Herprogrammeren bedrijventerreinen Twente: Plan van Aanpak herprogrammeren bedrijventerreinen Twente, gemeente Enschede 14 november 2017. 1. Context en doel van het plan van aanpak In het kader van de afspraken die colleges van de Twentse gemeenten en GS van de provincie Overijssel hebben gemaakt in het bereiken van balans in vraag en aanbod van bedrijventerreinen 1, is afgesproken dat gemeenten met meer dan 100% van de behoefte aan harde plannen een Plan van Aanpak opstellen, gericht op: a. Programmering op maximaal 100% van de lokale behoefte op gemeenteniveau op 1 juli 2020; b. De afname van het aanbod aan plancapaciteit. Hierbij gaat het om: i. Het schrappen van harde plancapaciteit (deprogrammeren); ii. Het uit de markt halen van harde plancapaciteit door terreinen tijdelijk een andere functie te geven (zogenaamde ijskastoplossingen ), zoals zonneparken. Binnen de regio Twente dient zo n plan van aanpak te worden opgesteld door de gemeenten Almelo, Borne/Hengelo, Enschede, Hellendoorn, Rijssen-Holten, Twenterand en Wierden. Het plan van aanpak wordt op 11 januari besproken door de bestuurders van de betrokken gemeenten en de provincie. De inhoudselementen van dit plan van aanpak zijn in het programmadocument benoemd. Dit plan van aanpak geeft de verdere concretisering aan hoe wij als gemeente Enschede invulling geven aan de hierboven genoemde programma afspraken. De voortgang in de uitvoering van dit plan van aanpak is onderdeel van het bestuurlijk afstemmingsoverleg, dat twee maal per jaar met de regio en de provincie Overijssel wordt gehouden (omstreeks juni en december elk jaar). De afspraken binnen de regio zijn als volgt 1 : Gemeente Vraag Bijdrage vraag XL Aanbod Opgave komende 3 jaar Deprogrammeren <1 jaar Nieuw 2017 2019 (1) Restant opgave komende 3 jaar Almelo 26 10 47,6 21,6-1,1 22,7 Borne/ Hengelo 50 20 51,4 1,4-0,65 2,05 Dinkelland 11 1 2,7 - - 5 - Enschede 38 15 80,6 42,6 10 0 (3) 32,6 Haaksbergen 16 1 10 - - - - Hellendoorn 18 1 26,5 8,5 2,5-6 Hof van Twente 18 1 15 - - 1,8 - Losser 9 3 0,7 - - - - Oldenzaal 26 6 11,5 - - 15 (2) - Rijssen-Holten 19 1 30,4 11,4 - - 11,4 Tubbergen 10 1 2,7 - - - - Twenterand 25 1 30,4 5,4 1,5 10 (6) Wierden 8 0 17 9-1,2 10,2 XL Businesspark 61 (4) nvt 110 - - - - (4) Totaal (5) 334 61 437 100 12,5 26 (2) 94,95 (1) Het betreft te verwachten nieuwe hectares bedrijventerrein in de periode 2017 t/m 2019 dat meetelt voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. De onderbouwing van deze plannen en of deze plannen voldoen aan randvoorwaarden zoals weergegeven in dit document is de verantwoordelijkheid van de gemeenten. Instemming met nieuwe plannen van omliggende gemeenten en de provincie is geen onderdeel van dit afsprakendocument en moet separaat per plan gebeuren. Zie voor een gedetailleerder overzicht bijlage 4. Voor die gemeenten met meer dan 100% van de behoefte aan harde plannen én die de komende jaren zachte plannen in procedure willen brengen, dient het plan van aanpak ook aandacht te schenken aan hoe de (extra) restant opgave (als gevolg van nieuwe plannen) de komende drie jaar wordt geprogrammeerd. (2) De gemeente Oldenzaal gaat het bestemmingsplan Jufferbeek Noord van 12 netto hectares in 1 keer in procedure brengen maar brengt het gefaseerd op de markt. Dit betekent dat slechts een deel met bouwtitel (uitgewerkt) als aanbod meetelt voor de Ladder duurzame verstedelijking. (3) De toevoeging van Technology base betreft een niche en hoeft niet opgeteld te worden bij deze programmering. (4) Voor XL Business park is het aannemelijk dat er sprake is van een additionele ruimtevraag (niche). De exacte omvang ervan is niet bekend. (5) Door afrondingsverschillen kan het totaal van de kolommen één ha afwijken van het rijtotaal (dat op gehele hectares is afgerond). (6) De gemeente Twenterand heeft een opgave van 6,9 ha om over drie jaar 100% in balans te zijn, maar heeft aangegeven een ijskastregeling te willen zoeken voor 10 ha bedrijventerrein. 