2 INHOUDSOPGAVE 1 Voorblad 2 Inhoudsopgave 3-4 Uitgangspunten 5 Prognose Bijlagen: B1 Opmerkingen B2 Foto s B3 kadastrale kaart
3 UITGANGSPUNTEN Opdrachtgever Naam :. p/a :. Adres :. Plaats :. Telefoon :. Object Adres :. Postcode :. Plaats :. Bouwjaar : 1934 Renovatiejaar : n.v.t. Type object : winkel, benedenwoningen en bovenwoningen Monumentaal : nee Opmerkingen : Het gebouw heeft een winkel op de begane grond, twee portieken en een aantal woningen op de begane grond. Overige woningen bevinden zich in bovengelegen 2 bouwlagen appartementen, op de 1 e en 2 e verdieping. Productie Opname :. Adviseur : dhr. A.M. Molleman Rapporteur : dhr. A.M. Molleman Overige uitgangspunten Offerte :. Opdracht :. Bedragen gerekend als in aanneming aanbesteed, derhalve exclusief opslagen hoofdaannemer. Bedragen inclusief BTW, tenzij anders vermeld. Op prijspeil : 01 januari 2012 Indexering : Is in deze prognose voor de komende 10 jaar niet opgenomen. Stukken : Splitsingsakte 2 augustus 1971 (kozijnen wel opgenomen in MOP!) Stichtingstekeningen 1933
4 Verklaring en aansprakelijkheid De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Molleman Vastgoed Beheer naar beste kennis en weten onderzocht en zo getrouw mogelijk weergegeven. Molleman Vastgoed Beheer is evenwel nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van deze opdracht, gemaakte fouten, behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen 6 maanden na rapportage-datum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van 6 maanden na datum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Molleman Vastgoed Beheer nadrukkelijk van de hand gewezen. Al onze werkzaamheden worden uitsluitend uitgevoerd onder de toepasselijkheid van de Nieuwe Regeling 2011 Rechtsverhouding Opdrachtgeverarchitect, ingenieur en adviseur DNR2011, zoals gedeponeerd ter griffie van de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam.
BIJLAGE - B1 OPMERKINGEN 1. De splitsingsakte is opgesteld volgens het Model Splitsingsreglement in appartementsrechten, d.d. 2 augustus 1971. Voor de verdeling van de eventuele kosten verwijzen wij naar betreffende akten en daarbij behorende splitsingstekeningen. In het Meerjaren Onderhouds Plan (MOP) zijn de kozijnen wel opgenomen in verband met de staat waarin zij verkeren. 2. Lopende reguliere onderhoudscontracten (schoonmaak trappenhuis, schoorsteenvegen, glasbewassing, CV, o.i.d.) zijn niet geïmplementeerd. De specifieke gegevens hiervoor zijn ons niet bekend. Ons advies is om deze alsnog in dit overzicht te verwerken. 3. Vaste lasten (water, elektra) voor gemeenschappelijke zaken zijn niet meegenomen in de kostenprognose. 4. Daar waar ons inziens de komende 10 jaar geen onderhoud noodzakelijk zal zijn, zijn ook geen regels opgenomen. Voor hoge kostenposten zijn echter wel jaarlijkse reserveringsbedragen opgenomen. 5. Opgenomen zijn opties welke door de Vereniging zijn aangedragen of vanuit ons als advies worden gesteld. Deze opties zijn niet opgenomen in de kostenprognose. 6. Er is voor zover bekend door de VvE geen collectieve glasverzekering afgesloten. Dit adviseren wij echter wel. 7. Garanties zijn mogelijk geregeld in diverse reeds uitgevoerde opdrachten, bijvoorbeeld renovatie/onderhouds werkzaamheden, installaties e.d. deze zijn ons niet ter beschikking gesteld en zijn dan ook niet vermeld. Ons advies is om nog lopende garanties door te lichten en na te zien in hoeverre deze MOP hiermee raakvlakken heeft. Werkzaamheden die binnen de garantieperiode vallen kunnen dan vervallen. 8. Wij maken u attent op de volgende aandachtspunten (niet voor rekening VvE): a. het geregeld schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, hiervoor kan een servicecontract worden afgesloten, b. schoonmaakwerk balkonvloeren (openomen in prognose) i.v.m. voorkomen verstopping van hemelwaterafvoeren, c. schade aan de gemeenschappelijke zaken door toedoen van privé werkzaamheden. Urgentie Op verzoek van de Vereniging hebben wij gekeken naar onderdelen waar een urgentie op zit, op volgorde van urgentie onderstaand aangeduid: 1. metsel-en voegwerk herstel voor-en achtergevel incl. evt. stalen liggers, 2. herstellen betonranden en constructie balkons, 3. herstellen betonbanden en-waterslagen in de voorgevel, 4. herstel en schilderwerk kozijnen voor-en achtergevel incl. bergingen, 5. schilderwerk boeiboorden, 6. reinigen afvoerkanalen bovendaks. Deze onderdelen zijn visueel verduidelijkt in bijlage B2
BIJLAGE B2 FOTO S Urgentie 1. Hier kunnen we duidelijk zien in welke staat delen metselwerk zijn. Dit komt voor het grootste deel voor in de voorgevel, bij de achtergevel in mindere mate. Ook valt op dat veel metselwerk in de voorgevel reeds een keer vernieuwd is, maar vooral op die plaatsen wederom gescheurd is. Ook metalen onderdelen en oude pluggen dienen verwijderd te worden.
