Laddertoets Oude Tempel. Stec Groep aan gemeente Soest. Jorn Matthijsse & Twan Thissen 15 juli 2016

155 Laddertoets Oude Tempel Stec Groep aan gemeente Soest Jorn Matthijsse & Twan Thissen 15 juli 2016

Laddertoets Oude Tempel 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Uw situatie en vraag... 3 1.2 Onze aanpak... 4 1.3 Leeswijzer... 4 2 Uitgangspunten vooraf 5 2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking... 5 2.2 Trede 0: Oude Tempel is een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig... 6 2.3 Marktregio gemeenten Soest, Amersfoort, Baarn en Zeist... 6 3 Plan Oude Tempel past binnen de Ladder 9 3.1 Trede 1: Oude tempel past kwantitatief en kwalitatief bij behoefte in de regio en voldoet daarmee aan trede 1... 9 3.1.1 Kwantitatieve behoefte... 9 3.1.2 Kwalitatieve behoefte: er lijkt voldoende behoefte aan grondgebonden woningen en in centrum-dorps en landelijk wonen... 10 3.2 Trede 2: Oude Tempel ligt buiten bestaand stedelijk gebied en er lijken potentiële alternatieven aanwezig.... 13 3.3 Trede 3: Oude Tempel is passend ontsloten en voldoet daarmee aan trede 3... 15

Laddertoets Oude Tempel 3 1 Inleiding 1.1 Uw situatie en vraag U wilt woningbouw mogelijk maken op landgoed Oude Tempel, een historisch landgoed grenzend aan de kern Soesterberg. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Banningstraat - Amersfoortsestraat (N237). Aan de west- en zuidzijde ligt de bestaande bebouwing van kern Soesterberg en verder zuidwaarts ligt de A28. Het landgoed Oude Tempel ligt op de Utrechtse Heuvelrug, tegen de voormalige Vliegbasis Soesterberg. In het geldende bestemmingsplan Soesterberg (2013) is op dit moment geen woningbouw mogelijk. U wilt daarom een nieuw bestemmingsplan opstellen, waarin u 230 tot 300 woningen planologisch mogelijk maakt. Het type woning en de programmamix zijn nog flexibel. Het betreft wel voornamelijk grondgebonden woningen, in verschillende prijsklassen. U bent zich goed bewust van de noodzaak om de plannen te checken en indien mogelijk te onderbouwen op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder). U wilt daarom van ons, als onafhankelijke partij, een Laddertoets op de beoogde woningbouwontwikkeling in de gemeente Soest. U wilt de Laddertoets gebruiken als input voor de bestemmingsplantoelichting. Figuur 1: planschets Oude Tempel Soesterberg Bron: Hosper landschapsarchitectuur en stedenbouw, 2014.

Laddertoets Oude Tempel 4 1.2 Onze aanpak Om tot de Laddertoets te komen, lopen we de treden van de Ladder systematisch af. Voor de Laddertoets beschrijven en beoordelen we: trede 0 : de marktregio van het plan en regionale afstemming; trede 1: vraag, aanbod en behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief; trede 2: wel of geen bestaand stedelijk gebied en mogelijke alternatieven; trede 3: passende ontsluiting van de locatie. De resultaten van de Laddertoets werken we uit in voorliggende rapportage. Deze kunt u geheel of gedeeltelijk gebruiken als Laddermotivering in de toelichting van het bestemmingsplan voor Oude Tempel. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de uitgangspunten die we hanteren voor het plan Oude Tempel. Hier gaan we in op trede 0 (is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?) en de marktregio van de beoogde ontwikkeling. De drie treden van de Ladder lopen we vervolgens systematisch af in hoofdstuk 3. Bij trede 1 bepalen we of het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Bij trede 2 gaan we in op de ligging van de projectlocatie, binnen of buiten bestaand stedelijk gebied, en hoe mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied zoal bezien moeten worden. Trede 3 gaat ten slotte in op de ontsluiting van de planlocatie.

Laddertoets Oude Tempel 5 2 Uitgangspunten vooraf 2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is de motiveringsvereiste voor onder meer bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Wij noemen dit trede 0. Pas als sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet een ontwikkeling worden gemotiveerd volgens de treden van de Ladder. De Ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.6 lid 2. De Ladder bestaat uit drie treden en ziet er schematisch als volgt uit: Figuur 2: de treden van de Ladder Bron: Ministerie van I&M, 2012. Bewerking Stec Groep, 2016. RELEVANTE BEGRIPPEN: Nieuwe stedelijke ontwikkeling Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen (artikel 1.1.1 onder i, Bro). Regio De regio is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het gaat hier in onze ogen gebaseerd op de handreiking van het Rijk en tientallen Raad van State-uitspraken om de marktregio, die bepaald wordt door de relevante reikwijdte c.q. het verzorgingsgebied van de beoogde functie. Waar ligt kortom het zwaartepunt van de markt c.q. waarvandaan trekt u kopers of huurders van een nieuwbouwwoning?

