 5% 12% 17% 26% 36% 51% 54% 50% 21% 34% 3 tot 4% 16% 32% 33% 34% 26% 28% 30% 31% 47% 40% 4 tot 5% 28% 19% 19% 13% 10% 7% 17% 10% 5 tot 6% 29% 14% 12% 8% 6% 2% 2% 1% 2% 2% 6% en meer 15% 13% 8% 5% 8% 1% 3% 3% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Kentering toename hogere huurverhogingen De afgelopen periode werd het beeld zichtbaar dat lagere huurverhoging minder voorkwamen en hogere huurverhogingen juist vaker. Deze ontwikkeling keert zich in 2004. Het aandeel woningen met een huurverhoging van 2% - 3% is weer toegenomen en het aandeel woningen met een hogere huurverhoging neemt weer af. Deze kentering is begrijpelijk, omdat de gemiddelde huurstijging wat is afgenomen. Het aandeel woningen met een huurstijging van meer dan 4% is aanzienlijk gedaald (van 22% naar 15%). - 17 -
Tabel 1.8: De mate waarin de huurverhoging is gedifferentieerd Is de huurverhoging gedifferentieerd? Sociale verhuurders Leden van de IVBN Leden van Vastgoedbelang Alle verhuurders Ja 87% 100% 88% 88% Gebruik gemaakt van: Huurverhogingstabel VROM 59% 75% 59% 60% Eigen methode 28% 25% 29% 28% Nee 13% 0% 12% 12% Totaal 100% 100% 100% 100% Bron: Verhuurdersenquête Companen. De meeste verhuurders differentiëren de huurverhoging Bijna 90% van de verhuurders heeft in 2004 de huurverhoging gedifferentieerd. De leden van de IVBN doen dit zelfs allemaal. Gemiddeld maakt 60% van de verhuurders hierbij gebruik van de huurverhogingstabel van met Ministerie van VROM (de staffelgrenzen, zie tabel 1.5). De overige verhuurders hanteren hun eigen methode. Van de leden van de IVBN maakt driekwart gebruik van de huurverhogingstabel van VROM. Ruim 16% van de verhuurders die de huurverhoging differentiëren, maakt gebruik van de mogelijkheid per staffel de maximaal toegestane huurverhoging door te voeren. De overige verhuurders kiezen voor een lager percentage. 35% kiest voor een lager percentage voor alle woningen in het bezit en 49% doet dit voor een deel van de woningen. Er zijn per categorie verhuurders aanzienlijke verschillen in de wijze waarop met de differentiatie wordt omgegaan. Van de sociale verhuurders die de huurverhoging differentiëren, voert 9% per staffel de maximaal toegestane huurverhoging door. Van de leden van de IVBN doet 35% dit, en van de leden van Vastgoedbelang zelfs 41%. Van de sociale verhuurders voert 45% een lagere huurverhoging door voor alle woningen. Van de leden van de IVBN doet 11% dit, en van de leden van Vastgoedbelang ongeveer 3%. - 18 -
Figuur 1.4: Mate waarin de huurverhogingstabel tot knelpunten heeft geleid bij de formulering van het huurprijsbeleid 2% Geen knelpunten Beperkingen Strijdigheid eigen beleid Praktisch niet toepasbaar Anders 15% 80% 2% 1% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Huurverhogingstabel leidt niet tot problemen Ongeveer 80% van de verhuurders geeft aan dat de huurverhogingstabel voor hen niet tot problemen bij de formulering van het huurprijsbeleid heeft geleid. Het meest voorkomende probleem (15%) voor verhuurders die wel knelpunten ondervinden is een strijdigheid met het beleid dat zij zelf willen voeren. Verreweg de meeste verhuurders (85%) voeren voor een deel van hun woningbezit geen huurverhoging door. Dit komt het meest voor bij sociale verhuurders (87%), maar ook door leden van de IVBN (82%) en leden van Vastgoedbelang (78%) wordt voor een deel van de woningvoorraad geen huurverhoging doorgevoerd. Er worden verscheidene redenen genoemd om de huur van een woning niet te verhogen. Bij sociale verhuurders gaat het vaak om woningen die op de nominatie staan om gesloopt of ingrijpend verbeterd te worden. Dit komt ook bij leden van Vastgoedbelang geregeld voor. De leden van de IVBN verhogen de huur vaak niet als sprake is van een minder gunstige prijskwaliteitverhouding van de woning, of als de huur van de woning al boven een bepaald percentage van de maximale huur zit. Overigens wordt dit laatste argument, zij het in mindere mate, ook door de andere typen verhuurders genoemd. - 19 -