Urgentie 2. De betonranden van de balkons, dient men open te hakken, wapening ontroesten en conserveren, waarna het beton weer aangeheeld moet worden. Hierna dienen alle herstelde betononderdelen gecoat te worden.
Urgentie 3. Veel betonelementen in de gevels dienen hersteld te worden. Net als de betonranden van de balkons, dient men het beton open te hakken, wapening ontroesten en conserveren, waarna het beton weer aangeheeld moet worden. Hierna dienen alle herstelde betononderdelen gecoat te worden.
Urgentie 4. Ondanks dat de kozijnen conform de splitsingsakte buiten de Vereniging vallen, is het verstandig om hierbij te laten zien dat de kozijnen en bergingen snel toe zijn aan een grondige schilderbeurt. Als hier lang mee gewacht wordt zal er onherstelbare schade ontstaan en zullen complete kozijnen vervangen moeten worden. Nu al dienen enkele onderste delen en stijlen vernieuwd te worden. Een aantal bewoners heeft reeds kunststof of aluminium kozijnen geplaatst. Voor wat betreft de erkers in de voorgevel heeft dit echter constructieve consequenties!
Aandachtspunt plaatsen nieuwe kozijnen erkers voorgevel: Aandachtspunt voor het vernieuwen van de kozijnen van de erkers in de voorgevel, is de constructie voor de opvang van het metselwerk en betonbanden/vloeren, en de opvang van de bovengelegen erkerconstructie. Op betreffende foto is een duidelijke verschuiving van de betonrand te zien die veroorzaakt kan worden doordat de bestaande houten opvangbalk in het bestaande kozijn verwijderd wordt. Bij het vernieuwen van de erkerpuien dient men een stalen kolom te plaatsen om de bovengelegen constructie op te vangen. Wij adviseren om in dat geval een constructeur in te schakelen.
Urgentie 5. Alle boeiboorden dienen afgestoken, geschuurd en opnieuw geverfd te worden. Nu is men er nog op tijd bij maar dan moet men wel uiterlijk volgend jaar schilderen, anders zal er houtrot optreden en zullen delen vervangen moeten worden.
Urgentie 6. Wij adviseren om periodiek, alle kanalen te laten reinigen. Wanneer woningen welke boven elkaar gelegen zijn en allen voorzien zijn van een CV-ketel, kan het zijn dat de schoorsteen in zijn geheel niet meer gebruikt wordt. In dit geval kan het uit oogpunt van onderhoud, verstandig zijn om de betreffende schoorsteen bij een volgende renovatie te slopen, en dicht te zetten middels dakbedekking en bijbehorende dakconstructie.
