Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Huurbeleid Nr. 82 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTE- LIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 22 december 2005 In mijn overleg met uw Kamer over de modernisering van het huurbeleid (kamerstuk / XI, nr. 49) heb ik aangegeven dat ik de Kamer zo spoedig mogelijk zal informeren over de uitwerking van mijn voorstellen. De uitwerking in wet- en regelgeving geschiedt op dit moment conform de uitkomsten van het overleg met uw Kamer. Toegezegd was om zodra de WOZ-gegevens 2003 beschikbaar zouden zijn de betreffende parameters van het huurbeleid te actualiseren. Het gaat om de vaststelling van de grenzen van het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied en om het opnemen van de WOZ-waarde in het woningwaarderingstelsel. Op deze onderdelen is het numogelijk om nadere informatie te geven over de invulling van de voorstellen en de effecten daarvan. 1 De afgelopen maanden zijn onder meer gebruikt om de voorstellen voor modernisering van het huurbeleid door te lichten op uitvoerbaarheid, waarbij vooral de consequenties voor de lagere inkomensgroepen zijn bezien. Dit heeft geleid tot de conclusie dat de voorstellen gefaseerd moeten worden ingevoerd. Ook hier zal ik op ingaan. Verder maak ik van de gelegenheid gebruik om u het onderzoeksrapport «Feiten en achtergronden huurbeleid 2005» aan te bieden. 1 De opbouw van de brief is als volgt. In paragraaf 1 ga ik kort in op de huurontwikkeling in De bepaling van de grenzen van de huurprijsregulering komt in paragraaf 2 aan de orde en de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel in paragraaf 3. De effecten voor de ontwikkeling van de huurprijzen, de huurquoten en de uitgaven aan huurtoeslag komen aan bod in paragraaf 4. De achtergrond en de consequenties van de gefaseerde invoering van de voorstellen worden in paragraaf 5 aangegeven. 1 Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. Bij deze brief zijn twee rapporten gevoegd van onderzoeksbureau ABF. Het ene rapport betreft een actualisering naar aanleiding van het beschikbaar komen van de WOZ-waarden 2003 van het eerdere onderzoek dat is meegezonden bij de brief van 19 november Tevens zijn nude KST tkkst ISSN SduUitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 1

2 aanvullende beschermende maatregelen (instelling van een gebied met beschermende maatregelen, gekoppeld aan de bouwproductie) zoals die tot 2010 gelden verwerkt. Het andere rapport gaat dieper in op de effecten van de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. 1. De huurontwikkeling in 2005 Mijn voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid hebben betrekking op de periode tot Hiervan was 2005 het eerste jaar. In mijn brief van 19 november 2004 (kamerstukken II , , nr. 39) heb ik opgemerkt dat de voorstellen zouden resulteren in een lage huurstijging in 2005 en Het onderzoek naar de ontwikkeling van de huurprijzen laat zien dat de gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie in 2005 is uitgekomen op 1,8% (2,1% inclusief harmonisatie). Dit is de laagste huurstijging sinds Ik concludeer dat mijn verwachtingen ten aanzien van het huurprijsbeleid, zoals dat per 1 juli 2005 door mij is voorgestaan, zijn uitgekomen. In bijlage I van deze brief wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste conclusies. Voor 2006 mag eveneens een lage huurstijging worden verwacht. Daarmee is bereikt dat de huurontwikkeling gematigd is in de jaren die nodig zijn voor economisch herstel. 