Verduurzaming van industrieel erfgoed Duurzame werk- en cultuurbroedplaats in hartje Haarlem
Inhoudsopgave Inhoudsopgave 2 Inleiding: de ontmoeting 3 1. Samenvatting 4 2. Plannen in grote lijnen 7 Cultuur- en buurtmogelijkheden 7 Flexplekken en congrescentrum 8 Samenwerking met onderwijs 8 3. Duurzaam Seinwezen en groene energieleverancier 10 Groene energieleverancier 11 Subsidie, terugverdientijd en teruglevering 11 Verduurzaming 11 1: Onderzoeken en plannen 11 2: Isolatie kap 11 3: Isolatie en vergroenen plat dak 11 4: Kozijnen aanpassen en plaatsen dubbel glas 11 5: Remeha evita HRe -ketel of de VW Blue Motion 11 6: Warmte Koude Opslag (WKO) 12 7: Overig 12 Groenstrook 12 4. Financiën: taxatiegegevens en exploitatie 13 Taxatiegegevens 13 Financiering 13 5. Samenwerking 15 Bijlagen 2
Inleiding: de ontmoeting Juli 1999, de trein Den Haag - Haarlem. Ik keek naar rechts en zag een gebouw, grenzend aan achtertuinen, verscholen tussen rommelige struikgewassen. Er zaten gaten in de ramen. Een bijzonder pand, verlaten, hartje Haarlem. Het ademde karakter, trots. Daar wil ik werken, spookte door mijn hoofd. Via machinist, perronwacht en Haarlem NS baliemedewerker kwam ik terecht bij NS Vastgoed. Dank voor uw interesse, maar we hebben het pand twee dagen geleden verhuurd aan de Stichting tot Behoud van het Industrieel Erfgoed. Het contact was gauw gelegd en de Stichting SpHIE toonde zich een goed beheerder en verhuurder. Een aantal van de huurders (waaronder ondergetekende) heeft de verbouwing in eigen hand genomen en de werkruimtes naar eigen wens ingericht. Ook het terrein rond het pand onderging een metamorfose. Kunstenaars, reizigers, gelukzoekers mensen van uiteenlopende pluimage streken er neer en sloegen er hun tenten op. Een stukje niemandsland waar cultuur en economie samenkwamen. Er werden bijeenkomsten georganiseerd, buurtfeesten gehouden, politieke manifestaties geschilderd. Het Seinwezen was een broedplaats van creativiteit, cultuur en werk, een plek waar ook de buurt graag gebruik van maakte. Het Seinwezen ademde leven. Plannen werden gesmeed, nieuwe bestemmingen bedacht. In 2008 kwam het pand in handen van BOEi, maatschappij voor industrieel erfgoed. In 2010 begon ik de gesprekken het pand over te nemen. In januari 2011 lag er een bod, een maand later zaten we rond de tafel en in juni zal het zijn beslag krijgen. Niet alleen gaat het pand een nieuw exploitatietijdperk in, ook zal het een voorbeeld gaan worden waaruit blijkt dat het mogelijk is restauratie van erfgoed en duurzaamheid samen te laten gaan. Seinwezen Beheer (i.o.) wil dit unieke industrieel erfgoed op de kaart zetten. De plannen passen bij de ambitie: ze zijn groots maar mogelijk. Als ze gezamenlijk worden opgepakt. Hierbij presenteer ik met plezier de plannen, de getallen, de mogelijkheden en ambities van het Seinwezen 2011. Op www.synergoscommunicatie.nl/seinwezen kunt u de ontwikkelingen volgen. Haarlem, april 2011 3
1. Samenvatting Het uit 1914 daterende gebouw Het Seinwezen gaat een nieuw tijdperk in. Het gebouw is toe aan grootschalig onderhoud. De ambitie is dit op een duurzame manier te doen. De eerste duurzame stap is het erfgoed te behouden voor de toekomst. Maar Seinwezen Beheer wil meer: een pand dat letterlijk en figuurlijk energie geeft aan gebruikers en omwonenden. 1: Kernbegrippen Behoud en verduurzaming industrieel erfgoed; Verschillende financieringsvormen; Werkgelegenheid en kleinschalige nutsvoorziening; Pilot project voor duurzaamheid en nieuwe energieleveranties; Plaats voor nieuwe werkvormen en groene vergaderfaciliteit; Gefaseerde aanpak. 