Nieuws Jaarlijkse uitgave Huurverhoging Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer...
Info Algemeen Postbus 1502 320 BA Oud-Beijerland Lamborghinilaan 4 321 ND Oud-Beijerland Inhoud April 2013 Uw huurverhoging Uitleg en achtergronden In 2012 zijn wij gestart met een eigen uitgave om u te informeren over de achtergronden van de jaarlijkse huurverhoging. Ook dit keer ontvangt u HuurNieuws als bijlage bij uw huurverhogingsbrief. Met de deur in huis: uw huurverhoging bedraagt 4% + Telefoon: (018) 899 899 E-mail: post@hwwonen.nl Website: www.hwwonen.nl Rekeningnummer: BNG 28.50..439 (huurbetalingen) Speciale uitgave We willen dat iedereen een eerlijke huur betaalt en leggen graag zo helder mogelijk uit hoe uw huurprijs tot stand komt. Daarom geven we in dit Huur- Nieuws aan welk percentage huur- wettelijke 4 procent huurverhoging door te voeren. Huur in de vrije sector? Dan gelden er andere regels! Is de huur van uw woning hoger dan Vanaf 1 juli wordt uw huur met 4 procent verhoogd. Hoe komt de wettelijke huurverhoging tot stand? Reparatieverzoekenne Telefoon: (018) 899 800 E-mail: servicebureau@hwwonen.nl 3 5 verhoging voor u van toepassing is en hoe u makkelijk zelf checkt of u wel de juiste huurprijs betaalt. Verder geven we antwoord op een aantal veel gestelde 4, dan heeft u te maken met een huur in de zogenaamde vrije sector. In dat geval gelden veel zaken uit deze toelichting niet voor u. Dat begint al met De afgelopen jaren is voor elke woning de huur verhoogd met de gemiddelde inflatie van het voorgaande jaar. Dat is dit jaar anders. U heeft er waarschijnlijk al vragen rondom huur en huurverhoging. de huurverhoging. Voor de vrije sector het nodige over gelezen in de media. De eekuren Colofon HuurNieuws is een uitgave van HW Wonen. Dit HuurNieuws is bestemd voor huurders van Staat uw vraag er niet bij? U kunt altijd contact met ons opnemen via (018) 899 899 of post@hwwonen.nl. Aanpak scheefwonen praktisch nog niet uitvoerbaar geldt geen opslag van 1,5 procent boven de inflatie. U krijgt alleen te maken met de basisverhoging van 2,5 procent. Ook met zaken als de puntenwaardering, scheef wonen en extra huurverhoging regering heeft besloten tot een opslag bovenop de inflatie. Eigenlijk zijn er dus twee verhogingen: 1. de basisverhoging is de inflatie, die in 2012 uitkwam op 2,5 procent. 2. alle huurders krijgen daarboven een HW Wonen en verschijnt één keer per De regering wil scheefwonen aanpak- heeft u in de vrije sector niets te maken. opslag van 1,5 procent. jaar in een oplage van 10.000 stuks. Jaarlijkse uitgave, april 2013. ken. Daarmee worden mensen bedoeld die gezien de hoogte van hun inkomen in een (te) goedkope huurwoning wonen. De overheid ziet hen liever Daar staat tegenover dat u ook niet terecht kunt bij de Huurcommissie als u bezwaar heeft tegen uw huurprijs of de voorgestelde huurverhoging. Eigenlijk is Daarmee komen we tot een huurverhoging van 4 procent voor iedereen: 2,5 procent inflatie + 1,5 procent Copy: doorstromen, zodat de goedkopere het heel eenvoudig: onder de huurgrens opslag = 4 procent. HW Wonen, Trend reclame & advies huurwoningen beschikbaar komen van 4, heeft de overheid een Fotografie: HW Wonen, Trend reclame & advies Ontwerp & lay-out: 03 Uw huurverhoging Uitleg en achtergronden voor mensen met een lager inkomen. Om de doorstroming te bevorderen, is er een wet aangenomen die extra aantal regels bedacht om huurders te beschermen. Daardoor gelden er strengere afspraken waaraan alle Ligt de huur van uw woning in de vrije sector en heeft u vragen of bezwaren? Neemt u dan contact met ons op. Trend reclame & advies huurverhoging mogelijk maakt voor verhuurders en woningcorporaties van 04 Toelichting De huurverhoging 2013 nader bekeken huishoudens met een inkomen boven de 33.14,-- (zie pagina ). Hier willen Nederland zich volgens de wet moeten houden. Bij huren boven de huurgrens Gehele of gedeeltelijke overname van teksten, foto s of illustraties is slechts toegestaan na toestemming 05 Zo werkt het Uw huur checken, bezwaar maken of toeslag aanvragen we alvast melden dat we er in 2013 nog niet in slagen deze extra huurverhoging door te voeren. Dit komt voornamelijk hebben verhuurders en huurders veel meer vrijheid om zelf afspraken met elkaar te maken. Daarbij geldt voor ons van HW Wonen. Stichting HW Wonen 0 De meest gestelde vragen en antwoorden door problemen bij de Belastingdienst en in de administratie van gemeenten. Wij hebben besloten dit jaar alleen de dat we boven en onder de huurgrens natuurlijk hetzelfde hoge serviceniveau nastreven. Kijk voor meer informatie over huurzaken op www.hwwonen.nl/huurverhoging 2013 HuurNieuws 3
Toelichting De huurverhoging 2013 nader bekeken Zo werkt het Uw huur checken, bezwaar maken of toeslag aanvragen Wettelijke huurverhoging per 1 juli 2013 Zoals u op de vorige pagina kunt lezen, sluit de huurverhoging dit jaar aan op de inflatie van 2012 (2,5 procent) met een opslag van 1,5 procent. Dit betekent voor u een huurverhoging van 4 procent. Graag geven wij een toelichting op deze verhoging. Energielabel We willen precies weten hoe energiezuinig onze woningen zijn. Voor bijna al onze woningen hebben we inmiddels de energieprestatie laten meten. Daarvoor zijn energielabels afgegeven, die variëren van A (en A+ of A++) voor een zeer energiezuinige woning tot G voor een woning met een slechte energieprestatie. Op basis van deze informatie zijn wij nu bezig met een plan van aanpak om daar waar nodig verbeteringen aan te brengen. Hierover houden we u de komende tijd via onze website en het WoonMagazine op de hoogte. Energielabel en puntenwaardering De puntenwaardering van uw woning is vorig jaar al aangepast op het energielabel. U ziet in het overzicht dan ook geen afzonderlijke punten meer voor de manier waarop uw woning wordt verwarmd of voor eventuele isolatie. Daarvoor in de plaats ziet u alleen nog punten voor het energielabel. Puntenwaardering en uw huurverhoging in 2013 Het uiteindelijke aantal punten van uw woning bepaalt de maximale huur die wij voor uw woning mogen vragen (zie de uitleg over Huurprijscheck op pagina ). Uw huur mag deze maximale huurprijs nooit overschrijden, ook niet nadat de huurverhoging van 4 procent is doorgevoerd. In de praktijk komt deze situatie voor onze woningen niet voor. De huurprijzen van onze woningen liggen gemiddeld op slechts 0 procent van het wettelijk maximum. We kunnen dus voor iedereen 4 procent huurverhoging doorberekenen. Zelf controleren Voor de duidelijkheid wordt in uw huurverhogingsbrief zowel de maximale huurprijs voor uw woning als het aantal punten (inclusief die voor het energielabel) genoemd. Zo hebt u alle feiten bij elkaar en controleert u eenvoudig of bovenstaande toelichting ook voor uw woning klopt. Het energielabel voor uw woning vindt u ook terug op www.ep-online.nl. Aanpak scheefhuren: meer huurverhoging voor hogere inkomens mogelijk U hebt het mogelijk al via de media vernomen: de regering wil huishoudens met een hoger inkomen een extra huurverhoging opleggen. De volgende percentages zijn daarvoor vastgesteld: Huishoudens met een inkomen tussen 33.14,-- en 43.000,-- kunnen 0,5 procent extra huurverhoging krijgen (dus 4,5 procent totaal). Huishoudens