2. De grenzen van de huurprijsregulering 1 Om te voorkomen dat in de toekomst de noodzakelijke WOZ-bestanden niet tijdig beschikbaar zijn dit is afhankelijk van het tijdstip van aanlevering van gegevens door gemeenten en van de tijd gemoeid met automatiseringstechnische bewerkingen zal, indien de WOZ-waardebepaling jaarljks zal plaatsvinden, worden uitgegaan van de WOZ-waarde uit het voorafgaande jaar (t-1). In deze paragraaf wil ik uinformeren over de consequenties van de nieuwe WOZ-gegevens 2003 voor de afbakening van het gereguleerde en het beschermde gebied en het toekomstige geliberaliseerde gebied. In mijn brief van 19 november heb ik aangegeven dat voor mij het uitgangspunt is dat het gereguleerde gebied groot genoeg is om de huisvesting en keuzeruimte voor huishoudens met een lager inkomen zeker te stellen. Inmiddels zijn de WOZ-waarden met ijkjaar 2003 bekend en kunnen de grenzen op basis van de actuelere waarden worden ingevuld. In eerste instantie is aangesloten bij de regionale driedeling van 19 november Hoewel aan de uitgangspunten wordt voldaan leidt de gekozen indeling van de regio s in drie categorieën ertoe dat de omvang van de gereguleerde en overige gebieden nogal sterk verschilt tussen de regio s. In sommige regio s is sprake van een ruime overmaat aan gereguleerde woningen, terwijl deze in andere regio s krap is. Vanuit een oogpunt van keuzeruimte voor huishoudens met een lager inkomen vind ik deze resultaten niet bevredigend. Daarom heb ik gekeken naar een mogelijkheid om een betere verdeling te krijgen over de regio s. De oplossing is gevonden door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de regio s waarmee in het kader van het BLS afspraken zijn gemaakt en deze onder te verdelen in vier categorieën. De daarbij behorende grenzen liggen op , , en euro 1. In bijlage II wordt een grafisch overzicht gegeven van de regioindeling. Het rapport van ABF gaat dieper in op de redenen om te kiezen voor vier categorieën in plaats van drie. Resultaat is dat de verschillen tussen de regio s voor wat betreft de omvang van de onderscheiden gebieden kleiner worden en dat de overmaat aan gereguleerde woningen groter wordt in regio s waar die bij de indeling in drie prijscategorieën krap was. In mijn brief van 19 november 2004 heb ik de mogelijkheid opengelaten om in gemeenten waar de gereguleerde woningvoorraad erg klein danwel erg groot uitvalt een afwijkende grens vast te stellen. Ik heb daarbij nadrukkelijk aangegeven dat ik daar slechts in uitzonderingsgevallen toe over zal gaan, omdat de duidelijkheid van de regelgeving ermee is gediend dat er niet teveel uitzonderingen ontstaan. Bovendien geldt op Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 2

3 regionaal niveaudat de gereguleerde woningvoorraad voldoende groot is ten opzichte van de omvang van de aandachtsgroep tot de voormalige ziekenfondsgrens. Verder hebben gemeenten en verhuurders de mogelijkheid om afspraken te maken over het verhuren van woningen op basis van vrijwillige regulering, waarbij woningen in overgangsgebied en geliberaliseerd gebied ook onder gereguleerde condities verhuurd kunnen worden. Ik ben van mening dat met de nugekozen indeling van de regio s in vier categorieën een evenwichtige verdeling van de overmaat aan gereguleerde woningen over de regio s wordt bereikt. Om te onderzoeken of in een bepaalde gemeente maatwerk nodig is, start ik een onderzoek onder gemeenten. Ik zal de gemeenten daartoe binnenkort benaderen, waarbij ik onder andere betrek de afspraken met de in die gemeente werkzame verhuurders. Aangezien het vraagstuk van eventueel maatwerk wordt ingegeven door de toekomstige omvang van de verschillende reguleringssegmenten, is dit voor mij ook de reden is om pas tot eventueel maatwerk over te gaan op het moment dat de grondslag voor de huurprijsregulering structureel verandert, dus per 1 januari Modernisering woningwaarderingsstelsel In mijn brieven van 19 november 2004 en 4 februari 2005 ben ik ingegaan op de noodzaak van aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ik heb toen vermeld dat ik voornemens ben om het stelsel beter te laten aansluiten bij de consumentenvoorkeuren en wel door middel van het inbrengen van WOZ-waarden. Daardoor zouden in ieder geval de factoren locatie en woningtype, die op de woningmarkt zo bepalend zijn, beter in het stelsel tot uitdrukking moeten komen. Over de voorstellen voor de modernisering van het WWS heb ik op 12 juli jl. advies gevraagd aan het Landelijk Overleg Huurders Verhuurders (LOHV). Het LOHV heeft mij op 21 oktober jl. bericht dat men niet tot een eenduidig standpunt kon komen over een aanpassing van het WWS, met dien verstande dat men het er wel over eens was dat de waardering van kwaliteitselementen modernisering behoeft. Hoewel ik betreur dat de modernisering van het WWS niet in één keer ingevuld kan worden, heb ik er begrip voor dat voor een ingrijpende wijziging meer tijd nodig is. Aansluitend bij wat ik u in mijn brieven van 19 november 2004 en 4 februari 2005 heb medegedeeld is om deze reden nu alleen de vervanging van de onderdelen woonvorm en woonomgeving, inclusief de aftrek voor hinderlijke situaties, uitgewerkt. Deze voorstellen moeten leiden tot een aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte die per 1 juli 2006 van kracht wordt. Voor wat betreft het vervolg wil ik, nuer geen advies ligt van het LOHV, verder gaan met de uitwerking van de waardering van kwaliteitselementen ten behoeve van een verdere aanpassing van het WWS. Ik zal daarbij de opvattingen die bij elk van de LOHV-partijen hierover leven inventariseren en bij mijn afweging betrekken. Aangezien ook hiervan de effecten onderzocht moeten worden zal een verdere aanpassing van het WWS niet eerder dan per 1 juli 2007 kunnen plaatshebben. Bij de opname van de WOZ-waarde in het WWS is het uitgangspunt dat de maximale huurprijs landelijk gemiddeld ongeveer gelijk blijft. Dit uitgangspunt is gehanteerd om te voorkomen dat de overgang naar een mede op de WOZ-waarde gebaseerd stelsel leidt tot een algehele ophoging van de maximale huurprijzen, hetgeen ik niet gewenst acht. In het nieuwe stelsel bepaalt de WOZ-waarde gemiddeld voor zo n 20% de maximale huurprijs; dat is overeenkomstig het aandeel dat de elementen woonvorm en woonomgeving, inclusief de aftrek voor hinderlijke situaties, in het huidige WWS hebben. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 3

4 Huurders en verhuurders kunnen de nieuwe puntenwaardering van woonvorm en woonomgeving eenvoudig bepalen: deze is gelijk aan 0,00017 maal de WOZ-waarde 2003 van een woning. De huidige punten voor deze onderdelen komen te vervallen. In het rapport van ABF dat ik meegezonden heb bij mijn brief van 19 november 2004 waren de effecten van een gedeeltelijke vervanging van het WWS al verwerkt, op basis van de toen beschikbare WOZ-gegevens met ijkjaar Door ABF zijn na het beschikbaar komen van de WOZ-waarden met ijkjaar 2003 nieuwe berekeningen gemaakt (zie het bijgevoegde onderzoeksrapport). De belangrijkste resultaten van de opname van WOZ-waarden in het WWS kunnen als volgt worden samengevat: De verschillen in maximale huurprijzen tussen de provincies worden geringer. Er treedt daarbij een verschuiving op: in de provincies Noorden Zuid-Holland en Utrecht wordt de maximale huur gemiddeld hoger, maar ligt dan toch nog onder of op het landelijk gemiddelde. In de noordelijke provincies en in Flevoland, Overijsel, Zeeland en Limburg dalen de maximale huurprijzen het meest. In Gelderland en Noord- Brabant blijven de maximale huurprijzen min of meer gelijk. Voor de grote steden (G4) geldt dat de maximale huurprijzen gemiddeld stijgen, maar onder het landelijk gemiddelde blijven. De gemiddelde maximale huurprijzen in de G26 en de overige gemeenten dalen. Woningen in het centrum-stedelijke woonmilieu zien hun maximale huurprijzen gemiddeld stijgen, maar blijven onder het landelijk gemiddelde. De gemiddelde maximale huurprijs in de landelijke gebieden daalt maar blijft het hoogst van alle woonmilieus. Wijken met een sociale en fysieke problematiek hebben gemiddeld genomen de laagste maximale huurprijzen en dat blijft ook zo onder het nieuwe stelsel. De maximale huurprijzen bij eengezinswoningen zullen gemiddeld dalen onder het nieuwe stelsel, maar blijven gemiddeld veel hoger dan bij meergezinswoningen. Bij woningen gebouwd voor 1945 stijgen de maximale huurprijzen, maar blijven onder het landelijk gemiddelde. In het overgangsgebied geldt een opslag van 10% op de maximale huurprijs. Een hogere maximale