Inventarisatierapport bestemmingsplan Schaesberg Centrum Gemeente Landgraaf Afdeling ROG, Cluster ROV Januari 2016, status definitief
Inhoudsopgave 1. Aanleiding 3 2. Totstandkoming inventarisatie 4 3. Functiekaart 5 4. Kaart woontypologie 6 5. Overzicht wijzigingen / verschillen 7 6. Beleidsuitgangspunten ontwerp bestemmingsplan 16 Bijlage 1. Begrenzing centrumgebied Schaesberg 20 Bijlage 2. Inventarisatiekaart functies 21 Bijlage 3. Woontypologie en bouwhoogte 22 Bijlage 4. Kaart Afwijkingen planologische situatie / feitelijke situatie 23 Pagina 2 van 23
1. Aanleiding Per 1 juli 2013 zijn alle bestemmingsplannen binnen de Gemeente Landgraaf geactualiseerd en voldoen alle bestemmingsplannen binnen onze gemeente aan het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening waarin is aangegeven dat een bestemmingsplan niet ouder dan tien jaar mag zijn. Deze termijn mag ingevolge het derde lid van artikel 3.1 Wro verlengd worden. Het voorliggende inventarisatierapport heeft betrekking op het gebied Schaesberg Centrum, dit gebied omvat het centrum van Schaesberg en de daaromheen westelijk en oostelijk gelegen woonwijken. Ter plaatse gelden thans de bestemmingsplannen Schaesberg Midden en Centrumplan Schaesberg. Het bestemmingsplan Schaesberg Midden dateert uit 2005 en is inmiddels toe aan een actualisatie. Daarnaast zijn omgevingsvergunningen verleend voor het woningbouwproject Ceintuurstraat/ de Lotersbergweg bestaande uit onder meer de realisatie van nieuwe seniorenwoningen. Ook dienen gelet op het Structuurvisiebesluit Wonen en Retail van de Stadsregio Parkstad Limburg d.d. 2011 onbenutte mogelijkheden voor nieuwe woningbouw of vestiging van detailhandel geschrapt te worden. Alvorens een concept-bestemmingsplan opgesteld kan worden dient het plangebied waarop het nieuwe bestemmingsplan Schaesberg Centrum betrekking zal hebben, geïnventariseerd te worden. Het voorliggende rapport bevat de bevindingen van deze inventarisatie en geeft de uitgangspunten weer op basis waarvan een concept-bestemmingsplan opgesteld zal worden. Pagina 3 van 23
2. Totstandkoming inventarisatie De inventarisatie is ambtelijk uitgevoerd en tot stand gekomen door raadpleging van de volgende gegevens: locatiebezoeken (drie maal); vigerende bestemmingsplannen Schaesberg Midden en Schaesberg Centrum; verleende (omgevings)vergunningen; meldingen op basis van de Wet milieubeheer; Stroomlijn; BAG-gegevens; Kamer van Koophandel. De belangrijkste te inventariseren ruimtelijke kenmerken waren: aantal bouwlagen dan wel bouwhoogte; situering van gebouwen t.o.v. openbare ruimte; type bebouwing: vrijstaand, twee-aaneen, aaneen gebouwd, gestapeld, mijnkoloniewoning; huidig gebruik van gronden en bouwwerken; aantal aanwezige wooneenheden. De bevindingen uit de inventarisatie zijn verwerkt op een drietal kaarten: Inventarisatiekaart functies (hoofdstuk 3) Woontypologie en bouwhoogte (hoofdstuk 4) Afwijkingen planologische situatie / feitelijke situatie (hoofdstuk 5) In de onderstaande hoofdstukken wordt nadere uitleg gegeven over deze kaarten. Pagina 4 van 23