met een inkomen boven 43.000,-- per jaar kunnen 2,5 procent extra huurverhoging krijgen (dus,5 procent totaal). Wij voeren in 2013 nog geen extra huurverhoging door Dit wetsvoorstel is onlangs door de Tweede Kamer en de Eerste Kamer aangenomen en dus een wet geworden. Wij maken van deze wettelijke mogelijkheid in 2013 géén gebruik. De Belastingdienst blijkt niet in staat ons tijdig de benodigde gegevens aan te leveren. Dat belemmert niet alleen de uitvoering van deze maatregel, maar geeft ons ook onvoldoende gelegenheid om een afgewogen oordeel te vormen over de uitvoering hiervan. Voor de huurverhoging 2013 is er voor onze woningen dus nog geen sprake van een extra huurverhoging voor huurders met een hoger huishoudinkomen dan 33.14,--. U mag er zeker van zijn dat we uw huurprijs met zorg berekenen. Toch is het verstandig om kritisch mee te kijken. Gewoon ter bevestiging dat u goed zit bij HW Wonen. En als er onverhoopt iets niet klopt, dan lossen we het meteen samen op. Neem even de tijd om te controleren of uw huurprijs klopt. Onderaan dit artikel leest u hoe u bezwaar maakt als u het niet met uw huurprijs eens bent én hoe u Huurtoeslag aanvraagt. Klopt uw huurprijs? Via www.huurcommissie.nl controleert u heel eenvoudig of uw huurprijs klopt. Dit is een onafhankelijke website met onder meer een huurprijs-, onderhouds- én servicekostencheck. Doe de checks vandaag nog en u weet zeker dat u niet teveel betaalt. Huurprijscheck Bereken zelf wat de maximale (kale) huurprijs van uw woning mag zijn met de huurprijscheck op www.huurcommissie.nl. Aan de hand van een vragenlijst bepaalt u hoeveel punten uw woning waard is en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Aantal punten 0 329,04 80 3,0 90 42,5 100 49,24 110 530,84 120 582,45 130 34,0 140 85,5 150 3,24 Maximale huur per maand Hebt u per onderdeel van uw woning het aantal punten bij elkaar opgeteld, dan ziet u in deze tabel welke maximaal toegestane huurprijs daarbij hoort. Dit is een selectie. De volledige puntenlijst vindt u op www.hwwonen.nl/huurverhoging. Lees verder op pagina > 4 HuurNieuws 2013
De meest gestelde vragen en antwoorden Belangrijke internetadressen en telefoonnummers: 1 Waar kan ik meer informatie vinden over de maximale huurverhoging 2013? Huurcommissie www.huurcommissie.nl 0800-488 2 43 (gratis) 2 Op de website van de rijksoverheid (rijksoverheid.nl) en de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl). Ik ben mijn huurverhogingsbrief kwijt. Kan ik een nieuwe brief opvragen? We zijn u graag van dienst. Bel (018) 899 899 of mail naar Belastingdienst en overheid www.toeslagen.nl www.rijksoverheid.nl www.ep-online.nl (energielabels) Belastingtelefoon 0800-0543 (gratis) Onderhoudscheck Wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor welke vormen van onderhoud? De onderhoudscheck brengt dat voor u in beeld. het huurverhogingsvoorstel is verkeerd aangekondigd of er zitten fouten in, zoals een verkeerde ingangsdatum of huurprijs. We proberen zo accuraat mogelijk te zijn. Denkt 3 post@hwwonen.nl, dan sturen we u een kopie van uw huurverhogingsbrief. Is de nieuwe huurprijs inclusief de Huurtoeslag? Nee, in de nieuwe huurprijs is geen rekening gehouden met de aan u HW Wonen www.hwwonen.nl (018) 899 899 Van verstopte afvoer tot kapotte deurbel. Sommige problemen u dat er in uw huurverhogingsvoorstel toch een fout is (voorlopig) toegekende Huurtoeslag. moet u zelf verhelpen, andere lossen wij voor u op. Dankzij de onderhoudscheck weet u precies wanneer u ons moet bellen. Servicekostencheck geslopen? Dan vindt u op www.huurcommissie.nl alle informatie die