3 DECEMBER 2015 C.14.0591.N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.14.0591.N GAGELMANS RAOUL bvba, met zetel te 2030 Antwerpen, Straatsburgdok/Noordkaai 27-28, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Beatrix Vanlerberghe, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187/302, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen 1. R. G., A. G., verweersters. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, afdeling Antwerpen, van 2 juni 2014.
3 DECEMBER 2015 C.14.0591.N/2 Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft op 30 juni 2015 een schriftelijke conclusie neergelegd. Raadsheer Bart Wylleman heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling 1. De appelrechters oordelen niet alleen dat de huurhernieuwing niet omwille van een drogreden door wijlen de verhuurder geweigerd werd vermits de aangekondigde werken wel degelijk werden uitgevoerd, maar ook dat bij de beoordeling van de oprechtheid in hoofde van wijlen de heer G. van de opgegeven weigeringsreden voor de huurhernieuwing [ ] de eerste rechter overigens terecht rekening [heeft] gehouden met het feit dat [de eerste verweerster], zijnde de dochter van wijlen de heer G., de verhuurder, reeds ten tijde van de opgave van die reden gedeeltelijk eigenaar van het verhuurde pand was ingevolge het overlijden van haar moeder in 1975, vermits het in het licht daarvan niet onwaarschijnlijk is dat het voornemen om dergelijke belangrijke werken uit te voeren bij de verhuurder was tot stand gekomen na overleg en met instemming van [de eerste verweerster]. 2. In zoverre het middel ervan uitgaat dat volgens de appelrechters er geen sprake kan zijn van een drogreden louter op basis van de vaststelling dat de voorgenomen werken wel degelijk werden uitgevoerd, berust het op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis. Het middel mist in zoverre feitelijke grondslag.
3 DECEMBER 2015 C.14.0591.N/3 3. Artikel 16, I, 3, Handelshuurwet bepaalt dat de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren omdat hij het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, wil wederopbouwen, en dat als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. Artikel 25, eerste lid, 3, Handelshuurwet bepaalt dat de huurder, indien hij regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, recht heeft op een vergoeding gelijk aan drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade volledig te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. 4. De verhuurder-eigenaar die overeenkomstig artikel 16, I, 3, Handelshuurwet de hernieuwing van de huur weigert, verbindt zich ertoe de aangekondigde afbraak- en wederopbouwwerken voor eigen rekening uit te voeren. Wanneer een verhuurder evenwel mede-eigenaar is van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van een handelshuurovereenkomst en hij overeenkomstig artikel 16, I, 3, Handelshuurwet de hernieuwing van de huur weigert, kan de verplichting tot afbraak en wederopbouw worden uitgevoerd door eenieder die op het ogenblik van de weigering van de huurhernieuwing eveneens mede-eigenaar is. 5. De appelrechters stellen vast dat: - de verhuurder op 15 juli 2010 de huurhernieuwing heeft geweigerd om reden dat hij overeenkomstig artikel 16, I, 3, Handelshuurwet het verhuurde pand wenste af te breken en weder op te bouwen, werken waarvan de kosten 3 jaren huur zouden overstijgen; - de verhuurder bij notariële akte van 28 april 2011 afstand heeft gedaan van zijn vruchtgebruik op het verhuurde pand en de verschillende mede-eigenaars, waaronder de verhuurder, afstand hebben gedaan van hun onverdeelde aandelen ten voordele van de eerste verweerster;
3 DECEMBER 2015 C.14.0591.N/4 - de bij de weigering van de huurhernieuwing aangekondigde wederopbouw van het pand gerealiseerd werd door de eerste verweerster die reeds ten tijde van de opgave van die weigeringsgrond mede-eigenaar was van het verhuurde pand. 6. De appelrechters die in die omstandigheden oordelen dat geen vergoeding verschuldigd is, verantwoorden hun beslissing naar recht. Het middel kan in zoverre niet worden aangenomen. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres tot de kosten. Bepaalt de kosten voor de eiseres op 599,74 euro. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, de afdelingsvoorzitters Albert Fettweis afdelingsvoorzitter Beatrijs Deconinck, en de raadsheren Geert Jocqué en Bart Wylleman, en in openbare rechtszitting van 3 december 2015 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaatgeneraal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Kristel Vanden Bossche. K. Vanden Bossche B. Wylleman G. Jocqué B. Deconinck A. Fettweis E. Dirix
VERZOEKSCHRIFT/1 VOORZIENING IN CASSATIE 5 VOOR: de BVBA GAGELMANS RAOUL, met maatschappelijke zetel te 2030 Antwerpen, Straatsburgdok/Noordkaai 27-28, met ondernemingsnummer 0437.577.094, 10 15 eiseres tot cassatie, bijgestaan en vertegenwoordigd door ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie Beatrix Vanlerberghe, kantoor houdend te 2000 Antwerpen, Amerikalei 187/302, bij wie keuze van woonst wordt gedaan, TEGEN: 1. G. R., 20 eerste verweerster in cassatie; 2. G. A., tweede verweerster in cassatie; 25 * * * 30 Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie, Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie, 35 40 Hooggeachte Dames en Heren, Eiseres heeft de eer een vonnis aan Uw beoordeling voor te leggen dat op 2 juni 2014 in hoger beroep op tegenspraak tussen de partijen werd uitgesproken door de 5 e b kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen (13/2774/A).