1 Afspraken regionale bedrijventerrein programmering Twente 2017 2020, 30 maart 2017, pagina 25. 1
2. Gemeentelijke context Op 31 maart 2017 is de gemeenteraad van Enschede via een brief geïnformeerd over de afspraken die de colleges van de 13 Twentse gemeenten en GS van Overijssel hebben gemaakt over het herprogrammeren van bedrijventerreinen. Bij de behandeling van de zomernota 2017 heeft de raad besloten; Het college de opdracht te geven om de gevolgen van de Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020 verder uit te werken en uiterlijk in oktober 2017 een nader voorstel (gericht op besluitvorming, uitname van bedrijventerreinlocaties uiterlijk in 2019) aan de raad voor te leggen; De herprogrammeringsopgave voor de gemeente Enschede is 42,6 ha. netto. Deze moeten uiterlijk 1 juli 2020 uit de markt zijn genomen. Het plan van aanpak waarin staat uitgewerkt hoe de gemeente Enschede haar opgave gaat realiseren is ter kennisname aan de gemeenteraad aangeboden op 16 november 2017. 3. Verwachte uitgifte De verwachte uitgifte van bedrijventerreinen tot en met 1 juli 2020 wordt als volgt ingeschat: - Op basis van de huidige verkopen en reserveringen komen we in 2017 uit op ca. 1 ha uitgifte; - Daarna is een uitgifte van ca. 2 ha per jaar realistisch op basis van de huidige reserveringen, gesprekken en marktontwikkelingen. De uitgifteprognose is lager dan verwacht zou worden op basis van de vraagraming (38 ha) die voor Enschede is opgesteld omdat Enschede op dit moment de Usseler Es (58ha) niet in de markt zet. Daardoor ontstaat een beperking op de mogelijkheid om überhaupt reserveringen te maken. 4. Te deprogrammeren bedrijventerreinen Het college stelt de Raad voor een Enschedese visie werklocaties te maken als eerste stap in de uitvoering van het plan van aanpak. Deze visie werklocaties vormt de kwalitatieve onderbouwing van de keuzes die Enschede moet maken om aan haar opgave te voldoen. Met de visie wil de gemeente antwoord geven op onderstaande vragen; - Wat is de huidige economische structuur van de stad, hoe ontwikkelen sectoren zich en wat betekent dat voor de ruimtevraag van ondernemers? - Welke typen werklocaties moet Enschede dan bieden? Te denken valt aan monofunctionele bedrijventerreinen, gemengde locaties, campusomgevingen, enclaves, solitaire werklocaties en thuiswerkplekken. - Welke locaties zijn toekomstbestendig, welke locaties worden minder belangrijk? - Wat is de samenstelling van het huidige aanbod; past het aanbod bij de vraag(ontwikkeling), zijn panden functioneel, of functioneel te maken? Welke aanvullende voorzieningen of kwaliteiten zijn nodig? - Welke rol kan de gemeente hierbij spelen en op welke wijze kan dat worden georganiseerd? Hierbij kijken we expliciet naar de positie van de bedrijventerreinen- en parkmanagementverenigingen maar ook naar het effect van het (tijdelijk) inzetten van (ex- )ondernemers als verbindingsofficier of olie-mannetjes. Door deze Enschedese visie werklocaties als