Laddertoets Oude Tempel 6 Bestaand stedelijk gebied Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur (artikel 1.1.1. onder h, Bro). Actuele behoefte De actuele behoefte wordt bepaald door de vraag de komende 10 jaar, op basis van een actuele vraagraming, en het aanbod in harde plannen te confronteren. Vraag minus aanbod is de behoefte. Harde plancapaciteit Plannen waarin ruimtereservering voor een stedelijke ontwikkeling is opgenomen. Voor de Ladder is vooral de harde plancapaciteit van belang. Dit zijn plannen met een onherroepelijke planstatus met een directe of indirecte bouwtitel (uit te werken plannen). 2.2 Trede 0: Oude Tempel is een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig Om te bepalen of sprake is van een Ladderplichtige ontwikkeling is van belang of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen waarvoor een nieuw bestemmings-, of wijzigingsplan moet worden gemaakt, aangepast en/of geactualiseerd moet de Ladder doorlopen worden. Artikel 1.1.1. lid 1 sub i van het Bro geeft de volgende definitie voor een stedelijke ontwikkeling: Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocatie of andere stedelijke voorzieningen. Relevant is dan of Oude Tempel is aan te merken als woningbouwlocatie als bedoeld in het Bro. Voor wonen ligt de ondergrens op 11 woningen (ABRvS 16 september 2012, ECLI:NL:RVS:2015:2921). Dat wil zeggen dat een ontwikkeling vanaf 11 woningen sowieso een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Het plan Oude Tempel maakt planologisch maximaal 300 woningen mogelijk en kwalificeert zich daarmee als Ladderplichtige woningbouwlocatie. 2.3 Marktregio gemeenten Soest, Amersfoort, Baarn en Zeist Het gaat bij de Ladder onder andere om het voorkomen van planoverschotten op de (regionale) woningmarkt. Sinds 2009 wordt in de regio Amersfoort (gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg) samengewerkt op basis van het Bestuursconvenant Regio Amersfoort 1. De betrokken partijen erkennen hierin dat regionale samenwerking een middel is om te komen tot een optimale afstemming van vraag en aanbod aan woningen in de regio. Bureau Companen onderzocht in 2012 in opdracht van de regio Amersfoort de werking van de woningmarkt. Daarin concluderen zij dat er sprake is van een beperkt samenhangende woningmarkt, waarbij het grootste deel van de verhuizingen plaatsvindt binnen de gemeenten zelf. Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is daarnaast gebleken dat er vooral sprake is van concurrentie binnen gemeenten in plaats van tussen gemeenten. Het is daarom erg belangrijk dat gemeenten aandacht besteden aan prioritering van projecten binnen de eigen gemeente. In 2016 wordt, ter voorbereiding op de herijking van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie in 2017, gestart met de ontwikkeling van een regionale ruimtelijke visie. Daarin wordt onder andere in beeld gebracht hoe de woningbehoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) op de lange termijn binnen de regio 1 Convenant woningbouwprogrammering regio Amersfoort 2014-2018, november 2014. Vanuit de marktregio is Zeist niet betrokken bij deze vorm van regionale afstemming. Afstemming met Zeist moet daarom op een andere manier plaatsvinden.