2: De plannen De huidige huurders staan centraal. De huurinkomsten zijn de basis voor verdere ontwikkelingen; Aanpassing van de huidige totale ruimte zodat van de in totaal 1122 verhuurbare vierkante meters minimaal 880m2 verhuurd kan worden; In deze 880m2, ruimte geschikt maken voor ZZP-ers / alternatieve werkvormen en/of kleine vergadermogelijkheden met Green Key label; De overige 200 m2 geschikt maken voor kleine vergadermogelijkheden eveneens met Green Key label en nutsvoorzieningen voor de buurt; In het openbare deel worden biologische en fair trade producten geserveerd / gebruikt; Het pand en de plannen lenen zich als proeftuin voor het ontwikkelen en uitvoeren van duurzaamheid en innovatie. 3: Samenwerking, partners De gemeente Haarlem o geeft met haar steun voor dit pand krachtig invulling aan het programma Haarlem Klimaatneutraal 2030; o heeft het project omarmd en ingevoegd in een seminarserie; o zoekt naar verruiming van de mogelijkheden voor laagrentende leningen. In de communicatie zal de gemeente een prominente plaats innemen. Met InHolland (HBO) zijn afspraken gemaakt studenten van verschillende studierichtingen het Seinwezen als Casus te laten gebruiken voor hun afstudeeropdracht. In september 2011 doet de eerste groep studenten zijn intrede; Met het Novacollege (MBO) wordt in het vervolgtraject samengewerkt. Het college heeft een programma innovatief onderwijs waarin werkleertrajecten worden uitgezet. Studenten kunnen meewerken in de bouwfase en daarna (horecaopleiding); Greenchoice onderzoekt welke rol zij kan spelen in de verduurzaming; Liander onderzoekt de mogelijkheden voor nieuwe kleinschalige netwerken; Baker&Mckenzie adviseert over de juridische entiteit, fiscaliteiten en financiën; BOEi adviseert over de exploitatie; Met de buurt zal worden gewerkt aan een lokale energie(voorziening)centrale; 4
4 : Verduurzaming en milieuwinst het huidige energiegebruik van het pand zal dalen door isolerende maatregelen; het Seinwezen wordt van energiegebruiker energieleverancier i.s.m. de buurt en Liander (lokale energie(voorziening)centrale); Milieuwinst is te halen uit o Voorkomen van sloop en duurzaam materiaalgebruik, o afval- en waterscheiding, o gebruik van zonnewarmte, warmte koude opslag en luchtcirculatie, o groen dak (daktuin) en isolatie uit biomassa, o datahotel en ledverlichting. in de exploitatiefase wordt gewerkt met biologische en fair trade producten de Dakboerin zal het platte dak gaan gebruiken voor lokaal verbouwen van groente; expositieruimte om te kunnen ervaren hoe het proces is verlopen, wat de resultaten zijn. Gedegen informatieverspreiding via eigen communicatiekanalen 5: Financiering, exploitatie Tegen 5% rente op jaarbasis leggen participanten geld in: op 31 mei is 520.000 ingelegd (inclusief eigen vermogen); Seinwezen Beheer BV schrijft aandelen uit die worden gecertificeerd; Stichting Hypotheekverstrekker (i.o.) beheert de ingelegde gelden en verstrekt hypotheek aan Seinwezen Beheer waarmee het pand kan worden aangekocht. De Stichting heeft daarmee eerste rechten en fungeert als bank. Dit om te voorkomen dat ingelegde gelden van particulieren achtergestelde leningen zijn; Eigen vermogen van 60.000; Laagrentende leningen en sponsoring, noodzakelijk voor de optimale verduurzaming. In de bijgevoegde begroting zijn deze niet opgenomen. Subsidiëring: VAMIL, teruglever gelden, energiesubsidies, etc. In de bijgevoegde begroting wordt hier geen