huurprijsgrens betekent niet dat de huren met 10% omhoog gaan, maar dat de huren in de toekomst iets verder door mogen stijgen. Om de huurders in dit gebied te ondersteunen zal het voor hen mogelijk blijven om alle geschillen betreffende de woning met hun verhuurder aan de huurcommissie voor te leggen, dus bijvoorbeeld ook geschillen over gebreken en achterstallig onderhoud. Daarmee kom ik gedeeltelijk terug op mijn eerdere brieven waarin werd aangekondigd dat alleen nog geschillen over de hoogte van de (maximale) huurprijs en de huurstijging aan de huurcommissie ter beoordeling voorgelegd zouden kunnen worden. Zowel zittende als nieuwe huurders hebben hier voordeel bij. Voor nieuwe huurders in het overgangsgebied geldt overigens geen maximering van de huurstijging. Bovenstaande voorstellen betreffen de waardering van zelfstandige woonruimte. De waardering van onzelfstandige woonruimte en van woonwagens en standplaatsen blijft in dit stadium plaatsvinden op basis van het huidige stelsel, dus zonder bijdrage van een WOZ-waarde. Onzelfstandige woonruimte en woonwagens kennen geen punten voor woonomgeving, zodat deze ook niet vervangen kunnen worden door een WOZ-bijdrage. Voor onzelfstandige woonruimte wordt ook geen WOZ-waarde vastgesteld. Bij woonwagens wordt alleen een WOZ-waarde vastgesteld voor de standplaats en niet voor de wagen zelf. Om deze redenen zijn beide woonvormen niet in de wijziging van het Besluit meegenomen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 4

5 4. Effecten Om inzicht te krijgen in de effecten van het toepassen van de WOZ-gegevens 2003, de instelling van een gebied met beschermende maatregelen tot 2010 en de keuze om reeds geliberaliseerde woningen blijvend te liberaliseren, zijn door bureau ABF nieuwe berekeningen gemaakt (zie het bijgevoegde rapport). Het gaat om de effecten op de huurontwikkeling, de uitgaven aan huurtoeslag en de ontwikkeling van de huurquoten. De nieuwe berekeningen laten zien dat de effecten voor wat betreft de huurontwikkeling en de uitgaven aan huurtoeslag niet veel verschillen met de berekeningen uit 2004 (gepresenteerd bij de brief van 19 november 2004). Het verwacht huurniveau is in 2009 nagenoeg gelijk aan het niveaubij 25% geliberaliseerd gebied waarmee is gerekend in Er is sprake van een opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van een hoger markthuurniveau, maar dit effect wordt gecompenseerd door de extra genomen maatregelen die de huurstijging beperken. Bij dat laatste betreft het met name de introductie van een overgangsgebied met huurprijsplafonds. De uitgaven aan huurtoeslag kennen een gematigde ontwikkeling en bevinden zich bij de 50% harmonisatievariant die hier als uitgangspunt is genomen in 2009 in reële termen op het niveauvan Dit is de resultante van een stijging van de uitgaven aan huurtoeslag in het gereguleerde gebied en een lichte daling van de uitgaven in het overgangsgebied. Voor wat betreft de ontwikkeling van de huurquoten heeft het toepassen van de WOZ-waarden 2003 nauwelijks gevolgen. De onderstaande tabel laat dit zien. Tabel: huurquoten over 5 jaar 50% harmonisatievariant Eind 2004 Eind 2009 brief november 2004 Nieuw brief november 2004 nieuw Huurders met huursubsidie 24,3 24,5 25,2 25,4 gereguleerd 24,2 24,5 25,1 25,3 overgang/geliberaliseerd* 24,9 24,4 26,4 25,6 Huurders tot ziekenfondsgrens 26,4 26,5 29,4 29,7 gereguleerd 25,4 24,0 25,7 25,5 overgang/geliberaliseerd* 30,9 35,0 32,5 35,7 * inclusief overgangsgebied, zittende huurders De gemiddelde huurquote van alle huishoudens in de huursector bedraagt per eind ,5 voor de 50% harmonisatievariant en 22,8 voor de 100% harmonisatievariant. Ten tijde van de brief van 19 november 2004 was dit respectievelijk 22,4 en 22,9. De verschillen zijn dus miniem. Ook uitgesplitst naar inkomensgroep zijn de verschillen in quote tussen de oude en nieuwe raming gering (max. 0,2 per huishoudentype). In bijlage III wordt wordt een overzicht gegeven van de huurquoten en wordt een toelichting gegeven voorzover er sprake is van een verschil met de situatie geschetst in de novemberbrief Fasering uitvoering De Belastingdienst heeft aangegeven dat een onverkorte invoering van de voorstellen per 1 juli 2006, en dan in het bijzonder de onderdelen die betrekking hebben op de wijziging van de grondslag en de daarmee samenhangende overgangsmaatregelen, op grote bezwaren zoustuiten en dat een vlekkeloze uitvoering dan niet kan worden gegarandeerd. Dat Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 5