Laddertoets Oude Tempel 7 kan worden opgevangen. Totdat deze visie is opgesteld, wordt de ontwikkeling van vraag en aanbod op de woningmarkt in de regio Amersfoort jaarlijks door de regio gemonitord, de resultaten hiervan volgen in een jaarlijkse woningmarktmonitor 2. Het Bestuursconvenant loopt tot 1 januari 2018. Soest heeft een open woningmarkt, sterkste verhuisrelaties met Amersfoort, Utrecht, Baarn en Zeist Migratiegegevens van alle verhuisde personen over de periode 2005-2014 tonen dat 52% van alle gevestigde personen in de gemeente Soest uit de gemeente zelf komt. Dit bevestigt het door Companen geschetste beeld dat de woningmarkt in Soest vooral lokaal georiënteerd is. Opvallend is het dat er een relatief grote groep van elders komt. Mogelijke redenen hiervoor zijn de gunstige ligging centraal in Nederland, gecombineerd met een aantrekkelijke, bosrijke woonomgeving. Verder zijn er vooral verhuisrelaties met de gemeenten Amersfoort (7%), Utrecht (6%), Baarn (3%) en Zeist (3%). De verhuisrelaties worden weergeven in figuur 3. Al met al kan geconcludeerd worden dat Soest vooral een open woningmarkt heeft. Figuur 3: verhuisbewegingen naar Soest naar herkomst Bron: CBS Statline, bewerking Stec groep 2016. Tabel 1: verhuisbewegingen naar Soest naar herkomst (2005-2014) Gemeente Aantal Aandeel (%) Soest 19.070 52% Amersfoort 2.682 7% Utrecht 1.999 6% Baarn 1.251 3% Zeist 1.074 3% Elders 10.576 29% Bron: Stec Groep (2016) op basis van CBS migratiegegevens over de periode 2005-2014. Van de kopers van nieuwbouwkoopwoningen komt circa 62% uit de gemeente Soest. Verder zijn er wederom sterke relaties met de gemeenten Amersfoort, Zeist en Baarn, zoals blijkt uit tabel 2. Het aantal kopers van een nieuwbouwwoning vanuit Utrecht is beperkt. Verder valt opnieuw op dat de groep elders een relatief groot aandeel heeft in het totale aantal kopers van nieuwbouwwoningen. Tabel 2: herkomst kopers nieuwbouwwoningen in Soest (2005-2014) Gemeente Aantal Aandeel (%) Soest 241 62% Amersfoort 22 6% Zeist 21 5% Baarn 11 3% Utrecht 4 1% Elders 91 23% Bron: Stec Groep (2016) op basis van Neprom monitor nieuwe woningen over de periode 2005-2014. 2 Meest recente woningmarktmonitor is van 2015, te vinden op de website van de regio Amersfoort onder het thema ruimte en wonen.

Laddertoets Oude Tempel 8 Op basis van het voorgaande schatten wij in dat de marktregio voor het project Oude Tempel bestaat uit de gemeente Soest zelf en de gemeenten Amersfoort, Zeist en Baarn. Ondanks de relatief sterke instroom vanuit de gemeente Utrecht verwachten wij dat uw plan qua aard en omvang weinig impact heeft op de behoefte aldaar. Bovendien valt op dat de relaties met Utrecht op de nieuwbouwkoopmarkt beperkt zijn. In de periode 2005-2014 hebben slechts 4 personen uit Utrecht een nieuwbouwwoning in Soest gekocht. Wel is het nuttig om voor regionale afstemming te zorgen 3. 3 Ondanks de beperkte relatie met Utrecht op de nieuwbouwkoopmarkt verwachten wij dat, gezien de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt, plan Oude Tempel ook een deel van de Utrechtse vraag bedient.

Laddertoets Oude Tempel 9 3 Plan Oude Tempel past binnen de Ladder 3.1 Trede 1: Oude tempel past kwantitatief en kwalitatief bij behoefte in de regio en voldoet daarmee aan trede 1 Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. (Bro, artikel 3.1.6, lid 2 onder a). In deze paragraaf kijken we naar de behoefte in de marktregio. Daarvoor zetten we de huishoudensontwikkeling af tegen het harde planaanbod, volgens gegevensinventarisatie bij de gemeente Soest en de Primos prognose 2015. 3.1.1 Kwantitatieve behoefte Volgens de Primos prognose is er in de marktregio (tabel 3) in de periode 2016-2026 een additionele woningvraag van circa 11.180 woningen 4. In de gemeente Soest groeit de woningvraag naar verwachting met circa 840 woningen. Voor de andere gemeenten in de marktregio wordt ook een groei van de woningvraag verwacht. Vooral Amersfoort springt eruit, met een additionele vraag naar ruim 7.600 extra woningen. Tabel 3: huishoudensontwikkeling in de marktregio Gemeente Huishoudens 2016 Verwachting huishoudens 2026 Additionele woningvraag 2016-2026 Soest 20.200 21.040 840 Amersfoort 66.830 74.470 7.640 Baarn 11.160 11.820 660 Zeist 28.070 30.110 2.040 Totaal 126.260 137.440 11.180 Bron: ABF Research, Primos prognose 2015. Bewerking Stec Groep (2016). Geconfronteerd met de harde plancapaciteit in de gemeenten in de marktregio kan de additionele behoefte worden berekend. De harde plancapaciteit van de gemeente Soest is afkomstig uit het Woningbouwprogramma Soest (d.d. oktober 2015). De harde plancapaciteit van de andere gemeenten is afkomstig uit de woningmarktmonitor Utrecht 5. Uit deze confrontatie (zie tabel 4) blijkt dat er in alle gemeenten in de marktregio sprake is van een additionele behoefte. In totaal is er in de marktregio een additionele behoefte van ruim 4.800 woningen. Het project Oude Tempel maakt maximaal 300 woningen planologisch mogelijk en voorziet daarmee in een kwantitatieve actuele regionale behoefte. 4 Uitgangspunt: ieder extra huishouden vertaalt zich 1-op-1 in een woningbehoefte. 5 Woningmarktmonitor Utrecht (peildatum 24-05-2016). Let wel, niet bekend is hoe accuraat en up-to-date gegevens precies zijn. Bovendien hangt er de komende jaren nog een flinke voorraad zachte plannen boven de markt: bij elkaar ruim 5.000 woningen. Deze plannen zijn (nog) niet hard en daarmee niet concurrerend op trede 1 van de Ladder maar wanneer deze eerder worden hard gemaakt, beperkt dit de ontwikkelruimte voor uw project.