rekening mee gehouden; Indien nodig: kredietlening bij de bank - ter complettering van reeds beschikbare gelden (participanten, eigen vermogen, huur). o Na drie jaar hertaxatie van het pand en herfinanciering via de bank; Huuropbrengsten (zie bijlage 1 voor volledig overzicht). Hierbij enkele gegevens waarbij is uitgegaan van 80% bezetting en in 2011 marginaal gebruik van de beschikbare ruimte: o 2011 (zes maanden, ruimte niet optimaal gebruikt): 25.743 o 2012 (100% verbouwing, 80% bezetting): 81.472 o 2013 (idem): 83.101 o 2014 optimale bezetting en benutting 105.954 5
6: Uitgangspunten De huidige huurders: o bieden een stevige basis: www.hosper.nl (sinds 1991); www.arjankarssen.nl (sinds 2003); www.synergoscommunicatie.nl (sinds 1996); www.changemagazine.nl (publicatiekanaal van Synergos Communicatie); www.woltjerberkhout.nl (sinds 2000). o hebben een huurcontract voor twee jaar met ondertekende toezegging dat: na het verstrijken van de periode tot en met 31-12-2012, deze overeenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar, derhalve tot en met 31-12-2015 ; o huren in 2011 in totaal 505 m2 { 97,50/m2 en 40m2 { 65. In 2012 is dit uitgebreid tot 806 m2 { 106,45 en 61 m2 { 80; Toekomstige huurders, huidig ondernemerschap: o Inrichten van een Green key vergaderlocatie in Haarlem. Dergelijke locaties zijn niet aanwezig in Haarlem (de dichtstbijzijnde is Bastion hotel in Santpoort zuid); o Inrichten van een ZZP werkpleklocatie / flexplek. Hiervan zijn er slechts vier te vinden in Haarlem; o Uitbreiding van ruimte door Synergos Communicatie BV o Nieuwe aanmeldingen: www.dedakboerin.nl, Marga Rotteveel (fotocurator en schrijfster), www.groendakgemak.nl, www.fairbusiness.nl (voormalig COS Nederland) Gedegen financiële constructies; Advisering en contracten van juristen en fiscalisten van Baker&Mckenzie. 6
2. Plannen in grote lijnen Het Seinwezen is een karakteristiek pand. Het is in 1914 gebouwd als werkplaats, onderverdeeld in 21 ruimtes. In de indeling waar de huidige huurders hun werkplek hebben, is die van het gebouw grotendeels gevolgd. Figuur 2 laat dit zien. Figuur 2: Huidige indeling over de voormalige heen getekend. Er zijn meerdere varianten het pand efficiënt in te delen en de afgelopen jaren zijn vele varianten de revue gepasseerd. Hieronder gaan we in op enkele ideeën. Cultuur- en buurtmogelijkheden Een groot deel van de ruimte blijft verhuurd zoals nu het geval is. Hierdoor zijn de basisinkomsten verzekerd. Aan de huidige situatie worden in elk geval ruimtes die nu niet geschikt zijn voor verhuur, aangepast en aan het verhuurbare oppervlak toegevoegd. De grootste ruimte die hiervoor in aanmerking komt is in figuur 3 met licht blauw aangegeven. De totale oppervlakte die kan worden toegevoegd aan de te verhuren oppervlaktes beneden is 122 m2. Eveneens zal de bovenruimte van 80 m2 op deze ruimte verhuurbaar worden gemaakt (wat een totaal geeft van 202 m2). Beide ruimtes worden geschikt gemaakt voor vergaderfaciliteit tijdens kantooruren en culturele- en nutsfuncties - oefenruimte voor lokale verenigingen / de buurt buiten kantoortijden. Mocht het Oranjefonds subsidiëren, kunnen de zalen gedurende meer tijd (ook tijdens kantooruren) beschikbaar worden gesteld voor non-profit doeleinden. In de oranje ingekleurde ruimte boven in figuur 4, staat nu Karssen. Deze ruimte zal per 2012 worden gehuurd door Synergos Communicatie. De huidige plek van Synergos wordt verhuurd aan drie ZZP-bedrijven: Annelies Kuijpers (Dakboerin), Marga Rotteveel (fotocurator) en Eugene Kerklaan (Groendakgemak). 7