verdiepingsslag bij de regionale afspraken te maken, kan het college een integrale onderbouwing aanleveren van de vraag naar werklocaties in Enschede. Daaruit kan dan ook worden afgeleid welke locaties niet nodig zijn en hoe Enschede haar opgave van 42,6 hectare zal invullen. Het opstellen van de Enschedese visie werklocaties start na goedkeuring van het Plan van Aanpak in het regionaal portefeuillehoudersoverleg op 22 december 2017. Het bijbehorende procesvoorstel wordt nu ontwikkeld en zal ook ter informatie aan de Raad worden aangeboden. Het gaat hierbij om een traject, waarin we ondernemers, vastgoedeigenaren en makelaars zullen betrekken en diverse afdelingen een rol hebben. De visie werklocaties omvat namelijk niet alleen het bedrijventerreinen- en het kantorenbeleid, maar vervangt ook de beleidsregel Behoud van 53 2
binnenstedelijke werklocaties en de beleidsregel Functiemenging per woonmilieu. De term bedrijventerreinen heeft namelijk betrekking op terreinen vanaf 1 hectare, terwijl in Enschede ook juist onder die grens veel dynamiek is. Na de (eerste) inventarisatie van input uit de markt (1 e kwartaal) kunnen de resultaten worden gebundeld en bediscussieerd met de partners in de stad (2 e kwartaal). Dat is ook een goed moment om de nieuwe Raad te betrekken in het proces. Nadere uitwerking van de input en discussie met marktpartijen volgt in het derde kwartaal 2018, waarin eventueel ook ruimte is voor verdieping op deelonderwerpen. De visie werklocaties wordt in het vierde kwartaal van 2018 afgerond waarna een voorstel voor de wijze waarop Enschede met haar herprogrammeringsopgave om wil gaan aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. Dit sluit aan bij de afspraken die zijn gemaakt bij de zomernota 2017. Het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) kent een overgangsregeling voor het doen van een waardebepaling op gronden die niet in uitgifte zijn. De overgangsbepaling houdt voor Enschede in dat uiterlijk in 2019 een waardebepaling voor de Usseler Es moet worden gedaan en het financieel effect moet worden verwerkt. Deze aanpak sluit aan bij het coalitieakkoord waarin staat opgenomen dat er gedurende de huidige collegeperiode niet wordt gestart met de ontwikkeling van de Usseler Es. Op basis van de visie werklocaties kan in 2019 worden onderbouwd welke bedrijventerreinen passen binnen de economische visie van Enschede en welke terreinen (tenminste 10 jaar) niet nodig zijn. De financiele (nieuwe waardebepaling en verwerking) en ruimtelijke vertaling (herziening bestemmingsplan) vloeien hieruit voort. Mijlpalen: Opdracht visie werklocaties november/december 2017 Procesplan visie werklocaties januari 2018 Marktconsultatie 1 e kwartaal 2018 Resultaten / discussie marktpartijen en Raad 2 e kwartaal 2018 Uitwerking resultaten evt. verdieping 3 e kwartaal 2018 Oplevering visie werklocaties 4 e kwartaal 2018 Uitwerking herprogrammeringsopgave 1e kwartaal 2019 Implementatie / bestemmingsplan herzieningen 2019 Begrenzing en oppervlakte Enschede kan op dit moment nog niet aangeven welke terreinen worden betrokken bij de herprogrammering; dat volgt op basis van de hiervoor genoemde visie werklocaties. Instrumentarium, planning en mijlpalen Voor het deprogrammeren van deze terreinen wordt de volgende planning in de besluitvorming (tot uiterlijk 1 juli 2020) aangehouden: Zie uitwerking visie werklocaties onder punt 4. Herbestemming Nader te bepalen. Een herbestemming van uit te nemen bedrijventerreinen