Laddertoets Oude Tempel 10 Tabel 4: additionele behoefte in de marktregio Gemeente Additionele woningvraag 2016-2026 Harde plancapaciteit Additionele behoefte 2016-2026 Soest 840 390 450 Amersfoort 7.640 4.260 3.380 Baarn 660 40 620 Zeist 2.040 1.620 420 Totaal marktregio 11.180 6.310 4.870 Bron: ABF Research, Primos prognose 2015; Woningbouwprogramma gemeente Soest, 2015; Woningmarktmonitor provincie Utrecht. Bewerking Stec Groep (2016). WONINGMARKTMONITOR REGIO AMERSFOORT 2015 VERWACHT FLINK WONINGTEKORT IN 2040. In het convenant woningbouwprogrammering hebben de gemeenten in de regio Amersfoort afgesproken de ontwikkeling van vraag en aanbod op de woningmarkt in de regio jaarlijks te monitoren. De provinciale monitor vormt de belangrijkste onderlegger voor de regionale monitor. Uit de regionale monitor blijkt dat er, wanneer vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet, in de regio Amersfoort tot 2040 een tekort is van circa 12.000 woningen. Wel zijn er grote verschillen tussen gemeenten. Vooral in de gemeente Amersfoort en de gemeente Baarn is, volgens de regionale monitor, een tekort aan woningen. Dit bevestigt het beeld zoals geschetst in tabel 4. Daaruit blijkt dat Amersfoort en Baarn de grootste additionele behoefte hebben. 3.1.2 Kwalitatieve behoefte: er lijkt voldoende behoefte aan grondgebonden woningen en in centrumdorps en landelijk wonen Omdat uw plan al in een duidelijke kwantitatieve behoefte lijkt te voorzien, is een onderbouwing van de kwalitatieve behoefte minder belangrijk. Wel kunt u Ladderrisico s verder verkleinen als u kunt motiveren dat uw plan ook in een kwalitatieve behoefte voorziet. Wij nemen in deze Laddertoets daarom een motivering van de kwalitatieve behoefte op. Hiertoe confronteren we de additionele woningvraag volgens Primos 2015 met woonvoorkeuren van huishoudens volgens WoON2015; hét landelijke wooneisen en -wensenonderzoek. In het licht van de Ladder zijn vooral ruimtelijke argumenten relevant. We beperken ons daarom tot de meest relevante factoren: de voorkeuren naar woonmilieu en woningtype. Groen woonmilieu met flexibiliteit en variatie Volgens het stedenbouwkundig kader voor landgoed Oude Tempel biedt de fraaie historische en landschappelijke setting van het landgoed een uitgelezen mogelijkheid om een hoogwaardig woonmilieu in het groen te realiseren. Streven is om de identiteit van het landgoed te behouden. Verder is volgens het stedenbouwkundig kader een flexibel en gevarieerd plan wenselijk, om verschillende woonvormen en kwaliteiten mogelijk te kunnen maken en te kunnen inspelen op veranderingen in de vraag naar woningen. Deze flexibiliteit blijkt ook uit het beoogde programma voor Oude Tempel. De planlocatie Oude Tempel ligt in een gebied dat volgens de ABF-indeling 6 wordt bestempeld als landelijk woonmilieu. Het hangt echter af van de wijze waarop het plan uiteindelijk ontwikkeld wordt of dit gebied ook na ontwikkeling nog als zodanig beschouwd kan worden. Gezien de beoogde omvang van het woningbouwprogramma, woningdichtheid, afstand tot voorzieningen en behoud van landschappelijke 6 ABF Research indeling woonmilieutypologie. (5-deling).