VERZOEKSCHRIFT/2 45 50 55 60 65 70 75 80 FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN 1. Op 11 december 2002 sloot eiseres als huurder een handelshuurovereenkomst met de heer W. G.. De huur nam een aanvang op 1 januari 2003 en liep af op 31 december 2011. Het pand waarop de huur betrekking had, was in onverdeeldheid eigendom van de heer W. G. (voor 5/8 volle eigendom en voor 3/8 vruchtgebruik) en diens drie kinderen (elk 1/3 blote eigendom), waaronder verweersters. Op 2 juli 2010 verzocht eiseres per aangetekend schrijven om een hernieuwing van de huur vanaf 1 januari 2012. Op 14 juli 2010 kreeg eiseres per aangetekend schrijven een negatief antwoord, gemotiveerd vanuit de wens van de verhuurder om het verhuurde pand af te breken en herop te bouwen, werken waarvan de kosten 3 jaren huur zouden overstijgen (artikel 16, I, 3, van de Handelshuurwet). 2. Op 28 juli 2010 dagvaardde eiseres de heer W. G. voor het vredegerecht van het tiende kanton Antwerpen, teneinde via deze weg een huurhernieuwing te bekomen en, in ondergeschikte orde, de heer W. G. te veroordelen tot betaling van een uitzettingsvergoeding ten belope van 1 jaar huurprijs. Bij vonnis dd. 3 februari 2011 werd de vordering ontvankelijk doch ongegrond verklaard in zoverre ze de huurhernieuwing beoogde, en werd de rest van de vordering naar de rol verzonden. Bij notariële akte dd. 28 april 2011 verzaakte de heer W. G. aan zijn vruchtgebruik en deden alle mede-eigenaars behalve eerste verweerster afstand van hun aandeel in de onverdeeldheid, ten voordele van eerste verweerster die op deze manier enige en volle eigenaar werd van het verhuurde pand. Eind 2011 werd het pand door eiseres ontruimd en ontving zij een uitzettingsvergoeding ten belope van 1 jaar huurprijs. De aangekondigde werken van heropbouw zijn door eerste verweerster uitgevoerd. 3. Op 25 oktober 2012 dagvaardde eiseres de heer W. G. opnieuw voor het vredegerecht van het tiende kanton Antwerpen, teneinde de heer W. G. bijkomend te horen veroordelen tot betaling van 2 jaar huurprijs, wegens het niet
VERZOEKSCHRIFT/3 85 nakomen van de opgegeven reden voor de weigering van de handelshuurhernieuwing. Bij vonnis dd. 25 april 2013 werd de vordering van eiseres ontvankelijk doch ongegrond verklaard. 90 95 100 Op 8 mei 2013 heeft eiseres hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis bij de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen. Op 26 juni 2013 overleed de heer W. G. Verweersters hebben het geding hervat in hun hoedanigheid van erfgenaam. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank van eerste aanleg het hoger beroep van eiseres ontvankelijk doch ongegrond verklaard. Eiseres werd veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep. Tegen dit vonnis wenst eiseres op te komen met het volgend middel tot cassatie. 105 * * * 110
VERZOEKSCHRIFT/4 115 ENIG MIDDEL TOT CASSATIE Geschonden wetsbepalingen 120 125 - de artikelen 16, I, 3 en 25, eerste lid, 1 en 3 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, die de afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, zoals gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955 (hierna: de Handelshuurwet ). Aangevochten beslissing 130 135 140 145 150 De Rechtbank van Eerste Aanleg oordeelt dat het voornemen van de verhuurder om werken uit te voeren effectief gerealiseerd werd zodat geen bijkomende vergoeding ten belope van twee jaar huur dient te worden betaald aan eiseres, op grond van de volgende motieven: [Eiseres] betwist niet dat de bij de weigering van de