u nodig hebt om bezwaar te maken. Let op: vindt u dat uw woning niet goed is onderhouden, dan kunt u een huurverlaging voorstellen. Dat doet u los van de 4 Mijn huur wordt automatisch geïncasseerd door HW Wonen. Moet ik de automatische incasso laten aanpassen? Nee, u hoeft zelf niets te doen. Met een automatische incasso machtigt u De huur betaalt u voor uw woning en de servicekosten voor jaarlijkse huurverhoging. Ook hierover vindt u meer op ons om de huur van uw rekening af te schrijven. Verandert uw huurbedrag, dienstverlening die we rondom uw woning verzorgen. De www.huurcommissie.nl. dan wordt ook het bedrag van de automatische incasso aangepast. schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten bijvoorbeeld. Met de servickostencheck controleert u of de servicekosten die we in rekening brengen redelijk zijn. Huurtoeslag aanvragen Gaat een groot deel van uw inkomen op aan huurkosten? 5 Ik heb een periodieke overschrijving via mijn eigen bank. Moet ik deze laten aanpassen? Vragen Dan komt u misschien in aanmerking voor Huurtoeslag. Dit is een tegemoetkoming van de overheid. Of u recht heeft op Ja, u moet er zelf voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt. Veranderingen in het huurbedrag moet u hierbij altijd zelf Hebt u vragen over de huurprijs-, onderhouds-, of Huurtoeslag controleert u op www.toeslagen.nl. Maak een minimaal drie weken van te voren doorgeven. servicekostencheck of de uitkomst hiervan? Neemt u proefberekening en u ziet meteen op welk bedrag u eventueel dan contact op met de Huurcommissie via het gratis telefoonnummer 0800-488 2 43. Bezwaar maken recht hebt. Ook als er belangrijke veranderingen zijn in uw inkomenssituatie of huishouden (zoals scheiding, overlijden van uw partner of een verdienend kind dat het huis verlaat), is het aan te raden om te kijken of u recht heeft op Huurtoeslag. Mijn huur wordt betaald door de Regionale Sociale Dienst. Moet ik nog wat regelen? Inderdaad, de verandering moet u zelf doorgeven aan de Regionale Sociale Dienst. Zo zorgt u ervoor dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt. Er zijn een paar redenen waarom u bezwaar kunt maken tegen de voorgenomen huurverhoging: de huurverhoging is hoger dan het wettelijke maximum van Minder Huurtoeslag in 2013 De overheid bezuinigt dit jaar op de Huurtoeslag. Dat wil Ik woon nog geen jaar in de woning. Mag de huur verhoogd worden? 4 procent. Dit is voor geen van onze woningen het geval. zeggen dat ze minder bijdraagt en u dus zelf een groter Ja, dat mag. Binnen het eerste jaar van het huurcontract kunnen wij u de huur komt door de verhoging boven de maximale huur- deel van de huur moet betalen. De Huurtoeslag is voor alle een voorstel voor huurverhoging doen. Als u bijvoorbeeld per 1 april een prijsgrens uit. Dit is voor geen van onze woningen het geval. huishoudens lager geworden. Ook het maximale inkomen woning huurt, dan mogen wij als verhuurder per 1 juli een huurverhoging de Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd vanwege waarbij u recht heeft op Huurtoeslag is verlaagd. Het kan dus voorstellen. ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet zijn, dan u voorheen recht had op Huurtoeslag, maar nu niet verholpen. Dit is voor geen van onze woningen het geval. meer. Wilt u precies weten waar u aan toe bent? Kijk op Voor meer vragen en antwoorden, kijk op: www.hwwonen.nl/huurverhoging www.toeslagen.nl. HuurNieuws 2013 2013 HuurNieuws
Algemene gegevens Postbus 1502 320 BA Oud-Beijerland Tel: (018) 899 899 www.hwwonen.nl post@hwwonen.nl Bezoekadres Lamborghinilaan 4 321 ND Oud-Beijerland informatie