Laddertoets Oude Tempel 11 waarden verwachten wij dat het plan straks primair in een centrum-dorps 7 woonmilieu voorziet 8. Daarom brengen we zowel de behoefte aan landelijk wonen als centrum-dorps wonen in beeld. In tabel 5 geven we per gemeente aan welk aandeel van de verhuisgeneigden de voorkeur heeft voor een centrum-dorps of landelijk woonmilieu. Om schijnnauwkeurigheid te voorkomen, hanteren we bandbreedtes. Uit de analyse blijkt dat 30% tot 35% van de verhuisgeneigde huishoudens in de gemeenten Soest en Baarn de voorkeur geeft aan een centrum-dorps woonmilieu. In de gemeente Amersfoort geeft 15% tot 20% van de verhuisgeneigde huishoudens de voorkeur aan een centrum-dorps woonmilieu en in de gemeente Zeist 24% tot 29%. Als we dit vertalen naar de behoefte aan centrum-dorps wonen, bekent dit in de periode 2016-2026 een totale additionele vraag van circa 2.100 tot 2.640 woningen in een centrum-dorps woonmilieu volgens Primos 2015. Tabel 5: indicatieve vraag naar centrum-dorpse en landelijke woonmilieus in de marktregio Gemeente % voorkeur voor centrum-dorps woonmilieu % voorkeur voor landelijk woonmilieu Additionele woningvraag 2016-2026 Additionele vraag centrum-dorps woonmilieu Additionele vraag landelijk woonmilieu Soest 30%-35% 10%-15% 840 250-290 80-130 Amersfoort 15%-20% 6%-11% 7.640 1.150-1.530 460-840 Baarn 30%-35% 10%-15% 660 200-230 70-100 Zeist 24%-29% 8%-13% 2.040 490-590 160-270 Totaal 19%-24% 7%-12% 11.180 2.090-2.640 770-1.340 Bron: ABF Research (2015), Primos prognose 2015; WoOn2015. Bewerking Stec Groep (2016). Circa 10 tot 15 % van de verhuisgeneigde huishoudens in de gemeenten Soest en Baarn hebben de voorkeur voor een landelijk woonmilieu. In de gemeente Amersfoort is dit 6 tot 11% en in de gemeente Zeist 8 tot 13%. Als we dit vertalen naar de additionele behoefte aan landelijk wonen, betekent dit in de periode 2016 tot 2026 een totale additionele vraag van 770 tot 1.340 woningen in een landelijk woonmilieu volgens Primos 2015. Op dezelfde wijze brengen we in tabel 6 de additionele kwalitatieve vraag naar woningtype in beeld. De voorkeur voor een grondgebonden woning ligt in de gemeenten Soest, Amersfoort, Baarn en Zeist tussen 58 en 66%. Dit leidt tot een additionele vraag naar 6.500 tot circa 7.100 grondgebonden woningen in de marktregio. 7 Onder deze indeling vallen zowel centrum-dorpse als dorpse woonmilieus. 8 Vanwege de grote flexibiliteit die met dit plan wordt betracht is het nog lastig een precieze inschatting te maken. Of er bijvoorbeeld 230 of 300 woningen gerealiseerd worden, is van invloed op de woningdichtheid en uitstraling van het gebied, en daarmee ook op het type woonmilieu.