Figuur 3: Huidige verdeling Figuur 4 Gebouw gereed na verbouwing (een van de mogelijkheden) Flexplekken en congrescentrum Het Seinwezen biedt een ideale plaats voor een nieuwe generatie ondernemers en ZZP-ers. In 2011 registreerde het Handelsregister 714.000 ZZP-ers. In 2010 waren dit er nog 646.000. In Haarlem zijn weinig flexplekken (momenteel vier) of voorzieningen waar ZZPers uit de dienstensector kunnen samenkomen om te werken, praten, netwerken. Als voorbeeld voor de flexplekken dient de meet&workplace Seats2meet (www.seats2meet.com). Er zijn contacten gelegd het model over te nemen. Ook is er behoefte aan flexoppervlakte van tussen 20 en 40 m2. Deze variant wordt direct toegepast door drie ondernemers een gezamenlijke ruimte aan te bieden (zie hierboven). Seinwezen Beheer zal het pand in de komende jaren verduurzamen (zie volgende hoofdstuk). In Haarlem is geen vergaderlocatie / congrescentrum (voor 30 tot 50 personen) dat voldoet aan The Green Key criteria (de dichtstbijzijnde is het Bastion Hotel in Santpoort Zuid).Wel neemt de vraag naar groene vergaderplekken steeds meer toe. De zaalruimte boven en beneden van 202 m2 zal zodanig worden ingericht dat aan deze criteria kan worden voldaan. Een belangrijk punt voor zowel de flexplekken als de groene congres-faciliteiten, is dat de afstand van Haarlem CS Station tot het Seinwezen negen minuten lopen is. Figuur 4 is een van de mogelijke aanpassingen van het pand. Samenwerking met onderwijs Om de hier beschreven variaties uit te werken, om de optimale verduurzaming te onderzoeken en het ideale exploitatiemodel te exploreren, wordt samengewerkt met twee scholen, het Nova college (MBO) en InHolland (HBO). Beide scholen bevinden zich fysiek 8
op vijf minuten afstand van het Seinwezen. De samenwerking zal plaatsvinden in twee fasen, het verder uitwerken van de concepten van exploitatie en de bouwfase. InHolland gaat per september 2011 met een groep eindexamenstudenten in samenwerking met de Energiecoach van de gemeente Haarlem onderzoek doen welke energievorm het best past in het pand en de meeste energie bespaart. Daarnaast wordt uitgezocht hoe vergunningtrajecten en verduurzaming lopen. De onderzoeken zullen worden gedaan binnen de opleidingen Techniek, Ontwerpen & Informatica Bouwmanagement & Vastgoed, en Bouwkunde. Tevens start een onderzoek / afstudeeropdracht van de opleiding Toerisme & Vrije Tijd waarbij de opdracht is een businessplan op te stellen voor een congrescentrum binnen de mogelijkheden van het pand, volledig te voldoen aan de eisen van The Green Key. Contactpersoon van InHolland hiervoor is Luuk Bottema. Het Nova college is benaderd deel te nemen in de fase van verbouwing. Leerlingen moeten een werkleertraject doen binnen de opleiding Techniek - Bouwkunde en Infratechniek. Het realiseren van de verduurzaming van het pand past binnen de nieuwe lijn die het Nova college uitzet voor innovatief onderwijs. Tot slot Seinwezen Beheer werkt samen met de gemeente Haarlem om het traject van verduurzamen een pilot te laten zijn. Haarlem staat bovenaan de lijst van Nederlandse gemeenten als het gaat om laagrentende leningen aan haar burgers voor verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Met dit project wil Haarlem laten zien dat er mogelijkheden zijn voor betaalbare en exploiteerbare verduurzaming. Hiervoor is het nodig dat geëxperimenteerd wordt, dat in een vroeg stadium alle partijen van de bouwkolom betrokken zijn (ketenintegratie). Ook