15-12-2015 TAXATIERAPPORT LONDENSTRAAT 72 9000 GENT Vandemalle Thijs Geldhof Bjorn BACHELOR IN HET VASTGOED: MAKELAARDIJ 2B WAARDEBEPALING 1 - COUCKUYT THOMAS ACADEMIEJAAR 2015-2016
2 INHOUDSOPGAVE 1 Opdracht/opname... 3 1.1 Opdrachtgever... 3 1.2 Taxateur... 3 1.3 Eigenaar(s)... 3 1.4 Algemeen... 3 2 Doel taxatie... 3 3 Basis van waarde... 3 4 Object... 3 4.1 Algemene beschrijving... 3 4.2 Kenmerken... 4 4.2.1 Algemene kenmerken... 4 4.2.2 Kenmerken (grond)... 4 4.2.3 Kenmerken (gebouw)... 4 4.3 Gebruiksrechten... 4 5 Foto s/plannen... 5 5.1 Foto s... 5 5.2 Plannen... 6 6 Taxatiemethode... 7 6.1 Methode van vergelijkingspunten... 7 6.2 Vergelijkingspunten... 8 6.2.1 Vergelijkingspunt 1... 8 6.2.2 Vergelijkingspunt 2... 9 6.2.3 Vergelijkingspunt 3... 10 6.2.4 Vergelijkingspunt 4... 11 6.2.5 Vergelijkingspunt 5... 12 6.3 Resultaat adhv methode der vergelijkingspunten... 13 7 Conclusie... 14 7.1 Voordelen... 14 7.2 Nadelen... 14 8 Bronnen... 15
3 1 OPDRACHT/OPNAME 1.1 Opdrachtgever ING Belfort Belfortstraat 18 9000 GENT Tel. 09 266 19 50 Fax. 09 266 19 58 gent.belfort@ing.be 1.2 Taxateur Bjorn Geldhof Student Vastgoedmakelaardij stationsstraat 30 8780 OOSTROZEBEKE Tel. 0478 45 25 03 bjorn.geldhof.v7224@student.hogent.be 1.3 Eigenaar(s) Dhr. en mevr. Pieters Londenstraat 72 9000 GENT 1.4 Algemeen Datum opname/ inspectie: 27 oktober 2015 Waardepeildatum: 25 november 2015 2 DOEL TAXATIE Dhr. en mevr. Pieters hebben een woning aangekocht in september 2015. De woning is aan een grondige renovatie toe. Om de renovatie te financieren sluiten dhr. en mevr. Pieters een lening af bij ING Belfort. Bij een eventueel staken van de afbetaling door dhr. en mevr. Pieters van de lening kan men beslag leggen op de woning in de Londenstraat 72, hiertoe dient men de marktwaarde van de woning te weten. 3 BASIS VAN WAARDE De waarde van het onroerend goed bepaald dat weergegeven word in dit taxatierapport is de marktwaarde. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. (IVS) 4 OBJECT 4.1 Algemene beschrijving De woning in de Londenstaar (72) is gelegen op een rustige locatie in Gent met de belangrijkste bestemmingen op wandelafstand. Het onroerend goed ligt op minimale afstand van de snelwegen en heeft op deze manier een zeer vlotte verbinding. Bovendien is er een bushalte aanwezig op een afstand van ongeveer 300 meter. De woning telt vier slaapkamers, een open keuken, een badkamer met douche-bad combinatie, woonkamer met open haard, zolderruimte en een koer met een aansluitend te renoveren berg- en stookruimte.