Laddertoets Oude Tempel 12 Tabel 6: indicatieve additonele woningvraag naar woningtype (grondgebonden) in de marktregio Gemeente Totale additionele vraag Waarvan voorkeur grondgebonden woning Additionele vraag grondgebonden woningen Soest 840 61%-66% 510-550 Amersfoort 7.640 58%-63% 4.430-4.810 Baarn 660 61%-66% 400-440 Zeist 2.040 60%-65% 1.220-1.330 Totaal 11.180 59%-64% 6.560-7.130 Bron: ABF Research (2015), Primos prognose 2015; WoOn2015. Bewerking Stec Groep (2016).Er lijkt voldoende additionele behoefte aan centrum-dorps en landelijk wonen. In de tabellen hierna zijn respectievelijk de hiervoor getoonde additionele vraag naar woonmilieu en woningtype afgezet tegen het bijbehorende harde planaanbod in de marktregio. Een aandachtspunt is dat in de gemeenten Zeist en Baarn niet bekend is hoe het harde planaanbod kwalitatief is onderverdeeld in woonmilieu en woningtype. Tabel 7: indicatieve additionele woningvraag naar woonmilieu (centrum-dorps en landelijk) in de marktregio Gemeente Additionele vraag centrumdorps Additonele vraag landelijk Harde plancapaciteit centrum-dorps Harde plancapaciteit landelijk Additionele behoefte centrumdorps Additionele behoefte landelijk Soest 250-290 80-130 - - 250-290 80-130 Amersfoort 1.140-1.530 380-760 - - 1.140-1.530 380-760 Baarn 200-230 70-100 n.b. n.b. - - Zeist 510-610 100-200 n.b. n.b. - - Totaal 2.100-2.660 630-1.190 - - 1.390-1.820 460-890 Bron: ABF Research (2015), Primos prognose 2015; Woningbouwprogramma Soest; Woningbouwprogramma Amersfoort (oktober 2015); Woningbouwprogramma Baarn (oktober 2015); Voor de gemeente Zeist: Provincie Utrecht; CBS 2015; Planmonitor 2015. Bewerking Stec Groep (2016). Uit de vorige tabel blijkt dat de additionele vraag naar centrum-dorps wonen in de gehele marktregio groter is dan de harde plancapaciteit. Hierin is echter het betreffende harde planaanbod van de gemeenten Zeist en Baarn niet verwerkt. Van deze gemeenten is namelijk de woonmilieutypering van harde plannen niet bekend, dus ook niet hoeveel woningen in een centrum-dorps of landelijk woonmilieu er in harde plannen gevat zijn. In de gemeenten Soest en Amersfoort zijn momenteel geen harde plannen bekend in een centrum-dorps noch in een landelijk woonmilieu 9. De totale harde plancapaciteit van de gemeente Zeist telt circa 1.600 woningen en van Baarn circa 40. Het is waarschijnlijk dat maar een beperkt deel van de harde planvoorraad in landelijk en centrum-dorps wonen voorziet, omdat een aanzienlijk deel van die gemeenten nu uit andere woonmilieus bestaat. Er lijkt daarom op basis van deze eerste indicatie voldoende additionele behoefte te bestaan voor zowel centrum-dorpse als landelijke woonmilieus, maar nader inzicht in de woonmilieutypering van plannen in Baarn en Zeist is nodig om dit met zekerheid te kunnen vaststellen. 9 Gemeente Soest telt wel diverse plannen in een centrum-dorps milieu met een (vooralsnog) zachte planstatus, zoals Soesterberg- Noord 310 woningen), Kampweg (52 woningen) en Dorpshart (80 woningen). Als deze plannen eerder hard zijn dan Oude Tempel soupeert dit Ladderruimte op.

Laddertoets Oude Tempel 13 De behoefte aan grondgebonden woningen is voldoende groot Het plan Oude Tempel biedt, afgaande op het beoogde bouwprogramma, ruimte aan 230 tot maximaal 300 woningen, waarvan circa 90% grondgebonden woningen. De maten en kwaliteiten van de woningen zijn nog niet bekend. Het gaat om woningen in verschillende prijsklassen, variërend van 175.000 tot 600.000. Uit tabel 8 blijkt dat er additionele behoefte is aan 245 tot 285 grondgebonden woningen in Soest ten opzichte van het harde planaanbod. Dat is dus ongeveer gelijk aan het beoogde aantal grondgebonden woningen in het plan Oude Tempel. In het plan van 230 tot 300 woningen gaat het om circa 200 tot 270 grondgebonden woningen. In andere gemeenten in de marktregio is ook voldoende additionele behoefte. In de gemeente Baarn en vooral de gemeente Amersfoort is een ruime behoefte aan grondgebonden woningen van circa 400 en circa 1.200. Tabel 8: indicatieve additionele woningvraag naar grondgebonden woningen in de marktregio Gemeente Additionele vraag grondgebonden woningen Grondgebonden woningen in harde plancapaciteit Additionele behoefte grondgebonden woningen 10 Soest 510-550 265 11 245-285 Amersfoort 4.430-4.810 3.419 1.010-1.390 Baarn 400-440 14 390-420 Zeist 1.220-1.330 - - Totaal 6.560-7.130 3.698 1.645-2.065 Bron: ABF Research (2015), Primos prognose 2015; Woningbouwprogramma Soest; Woningbouwprogramma Amersfoort (oktober 2015); Woningbouwprogramma Baarn (oktober 2015); Voor de gemeente Zeist: Provincie Utrecht; CBS 2015; Planmonitor 2015. Bewerking Stec Groep (2016). Kortom, er bestaat in de marktregio voldoende regionale behoefte naar grondgebonden woningen. Zelfs wanneer de gehele plancapaciteit van 1.620 woningen in Zeist meegenomen wordt als grondgebonden woning lijkt er voldoende regionale behoefte naar dit woningtype. CONCLUSIE STEC GROEP TREDE 1: Kwantitatief lijkt er op dit moment ruim voldoende additionele behoefte voor de ontwikkeling van het woningbouwplan Oude Tempel in Soest. Kwalitatief lijkt dat ook het geval. Er lijkt voldoende behoefte aan grondgebonden woningen en aan woningen in een centrum-dorps of landelijk woonmilieu. Dit is echter niet met zekerheid te zeggen, omdat op dit moment niet bekend is welk deel van de harde plancapaciteit van de gemeenten Zeist en Baarn uit woningen in een centrum-dorps of landelijk woonmilieu bestaat. We concluderen dat het programma Oude Tempel in eerste aanleg voorziet in een kwalitatieve actuele, regionale behoefte naar grondgebonden woningen en naar woonmilieu (centrum-dorps of landelijk). 3.2 Trede 2: Oude Tempel ligt buiten bestaand stedelijk gebied en er lijken potentiële alternatieven aanwezig. Wanneer blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins (Bro, artikel 3.1.6, lid 2 onder b). 10 Let wel: zachte plannen die in procedure worden gebracht kunnen de huidige marktruimte voor Oude Tempel opsouperen, nog voordat u zelf toekomt aan het bestemmingsplan Oude Tempel. 11 Op basis van woningbouwprogramma Soest, koopwoningen naar segment, oktober 2015.