wordt op een innovatieve wijze gekeken naar alternatieve financieringvormen. Niet alleen denken in termen van korte termijn, maar ook in termen die ver lopen na de termijn van afbetaling van de schulden in jargon DBFMO: Design Build Finance Maintain en Operate. Het Seinwezen kan een mooi proefproject zijn van PPS publiek private samenwerking. En in de fase na verbouwing zal het woord duurzaam werkelijkheid blijven. Gezien de core business van de initiatiefnemer (communicatiebureau sinds 1996 over klimaatverandering en verduurzaming), wordt ook in de communicatie en de uitstraling de lat hoog gelegd. 9
3. Duurzaam Seinwezen en groene energieleverancier Door duurzame energiesystemen, isolatie en materiaalgebruik te optimaliseren, moet het Seinwezen een voorbeeld worden van verduurzaming van industrieel erfgoed. In een tijd dat duurzaamheid hoog in het vaandel staat, zijn voorbeeldprojecten die aantonen wat mogelijk is van groot belang. Met name op gebied van restauratie is op dit terrein nog veel te winnen. Wat is bijvoorbeeld de CO 2-winst van het voorkomen van sloop? Welke winsten worden behaald door gebruik te maken van duurzame bouwmaterialen, waarbij in de productiefase rekening wordt gehouden met energiekosten, het watergebruik en de afvalstromen? Om de resultaten inzichtelijk te maken, wordt in het pand een (expositie) ruimte ingericht om te laten zien hoe gebruikte systemen werken, wat de rendementen zijn, welke milieuwinst is gehaald, hoeveel water en CO2-uitstoot is bespaard. We gaan voor een zo breed mogelijke verduurzaming. Uiteraard zullen we worden begrensd door de financiële ruimte die er is. Eveneens zullen niet alle energiesystemen die mogelijk zijn, worden ingebracht. Er zal een keuze worden gemaakt, gebaseerd op wat het meest efficiënte systeem is, wat het best past in de context van het pand en het gebruik ervan en in welke fase het systeem zich bevindt we zullen de state of the art blijven volgen. Figuur 5: Huidige situatie boven. Voor welke variant ook wordt gekozen, er zal dusdanig worden ingericht dat het bijzondere karakter van de kap in tact blijft en dat er altijd een doorkijk is vanuit de gezamenlijke ruimte en de gangen. 10
Groene energieleverancier In het brede aanbod van energieopwekkingmogelijkheden, zal uit het onderzoek naar voren komen welke kunnen worden ingezet om tot optimaal resultaat te komen. Een aantal is al in de begroting opgenomen omdat deze direct resultaat opleveren. Een van de doelen is om van het Seinwezen in samenwerking met de buurt een groene energieleverancier te maken. Het Seinwezen zal zijn eigen bewoners van groene energie voorzien. Afhankelijk van het aantal KWh dat de verschillende systemen gaan opbrengen, zal aan het net kunnen worden teruggeleverd. Met de gemeente Haarlem en Liander wordt onderzocht of het opgewekt vermogen van het Seinwezen en de buurt, als groene energie direct kan worden geleverd aan de gebruikers, in plaats van aan het net. Dit kan dienen als proef en voorbeeld van hoe lokale opwekking van energie lokaal kan worden benut. Het pand zal in elk geval volledig CO 2 neutraal zijn. Dit past goed in de plannen van de gemeente onder de slogan: Haarlem Klimaatneutraal 2030. In de communicatie rond zowel het pand als het project van de gemeente, als de mogelijkheden van duurzaam restaureren zal hieraan veel aandacht worden besteed. Subsidie, terugverdientijd en teruglevering In de plannen zoals hier beschreven en de begroting zijn niet opgenomen subsidies, teruglever verdiensten en andere zachte opbrengsten. Hieronder een opsomming en korte uitleg van de aspecten van verduurzaming. In bijlage 5 is meer uitleg te vinden. Verduurzaming 1: Onderzoeken en plannen Naast de onderzoeken die met de scholen zullen worden uitgevoerd (waar ook budget voor is opgenomen) zal technisch- en meetkundig onderzoek moeten worden gedaan. 