Molleman Vastgoed Beheer Pagina 1 van 4 13-4-2012 V.v.E. demo MEERJAREN BEGROTING ONDERHOUDSKOSTEN VAN HET GEBOUW OVER DE EERSTKOMENDE 10 JAAR GEBOUWD IN 1934 KOSTEN JAARLIJKS VOLGENS TE RE- OMSCHRIJVING RAPPORT 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 SERVEREN 1. DAKEN A. Dakbedekking - Schonen van het dakgrind 2021 5.664 5.664 566 10 - Herstellen kleine gebreken hoofdgebouw 2014 1.742 1.742 174 10 - Geheel overplakken dakvlak hoofdgebouw 2021 23.961 23.961 2.396 10 - Vernieuwen opstanden hoofdgebouw 2021 4.200 4.200 420 10 - Herstellen kleine gebreken uitbouw 2015 181 181 18 10 - Geheel overplakken dakvlak uitbouw 2022 2.520 2.520 252 10 - Vernieuwen opstanden uitbouw 2022 918 918 92 10 - Aanbrengen nieuwe loodslabben 2022 291 291 29 10 B. Schoorstenen - Aanbrengen nieuwe loodslabben 2017 1.699 1.699 170 10 - Herstellen metselwerk 2025 96 10 10 - Geheel vernieuwen voegwerk 2025 2.159 216 10 - Impregneren metselwerk 2025 652 65 10 - Herstellen prefab betonplaten schoorstenen 2017 1.333 1.333 133 10 - Vernieuwen prefab kanalen schoorstenen 2025 381 38 10 - Coaten betonplaten 2017 440 440 44 10 C. Doorvoeren - Uitvoeren kleine reparaties 2017 155 155 15 10 D. Daklichten - Aanbrengen compriband afdictingen + reinigen 2017 107 107 11 10 2. GEVELS A. Metselwerk woningen - Reparaties metselwerk (5%) voorgevel 2012 3.232 3.232 323 10 - Reparaties voegwerk (5%) voorgevel 2012 1.314 1.314 131 10 - Geheel vernieuwen voegwerk voorgevel 2030 21.850 2.185 10 - Aanbrengen dilataties voorgevel 2012 2.868 2.868 287 10 - Reparaties metselwerk (5%) achtergevel 2012 2.077 2.077 208 10 - Reparaties voegwerk (5%) achtergevel 2012 955 955 95 10 - Geheel vernieuwen voegwerk achtergevel 2030 14.596 1.460 10 - Aanbrengen dilataties achtergevel 2012 1.583 1.583 158 10 - Reparaties stalen gevelliggers voorgevel (inschatting) 2012 2.797 2.797 280 10 - Reparaties stalen gevelliggers achtergevel (inschatting) 2012 6.010 6.010 601 10 - Reparaties stalen balkonliggers (inschatting) 2012 4.403 4.403 440 10 B. Metselwerk bedrijfsdeel - Reparaties metselwerk (5%) voorgevel 2012 128 128 13 10 - Reparaties voegwerk (5%) voorgevel 2012 40 40 4 10 - Geheel vernieuwen voegwerk voorgevel 2030 811 81 10 - Sauswerk gevel incl. afsteken 2012 575 575 57 10 C. Betonwerk (+schilderwerk hersteldelen) - Herstellen en repareren betonranden voorgevel 2012 3.448 3.448 345 10 - Herstellen en repareren waterslagen voorgevel 2012 1.502 1.502 150 10 - Herstellen en repareren waterslagen achtergevel 2012 1.943 1.943 194 10 - Herstellen en repareren constructie balkons 2012 1.734 1.734 173 10
Molleman Vastgoed Beheer Pagina 2 van 4 13-4-2012 V.v.E. demo MEERJAREN BEGROTING ONDERHOUDSKOSTEN VAN HET GEBOUW OVER DE EERSTKOMENDE 10 JAAR GEBOUWD IN 1934 KOSTEN JAARLIJKS VOLGENS TE RE- OMSCHRIJVING RAPPORT 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 SERVEREN D. Boeiboord dakranden - Jaarlijkse reiniging boeiboorden woningen jaarlijks 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1.383 1 3. BALKONS A. Vloeren - Betonherstel banden balkons (60%) 2012 2.911 2.911 291 10 - Herstellen vloerputten balkons 2014 733 733 73 10 - Aanbrengen nieuwe loodslabben balkons 2014 1.084 1.084 108 10 - Jaarlijkse schoonmaak balkons jaarlijks 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 1 4. SCHILDERWERK A. Houtwerk woningen (+herstel) - Reparaties uitpandige kozijnen voorgevel (15%) 2012 5.425 5.425 1.085 5 - Kleine schilderbeurt uitpandige kozijnen voorgevel (10%) 2017 1.616 1.616 323 5 - Grote schilderbeurt alle uitpandige kozijnen voorgevel 2012 11.972 11.972 11.972 2.394 5 - Reparaties uitpandige kozijnen achtergevel (15%) 2012 3.035 3.035 607 5 - Kleine schilderbeurt uitpandige kozijnen achtergevel (10%) 2017 1.106 1.106 221 5 - Grote schilderbeurt alle uitpandige kozijnen achtergevel 2012 6.921 6.921 6.921 692 10 - Reparaties inpandige kozijnen