Laddertoets Oude Tempel 14 Voor trede 2 kijken we of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied (BSG). Volgens de begrenzing van het stedelijk gebied in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) met behulp van rode contouren door de Provincie Utrecht ligt het plangebied van Oude Tempel binnen het stedelijk gebied. Afgezien van het feit dat rode contouren ter discussie staan 12, betekent dit echter niet automatisch dat daarmee ook aan de Bro-definitie van BSG voldaan wordt. BSG volgens artikel 1.1.1 lid 1 sub h Bro: Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit jurisprudentie blijkt dat ook de geldende bestemming relevant kan zijn. Geldt er een bestemming die de ontwikkeling van stedelijke voorzieningen niet mogelijk maakt dan is er geen sprake van BSG (ABRvS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1340). Het is niet vereist dat het geldende bestemmingsplan bouwmogelijkheden ten behoeve van stedelijke voorzieningen bevat. Het kan bijvoorbeeld ook om stedelijk groen gaan (ABRvS 20 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:125). Figuur 4: ligging en huidige bestemming planlocatie Oude Tempel Bron: ruimtelijkeplannen.nl. Projectgebied Oude Tempel grenst aan de zuid- en westzijde aan bestaand stedelijk gebied. Aan de oosten noordzijde grenst het aan weilanden en bosgebied. De locatie is momenteel een bosrijk gebied in een landelijke omgeving en heeft daardoor een landelijke uitstraling. Het huidige bestemmingsplan maakt wonen (of andere stedelijke ontwikkelingen) niet mogelijk. De huidige bestemming van de locatie is, zoals zichtbaar in figuur 4, bos/bostuin. In dat licht heeft u in onze visie vermoedelijk te maken met een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, zoals in artikel 1.1.1 lid 1 onder h in het Bro weergegeven. Omdat er een ontwikkeling wordt beoogd buiten BSG dient er, om te voldoen aan trede 2 van de Ladder, te worden geïnventariseerd of er alternatieven voor het plan binnen BSG liggen, die geschikt en beschikbaar (te maken) zijn voor de beoogde ontwikkeling. Hierbij gaat het zowel om zachte inbreidingsplannen als bestaand leegstaand of leegkomend vastgoed. Alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied voor Oude Tempel Uit een inventarisatie van (potentiële) alternatieven in de marktregio, verricht door de gemeente Soest, komt een aantal locaties naar voren die mogelijk beschikbaar en geschikt (te maken) zijn voor de woningbouw die u op Oude Tempel beoogt. 12 De provincie is bezig met een herijking van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Verordening (PRV). Daarin wordt de begrenzing met rode contouren opgepakt en waar nodig geactualiseerd. Tevens wordt de Ladder hierin verankerd. Bron: Kadernotitie start Herijking PRS en PRV, provincie Utrecht (2015).