1.4. Huursom corporaties 0,4% boven het Rijksbeleid: 3,4% inflatiepercentage 5 Realisatie 2004: 2,9% Voor sociale verhuurders is in het Besluit Beheer Sociale Huursector vastgesteld dat op instellingsniveau een maximum gesteld wordt aan de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging. Dit maximum is voor de periode tot 1 juli 2005 vastgesteld op 0,4% boven het voortschrijdend gemiddeld inflatiepercentage. Voor 2004 bedraagt de maximale stijging van de huursom voor corporaties dus 3,4%. Het gaat hier om de huursomstijging exclusief huurharmonisatie. Sociale verhuurders zijn verplicht de gemiddelde stijging van hun huursom in het jaarverslag te rapporteren. In 2004 zijn afspraken gemaakt tussen de Minister en de koepels van verhuurders over een gematigde huurverhoging. Afgesproken is dat de gemiddelde huurverhoging exclusief harmonisatie niet boven de 2,9% uit zou mogen komen. Sociale verhuurders voeren gematigde huurverhoging door Voor 2004 bedraagt de maximale stijging van de gemiddelde huursom voor corporaties exclusief huurharmonisatie 3,4%. Tussen de Minister en de koepels van verhuurders zijn echter afspraken gemaakt over een gematigde huurverhoging in 2004. De gemiddelde huurstijging bij corporaties is beduidend binnen het gestelde maximum van 3,4% gebleven en uitgekomen op 2,9%. Tabel 1.9: Aanpassingen als gevolg van de invoering van de maximale huurprijsnorm Aandeel Geen aanpassingen 72% Verlaging huurverhoging van alle woningen 11% Voor een groter deel van de woningen geen huurverhoging 3% De hoogste huurverhogingen zijn verlaagd om op 3,4% uit te komen 5% Opwaartse aanpassingen om op 3,4% uit te komen 1% Door deze norm was differentiatie niet meer uitvoerbaar 5% Anders 3% Totaal 100% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Maximale huurprijsnorm leidt doorgaans niet tot aanpassingen in het huurprijsbeleid Voor bijna driekwart van de woningcorporaties leidt de maximale huurprijsnorm niet tot aanpassingen van het huurbeleid. Ruim 10% van de corporaties voert door de huurprijsnorm een lagere huurverhoging door voor het volledige bezit. Ongeveer 5% geeft aan dat de hoogste huurverhogingen zijn getemperd om aan de maximale huurprijsnorm te voldoen. Overigens geeft 5% van de woningcorporaties aan dat de 5 Dit heeft betrekking op huurwoningen van zittende huurders. Huurverhogingen wegens woningverbetering en huurharmonisatie worden buiten beschouwing gelaten. - 20 -
maximale huursomstijging ertoe leidt dat zij niet meer in staat zijn de huurverhoging te differentiëren. Tabel 1.10: Problemen als gevolg van de invoering van huurprijsnorm Aandeel Geen problemen 91% Beperking van de inkomsten 6% Te weinig differentiatie mogelijk 3% Totaal 100% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Nauwelijks problemen door invoering maximale huurprijsnorm Ruim 90% van de sociale verhuurders geeft aan geen problemen te ondervinden als gevolg van de ingevoerde maximale huurprijsnorm. Voor bijna 10% van de corporaties gaat dat wel op. Van de sociale verhuurders wordt 6% door de maximale huurprijsnorm geconfronteerd met een beperking van de inkomsten. Ongeveer 3% geeft aan dat men te weinig mogelijkheden houdt de huurprijsverhoging te differentiëren. - 21 -
1.5. Huurharmonisatie Rijksbeleid: ruimte voor huurharmonisatie Realisatie 2004: 2,1% van de huurwoningvoorraad Naast de jaarlijkse huurverhoging kunnen verhuurders bij mutatie (nieuwe verhuring) de huurprijs wijzigen (harmonisatie ineens). Hiermee is het voor verhuurders mogelijk een achtergebleven huurprijs in overeenstemming te brengen met de streefhuur. Hierbij geldt uiteraard de maximale huurprijs die voortkomt uit het woningwaarderingsstelsel. Als het aantal WWS-punten dat toelaat kan een verhuurder ervoor kiezen de huurprijs van een woning te harmoniseren tot boven de liberalisatiegrens ( 598). Dit biedt de verhuurder meer mogelijkheden een eigen huurprijsbeleid te voeren. Tabel 1.11: Effecten van