i.s.m. Probleem Vastgoed: insolventie en herstructurering Wist u dat VJ? - >125.000 unieke bezoekers per maand heeft - Een nieuwsbriefoplage heeft van >40.000 per dag - Beschikt over 30 jaar historische transactiedata van commercieel vastgoed - Ontstaan is vanuit de PROVADA - Marktleider is met online vastgoeddiensten - Maar liefst >30 congressen per jaar organiseert Download de gratis Vastgoedjournaal app. Zoek op trefwoord: vastgoedjournaal De presentaties van de sprekers worden aan u toegestuurd #vjprofs
i.s.m. Programma 13.00 Opening door middagvoorzitter Gerben van Dijk, Bouwstenen voor Sociaal/ Herbestemmingsteam 13.15 Rogier van Heijnsbergen, Van Heijnsbergen en Partners 13.45 Frank van der Sluys, DTZ Zadelhoff 14.15 Pauze #vjprofs
i.s.m. Uw dagvoorzitter Gerben van Dijk Bouwstenen voor Sociaal/ erbestemmingsteam #vjprofs
i.s.m. Rogier van Heijnsbergen Van Heijnsbergen & Partners #vjprofs
Waardering Vastgoed Bijzonder Beheer Rogier van Heijnsbergen RMT Stichting Register Bijzonder Beheer
Rogier van Heijnsbergen RMT Bijna 30 jaar werkzaam in de Makelaardij Opsteller Leerlijn Bijzonder Beheer voor de Academie voor Vastgoed Initiatiefnemer Register Bijzonder Beheer Stichting Register Bijzonder Beheer
De vraag Kan de wijze van denken en waarderen van woningen in bijzonder beheer ook worden toegepast bij bedrijfsmatig vastgoed? Stichting Register Bijzonder Beheer
Het antwoord Nee! Stichting Register Bijzonder Beheer
Het antwoord Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaat deels uit van opinie s om de bijzonder beheer situatie te duiden. Stichting Register Bijzonder Beheer
Het antwoord Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaat deels uit van opinie s om de bijzonder beheer situatie te duiden. Ja Stichting Register Bijzonder Beheer
Het antwoord Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaat deels uit van opinie s om de bijzonder beheer situatie te duiden. Ja, de denkwijze is toe te passen bij bedrijfsmatig vastgoed. Stichting Register Bijzonder Beheer
De denkwijze Doel van het taxatierapport model Bijzonder Beheer Wonen is om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde bij verschillende verkoopmethoden. Stichting Register Bijzonder Beheer
De denkwijze Doel van het taxatierapport model Bijzonder Beheer Wonen is om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde bij verschillende verkoopmethoden. Naast de marktwaarde: - in verhuurde staat - de veilingopbrengst - onder de beperking van verkoop binnen 3 maanden Stichting Register Bijzonder Beheer
De marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op waarde peildatum waarbij partijen prudent, met kennis van zaken en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Stichting Register Bijzonder Beheer
De martkwaarde en bijzonder beheer Bij het schatten van de marktwaarde moet de taxateur dus altijd uitgaan van deze definitie: of wel een optimale situatie. Welke andere waarden kan de taxateur gebruiken om een bijzonder beheer situatie te duiden? Stichting Register Bijzonder Beheer
De executiewaarde Om een inzicht te krijgen in de opbrengst van het vastgoed in het geval van een executoriale veiling vragen sommige opdrachtgevers naar de executiewaarde. Stichting Register Bijzonder Beheer
De executiewaarde Om een inzicht te krijgen in de opbrengst van het vastgoed in het geval van een executoriale veiling vragen sommige opdrachtgevers naar de executiewaarde. Echter De executiewaarde is geen waardebegrip volgens de EVS, IVS en NRVT regelgeving. Stichting Register Bijzonder Beheer
De eenduidigheid Het begrip executiewaarde wordt niet meer gehanteerd, maar toch is er behoefte vanuit de markt om inzicht te krijgen in de waarde van het vastgoed bij andere verkoopmethoden en situaties dan bij de marktwaarde. Thans geen eenduidige manier van waarderen en werken door de taxateurs bedrijfsmatig vastgoed. Stichting Register Bijzonder Beheer
De leidraad De leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed is een discussiestuk om te komen tot een eenduidige wijze van taxeren. Stichting Register Bijzonder Beheer
De vragen Welke inzichten zijn van belang voor de opdrachtgevers? Stichting Register Bijzonder Beheer
De vragen Welke inzichten zijn van belang voor de opdrachtgevers? Op welke wijze kunnen deze worden weergegeven door de taxateur? Stichting Register Bijzonder Beheer
De inzichten Wat is het vastgoed waard bij: - een veiling - een verkoop onder de beperking van termijn 3 maanden Hoe lang duurt het voordat het vastgoed is verkocht of verhuurd? Stichting Register Bijzonder Beheer
De weergave Marktwaarde Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt Courantheid Stichting Register Bijzonder Beheer
De Marktwaarde Veilingopbrengst Om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde van het vastgoed bij een veiling is kan de taxateur de marktwaarde veilingopbrengst schatten. Stichting Register Bijzonder Beheer
De Marktwaarde Veilingopbrengst? Marktwaarde Veilingopbrengst en de definitie van marktwaarde: - een bereidwillige verkoper? - behoorlijke marketing? - onder dwang? Stichting Register Bijzonder Beheer
De Marktwaarde Veilingopbrengst! Aannames en uitgangspunten: - de verkoper is de hypotheekhouder op basis van art. 3:268 BW - bijzondere verkoopmethode: de openbare veiling - (beperkte) marketing, conform de veilingvoorwaarden Stichting Register Bijzonder Beheer
De (inter)nationale taxatiestandaarden De marktwaarde veilingopbrengst voldoet aan de (inter)nationale taxatiestandaarden IVS, EVS en de regelgeving van het NRVT De IVS is de mogelijkheid aan het onderzoeken om de Liquidation Value aan de standaard toe te voegen. Stichting Register Bijzonder Beheer
De Marktwaarden met bijzonder uitgangspunt Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt: - een doen of laten scenario - een beperkte verkooptermijn - een te realiseren maar beperkte cash-flow - een beperkte verhuurtermijn Stichting Register Bijzonder Beheer
Het doen/of laten scenario Indien een te taxeren object in de huidige staat incourant is, maar door een verbouwing, aanvulling en/of een wijziging courant wordt, kan de taxateur deze verbouwing, aanvulling en/of wijziging als bijzonder uitgangspunt hanteren. Stichting Register Bijzonder Beheer
De beperkte verkooptermijn De taxateur geeft de reden aan van de beperkte verkooptermijn en geeft in het rapport de invloed weer op de courantheid, mogelijkheid te onderhandelen en de te realiseren prijs. Stichting Register Bijzonder Beheer
De beperkte verhuurperiode Vastgoed waarbij door de aard een wettelijke verhuurtermijn geldt of vastgoed waar in de regel een lange verhuurtermijn wordt afgesloten kunnen ook worden beoordeeld op basis van een kortlopende huurperiode. Indien het een realistische aanname is dat het vastgoedobject sneller voor een kortere dan een langere periode zal worden verhuurd geeft de taxateur het effect hiervan weer. Stichting Register Bijzonder Beheer
De beperkte cash-flow Vastgoed waar in de regel een hogere cashflow wordt gerealiseerd maar waarvan het aannemelijk is dat er sneller een cashflow/inkomen wordt gerealiseerd als genoegen wordt genomen met een lagere cashflow. De taxateur vermeld dit als een bijzonder uitgangspunt en geeft het effect hiervan weer. Stichting Register Bijzonder Beheer
De courantheid Om de hypotheekhouder inzicht te geven in de mate van verkoopbaarheid van het vastgoed geeft de taxateur aan binnen welke periode de door de taxateur geschatte marktwaarde kan worden gerealiseerd. De combinatie courantheid, marktwaarde en marktwaarde beperkte verkooptermijn 3 maanden kan de opdrachtgever helpen bij het nemen van een (verkoop) beslissing in Bijzonder Beheer Stichting Register Bijzonder Beheer
De staffel De staffel geeft de inschatting van de taxateur weer, gebaseerd op de doorlooptijden van de gehanteerde referentiepanden. 0-3 maanden 3-9 maanden 9-18 maanden 18-36 maanden 36+ maanden Anders, nl. Stichting Register Bijzonder Beheer
De discussie De leidraad is een discussiestuk, met als doel het komen tot een uniforme en eenduidige waardering van vastgoed in Bijzonder Beheer. De leidraad is een interpretatie van de opstellers van de huidige standaarden en regelgeving. Stichting Register Bijzonder Beheer
De initiatiefnemers De leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed is een initiatief van: Sebastiaan Roggeveen, specialist taxeren NVM Rogier van Heijnsbergen, NVM-Makelaar Stichting Register Bijzonder Beheer
Uw spreker en toezenden leidraad Rogier van Heijnsbergen RMT Van Heijnsbergen & Partners NVM-Makelaars info@vanheijnsbergen.nl of Register Bijzonder Beheer info@registerbijzonderbeheer.nl Gaarne een mail naar één van bovenstaande adressen om de leidraad aan te vragen en toegezonden te krijgen. Stichting Register Bijzonder Beheer
i.s.m. Frank van der Sluys DTZ Zadelhoff #vjprofs
Meerdere gezichten Frank van der Sluys 26 mei 2016 39
40
Veranderde marktomstandigheden 2007 1.463 Kantoortransacties 773 2015 1.203 984 Bedrijfsruimtetransacties 2.371.000 m² 1.206.000 m² Opname kantoorruimte 3.599.000 m² 3.191.000 m Opname bedrijfsruimte 4,7% 7,8% Leegstand winkelruimte 10,7% 15,8% Leegstand kantoorruimte 5.815.000 m² 8.152.000 m² Aanbod kantoorruimte 7.441.000 m² 9.684.000 m² Aanbod bedrijfsruimte 2:1 Aanbod/opname kantoren 7:1 2:1 Aanbod/opname bedrijfsruimte 3:1 EUR 11,7 miljard Investeringsvolume EUR 12,4 miljard 41
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (x mld. euro) 14 12 10 8 6 4 2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 42
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 43 Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringssvolume winkels (in mln EUR) Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume kantoren (in mln EUR) 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume bedrijfsruimte (in mln EUR) Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume woningen (in mln EUR) 2.000 3.500 1.800 1.600 3.000 1.400 2.500 1.200 1.000 800 2.000 1.500 600 1.000 400 200 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 44 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
DTZ Zadelhoff Beleggersvertrouwen Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 50 25 0-25 -50 45
2.500 Gemiddelde koopsom per m² kantoor 2000-2015 2.000 EUR 1.725 EUR 1.980 EUR 1.533 1.500 EUR 1.310 1.000 500 Crisis 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 46
Gemiddelde koopsom per m² kantoor '00-'15 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 kwart 1 kwart 2 kwart 3 kwart 4 47
48
Winkelleegstand in Nederland Leegstand naar winkelstand (aantallen), 2012 en 2015 15% 12% 9% 6% 3% 0% A1 A2 B1 B2 C 2012 2015 Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod bedrijfsruimte (x 1 mln m² v.v.o.) 10 8 6 4 2 0 49 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Opname Aanbod
Kantorenmarkt en economie opname en aanbod in m² v.v.o. (x 1.000) 9.000 8 8.000 6 7.000 6.000 4 5.000 2 4.000 0 3.000-2 2.000 1.000-4 0 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15-6 50 Opname (l.) Aanbod (l.) BBP (r. %) Aanbod-opnameratio (r.)
51
Aanbod-opname ratio kernsteden en randgemeenten 2006-2008 and 2009-2015 2006-2008 2009-2015 25 20 15 10 5 0 Amsterdam Amstelveen Rotterdam Capelle aan den Ijssel 52 Utrecht Nieuwegein Den Haag Rijswijk
Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 53 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht
19% 53% 28% 54
Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt Aanbod 2011-2015 100% 90% 80% 19% 16% 17% 18% 21% 70% 60% 50% 53% 49% 47% 46% 46% 40% 30% 20% 28% 35% 36% 36% 33% 10% 0% ultimo 2011 ultimo 2012 ultimo 2013 ultimo 2014 ultimo 2015 Kansarm Kanshebbend Kansrijk 55
Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt Opname 2012-2015 100% 90% 80% 70% 51% 42% 39% 39% 60% 50% 40% 45% 45% 48% 30% 44% 20% 10% 0% 13% 16% 13% 5% 2012 2013 2014 2015 Kansarm Kanshebbend Kansrijk 56
Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt Aanbod en opname 2011-2015 100% 90% 19% 16% 17% 18% 21% 80% 70% 51% 42% 39% 39% 60% 50% 53% 49% 47% 46% 46% 40% 45% 45% 48% 30% 44% 20% 10% 0% 28% aanbod ultimo 2011 35% 36% 36% aanbod ultimo 2012 aanbod ultimo 2013 aanbod ultimo 2014 33% aanbod ultimo 2015 13% 16% 13% 5% opname 2012 opname 2013 opname 2014 opname 2015 Kansarm Kanshebbend Kansrijk 57
Hartelijk dank voor uw aandacht DTZ Zadelhoff v.o.f. Research Frank van der Sluys T. + (31) 20 8 407 201 M. + (31) 6 22 553 667 E. fsluys@dtz.nl 2016 De informatie in deze presentatie is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n). Gebruik van deze informatie door anderen dan de geadresseerde(n) is niet toegestaan. Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan. DTZ Zadelhoff staat niet in voor juiste of volledige overbrenging van de inhoud van een verzonden e-mail, noch voor tijdige ontvangst daarvan. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr. 33174864. DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Op deze werkzaamheden en alle rechtsverhoudingen met derden zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden & Tarieven gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, die zijn te raadplegen op www.dtz.nl en op verzoek kosteloos worden toegestuurd. Iedere aansprakelijkheid van DTZ Zadelhoff v.o.f. is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheids - verzekering wordt uitbetaald. 58
i.s.m. Pauze 14.45 Monique Laenen, DLA Piper en Paul Delbeek, Rijksvastgoedbedrijf 15.30 Wouter Jongepier, Boekel 16.00 Afsluiting en aanvang netwerkborrel tot 18.00 uur #vjprofs
i.s.m. Monique Laenen, DLA Piper & Paul Delbeek, Rijksvastgoedbedrijf #vjprofs
i.s.m. Stelling 1 De beste verkoop is een onvoorwaardelijk bod. Dan ben je overal vanaf. #vjprofs
i.s.m. Stelling 2 De rol van de makelaar is uitgespeeld. #vjprofs
i.s.m. Stelling 3 Biedingen in een envelop behoren binnen 3 jaar tot verleden tijd. #vjprofs
i.s.m. Wouter Jongepier Boekel #vjprofs
PROBLEEMVASTGOED: Insolventie en herstructurering Wouter Jongepier 26 mei 2016
Taak curator: Kerntaak artikel 68 Lid 1 Fw Curator is belast met het beheer en vereffening van de boedel Insolad Praktijkregels 1.1 De Curator: Is onafhankelijk en integer; Laat zich leiden door de belangen van de boedel en de andere belangen die een curator zich mede behoort aan te trekken; Streeft naar objectiviteit in zijn oordeelsvorming; Voert zijn werkzaamheden zorgvuldig, vakkundig en doelmatig uit; Handelt betamelijk Curator streeft naar maximale opbrengst voor faill. Crediteuren Andere belangen van maatschappelijke aard mag bij meewegen 66
Vragen die de curator zich stelt Moet de onderneming worden voortgezet? Zijn er doorstart mogelijkheden? Is een afkoelingsperiode gewenst? Wat te doen met arbeidsovereenkomsten? Wat te doen met huurovereenkomsten? 67
Positie pand-/hypotheekhouder t.o.v. boedel Artikel 57 Lid 1 Fw Pand- en hypotheekhouders kunnen hun rechten uitoefenen alsof er geen faillissement was. Artikel 58 Lid 1 Fw De curator kan de pand- en hypotheekhouder een redelijke termijn stellen om tot uitoefening van hun recht tot parate executie over te gaan. Laat hij deze termijn verstrijken dan kan de curator de goederen opeisen en zelf verkopen. 68
Als curator verkoop overneemt: nadelen Separatist i. Hij draagt bij in de omslag van de faillissementskosten; ii. Hij krijgt de gelden van de executie pas door het verbindend worden van de uitdelingslijst. 69
Andere mogelijkheden voor curator om separatist dwars te zitten Afkoelingsperiode; Lossing artikel 58 lid 2 Fw De curator kan een met pand- of hypotheekrecht bezwaard goed tot op het tijdstip van de verkoop lossen tegen voldoening van hetgeen waarvoor het pand- of hypotheekrecht tot zekerheid strekt. 70
Pré Pack WCO I Beoogd curator Voor faillissement voorbereide doorstart Geen beoogd curator bij vastgoed ondernemingen? 71
i.s.m. Probleemvastgoed: Insolventie en herstructurering Aanvang netwerkborrel Bedankt voor uw komst! #vjprofs