4 4.2 Kenmerken 4.2.1 Algemene kenmerken Type vastgoed: Gesloten bebouwing Adres: Londenstraat 72 Plaats: 9000 GENT Bouwjaar: 1940 Grondoppervlakte: 96 m² Bebouwde grondoppervlakte: 71 m² Gevelbreedte: 5,10 m Oriëntatie: West (voorgevel) 4.2.2 Kenmerken (grond) Perceel breedte: Perceel diepte: Vorm: Bestemming: Reliëf: Terreinhoogte t.o.v. straat: Bodemvervuiling: 4.2.3 Kenmerken (gebouw) 4.2.3.1 Afmetingen Bebouwde grondoppervlakte: 71 m² Oppervlakte benedenverdieping: 71 m² Oppervlakte 1 e verdieping: 39 m² Oppervlakte 2 e verdieping 39 m² Oppervlakte zolderverdieping: 8,58 m² Totale bewoonbare oppervlakte: 149 m² 5,10 m Fig. 1 voorgevel 18,70 m Rechthoekig Woongebieden met culturele, historische en/of esthetische waarde Vlak Gelijk Geen bijzonderheden 4.2.3.2 Vetusiteit De woning is overal voorzien van dubbele beglazing. Het gebouw is verouderd en toe aan een opknapbeurt op sommige plaatsen. In een aantal slaapkamers is geen verlichting voorzien. Op de benedenverdieping zijn een aantal marmeren radiator tabletten voorzien. Voornamelijk de badkamer en keuken zijn aan vernieuwing toe, maar zowel de aanwezige installaties in de keuken als in de badkamer zijn nog perfect bruikbaar. De centrale verwamring is gedeeltelijk vernieuwd en voldoet aan de eisen. De berg- en stookruimte zijn zeer erg verouderd en aan een grondige renovatie toe. 4.3 Gebruiksrechten Dhr. en mevr. Pieters beheersen het volle eigendom van het onroerend goed, ze hebben alle rechten met betrekking tot de woning zolang het niet wettelijk verboden is. Er zijn geen waard beïnvloedende en/of beperkende bijzondere erfdienstbaarheden van toepassing op deze woning.
5 5 FOTO S/PLANNEN 5.1 Foto s Fig. 2 keuken Fig. 3 badkamer Fig. 4 slaapkamer Fig. 5 berg- en stookruimte
6 5.2 Plannen Fig. 6 gewestplan Fig. 7 ligging (Google Maps) Fig. 8 kadastraal plan
7 6 TAXATIEMETHODE 6.1 Methode van vergelijkingspunten Bij deze methode wordt de waarde van een vastgoedobject bepaald door de vergelijking met recent gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten. Ieder huis verschilt, dus zullen we op enkele verschilpunten een marge moeten zetten op hoezeer ze verschillen met ons object. De verschillende criteria van elke woning worden een procentuele waarde toegekend, om zo te kunnen vergelijken met ons vastgoedobject. Niet elke verschilpunt weegt evenveel door, dus wordt aan elk criteria een percent van het totaal toegekend. Hoe belangrijker dit verschilpunt, hoe hoger dit percentage ligt. De criteria die wij hanteren zijn: Grootte (33%) Ligging (26%) Leeftijd & Staat (12%) Milieu (15%) Kwaliteit (14%) Na het vergelijken met ons pand komen we voor elk vergelijkingspunt een totaalpercentage uit. Deze percentages worden getoetst aan de verkoopprijzen van deze panden, waardoor we een prijs krijgen, die realistisch zou kunnen zijn voor ons vastgoedobject. Hoe meer vergelijkingspunten er gehanteerd worden, hoe dichter je bij een correcte prijs voor het te schatten pand komt.
8 6.2 Vergelijkingspunten 6.2.1 Vergelijkingspunt 1 Verkoopprijs: 229 000 (26/05/2015) Locatie: Londenstraat 68 9000 GENT Terreinoppervlakte: 95 m² EPC-Score: 291 kwh/m² Beschrijving van de woning: Openbaar vervoer in de buurt Kindvriendelijke buurt Woning met vier ruime slaapkamers Badkamer met jacuzzi Bijhorend terras Winkels en nutsvoorzieningen nabij gelegen Gerenoveerd in 1997 Instapklare woning Fig. 9 voorgevel (vglpunt 1) Fig. 10 kadastraal plan (vlgpunt 1)
9 6.2.2 Vergelijkingspunt 2 Verkoopprijs: 312 000 (7/10/2015) Locatie: Dukkeldamstraat 21 9000 GENT Terreinoppervlakte: 125 m² EPC-Score: 264 kwh/m² Beschrijving van de woning: Complete renovatie in 2012 Verwarming voorzien van een gaswandkegel Grondwaterput bij de woning Volledig ingerichte keuken Droge kelder en 2 zolderbergingen Badkamer met bad en douche Stadstuin Conformiteitsattest door de stad na de renovatie Rustige buurt die dicht gelegen is bij alle voorzieningen en het centrum van de stad Fig. 11 voorgevel (vglpunt 2) Fig. 12 kadastraal plan (vlgpunt 2)
10 6.2.3 Vergelijkingspunt 3 Verkoopprijs: 250 000 (02/04/2015) Locatie: Dukkeldamstraat 27 9000 GENT Terreinoppervlakte: 150 m² EPC-Score: niet meegedeeld Beschrijving van de woning: 3 slaapkamers met extra plaats op een ruime zolder Stadstuin met terras en gras Scholen en voetbalvelden dicht in de buurt Dicht bij het centrum gelegen. Instapklare woning perfect voor jonge gezinnen Mogelijkheid tot verbouwingen Fig. 13 voorgevel (vlgpunt 3) Fig. 14 kadastraal plan (vlgpunt 3)
11 6.2.4 Vergelijkingspunt 4 Verkoopprijs: 214 000 (9/06/2015) Locatie: Meulesteedsesteenweg 264 9000 GENT Terreinoppervlakte: 68 m² EPC-Score: 396 kwh/m² Beschrijving van de woning: Woning met twee slaapkamers Nieuwe geïnstalleerde badkamer Vernieuwde leidingen van afvoer, gas, water en elektriciteit De verwarming wordt geregeld met een hoogrendements gaskachel Nabij het centrum van Gent Volledig uitgeruste keuken Fig. 15 voorgevel (vlgpunt 4) Fig. 16 kadastraal plan (vlgpunt 4)
12 6.2.5 Vergelijkingspunt 5 Verkoopprijs: 170 000 (9/12/2014) Locatie: Terneuzenlaan 16 9000 GENT Terreinoppervlakte: 78 m² EPC-Score: 339 kwh/m² Beschrijving van de woning: Woning met zicht op het kanaal van Gent Twee slaapkamers en een geïsoleerde zolder Verwarming met aardgas De woning heeft een lichte opfrissing nodig Mooi uitgeruste keuken Deze woning ligt niet ver van het centrum maar door het zicht op het water geeft deze woning geen stadsgevoel Fig. 17 voorgevel (vlgpunt 4) Fig. 18 kadastraal plan (vlgpunt 5)
13 6.3 Resultaat adhv methode der vergelijkingspunten Zoals eerder besproken zullen we het te taxeren vastgoedobject vergelijken met vijf andere panden die onlangs verkocht zijn en die gelijklopende eigenschappen hebben met de woning in de Londenstraat 72. Elk vergelijkingspunt wordt vergeleken aan de hand van vijf criteria. De vergelijkingspunten verschillen met ons pand, dus zullen beter of slechter scoren op de verschillende criteria. Dit verschil wordt uitgedrukt in percentages. Na deze vergelijking kunnen we het totaal percentage vergelijken, en de prijs aanpassen naar deze percentages. Deze informatie geeft ons een idee naar welke waarde we ons pand moeten schatten. Na de vergelijkingspunten te bestuderen kwamen we uit op een geschatte marktwaarde van 190.000,00.
14 7 CONCLUSIE Door middel van de methode van vergelijkingspunten taxeren we binnen de mogelijkheden als student vastgoedmakelaardij de marktwaarde van het vastgoedobject gelegen in de Londenstraat 72 te Gent op 190.000,00. 7.1 Voordelen Ruime woning Gunstige ligging Veel mogelijkheden Instapklaar 7.2 Nadelen Klein koertje Verouderde badkamer/keuken Opknappen van de woning is aan te raden LONDENSTRAAT 72 9000 GENT Waardepeildatum: 25 november 2015 190.000,00 Handtekening namens Geldhof & Vandemalle BVBA, Handtekening Opdrachtgever,
15 8 BRONNEN http://www.geopunt.be/kaart?viewer=gewestplan_app/index.html http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/ http://gdiviewer.agiv.be/ https://www.google.be/maps/place/londenstraat+72,+9000+gent/@51.0754293,3.726584 4,17z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x47c371263436f349:0xb91bfe6420e25737?hl=nl