huurharmonisatie, 1995 2004 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Huurverhoging exclusief huurharmonisatie 4,5% 4,0% 3,5% 3,2% 2,8% 2,5% 2,6% 2,8% 3,1% 2,9% Harmonisatie-effect 0,2% 0,2% 0,3% 0,2% 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% 0,2% 0,3% Huurverhoging inclusief huurharmonisatie 4,7% 4,1% 3,7% 3,4% 3,0% 2,6% 2,7% 2,9% 3,3% 3,2% Aandeel woningen met huurharmonisatie 1,8% 1,4% 4,1% 3,1% 2,1% 2,2% 2,3% 2,7% 2,3% 2,1% Gemiddeld huurverhogingspercentage voor woningen waarvan de huur geharmoniseerd is 16,8% 17,0% 9,9% 9,4% 12,0% 6,0% 5,7% 7,4% 11,3% 12,7% Huur na huurharmonisatie 269 283 296 304 329 365 376 391 411 432 Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Harmonisatie-effect: 0,3% In 2004 is bij 2,1% van de huurwoningenvoorraad de huurprijs geharmoniseerd. Het aandeel woningen waarvan de huurprijs is geharmoniseerd is daarmee opnieuw afgenomen. In 2002 betrof het nog 2,7% van de huurwoningenvoorraad en in 2003 2,3%. De daling van het aandeel huurwoningen waarvan de huur is geharmoniseerd komt op het conto van de sociale verhuurders. Bij 1,2% van de sociale huurwoningenvoorraad is de huur in 2004 geharmoniseerd. In 2003 was dit nog 1,5%. Bij de commerciële verhuurders is het aandeel woningen waarvan de huurprijs is geharmoniseerd juist gestegen, van 5,2% in 2003 naar 5,6% nu (zie bijlage 1). - 22 -
De gemiddelde huurverhoging exclusief harmonisatie bedroeg in 2004 2,9%. Als de geharmoniseerde huren worden meegeteld was de gemiddelde huurverhoging 3,2%. Het effect van de huurharmonisatie is daarmee 0,3%, een stijging ten opzichte van 2003. Het gemiddelde huurverhogingspercentage van woningen waarvan de huur is geharmoniseerd is in 2004 gestegen naar 12,7%. In 2003 was het gemiddelde verhogingspercentage 11,3%. Na harmonisatie bedraagt de gemiddelde huur van woningen waar dit betrekking op heeft 432. Figuur 1.5: Aandeel woningen met huurharmonisatie naar huurprijs 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Bron: CBS-huurenquête, bewerking Companen. Huurharmonisatie doorgaans in het duurdere segment Huurharmonisatie komt naar verhouding het meest voor in het duurdere segment van de huurvoorraad, met name bij woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Van ruim 7% van de woningen in dit segment is de huurprijs bij mutatie geharmoniseerd in de afgelopen periode. In het prijssegment daaronder geldt dit voor zo n 5% van de woningen. Opvallend is het aandeel geharmoniseerde woningen in het goedkoopste segment (ruim 4%). In 2003 kwam harmonisatie in deel van de huurwoningenvoorraad niet voor. Overigens, nog geen 2% van de huurwoningenvoorraad heeft een huur tot 179,61. - 23 -
1.6. Bevriezing maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2002 voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Rijksbeleid: Realisatie 2004: bevriezing maximale huurprijsgrens voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen vaker harmonisatie tot boven liberalisatiegrens en geregeld problemen voor leden van de IVBN In samenhang met de gefaseerde afbouw van de verouderingsaftrek zijn de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2002 voor een periode van drie jaar bevroren. Door die gefaseerde afbouw konden de maximale huurprijsgrenzen gegeven het aantal woningwaarderingspunten op een hoger niveau komen te liggen, zodat er ruimte blijft voor huurverhoging. Figuur 1.6: Aandeel verhuurders dat als gevolg van het bevriezen van de maximale huurprijsgrenzen vaker zal harmoniseren tot boven de liberalisatiegrens Sociale verhuurders Leden van de IVBN Leden van Vastgoedbelang Alle verhuurders 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ja Nee Bron: Verhuurdersenquête Companen. Vooral leden van de IVBN harmoniseren vaker tot boven liberalisatiegrens De bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen leidt ertoe dat vooral leden van de IVBN vaker de huurprijs harmoniseren tot boven de liberalisatiegrens van 598. Ruim de helft van de leden van de IVBN geeft aan hier vaker toe over te gaan. Voor woningen boven de - 24 -