6 hangt samen met de lange voorbereidingstijd die is gemoeid met de aanpassing van de geautomatiseerde toekennings- en controlesystemen en de formulierontwikkeling. Daarbij speelt ook een rol dat per 1 januari 2006 de Belastingdienst voor het eerst de uitvoering van de huurtoeslag en de zorgtoeslag voor zijn rekening neemt. Het risico op fouten wil ik zoveel mogelijk vermijden. Daarom heb ik besloten om de wijziging van de grondslag voor de bepaling of een woning gereguleerd is of niet pas per 1 januari 2007 te laten ingaan. De Belastingdienst heeft aangegeven de noodzakelijke uitvoeringsmaatregelen dan gereed te kunnen hebben. Wel zullen per 1 juli 2006 de nieuwe maximale huurprijzen op basis van het gemoderniseerde WWS gaan gelden. Ook voor de differentiatie van de maximale huurverhogingen is de WOZ-waarde al per 1 juli 2006 bepalend. Per 1 januari 2007 vindt dan de daadwerkelijke indeling in drie segmenten plaats: gereguleerd, geliberaliseerd en een tussengelegen gebied waar beschermende maatregelen van kracht zijn. De verschuiving van een deel van de maatregelen naar 1 januari 2007 brengt voor huurders en verhuurders geen nadelige financiële gevolgen met zich mee. De bescherming die huurders geboden wordt blijft intact. 6. Samenvatting en conclusie De uitwerking van de voorstellen voor modernisering van het huurbeleid is in lijn met hetgeen besproken is in de overleggen met de Tweede Kamer. Voorzover er sprake is van bijstellingen zijn deze ingegeven door overwegingen van uitvoerbaarheid. Het beschikbaar komen van de WOZ-waarden 2003 is aanleiding geweest om de woningmarktregio s in te delen in vier categorieën in plaats van de eerder voorgestelde drie; het resultaat is een evenwichtige verdeling van de gereguleerde woningvoorraad over de regio s, waarbij in elk van de regio s nog steeds geldt dat de genoemde doelgroep van huishoudens met een lager en middeninkomen in het gereguleerde segment terecht kunnen. De gefaseerde invoering van een deel van de voorstellen komt voort uit de noodzakelijke voorbereidingstijd van met name de uitvoering van de huurtoeslag door de Belastingdienst, maar ook dit leidt niet tot nadelige gevolgen voor huurders en verhuurders. Afgezet tegen de resultaten ten tijde van de brief van 19 november 2004 zijn de verschillen in effecten op de huurontwikkeling, de ontwikkeling van de huurtoeslagen en de huurquoten van het beschikbaar komen van de WOZ-waarden 2003 en de daarop gebaseerde aanpassing van het woningwaarderingsstelsel zeer beperkt. Ik zal de uitwerking in regelgeving van de voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid zo spoedig mogelijk aan de Kamer voorleggen, waarbij ik mij gesterkt voel door de uitkomsten van het jaarlijkse huuronderzoek, dat voor 2005 een historisch lage huurstijging laat zien. De tijd tot de beoogde invoeringsdatum 1 juli 2006 is kort. Van de zijde van gemeenten en verhuurders is aangedrongen op een spoedige verstrekking van informatie over de uitwerking van het nieuwe huurbeleid. Zij hebben deze tijd nodig om hun eigen beleid af te stemmen op het nieuwe huurbeleid en ook om onderling afspraken te maken. Om hen tegemoet te komen stuur ik een circulaire waarin zij op de hoogte worden gesteld van de uitwerking en de gekozen parameters zoals hiervoor besproken. Deze brief wordt als bijlage meegezonden. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, S. M. Dekker Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 6