3. Functiekaart Onderdeel van deze inventarisatie is de opgestelde Inventarisatiekaart functies. Op deze kaart is aangegeven welke functies in het gebied aanwezig zijn. Daarbij zijn alle mogelijke functies zoals horeca, detailhandel, bedrijvigheid etc. weergegeven. De woonfuncties zijn niet specifiek weergegeven op deze kaart. Nadere informatie met betrekking tot de woonfunctie is weergeven op de kaart zoals onder punt 4. beschreven. Op de kaart komen de volgende functies naar voren: supermarkten: vier (Lidl, AH, Jumbo en Aldi) gelegen in het centrum; detailhandel: in het centrum aan de Hoofdstraat en de Markt en in de aanloopstraten naar het centrum (Pietersstraat en Baanstraat); bedrijvigheid: onder andere het uitvaartcentrum aan de Stationsstraat, uitvaartcentrum aan de Baanstraat, installatiebedrijf aan de Navostraat, garagebedrijf aan de Baanstraat, smederij aan de Hoofdstraat; horeca: diverse café s, lunchroom etc.; dienstverlening: tandtechnicus, kapper, reisbureau, stomerij etc.; politiehondenverenigingen; kerk en begraafplaats; twee scholen; bedrijvigheid aan huis: schoonheidssalon, kapper etc. Deze functies zullen veelal op de verbeelding van het bestemmingsplan terug komen. Bedrijvigheid aan huis is echter een functie welke passend wordt bevonden binnen de woonbestemming en derhalve niet afzonderlijk op de verbeelding vermeld zal worden. Op de functiekaart zijn de naar voren komende activiteiten op het gebied van bedrijvigheid aan huis voor zover aangetroffen opgenomen. Het is echter ook mogelijk dat sprake is van bedrijvigheid aan huis welke niet op functiekaart vermeld staat. Indien aan de geldende voorwaarden voor bedrijvigheid aan huis wordt voldaan dan wordt deze activiteit namelijk geacht passend te zijn binnen de woonbestemming. Pagina 5 van 23
4. Kaart woontypologie Op de kaart Woontypologie en bouwhoogte zijn de volgende punten weergegeven: welke typen woningen in het gebied aanwezig zijn, daarbij komen de volgende vormen voor: vrijstaande woningen, twee-aaneen gebouwde woningen, aaneen gebouwde woningen, gestapelde woningen (appartementen). Tevens is aangegeven waar mijnkoloniewoningen aanwezig zijn omdat deze woningen zijn gelegen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht; het aantal aanwezige bouwlagen, met uitzondering van het deel gelegen binnen het vigerende bestemmingsplan Schaesberg Centrum omdat voor die locatie het geldende bestemmingsplan uitgangspunt zal vormen ten aanzien van de mogelijke bouwhoogte; bij een tweetal locaties in het centrum, namelijk elektrozaak Kreutz en boekhandel Funcken, is de bouwhoogte specifiek aangeduid; het aantal aanwezige woningen/wooneenheden is geïnventariseerd. Dit is aangeduid met het teken Wx (verblijfsobject wonen). Binnen de woonbestemming is dit enkel aangegeven daar waar sprake is van meer dan 1 woning; weergegeven is waar (recent) woningen/panden gesloopt zijn. Pagina 6 van 23
5. Overzicht wijzigingen / verschillen Bij het opstellen van de inventarisatie-kaarten zoals beschreven in hoofdstuk 3. en 4. is gebleken dat het gebied een aantal locaties bevat waarbij de feitelijke situatie niet overeenkomt met de planologische situatie. Het betreffen een drietal vormen van afwijkingen: A. Afwijkingen bouwen/gebruik (onbenutte / vervallen bouwmogelijkheden en onbenutte gebruiksmogelijkheden); B. Verleende vergunning / ontwikkeling; C. Alleen woonfunctie in andere bestemming. Pagina 7 van 23
A. Afwijkingen bouwen / gebruik: Het betreffen hier locaties waar in een afwijkende bouwhoogte ten opzichte van de planologisch mogelijke bouwhoogte is gebouwd, bijvoorbeeld doordat meer bouwlagen zijn toegestaan dan daadwerkelijk gerealiseerd ofwel de feitelijke bouwhoogte afwijkt van de mogelijke bouwhoogte. Ook is bij enkele van deze panden sprake van onbenutte gebruiksmogelijkheden. In het onderstaande overzicht is per locatie aangegeven welk verschil geconstateerd is en hoe dit passend kan worden opgelost in het nieuwe bestemmingsplan. Locatie Kaartnum