is eveneens een resultante van de visie werklocaties; na afronding kan worden bepaald welke bestemming de te deprogrammeren terreinen krijgen. Voor de hand liggende mogelijkheden zijn (her-)bestemming naar agrarisch gebruik of zogenoemde ijskastscenario s met zonnepanelen. Enschede heeft op dit vlak al het nodige in gang gezet. Bijvoorbeeld; Atelier Overijssel onderzoekt in opdracht van de provincie samen met belanghebbenden en omwonenden of het mogelijk is om te komen tot een gedragen scenario voor zonnepanelen op de Usseler Es. 3
5. Hoe we de restant opgave de komende drie jaar bereiken (dit geldt voor de gemeenten Almelo, Borne/Hengelo, Enschede, Hellendoorn, Rijssen-Holten en Wierden) Voor het realiseren van zonnevelden als ijskastoplossing is circa 1,5 jaar nodig qua doorlooptijd. Het is van belang hier vroegtijdig mee te beginnen, om vraag en aanbod op 1 juli 2020 in balans te hebben. Dit om o.a. de aanvraag voor de SDE subsidie te kunnen doen, en daarvóór de haalbaarheidsstudie uit te voeren en de omgevingsvergunning te krijgen. Het verkrijgen van SDE subsidie is overigens niet altijd zeker. Gemeente Enschede heeft bij het voorbereiden van de regionale afspraken aangegeven dat zij een deel van haar opgave versneld wil oppakken: 10 hectare binnen één jaar. Die ambitie is dan ook opgenomen in de afspraken. In het plan van aanpak kan deze ambitie kracht worden bijgezet maar het biedt ook de mogelijkheid om aan te geven waarom onze polsstok niet zo ver reikt om op korte termijn het beste beentje voort te zetten. Dit alles heeft te maken met forse financiële gevolgen die een feitelijk besluit hierover op korte termijn met zich mee zou brengen evenals ook met de tussentijdse toename van financiële tekorten in onze gemeente. Ten aanzien van de voor onze grondposities geldende regelgeving is er ook een ander perspectief ontstaan. Wij hadden het voornemen ruim 8 hectare van de Usseler Es her te bestemmen en daarmee een positief resultaat van 1 miljoen euro te boeken. Op basis van de inmiddels geldende regelgeving kan dit niet. Indien wij aan de raad een concreet voorstel zouden voorleggen om 10 ha per direct uit de markt te nemen dienen hiervoor ook direct de financiële middelen beschikbaar te zijn, met andere woorden dient er een afboeking plaats te vinden. Een dergelijk besluit zou ruim 4 miljoen euro kosten in het jaar dat dat door de raad dit besluit wordt genomen. Deze lasten kunnen we nu niet dragen. Het college is bovendien tot de conclusie gekomen dat (ook) de uitname van deze 10 hectare bedrijventerrein in een bredere context moet worden geplaatst voor de Raad. Het is van belang een zo goed mogelijke keuze te maken als het gaat om het uit de markt nemen van de afgesproken 42,6 ha. Daarvoor willen wij via een snelle slag eerst een visie opstellen. Duidelijk moet zijn dat wij de Usseler Es, conform coalitie-afspraken, echter niet actief op de markt aanbieden. En dus voldoen we inhoudelijk al wel aan de afspraak deze gronden ook niet uit te geven als bedrijventerrein. Enschede wijkt in dit plan van aanpak daarmee af van de oorspronkelijk gewenste versnelling maar geeft wel duidelijk aan met welke visie het college de 42,6 ha uit de markt wil nemen. Op deze wijze werken we van kwaliteit naar kwantiteit, we vertalen de visie naar het daarbij passende aanbod van bedrijventerreinen. Een koers die wij vanaf het begin hebben uitgedragen. Enschede voldoet dus nog steeds aan de hoofd-opgave en zet in op definitieve