2: Isolatie kap De 40 meter lange kap is niet geïsoleerd. Aan de binnenzijde noch aan de buitenkant is isolatie aangebracht. Dit heeft als voordeel dat het aangezicht gehandhaafd is. Het nadeel is dat zomerse hitte de binnenruimte onaangenaam warm maakt en door enkele koude dagen in herfst en winter, de ruimte niet warm te krijgen is. 3: Isolatie en vergroenen plat dak Het platte dak is halverwege de jaren tachtig vernieuwd en voorzien van isolatie. Het binnenklimaat eronder is niet goed aan de zuidkant erg gevoelig voor seizoenstemperaturen en ronduit heet in de zomer. 4: Kozijnen aanpassen en plaatsen dubbel glas Er zijn zestig 4 mm draadglasramen en 23 enkelwandige houtvlakken aan de lange zijden van het pand. Aan de beide kopse kanten zijn twintig ramen van gemiddeld 71 x 130 cm met glas van 3 mm. Het enkelzijdige draadglas in de zestig ramen zal worden vervangen door HR++ glas. Tegelijkertijd wordt gewerkt aan het plaatsen van voorzetramen aan de kopse kanten van het pand. 5: Remeha evita HRe -ketel of de VW Blue Motion De huidige dubbele HR ketel is in 2003 geplaatst en voldoet. Maar past niet in de plannen het pand te verduurzamen. Daarvoor moet worden aangeschaft een HRe-ketel; de HR voor hoog rendement en de e van elektriciteit. Een ketel die bijvoorbeeld bruikbaar is, is die van Volkswagen, met de Blue Motion technologie. 11
6: Warmte Koude Opslag (WKO) Wanneer het buiten koud is, zorgt de verwarming binnen voor een behaaglijke temperatuur. Bij zomerse hitte levert de airconditioning (of andere koeling) aangename koelte. In de winter is er dus een overschot aan kou die in de zomer goed gebruikt kan worden voor koeling. De zomerzon levert op haar beurt warmte die in de winter van pas kan komen voor verwarming. Met energieopslag kan die warmte en koude worden opgeslagen voor het volgende seizoen. 7: Overig Er zijn diverse andere mogelijkheden het pand verder te verduurzamen. Hieronder noemen we er enkele (meer uitleg in bijlage 5). Het scheiden van de waterstromen Hiervoor wordt contact gelegd met PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland. Het idee is om het regenwater in een apart systeem te brengen waarmee o.a. gekoeld kan worden en de wc s kunnen worden doorgespoeld. Ook de Dakboerin heeft hiervoor ideeën. Ridgeblade RidgeBlade is een wind-energie systeem dat horizontaal wordt aangebracht op de nok. Het heeft een minimale visuele impact en een maximaal potentieel aan energie-opbrengst. WKK centrale Als alternatief voor de HRe ketel, is een WKK centrale mogelijk. De kosten ervoor zijn hoog tussen de anderhalve en twee ton euro. Terugwinning van warmte uit de nok Bij warmteterugwinning krijgt lucht een tweede leven. Warme lucht stijgt op en wordt afgevoerd naar een luchtbehandelingsysteem dat de oude lucht schoon terugbrengt in een gewenste temperatuur. Datahotel: green ICT Data kunnen uitstekend elders worden ondergebracht, op plaatsen waar opslag en koeling met groene energie gebeurt. Het bedrijf EcoSwitch exploiteert een groen datahotel. Aanbrengen van energiezuinige verlichting Eerste energiewinst is te behalen in de keuze van bijvoorbeeld verlichting en het opslaan van data (zie hierboven). Bij de wensen van de gebruikers wordt daarop ingespeeld bijvoorbeeld met het aanschaffen van de nieuwste generatie led-verlichting. Groenstrook In overleg met de gemeente zijn de groenwensen van omwonenden kenbaar gemaakt. Eerste wens is het voorzien in de recreatieve groenbehoefte van omwonenden en hun kinderen. Concreet is de vraag aan de gemeente gesteld: maak het groener, toegankelijker maar niet aangeharkt. De huidige situatie voldoet hier deels aan. 12