huurhernieuwing aangekondigde wederopbouw van het pand gerealiseerd werd doch houdt voor dat zij aanspraak kan maken op een bijkomende uitzettingsvergoeding vermits deze wederopbouw door [eerste verweerster] is uitgevoerd en niet persoonlijk door haar vader, wijlen de heer G. zelf. [Eiseres] werpt zeer terecht op dat daar de Handelshuurwet de bescherming beoogt van de huurder de uitvoering van de redenen op grond waarvan de huurhernieuwing geweigerd kan worden streng dient beoordeeld te worden daar vermeden moet worden dat de beschermde handelshuurder via drogredenen geen aanspraak zou maken op de huurhernieuwing waarop hij principieel gerechtigd is. In deze betwisting is het echter evident dat de huurhernieuwing niet omwille van een drogreden door wijlen de verhuurder geweigerd werd vermits de aangekondigde werken wel degelijk werden uitgevoerd, evenmin kan redelijkerwijs door [eiseres] staande gehouden worden dat wijlen de heer G. zijn aandeel in het gehuurde goed vervreemd heeft om aan zijn verplichtingen als verhuurder te ontkomen.
VERZOEKSCHRIFT/5 155 160 165 170 Bij de beoordeling van de oprechtheid in hoofde van wijlen de heer G. van de opgegeven weigeringsreden voor de huurhernieuwing heeft de eerste rechter overigens terecht rekening gehouden met het feit dat [eerste verweerster], zijnde de dochter van wijlen de heer G., de verhuurder, reeds ten tijde van de opgave van die reden gedeeltelijk eigenaar van het verhuurde pand was ingevolge het overlijden van haar moeder in 1986, vermits het in het licht daarvan niet onwaarschijnlijk is dat het voornemen om dergelijke belangrijke werken uit te voeren bij de verhuurder was tot stand gekomen na overleg en met instemming van [eerste verweerster]. De handelshuurwet zelf voorziet alleszins niet uitdrukkelijk dat de voorgenomen werken, die als weigeringsgrond worden aangehaald, door de verhuurder in persoon dienen uitgevoerd te worden. De rechtbank is bijgevolg van oordeel dat het voornemen van de verhuurder om werken uit te voeren die de weigering van de huurhernieuwing verantwoordden, oprecht en reëel was en dat dit voornemen ook effectief gerealiseerd werd zodat het hoger beroep ongegrond is. (blz. 3-4 van het bestreden vonnis) 175 180 185 190 Aangevoerde grief Overeenkomstig artikel 16, I, 3 van de Handelshuurwet, kan de verhuurder de hernieuwing van de huur weigeren op grond van zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. Overeenkomstig artikel 25, eerste lid, 1 van de Handelshuurwet heeft de huurder die regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd op grond van voornoemde reden, recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen gesloten na het ingaan van dat recht, gelijk is aan één jaar huur. Overeenkomstig artikel 25, eerste lid, 3 van de Handelshuurwet is de vergoeding evenwel gelijk aan drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt
VERZOEKSCHRIFT/6 195 200 205 210 215 binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen. Uit deze bepalingen volgt dat de verhuurder die de hernieuwing van de huur weigert op grond van zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen, drie jaar huishuur is verschuldigd als hij dat voornemen niet binnen zes maanden uitvoert, en dat de verhuurder zich niet aan deze verplichting kan onttrekken door binnen zes maanden zijn zakelijke rechten op het verhuurde goed te vervreemden, ongeacht of de afbraak- en wederopbouwwerken worden uitgevoerd door degene die de zakelijke rechten op het verhuurde goed heeft verworven. Door in weerwil hiervan te