7 BIJLAGE I De huurronde 2005 Resultaten van het huuronderzoek 2005 Het Ministerie van VROM heeft onderzoek laten verrichten naar de effecten van het huurbeleid voor het jaar Het betreft de effecten van het beleid op de gemiddelde huurstijging en hoe de verhuurders de maatregelen in praktijk hebben gebracht. Hierbij bied ik uhet onderzoeksrapport «Feiten en achtergronden huurbeleid 2005» aan. Het huurprijsbeleid per 1 juli 2005 Het huurprijsbeleid voor het jaar 2005 stond in het teken van de overgang naar de modernisering van het huurprijsbeleid per 1 juli In mijn brief aan de Tweede Kamer van 19 november 2004 (Kamerstukken II 2004/05, , nr. 39) heb ik mijn voorstellen voor deze modernisering van het huurprijsbeleid uiteengezet. De wijzigingen per 1 juli 2005 betroffen de volgende elementen: 1. Het vervangen van het vijfjaars gemiddeld inflatiepercentage door het jaarlijkse inflatiepercentage van het direct voorafgaande jaar (1,2%) als basis voor de huurverhoging; 2. Het afschaffen van de staffelgrenzen, in plaats daarvan is één vast, in de tijd oplopend, maximaal opslagpercentage gekomen. Per 1 juli 2005 is dat opslagpercentage 1,5%. De totale maximale huurstijging per 1 juli 2005 bedraagt dus 2,7%. Voor de sociale huursector geldt dat de gemiddelde huurstijging op instellingsniveau niet meer mag bedragen dan 0,4% boven de inflatie over het voorafgaande jaar te weten: 1,2% + 0,4% = 1,6% (huurprijsnorm); 3. De huurverhoging in euro s (maximaal 25, ) voor woningen met een relatief zeer lage huur t.o.v. de geboden kwaliteit; 4. Het ontdooien van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen en het ophogen daarvan met het inflatiepercentage voor het direct voorafgaande jaar. Het onderzoeksrapport De rapportage «Feiten en achtergronden huurbeleid 2005» geeft op basis van de CBS-huurenquête een overzicht van de gemiddeld gerealiseerde landelijke huurstijging zowel in- als exclusief harmonisatie per 1 juli Daarbij zijn er diverse uitsplitsingen gemaakt naar o.a. provincies, grote gemeenten en de huurontwikkeling in de sociale- en commerciële huursector. Naast de cijfermatige gegevens uit de CBS-huurenquête is er een apart representatief onderzoek uitgevoerd onder de leden van de verhuurdersorganisaties om na te gaan wat voor hen de beweegredenen zijn geweest om te handelen zoals zij gehandeld hebben. Dit om naast de cijfermatige gegevens uit de CBS-huurenquête ook meer over de achtergronden bij het huurbeleid te kunnen zeggen. De belangrijkste bevindingen uit het rapport zijn: De gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie is per 1 juli 2005 uitgekomen op 1,8%, dit percentage komt overeen met mijn verwachting van begin dit jaar. Ik merk op dat dit de laagste huurstijging is sinds 1959; Uit de verhuurdersenquête is naar voren gekomen dat 66% van de verhuurders gebruik heeft gemaakt van de extra ruimte om de huren te verhogen. Tevens heeft 73% van de verhuurders aangegeven dat zij de ontdooiing van de maximale huurprijsgrenzen hebben aangegrepen om hun streefhuurpercentage (gewenste feitelijke huur t.o.v. de maxi- Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 7

8 male huurprijsgrens) aan te passen. Dit speelt in de commerciële huursector iets meer dan in de sociale huursector; Uit de huurenquête blijkt dat de sociale verhuurders zich gehouden hebben aan de huurprijsnorm van 0,4% boven de inflatie. Wel heeft bijna de helft van hen aangegeven dat zij problemen ondervinden met deze huurprijsnorm. Aangegeven wordt door deze verhuurders dat zij deze bepaling niet alleen ervaren als een beperking van hun inkomsten maar ook dat er daardoor weinig ruimte is voor differentiatiemogelijkheden; Vooral de sociale verhuurders hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurprijs, bij nieuwe verhuringen(harmonisatie ineens), in overeenstemming te brengen met bijvoorbeeld de eigen streefhuur. Bij de commerciële verhuurders is daarentegen sprake van een afname van het aandeel harmonisaties ineens. Het harmonisatie effect is ten opzichte van 2004 licht toegenomen en is per 1 juli 2005 uitgekomen op 0,3%. De landelijk gemiddelde huurstijging inclusief harmonisatie bedroeg daardoor 2,1%. Voor meer informatie verwijs ik unaar de rapportage. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 8