4. Financiën: taxatiegegevens en exploitatie Taxatiegegevens In juni 2010 is een taxatie uitgevoerd door A.J. van der Schaaf makelaar zakelijk objecten, VastgoedCert BV01.20.504.5.1491 (www.bedrijfslocatie.nl). Enkele gegevens uit het rapport hebben we hier uitgelicht: - Waardering: 750.000, zijnde de onderhandse verkoopwaarde ontruimd en vrij van huur. 645.000, zijnde de executiewaarde ontruimd en vrij van huur; - OZB waarde: 910.000 - Grond oppervlak: 2.262 m2. Eigendom: eigen grond - Oppervlakte pand: 968 m2 - Eigendomssoort: geheel perceel; mogelijk zal in plaats van direct volle eigendom, eerst een recht van opstal worden verkregen omtrent de bodemgesteldheid. NS Vastgoed BV heeft zich verplicht hiertoe nader onderzoek te doen en dit af te wikkelen met de gemeente. - Verontreiniging: er is sprake van een convenant bodemsanering NS percelen d.d. 21 december 1995. - Erfdienstbaarheden: heersend recht van overpad om te komen en gaan van en naar de openbare weg (Kinderhuissingel en Garenkokerskade), lijdend recht ten behoeve van NS Vastgoed BV inzake kabelwerken; - Bestemming: Centrumdoeleinden (kantoren, praktijken) - Parkeerplaatsen: 15 stuks op eigen terrein. Financiering Voor het financieren van het pand zijn verschillende wegen bewandeld. 1: Tegen 5% rente op jaarbasis leggen participanten geld in: deze inleg wordt beheerd door de Stichting Hypotheekverstrekker (i.o.). Deze stichting verstrekt hypotheek aan Seinwezen Beheer waarmee het pand kan worden aangekocht. De Stichting heeft daarmee eerste rechten en fungeert als bank. Dit om te voorkomen dat ingelegde gelden van particulieren achtergestelde leningen zouden zijn. op 26 mei is 520.000 ingelegd (inclusief eigen vermogen); 2: Er wordt op dit moment Seinwezen Beheer BV opgericht. Deze BV schrijft aandelen uit die worden gecertificeerd. Voordeel van certificeren is dat het stemrecht op aandelen bij een beperkte groep wordt geconcentreerd, te weten het bestuur van de Stichting Administratiekantoor; 3: Er wordt een eigen vermogen ingelegd van 60.000; 4: Voor de optimale verduurzaming zijn laagrentende leningen en sponsoring nodig. Afhankelijk van de snelheid waarmee deze gelden beschikbaar zijn, wordt de verduurzaming gefaseerd uitgevoerd. In de bijgevoegde begroting zijn deze gelden niet opgenomen. Er loopt een aantal trajecten. Met de stichting DOEN en Nudge.nl zijn we bezig met een aanvraag voor het mogelijk maken van de verduurzaming. Met het Oranjefonds wordt overlegd of subsidie mogelijk is om de binnenruimte meer sociale / nutsfuncties te geven. En met het Prins Bernard Cultuurfonds wordt bekeken of de kap hiervoor in aanmerking komt. 13