Planologische situatie Feitelijke situatie Optie(s) mer Ringoven 60 1 (rood) Woondoeleinden, bouwen in 2 bouwlagen Gebouwd in 1 bouwlaag 1 onbenutte bouwlaag bij de woning: aantal bouwlagen bijstellen naar 1 Keramiek 1 en 2 2 (rood) Woondoeleinden, bouwen in 2 bouwlagen Gebouwd in 3 bouwlagen (hellend terrein) Aantal bouwlagen aanpassen tot 3 Sleinadastraat 21 t/m 27 3 (rood) Woondoeleinden (bouwen in 2 bouwlagen) Gesloopt, wordt park Achter de Haessen Bestemming groen opnemen Sleinadastraat 2 t/m 22, Haessenstraat 21 t/m 31, Prickenleenstraat 13 t/m 23 4 (rood) Woondoeleinden (bouwen in 2 bouwlagen) Gesloopt, wordt park Achter de Haessen Bestemming groen opnemen, deel waar volkstuinen zijn gelegen hiertoe bestemmen Pagina 8 van 23
Haessenstraat 48 t/m 54 5 (rood) Woondoeleinden (bouwen in 2 bouwlagen) Gesloopt, wordt park Achter de Haessen Bestemming groen opnemen, deels wijzigingsbevoegdheid naar wonen voor het gedeelte waar woningen zijn voorzien Stationsstraat 8 t/m 12 6 (rood) Woondoeleinden, bouwen in 2 bouwlagen Gebouwd in 1 bouwlaag (geen kap) 1 onbenutte bouwlaag bij de woning wegnemen, binnenplanse afwijking voor extra bouwlaag Kerkplein 28 7 (rood) Woondoeleinden, 3 bouwlagen, gestapelde woningen, detailhandel toegestaan Leegstand (voorheen postkantoor, dienstverlening), geen wonen aanwezig, gebouw in een bouwlaag Omgevingsvergunning aangevraagd voor realisatie appartementen Conform Structuurvisiebesluit Wonen (verder: SV Wonen) onbenutte woonmogelijkheid wegnemen door woonbestemming weg te halen en onbenutte bouwlagen schrappen Kerkplein 29 en 30 8 (rood) Woondoeleinden, 3 bouwlagen, gestapelde woningen, detailhandel toegestaan Detailhandel (bloemist) en 1 woning, gebouw in 2 bouwlagen Omgevingsvergunning aangevraagd voor realisatie appartementen Conform SV Wonen, onbenutte woonmogelijkheden wegnemen door een maximum aantal woningen op te nemen en extra bouwlaag schrappen Pagina 9 van 23
Kerkplein 31, 32, 33 9 (rood) Woondoeleinden, drie bouwlagen, gestapelde woningen, kantoor/praktijkruimte toegestaan Dienstverlening (Regiobank), 1 woning, gebouw in 2 bouwlagen Conform SV Wonen, onbenutte woonmogelijkheden wegnemen door een maximum aantal woningen op te nemen en extra bouwlaag schrappen Kerkplein 34 t/m 38 10 (rood) Woondoeleinden, 3 bouwlagen, gestapelde woningen 5 woningen in 2 bouwlagen Conform SV Wonen onbenutte woonmogelijkheden wegnemen door maximaal aantal woningen op te nemen en de extra bouwlaag schrappen Kerkplein 6 t/m 17 11 (rood) Woondoeleinden, 3 bouwlagen, gestapelde woningen Gestapelde woningen (12) in 5 bouwlagen Aantal bouwlagen aanpassen tot 5, maximum aantal toegestane woningen benoemen Kerkplein 18 12 (rood) Woondoeleinden, 3 bouwlagen, gestapelde woningen, kantoor/praktijkruimte toegestaan Leegstand (voorheen dienstverlening), 1 woning, Gebouw in 1 bouwlaag Conform SV Wonen onbenutte woonmogelijkheden wegnemen door woonbestemming weg te nemen en onbenutte bouwlagen schrappen Hoofdstraat 64 t/m 92 13 (rood) Woondoeleinden, 6 bouwlagen, gestapelde woningen Gestapelde woningen (15) in 4 bouwlagen Conform SV Wonen onbenutte woonmogelijkheden wegnemen door een maximum aantal woningen op te nemen onbenutte bouwlagen schrappen Pagina 10 van 23