Laddertoets Oude Tempel 15 Belangrijk hierbij is dat het beoogde plan voor Oude Tempel qua programma en omgevingskwaliteit redelijkerwijs ook op die alternatieve locaties in te passen is, maar ook of die alternatieven beschikbaar zijn, of komen. Het gros van de onderzochte alternatieven voldoet niet aan één of meerdere aspecten en valt daarom af als mogelijk alternatief voor het plan Oude Tempel. Slechts 3 locaties komen naar voren die (op basis van de bekende informatie) mogelijk een alternatief kunnen vormen qua beschikbaarheid, ligging, oppervlakte en/of woonmilieu. Deze alternatieven zijn: Weideweg (Zeist) Zeister Warande (Zeist) 13 Hogewegzone (Amersfoort) Het eerste mogelijke alternatief, Weideweg Zeist lijkt geschikt te maken voor een groot aantal grondgebonden woningen in een centrum-dorps woonmilieu. In het voorontwerp voor dit plan wordt uitgegaan van maximaal 115 woningen. Het plangebied is met grofweg 7 hectare echter aanmerkelijk kleiner dan Oude Tempel. Verder ligt deze locatie, net als Oude Tempel, binnen de rode contouren, maar is daarmee niet automatisch binnen BSG. Het gebied ligt aan de rand van de kern Austerlitz en heeft bovendien (grotendeels) de enkelbestemming bos. Het tweede mogelijke alternatief, Zeister Warande, biedt ook ruimte voor een groot aantal grondgebonden woningen in een centrum-dorps woonmilieu. Deze locatie ligt in het stedelijk weefsel van Zeist. Hier zijn 155 woningen voorzien, op de plek van een voormalig kantoorpand. Deze locatie moet dus als BSG gezien worden. Wel ligt de woningdichtheid hier hoger dan bij Oude Tempel, vooral door een redelijk aandeel appartementen. De totale oppervlakte van deze locatie lijkt bovendien met 2,7 hectare te klein voor de beoogde ontwikkeling op Oude Tempel, waar circa 230 tot 300 woningen zijn voorzien in verschillende maten en kwaliteiten. Het plangebied van Oude Tempel is met 15 hectare ruim vijf keer zo groot. Wij verwachten dan ook dat het beoogde programma van Oude Tempel niet op de locatie Zeister Warande kan landen, ook omdat de omgevingskwaliteit hier afwijkt. Dit plangebied grenst niet aan een bosrijke omgeving. Dit staat bij het ontwerp en opzet van Oude Tempel juist centraal. Tenslotte is de behoefte in de marktregio dusdanig groot gebleken (trede 1) dat ontwikkeling van Oude Tempel niet ten koste hoeft te gaan van de ontwikkeling van de genoemde initiatieven binnen BSG. Beide plannen kunnen onafhankelijk van elkaar gerealiseerd worden. Het laatste mogelijke alternatief, Hogewegzone Amersfoort, is met een oppervlakte van circa 10 hectare waarschijnlijk groot genoeg voor een plan van de omvang van Oude Tempel, maar door het stedelijke karakter en de stedelijke dichtheden die in het plan Hogewegzone zijn beoogd, achten wij de locatie minder geschikt voor het beoogde programma van Oude Tempel. Kortom, van alle door de gemeente Soest geïnventariseerde locaties vormen er slechts drie een potentieel alternatief voor Oude Tempel. Daarvan lijkt echter geen enkele locatie een realistisch alternatief. CONCLUSIE STEC GROEP TREDE 2: De planlocatie ligt buiten BSG en er zijn 3 potentiële alternatieven binnen BSG. Geen van de alternatieven lijkt echter een realistisch alternatief. 3.3 Trede 3: Oude Tempel is passend ontsloten en voldoet daarmee aan trede 3 Wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, 13 https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-en-verbouwen/bestemmingsplannen/zeister-warande.

Laddertoets Oude Tempel 16 gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. (Bro, artikel 3.1.6, lid 2 onder c). We constateerden bij trede 2 dat Oude Tempel niet binnen bestaand stedelijk gebied lijkt te liggen. De Ladder vraagt dan expliciet om een motivering over de ontsluiting van de locatie. Wat passend ontsloten is, hangt in onze ogen af van de aard en omvang van de functie. Voor een bedrijventerrein is bijvoorbeeld een andere ontsluiting passend dan voor een woonwijk. Daarbij speelt ook de doelgroep van het woningbouwproject een rol. Zo stellen gezinnen met kinderen andere eisen aan de ontsluiting dan jonge alleenstaanden. Het plan Oude Tempel maakt vooral grondgebonden woningen mogelijk in verschillende maten en kwaliteiten en trekt daarmee vooral gezinnen. Zij vinden doorgaans een goede autobereikbaarheid belangrijk. De autobereikbaarheid van de locatie is goed. De provinciale weg N237 ligt op korte afstand en de snelweg A28 ligt op ongeveer 1 kilometer. De OV-bereikbaarheid van het plangebied is redelijk goed met diverse bushaltes die op loopafstand te bereiken zijn. NS-station Den Dolder is het dichtstbijzijnde treinstation, op circa 6 kilometer van de locatie. Dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt zijn op loopafstand te bereiken. CONCLUSIE STEC GROEP TREDE 3: De locatie is voldoende passend ontsloten, de autobereikbaarheid is goed en de OV-bereikbaarheid is redelijk goed.