oordelen, enerzijds, dat er geen sprake kan zijn van een drogreden louter op basis van de vaststelling dat de voorgenomen werken wel degelijk werden uitgevoerd, en anderzijds, dat de voorgenomen werken van heropbouw, in de zin van artikel 16, I, 3, van de Handelshuurwet, niet noodzakelijkerwijze door de verhuurder zelf moeten worden uitgevoerd, schenden de appelrechters de artikelen 16, I, 3 en 25, eerste lid, 1 en 3 van de Handelshuurwet. TOELICHTING 220 225 230 235 Uw Hof heeft geoordeeld dat dat de verhuurder zich door een verkoop van het verhuurde goed, zelfs voor het verstrijken van de huur, niet op een ander kan ontlasten van zijn persoonlijke verplichting de aangekondigde afbraak- en wederopbouwwerken in de zin van artikel 16, I, 3, van de Handelshuurwet voor eigen rekening ten uitvoer te brengen en dat door de verkoop die persoonlijke verplichting niet overgedragen wordt op de koper, verkrijger onder een bijzondere titel (Cass. 26 juni 1992, Arr.Cass. 1991-92, 1041). Het persoonlijke karakter van de verplichting om de werken voor eigen rekening ten uitvoer te brengen, betekent dat de verhuurder die de hernieuwing weigert om tot heropbouw over te gaan, drie jaar huur is verschuldigd als hij dat voornemen niet tijdig uitvoert, en de verhuurder daar niet aan ontsnapt als hij het goed verkoopt, zelfs wanneer hij de koper verplicht het goed herop te bouwen en deze koper daartoe tijdig overgaat, aangezien noch de wettelijke tekst, noch de voorbereidende werkzaamheden voorzien dat het voornemen om weder op te
VERZOEKSCHRIFT/7 240 245 250 255 bouwen, dat de persoon van de verhuurder betreft, door een derde (bv. de koper van het onroerend goed), zou kunnen worden uitgevoerd (Cass. 21 juni 1974, Arr.Cass. 1974, 1168; Cass. 20 mei 1966, Pas. 1966, I, 1189; Cass. 15 februari 1957, Arr.Cass. 1957, 473). De verplichting tot wederopbouw in de zin van artikel 16, I, 3, van de Handelshuurwet is een persoonlijke verplichting tot wederopbouw voor eigen rekening. Het volstaat dus niet dat deze werken worden uitgevoerd: zij moeten daarenboven door de verhuurder worden uitgevoerd, voor eigen rekening. Wanneer de werken weliswaar worden uitgevoerd, maar niet door de verhuurder doch door de verkrijger onder bijzondere titel van het goed, is er geen sprake van wederopbouw in de zin van artikel 16, I, 3, van de Handelshuurwet (zie ook M. GODHAIRD, Le bail commercial, in Rep.Not. t. VIII, l. IV, Brussel, Larcier, 2012, 308, nr. 434; B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck & Larcier, 2011, 813-814 en 1003-1004). De appelrechters konden dan ook niet naar recht oordelen dat onder de handelshuurwet niet vereist is dat dat de voorgenomen werken, die als weigeringsgrond worden aangehaald, door de verhuurder in persoon dienen te worden uitgevoerd. Zij konden evenmin uit de loutere vaststelling dat de aangekondigde werken wel degelijk werden uitgevoerd, naar recht afleiden dat de huurhernieuwing niet omwille van een drogreden door wijlen de verhuurder geweigerd werd. 260 * * * 265
VERZOEKSCHRIFT/8 270 Op deze gronden en overwegingen, besluit de ondergetekende advocaat voor eiseres dat het U, Hooggeachte Dames en Heren, moge behagen het bestreden arrest te vernietigen, de zaak en de partijen te verwijzen naar een andere Rechtbank van Eerste Aanleg en uitspraak te doen over de kosten als naar recht. 275 Antwerpen, 12 december 2014 280 Beatrix Vanlerberghe 285 290 295 300 305 Bij de indiening ter griffie wordt bij deze voorziening het exploot van betekening aan de verwerende partijen gevoegd.