Hoofdstraat 94 t/m 104 13 (rood) Woondoeleinden, zes bouwlagen, gestapelde woningen Gestapelde woningen (6) in 3 bouwlagen Conform SV Wonen onbenutte woonmogelijkheden wegnemen door een maximum aantal woningen op te nemen en extra bouwlagen schrappen Hoofdstraat 71 14 (rood) Centrumdoeleinden, goothoogte 3 meter Boekhandel, Bouwhoogte is 5 meter Bouwhoogte i.p.v. goothoogte benoemen (5 meter) Pluymakersstraat 1, 3 16 (rood) Woondoeleinden, bouwen in twee bouwlagen Gebouwd in 1 bouwlaag 1 onbenutte bouwlaag bij de woning weghalen, binnenplanse afwijking voor extra bouwlaag Pastoor Schattenstraat 80 t/m 102 16 (rood) Woondoeleinden, bouwen in twee bouwlagen Gebouwd in 1 bouwlaag 1 onbenutte bouwlaag bij de woning weghalen, binnenplanse afwijking voor extra bouwlaag Pagina 11 van 23
B. Overzicht onbenutte functies: Locatie Kaartnum Planologische situatie Feitelijke situatie Optie(s) mer Stationsstraat 6A 1 (groen) Bedrijfsdoeleinden, bedrijfswoning toegestaan Kinderopvang geweest, nu enkel wonen Bedrijfsdoeleinden handhaven, wijzigingsbevoegdheid naar wonen opnemen Hoofdstraat 9 t/m 11H 2 (groen) Gemengde doeleinden Wonen (gestapeld, zorgwoningen) Gemengde doeleinden behouden of Gemengde doeleinden laten vervallen en vervangen door wonen of Gemengde doeleinden met wijzigingsbevoegdheid naar wonen Hoofdstraat 19 t/m 23B 3 (groen) Gemengde doeleinden Wonen (gestapeld) Gemengde doeleinden behouden of Gemengde doeleinden laten vervallen en vervangen door wonen of Pagina 12 van 23
Gemengde doeleinden met wijzigingsbevoegdheid naar wonen Hoofdstraat 41 4 (groen) Centrumdoeleinden Wonen (eengezinswoning) Gelegen in centrum (zie bijlage 1) centrumbestemming handhaven Hoofdstraat 75, 77, 79 5 (groen) Centrumdoeleinden Wonen (eengezinswoning) Gelegen in centrum (zie bijlage 1) centrumbestemming handhaven Hoofdstraat 85 5 (groen) Centrumdoeleinden Wonen (eengezinswoning) Gelegen in centrum (zie bijlage 1) centrumbestemming handhaven Markt 13, 15 en 17 6 (groen) Centrumdoeleinden Wonen (eengezinswoningen) Centrumbestemming handhaven of centrumbestemming laten vervallen en vervangen door wonen Markt 18 en 20 7 (groen) Centrumdoeleinden Wonen (nummer 18 bedrijf aan huis passend binnen woonbestemming) Centrumbestemming handhaven of centrumbestemming laten vervallen en vervangen door wonen Savelbergstraat 7 8 (groen) Bedrijfsdoeleinden Wonen, geen bedrijf te herleiden Bedrijfsdoeleinden handhaven, wijzigingsbevoegdheid naar wonen opnemen Pagina 13 van 23
C. Verleende vergunningen / ontwikkelingen / overige afwijkingen: Locatie Kaartnum Planologische situatie Feitelijke / toekomstige situatie Conclusie mer Baanstraat 26, 28 en 30 1 (blauw) Woondoeleinden met functieaanduiding Uitvaartcentrum aanwezig (vergunning verleend) Woondoeleinden met functieaanduiding uitvaartcentrum begane grond Lotersbergweg/Ceintuur 2 (blauw) Woondoeleinden, Omgevingsvergunningen verleend Verleende vergunningen verwerken straat gestapelde bebouwing voor renovatie flats en nieuwbouw woningen Stationsstraat 2 3 (blauw) Maatschappelijke doeleinden School wordt in de toekomst samen gevoegd met de locatie aan de Pastoor Schattenstraat, deze locatie vervalt als school Bestemming Maatschappelijk handhaven, ontwikkelingen via separate procedure Pastoor Schattenstraat 25 / Keulerstraat 10 4 (blauw) Maatschappelijke doeleinden (school mogelijk) Realisatie Brede School (conform vigerend BP) Bestemming Maatschappelijk - School opnemen Haessenstraat 17 en 19 5 (blauw) Woondoeleinden, bouwen in twee bouwlagen Wordt buurthuis Maatschappelijke bestemming afgestemd op buurthuis opnemen Markt 6 t/m 14 15 (rood) Centrumdoeleinden Supermarkt (Lidl), past qua gebruik, bouw wijkt af (overschrijding Bouwmogelijkheden aanpassen in bestemmingsplan aan gerealiseerde bouw, daarbij de reeds opgestelde Pagina 14 van 23