achtergevel (15%) 2014 1.415 1.415 283 5 - Kleine schilderbeurt alle inpandige kozijnen achtergevel (10%) 2019 294 294 59 5 - Grote schilderbeurt alle inpandige kozijnen achtergevel 2014 2.963 2.963 593 5 B. Boeiboorden en onderzijden - Kleine controlebeurt 2017 669 669 134 5 - Grote schilderbeurt 2012 4.613 4.613 4.613 923 5 C. Betonwerken - Betoncoaten diktekanten balkons 2016 2.534 2.534 253 10 - Betoncoaten vloeren balkons 2016 3.920 3.920 392 10 - Betoncoaten betonranden gevels 2016 7.152 7.152 715 10 - Betoncoaten waterslagen gevels 2016 4.812 4.812 481 10 D. Onderzijden balkons/galerijen - Afsteken en repareren onderzijde balkons 2016 2.428 2.428 243 10 - Totale schilderbeurt onderzijde balkons 2016 1.865 1.865 187 10 E. Bergingen balkons - Herstellen houten delen 2012 2.023 2.023 202 10 - Kleine schilderbeurt (15%) 2017 804 804 161 5 - Grote schilderbeurt 2012 1.987 1.987 1.987 397 5 5. KOZIJNEN EN DUBBELGLAS - Totale vervanging kozijnen voorgevel OPTIE 70.459 OPTIE 10 - Totale vervanging kozijnen achtergevel OPTIE 50.999 OPTIE 10 6. HEMELWATERAFVOEREN - Jaarlijks herstel gebreken 2012 126 126 126 1 - Vernieuwen alle PVC hemelwaterafvoeren 2015 3.101 3.101 310 10
Molleman Vastgoed Beheer Pagina 3 van 4 13-4-2012 V.v.E. demo MEERJAREN BEGROTING ONDERHOUDSKOSTEN VAN HET GEBOUW OVER DE EERSTKOMENDE 10 JAAR GEBOUWD IN 1934 KOSTEN JAARLIJKS VOLGENS TE RE- OMSCHRIJVING RAPPORT 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 SERVEREN 7. ENTREE EN TRAPPENHUIZEN A. Schilderwerk trappenhuizen - Grote schilderbeurt traphekken/leuningen 2015 880 880 88 10 - Grote schilderbeurt sauswerk wanden en plafonds (+rep.) 2015 599 599 60 10 - Herstellen en repareren betonranden 2012 1.032 1.032 103 10 - Reparaties inpandige kozijnen voorgevel (15%) 2015 659 659 66 10 - Kleine schilderbeurt alle inpandige kozijnen voorgevel (10%) 2022 139 139 14 10 - Grote schilderbeurt alle inpandige kozijnen voorgevel 2015 1.361 1.361 136 10 - Vernieuwen ramen spiegeldraadglas portiek 2012 305 305 30 10 B. Verlichting - Aanbrengen van spaarlampen incl. armaturen 2015 202 202 20 10 8. LIFTINSTALLATIE - Niet van toepassing - 10 9. RIOLERINGEN A. Standleidingen en liggende leidingen - Vervangen van alle gietijzeren standleidingen 2021 11.186 11.186 1.119 10 - Vervangen van alle gietijzeren/pvc liggende leidingen 2021 4.760 4.760 476 10 - Bouwkundige herstelwerkzaamheden 2021 6.569 6.569 657 10 B. Spruitriolen - Vervangen van alle spruitriolen 2021 3.094 3.094 309 10 10. WATERLEIDINGEN - Controleren hoofdafsluiters eens per 5 jaar 2012 179 179 179 179 36 5 - Vervangen bovendelen hoofdafsluiters 2012 207 207 21 10 - Aanbrengen isolatie waterleidingen 2012 985 985 99 10 11. GASLEIDINGEN - Jaarlijkse controle jaarlijks 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 1 12. METERKASTEN - Jaarlijkse controle jaarlijks 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 321 1 13. INSTALLATIES A. CV-installatie - Compleet nieuwe CV-installatie voor 11 woningen OPTIE 27.489 OPTIE 10 - Compleet nieuwe radiatoren voor 11 woningen OPTIE 111.265 OPTIE 10 - Bouwkundige herstelwerkzaamheden OPTIE 11.127 OPTIE 10 B. Mechanische ventilatie - Compleet nieuw ventilatiesysteem voor 11 woningen OPTIE 45.815 OPTIE 10 - Aanbrengen plafondkoven-aftimmeringen bouwkundig OPTIE 5.400 OPTIE 10 - Reinigen (shunt)kappen en kanalen 2012 866 866 87 10 14. BEGELEIDINGSKOSTEN - Gemiddelde begeleidingskosten van 5% 27.584 3.971 111 508 461 1.247 517 111 126 111 3.083 1.588
Molleman Vastgoed Beheer Pagina 4 van 4 13-4-2012 V.v.E. demo MEERJAREN BEGROTING ONDERHOUDSKOSTEN VAN HET GEBOUW OVER DE EERSTKOMENDE 10 JAAR GEBOUWD IN 1934 KOSTEN JAARLIJKS VOLGENS TE RE- OMSCHRIJVING RAPPORT 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 SERVEREN 579.259 83.393 2.339 10.673 9.671 26.186 10.850 2.339 2.647 2.339 64.744 33.356 TOTALE KOSTEN PER JAAR TE SPAREN 28.638