liberalisatiegrens geldt de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel niet. Aangetekend moet worden dat het relatief jonge woningbezit van leden van de IVBN zich vaker leent tot huurprijsharmonisatie boven de liberalisatiegrens dan het bezit van de overige typen verhuurders. Figuur 1.7: Verhuurders die knelpunten ondervinden van de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen Sociale verhuurders Wel knelpunten Geen knelpunten Leden van de IVBN Leden van Vastgoedbelang Alle verhuurders 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Geregeld problemen door bevriezing maximale huurprijsgrens De bevriezing van de maximale huurprijsgrens leidt naar eigen zeggen voor bijna 40% van de verhuurders in Nederland tot problemen. Dit speelt verreweg het sterkst bij de leden van de IVBN. Bijna 90% van hen geeft aan door deze maatregel problemen te ondervinden. De problemen spitsen zich toe op drie punten. Ten eerste geven verhuurders aan dat het verschil tussen de feitelijke huur en de marktprijs teveel toeneemt. Dit speelt het meest bij de leden van de IVBN en Vastgoedbelang. Ten tweede geven verhuurders aan daardoor inkomsten mis te lopen. Ten derde ondervinden verhuurders door de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen problemen om hun eigen huurbeleid uit te voeren. Opgemerkt dient te worden dat de bevriezing van de maximale huurprijsgrens gezien moet worden in relatie tot de gefaseerde afbouw van de verouderingsaftrek waardoor juist ruimte voor huurverhoging ontstaat. - 25 -
1.7. Ontdooiing maximale huurprijsgrens per 1 juli 2003 voor onzelfstandige woonruimte Rijksbeleid: Realisatie 2004: ontdooiing maximale huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte sociale huursector: 39% maakt hier gebruik van, leden van de IVBN en Vastgoedbelang: wordt nauwelijks gebruik van gemaakt De maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen en woonwagens en standplaatsen zijn bevroren. Omdat voor onzelfstandige woonruimte geen verouderingsaftrek gold, is de maximale huurprijs voor deze woonruimte vorig jaar ontdooid. Verhuurders van onzelfstandige woonruimte waarvan de feitelijke huur op het niveau van de maximale huurprijsgrens ligt hebben hiermee de mogelijkheid de huur jaarlijks met ten hoogste het gemiddelde inflatiepercentage over de voorgaande vijf jaar te verhogen. Tabel 1.12: Verhuurders die gebruik hebben gemaakt van de ontdooiing van de maximale huurprijsgrens voor onzelfstandige woonruimte Sociale verhuurders Leden van de IVBN Leden van Vastgoedbelang Alle verhuurders Ja 39%. 2% 33% Nee 61%. 98% 67% Totaal 100%. 100% 100% Bron: Verhuurdersenquête Companen. Eenderde verhuurders maakt gebruik van ontdooiing maximale huurprijsgrens onzelfstandige woonruimte Ruim 30% van de verhuurders die onzelfstandige woonruimte verhuren maakt gebruik van de ontdooiing van de maximale huurprijsgrens voor dit type woonruimte. Per saldo betreft het meestal sociale verhuurders. De leden van de IVBN verhuren nauwelijks onzelfstandige woonruimte. Opvallend is het grote aandeel leden van Vastgoedbelang dat aangeeft geen gebruik te maken van de ontdooiing van de maximale huurprijsgrens. Wanneer deze groep verhuurders wordt gevraagd waarom zij geen gebruik maken van deze mogelijkheid blijkt hier geregeld onwetendheid aan ten grondslag te liggen. Vaak zijn de kleinste leden van Vastgoedbelang niet op de hoogte van de uitzondering ten aanzien van de maximale huurprijsgrens die geldt voor onzelfstandige woonruimte. Sociale verhuurders hebben diverse redenen om geen gebruik te maken van de ontdooiing. Vaak geeft men aan dat er geen aanleiding toe is omdat de gevraagde huren (al dan niet beleidsmatig) aanzienlijk onder de maximale huurprijs liggen. Vaak ook geeft men aan vanuit sociale motieven te handelen. Men wil de kwetsbare groep bewoners van onzelfstandige woonruimte uit de wind houden. - 26 -