bebouwingspercentage en goothoogte) nieuwe planologische procedure loopt i.v.m. strijdigheden vigerend BP ruimtelijke onderbouwing benutten Pagina 15 van 23
6. Beleidsuitgangspunten ontwerp bestemmingsplan Maatschappelijke doeleinden Het is altijd gangbaar geweest om bij maatschappelijke functies een zeer ruim scala aan gebruiksmogelijkheden op te nemen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat op een locatie waar feitelijk een school aanwezig is ook een kerk gerealiseerd kan worden (uiteraard mits passend binnen de bouwregels). In de jurisprudentie is gebleken dat het werken met dergelijke container-begrippen niet acceptabel is. Indien namelijk een te ruime bestemmingsomschrijving gehanteerd wordt dan zal ook onderbouwd moeten worden dat deze functies planologisch mogelijk zijn op de locatie. Dit is met name het geval indien deze functie op het moment van vaststellen nog niet aanwezig is maar in de toekomst wel gerealiseerd zal worden. Daarbij dient onderzoek gedaan te worden naar aspecten als akoestisch maar ook parkeren. Vragen als welke parkeerdruk is gemoeid met de betreffende functie dienen beantwoord te worden en onderbouwd dient te worden dat dit niet tot problemen zal leiden. Derhalve is ervoor gekozen om de maatschappelijke bestemmingen meer aan te passen aan de daadwerkelijk aanwezige functie en flexibiliteit voor zover mogelijk op te nemen. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten in Schaesberg Centrum: Kerk en begraafplaats De maatschappelijke bestemming zal worden ingeperkt door een afstemming op de daadwerkelijk aanwezige functies. Scholen Brede school: maatschappelijke bestemming handhaven (mogelijkheid kerk etc. weg laten) School Stationsstraat: maatschappelijke bestemming handhaven, het is duidelijk dat dit gebouw leeg zal komen te staan, gezocht wordt naar een nieuwe invulling. Specificering van de bestemming is daardoor niet mogelijk. Het is wel reëel dat de mogelijke functies binnen de komende tien jaar ter plaatse worden gerealiseerd. Mocht zich een concreet voorstel voordoen dat afwijkt dan dient hiertoe beoordeeld te worden of daar vanuit planologisch oogpunt geen bezwaren tegen bestaan en een separate planologische procedure gevoerd te worden. Pagina 16 van 23
Buurthuis Achter de Haessen In het herstructureringsgebied Achter de Haessen is een buurthuis gerealiseerd, dit buurthuis zal van een maatschappelijke bestemming toegespitst op de activiteiten zoals deze plaatsvinden in het buurthuis worden voorzien. Bedrijven In het plangebied zijn slechts enkele bedrijven aanwezig. Deze zijn op de kaart aangeduid. Bij een tweetal bedrijven is de bedrijfsactiviteit onbekend, dit kan inhouden dat ter plaatse geen bedrijf aanwezig is. Er wordt vanuit het aspect economische uitvoerbaarheid voor gekozen de bedrijfsbestemming te handhaven. Wel zal een wijzigingsbevoegdheid naar een woon-bestemming opgenomen worden, daaraan zullen voorwaarden verbonden worden zoals de voorwaarde dat dit passend dient te zijn binnen het regionale beleid betreffende wonen. Dit leidt op dit moment niet tot een planologisch nadeligere situatie maar leidt wel tot voorzienbaarheid. Bedrijfswoningen worden alleen toegestaan daar waar deze reeds aanwezig zijn. Bedrijvigheid aan huis is ook aangetroffen in het gebied en voor zover duidelijk zichtbaar vanaf de straatzijde op de kaart weergegeven. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bedrijvigheid aan huis wordt voorgezet en zal worden opgenomen in de woonbestemming. Indien aan de daarin opgenomen regels wordt voldaan is bedrijvigheid aan huis mogelijk. Wonen Aantal wooneenheden Bij de inventarisatie is inzichtelijk gemaakt hoeveel wooneenheden per perceel aanwezig zijn. Daarbij is Stroomlijn geraadpleegd. Conform het Structuurvisiebesluit Wonen dienen onbenutte woonmogelijkheden wegbestemd te worden. Dit lossen we op door een maximum aantal wooneenheden weer te geven op de verbeelding. Een wooneenheid zal nader worden gedefinieerd, daarbij zal onder meer als voorwaarde gelden dat sprake moet zijn van één huishouden. Bij enkele locaties is gebleken dat geen wooneenheid aanwezig is. In deze situaties zal de woonmogelijkheid weg bestemd worden. Pagina 17 van 23
Afwijkende bouwhoogte / bouwlagen Gebleken is dat de feitelijke bouwhoogte dan wel het aantal toegestane bouwlagen niet overal overeenkomt met de daadwerkelijke situatie. Dit zal worden afgestemd op de daadwerkelijke situatie. Bij een aantal situaties wordt ervoor gekozen om de onbenutte bouwlaag middels een binnensplanse afwijking alsnog te realiseren. In deze situatie heeft de extra bouwlaag geen toename van het aantal woningen tot gevolg. In andere situaties, met name bij de appartementsgebouwen aan de Hoofdstraat worden de extra bouwmogelijkheden weg bestemd. Gemengde doeleinden Het uitloopgebied van het centrum het gedeelte gelegen tussen de Prinssenstraat en de Stationsstraat heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming gemengde doeleinden. Daarbinnen zijn een aantal functies mogelijk waaronder horeca en dienstverlening. Detailhandel is enkel mogelijk daar waar een specifieke aanduiding is opgenomen. Deze lijn wordt voortgezet. In bijlage 1 bij deze inventarisatie is namelijk een kaart opgenomen waarop is aangegeven wat we stedebouwkundig als centrumgebied Schaesberg aanmerken. Dit gebied behoort qua uitstraling en gebiedskenmerken tot het (aanloopgebied van het) centrum. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat een tweetal locaties in dit gebied enkel als wonen worden gebruikt. Uitgangspunt in deze situaties zal zijn om de bestemming gemengde doeleinden te hanteren maar wel een wijzigingsbevoegdheid op te nemen naar wonen onder nader te bepalen voorwaarden. Een toevoeging van nieuwe woningen is daarbij uiteraard niet mogelijk. Centrumdoeleinden Het centrumgebied Schaesberg zal in het nieuwe bestemmingsplan wederom een centrumbestemming toegewezen krijgen. Deze bestemming zal in hoofdzaak overeen komen met de geldende bestemming. Ingevolge het Structuurvisiebesluit Retail dienen onbenutte retail mogelijkheden weg bestemd te worden. Daarbij is relevant of sprake is van een winkelkerngebied. Het centrum van Schaesberg is als zodanig aangewezen. Een exacte weergave van de begrenzing van dit gebied ontbreekt. Derhalve is vanuit stedebouwkundig oogpunt bekeken wat daaronder verstaan dient te worden en is deze begrenzing op een kaart weergegeven. Uitgangspunt zal zijn om in dit gebied geen retail mogelijkheden weg te bestemmen. Pagina 18 van 23
Bij de randen van het centrumgebied zijn een aantal panden aanwezig welke reeds jaren alleen voor wonen gebruikt worden. Deze panden zijn allen gelegen rondom de Markt. Omdat deze binnen het aangewezen centrumgebied vallen is ervoor gekozen de centrumbestemming op deze panden te handhaven. Pagina 19 van 23
Bijlage 1. Begrenzing centrumgebied Schaesberg Pagina 20 van 23
Bijlage 2. Inventarisatiekaart functies Pagina 21 van 23
Bijlage 3. Woontypologie en bouwhoogte Pagina 22 van 23
Bijlage 4. Kaart Afwijkingen planologische situatie / feitelijke situatie Pagina 23 van 23