5: Subsidiëring: VAMIL, teruglever gelden, energiesubsidies, etc. Veel subsidies worden achteraf berekend. Een stagiaire wordt aangetrokken de wegen van subsidie uit te zoeken. In de bijgevoegde begroting wordt hier geen rekening mee gehouden; 6: Indien de weg van particuliere inleg en aandelen ontoereikend is, zal een reguliere banklening nodig zijn ter complettering. Daarnaast zal na drie jaar het pand opnieuw worden getaxeerd en zal worden gekeken naar mogelijkheden van herfinanciering; 7. De huuropbrengsten leveren de grootste inkomstenstroom en meeste zekerheid (zie bijlage 1 voor volledig overzicht). Hierbij enkele gegevens waarbij is uitgegaan van 80% bezetting, en in 2011 marginaal gebruik van de beschikbare ruimte: o 2011 (zes maanden, ruimte niet optimaal gebruikt): 25.743 o 2012 (100% verbouwing, 80% bezetting): 81.472 o 2013 (idem): 83.101 o 2014 optimale bezetting en benutting 105.954 In de hier bijgevoegde begroting is van een suboptimale situatie uitgegaan met de eerste drie jaar een huurbezettingsgraad van 80%. Dit is gedaan om aan te geven dat ook in een suboptimale situatie het pand exploiteerbaar is. Gezien de ervaringen tot nu toe en de vraag die er is naar ruimte in het pand, is het behalen van een volledige bezettingsgraad geen probleem. Wat betreft het verduurzamen van het pand beginnen we kleinschalig de grote aanpassingen zullen worden gedaan als subsidies binnen zijn evenals de laagrentende leningen. Ook zal gefaseerd worden gewerkt. Neem zonenergie. Niet alleen goed dit te faseren vanwege de spreiding van de financiering, ook vanwege voortschrijdende inzichten. Op dit moment gaan de technologische ontwikkelingen op gebied van zonnepanelen hard. De verwachting is dat in 2012 een volledig nieuwe generatie zonnepanelen op de markt komt. 14
5. Samenwerking Initiatiefnemer van dit project is huidig huurder Baud Schoenmaeckers van Synergos Communicatie BV, uitgever van Change Magazine. Sinds 1996 actief op gebied van communicatie over klimaatverandering: de oorzaken, de gevolgen, hoe de maatschappij er mee kan omgaan, wat de bedreigingen, maar ook: wat de kansen zijn. In de volgende fase, de uitvoering, deelt hij het roer met Bert ten Cate die 20 jaar zijn eigen bouwbedrijf had. Met uitvoering van dit project wordt in werkelijkheid gebracht waarover we jaren hebben gecommuniceerd: het écht verduurzamen van een stukje van de samenleving. Niet alleen noodzakelijk; het is ook echt mogelijk en verduurzaming levert uiteindelijk een positief resultaat. Zowel in People en Planet als in Profit termen - de cijfers. Uiteraard is dit een project dat niet alleen kan worden gedaan. Nu al zijn er verschillende samenwerkingsverbanden. En nieuwe zullen volgen die bestaan uit vertegenwoordigers van disciplines die onontbeerlijk zijn voor de realisatie van dit project. Op dit moment zijn de volgende spelers reeds actief betrokken bij de plannen: - BOEi Arno Boon, directeur - Gemeente Haarlem Jan Nieuwenburg, wethouder - Gemeente Haarlem Peter Tromp, afdeling Milieu - Gemeente Haarlem Rinco Bakker, energiecoach - Gemeente Haarlem Margreet van der Woude, Subsidie en milieu - Liander Hans Schneider - Woltjer Berkhout Architecten Jaco Woltjer en Tom Berkhout - Urgenda SolarNRG, Marco van Veen - Bruins Advisering Marjon Bruins, jurist - BakerMckenzie Mark Bongard en Maarten Beimers - Voorheen De Maat Timmerbedrijf Bert ten Cate - De huidige huurders Hosper NL, Arjan Karssen en Teun Zoetemeijer - InHolland Luuk Bottema Mogelijke partners zijn: Greenchoice; Dreefschool Haarlem (Jan Vos van Marken); Novacollege (René de Reuver); SEV (Ivo Opstelten); Stichting DOEN (Lineke Post); Oranjefonds (Freek Mekking); Nudge.nl (Jan van Betten). Voor meer informatie: Baud Schoenmaeckers Synergos Communicatie Kinderhuissingel 1h 2013 AS Haarlem Tel: 023-5442751 Tel: 023-5518690 Mob: 0654745948 baud@synergoscommunicatie.nl www.synergoscommunicatie.nl www.changemagazine.nl 15