9 BIJLAGE II De regionale indeling Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 82 9

10 BIJLAGE III Ontwikkeling huurquoten Ter vergelijking van de effecten van de nieuwe WOZ-waarden 2003 op de huurquoten worden hierna twee tabellen gepresenteerd. Tabel 1 is gelijk aan de tabel die is opgenomen in de brief van 19 november 2004; tabel 2 geeft de nieuwe situatie weer. In de tabellen zijn de netto (macro) huurquoten vermeld van de huishoudens met huursubsidie, de huishoudens tot de ZFW-grens en de hogere inkomensgroepen, verbijzonderd naar gereguleerd en geliberaliseerd gebied (incl. overgangsgebied). Tabel 1. Ontwikkeling netto huurquote, per einde jaar naar inkomensgroep, voorraadsegment per harmonisatievariant. Conform brief 19 november 2004 Huurders met hs Huurders zonder hs tot zfw-grens Huurders met een hoger inkomen Totaal % harmonisatie 24,3 25,2 26,4 29,4 15,9 17,1 20,7 22,4 gereguleerd 24,2 25,1 25,4 25,7 15,4 15,6 20,6 21,1 geliberaliseerd* 24,9 26,4 30,9 32,5 16,9 18,2 20,7 22,4 100% harmonisatie 24,3 25,3 26,4 30,4 15,9 17,4 20,7 22,9 gereguleerd 24,2 25,1 25,4 26,0 15,4 15,8 20,6 21,3 geliberaliseerd* 24,9 26,4 30,9 32,5 16,9 18,2 20,7 22,4 * inclusief overgangsgebied, zittende huurders Tabel 2. Ontwikkeling netto huurquote per einde jaar naar inkomensgroep, voorraadsegment per harmonisatievariant. Op basis WOZ-waarden 2003 Huurders met hs Huurders zonder hs tot zfw-grens Huurders met een hoger inkomen Totaal % harmonisatie 24,5 25,4 26,5 29,7 16,0 17,1 20,7 22,5 gereguleerd 24,5 25,3 24,0 25,5 14,8 15,6 20,1 21,2 geliberaliseerd* 24,4 25,6 35,0 35,7 17,8 18,5 22,3 23,1 100% harmonisatie 24,5 25,4 26,5 30,3 16,0 17,3 20,7 22,8 gereguleerd 24,5 25,4 24,0 25,7 14,8 15,7 20,1 21,3 geliberaliseerd* 24,4 25,5 35,0 35,7 17,8 18,4 22,3 23,1 * inclusief overgangsgebied, zittende huurders De gemiddelde huurquote van alle huishoudens in de huursector bedraagt, per eind 2009, 22,5 en 22,8 voor de 50% en 100% harmonisatievariant tegenover resp. 22,4 en 22, 9 ten tijde van de novemberbrief De verschillen zijn dus miniem. Ook uitgesplitst naar inkomensgroep zijn de verschillen in quote tussen de oude en nieuwe raming gering (max. 0,2 per huishoudentype). Per voorraadsegment zijn er echter verschillen in quoten tussen de nieuwe en de oude raming. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de voorraadsegmenten in beide ramingen niet hetzelfde zijn, met andere woorden: de huurders zijn nu anders over de onderscheiden deelsegmenten ingedeeld. Dat hangt samen met het bij de nieuwe raming gehanteerde uitgangspunt dat de nu al geliberaliseerde woningen niet kunnen terugvallen naar gereguleerd gebied, ook al hebben deze woningen (ten dele) een lage WOZ-waarde. In de oude raming vond deze terugval wel plaats. Daardoor is de toename in huurquote voor alle groepen huishoudens in geliberaliseerd gebied (incl. overgangsgebied) in de nieuwe raming lager dan in de oude raming. Bij de huurders met een reeds geliberaliseerd huurcontract zal de toename beperkt blijven omdat zij met hun huurprijs Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

11 grotendeels al op markthuurniveau zitten. De absolute quoteniveau s van de huishoudensgroepen in geliberaliseerd gebied zijn, om dezelfde reden, daardoor juist hoger in de nieuwe raming. Uitzondering hierop zijn de huishoudens met huursubsidie in geliberaliseerd gebied. De huurquote voor deze categorie huishoudens is in de nieuwe raming lager omdat in de nieuwe raming voor de aanpassing van de maximale huur in de HS-regeling de inflatie is genomen tegenover de gemiddelde huurstijging in de raming van Bij deze quotedaling speelt ook mee dat door het gebruik van nieuwe WOZ-waarden bij de bepaling van de regiogrenzen relatief wat meer huishoudens met hogere quoten in gereguleerd gebied terecht zijn gekomen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr