Bestemmingsplan Onzelfstandige Bewoning Enschede Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Anonieme versie Gemeente Enschede Afdeling Bestemmen en Vergunnen
NOTA SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN Bestemmingsplan: Onzelfstandige bewoning Enschede Dossiernummer: BP00160 Het bestemmingsplan Onzelfstandige bewoning Enschede heeft als ontwerp ter visie gelegen van 6 juli tot en met 16 augustus 2017. Gedurende de inzagetermijn zijn 5 zienswijzen ingediend. De zienswijzen worden in deze nota samengevat en beantwoord. Samenvatting en beantwoording zienswijzen 1. Zienswijze 1 a. Indiener zienswijze geeft aan dat er rondom de eigen woning een aantal woningen onzelfstandig wordt bewoond. Van de 13 omliggende woningen zijn er 6 die onzelfstandig bewoond worden. Indiener van de zienswijze vindt dit een onaanvaardbaar hoge concentratie woningen voor onzelfstandige bewoning in de directe omgeving van de eigen woning. b. De woonsituatie is niet altijd even prettig, doordat de bewoners geen binding met de buurt hebben omdat de groep bewoners om de paar jaar wisselt. c. Een aantal woningen dat onzelfstandig wordt bewoond, grenst aan de achterzijde van de eigen woning. Deze woningen tellen niet mee voor het straatpercentage. Van spreiding is geen sprake, alle panden met onzelfstandige bewoning liggen binnen een kwadraat van +/- 300 meter geclusterd bij elkaar. d. Voorstel indiener zienswijze: 1. Neem in beleidsregels op dat woningen met onzelfstandige bewoning, die grenzen aan woningen met onzelfstandige bewoning direct om de hoek van een andere straat ook meegeteld worden in de buurtpercentages. 2. Panden die met elkaar verbonden zijn op een hoek van twee verschillende straten zouden als aaneengesloten panden gezien kunnen worden, ondanks dat ze twee verschillende nummers hebben en in verschillende straten staan. Indien een van deze panden een vergunning voor onzelfstandige bewoning heeft, zou het andere pand hiervan gevrijwaard moeten blijven, omdat er geen twee aaneengesloten panden met zelfstandige bewoning tussen zit. 3. Meer rekening houden met het afgeven van vergunningen op (koop)woningen omdat men in lengte van jaren dus onzelfstandige bewoning naast zich heeft wonen. Indien de eigenaar van de woning een huisjesmelker is die niet omkijkt hoe de woning bewoond wordt, heb je als naaste bewoner een probleem tot in lengte van dagen. Zet een vergunning op naam van de eigenaar en niet op het pand. Zodra het pand verkocht wordt, gaat de vergunning er af. 4. Tussen de onzelfstandige bewoonde woningen moeten meer dan twee woningen zelfstandig worden bewoond. e. Indiener zienswijze nodigt de beleidsmaker uit om de geschetste situatie in de praktijk waar te nemen.
Beantwoording zienswijze: a. De door de indiener van zienswijze genoemde adressen zijn door de gemeente Enschede gecheckt op onzelfstandige bewoning. Het blijkt dat 5 van de 6 genoemde panden in ieder geval al vanaf 2013 onzelfstandig worden bewoond. Op het laatste adres zijn bij de gemeente geen inschrijvingen bekend. b. Indiener van zienswijze stelt dat bewoners van onzelfstandig bewoonde woningen minder binding hebben met de buurt. Het is realistisch om aan te nemen dat de doorstroming in onzelfstandig bewoonde woningen hoger ligt dan in zelfstandig bewoonde woningen. Via andere (gemeentelijke) sporen wordt aandacht besteed aan het sociale aspect om betrokkenheid bij de eigen buurt te vergroten. Te denken valt aan de gemeentelijke wijkteams, welzijnsorganisatie en woningcorporaties. c. Met het opnemen van o.a. een maximum buurt- en straatpercentage wordt beoogd concentratie van onzelfstandige bewoning te voorkomen. De eis van 2 tussengelegen zelfstandig bewoonde woningen draagt hier eveneens aan bij. Met de regels uit het bestemmingsplan kan niet geheel voorkomen worden dat woningen die grenzen aan de achterzijde van een zelfstandig bewoonde woning onzelfstandig bewoond worden. De adressen, waar volgens indiener van zienswijze onzelfstandig wordt gewoond, liggen binnen dezelfde CBS buurt, waar een maximum geldt van 3,99%. In dit percentage wordt ook bestaande onzelfstandige bewoning meegenomen. Op grond van het huidige actuele buurtpercentage is er nog ruimte voor onzelfstandige bewoning. d. Reactie op voorstel: 1. De geschetste situatie valt in veel gevallen binnen dezelfde buurtpercentage. Buurten zijn gebaseerd op de CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) indeling. Deze buurten hebben doorgaans een natuurlijke begrenzing (doorgaande weg, water, groenstructuur), waardoor aan elkaar grenzende woningen in hetzelfde buurtpercentage vallen. 2. De regel waarin wordt gesteld dat minimaal 2 zelfstandig bewoonde woningen tussen 2 onzelfstandig bewoonde woningen gesitueerd moeten zijn, staat los van de regel ten aanzien van de maximale buurt- en straatpercentages. Deze regel geldt dus ook voor hoekpanden. 3. De omgevingsvergunning is een zaaksgebonden vergunning. De vergunninghouder is dus niet degene aan wie de vergunning ooit is verleend, maar degene die het project uitvoert waarop de vergunning betrekking heeft 1. 4. Indiener van zienswijze vraagt de regel op te nemen om meer dan 2 zelfstandig bewoonde woningen tussen 2 onzelfstandige bewoonde woningen (in plaats van minimaal 2 zelfstandig bewoonde woningen). Indiener van zienswijze geeft hiervoor geen motivatie. Het opnemen van een buurt- en straatpercentage en de regel van 2 tussengelegen zelfstandig bewoonde woningen biedt voldoende spreiding op straatniveau. 1 Valk, d. m. (2012). Lexplicatie, commentaar op artikel 2.25 Wet algemene bepalingen. WoltersKluwer.
2. Zienswijze 2 a. Om leefbaarheid van buurten en straten centraal te stellen is het niet gewenst en nodig dat bepaalde samenlevingsvormen aan nauwelijks objectief te noemen regels/maatstaven te toetsen. b. Indiener van zienswijze vraagt zich af of het ontwerp bestemmingsplan niet in strijd is met Richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en Raad van 29 april 2004. c. Elke wijk, buurt, straat heeft zijn eigen karakter, gevormd door haar bewoners. De gemeente Enschede wil zaken reguleren die geen of nauwelijks een probleem zijn. Indien er wel problemen of spanningen zijn, kan op basis van voorhanden zijnde instrumenten handhavend worden opgetreden. Er zijn geen significante spanningen of problemen toe te rekenen aan een te hoge concentratie studenten, maar aan arbeidsmigranten, grote families of andere niet in gezinsverband levende groepen van mensen. d. Het ontwerp bestemmingsplan gaat uit van regulering van bewoning door meer dan twee personen, terwijl het voorbereidingsbesluit uit gaat van bewoning tot en met 4 personen, ook na verlening op 19 december 2016. Waarom is regulering vanaf 3 personen nodig? e. Indiener van zienswijze stelt voor om eisen te stellen aan grootte en kwaliteit van de woonruimten die door mensen die al dan niet in gezinsverband leven. Er bestaat een causaal verband met de kwaliteit van de woonruimte en de (vermeende) overlast (gevoelens). f. Indiener van zienswijze stelt tevens voor kwaliteitseisen te stellen aan de inhoud van de huurovereenkomsten. g. Het bestemmingsplan omvat het stedelijk gebied van de gemeente Enschede. Daarnaast wordt een aantal buurten uitgesloten voor toevoeging van kamerverhuurpanden buiten het stedelijk gebied. Onduidelijk is wat daarmee wordt bedoeld. Beantwoording zienswijze: a. Uit jurisprudentie blijkt dat de aanwezigheid van onzelfstandig bewoonde woningen als negatief kan worden gezien voor het woon- en leefklimaat in de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluids)overlast van belang. Er is een ruimtelijk relevant verschil tussen bewoning van een pand door studenten en door een gezin; de ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners (uitspraak raad van State, zaaknummer 201202768). Dit is een aanleiding voor de gemeente Enschede om onzelfstandige bewoning niet zonder meer overal toe te staan. b. Richtlijn 2004/38/EG gaat in op het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Europese Unie en hun familieleden. Deze Richtlijn staat de gemeente Enschede niet in de weg om op grond van de Wet ruimtelijke ordening een bestemmingsplan vast te stellen en hierin afwijkingsregels op te nemen voor het toestaan van onzelfstandige bewoning. c. De gemeente Enschede vindt het wenselijk om onzelfstandige bewoning toe te staan, maar hieraan wel regels te verbinden waardoor concentratie van deze woonvorm in principe niet mogelijk is. Concentratie van onzelfstandige bewoning wordt onwenselijk geacht, gezien de leefbaarheid van buurten. Omdat buurten ieder een eigen identiteit hebben, zoals ook de indiener van zienswijze schetst, is de beleidsregel er op gericht dat de mate van concentratie per buurt verschillend is. Een bestemmingsplan met beleidsregel bevat regels in het kader van een goede ruimtelijke ordening. De gemeente kan op basis van het bestemmingsplan alleen sturen op ruimtelijke aspecten.
Wanneer er problemen of spanningen zijn, worden andere vormen van handhaving ingezet. d. De gemeenteraad heeft, voorafgaand aan het bestemmingsplan Onzelfstandige Bewoning Enschede, 2 keer een voorbereidingsbesluit genomen. Het voorbereidingsbesluit dat op 24 december 2015 in werking is getreden ziet toe op een regeling voor onzelfstandige bewoning vanaf 5 personen. Het voorstel was in principe gericht op onzelfstandige bewoning vanaf 3 personen, echter dit is via een amendement aangepast naar 5 personen. Op 24 december 2016 is opnieuw een voorbereidingsbesluit in werking getreden. In het voorstel was het uitgangspunt dat onzelfstandige bewoning vanaf 5 personen niet is toegestaan. Via een amendement is dit aantal aangepast: onzelfstandige bewoning vanaf 3 personen is niet toegestaan om zo meer grip te krijgen op onzelfstandige bewoning ten opzichte van onzelfstandige bewoning vanaf 5 personen. e. Bij het reguleren van onzelfstandige bewoning is dit punt vertaald naar de koppeling tussen aantal bewoners en aantal kamers. In een omgevingsvergunning wordt opgenomen dat het aantal ingeschreven bewoners minimaal gelijk moet zijn aan het aantal kamers in de woning waarbij in redelijkheid mag worden aangenomen dat dit aantal passend is binnen de woning. f. De huurovereenkomsten worden opgesteld tussen verhuurder en huurder. De gemeente is hier geen partij in. g. Het gebied waarop dit bestemmingsplan van toepassing is, is weergegeven op de bijbehorende verbeelding en de bijlage bij de beleidsregel. Alleen het gebied waarop dit bestemmingsplan van toepassing is, is onzelfstandige bewoning in principe niet toegestaan. Voor het gebied buiten dit bestemmingsplan gelden geen specifieke regels ten aanzien van onzelfstandige bewoning. 3. Zienswijze 3 4. Zienswijze 4 Zienswijze 3 en 4 zijn gelijkluidend. In het bestemmingsplan Onzelfstandige bewoning Enschede is geen rekening gehouden met onzelfstandige bewoning die plaats vond in de periode 2015/2016 tot van kracht worden van het bestemmingsplan. Er dient rekening te worden gehouden met bestaande gevallen van onzelfstandige bewoning uit de periode 2015/2016 omdat het college van de gemeente Enschede bestuurlijk een vacuüm liet ontstaan waarbij ongewenste ontwikkelingen van onzelfstandige bewoning binnen de gemeente Enschede plaatsvond. Beantwoording zienswijze: Het eerste voorbereidingsbesluit ten aanzien van onzelfstandige bewoning trad in werking op 24 december 2015. Een voorbereidingsbesluit heeft een maximale termijn van één jaar. Als niet binnen deze termijn een nieuw bestemmingsplan (waarin het doel uit het voorbereidingsbesluit wordt vertaald) is vastgesteld, moeten aangevraagde omgevingsvergunningen die in strijd zijn met het voorbereidingsbesluit alsnog verleend worden omdat deze passen binnen het geldende bestemmingsplan. In december 2016 is een nieuw voorbereidingsbesluit genomen. Echter, dit kan alleen toezien op nieuwe aanvragen. Omdat het bestemmingsplan wordt vastgesteld voor de afloop van de termijn van het voorbereidingsbesluit uit december 2016, ontstaat niet opnieuw de situatie dat
aangevraagde omgevingsvergunningen (ten tijde van het voorbereidingsbesluit uit 2016) die in strijd zijn met het voorbereidingsbesluit alsnog verleend moeten worden. 5. Stichting Jongerenhuisvesting Twente (SJHT) a. Het maximale percentage is sturing op kwantiteit en niet op kwaliteit. De mate waarin een wijk onzelfstandige bewoning aan kan, is afhankelijk van de sociaaleconomische structuur. b. De ligging tussen twee aaneengesloten panden waar zelfstandige bewoning plaatsvindt, gaat concentratie tegen en zorgt voor spreiding. Spreiding is niet altijd gewenst. Centreren in beperkte mate kan beheer vergemakkelijken en leefbaarheid vergroten (bijvoorbeeld: twee onder één kap woning of rij huizen naast elkaar die geschikt kunnen zijn voor onzelfstandige bewoning). c. Enschede wil zich profileren als studentenstad. De SJHT maakt met de gemeente Enschede prestatieafspraken en zet zich in om Enschede een aantrekkelijke studentenstad te laten zijn. Het bestemmingsplan staat haaks hierop. d. De SJHT vraagt zich af of het bestemmingsplan het juiste instrument is om verdere druk op leefbaarheid in buurten en wijken te voorkomen. e. De SJHT is van mening dat het juiste beheer (door woningcorporaties) van woningbezit grote invloed heeft op de leefbaarheid mede door de technische kwaliteit van de woningen en door te investeringen in een schone en veilige woonomgeving. f. De SJHT pleit voor een individuele benadering van aanvragen voor onzelfstandige bewoningen stelt voor in de beoordeling facetten zoals locatie, sociaaleconomische structuur, leefbaarheid, doelgroep, beheer door verhuurder in verleden enz. mee te nemen. Beantwoording zienswijze: a. De ontwikkeling van onzelfstandige bewoning in Enschede vraagt om een tweeledige aanpak. De gemeente Enschede wil samen met haar partners Universiteit Twente, Saxion en de betrokken woningcorporaties een gastvrije studentenstad zijn. Van het aanbod onzelfstandige bewoning in Enschede wordt een groot deel bewoond door studenten. Echter, erkent is dat onzelfstandige bewoning van invloed is op de leefbaarheid in een buurt. Het zorgt voor extra druk op het woon- en leefklimaat in de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluids)overlast van belang. Het bestemmingsplan voorziet daarom in een (kwantitatieve) regeling die concentratie van onzelfstandige bewoning tegen gaat. Naast inzet op regulering via het bestemmingsplan, zet de gemeente Enschede in op aanpak van woonoverlast in buurten. Binnen de gemeente Enschede wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn om meldingen van woonoverlast te coördineren. b. Het bestemmingsplan is gericht op tegengaan van concentratie. Afwijken van het bestemmingsplan en de beleidsregel is mogelijk, dit vraagt maatwerk per geval. c. De SJHT is een grote partij op de markt voor onzelfstandige bewoning in Enschede. Een belangrijke partij, maar niet de enige partij binnen deze gemeente die onzelfstandige bewoning aanbiedt. Met SJHT en andere woningcorporaties maakt de gemeente Enschede afspraken over woningbouwaantallen, maar ook over investeren in leefbaarheid in buurten. De regels in het bestemmingsplan en de beleidsregel gelden voor iedereen en zijn noodzakelijk om de druk op de
leefbaarheid in buurten door concentratie van onzelfstandige bewoning niet verder te verhogen. d. Zoals aangegeven onder a. van de beantwoording van deze zienswijze, is onzelfstandige bewoning van invloed op het woon- en leefklimaat in een buurt. Via het bestemmingsplan wordt de concentratie van onzelfstandige bewoning gereguleerd. Dit is een deel van de aanpak: ook gaat de gemeente woonoverlast in kaart brengen en de aanpak coördineren, waardoor beter ingespeeld kan worden op vragen en klachten die via verschillende kanalen bij de gemeente binnen komen. e. Net als de SJHT hecht de gemeente veel waarde aan een schone en veilige woonomgeving. Woningcorporaties, waaronder de SJHT, en de gemeente maken gezamenlijke afspraken over onder andere een bijdrage aan de leefbaarheid in buurten. De regels in het bestemmingsplan en de bijbehorende beleidsregel gelden voor iedereen, er kan geen onderscheid worden gemaakt in wie eigenaar of ontwikkelaar is. f. Met de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 ontbreekt het de gemeente Enschede aan de mogelijkheid een huisvestingsverordening op te stellen en daarmee te kunnen sturen op bijvoorbeeld de woonruimtevoorraad, fysieke en sociale maatregelen. De reden hiervoor is dat er in de gemeente Enschede geen sprake is van een tekort aan goedkope woningen. Het bestemmingsplan, zo is wettelijk bepaald, motiveert of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening ten aanzien van de beoogde ontwikkeling. De afwegingen die hierin worden gemaakt, zijn enkel gebaseerd op ruimtelijke aspecten.