besluitvorming in 2019 (dus ruim voor de deadline 1 juli 2020). Enschede wekt op Enschede heeft een grote ambitie op het gebied van duurzaamheid en dat maakt dan ook deel uit van de scenario-ontwikkeling n.a.v. het plan van aanpak en het al lopende traject Enschede wekt op. In de nota Enschede wekt op zijn de locaties die op het meeste draagvlak van de inwoners voor duurzame energie kunnen rekenen gelabeld tot concentratiegebied voor zonne-energie (bebouwde kom, vliegveld Twenthe, Boeldershoek en de aan de RW35 grenzende gronden), respectievelijk concentratiegebied voor windenergie (onze werklocaties en de aan de RW35 grenzende gronden). Over de Usseler Es, waar een fors deel van de Enschedese planvoorraad voor bedrijventerrein ligt, lopen de meningen uiteen. Er wordt verschillend gedacht over de vraag of een deel van de Usseler Es voor de realisatie van een zonnepark zou moeten worden ingezet. Het college faciliteert op dit moment de ontwikkeling van een scenario wat zowel omwonenden als de belangengroepen kunnen omarmen. Atelier Overijssel begeleid dit traject, in opdracht van de provincie. Daarna neemt de Raad een besluit of, en zo ja, welk deel van de Usseler Es voor de realisatie van een zonnepark beschikbaar wordt gesteld. Daarbij is ook een financiële én een economische afweging op zijn plaats. Om die reden is de besluitvorming op de herprogrammering van bedrijventerrein verbonden aan Enschede wekt op. Welke terreinen? Voor het bereiken van de restant opgave worden de volgende bedrijventerreinen gedeprogrammeerd of ge-ijskast of wordt ingezet op extra uitgifte: 4
Nader te bepalen Begrenzing en oppervlakte Begrenzing en oppervlakte worden in 2019 duidelijk. Instrumentarium, planning en mijlpalen Welke instrumenten worden ingezet? (bestemmingsplan wijziging?) Voor het deprogrammeren van deze termijnen wordt de volgende planning in de besluitvorming (tot uiterlijk 1 juli 2020) aangehouden: In 2019 wordt een keuze gemaakt voor de af te boeken terreinen. De noodzakelijke planologische procedures of projectplannen dan in gang gezet. Voor inzetten op extra uitgifte worden de volgende instrumenten ingezet, met de volgende planning: Enschede zet niet in op een uitgifte die hoger ligt dan de verwachte vraag. Herbestemming Neem hier op welke herbestemming de gedeprogrammeerde terreinen krijgen. Neem hier op welke tijdelijke bestemming terreinen krijgen waarvoor de ijskastregeling wordt toegepast, inclusief de termijn waarvoor dit geldt. n.t.b. 6. Relatie met nieuwe plannen (dit geldt voor de gemeenten Almelo, Borne/Hengelo, Twenterand en Wierden). n.v.t. 7. Relatie met vervangingsvraag (Dit geldt voor de gemeente Hellendoorn en Rijssen-Holten) n.v.t. 8. Onzekerheden, risico s en beheersmaatregelen Omschrijf hier de mogelijke onzekerheden en/of risico s die spelen bij het deprogrammeren en/of ijskasten van de genoemde bedrijventerreinen, en welke maatregelen in dit plan van aanpak zijn opgenomen om deze risico s zoveel als mogelijk te minimaliseren. En welke deadline gekozen wordt voor een go-no go besluit. In 2019 zijn middelen beschikbaar om een substantiële afboeking te doen en daarmee bedrijfskavels uit de markt te nemen. Pas op dat moment is het juridisch en financieel-technisch mogelijk een besluit te nemen ten aanzien van herbestemming of tijdelijk gebruik. Wanneer gekozen mocht worden voor invulling met zonnepanelen dan gelden de bekende risico s ten aanzien van het al dan niet krijgen van een SDE-subsidie. 5